Category: International News

6月24日英国公投结果出炉，结果出乎意料，造成股丶汇市双双重挫，也让不少置产族却步，不过若观察中国台湾投资海外房地产逐渐移到东南亚的趋势来看，位在东协中心点的泰国，货币相较於其他亚洲货币，因英国脱欧所造成的贬幅最低，仅0.41％，业者认为，泰国已成为置产族投资新地标。

泰国商务部表示，英国并非泰国主要的贸易出口国，且出口至英国仅占泰国GDP的2％，因此当英国决定退出欧盟，对泰国的经济和房市影响并不大。

长期在台代销泰国建案的蓝海房屋总经理刘威廷表示，看好泰国房产市场，2016年上半年市况良好，成交金额已经突破去年同期，总销金额超过七亿元，而主要购屋族90％来自於包租公丶5％作为自住用途。

蓝海房屋地产指出，由於泰国的土地法规定，外国人不得购置透天厝丶土地，若购买公寓，占比也不得超过49％，因此相对於其他国家，泰国房价的稳定度较高，外国热钱不易影响泰国当地房价，早期购置泰国房地产的投资者，拥有当地人的支撑优势，房产不易跌价。

（据东森新闻云）

近期，由于国内投资收益不及预期，高净值人群开始把目光投向海外市场。作为分散投资风险的海外资产配置其实是一项非常专业的工作，不能任凭想象和冲动“出海”。为此，7月23日，《2016全球置业分享会之日本篇》论坛特邀业内人士以及日本置业专家，剖析了日本的房地产投资价值及商机。

在日本置业有哪些优势?

随着2020年东京奥运会的临近，负利率政策的实施，以及国外投资者的涌入，日本房市处于回暖上升阶段。在过去一年里，东京，大阪等一线城市的房价均有15%以上的上涨。距离近、质量好、风险小是日本房产的三大特点，相信日本置业也是各种资产配置中非常不错的选择。

来自三和不动产的业内专家表示，投资日本房产看中三个要点：一是增值速度；二是租金收益；三是汇率增长。选择日本房产投资主要是看重日本房产的租金收益，日本目前有60%的人都选择了租房住，而不是买房住。一般房产的投资收益净回报是在5—8%，而且是扣掉了所有的税费。在日本买的房子是永久产权，买了房子就相当于买了地。为留学子女在日本购置房产，为在日本留学的子女提高了生活水平。

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化繁为简 合理做好资产配置

当经济下行周期到来的时候，整个经济形势越来越复杂，可能不再有大类的投资方向能够成为我们投资的主流。摆在所有投资者面前的一个朴实的话题就是：我们要做真正的资产配置。2016年是中国人真正资产配置的元年。所谓资产配置是说，你不仅要做一些固定收益类的配置，还要做一些浮动收益类的配置。为了对冲汇率下跌的风险，你不仅要做一些海外的配置，还要做一些国内配置的调整。你不仅要做一些短期的配置，流动性好的配置，可能还需要做一些长线的、稳健的配置。所以当多元化的投资品类摆在投资人面前的时候，投资这个问题就显得越来越复杂了。

不管是对专业投资人，还是对普通的投资人而言，投资从来不是一个简单的事情。海外投资机遇和风险并存，希望投资者开启安全、稳健，同时又有丰厚的投资收益回报之旅。

海外资产配置是高净值人群的必然选择

来自浦发银行的业内专家表示，海外资产配置是高净值人群的必然选择。在世界范围内，富人有多少人会选择做海外资产配置呢？能够达到24%的比例，1/4的人富裕了之后都会选择进行海外资产的配置，这是一个定律。而中国的富人只有5%的人会选择做海外资产配置，大量的人都选择做人民币资产配置。从全球的总格局和趋势来看，中国富人资产配置的格局和比例存在一定的差异。如果配置一个海外资产，会有来自，海外土地、物业增值收益以及汇差收益。总来得说，央行已经降了6次息，现在市面上的钱非常便宜，使用人民币进行金融杠杆去投资，是目前整个经济和金融局势里面不错的选择。

