中国台湾房产达人:一带一路加持 东南亚具投资爆发力 | 海外

6月26日,女台商王子苓刚刚带了三组中国台湾投资客从柬埔寨看房回来,“大家反应非常热烈,有人当场就下了订金和签约”。

王子苓是万兆丰控股集团有限公司私人银行资深副总裁,本身又是中国台湾房地产发展协会常务理事,前几年持续带陆客到中国台湾买房置产,现在情况反过来,带着中国台湾投资客前往中国大陆及东南亚看房。其中,新加坡柬埔寨备受两岸投资客青睐。

东南亚发展前景好 已成投资热点

在王子苓看来,一带一路红利,一般的家庭投资者也可以共用,更能做到很好的资产配置。她说,基础建设带动了地方经济发展,搭上政策利多顺风车,一带一路下的柬埔寨会有很好的升值空间。具体到当地房地产市场,包含大面积高级豪宅sky villa 35层空中绿园别墅丶酒店式公寓天空树SKYTREE丶小宅精致风等,投资客接受度都很高。

“我这次带了三组客人,到柬埔寨金边的奥林匹克场区和堆谷区看房。其中一位陈医师两年前就已经置业,现在去办理交房手续。尤其这次看见柬埔寨发展迅速,外来移民增加,他决定继续投资。另外一位赖姓客人也是台商,在厦门丶大连丶渖阳投资整栋商业住宅,这次也瞄准了以柬埔寨为重点的标的物投资。”王子苓告诉记者。

柬埔寨备受两岸投资客青睐
柬埔寨备受两岸投资客青睐

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王子苓对整个柬埔寨的房地产市场有深入的了解。她介绍,当地政府欢迎大量外资入驻,这对於投资者是相对安全的,更能做到很好的投资理财配置。“柬埔寨没有外汇管制,而且以美元计价。”王子苓指出,这是非常重要的,因为此前有中国台湾投资客前往马来西亚投资房地产,虽然赚到了钱,但是因为汇差问题损失很大。

王子苓同时介绍,柬埔寨有东方小巴黎丶亚洲小瑞士之称,25岁到45岁人口占到了40%,未来中产阶级将成为中流砥柱,也将迎来新一波婴儿潮,不仅会带动柬埔寨经济持续繁荣,展现柬埔寨的黄金年代,释出的人口红利也相当值得重视。

王子苓也透露,目前柬埔寨的海外投资市场,中国大陆人都非常感兴趣,在她手中就有中国大陆投资移民公司的几个合作案子,已接近拍板定案,未来投资移民也是一个大方向。

事实上,不只是柬埔寨,东南亚其它国家也是中国台湾客投资置产目的地。以泰国来说,这三丶四年来,除了本来就热门的曼谷外,像清迈丶清莱也成了不少中国大陆和中国台湾民众投资高地,尤其是清莱,虽是投资处女地,但也慢慢热起来。

(据两岸商情)

莱坊报告:金边公寓楼入住率70% | 海外

房地产顾问服务公司——瑞普莱坊(Knight Frank)近期公布的 2017 年上半年报告显示,柬埔寨首都金边市的公寓楼主要集中在桑园区,该区的公寓楼占全金边公寓楼数量的 53%。

高棉日报报导,莱坊报告显示,公寓楼数量排名第二的是隆边区,也只有 14%。另外,堆谷区丶玛卡拉区丶水净华区丶棉芷区与森速区等也有公寓楼。

该报告并指出,金边今年上半年共有 1059 个公寓楼,比 2016 年下半年增长 23%。目前,金边市公寓楼的入住率为 70%。随着公寓楼租金下降的趋势,推高了公寓楼的入住率。

柬埔寨首都金边市的公寓楼主要集中在桑园区
柬埔寨首都金边市的公寓楼主要集中在桑园区

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值得一提,据 CBRE Cambodia 房地产公司上个月公布的调查报告,虽然柬埔寨建筑业取得长足发展,但是与 2016 年相比,今年的公寓市场则处於停滞。这个停滞是因供大於需,加上国人尚未改变观念,即从居住在个人拥有权的房产,而转向居住在公共权的房产。

(据钜亨网)

