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大批新规1月1日生效！澳洲生活将不再一样

按照传统，1月1日是很多政府改革开始实施的日期。总的来说，今年钱包最受伤的将是澳洲的福利受助者。

从今天起，诸如学童津贴等福利的申领要求将有所不同。年收入超过10万澳元的家庭将不能再享受这项补贴，申请补助者将要接受经济情况调查。同时政府也在收紧关于海外澳人享受残疾人福利金的规定。求职者必须参加就业服务提供中心安排的约谈，否则将被停发失业救助金。申请护照的成本也将增加，成人申请费增加6元，而外国伴侣申请签证则更加贵。

2015年在澳洲生活有哪些大变化？

学童津贴

从今澳洲学童津贴受助者要接受经济情况调查

今日起，学童津贴受助者要接受经济情况调查。目前小学生可领422澳元，中学生可领842澳元。现在起只有年收入少于10万澳元（包括10万）的家庭才可以领取。

求职者

今日起，求职者若不以合理理由提前通知就不参加就业服务中心安排的约谈，他们的失业补助将被停发。只要他们参加约谈，失业补助就会恢复发放。

政府此前宣布的失业要等半年后才能领取救济的措施不会在今天实施，因为没能获得参议院通过。

残疾人特殊津贴（DSP）评估/出国

今日起，DSP申请人将要接受政府授权医生的评估。享受这项补贴并要出国的澳人一年最多只能在海外逗留4个星期（与出国次数无关），否则将被停发补贴。

今日以前，受助者每次出国最长可以享受6周补贴。但如果出国计划是在2014年5月前预定的，只要能在2016年1月1日前回国，受助者仍可继续享受最长6周补贴。

永久性残疾、严重残疾或丧失工作能力者不受此规定影响。

护照费/伴侣签证

从今申请伴侣澳洲签证要多付50%的费用

今日起申请护照的费用将增加，成人费用增加6元至250元，儿童（18岁以内）及长者护照（75岁以上）费用增加3元至125元。

今日起澳人为外籍伴侣申请伴侣澳洲签证还要多付50%的费用。

养老金优惠

今日起，养老金账户将纳入联邦长者健康卡申请的经济调查中。但已经接受过调查的长者将继续按老规定，除非他们选择更改产品或购买新产品。

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七大指针看透2015澳洲房产市场

2015年的澳大利亚房市要面临严峻考验，各路专家都给出了自己的看法。其中一种比较极端的意见是，以前任职于西悉尼大学、现转到伦敦金斯顿大学（Kingston University）的学术经济学家坚因（Steve Keen）坚持认为市场处于泡沫之中。

另一个极端是澳联储（RBA）的助理行长埃迪（Malcolm Edey），他在去年10月份说房价只是一次性增长，是由于金融自由化和转入低通胀期导致的，基本上10年前就已经结束，随之而来的是澳洲房价较收入比较稳定的时期。

无论如何，一个被广泛认同的意见是，澳洲的房价相对高，尤其是在悉尼和墨尔本。不过随着关键的供需因素变弱，预示着今年的市场不一定会鼓舞人心。

1. 利率：中性。澳联储已经多次宣称利率要保持“一段时期稳定”，尽管坊间猜测可能会降息，但澳元下跌应能足以刺激经济防止降息，并在今年稍后让上调利率重回日程。

2. 外国投资者：可能消极。数量未知，无可靠数据。但如果房价停滞，他们可能会掉头就跑。

3. 人口：积极。人口一年增长1.6%，超过过去20年的平均增速1.4%。

4. 就业与薪酬：双重消极。澳洲统计局估计就业增长趋势不足过去20年平均水平的一半，而平均薪酬收入则略高于平均水平的一半。

5. 信心：消极。国民银行调查显示的商业信心以及西太/墨尔本研究所调查显示的消费者信心均处于低潮。

6. 监管：消极。澳联储和澳洲审慎监管局（APRA）已经暗示有意利用监管力量遏阻资金流向投资者。

7. 势头：可能会转变成消极。房价增速在2014年的关键销售季（春季和初夏）明显慢于2013年，2014年只有阿德莱德和候巴特的年度增幅高于2013年。正如澳洲房产投资者所知，势头具有传染性，当势头减弱时也一样。

