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澳洲 | 悉尼和墨尔本6月房价增速放缓

房地产研究机构核心信息谘询公司近日发布报告称，澳大利亚各州首府6月房价平均仅增长0.5%，其中悉尼和墨尔本两市房价继续抵挡降温趋势，当月房价再次上涨，不过增长放缓。

新加坡联合早报报导，核心信息谘询公司近日公佈6月房价指数，澳洲的八个首府城市中仅悉尼、墨尔本和霍巴特三个城市的房价在6月上涨，不过涨幅均低于5月。

澳洲的八个首府城市中仅悉尼、墨尔本和霍巴特三个城市的房价在6月上涨，不过涨幅均低于5月

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其余首府城市房价均表现下跌，导致澳首府城市房价在6月的平均涨幅仅为0.5%。

虽然海外买家曾被认为是过去三年助推房价上涨的主要因素，不过随著近期澳洲大型银行停止对海外买家发放购房贷款，近来更多迹象表明，澳央行5月降息的影响现在开始显现，在低息刺激下本地买家和投资者也显示出强烈的买房兴趣。

该报告指出，在今年上半年，澳洲各州首府城市房价平均上涨5.5%，较去年同期相比有所下滑。其中增幅较高的城市是悉尼（8.9%）、霍巴特（8.5%）和墨尔本（5.8%）。

核心信息谘询公司调研部门负责人劳利斯说，虽然房地产市场前几个月的反弹缓和了去年最后一季度出现的降温，不过房价增速放缓。

该公司称，英国脱欧带来的不确定性可能会放慢澳房价上涨的速度，悉尼和墨尔本的房屋周转率也会放慢。

劳利斯说：“早有迹象表明当前悉尼房市开始对买家有利，悉尼的房子比以前花更长时间才能卖出去，买家为了卖房往往提供更多优惠。现在悉尼的房子通常用40天才能卖出，而一年前是26天。”

延伸阅读 : 澳洲 | 澳洲年均房租微降专家预计将继续疲软

（据钜亨网）

澳洲 | 澳洲年均房租微降专家预计将继续疲软

最新数据显示，澳洲全国范围的房租状况正在缓和，专家预计租房市场可能会继续疲软。这可能是房客们想要听到的好消息。

澳洲房地产网站报导，澳洲房地产数据机构CoreLogic的「5月租金回顾「（May Rent Review）的数据显示，州府城市的综合年均住房租金微幅下降了0.3%，独立房租金每週为489澳元，公寓房为每週为469澳元。州府城市住综合住房（包括公寓房和单元房）的租金中位数目前为每週486澳元。

最新数据显示，澳洲全国范围的房租状况正在缓和，专家预计租房市场可能会继续疲软

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但在考虑每个城市的情况时，巨大的租金差异就变得更加清晰了。在雪梨，住房租金中位数为每週600澳元，相比其它城市中租房最便宜的城市霍巴特，该数值仅为每週355澳元。

CoreLogic的研究分析师Cameron Kuhser说：「可以预见，租赁市场的疲软将会继续存在，而且在年度基础上，我们在未来的几个月中会看到租金将进一步下跌。」

但他同时表示，在截至5月份的一年中，确实也可以看到几个城市的租金有所上升。

租金上涨的城市有雪梨，上涨0.9%；墨尔本上涨2.3%；霍巴特的涨幅为3.7%，以及堪培拉，涨了0.1%。拖累全国州府城市年均租金下跌的城市是珀斯，下跌8.8%，以及达尔文，下跌了16.9%。布里斯本和阿德雷德的房租也出现了微幅下滑，跌了0.9%。

对于房主来说，坏消息是在过去的一年中租金水平下降，而房价却在继续上升，周租回报率目前正处于记录的低点，独立房为3.3%，公寓房为4.2%。

在租房最贵的城市雪梨、墨尔本和堪培拉，毛房租收益率正处于历史低点。雪梨公寓房目前的收益率比以往任何时候都低。

（据钜亨网）

澳洲 | 英脱欧致更多澳洲人返乡或推高澳洲房市！

根据最新的分析显示，英国脱欧将导致更多的海外澳洲人回到家乡，也会打消本地人去国外居住的念头，这可能会刺激澳洲房市走高。

据《悉尼晨锋报》报道，尽管英国脱欧所导致的大多数潜在结果是负面的，但来自麦格理集团（Macquarie）的经济分析师James McIntyre却说，英国脱欧会给经济活跃带来一个潜在的积极好处：更快增加的人口。

