Category: International News

6月24日英國公投結果出爐，結果出乎意料，造成股、彙市雙雙重挫，也讓不少置產族卻步，不過若觀察中國台灣投資海外房地產逐漸移到東南亞的趨勢來看，位在東協中心點的泰國，貨幣相較於其他亞洲貨幣，因英國脫歐所造成的貶幅最低，僅0.41％，業者認為，泰國已成為置產族投資新地標。

泰國商務部表示，英國並非泰國主要的貿易出口國，且出口至英國僅占泰國GDP的2％，因此當英國決定退出歐盟，對泰國的經濟和房市影響並不大。

長期在台代銷泰國建案的藍海房屋總經理劉威廷表示，看好泰國房產市場，2016年上半年市況良好，成交金額已經突破去年同期，總銷金額超過七億元，而主要購屋族90％來自於包租公、5％作為自住用途。

藍海房屋地產指出，由於泰國的土地法規定，外國人不得購置透天厝、土地，若購買公寓，占比也不得超過49％，因此相對於其他國家，泰國房價的穩定度較高，外國熱錢不易影響泰國當地房價，早期購置泰國房地產的投資者，擁有當地人的支撐優勢，房產不易跌價。

（據東森新聞雲）

近期，由於國內投資收益不及預期，高淨值人群開始把目光投向海外市場。作為分散投資風險的海外資產配置其實是一項非常專業的工作，不能任憑想像和衝動“出海”。為此，7月23日，《2016全球置業分享會之日本篇》論壇特邀業內人士以及日本置業專家，剖析了日本的房地產投資價值及商機。

在日本置業有哪些優勢?

隨著2020年東京奧運會的臨近，負利率政策的實施，以及國外投資者的湧入，日本房市處於回暖上升階段。在過去一年裡，東京，大阪等一線城市的房價均有15%以上的上漲。距離近、質量好、風險小是日本房產的三大特點，相信日本置業也是各種資產配置中非常不錯的選擇。

來自三和不動產的業內專家表示，投資日本房產看中三個要點：一是增值速度；二是租金收益；三是彙率增長。選擇日本房產投資主要是看重日本房產的租金收益，日本目前有60%的人都選擇了租房住，而不是買房住。一般房產的投資收益淨回報是在5—8%，而且是扣掉了所有的稅費。在日本買的房子是永久產權，買了房子就相當於買了地。為留學子女在日本購置房產，為在日本留學的子女提高了生活水平。

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化繁為簡 合理做好資產配置

當經濟下行周期到來的時候，整個經濟形勢越來越復雜，可能不再有大類的投資方向能夠成為我們投資的主流。擺在所有投資者面前的一個樸實的話題就是：我們要做真正的資產配置。2016年是中國人真正資產配置的元年。所謂資產配置是說，你不僅要做一些固定收益類的配置，還要做一些浮動收益類的配置。為了對衝彙率下跌的風險，你不僅要做一些海外的配置，還要做一些國內配置的調整。你不僅要做一些短期的配置，流動性好的配置，可能還需要做一些長線的、穩健的配置。所以當多元化的投資品類擺在投資人面前的時候，投資這個問題就顯得越來越復雜了。

不管是對專業投資人，還是對普通的投資人而言，投資從來不是一個簡單的事情。海外投資機遇和風險並存，希望投資者開啟安全、穩健，同時又有豐厚的投資收益回報之旅。

海外資產配置是高淨值人群的必然選擇

來自浦發銀行的業內專家表示，海外資產配置是高淨值人群的必然選擇。在世界範圍內，富人有多少人會選擇做海外資產配置呢？能夠達到24%的比例，1/4的人富裕了之後都會選擇進行海外資產的配置，這是一個定律。而中國的富人只有5%的人會選擇做海外資產配置，大量的人都選擇做人民幣資產配置。從全球的總格局和趨勢來看，中國富人資產配置的格局和比例存在一定的差異。如果配置一個海外資產，會有來自，海外土地、物業增值收益以及彙差收益。總來得說，央行已經降了6次息，現在市面上的錢非常便宜，使用人民幣進行金融杠杆去投資，是目前整個經濟和金融局勢裡面不錯的選擇。