2015年的澳洲房地产市场要面临严峻考验

各首府城市房价增幅：

  • 悉尼：2013（14.5%），2014（12.4%）
  • 墨尔本：2013（8.5%），2014（7.6%）
  • 布里斯班： 2013（5.1%），2014（4.8%）
  • 阿德莱德： 2013（2.8%），2014（4.3%）
  • 柏斯： 2013（9.9%），2014（2.1%）
  • 候巴特： 2013（2.2%），2014（3.5%）
  • 达尔文： 2013（3.3%），2014（1.6%）
  • 堪培拉： 2013（+3.5%），2014（0.6%）
  • 8个首府： 2013（9.8%），2014（7.9%）
  • 其他州*： 2013（2.2%），2014（2.9%）

* 其他州的房价变化仅指独立房，至于2014年的数据是指截至11月底

来源：CoreLogic RP Data

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澳洲购房指南：避免向房地产代理透露的四件事

让我们开诚布公：现在在澳洲大城市买房好似跳一种舞，参与的有你、澳洲房产代理、还有神秘的卖家、以及你的期望值。澳洲房产中介懂得如何与买家打交道，如何问他们问题，如何让他们感兴趣。但是一些买家仍然与代理交谈，好像代理是为他们买家服务的一般。他们不是──他们或许很友善，但那是因为他们想要你的钱。这看起来或许微不足道，但是买家们使用的语言或许就决定了他们是按市场价格买了房还是多付了钱。以下是澳洲每日新闻网站建议的永远不要对代理说的四件事情。

错误一：“我有多少多少钱来花！”

房地产代理想要知道你有多少钱能用来买房。但是买房与其它讨价还价没有区别，你不应该过早的透露你的底细。

买方代理公司（Property Mavens）的女发起人桑德库勒（Miriam Sandkuhler）称，你没有义务告诉代理你有多少钱。

“当然，有好的代理，也有不好的代理。但是根本上他们试图确定是你是否有他们所希望的足够资金买下那房子，”她说。

另一位买方代理布莱特（Patrick Bright）表示，最好是根据你所看的房子类型告诉代理一个大致的范围。如果你把真实的预算都告诉了他们，那么他们就会竭尽全力地去榨取你的每一份钱，特别是他们在没有达到卖主的价格底线的时候。

尽管房地产代理说他是站在你这一边的，他们只是为了把房子卖掉

错误二：“我喜欢它！”

桑德库勒认为，这是一个非常大、非常大的错误，而且很难再回头。买房中很多成分是感情因素，而代理正想从中渔利。

“你不必显得特别冷静，似乎全然不感兴趣，但你总是可以说你是买来投资的，”她说，“肯定的是，不要到处转，说孩子们将住哪间房，家具将放哪里。”

她建议，如果你在买房过程中不能抑制感情，那就最好是找一个买方代理。

房地产投资人詹密卡尔（Stephen Zamykal）称，他总是在代理的面前鸡蛋里面挑骨头。“即使我喜欢那栋房子，我还是要着重看它的缺陷，”他说，“即使我没有，我还会告诉他们我心中还想着另一栋房子。”

错误三：“迫不及待地要买！”

桑德库勒建议，找房的人不要把买房的真正原因告诉代理，比如，不要说你的租约要到期了，你非买房不可。尽量少告诉代理你的个人情况，因为那些与买房是不相干的。

布莱特也持相同意见。他说，买家应该看上去是满不在乎的样子，“永不告诉他们你买房的真正动机是什么。”

他认为，如果你与伴侣一起去，让其中一人与代理交谈。否则代理可以轻易地从你们两人的话中套出你们的底细。

错误四：“我认为这房子值多少多少钱 ”

有些代理或许会问你估计这房子值多少钱。詹密卡尔建议买家尽量避免这个圈套，因为这只是代理来套你愿意出多少钱的一个招。“我对这个问题的回答将是，我需要先调查一番再说，”他说，“或者你可以反问他们此值多少。告诉他们你来是为了从他们那里知道房价是多少。”