（据和讯理财）

总部设於东京的不动产投资公司北极星资本（Loadstar Capital）为了投资买下一栋办公大楼，向银行要求长期贷款，没预料到可以借到50年期。

曾任高盛集团基金经理的北极星资本社长岩野达志说：“我们以为30年期贷款就是上限，但负利率改变了银行；当许多银行苦於找不到借款人，房地产行业变得很有吸引力，因为有抵押品，金融业也变得更积极。”

岩野说他的公司自地区性银行取得贷款，但未提供银行名称，这反映出小型银行的地产融资业务大幅增加。依据SMBC日兴证券（SMBC Nikko）资料，至3月底，地区性银行承做的此类贷款占贷款总数达36%，较七年前的27%大幅上升。

根据日本地区性银行协会，由於负利率冲击获利，日本银行业面临营收成长压力，地区性银行预估本年度（4月1日开始）净利将下降18%。

至3月底，金融机构对地产公司的放贷总额达历来最高，促使瑞穗证券（Mizuho Securities）与德银证券（Deutsche Securities）警告，房地产市场出现可能过热的风险。

瑞士信贷集团（Credit Suisse Group）驻日本分析师三浦隆司表示，50年期贷款是不正常的，银行需要承做这样的贷款很有问题。尽管目前地区性银行的逾放比率不高，“如果目前低利率环境持续，（逾放比率）未来会上升并造成问题”。

三浦说银行无法靠短期贷款获利，因为贷款利差已消失，所以他们提供更长期的固定利率贷款。

根据德银证券，至3月底为止的全年新增不动产贷款金额，达历来最高的11.2兆日圆（1,060亿美元），对地产公司的放款占银行贷款总额的14.5%，这可能促使监管机构开始收紧此类贷款。

此外，日本的房地产市场显示放缓的迹象。根据不动产经济研究所资料，已售出的全新公寓数量，6月出现连续第7个月下降。另外依据仲量联行，东京的顶级办公大楼，至6月底租金涨速连续两季度放缓。

SMBC日兴证券分析师佐藤雅彦表示：“短期内，我看不到房地产市场有崩盘的理由；但当你看到日本人口成长趋势，地产放款成长过快似乎就有风险了。”

根据日本总务省资料，2015年日本人口减少0.12%。国立社会保障与人口问题研究所指出，日本人口总数至2060年，预估将比2010年减少32%。

不动产投资公司Star Mica社长正史水永说：“银行承担不必要的风险，将会回过来打击他们；目前的房地产价格，比雷曼兄弟风暴之前还高。我无法理解价格会持续上升的看法，当人口数大幅减少。”

（据经济日报）

“2016年东南亚房地产奖”评委主席普雷姆库马表示，大马来西亚房产长期增长趋势并不会受到房产领域放缓所限制。

仲量行（JonesLang Wootton）执行董事兼“2016年东南亚房地产奖”评委主席普雷姆库马表示，大马房产长期增长趋势并不会受到房产领域放缓所限制。

他是在出席揭晓“2016年东南亚房地产奖”入围名单仪式上如是表示。

他说，根据PropertyGuru最新的房产投资情绪报告，房产投资者有回温的迹象，投资者认为目前是购买房产作为长期投资的时机。

普雷姆库马也提到，国家银行调低隔夜政策利率（OPR）并不会对房产领域带来显著的影响，因为缴付的房贷款额只有少数的变动。

不过，他说此举却能带动购屋者情绪，可以协助房产领域。

他指出，一个区域的房产也是需要依靠当地的公共设备，一旦公共设备如公共交通便利，则将增加买气。

联名买屋提高批贷率

提及50万令吉以下的房产，年轻人是否负担得起时，普雷姆库马说，在大马有约95%的房贷者皆是以联名的方式向银行贷款，因此成功获得贷款率极高。

他补充，有部份年轻人购房子的部份资金是来自于父母的资助。

产业网站PropertyGuru大马分公司经理谢尔顿则表示，目前市场以可负担房屋为主，因此将会探讨在未来，增加与可负担房屋相关的奖项。

由PropertyGuru主办的“东南亚房地产奖”今年来到第三届，颁奖典礼将于8月11日（周四）在吉隆坡洲际酒店（InterContinental Hotel）举行。