泰国房产上半年太火,租金高、总价低但也藏着很多雷? | 海外

国际房地产服务和投资管理公司仲量联行16日发布的数据显示,2017年上半年中国在房地产市场的跨境投资额为62亿美元,仅次于德国和英国,成为房地产领域世界第三大跨境资本来源国。它们资金基本投向世界三大流动性最强的房地产市场,即美国、英国和德国。其中美国吸引的资本总额为100亿美元,英国和德国分别为60亿美元和20亿美元。

相比英美等发达国家售价动辄上千万人民币的房屋,相对较低的总价和较短的交通距离使以泰国为代表的东南亚国家正成为国人海外置业的热门区域。

泰国《曼谷商报》报导,泰国某知名房地产开发商2017年上半年销售金额为150亿泰铢(约合30亿元人民币),比去年同期增长20%,其中外国人购房者贡献越来越大,中国人则是“主力军”。

然而,在泰国置业却一直存在着诸多的乱象。由于泰国政府限制外国投资者对土地的购买,但有部分代理公司仍能“神通广大“地达成此类交易。专家牛振虎认为,部分代理公司的“神通广大”其实会带来很多的隐患。

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泰国房产上半年太火,租金高、总价低但也藏着很多雷? | 海外

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他详细说到:“首先是跟泰国人合夥去开一间公司,然后把你作为小股东,只占49%的股权,泰国人做51%的大股东,律师一般会告诉你会签一些名义上的协议,限制泰国人的操作和买卖。但这个里面,首先律师也是泰国人,你作为小股东用公司的形势去购买,你未来想变卖的时候泰国人有可能反悔了,或者说是他在你不知情的情况下,他用多数投票权把公司卖了,你是不知道的。而这种以公司形式购买的其实是租赁产权,这其中又是一个很大的风险。”

而除了土地方面的限制,牛振虎认为,在泰国购买公寓同样存在风险:“在泰国一般买房期房现房都有,我就推荐大家去购买现房,这是没有太大风险的,购买了就可以去办地契和房产证,拿到了房子就完全属于你了。而期房的话就有一些门道了。因为海外人士去开发房产的话是不那么顺畅的,这样的开发商是有一部分风险的,这里面牵涉到环境评估报告,如果这个没有批下来,就开不了工,而你买了这样的房产,你可能就会有前期首付的损失。所以我建议客户去购买房产的时候记住两点:一是能买现房就买现房,另外一个就是要认准开发商,最好是当地的、上市的、或是有名的开发商,以泰国本土的为主。”

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新华社前驻曼谷分社记者凌朔此前也介绍了在泰国投资买房的主要的五大风险:

其一,物业管理风险。“泰国对公寓房的管理方式和中国国内不同,它是由物业公司来负责后期的房屋管理,一旦物业公司出了问题或者倒闭,这间公寓就很可能会成为‘烂尾服务房’。”凌朔说。

其二,房屋税费风险。“中国投资者所青睐的海景公寓,看上去很便宜,但它的房产税和之后每年的物业费可能会高到普通投资者无法承受的地步。”凌朔介绍道,一般新公寓一年物业管理费可高达四五万元人民币。

其三,房屋维护风险。因为气候原因,购买公寓后的维护成本也会非常高。凌朔举例,如海景公寓,若三个月不住,家具就会发霉,在国内可以维持10年的装修在泰国只能维持三年。

其四,出租风险。由于一些投资者并不会在泰国所购买公寓中长期居住,他们常通过物业公司对外出租,但很多公寓事实上并无法出租出去。

最后,政策风险。“泰国政府更迭比较快,相应地,政策延续性较差,每一届政府上台后都会在房地产政策上进行比较剧烈的调整,有时,政策变化后是有投资空间的,有时新政策会让投资反而成为累赘。”

提示:

专家牛振虎表示,投资者购房还是要先从自己出发,是想投资还是想自住,或者投资和自住去兼顾,然后先选择泰国的哪一个地区,再去选择一个具体的项目,去进行投资。他在直播节目中建议:“在购买房产的时候,还是要本着价值投资的原则,购买以后长时间持有,不要轻易的卖出房产。由于卖出房产都是有成本的,而且每卖一次就会有一次交易的费用,如果说你长时间持有,你看好泰国这个国家的房产,你应该持有5年以上。另外它的这个被动租金非常高,达到5-8%,泰国这个国家的房产也适合长时间投资。”