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亚洲旅游业盛景带旺澳洲 中国游客喜手机预订

澳洲旅游业价值1100亿澳元，亚洲游客的增长幅度超过世界上其他任何地区

旅游业的年度盘点报告显示，尽管去年发生了三起重大空难，西非也爆发了伊波拉疫情，但2015年国际游客人数料将增长多达5%。

这对澳洲价值1100亿元的旅游业来说是个好消息，亚洲游客的增长幅度超过世界上其他任何地区。

一个正在兴起的潮流就是通过智慧手机预订行程，中国正在引领这一风潮，有10%的中国游客在手机上进行预订。7%的美国人在手机上进行预订旅行。如今，超过66%的旅游预订在网上完成，“但有迹象显示，在较成熟的市场，饱和点可能会在70%到来”。

法国巴黎依旧是全球头号游客吸铁石，2013年共有超过1880万人造访法国首都。纽约排名第二，其次是伦敦、曼谷、巴塞罗那和新加坡。

亚洲接待的欧洲游客增长了7%，其次是北美和加勒比海，均增长了6%。2014年，跨国旅行增长了4.5%。德国人，美国人和中国人是全球最活跃的旅行者。 

在过去五年里，出现了两种持之以恒的旅游趋势：到大城市旅游，以及到有阳光和沙滩的地方旅游，也就是“休闲度假”。跟团游日益流行，主要归功于团队出游的亚洲客。

“城市旅行是世界上一门真正火爆的生意，”国际旅行咨询集团（International Tourism Consulting Group）的董事长兼执行长弗利塔格（Rolf Freitag）说，“这种生机勃勃的增长主要是受到了廉价航空增加和廉价住宿扩张的支持。”

随着科技进步以及企业削减成本，传统的商务旅行正在萎缩。然而，会议，奖励，大会和展览会市场，正在稳定发展。大会，会议和座谈会占到了商务旅行市场的41%。贸易博览会和展览会居次，占29%。

总部位于慕尼黑的经济研究所（Institute for Economic Research）经济学专家纳博（Gernot Nerb）说，国际旅游业将受益于全球经济复甦预测。“未来两年我们将进入上升通道。”

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2015全球最热买房地 悉尼纽约前景最被看好

澳洲房地产公司莱坊集团（Knight Frank）预测，全球最受追捧的房产投资城市，料将经历一个艰难的2015年。在莱坊监测的8个高端城市中，只有两个——纽约和悉尼——料将在2015年实现价格增长。

2015年，伦敦住宅市场料将表现平淡，而巴黎、新加坡、中国香港、日内瓦和迪拜的房价预计都将下跌。纽约房价料将在2015年增长5%到10%，而悉尼房价的涨幅较为温和，料将上涨5%。这两个市场的上涨势头主要得益于海外买家的好胃口以及购房政策的相对宽松。

悉尼将在2015年继续实现价格增长

莱坊的全球调研部门主管白利（Liam Bailey）说：“国际需求增加和经济指标改善双管齐下的效应，帮助推动纽约高端房产在2014年增值6.7%，我们预计这一势头将一延续至2015年，中国买家可能会日益活跃，特别是考虑到近期的签证放宽。”

海外兴趣强烈

“和纽约一样，我们预计悉尼将成为2015年表现最好的高端住宅市场。商业信心上涨以及政治稳定感增加有利于吸引海外兴趣。”

“澳元疲软增加了这方面的动力，也再度激发了澳洲外侨的兴趣。低利率预计将保持稳定，直到2015年中期至末期都不会发生改变，银行也积极地以有竞争力的利率提供贷款。”白利说。

