新西兰 | 移民推动奥克兰房价?

从新西兰奥克兰房价疯涨的情况下,很多新西兰民众及外界都认为是其移民增多才推动了房价的上涨。

不过,最近怀卡托大学的一项研究表明:移民并不是造成房价上涨的主要原因,造成房价上涨的原因更多的是极低的利率、投资者的需求、资本增值的预期和新西兰人的回流。

据了解,这项研究是怀卡托大学受商业创新和就业部(MBIE)委托后开展的。最近一段时间以来,新西兰移民人数屡创新高,于是市场上房屋供不应求的状况变得尤为突出。民众之间有一种说法:就是这些移民导致了房价上涨!

优先党党魁Winston Peters 曾经多次公开表示:移民导致了房价上涨!工党也是“移民助推房价论”的主要推手。昨日媒体消息,一位名叫Adam 但是不愿意透露姓氏的华人地产中介表示:移民将奥克兰变成“贫民窟”。这一说法也有着普遍的民众基础,Newshub的调查显示,有60%的受访者认为应该减少移民数。

且不说Peters老先生的母亲是来自苏格兰的移民,这名华人房产中介还真是会忘本啊,作为10年前还是新移民的自己,真是实实在在的加速了奥克兰变成“贫民窟”的进程。房产菌觉得,在新西兰一个人都没有的几十万年里,房价最便宜,犯罪率最低,移民导致房价增长和犯罪率增加确实听起来蛮合理的。

1992年以来房价走势

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奥克兰年度人口变化

MBIE的调查也旨在明确调控移民政策是否能够干预房价上涨,怀卡托大学得研究也表明,奥克兰房价受到移民数的影响比较小,改变移民政策只能对签证控制的移民产生影响,对于房市不能产生很大的影响。最近一段时间净移民人数的增长也主要是由于学生签证和临时工作签证发放数量增加导致的,而这些并不是购房市场里的主力。

除此之外,调查还发现即使是投资移民的数量对于奥克兰住房市场的影响也不大,因为这些投资移民者购买的房产主要是商业地产和多动别墅。财政部长English昨天也表示,近期不会修改移民政策,因为一些企业仍然面临着人才短缺的问题。

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(据新西兰天维)

 

新西兰 | 新西兰房产销量下滑 房市已有缝隙

据相关消息显示,新西兰房价增福逐渐减缓,销量也随之下滑。即使现在房地产市场仍然屹立,但实际已经有一定缝隙。

尽管房价显示房地产市场依然坚挺,但奥克兰的房价增幅已经开始减缓,销量也出现下滑

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价格

根据Real Estate Institute最新公布的数据,从6月到7月,全国房价中位数上涨了1%,7月份为505,000纽币。这一数字较去年同期上涨了8.6%。

截至7月份,奥克兰的房价中位数为825,000纽币,较上月仅上涨了0.5%。但相比去年同期,这一数字上涨了12.2%。

如果把时间拉回到一年前,就能看出房价上涨有多凶猛。当时,奥克兰房价同比上涨高达20%。

从季节来看,二季度全国房价较一季度上涨了2%,相比去年同期上涨8%。奥克兰二季度房价则较一季度上涨1%,较一年前上涨了12%。

销量

Infometrics首席预报师Gareth Kiernan称,从6月到7月的一个月间,新西兰房屋销量下滑了5.3%,较一年前下滑了10%。这是两年来第一次出现销量同比下滑。

具体到各个地方,Waikato/丰盛湾和Gisborne的房产销量下滑了14%,北地房屋销量状况稍好,下滑了1.5%。

Kiernan称,这些地区的房产销量在2014年末和2015年初达到创纪录水平,如今却出现下滑,“值得关注”。

奥克兰的状况则更为严重,房产销量较一年前下降幅度高达20%。

对于下降的原因,众多房产中介抱怨称,售房人数减少,各地的中介均难以找到房源。这是导致销量下滑的主要原因。

“从全国范围来看,存量房源快速下降,同比去年下滑了33%。其中6个地区下滑了超过40%。”有经纪人说。

但Infometrics的经济学家称,奥克兰并不缺少房源,该城最大的代理商Barfoot & Thompson目前手中的房源依然是10个月来的最高位,“这表明该地区的高房价可能对买家造成了负面影响”。