澳洲人口增长的步伐已达到十年中的最低水平，英国脱欧所带来这种人口加速增长和未来可以预计的降息将为房市提供支持。

英国脱欧将导致更多的海外澳洲人回到家乡，也会打消本地人去国外居住的念头，这可能会刺激澳洲房市走高

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麦格理集团的分析师们曾在去年占据了新闻头条，他们曾以人口增长缓慢和新房供应过剩为依据，预言今年房价将从3月起下降7.5%。

上周，McIntyre的报告显示，“房价的负面可能性有望消退”。报告中指出，英国脱欧有望导致澳洲人口加速增长以及未来可以预见的减息，“将会刺激住房需求，同时也证明那些耸人听闻的负面预测是有误的。”

他认为，英国脱欧的冲击是一个好机会，澳洲的净移民（移进人数减去移出人数）人数将会增加，有更多人来到澳洲定居。英国脱欧所造成的英镑大跌也会打消很多澳洲人在英国工作然后存钱回澳买房的念头。

其他经济学家也表示，英国脱欧所造成的冲击可以为房地产提供支持，因为房产被认为是动荡环境中的安全资产。

延伸阅读：居外看点|英国脱欧成功了谁是最大赢家？

（据今日澳洲）

澳洲 | 两党拉锯战！澳洲大选今日继续点票

澳洲选举委员会（AEC）将从今天开始，点算那些邮寄回来的200多万张选票，不过由于点票时间漫长，两党一下还不能分出胜负。

澳洲选举委员会（AEC）将从今天开始，点算那些邮寄回来的200多万张选票

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据天空新闻报道，目前联盟党认为自己已经把70个席位收入囊中，只差6个席位了，而工党则有66个席位，绿党1个，独立议员4个。另外有9个选区的下议院席位还不能确定两党谁是赢家，分别是Capricornia, Cowan, Forde, Herbert, Hindmarsh, Chisholm, Dunkley, Gilmore, 以及Grey。其中Hindmarsh选区目前是工党领先, 联盟党则在Gilmore选区领先，而Nick Xenophon的团队有望在Grey选区再获得一个席位。

据悉，从以往经验来看，邮寄回来的选票一半都倾向于在任的自由党议员，不过本周一自由党党部在仔细查看了每个选区的具体情况后，从上周六的自信满满，变成了“谨慎乐观”。而工党领袖更是批评联盟党已经失去民心，谭保应该主动辞职。

延伸阅读：7月澳洲大选对你有何影响？

（据今日澳洲）

澳洲 | 投资墨尔本房产需要了解的那些区域

墨尔本区域的划分细小而繁复，一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说，要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料，可以跟大家分享一下。

墨尔本的CBD非常小，只有几条马路，没有多久就能走完了。年轻人，在CBD上班的人，学生甚至临近退休的老人都喜欢CBD。购物，吃饭和交通都非常方便。

以CBD为中心发散，墨尔本的居住区域分成东面，西面和北面。CBD很接近海港，所以墨尔本没有特别明显的南面，只有相对偏南和东南区域。

墨尔本新移民居住分布地图

最近SBS发布了一个新移民居住分布地图，非常有意思。总体而言，中国人（红色区域）把CBD附近及东边给占领了，印度人（绿色区域）和越南人（粉红色）把西边包下了，意大利人（蓝色区域）大部分在北边。剩下几个小小的灰色区域，犹如鹤立鸡群，基本都是英国人等欧洲人住着。

某国人聚集在一起居住，其实在购物，餐饮上有着极大的便利。中国人基本上在那些集中的区域都能方便找到自己日常的烹饪用品，熟悉的品牌和地道的中国餐厅。如果让中国人住到欧洲人聚集的地区，他们可能会感受到很大程度上的不方便。