他还提到，众议院经济常委会对澳洲住宅市场内的外国投资情况进行了审查，尽管提出了一系列可确保规定被更严格执行的建议，但却并没有对外籍人士在澳买房施加额外限制。

新的房产税，额外印花税以及其他旨在使房地产价格增长降温的措施，都是导致世界上其他房地产市场前景看跌的原因。

在纽约，曼哈顿市中心地区将是表现最好的房地产市场。在悉尼，莱坊集团认为，东区和下北岸最为看好。

迪拜的前景最弱，价格可能下跌多达10%。此前阿联酋央行将转账费用提高一倍至4%，并引进按揭贷款上限，提高了购房成本，挫伤了投资者胃口。

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2015年投资悉尼房地产要看重西区市郊

悉尼西区将会是2015年房价增长最强劲的地方

2015年在悉尼房地产市场中，在靠近即将进行基础设施建设项目，居住在悉尼西区家庭将会体会到城市房价的最大增长，其幅度将会超过传统的热门市郊。

近日公布的报告显示，悉尼住房中位数价格在2015年只会上升6％，远少于2014年15%的房价上涨幅度。但分析师们警告道，即使是这样的适度增幅，也不会平均出现在整个大悉尼地区的所有市郊。

房地产数据机构PRD的全国范围研究员霍尔（Harrison Hall）称，由于悉尼中、内城区的价格上涨已超出了大多数购房者的预算，因此悉尼西区将会是房价增长最强劲的地方。“两年来，在某些情况下，我们已经看到了内城区近30％的价格增长，这将促使买家进入地方设施正在改善的更便宜的市场，”他说。由于需求的减弱以及即将出售的住房供应的增加，中、内城郊区的公寓房价上涨幅度会很小或者不上涨。

澳洲Hotspotting房地产网站的总监莱德（Terry Ryder）表示，引领西区房价上涨的市郊有利物浦（Liverpool）、坎贝尔镇（Campbelltown）、卡姆登(Camden)的地方行政区。

利物浦、坎贝尔及卡姆登地方行政区。“在边缘地方行政区已成为突出的市场，”他说，“悉尼西南不远是领先区如：在坎贝尔和卡姆登地方行政区。”

莱德认为，对于西南地区房产市场有利的情况，地方政府一项对绿地进行城市开发的项目、西南铁路连线，以及在利物浦地方政府管辖区的巴吉里斯溪（Badgerys Creek）修建悉尼第二机场的计划获得批准所带来的连锁反应。这些开发项目将改善地方经济，创造就业机会，鼓励人口增长，从而会增加对住房的需求。

研究机构Onthehouse的数据证实，强劲增长的悉尼西区还包括可负担的起的彭里斯（Penrith）市郊，该地是悉尼购房者最活跃的区——投资者们带来了不错的租金回报。一个很好的例子就是安南山（Mount Annan），那里的租金收益率是5％，超过了悉尼市区3%的平均水平。这吸引了更多的投资者买房，进而推升了悉尼房价。

市场上涨最快悉尼市郊如下：

  • 利物浦（Liverpool）
  • 坎贝尔镇（Campbelltown）
  • 卡姆登(Camden)
  • 彭里斯（Penrith）
  • 奥本（Auburn）

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澳洲房产十佳高收益区几乎是最差购房区？

澳洲房产专家莱德（Terry Ryder）称，由CoreLogic RP Data数据机构公布的10佳高收益市郊几乎等同于澳洲最差购房地区榜单。

澳洲房产的高收益地区就等於是最佳购房区吗？居外建议在澳洲购房之前一定要好市场研究

作为价格预测指数（Price Predictor Index）的一部份，图表列出了全澳的上升市场。房产专家莱德发表了称作The Dirty Dozen的12个最差购房地区报告。这些地区的市场处于严重的困境，销售情况下降，接下来价格的下降不可避免。

数据机构的10佳高收益市郊中有5个列在最差澳洲购房地区中，有4个几乎进入最差购房地区榜单。这些地区都有大量的空房，租金下降，市场疲软。10佳高收益市郊中仅有布罗肯希尔（Broken Hill）值得投资者考虑。

位于10佳高收益区首位的市郊为昆省的迈尔斯（Miles）。这是一个真正的悲剧的选择，因为迈尔斯房地产市场是澳洲最大的空架子，绝无仅有。1/3的房产为空置，还比不上莫兰巴（Moranbah）地区。认为迈尔斯可以获得9.8%的租金收益是可笑的，那里大多数房主的租金收益为零，因为找不到租客就没有收益。