国际贸易及工业部副部长拿督蔡智勇获邀出席是项颁奖典礼，并预计将吸引约300名嘉宾出席。

（据星洲网）

政府计划将泰国打造成为“世界养老中心”，并认为泰国具备方方面面的条件。

泰国中华网报导，“发展商业贸易厅必须加快泰国老年人服务产业标准化和鼓励措施的研究进度。为正在步入老年化社会的泰国做好迎接准备。”这是泰商务部长阿披拉迪女士最新一次工作报告中下达的工作指示。

完善泰国老年人服务产业标准化除了能够满足泰国进入老年化社会後的老年人服务需求外，同时也是为将泰国打造成为世界养老中心服务。因为全球老年人口正在不断增长，而泰国应该充分把握这个时机吸引更多有高品质养老需求人士选择在泰养老。

泰国在养老服务产业已经具有了一定的经验积累。不管是针对不同客户群体需求而提供的针对性的专业服务外，泰国在养生丶医疗等服务场所和机构都达到了国际先进水平。而私立机构在养生丶养老丶医疗等方面已经确立起了一定的国际知名度和市场。

阿披拉迪说，我们希望将泰国打造成为世界的养老中心。因为泰国相对与其他国家来说，不管在服务场所丶服务水平还是支出水平方面都具有非常大的优势。目前已经通过审核认证的企业共有442家，其中55家达到了国际先进水平，并已经在国内外建立了分支机构和战略合作夥伴。

她说，目前泰国大部分提供养老服务的机构不是医院提供的医疗服务，而是能够提供吃丶住丶行丶乐以及卫生等非医疗综合服务项目的私立服务机构。一般老年人养老服务提供的服务包括日常饮食丶起居和个人衣物卫生丶健康跟踪服务等，如果出现客户健康异常将安排最近医疗救护服务等。

预计未来4年泰国老年人人口将增至1300万，占全国总人口的19%。而到2030年老年人口基数将突破1750万人，占全国总人口的26.57%，即全国四分之一的人为老年人。

总之，泰国必须建立自身优势，完善基础配套设施并提高服务国际化水平，这样才能将泰国打造成为世界养老中心。

（据钜亨网）

国际机构投资人进军亚太房市，往往以东京丶中国香港丶新加坡为首选，偏好当地经济稳定又有健全法制，尤其部分投资人的投资期长，以数十年为单位，更希望集中投资在最稳定的地方。不过，近几年经济发展最快的，当数东南亚。

东南亚十国人口超过6亿，过去几年国民生产总额更冠绝亚太，加上房地产价格远比中国香港丶新加坡及台北低，增加了当地房产的吸引力。

不过，投资新兴经济体的房地产，必须面临三方面的限制：基础建设丶外汇管制，及拥有权限制。

其中，基础建设是房地产发展的基本要素，例如在度假区建设机场或加盖航厦，将直接增加旅客数目，刺激在地发展。

沿着基础建设投资，是这个行业惯用的策略。理论上，在基础建设落实前，先行收购资产的升值潜力最高，但若计划未如期进行，提前收购的资产，上升潜力将大幅降低。这个策略在已发展国家相当受用，像是澳洲等先进国家，基础建设需要平衡各方利益，规划阶段动辄以年计算。

新兴经济体一般都需要大量建设，因此这类机会理论上应该更多。但各国的执行力有显着分别，就算同一国家，地方政府之间也可能有快慢之分。

所以机构投资人在选择新兴经济体时，往往注重政府效能，关注基础建设是否顺利完成。

新兴经济体的第二个限制是外汇管制，投资人既需要投入资金，营运所得收入也需要汇回本国，最後的出售所得更需要输往国外。对投资人有利的制度，当然是没有管制的外汇体系，但新兴经济体面对金融危机时，可能突然执行管制，增加投资风险。