Westpac则抛出了不同的观点。其经济学家认为,房主之所以不愿意售房,是出于进一步资本收益预期的考虑。换句话说,他们在等待房产升至,并不急于卖房。

Infometrics预期,随着新的贷款与价值比率(Loan-To-Value)规则开始生效,八月份成交量将进一步下滑。

“我们预计新的LVR比率限制政策将进一步拉低奥克兰房产销量,幅度为8%。其他地区的下滑幅度预计将达到19%。虽然央行将在下月实施该政策,但零售银行已经采取放贷紧缩措施。”Infometrics预期,这一政策对购房需求的影响至少持续一年。

但ASB经济学家Kim Mundy称,在有限的供给和强劲需求下,房地产市场依然增长强劲。

“在奥克兰之外的其他城市,随着低利率福利和对奥克兰房产的可替代性增强,居民对房产的需求也在增长。即便在奥克兰,高企的人口增长率加上低利率,仍会持续推高房产需求。”Mundy说。

Westpac则认为,预期从8月份开始,房价上涨仍将遭遇阻力,销量还会下滑。但该机构同时称,从国外既有经验来看,限贷措施对限制房价涨幅的作用不会持久,只是暂时性的。

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(据新西兰天维)

新西兰 | 奥克兰房价降温了?上月房价涨幅甚少

据悉,新西兰奥克兰房价有降温的趋势。

最新统计显示,7月份奥克兰房价同比6月份微涨了0.5%。相比去年的“跳涨”来说,上月房价几乎没出现大的变化。

最新的Real Estate Institute数据显示,从6月到7月,奥克兰房价仅上涨了0.5%。即便如此,奥克兰与其他三个地区依然创造了新住宅销售价格历史高位,这3个地区是:Northland,Waikato/丰盛湾和Manawatu/Whanganui地区。

最新统计显示,7月份奥克兰房价同比6月份微涨了0.5%

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截至7月份,奥克兰的房价中位数为825,000纽币,较上月上涨0.5%。Waikato/丰盛湾在9个月间有8个月房价中位数达到历史高位,上涨2.7%,达到450,000纽币。Manawatu/Whanganui的房价则上涨了6.4%,达到265,000纽币。

从全国来看,房价中位数上升了5000纽币,达到505,000纽币。但REINZ称,这一数字较5月份的中位数峰值少1000纽币。在这种情况下,售房人数量减少,各地的中介均难以找到房源。

“从全国范围来看,存量房源快速下降,同比去年下滑了33%。其中6个地区下滑了超过40%。”有经纪人说。

另有数据显示,上一财年,为了偿还债务而被迫卖房的数量同比减少了30%。房产专家分析认为,这是经济繁荣的标志。惠灵顿和Hawke’s Bay都面临这种库存不足的境地,可用的存量房仅够维持不到10个星期的供应。Waikato/丰盛湾的存量也刚刚够10个星期。

与此同时,2016年7月份的住宅销量为7299套,较6月份下滑了7%。

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(据新西兰天维)

 

日本 | 谁说日本房市不能买?专家教你轻松赚10% 投报率!

自从6月23日“脱欧派”用选票决定英国的未来後,全球避险资金涌入日本,日币对美金汇率即大幅升值从106:1升至最高99.99短线升值幅度约6%。这样的情形,使得许多有兴趣投资日本房市的投资人就频频询问,询问现在是进场购置东京房产的时刻,还是应该再等一会儿,甚至手上已有东京不动产的应该如何处置是好?

益立信海外房产专家Edward表示,目前市场较热门物件反而是中古空屋市场,尤其是可以拿来做“民宿-Airbnb”的物件最受投资人青睐。其主要原因,除了日本政府因应2020奥运将所带来的观光人潮住宿的需求,若依照目前东京都心饭店可提供房数的来看,明显呈现供不应求的窘境。按照日本政府规划,希望将目前外国光观客约2,000多万人次/年,要吸引至4,000万人次/年。为解决住房数目不足的问题,“民宿”可以帮忙解决燃眉之急。据了解,虽然目前相关法令仍在研议,但基於政府政策鼓励项目,许多业者都已等不及而先偷跑。

在日本,具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力

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另外一方面,因为在都心目前表面租金年报酬率3%~5%投报率的水准,尚不足以吸引所有投资人的目光。唯有在提高住房周转率的情形下,把租金年报酬率拉高到8%~10%,具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力。新成屋因为多数大楼管理严谨,并要维持大楼住户品质,住户公约不可能同意让辖内房子用来做“民宿”。毕竟,民宿入住客人的水准无法保证,会有安全上的疑虑。相对地,中古大楼因为管理没有如此严谨,且大楼管理员甚至多为日间巡回一次,容易满足“民宿”的基本需求。还有,日本租约分为“定期租约”与“一般租约”形态,且90%以上的租约多数属於後者的“一般租约”型态。“一般租约”是比较保障租客-就是租约到期,若现有房客愿意继续续租,房东没有任何理由来调涨租金,除非房客同意涨租或房东收回房子自住,不然租约就继续依原条件更新。所以不是若买入的不是空屋而是带租约的产品,即使等到租约到期,都可能有无法赶走租客丶改作民宿的风险。基於上述理由,这也难怪具有“民宿-Airbnb”潜质的物件成为无论是日本人或外国投资人都竞相追逐的标的。