（據和訊理財）

總部設於東京的不動產投資公司北極星資本（Loadstar Capital）為了投資買下一棟辦公大樓，向銀行要求長期貸款，沒預料到可以借到50年期。

曾任高盛集團基金經理的北極星資本社長岩野達志說：“我們以為30年期貸款就是上限，但負利率改變了銀行；當許多銀行苦於找不到借款人，房地產行業變得很有吸引力，因為有抵押品，金融業也變得更積極。”

岩野說他的公司自地區性銀行取得貸款，但未提供銀行名稱，這反映出小型銀行的地產融資業務大幅增加。依據SMBC日興證券（SMBC Nikko）資料，至3月底，地區性銀行承做的此類貸款占貸款總數達36%，較七年前的27%大幅上升。

根據日本地區性銀行協會，由於負利率衝擊獲利，日本銀行業面臨營收成長壓力，地區性銀行預估本年度（4月1日開始）淨利將下降18%。

至3月底，金融機構對地產公司的放貸總額達歷來最高，促使瑞穗證券（Mizuho Securities）與德銀證券（Deutsche Securities）警告，房地產市場出現可能過熱的風險。

瑞士信貸集團（Credit Suisse Group）駐日本分析師三浦隆司表示，50年期貸款是不正常的，銀行需要承做這樣的貸款很有問題。盡管目前地區性銀行的逾放比率不高，“如果目前低利率環境持續，（逾放比率）未來會上升並造成問題”。

三浦說銀行無法靠短期貸款獲利，因為貸款利差已消失，所以他們提供更長期的固定利率貸款。

根據德銀證券，至3月底為止的全年新增不動產貸款金額，達歷來最高的11.2兆日圓（1,060億美元），對地產公司的放款占銀行貸款總額的14.5%，這可能促使監管機構開始收緊此類貸款。

此外，日本的房地產市場顯示放緩的跡像。根據不動產經濟研究所資料，已售出的全新公寓數量，6月出現連續第7個月下降。另外依據仲量聯行，東京的頂級辦公大樓，至6月底租金漲速連續兩季度放緩。

SMBC日興證券分析師佐藤雅彥表示：“短期內，我看不到房地產市場有崩盤的理由；但當你看到日本人口成長趨勢，地產放款成長過快似乎就有風險了。”

根據日本總務省資料，2015年日本人口減少0.12%。國立社會保障與人口問題研究所指出，日本人口總數至2060年，預估將比2010年減少32%。

不動產投資公司Star Mica社長正史水永說：“銀行承擔不必要的風險，將會回過來打擊他們；目前的房地產價格，比雷曼兄弟風暴之前還高。我無法理解價格會持續上升的看法，當人口數大幅減少。”

（據經濟日報）

“2016年東南亞房地產獎”評委主席普雷姆庫馬表示，大馬來西亞房產長期增長趨勢並不會受到房產領域放緩所限制。

仲量行（JonesLang Wootton）執行董事兼“2016年東南亞房地產獎”評委主席普雷姆庫馬表示，大馬房產長期增長趨勢並不會受到房產領域放緩所限制。

他是在出席揭曉“2016年東南亞房地產獎”入圍名單儀式上如是表示。

他說，根據PropertyGuru最新的房產投資情緒報告，房產投資者有回溫的跡像，投資者認為目前是購買房產作為長期投資的時機。

普雷姆庫馬也提到，國家銀行調低隔夜政策利率（OPR）並不會對房產領域帶來顯著的影響，因為繳付的房貸款額只有少數的變動。

不過，他說此舉卻能帶動購屋者情緒，可以協助房產領域。

他指出，一個區域的房產也是需要依靠當地的公共設備，一旦公共設備如公共交通便利，則將增加買氣。

聯名買屋提高批貸率

提及50萬令吉以下的房產，年輕人是否負擔得起時，普雷姆庫馬說，在大馬有約95%的房貸者皆是以聯名的方式向銀行貸款，因此成功獲得貸款率極高。

他補充，有部份年輕人購房子的部份資金是來自於父母的資助。

產業網站PropertyGuru大馬分公司經理謝爾頓則表示，目前市場以可負擔房屋為主，因此將會探討在未來，增加與可負擔房屋相關的獎項。

由PropertyGuru主辦的“東南亞房地產獎”今年來到第三屆，頒獎典禮將於8月11日（周四）在吉隆坡洲際酒店（InterContinental Hotel）舉行。