莱德在最差购房区报告中写道：“迈尔斯的房市已被摧毁（因为开发供过于求），空置率达30%，房产中位价在过去12个月里已经下降了27%。现在出售房产需要6个月，还要提供20%的折扣。在前5个季度里，迈尔斯的房产销售数量从24下降到15，之后降至12，再降到6，最后为1。”

“巾吉拉（Chinchilla）也好不到哪里去，在前5个季度的房产销售数量分别为78、51、40、27、19，房产中位价下跌了10%。根据SQM调查，巾吉拉的空置率现在为19%。另一处房产市场旺多安（Wandoan）在2014年里只售出两栋房产。”

10佳高收益区排名第2的是西澳的纽曼（Newman）。纽曼的房屋空置率为11%，现在通常租金不到最高水平时的一半。根据澳洲房产监察数据，租金收益过去曾达到两位数，现在仅为5.3%，而不是CoreLogic所称的9.8%。

位于10佳高收益城区中第3位的东坎博尔达（Kambalda East）和第8位的西坎博尔达（Kambalda West）空置率近20%，而CoreLogic数据机构的列表中声称租金回报率可达到8.9%。

塔省的皇后镇（Queenstown）在10佳高收益城区上列第4位。莱德的报告中说：“如果澳洲有房产市场更加低迷的地区，请告诉我。这个镇在塔省西边野外，类似于电影中的西部情形，主要街道长着野草。”

“房产中位价90,000澳元还偏高。今年已经跌至70,000澳元，比5年前更低，自2009年以来平均每年下降3%。房产市场上房子通常需要7个月时间才能售出，还需提供15%左右的折扣。根据SQM调查，空置率达17%。年中莱尔山（Mt Lyell）铜矿和亨提（Henty）金矿的关闭，致使数百个就业职位减少，更是无助于房地产市场。”

“附近的城镇齐汉（Zeehan）和罗斯伯里（Rosebery）同样惨淡，齐汉的房产空置率大约为25%，不到50,000澳元就能购买房子。”

10佳高收益区榜上还包括其它严重衰退的市场，如南黑德兰（South Hedland）、黑德兰港（Port Hedland）及卡拉萨（Karratha）。据西澳房地产协会数据，该地区创下了西澳洲房价的最大跌幅（下跌40%）。

这种草率的调查问题在于，此会被媒体引用，作为可靠的信息重复发布。媒体报导这些地区为全澳领先的热区。如果人们轻信这些地方为澳洲房产投资的好地区，在许多情况下，不会获得任何收益。

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澳洲前总理卖房赚钱 陆克文的昆士兰房产标价超购买价3倍！

澳洲房地产市场炙手可热，前总理陆克文（Kevin Rudd）欲出售1套20世纪20年代的澳洲昆士兰式木房，其标价超过他20年前购买价的3倍。

截止到12月14日，陆克文持有这套昆士兰房产将将整整20年了。当时他以384,000澳元购买位于诺曼公园诺曼街（Norman Crescent in Norman Park）的这套房产，占地802平方米，拥有五间卧室、两间浴室、两个停车位。陆克文为该房产的标价为125万澳元。

两周前该房产未能竞标卖出。他们的房地产经纪人——Tim Altass Morningside/Bulimba公司的阿特拉斯称，查询房产的人数在陆克文挂上价格标牌后立即增加到3倍。他说：“竞标日有一些买家出价，目前仍然在与几个买家进行谈判。”

价格宣布后，询问房产的人数增多3倍，因为大多数购房者希望看房前就知道价格。这所大房拥有游泳池和热带景观，非常适合不喜欢大草坪，而希望拥有阳台及私人娱乐区的买家。有些看上房产的购房者很喜欢它，房子可能会很快成交。

澳洲前总理陆克文出售昆士兰木房

陆克文将房产投入市场上，可能会赚取丰厚的利润。夫妻俩计划保留阳光海岸的渡假房以作为他们在昆省的住宅。

陆克文与妻子特瑞兹（Therese）当初购买这套房产时，比前任房主7个月前的购买价格还低116,000澳元。根据CoreLogic RP Data数据机构，摩西控股公司和LG摩西控股（Moses Holdings and L G Moses Holdings）艾琳（Irene）和尼古拉斯‧卡索斯（Nicholas Kassos）于1994年5月5日支付50万澳元购买的该所房产。今年6月，市议会重新对土地估值为590,000澳元。