(据联合线上)

 

海外 | 重新评估亚洲经济体在英国脱欧公投後的表现

英国脱欧公投的结果似乎未对亚洲造成太大冲击,使得亚洲各国央行与投资人感到如释重负。後续资金的流入及较为鸽派的美国货币政策,使得各国主管机关的工作容易许多。不过联博仍旧相信投资人应该持续对疲弱的区域出口,以及中国趋缓的成长与改革问题保持警觉。

英国脱欧公投对新兴市场经济体所造成的冲击比原先担心的小许多,对亚洲而言更是如此。这种如释重负的感受,加上较为温和的美国货币政策展望都刺激了市场对风险的追逐,也使得资金大举涌入新兴市场资产。

资金流入与正面的冲击效应

外资流入的成长为大部分的亚洲货币提供了良好支撑,也让各国央行的工作变得不那麽棘手。的确,在通膨偏低丶国内需求疲弱,且出口表现迟滞的背景之下,各国央行已纷纷采取降息的手段(图一)。

图一:亚洲的成长与通膨仍旧温和

目前已经看到马来西亚央行意外降息一码,此外中国台湾丶印尼和南韩也采取了较为大胆的宽松措施。联博认为这些国家在未来的几季还会采取更多的降息动作。

虽然菲律宾央行对於采取进一步的货币宽松政策抱持较为保守的态度,但央行官员则暗示近期内可能会调降商业银行的存款准备金率。泰国央行也在6月底的政策会议上维持按兵不动,但联博仍认为持续的成长疲弱和低通膨,将促使泰国央行在今年稍晚跟上区域内其他央行的脚步。

虽然市场仍旧普遍预期欧元丶英镑和日圆走弱,但是美国联准会在近期内升息的期望消退,使得美元升值的幅度有所节制。因此,尽管外部冲击造成了汇率的波动,但是亚洲货币指数(ADXY)自6月以来仍旧表现意外稳定。

在过去一个月来,韩圜是表现最佳的亚洲货币(兑美元汇率上涨1.8%),主要受到汇率较预期更为稳定的日圆所帮助。表现次佳的则是印尼盾(上涨1.4%),主要是受到投资人对该国经济基本面的信心重振所支持。有利的背景因素包括超低的通膨丶财政问题风险降低,以及有所改善的基础建设支出,另外还有稳定的政策执行纪录—透过降息和赋税豁免法案以刺激外国资金流入与财政营收。

中国外汇政策更趋透明

境内人民币兑美元的汇率表现显着落後(下跌1.2%),但这主要是因为美元整体走强的情况下,政策允许人民币即期汇率小幅走低,以维持较为稳定的货币篮子之故。事实上,联博认为人民银行自今年年初以来管理境内即期汇率的方式,让中国的货币管理对市场交易者而言更趋透明。

这说明了中国的货币市场在近期外部冲击之下为何波动性较低,也未出现恐慌情绪的原因。联博认为人民币应该会在涨跌2%的区间之内整理,而非呈现市场许多人士仍相信的结构性贬值趋势。

不过虽然联博整体而言并不看坏亚洲货币,但投资团队也并不同意市场上一些过於乐观的看法,认为亚洲的出口复苏将为亚洲货币指数提供支撑。联博对亚洲出口仍抱持审慎的态度。

iPhone带动的出口复苏并不完整

就某种程度而言,亚洲出口已经开始有所增温,但是复苏的部分主要仅限於科技相关的领域。非科技/电子产品的出口表现仍旧低迷。

近期的出口上扬主要出现於中国台湾和南韩,以及增幅程度不高的新加坡。这些成长可能和Apple的新iPhone 7预期上市有关。的确,之前几代的iPhone上市时,都出现了类似的暂时性科技出口复苏模式。但是,这次的复苏程度和步调似乎与过往相比较为有限(图二)。

图二:iPhone对出口的提振能力逐渐下滑

整体而言,联博持续认为低迷的出口展望是持续低成长与低通膨背後的主要因素之一,这两者都指向更多的政策性宽松措施—在大部分的国家当中则涵盖了货币和财政政策。此情境显示未来一年的公债殖利率将可望走低。