國際貿易及工業部副部長拿督蔡智勇獲邀出席是項頒獎典禮，並預計將吸引約300名嘉賓出席。

（據星洲網）

政府計劃將泰國打造成為“世界養老中心”，並認為泰國具備方方面面的條件。

泰國中華網報導，“發展商業貿易廳必須加快泰國老年人服務產業標准化和鼓勵措施的研究進度。為正在步入老年化社會的泰國做好迎接准備。”這是泰商務部長阿披拉迪女士最新一次工作報告中下達的工作指示。

完善泰國老年人服務產業標准化除了能夠滿足泰國進入老年化社會後的老年人服務需求外，同時也是為將泰國打造成為世界養老中心服務。因為全球老年人口正在不斷增長，而泰國應該充分把握這個時機吸引更多有高品質養老需求人士選擇在泰養老。

泰國在養老服務產業已經具有了一定的經驗積累。不管是針對不同客戶群體需求而提供的針對性的專業服務外，泰國在養生、醫療等服務場所和機構都達到了國際先進水平。而私立機構在養生、養老、醫療等方面已經確立起了一定的國際知名度和市場。

阿披拉迪說，我們希望將泰國打造成為世界的養老中心。因為泰國相對與其他國家來說，不管在服務場所、服務水平還是支出水平方面都具有非常大的優勢。目前已經通過審核認證的企業共有442家，其中55家達到了國際先進水平，並已經在國內外建立了分支機構和戰略合作夥伴。

她說，目前泰國大部分提供養老服務的機構不是醫院提供的醫療服務，而是能夠提供吃、住、行、樂以及衛生等非醫療綜合服務項目的私立服務機構。一般老年人養老服務提供的服務包括日常飲食、起居和個人衣物衛生、健康跟蹤服務等，如果出現客戶健康異常將安排最近醫療救護服務等。

預計未來4年泰國老年人人口將增至1300萬，占全國總人口的19%。而到2030年老年人口基數將突破1750萬人，占全國總人口的26.57%，即全國四分之一的人為老年人。

總之，泰國必須建立自身優勢，完善基礎配套設施並提高服務國際化水平，這樣才能將泰國打造成為世界養老中心。

（據鉅亨網）

國際機構投資人進軍亞太房市，往往以東京、中國香港、新加坡為首選，偏好當地經濟穩定又有健全法制，尤其部分投資人的投資期長，以數十年為單位，更希望集中投資在最穩定的地方。不過，近幾年經濟發展最快的，當數東南亞。

東南亞十國人口超過6億，過去幾年國民生產總額更冠絕亞太，加上房地產價格遠比中國香港、新加坡及台北低，增加了當地房產的吸引力。

不過，投資新興經濟體的房地產，必須面臨三方面的限制：基礎建設、外彙管制，及擁有權限制。

其中，基礎建設是房地產發展的基本要素，例如在度假區建設機場或加蓋航廈，將直接增加旅客數目，刺激在地發展。

沿著基礎建設投資，是這個行業慣用的策略。理論上，在基礎建設落實前，先行收購資產的升值潛力最高，但若計劃未如期進行，提前收購的資產，上升潛力將大幅降低。這個策略在已發展國家相當受用，像是澳洲等先進國家，基礎建設需要平衡各方利益，規劃階段動輒以年計算。

新興經濟體一般都需要大量建設，因此這類機會理論上應該更多。但各國的執行力有顯著分別，就算同一國家，地方政府之間也可能有快慢之分。

所以機構投資人在選擇新興經濟體時，往往注重政府效能，關注基礎建設是否順利完成。

新興經濟體的第二個限制是外彙管制，投資人既需要投入資金，營運所得收入也需要彙回本國，最後的出售所得更需要輸往國外。對投資人有利的制度，當然是沒有管制的外彙體系，但新興經濟體面對金融危機時，可能突然執行管制，增加投資風險。