诺曼公园的房产中位价在前5年里出现大幅上升，增幅达23.8%，10年来房产中位价的年均上涨6.3%。陆克文希望在火热的市场能使他持有了20年的房产售出价格实现325%的增长。

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2014年4季度澳洲房价走势及变动

 

 

四季度，澳洲房产市场涨势有所放缓。除悉尼仍然一枝独秀外，其他澳洲主要城市季度房价变动幅度均不大。

 

从年度变化来看，根据澳洲统计局最新数据，澳洲房价整体依然维持了不错的上涨力度，年涨幅为9.1%。八大城市变现参差不齐，悉尼均价在一年的时间内上涨14.6.%,依然最为强劲，墨尔本名列第二，但幅度仅有6.9%，八大城市中国堪培拉涨幅最小，为2.4%

 

 

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对于明年，澳大利亚房价在2015年很可能将进一步上涨，低利率环境的延续及供需失衡将提供保障。而首次置业者可能将面临更加艰难的形势。此外澳洲市场未来一个重要的趋势是，外国人进入门槛正在提高。根据外国投资审查委员会的最新数据显示，本财政年度的前9个月，外籍人士对澳大利亚的房地产投资达到248亿澳元，相比整个2012-2013财政年度增加了44%。外国买家的力量已经严重影响了澳洲房价走势，因此，未来的政策走向至关重要。

对于前期已经大幅上涨的悉尼和墨尔本，明年的增速有可能将有所放缓，而布里斯班等地区则值得投资者重点关注。

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查看更多国家月度房价报告

 

 

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澳洲房市繁荣难以为继 今年房价增幅或放缓

过去两年内，悉尼房产中位值猛增16.5万元以上，不过今年房价将录得较为温和的增幅。

CoreLogic RP Data数据显示，去年，澳洲州府城市房价增长了7.9%，其中悉尼以12.4%的增幅领涨全澳，其次为墨尔本的7.6%和布里斯班的4.8%。

去年，悉尼房价中位值达73.05万元，相比2013年1月增长近25%。墨尔本和布里斯班各种类型住房中位值分别为58.7万元和46.65万元。

2014年澳洲州府城市的房价月变化及年增长

澳洲全国范围内的住房价格增速今年有望放缓5%左右，不过部分城郊区域还将延续迅猛增长的势头。

澳洲房产检测机构（Australian Property Monitors）预计，西悉尼部分区域房价有望增长12%以上，布里斯班内城区部分地区的房价也将增长10%以上。

Victor 和Amanda Gennusa去年在悉尼西北Ryde以155万元的价格购买了一处住房，而该区域的房价今年或将增长12%。他们将房子拆除，进一步划分地块，准备在该住址兴建两所住宅。他们之所以这么做，是受当地对住宅的强劲需求所驱动。“通过进一步划分地块，我确定能够使资本增值很多，”Victor说道，“Ryde各方面都很平衡，虽然不是中枢，不过……很靠近Macquarie购物中心，离北悉尼很近，离帕拉玛打和Rhodes也是差不多的距离。”

CoreLogic RP Data的数据显示，住房市场表现最糟糕的是坎培拉，去年住房价格下降了0.6%，第四季度还大幅下滑了3.4%。

2014年，阿德莱德虽然经历了制造业岗位流失，不过房价增长了4.3%至41万元；铁矿石价格下挫使得珀斯住房市场承压，去年房价增长了2.1%至52.5万元。

全澳房价去年的增幅为9.8%，有所减缓。RP Data的Cameron Kusher表示，房市繁荣在2014年年中达到峰值，截至四月一年内的房价增长了11.5%。“我们预计房价增速还将放缓，特别是在考虑到这种势头已经持续了两年半的情况下，”他说道，“这个势头难以为继了。”

澳洲房产检测机构的Andrew Wilson预计，悉尼今年房价的增幅将在7%左右，布里斯班为5%，墨尔本阿德莱德和霍巴特均为4%。其他城市房价增幅将更为缓慢，珀斯预计为3%，坎培拉或将持平。

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