历史悠久的高档住宅区

历史的积淀，通常会赋予那个区域特殊的气质。跟上海一样，徐汇、卢湾、静安属于高档区域，墨尔本有些区域，也是有着高贵的气质，有时开车路过，你就能被那种气质所吸引。中国大使馆在墨尔本的驻地就在墨尔本最高档的Toorak区域，Toorak区域里有条路叫 St Georges，两边都是历史悠久的豪宅，或者可以称其为宫殿。不过这种地方都是世代传下来的，偶尔有个别中国富豪会去买一幢炫耀下。

Toorak虽好，但是不是大家都能买得起的，于是 Camberwell，Hawthorn，Marlvern，Kew，Glen Iris，Hampton 这些区域成了推而求其次的选择。至今而言，对于墨尔本本土的人来说，他们更喜欢住在这些区域，就跟上海人向往静安，徐汇一样。

CBD 周边

中国人喜欢CBD和CBD周边的Docklands，Southbank，South Yarra，St Kilda Road，Richmond 那些区域，热闹，生活很方便，随时就能方便到达CBD。

Docklands离开City很近，核心区域在维多利亚海港，沿着海港边有一排餐厅，步行着就能去会员制超市Costco，和海港城购物区域。去CBD的交通很方便也是免费的，步行25分钟也能到了。这几年Docklands的发展很快，新建了很多的高楼，相对密集了很多，但是Docklands的另外一头相对就比较冷清些。

South Bank以澳洲最著名的皇冠赌场为中心。那条Yarra河景色优美。 South Bank 也是墨尔本艺术文化中心，有著名的维多利亚州美术馆。近几年这个区域的住宅建设也很快。这里有现在墨尔本最高的住宅Eureka，未来这里会有墨尔本另一幢108层的高层住宅。

South Yarra 核心区域在South Yarra车站附近，新旧交融的建筑，各种精品店和餐饮店非常密集，极具艺术气息，生活更便利。坐地铁去CBD也只有三站。

St Kilda Road 附近聚集着众多的知名的广告公司，IT公司，是上班族聚集的一个区域。那里有墨尔本著名的Albert Park，高尔夫球场，美丽的人工湖。坐公交车就可以到达CBD，非常方便。可能唯一的缺点在于晚上就有些冷清，吃饭酒吧的选择不是很多。

东区

很多中国人喜欢的区域还有东边的 Glen Waverley、Balwyn、Boxhill、Doncaster。这些区域有不错的学校，很多中国餐馆，亚洲超市，生活非常便利。这些区域离开CBD比较远，一般有15到20公里，但是这些区域对于当地人来说是非常适合居住的区域。

墨尔本东区有很多中国人聚集的区域

Glen Waverley 因为有一家澳洲排名非常好的公立学校，所以房价一路攀升。那里有地铁直接到CBD，大概需要40分钟时间。但是Glen Waverley这个区域非常完善，购物中心，各种餐厅，基本需要的都能在这个区域内解决。

Boxhill 也是华人聚集的地区，有很多中国餐厅，超市。坐地铁到CBD应该在25分钟这样。

Doncaster主要是有学区房，加上那里有一个Doncaster购物中心，所以也是生活便利。

越来越多的中国孩子选择留学，在澳洲的中国留学生人数也一直占据首位。而在澳洲留学申请的学生中一直以硕士申请为主，我就针对硕士的留学申请做出一个详细的时间安排参考，以确保学生能在在最为合适最好的时间内申请到澳洲的名校。把握时间，做好规划非常重要哦！【阅读原文】

