Category: International News

日本央行日前宣布维持当前利率和QE购债规模不变，这令一众经济学家感到意外，全球交易员相当失望，7月29日日圆兑美元急挫逾3%至每美元兑102日圆水平。事实上，日圆兑美元一度回落7.5%，後来美联储前主席伯南克访问东京，引发市场猜测日本官员可能选择直升机撒钱，惟现在黑田一再排除这个可能，投资人对日本央行此番作为感到相当失望。日本经济迷失了20年也是有原因的，从看他们使用货币政策就知道，日本人高傲丶食古不化丶一成不变的性格，令国家一直纠缠在通缩之间。

国森地产集团董事许畯森投书文汇报指出，这两年，日本一直靠增加货币供应令日圆贬值，以便宜的日本货品和资产价格来刺激经济，成效不差。例如中国人大举在东京购买日货，中国香港中介强烈推介日本物业，种种状况显示日本经济有复苏的徵兆，只要日本央行有决心把每美元兑日圆设在125水平，许畯森认为日本於5年内经济必定会全面复苏。不过现在自视过高的日本政府却认为货币供应增长已经足够，更自觉日本已经脱离通缩，自负的性格实在令人感到气愤及感叹。

专家指出，日圆暴涨有可能拖垮日本房地产市场

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早前英国“脱欧”成功已经令日圆汇率有巨大变化。英国“脱欧”日圆为什麽会暴涨？英国脱离欧盟和日圆有什麽关系？原因是日圆属於避险货币，英国“脱欧”的话，会引发经济动荡，投资者暂时会抛售手上的英镑和欧元，换成相对稳定的避险货币。不过日圆持续上涨会导致以出口企业为主的日本企业业绩恶化，物价和消费均会呈现低迷状态，日本经济长期停滞将会重来。因此日本央行应该有即时反应，作出相应对策，但想不到日本央行竟然毫无反应，这是令笔者万万想不通的。

“买日本楼应先观察半年”

许畯森相信，日本物业将会一如过去20年调头下跌，并有至少10%的跌幅。想买日本物业的读者，可以等多半年至一年看看环境变化再作打算，因为日圆这次暴涨，极有可能拖垮整个日本经济及物业市场，纵使有大回调也是正常不过的事。

（据钜亨网）

曼谷房市近几年随着BTS（空铁）丶MRT（地铁）陆续完工後，车站周边房价呈现爆发性的成长；其中又以Onnut区表现最为亮眼，房价从2011年每坪约20万至23万元，到现在每坪均价37万至44万元，涨幅高达八至九成丶相当惊人，显示中国台湾“轨道宅”的经验，正在复制到曼谷房市。

骐聿地产副总经理屠思桦表示，所谓的Onnut区也就是以BTS Onnut站及Sukhumvit 77巷周边，其中Onnut站在1999年完工时是BTS末端站，房价受惠并不大，直到2011年继续往後延伸五个站点，摆脱了轨道交通终点站，而随着周边两个大型超市卖场（Tesco丶Big C）进驻，以及至少10家便利商店及各种小商店林立，生活机能日趋完善，人口大量移入，Onnut区的房价也就跟着水涨船高。

而除BTS Onnut站外，Onnut区还有其他的交通优势加持，例如Sukhumvit 77巷可以直达机场及其他周边区域，Sukhumvit 50巷则可连接高速公路直达市中心，或是通过Rama 4街直达曼谷腹地。

屠思桦分析，由於BTS Thonglor站丶Ekamai站租金及房价节节攀升，越来越多的外国商务人士以及小资族，都会选择在Onnut租房或是置产，让此区原本是以泰国人的传统社区为主，也慢慢转型成国际社区，因此Onnut区附近还有两所很着名的国际学校，一所是Wells，另一所正在兴建为Bangkok Prep，预计2018年8月开学。