中国的风险尚未反映

值得谨慎小心的一点在於市场目前显得有一点过於自满,因此很可能受到潜在的负面因素所影响,例如中国的成长与结构性改革成果。这类令人失望的数据将会破坏目前市场上追逐风险的氛围。

中国6月经济数据带来的重大警讯之一,就是房地产投资和新屋开工数都呈现更为明显的衰退迹象,而且衰退速度令人担忧(图三)。这点强化了联博长期以来的看法,亦即一旦房市投资出现衰退,中国经济就只剩下政府基础建设支出独力支撑,因为私部门的需求表现依旧疲弱。

图三:中国的房市投资呈现衰退

中国央行和财政部为银行体系所挹注的大笔流动性,未能在实质经济当中激发私部门投资力道。相反地,其将持续鼓励国内基金投机性地将资金从一个资产类别转移到另一个资产类别(例如从房市转移至债市,从债市转移至大宗商品,然後再转回房市)。在此同时,这也代表着公部门会进行更多的借贷以提供基础建设所需的资金。

在改革方面,主要的焦点会放在国营企业的整顿上,因为其对中国经济的结构性再平衡与未来的违约文化扮演着重要的角色。

最近隶属於辽宁省政府的钢铁厂“东北特钢”债务违约,以及投资人呼吁抵制辽宁省新发行债券的後续新闻都对中国的国营企业和供给面的改革带来了真正的考验。它们是否能够克服政治上的挑战而减少过剩的产能,并且允许知名国营企业违约以带动债市文化的真正改变呢?

中央政府的纾困可能会带来重大的道德风险影响,而对改革有利的直接违约则可能使得市场在短期内对潜在扩散效应和系统性风险的疑虑大幅升高。对於北京当局而言,处理这个问题最方便的做法或许是尽可能地拖延,希望这个问题在未来能够低调地大事化小,小事化无。不过,对投资人而言,这可能是最糟的结果。

(据The News Lens 关键评论)

 

马来西亚 | 上半年马来西亚房地产交易量值齐锐减

马来西亚2016年上半年房地产交易量下跌7.1%,交易总值亦下跌11.5%

根据马来西亚财政部房产估价及服务局(JPPH)公布“2016年上半年马来西亚房地产市场调查报告”显示,马国2016年上半年房地产交易量为16万3,189件,较2015年同期下跌7.1%;交易总值为648.28亿马币(约合159.18亿美元),较2015年同期下跌11.5%。

住宅房产业继续成为市场主流,分别占房地产总交易量及总交易值之62.37%(10万1,777件)及50.88%(329.83亿马币)。在主要州属方面,包括吉隆坡丶雪兰莪州丶柔佛州及槟城州,本年上半年住宅产业成交走势价量齐跌,然在商用产业方面,吉隆坡商用产业成为唯一跑赢大市的市场,成交量虽然下滑,成交价却从2015年下半年的30亿8,901万马币,增加33%至41亿784万马币。农业用地居次,占总交易量之22.72%;其他依次为商务房产业(7.13%)及工业用地(1.7%)。商务房产业2016年上半年交易件数为1万1,642件,交易值达113亿马币;工业用地交易件数为2,778件,交易值为56.28亿马币。

该报告显示,2016年第2季马国滞销房屋数量锐增,已竣工但滞销的住宅房产达1万3,829间,总值为73亿马币;其中以高档房产业滞销状况最严重,尤其价值100万马币以上的房产业,滞销单位增加51.7%至1,717间,价值增至32亿8,537万马币;50万至100万马币的房产业拥有最多滞销单位,於第二季增加11%至2,859间,价值增12.45%至19亿2,120万马币。

马来西亚上半年房地产交易量年减7.1%,交易总值下跌11.5%

马国中央银行於2016年7月13日突然降息,依然无法显着改善市场情况,金融机构对房贷的核准率只有40%,确实市场效应不大。展望2017年房产业市场,估计2016年市场放缓走势将延至2017年,市场表现料持平,因全球外部因素及周边经济放缓也将影响马国市场。

(据钜亨网) 