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(据中国新闻)

中国上半年房地产跨境投资达62亿美元 居世界第三 | 海外

根据8月16日仲量联行发布的数据显示,投资者将更多的资本投入全球各地的房地产市场,在十大跨境交易中,亚洲投资者就占据了五宗。2017年第二季度,地区间投资达到195亿美元,较去年同期飙升71%。

从全球范围来看,中国成为世界第三大跨境资本来源国,2017年上半年中国在房地产市场的跨境投资为62亿美元,仅次于德国英国。继中国大陆之后,亚洲其它跨境资本来源国(地区)分别为中国香港(49亿美元)、新加坡(41亿美元)、韩国(19亿美元)和日本(16亿美元)。他们所有的资金基本都投向世界三大流动性最强的房地产市场,即美国英国德国,其中美国吸引的资本总额为100亿美元,其次是英国(60亿美元)和德国(20亿美元)。

中国是亚太地区表现最抢者

2017年5月,中国大型企业海航集团有限公司(HNA)斥资22.1亿美元,收购地处纽约中城的一处办公楼——公园大道245号,这成为2017年上半年最大的一宗单一资产交易。仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan指出:“该项收购彰显了中国资本并未受到国内资本管控政策的根本性影响,仍在全球资本市场上继续占据重要地位。”

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纽约公园大道245号办公楼
纽约公园大道245号办公楼

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转向海外房地产市场的同时,亚洲投资者也继续寻求在亚洲地区内的投资交易,并对该地区内的办公楼和物流资产表示出浓厚兴趣。2017年第二季度,亚太地区的国内投资总额达490亿美元。在中国房地产市场,国内需求继续推动市场交易量的增长。不过,境外买家的需求也在不断增长,占2017年第二季度总交易量的1/3。

David Green-Morgan表示:“鉴于资本管控政策增加了境外投资的难度,国内投资者在国内加大了投资力度。由于国内房地产开发商寻求有效利用其过剩资本,他们将成为现有资产的重要新买家。随着一线城市房地产价格的不断攀升,投资者开始转向国内二线城市,寻求购买那些优质的零售和物流资产以及具有改建潜力的资产,如‘商转办’或‘将酒店改建为服务式公寓’的项目。”

工业地产成最受投资者青睐第二大类型

目前,从全球范围来看,办公楼细分市场仍是投资者首选的投资标的。不过,工业地产现已成为最受投资者青睐的第二大资产类型。2017年第二季度,在需求持续保持强劲的带动下,全球工业地产市场总投资额增至240亿美元,同比增长28%。

David Green-Morgan解释称:“全球工业地产和物流行业对大规模空间的需求非常巨大。而相对更为成熟的市场,如美国英国德国、加拿大和日本通常可以提供这些面积较大的空间。”

2017年二季度,亚太地区房地产市场总交易额达310亿美元,较一季度增长6%。2017年上半年,该地区房地产市场的投资总额为610亿美元,超过去年同期的540亿美元。

2017年二季度,全球房地产市场交易总额达1530亿美元,较一季度增长7%。2017年上半年,全球房地产市场交易总额为2970亿美元,略高于去年同期的2900亿美元。

(据新京报)

日本首都圈房价涨 每户均价逾6500万日圆 | 海外

日本首都圈7月出售的新成屋华厦约3400户,比去年同期增加3.3%,平均价格也比一年前上涨逾900万日圆,来到6500万日圆的高价位。

日本放送协会(NHK)报导,民间调查机构“不动产经济研究所”表示,东京、神奈川、埼玉及千叶的“1都3县”,7月共有新落成的华厦3426户出售,是3个月来首度正成长。

这3426户华厦平均价格为6562万日圆,比一年前上涨16%,涨幅906万日圆。

由于东京23区及横滨市等大型物件及高价物件增加,导致首都圈平均房价逾6000万日圆,是一月以来首见。

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日本首都圈7月平均房价比一年前上涨16%,涨幅906万日圆
日本首都圈7月平均房价比一年前上涨16%,涨幅906万日圆

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另外,首都圈新成屋华厦成交比率为71.9%,日本房地产常以成交比率是否超过7成来判断市场景气,这次逾7成也是2个月来首见。