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澳洲 | 澳洲大选两党胜负难分最早周二出结果！

大选日结束后为何不知谁是赢家？联盟党是否真的能够成为新政府中的多数党？让我们带着这些疑问来分析一下上周六的选情。

谭保在上周六的演讲中“很有信心”地向台下支持者表示，联盟党能够成为下一届澳洲政府中的多数党。

但是，根据计票情况，没人能够确定大选的最终结果。就连澳洲广播公司分析师Antony Green都表示，自己无法确定最终结果。

（图片来源：澳洲广播公司）

那么，本次联邦大选截至目前的“战况”如何呢？

任何一个党派想要成为下届政府中的多数党，就必须赢得76个众议院席位。截至目前，联盟党已经赢得了65个席位，工党赢得了67个席位，绿党赢得了1个席位。

此外，Nick Xenophon赢得了1个席位，Bob Katter赢得了1个席位，还有2名独立议员各赢得了1个席位。截至目前，还有13个席位的归属尚未确定。

分析师Antony Green表示，联盟党将赢得剩下13个席位中的绝大部分席位。

（图片来源：澳洲广播公司）

所以，此次大选很有可能出现以下2种情况：

1.联盟党赢得剩下13个席位中的9个或者更多的席位，从而成为下届政府中的绝对多数党。

2.联盟党的席位数量未能达到76个，澳洲将出现悬峙议会。

Green还表示，在剩下的13个席位的争夺过程中，联盟党占据优势。所以，工党不太有可能成为下届政府的多数党派。

接下来我们还能做些什么呢？

答案很简单：等！澳洲广播公司表示，我们需要等上好几天才能知道所有议席的归属。截至目前，澳洲选举委员会统计了不到80%的选票。有消息称，选举委员会将于下周二全面恢复计票工作。

谭保及其妻子（图片来源：《悉尼晨锋报》）

我们要等到什么时候才能知道确切结果？

答案很无奈：没人知道。Green表示，那些邮寄和缺席选票的统计将会是“一个漫长而繁琐的过程”。“各党派可能会对选票上的签名和出生日期等细节提出各种各样的疑问。”

如果真的出现了悬峙议会怎么办？

所谓悬峙议会，就是指在议会制国家中，没有一个政党在议会内取得绝对多数席位。

在本次联邦大选中，“绝对多数”就指一个政党取得至少76个众议院席位。然而，联盟党、工党两大阵营都没能达到。这样一来，多数党派就必须与其他小党派或独立议员进行合作。

出现悬峙议会的澳洲政坛将会是什么样子？

根据目前的情况来看，自由党应该能够取得绝大部分的众议院席位。为了通过各项法律，他们就必须和Cathy McGowan，Rebekha Sharkie以及Bob Katter等独立议员和小党派议员合作。

如果工党想要组成联合政府，他们就必须获得全部小党派和独立议员的支持。很显然，这要艰难的多。

薛顿及其妻子（图片来源：《悉尼晨锋报》）

澳洲此前出现过悬峙议会吗？

2010年，吉拉德成为澳洲总理，但工党和联盟党均未获得76席的法定组阁席位，因此产生了70年来首个悬峙国会。

最终，工党依靠3名独立议员和1名绿党议员的支持，以一席之差保住众议院的多数，得以继续执政。

参议院的竞选结果如何呢？

与众议院相比，参议院的计票工作会更加漫长。截至目前，已经成功当选参议员的候选人包括Jacqui Lambie以及著名的反亚裔移民议员Pauline Hanson。

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（据今日澳洲）

澳洲 | 工党支持率反超自由党澳媒: 薛顿或成新总理

最新的Fairfax-Ipsos民调数据显示，工党有望在明天举行的联邦大选中击败自由党，而工党领袖薛顿将取代谭保成为新一任澳洲总理。

澳洲九号台新闻报道称，共有1377名受访者在本周接受了Fairfax-Ipsos的民意调查。这其中，只有17%的受访者认为，薛顿将会在本周六的大选中击败谭保。有60%的选民预计，谭保会连任澳洲总理一职。

但有一半的受访者表示，他们会将工党作为自己的第一和第二选择，而工党的民众支持率也达到了51%，超过自由党2个百分点。

工党的民众支持率也达到了51%，超过自由党2个百分点

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民调数据显示，有4.5%的摇摆选民倒向了工党阵营。而这一变化也将让薛顿击败谭保，成为新一任的澳洲总理。