马来西亚 | 分析师:马来西亚房价未来4-5年不会有急速成长

东方网报导,鉴於目前国内外形势,马来西亚产业领域可能陷入4至5年的横摆周期,国内房价预测在未来4至5年内不会有急速的增长,按年成长率将呈平缓趋势。

肯纳格投行股票研究主管林芬洁在今日的大马产业峰会中表示,马来西亚产业市场的3项关键推动因素正出现结构改变,进而导致整个产业市场一同经历这变化。

马来西亚上半年房地产交易量年减7.1%,交易总值下跌11.5%

林芬洁认为,马来西亚人口结构的改变丶银行收紧贷款发放的条件,和消费者因经济负担能力的不同,导致国内房市供需关系错置,是目前产业领域欲振乏力,陷入衰退的主要原因。

“产业市场的兴荣与人口成长息息相关,而我们可以看到,20至29岁这段年龄层的人民现在成了大马最主要的人口结构成份,而这部份人口正是典型的首次购屋者;所以现时的首次购屋者人数已经来到顶峰,未来这数字只会跌,不会升。”

(据钜亨网) 

新西兰 | 新西兰为还债的卖房者减少30% 专家称其为繁荣标志

据相关数据显示,在新西兰,为了还债而被迫卖房的数量减少了30%,并有房产专家认为,这是经济繁荣的趋势和标志。

根据分析公司CoreLogic公布的数据,截至6月份的上一财年,全国范围内共有483次抵押权出售,较前一财年下降了203次,下降比例达到30%。

截至6月份的上一财年,全国范围内共有483次抵押权出售,较前一财年下降了203次,下降比例达到30%

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房地产机构Harcourts Grenadier City经理Cedric King称,被迫卖房还债的数量出现大幅下降,反映出新西兰的经济将持续增长。

“伴随着低利率,房主们承担的金融压力越来越低,而在过去这是一个不小的负担,”King说,“在蓬勃发展的经济环境下,房地产市场发展强劲,房子出手会更加容易。”

但King认为,房主出售房产抵押权常常不是出于财务压力,而是出于婚姻和家庭问题。他期待在未来几年里,利率水平和抵押权出售数量会持续走低。

央行行长Graeme Wheeler将在周四发表讲话。各方预期央行将进一步下调官方现金率。

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(据新西兰天维)

 

泰国 | 签证费将涨价 泰国落地签申请日均破5000

距离泰国新签证资费实施时期9月27日还有不到60天时间,廊曼机场就提前迎来了每天5000-6000“落地签”游客高峰考验。为此官方在候机楼2层增设了8个快速办理窗口。

泰国中华网报导,曼谷廊曼国际机场场务主任乃裴说,针对近期落地签游客数量暴增至每天5000-6000人次的情况特制定了应急协调方案。在第2候机楼入境通道的2层增设了长约200米共8个落地签特别办理窗口,此外还提供临时快照丶外汇兑换点和表格填写处以及大约300个等候座位等配套服务。

泰国首都曼谷共有两个机场,图为廊曼机场

目前落地签入境游客中主要以中国游客为主,改善落地签游客办理服务後,现在人均办理所花费的时间缩短到了主要3分钟。极大的节约了入境游客等待的时间。与此同时,还在办理区域提供中英双语说明等以及排队叫号系统,让整个过程井然有序。

而1号候机楼出境服务窗口方面也新增加了2个服务台(4个受理窗口),能够每小时新受理200个旅客出行需要。与此同时,还要去严格执行入境安检标准。

(据钜亨网)

新西兰 | 皇后镇7月房价下跌是由于LVR措施?

据有关报道7月,新西兰皇后镇房价下跌,或是由于LVR措施(限制投资者新政)的实行。

与6月相比,7月皇后镇、Wanaka和Central Otago地区的房屋平均要价(Asking Price)下降了20.9%,至680672纽币。

房地产网站realestate.co.nz和房屋估价公司QV.co.nz都在周二发布了7月统计数据。QV公司的数据显示,过去一年间,Queenstown-Lakes地区的房屋估价增长了27%。

QV公司的数据显示,过去一年间,Queenstown-Lakes地区的房屋估价增长了27%

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Bayleys皇后镇总经理Gail Hudson并不能确定为什么当地房屋的平均要价会出现下跌,但表示,在售房源多为拍卖,没有一个固定的价格,这可能是导致这一现象的原因之一。“不过,我并没有证据可以证实这一说法,”她说。

realestate.co.nz品牌和商业经理Vanessa Taylor则认为,当地房屋要价下跌的原因可能是受到限制投资者新政的影响,“针对投资者首付上调至40%,可能是导致要价戏剧性下跌的原因,这使得投资者买房变得困难了,”她说,“同时,7月份房源增加可能是另一个原因。”

Central Otago-Lakes地区潜在买家的购房需求今年7月增长了11.4%,同期上市的新房源增加了26.1%。

“上一次该地区的平均要价跌至70万纽币以下发生在2015年5月,”Taylor表示,“目前很难判断当地的住房要价是否会继续下调,还有待进一步观察。”

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(据新西兰天维)