不动产经济研究所表示,虽然市郊的华厦价格走低,但市区内的物件仍有强劲需求,平均价格看来将持续走高。

(互联网资讯综合整理)

印度房市为何受到国外投资者的青睐?| 海外

印度人口几乎超越中国,又是世界上经济增长最快的国家
印度人口几乎超越中国,又是世界上经济增长最快的国家

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寻觅人口红利市场,中国房企瞄准印度,据澎湃新闻引述印度时报报导,碧桂园将与印度钦奈市房地产开发商 TVH 达成协议, 将投资 22 亿卢布(约 2.3 亿元人民币), 购买该市一高档住宅区 14400 平方英尺(1.3 万平方米)的土地,而透过这个协议案, TVH 将会是碧桂园在钦奈项目的合作夥伴,将获得 20% 的项目股权。

碧桂园之所以锁定印度市场,这等同兑现了今年 1 月,碧桂园集团总裁莫斌在中国香港受访表示,希望能在 2017 年年底前,在印度投资。莫斌指出,印度人口几乎超越中国,又是世界上经济增长最快的国家,但印度城市发展却落後中国 10 年。

莫斌强调,海外市场是碧桂园目前最重要的拓展方向,希望未来 3~5 年形成年投资 500 亿元人民币的规模。据 澎湃新闻报导指出,截至目前为止,碧桂园已经进军马来西亚丶澳大利亚丶印尼,目前也积极把印度丶越南丶美国等国家纳入碧桂园的战略当中。

(据钜亨网)

置产马来西亚自住者、长期投资者利多 | 马来西亚

由于今( 2017 )年上半年新台币狂升,不少投资客利用汇率优势、乘势于海外置产做买卖。

由于今( 2017 )年上半年台币狂升,不少投资客利用汇率优势,乘势于海外置产做买卖,东协国家中房价相对便宜的马来西亚,因此受到中国台湾投资客青睐。不过,当地房地产专家李杰峰表示,大马国内的精华地段未来增值空间确实相当大,但也须留意马来西亚版的“房地合一税”,买卖移转后 5 年内出售,资本利得税率将高达 30% ,超过 5 年则为 5% ,因此对于自住长期投资者仍为利多。

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信义房屋马来西亚总经理李杰峰指出,马来西亚在买卖移转与实价登录的坪数,都是未含公设、遮雨设备、车位等,可说是实际居住的坪数,若相对中国台湾换算而言,大约是中国台湾的坪数乘以 0.7 左右才是大马的坪数,加上精华区单坪价格仅新北市房价水平,因此吸引不少中国台湾、大陆投资客。

至于在马来西亚置产所需的费用,李杰峰表示,在购买部分,有一般买卖的契税(马来西亚称为印花税)与买卖合约的律师签证费,当交易金额为令吉 10 万元以下者,买方需课征 1% 印花税,而 10 万至 50 万元则为 2% 、交易金额超过令吉 50 万元则为 3%;而交易金额在令吉 15 万元以下者,也须给付律师签证费 1% ,令吉 15 万– 100 万元则为 0.7% 、 100 万 – 300 万元为 0.6% 。

另外,在持有不动产的税制部分,李杰峰指出,包括每年的门牌税、地税,合计约为房屋价格的千分之 1.3 – 1.5 。不过,他也提醒,投资客到大马置产后, 5 年内出售将会被课征资本利得税 30% ,课税概念上近似于中国台湾的房地合一制规定,期限内转卖就以高税率课征,而这项规定也是大马政府避免房市炒短线的政策;但是,若置产长达 5 年以上,其资本利得税可降为 5% 。

李杰峰表示,各界普遍预期东协国家的房市将升温,甚至在 5 年内翻倍,但相关的配套政策仍须看仔细,尤其是各国政府的防炒房规定,以免因小失大;他也建议投资客可先置产大马,之后将其委由管理公司出租给当地或外来白领工作者,并运用列举成本以减少当地租赁所得税( 26% )的支出,后续待经济成长房价上升与 5 年时限后,可再决定继续经营租赁或是卖出。

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(据钜亨网)