费法斯传媒公布的民调结果还显示，有27%的选民打算支持绿党、小党派甚至是独立议员。而在此之前，谭保曾建议民众不要将选票投给上述3方。

值得一提的是，就在今年2月初，谭保的个人支持率还曾高达74.9%。但在随后的几个月内，谭保的个人支持率出现了大幅度下滑。

而工党领袖薛顿的支持率则一直稳步上涨。此外，工党和自由党的支持率一直保持在50%左右。

（据今日澳洲）

澳洲 | 面临崩盘？澳洲房地产市场仍在上升中！

眼下澳洲的房地产市场到底发生了什么？我们正面临的究竟是一场正在到来的房价大崩盘，还仅仅长远上升趋势下的小幅价格波动？未来的12到24个月内的房价走势会怎样？没人能够百分百肯定地预测未来，但我们可以根据一些现有的客观事实和数据给出点分析。最近我们时常可以听闻到许多关于澳洲房地产市场正处于崩塌边缘的新闻和消息，比如银行停止向海外买家提供贷款，显而易见的公寓供应过剩的势头，维州、新州和昆州政府陆续出台了对海外买家增收印花税的政策。有些我们的客户可能已经听说墨尔本市中心的二手公寓房再售的价格比数年前的新房买入价格整整低了24%，可与此同时，悉尼市中心靠近海湾的400套新公寓在开盘4小时内就被当地买家哄抢一空！那么究竟澳洲房地产市场正在上演什么那？我们希望能够为您提供一份针对目前局势定量与定性的分析。

从国家政策的角度来分析，澳洲政府一直都密切监视着房地产市场的发展动态以确保一个最终的目标：每个普通的澳洲人在付出一定的努力和合理的工作量后可以有能力实现拥有自己住宅的梦想。澳洲政府一直都面临着一个艰难的局面，一方面政府可以从一个蓬勃发展的房地产市场里增加的相关税率、更大的建筑施工行业规模和更多的家庭财富中获得利益，另一方面如果出台不阻止房价下滑的政策会是相当不明智的，因为房产是大多数澳洲人的个人家庭财富的主要组成部分，家庭房产贷款也是绝大多数澳洲银行最有价值的业务。一个衰退的澳洲房地产市场会导致个人家庭财富的缩水，增大家庭的财政压力和银行的贷款风险。所有的这一切都会最终给澳洲人的消费能力、商业的流动性和整体的经济增长带来负面影响。

由于以下的几个澳洲房地产市场的特性决定了它与其他一些发达的亚洲房地产市场，如中国、中国香港、新加坡，是不同的。

澳洲的房地产市场不是一个投机性的市场，因为它相对较高昂的交易成本和比较少的当地投资者的投机行为。房价一年上涨15%都会被视为是非常不寻常的。
普通的澳洲中产阶级很可能终其一生都只拥有不超过三处的房产。眼下，对澳洲当地人来说，拥有一处房产并不是一个人生目标。很多工薪阶层的澳洲人不排斥一辈子都住在出租房里。
澳洲房价的潜在驱动力是当地的住房需求和人口增长。作为全澳洲人口增长最迅速的维州，在过去的几年内都享受到了由于人口增长带来的房价上升的利好。
澳洲人购买房产的动机是和那些亚洲房产市场上的购房者截然不同的。不同于亚洲房地产市场中买房是归根于财富的累积或进入好学校的学区房需要，澳洲的买房者的动机主要是自身的实际需求如家庭规模的改变，或者是为了利用负扣税制度达到避税目的。一个普通的澳洲家庭是很乐意住在一个氛围融洽、离朋友和家人很近的当地社区，送孩子去上就近的普普通通的公立学校。这也是为什么澳洲当地人在房地产市场中的投资性买房很少。
澳洲人由于生活方式的偏好并不享受住在市中心的高层公寓。不同于亚洲人住得离市中心越近越好的观念，澳洲当地人更喜好离开喧闹拥挤的市中心居住，有更多住所的室外活动空间，离家不远就有学校和一些生活基础设施。在澳洲的各首府城市，最好的学校通常会坐落于离市中心30分钟车程外的地方。澳洲人把生活方式看得比便利更重要。
在澳洲土地并不是稀缺资源。在首府城市的外围通常有一望无边的可供开发和农业用作的土地。我早年80年代曾看到在布里斯班市中心30公里外的埃顿斯有土地在出售，至今30多年过去了在那块区域仍有土地在出售。