根据泰国财政部数据显示，从2016年至2019年年底，曼谷BTS沿线地价将上涨100%至150%，其他交通沿线也将上涨25%至50%。

屠思桦表示，目前BTS末端站是Bearing，未来两年内会再往下延长九个站点，届时Bearing站不再是曼谷交通路网边缘，可望复制Onnut区的房价成长模式，成为下一个房市新亮点。

目前Bearing站周边有商场（Central Bangna）丶Bangkok Pattana国际学校（每年学费约200万元），20分钟车程可抵达Mega Bangna购物中心（曼谷最大购物中心），三年内泰国零售巨头The Mall集团，也将耗资约200亿元，打造占地4,800坪的亚洲最大购物中心，曼谷未来城市副中心区俨然成形，可望进一步带动该区域房市。

曼谷Onnut区交通优势加持，除了有BTS，还连接高速公路直达市中心。

投资小提醒：

优点

• 交通便利丶生活机能完善，房价仅有曼谷市中心一半。
• 未来BTS还有9站陆续完工，将带动房价稳定成长。

缺点

不建议短进短出的投资方，较适合长期持有。

经济状况

国际货币基金（IMF）预测泰国2016年经济将成长3%，2017年将成长3.2%

税务法务

五年以上出售，仅课房屋总价0.5%的“印花税”。若五年以内出售房屋，课房屋总价3.3%“特殊营业税”

房贷模式

外国人在泰国贷款资格审核严格丶贷款利率较中国台湾高，大约6~7%以上，较不建议在泰国贷款

外国人投资规范

外国人买卖泰国房产无特别规定，且不需永久居留，仅限制不可单独拥有泰国土地产权（譬如别墅）；且外国人仅能持有建案总空间的49%之产权。

（据经济日报）

日本政府致力推动观光，去年访日外国游客人数超过2000万人，但日本郊区旅馆和酒店还是经营困难，加上後继传承无人，不断衰退被迫出售易主，多数新主人是来自大陆的投资客，他们不会压低价谈判，而是计算投资报酬率後当场签字买下，有投资客现场签下10亿日圆交易。

陆资爆买日本酒店旅馆也引起当地旅宿业者注意，日本舆论看法两极，有人认为：“与其说中国人是救世主，倒觉得他们正在成为支配者”丶“日本人正在远离那些中国人多的温泉区，交通不便的旅游区生意会变好”，也有人认为：“这是拯救萧条温泉度假区的现实手段罢了。”

数名大陆客身着和服在日本京都路边留影

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吸引更多观光客赴日

《日本经济新闻》报导，外国团体游客的行程多为游览东京丶大阪和富士山等所谓的“黄金路线”，大城市的酒店客房不足日趋严重，对於较偏远地区的温泉胜地来说连带受益，外国游客成为濒危旅宿业的救星，而陆资投资翻转地方温泉旅馆业，也解决老旧酒店缺乏资金翻新的经营困境，吸引更多观光客赴日。

日本房地产研究机构城市未来综合研究所调查显示，去年外国企业在日本并购旅馆和酒店的交易数达46起，是前年的2.7倍，随着访日外国人不断增加，大城市的旅馆和酒店入住率正在提高，客房单价也水涨船高，因此，投资日本旅宿业具有很大的吸引力。

天价收购度假村

前年一家大陆企业以180亿日圆的天价，收购以“云海Terrace咖啡厅”闻名的北海道星野TOMAMU度假村全部股权，当时在日本就引起各界关注。

今年3月一名在上海经营酒店企业的大陆老板到东京银座办公室，一边询问旅馆能否扩建丶营运可否转交他人等，一边拿计算机按着，4小时後随口说：“那就马上签字吧”，签下其中3家交易额高达10亿日圆，让仲介印象深刻。

据了解，该名企业主早在面谈前花了7天6夜，看过5家位於日本知名温泉区的旅馆和酒店，并扮成游客住进2家旅馆，品尝餐点丶使用设备，考察时还带上翻译和向导，决定了就立刻出手。