内地投资者跨境买房:纽约丶伦敦吸逾百亿美元 | 美国

房地产咨询公司莱坊近日发布报告称,2016年,中国内地资本的跨境房地产交易额达到266亿美元,占亚洲所有资本投资近40%,而美国纽约伦敦等超级城市,都成为了海外资本涌入的大热。

莱坊发布的《活跃资本》报告显示,在2016年,内地资金占全球跨境投资的11%,投资份额仅落后于美国的19%,中国内地跨境投资量在10年间上升了26倍,2016年,中国内地资本的跨境房地产交易额达到266亿美元,占亚洲所有资本投资近40%,相当于国内本地投资额的一半以上。

2016年,亚洲投资者的海外投资金额达670亿美元,但2007年只有190亿美元,累计涨幅达到了253%。同时,在过去几年,亚洲房地产投资者成为全球最重要的一群,而亚洲逐渐开始超越美国,成为拥有最多超高净值人士的地区,莱坊预计,中国内地超高净值人士的数目将继续在亚洲领先。

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受城市稳定性和深度所吸引,伦敦、纽约等门户城市和其他超级城市最受中国投资者的欢迎
受城市稳定性和深度所吸引,伦敦纽约等门户城市和其他超级城市最受中国投资者的欢迎

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莱坊大中华区研究及咨询主管纪言迅称,几年前,全球资本市场上都挤满了大型内地保险公司,大型开发商和国有企业,自从2015年开始,私企或开发商开始在市场占据一定地位。与同类国企相比,这类企业更为灵活,也能迅速作出决定和承受较高的风险,预计投资者对地标线物业的热情会减退,而较成熟的投资者的投资行为则较有系统性。

受城市稳定性和深度所吸引,伦敦纽约等门户城市和其他超级城市最受中国投资者的欢迎。其他重点城市,包括“一带一路”涉及的城市,如新加坡和东南亚主要枢纽也将继续吸引投资者的兴趣。

2016年,最受投资者欢迎的市场是美国纽约,达到163亿美元,但大部分投资来自美国本地的投资者,占总投资的60%;其次是伦敦,2016年共吸引了159亿美元的海外投资,占总投资额的80%,成为最受海外投资者追捧的超级城市。上海吸引了60亿美元的海外资金,占总投资额的18%,而中国香港则吸引了49亿美元的海外投资额,占72%的总投资额。

另一方面,私人投资者在全球房地产的地位也越来越重要,根据莱坊发布的《财富报告》,2016年,私人投资者占全球商业物业交易宗数的27%,1/4的私人财富投资在房地产市场(自住物业和第二物业除外)。

而私人投资者投资全球房地产的主要动力来自于风险转移、资产控制、汇率分散风险、全球化投资组合以及私人投资者的投资动力,而最受追捧的市场是那些有稳固根基、稳定租客需求、流动性和透明度高的市场,而超级城市会是这些投资者的首选。

今年上半年,中国香港买家投资在伦敦写字楼物业的金额达到22亿英镑,但去年同期只有4.58亿英镑。莱坊大中华区执行董事和商业物业代理部主管夏博安称,这一轮从中国香港输出的投资,包括中国香港本地的资金和以中国香港为基地或上市的内地公司的资本,这些资金同时借助中国香港金融市场的优势,包括资金自由进出,开放的国际市场,以及可以获取融资的可能。

与此同时,中国香港受资本外流的影响比较小,中国香港的内地企业也可以从中国香港出发面向海外投资,另一方面,由于中国香港商业物业升值潜力良好,中国香港本地市场已经吸引了很多中国香港及内地投资者的青睐。

(据新浪财经)

世行《营商环境报告》出炉 泰国上升3位 | 泰国

世行释出2017年度《营商环境报告》显示,东亚及太平洋地区各经济体稳步推进营商便利度改善进程,其中泰国营商环境上升3位位列全球46位。

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世界银行发布的《2017年营商环境报告:人人机会平等》指出,在东亚地区 25个经济体中,超过2/3的经济体在过去一年总共实施了45项营商便利度改革,前年改革数量为28项。而泰国以72.53的营商环境得分则从去年的第49位跃升至46位,在东盟国家中位居新加坡(第2)和马来西亚(第23)之后排名第3。

泰国营商环境改善最大的5个方面分别是,经营初期便利度从去年的第96位提高到今年的第78位。银行贷款便利度从去年的第97位提高到第82位。投资保护从去年的第36位提高到第27位。履行合约从去年的第57位提高到第51位。破产程序便利度从去年的第49位升至第23位。