此外，这类规模较小的经济体，面对金融危机，币值也会明显浮动，导致资产价格波动扩大。

部分国家明白上述劣势，选择采行外汇管制，便於控管汇率风险，因此多数投资人偏好执行外汇管制的国家，未执行者多半排除在名单之外。

另外，许多国家会限制土地拥有，例如澳洲限制外藉人士购买的资产种类，泰国则设有外藉人士持有每项资产的上限。

若要合法收购当地资产，投资人的选择将有所限制，这使得房地产投资信托（REITs）和地产股，成为外资最青睐的标的。

这当中，随城巿发展，原来的农地经常变成地权分散丶无法发展的无人地带。若提供合法拥有这类地权的机会，不但有利城巿扩展，也有机会成为另类投资。

（据钜亨网） 

大京中国香港总经理安冈晃浩表示，由於人民币贬值，不少中国投资者在日本大手笔买进毫宅避险。数据显示，今年4月位於东京23区的中古屋平均楼价已连升4年，按年及按月升幅分别达15.2%及1.5%

中国香港《明报》引述安冈晃浩指出，过往港人在日本投资物业以低价楼为主，价格介於500万至1000万日元，买家一般为普通百姓，不包括手续费在内，放租报酬率平均有8%。自人民币贬值後，不少来自中国的专业投资者，透过基金经理或资产经理在日本大手买进贵价楼，平均斥资3000万至1亿日元买进一整栋楼房，放租报酬率达5%。

安冈表示，那些专业投资者更会向当地银行借入6成房贷，以避开汇率变动带来的亏损，借贷利率由2%至3%不等；在负利率政策下，日本市民享受的房贷利率亦降低，剌激当地市民的置业意欲，导致楼价急升。

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据日本一间不动产情报专门公司Tokyo Kantei的数据显示，今年4月位於东京23区的中古楼（龄超过20年丶面积达70平方公尺），平均楼价已连升4年，按年及按月升幅分别达15.2%及1.5%；同月大阪市的同类型楼房，按年及按月升幅分别高达23.1%及1.6%。若按同时期计算，截至今年4月底止，每百日元兑7.29港元，按年升幅仅达11.9%，升幅仍远低於楼价飈升速度。不过，由於近月日元持续上升，相信两者升幅差距已有所收窄。

据Tokyo Kantei的数据显示，都心6区（包括千代田丶中央丶港区丶新宿丶文京丶涩谷）4年来升幅达38.5%；亦较东京23区的平均价格高出逾36%。因此，安冈表示，近年投资者亦开始投资附近的区域，包括文京丶品川及江东。

（据钜亨网） 

据参考消息网引述日本《富士产经商报》报导，2015年的访日游客创纪录地达到1974万人。以国家和地区来源看，中国约500万人，排名最高，加上来自韩国、港台地区的游客，总共占到访日外国游客总数的70%。截至今年6月上旬，访日游客总数已经突破1000万。5月，显示旅行者消费状况的旅行收支保持顺差，旅游收入达到1254亿日元，同比增长20.2%，继续保持良好势头。

报导称，中国最大的廉价航空公司春秋航空及同属於一家集团的春秋国旅从2014年秋天推出赴日游产品，在一年的时间里参加人数累计达到约20万人。预计从2015年秋开始推出的日本游产品，一年内吸引游客的数量将达到约50万，是此前的两倍还要多。

另一方面，日本旅游业巨头HIS旅行社位於上海的合作门店，原本在6月组织了以家电产品和高级手表特卖会为主要旅游行程的东京游项目，後因中国政府4月出台的海外购物税收新政而中止。日元的陡然升值也在推波助澜，已经有观点认为“爆买不再是市场的主流”。

报导称，摆脱依赖中国局面的关键市场就是距离日本较近丶人口密集的东南亚。越南河内4月举行国际旅游订货会，在日本政府观光局和地方自治体丶旅游业者的展位上，很多越南人试穿浴衣丶体验日本传统游艺活动。有一位大学生说喜欢日本文化，如果去日本旅行，想去看樱花。

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（据钜亨网）