（据中时电子报）

据有关报道，新西兰惠林顿人口在将来的30年以内人口会暴涨，这将直接致使新西兰房价上涨。

惠灵顿市议会首席执行官Kevin Lavery在一份刚刚出台的报告中表示，市议会预计，到2043年，初步估计首都地区将增加5万人口。Lavery在报告中写道：过去15年来，惠灵顿的人口从16.9万上升到20.3万。如果该趋势一致保持的话，未来三十年将增加9万人口。他甚至认为，如果根据去年的趋势，人口的真实增长数量还会更多。去年一年，当地人口就增加了2个百分点。

“如果这是一个长期趋势的话，这个城市未来三十年就会增加15万人口。这意味着对房子的需求会大大增加。”惠灵顿的房价去年一年已经上涨了7.5%。目前的均价在56万纽币。但是，惠灵顿的地理边界并没有扩展，当地政府决定不跟周边的城市合并。

惠灵顿的人口在未来30年内将增加一倍，对于市议会来说，如果满足增长的人口所带来的房价和交通压力，是一个巨大的挑战

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在今年10月市议会选举之后，当选的15名市议员就要在住房的供给，住房质量和住房分部等问题上，做出重大的决定。目前，惠灵顿市政府在住房上的主要思想是将城市中心的住宅密集化。不过，随着人口的不断增加，惠灵顿在住房供给方面也存在压力。城市范围受限制，未开发土地也比较短缺。

市议会的首席城市发展官David Chick认为，通过住宅密集化，惠灵顿能为增加的人口提供住房。他认为，更重要的是建设社区，而不是让开发商在不停地建房子的过程中赚钱。市长Celia Wade-Brown认为，市议会在过去的6年时间里应对人口增长做了不少事。市议会与政府签订了一些特殊住宅区，并就建设中度住宅密度的小区多次征求了当地民众的意见。

此外，惠灵顿还将成立一个城市开发机构，来增加城市的住房供给并保证住房价格。

“在奥克兰60万的房子被认为政府认为是可负担的住房，而惠灵顿的房价平均为56万，所以这里还算是不错的吧。”

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（互联网资讯综合整理）

 

影响房地产投资最重要的一个因素之一是人口变化，面对日本刹不住车的人口减少，进行房地产投资要注意些什么呢？

日本严峻的高龄化和少子化已成为房地产市场成长的障碍。以车站为中心的地段将被视为地价稳定区，成为房地产投资的人气候选地之一。

房地产为何对负利率反应迟钝

日银从今年2月正式导入了超常识的负利率金融政策已经过去了5个月。负利率引发房贷利率大幅度，目前大致降至0.497%，出现从未有过的低水平。然而日本的房地产市场并没有像瑞士、丹麦等实施负利率后，房地产市场出现空前的火爆现象。

其重要原因是“需求不足”，而“罪魁祸首”是人口的高龄化和少子化。通常购房的年龄期主要是以30多岁的年龄段为主力，但是日本人口结构显示，这个年龄段正逐渐减少。由于日本传统的雇用制度终身雇用瓦解，同时在年轻人中，对日本的社会保险的不安情绪在增加，造成买房人群减少，租房的人增加。

地价上涨地区的三大特征

房地产价格长期处于上升的地区有一个重要原因是人口长期保持增长，然而日本的人口已经连续10年减少。人口增加地区仅限于大都市，长期以来日本形成了“一极化”的政治、经济模式，即物流、人流向东京高度集中的特点，地方上20多岁的年轻人为找工作，追求事业发展等，源源不断地向东京等大都市聚集，特别是有效求人倍率高的东京周边地区，在日本整个人口减少的背景下，长期以来人口始终保持着增加趋势。