另外,东亚及太平洋地区进入全球前十的经济体分别有排名第1的新西兰,第2的新加坡位列第二,第4的中国香港特别行政区以及第5的韩国。其中,最值得关注的是,本地区内的文莱和印度尼西亚两个经济体跻身了全世界营商环境改善最大的十个经济体之列。

《营商环境报告》主管利塔·拉马略说:“新改革减少了东亚太平洋地区企业面临的多重障碍,成为提升企业活力的踏脚石。尽管有显著改善,但该地区的经济体在提升本地企业家的营商便利度方面仍有改善余地。”

存在较大挑战的领域包括开办企业、跨境贸易和履行合同。例如,该地区出口的边境有关规定的合规平均耗时57小时,远远超过经合组织高收入经济体的平均12小时。此外,税务审计和增值税退税方面,除了泰国和东帝汶的税务审计合规耗时较长外,很多东亚太平洋经济体在这些领域表现很好。

(据泰国中华日报)

2017年下半年越南房地产市场 | 海外

越通社河内——行内专家就2017年下半年越南房地产市场发展趋向做出预测时认为,虽然要面临一些困难,但房地产业仍有望出现积极迹象。朝着合理并满足需求的方向调整产品结构之后,该市场的吸引力有望增强。

稳定增长

2017年上半年,房地产市场继续稳定增长。其体现在房价、成交量、流动性、库存量下降、商品结构继续朝着更加符合市场需求的方向得以调整等方面。

河内市建设局的统计数据显示,2017年上半年,满足融资条件的住宅类项目共32个,推出房源1.6506万套,其中高档住宅共5164套,占31%,中档住宅共5136套,占31.1%,普通住宅共6206套,占37.6%,高档住宅及普通住宅同比增长0.8倍及0.9倍,中档住宅却同比下降42.1%。

越南房地产协会的报告显示,公寓成交量良好增长,其中主要是拥有合理面积并属于即将完工项目的高档公寓。与此同时,胡志明市住宅待售面积492万平方米,把该市住房总面积提升至1.57亿平方米,人均住房建筑面积为18.47平方米。

胡志明市的公寓
胡志明市的公寓

据此,今年上半年,开盘入市的主要产品是经济适用住房,占开盘房源总量的68.7%。财政经济研究院研究家郭春松认为,这是可喜的信号,因为各家地产开发商及各家企业已经朝着大力增加中小型住宅数量以满足实际需求并提升市场流动性的方向实施产品结构调整。然而,房地产市场全景表明该市场仍然隐藏许多风险,诸如高档住宅的供求矛盾。

银行信贷资金及民间资金主要涌入一些大型房企及高档房产及度假地产等领域。次级投资人数增加,社会保障性住房及经济适用住房的流动性高,但是供不应求。

实施改革以使高档住宅真正达标

2017年房产市场释放的信号可见,房地产市场将稳定增长,其中增速最快的就是住房及度假地产。房价小幅上涨,其主要依赖于项目位置,而尚未构成整个市场的普遍趋势。

然而,这类地产的起色还依赖于整个房产市场以及其他地产类型的起色。

亚洲名奎公司总经理范林认为:2017年下半年,房地产泡沫难以出现,因为我们已经主动做好市场容量测定工作,按照合理的研究结果推出

商品,避免供过于需。

此外,今年前几个季度,房产市场仍保持较高流动性,购房者人数稳中有增。

此外,各家房企推出丰富销售政策,诸如银行的房贷机制、地产开发商的长期应付款机制,其有助于给购房者带来更多的选择,购房者人数随之增加。

郭春松先生对此表示赞同并认为,房地产市场难以出现房价猛涨及房地产泡沫积累等隐患,尤其是在废弃的城市社区及公寓仍然较多以及难以提升经济适用房住房需求量的背景下。

越南房地产协会认为,今年下半年,为该市场实现突破性增长的够强冲力尚未出现。

所谓高档商品房的开发商管理能力尚未满足“高档”标准,他们尚未充分确定自己的责任及实力,商品房也尚未满足“高档” 标准,因此应实施改革以使其达标。

(据人民报)