以上这些潜在的澳洲房地产市场的特性正是一个成熟而又有弹性的房地产市场所有的积极、健康的信号，这样的房地产市场应该为那些长线的投资者们带来信心。我们认为近期市场上的一些变化（银行贷款的收紧、印花税的增加）都只是一些由于澳洲政府和银行的保守性决策所带来的暂时性的市场反应，因为他们希望重新平衡下策略以更偏向于当地的买家和投资者。然而，从传统的经济学角度来看，如果澳洲当地的四大银行选择只向当地买家提供贷款等业务，那么其他的银行业竞争者将会很快取代他们之前向海外买家和投资者提供的那部分贷款业务的市场空缺。收紧的银行贷款不会影响海外买家对澳洲房产的偏爱，它只是把海外买家购房的决定往后延期了点。我们可以打个简单的比方，就算家长不允许一个孩子吃他最喜爱的食物，这不会意味着孩子最喜欢的食物会变成另外一种，这反而会让孩子将来能够吃到他这种食物时吃得更多！

眼下这重新平衡的阶段有望在几个月后新一任政府大选后结束，我们寄期望于未来政策的调整。可以想象下在未来银行松开贷款限制后会发生什么。事实上，银行并不能扭转买家的买房决定，他们只能暂时地延迟下！

让我们回头看下近期的一些数据。2016年5月的房地产数据表明眼下的房地产市场并没有发生大幅的价格波动。在过去的12个月中，墨尔本的房地产价格有着各大首府城市中最强劲的涨幅，但在最近的3个月里整个墨尔本的房价是轻微的浮动，而不是某些报道中声称的那样高达24%的巨大跌幅！这些巨大的跌幅只发生在墨尔本市中心的高层公寓，可这部分公寓楼只是占了整个墨尔本房地产市场的很小一部分。

澳洲各大首府城市住宅价值变动3/12个月

尽管墨尔本的房价在最近的一个季度中表现得很疲软，但同一年前的房价相比，增长率仍高达10%。或许我们会看到墨尔本的房价会持续眼下疲软的表现，但仍将会在未来因为基本的供需不平衡而继续增长。与此同时，我们还应注意到这一点，根据政府的预测，在2055年墨尔本将超越悉尼成为澳洲最大的首府城市。

根据政府的预测，在2055年墨尔本将超越悉尼成为澳洲最大的首府城市。

目前的房价中位数仍属悉尼最高，墨尔本其次，仅为悉尼房产中位价的75%！这就是为什么我们相信墨尔本的房价中位数在未来会上涨到至少追平悉尼的水平，基于对未来人口增长的预测。

澳洲各大首府城市房价中位数

下图为投资者们展示了澳洲各大首府城市房地产的总租金回报率，但请谨记在心，较高的总租金回报率往往以为着较低的房产增值率。

澳洲各大首府城市总租金回报率

拍卖清除率通常反应了市场上人们对房产需求。从历史上看，90%的拍卖清除率意味着非常火爆的房地产市场。眼下悉尼和墨尔本的房产拍卖清除率都稳定在70%到80%之间，这与长期以来的拍卖清除率相当。

澳洲各大首府城市拍卖清除率

最后作为结论，我们对澳洲的房地产市场通常是持有乐观的态度了。澳洲房地产市场没有真实可信的理由去迎来一场跌幅巨大的价格修正。的确，我们见证了有一些项目由于个人财务原因和无法交接导致的价格下跌，但我们相信这只是非常短暂的一个时期内的现象。

我们没有在占墨尔本房地产市场更多份额的绝大多数郊区的房产上看到有发生调整性的价格下跌的迹象。在过去的一年中，我们总是建议我们的投资者远离那些诸如市中心和一些土地新房打包出售又同时有无限量土地供应的区域，而不是因为海外买家对购买土地的偏爱而建议买进位于这些区域的物业，因为我们找不到可长久持有这些物业的理由。当一个开发商为购房者提供长达10年的总租金回报率保证时，你应当警觉这个项目的物业是不是很难卖出！

大多伦多地区开年以来房价一路猛涨，每月的房地产报告数字体现了一个现像——“高”，不仅交易量“高”，价格也“高”。五月中大多地区共有12,870起交易，同比增长迅猛，销售量刷新了地产局往年五月的历史记录。各类房屋价格涨幅趋势非常明显，涨幅高达15.7%，这麽高水准的回报率，买家疯狂的原因也可见一斑。【阅读原文】

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