每年日本国土交通省都会公布全日本地价和不动产价格的涨跌信息，虽然只在一张纸上简单地罗列出来，但仔细分析后会发现，上涨地区具有以下三个特点。

1. 生活关连等基础设施相当发达的铁道沿线、车站以及新设立或开发的新的交通枢纽。

2. 商业集中地。如：大型购物中心，商业设施不断地被新建，周边地区逐渐被规划出生活居住的开发区。

3. 可能成为外国游客常光顾的地区。如：外国游客人气的宾馆、别墅，像北海道的滑雪地NISEKO，当初在日本人眼光里，是众多滑雪场地中很普通的一个，但是却在外国游客之间口耳相传，很快成为了外国游客集中聚集处，人气沸腾。上述地区具有共同的特点就是能引起“人流的变化”。

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东京23区人口数高峰推移“时刻表”

然而自己购房也好，进行房地产投资也好，都是长期的投资，所以对投资地区的选择不仅要了解其当前状况，也需要有预测其未来的发展趋势的眼光。在日本购房时，了解具体的人口变化无疑能减少很多投资风险。

根据上述的视点，房地产情报公司社人研总结出了东京23区人口数高峰推移的“时刻表”。人口高峰期最晚的排行是：第一位江东区（2035年），第二中央区（2030年），第三位是港区和新宿区（2025年）。其余的19区预计2020年之前人口将开始出现减少趋势。同时这也将影响着东京房价走势。

此外，在高龄化少子化的背景下，地价稳定的地区仅限于少数。以都市为例，车站是人们生活活动的中心点，特别是大都市几乎都是以车站为中心形成商业、娱乐街区，因此离车站的距离直接影响着物业的资产价值，有专家表示：“今后随着人口的减少，住民的行动范围将变得更加狭小，车站附近的地价下降幅度预计会非常有限。”

互联网资讯综合整理

 

据报道，新西兰房价的飙升也带动着房贷的上涨，如今，其房贷总额又创了历史新高。

毕马威金融机构（KPMG）的季度调查​​显示，当前按揭贷款总额达到了2277亿纽币的新高，比去年12月数据增长了84亿纽币。

以当前国内生产总值（GDP）衡量，新西兰的经济规模为2500亿纽币。放贷热潮帮助主要银行提高了综合利润，截止今年3月的前三个月，综合利润已达税后12亿纽币，比去年第四季度的11.1亿纽币税后总利润增长了8%。

当前按揭贷款总额达到了2277亿纽币的新高，比去年12月数据增长了84亿纽币

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ANZ银行公布的今年一季度税后利润增长为20%，达到4.16亿纽币，BNZ银行的一季度税后利润增长了35%，达2.59亿。Westpac的盈利在今年第一季度下跌了近5％，为2.39亿纽币，ASB的税后利润也出现下跌，仅为2.2亿纽币，跌幅9%。

Kiwibank银行今年一季度的税后利润仅为2900万纽币，而去年四季度的税后利润为3800万。整个银行业的净利息收益率（net interest margin）从2.21%萎缩至2.17％。（净利息收益率是利息净收入与总生息资产平均余额的比率，数字愈高，反映银行获利能力愈高）

新西兰正在经历自2008年6月以来最快速的房贷增长期，所有银行的贷款总量都随着房屋贷款的增长而迅速增加。房地产协会数据显示，今年5月，全国房价的销售中位数创下了历史新高，达50.6万纽币。

KPMG报告同时显示，奥克兰已经不再是新西兰房地产市场中位数飙升的唯一驱动力，全国有5个地区的房价中位数都创下历史新高。

QV数据显示，去年一年，全国住房的平均价值都增加了14%，估价比2007年市场高峰期还要高出43%。

房地产市场正在受到投资者需求强劲、低利率、奥克兰带动的光环效应，以及强劲的净移民数量等多重影响。央行数据显示，从去年12月到今年5月，银行新增房贷总额从13亿纽币增加到73亿纽币，新增贷款主要来自投资者，增加了34.5%，自住房贷款额增加了14%。只付利息（Interest-only）的贷款占新增贷款总额的26％，而今年5月发布的数据显示，50%的只付利息新增贷款是贷给投资者的。