此外，這類規模較小的經濟體，面對金融危機，幣值也會明顯浮動，導致資產價格波動擴大。

部分國家明白上述劣勢，選擇采行外彙管制，便於控管彙率風險，因此多數投資人偏好執行外彙管制的國家，未執行者多半排除在名單之外。

另外，許多國家會限制土地擁有，例如澳洲限制外藉人士購買的資產種類，泰國則設有外藉人士持有每項資產的上限。

若要合法收購當地資產，投資人的選擇將有所限制，這使得房地產投資信托（REITs）和地產股，成為外資最青睞的標的。

這當中，隨城巿發展，原來的農地經常變成地權分散、無法發展的無人地帶。若提供合法擁有這類地權的機會，不但有利城巿擴展，也有機會成為另類投資。

（據鉅亨網） 

大京中國香港總經理安岡晃浩表示，由於人民幣貶值，不少中國投資者在日本大手筆買進毫宅避險。數據顯示，今年4月位於東京23區的中古屋平均樓價已連升4年，按年及按月升幅分別達15.2%及1.5%

中國香港《明報》引述安岡晃浩指出，過往港人在日本投資物業以低價樓為主，價格介於500萬至1000萬日元，買家一般為普通百姓，不包括手續費在內，放租報酬率平均有8%。自人民幣貶值後，不少來自中國的專業投資者，透過基金經理或資產經理在日本大手買進貴價樓，平均斥資3000萬至1億日元買進一整棟樓房，放租報酬率達5%。

安岡表示，那些專業投資者更會向當地銀行借入6成房貸，以避開彙率變動帶來的虧損，借貸利率由2%至3%不等；在負利率政策下，日本市民享受的房貸利率亦降低，剌激當地市民的置業意欲，導致樓價急升。

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據日本一間不動產情報專門公司Tokyo Kantei的數據顯示，今年4月位於東京23區的中古樓（齡超過20年、面積達70平方公尺），平均樓價已連升4年，按年及按月升幅分別達15.2%及1.5%；同月大阪市的同類型樓房，按年及按月升幅分別高達23.1%及1.6%。若按同時期計算，截至今年4月底止，每百日元兌7.29港元，按年升幅僅達11.9%，升幅仍遠低於樓價飈升速度。不過，由於近月日元持續上升，相信兩者升幅差距已有所收窄。

據Tokyo Kantei的數據顯示，都心6區（包括千代田、中央、港區、新宿、文京、澀谷）4年來升幅達38.5%；亦較東京23區的平均價格高出逾36%。因此，安岡表示，近年投資者亦開始投資附近的區域，包括文京、品川及江東。

（據鉅亨網） 

據參考消息網引述日本《富士產經商報》報導，2015年的訪日游客創紀錄地達到1974萬人。以國家和地區來源看，中國約500萬人，排名最高，加上來自韓國、港台地區的游客，總共占到訪日外國游客總數的70%。截至今年6月上旬，訪日游客總數已經突破1000萬。5月，顯示旅行者消費狀況的旅行收支保持順差，旅游收入達到1254億日元，同比增長20.2%，繼續保持良好勢頭。

報導稱，中國最大的廉價航空公司春秋航空及同屬於一家集團的春秋國旅從2014年秋天推出赴日游產品，在一年的時間裡參加人數累計達到約20萬人。預計從2015年秋開始推出的日本游產品，一年內吸引游客的數量將達到約50萬，是此前的兩倍還要多。

另一方面，日本旅游業巨頭HIS旅行社位於上海的合作門店，原本在6月組織了以家電產品和高級手表特賣會為主要旅游行程的東京游項目，後因中國政府4月出台的海外購物稅收新政而中止。日元的陡然升值也在推波助瀾，已經有觀點認為“爆買不再是市場的主流”。

報導稱，擺脫依賴中國局面的關鍵市場就是距離日本較近、人口密集的東南亞。越南河內4月舉行國際旅游訂貨會，在日本政府觀光局和地方自治體、旅游業者的展位上，很多越南人試穿浴衣、體驗日本傳統游藝活動。有一位大學生說喜歡日本文化，如果去日本旅行，想去看櫻花。

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（據鉅亨網）