当前，最受欢迎的房贷方式是一年期固定利率贷款，自去年12月以来，有40%的新增房贷选择了这种还款方式。浮动利率贷款方式略有降低，占到新增贷款的23%。

央行数据显示，截止5月，今年的农业贷款数量上升了7.3％，企业贷款增长了6.4％，而住房贷款增长了8.5%。央行表示，不良贷款数量受到乳制品行业债务的影响，上涨至400亿纽币，主要归因于银行向农民们提供的流动资金。

但银行方面都在采取预防措施，以减少受到全球和本地金融动荡的影响。例如，今年6月，四大银行都开始实行限制海外买家贷款政策；上周，响应央行号召，四大银行纷纷开始针对房地产投资者采取40%首付比例的限制。

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（据新西兰天维网）

中国是柬重要的外国投资来源国，占投资总量约44%

柬华日报报导，统计调查报告显示，在2014年，外国直接投资柬埔寨的总额累积突破192亿美元，其中手工业占24%丶房地产业占25%丶农业占14%丶金融业占12%和能源工业占11%。而外国直接投资柬埔寨的投资来源国达90%是来自亚洲国家，其中中国是柬重要的外国投资来源国，占投资总量约44%。

柬埔寨国家银行副行长妮占塔娜女士表示，根据2014年外国直接投资柬埔寨的调查报告显示，截至2014年年底，外国直接投资柬埔寨的总额累积约192亿美金，最大投资来源国是来自亚洲国家，占投资总量的90%，中国仍是柬重要的外国投资来源国，占投资总量约44%。另外，日本和韩国也是直接投资柬埔寨的重要投资来源国。

（据钜亨网） 

海外机构投资者表示，随着中国经济增长放慢，中国香港房地产市场已经过热，正在进入调整阶段。

交易量巨降

“多年以来，我们看到中国增长势如破竹，而美国增长率却在下降，”保险商耆卫旗下资产管理公司Old Mutual Global Investors的亚洲股票业务主管克拉布（Josh Crabb）说，“但是，交易量下降得相当厉害，所以我们并不真的确定当前价格到底如何。看起来，中国香港市场的基本面展望非常严峻。”

政府部门的数据显示，无论在销售额和销售量上看，今年上半年中国香港房地产销售较去年同期下降了近40%。中国香港差饷物业估价署本月发布的指数表明，商业地产受到的冲击尤为严重，今年5月价格较去年同期下降了5.7%。

自从18个月前在亚洲设立业务以来，克拉布一直没有涉足中国香港房地产市场，因为他表示，价格太高了，可担负性太差。

富达国际旗下全球地产基金的投资组合经理菲利帕（Dirk Philippa）也削减了在中国香港的投资，把配置比重从两年前相对基准超配6%至8%调整至超配1%。

 “在中国香港地区，房地产的基本面明显放慢下来。我减持了一点儿，然后很快发生了全面调整，所以我等到反弹后，卖出了一部份。”

过热的中国香港房地产市场已经进入调整阶段

过去10年大涨 去年9月见顶

中国香港房地产价格过去10年大幅上涨，但在去年9月见顶，那时中国经济引发的紧张占据了主导。

房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）的数据显示，今年第一季，中国香港豪宅租金按年下跌5.2%，跌幅超过内罗毕以外的任何其他城市。

经济学家表示，中国香港住宅市场和商业地产市场都将受到一些相同因素的损害：中国增长放缓、人民币贬值、中国内地反腐以及美国低利率环境将走向终结的预期。然而，住宅市场的发展还受到一个额外因素的阻碍，即2012年政府为减少中国香港房地产市场上的投机活动而出台的“降温”措施。

莱坊估价主管林浩文说：“‘降温’措施（是）影响中国香港（住宅）地产市场的最重要问题，这正是过去2、3年里所有大型机构的方案都在关注写字楼市场的原因。”

林浩文预测称，市场的任何复苏都将倚赖来自资金充沛的内地公司的需求，同时外国投资者将仅限于投资于房地产投资信托或者涉及地产开发商的股票，而不会真的买入房产。

（据星洲日报）