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隨著房價快速的飈升，無論是加拿大的溫哥華 ，還是多倫多 ，政府都不得不出臺打擊外國投資者在加拿大購買住房的海外買家15%轉讓稅。可以說，在出臺這種海外買家15%轉讓稅之前，市場爭論得非常激烈，認為溫哥華和多倫多的住房都不是海外投資者炒高的，更不是華人炒高，認為出臺這些稅收政策對打擊溫哥華和多倫多的高房價根本就沒有多少用。

但是，實際結果與政策出臺之前爭論完全相反，無論是溫哥華還是多倫多，這些稅收政策壹出臺，市場反映立竿見影，住房投機者突然退去，兩個地方的房價立即下跌。特別是華人居住區，這種現象更是明顯。

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可以說，當前世界各國不少城市的房價基本上都是中國居民去炒高的，無論是加拿大的溫哥華、多倫多，還是倫敦、澳大利亞的悉尼、新西蘭的奧克蘭、中國香港 等城市房價飈升，基本上都是國內居民去炒高的結果。因為，十幾年來，中國炒房者在國內炒作住房無往而不勝，只要購買了住房就能夠賺錢，只要購買了住房就能夠賺得盆滿盤滿，而且這種賺錢基本上是利用金融高杠桿炒作的結果。

有了國內炒房的經驗，再加上在國內炒房有了壹定的資金積累，那麽對於這波在中國炒房的居民豈能不走向全世界的各國住房市場?從而使得只要有壹些華人湧入的哪個城市，這個城市的房價炒高是自然。

但是，國內這些炒房者可能沒有想過，以他們的經驗來看，在中國炒房可以無往而不勝，在國外炒房是否如此是相當不確定的。因為，市場發達的民主國家，住房是居民的生活必需品，居住權是天賦人權。政府壹旦看到房價炒得與居民的基本居住條件相沖突時，房地產政策調控是必然，否則這屆政府想再當下去是不可能的。這些城市的政府壹定會出臺房地產政策來遏制房價快速上漲，來擠出房地產泡沫。中國的居民則沒有這樣幸福。

所以，去年加拿大溫哥華的政府就出臺的海外買家征收15%轉讓稅的政策。政策出臺之後，溫哥華房地產市場銷售和價格立即下跌。

安省政府於4月21日起正式實施16項針對大多倫多房市的新政策，房地產市場反應速度遠超外界預期。最新統計數據顯示，華人看好地區房價領跌，以多倫多列治文山最為誇張，銷量下跌62%，房價按月同比下跌18.8%，或者說平均價壹個月內跌掉20余萬。

據多倫多地產公司Realosophy發布的數據，在省府頒布針對海外買家征收15%轉讓稅的新政策之後，即今年4月20日至5月20日壹個月與去年同期相比，GTA地區的房屋銷量慘跌，其中跌幅最大的是華人聚居的列治文山62%，萬錦尾隨其後46%，新市(Newmarket)則為44%。皮爾區的密市下跌27%，賓頓則下滑16%。

Teranet-國家銀行綜合房屋指數顯示，4月多倫多的房價按月漲幅為2.6%，按年計，多倫多漲了26.3%。但壹進入5月形勢急轉直下，據壹些最新統計數據，截至5月14日，多倫多五月前兩周房屋中間價獨立屋月跌幅達7.14%，鎮屋跌幅為1.97%，Condo 下跌3.16%，其中面積在4000尺以上的獨立房價格下跌最狠，比4月份下跌38%。

從區域看，北部城市以NewMarket下跌最狠，下跌13.76%，Aurora，與Vaughan 緊隨其後，分別下跌9.82%與9.83%。華人熱捧的列治文山和萬錦跌幅均為6%，而King City受到影響最小，環比跌幅僅為0.25%。近期華人關註較多的Oakville 跌5.56%， 印度人聚居的Brampton 跌幅5.59%，密西沙加跌3.12%。具體到多倫多，跌幅達7.38%，士嘉堡跌幅達5.43%，北約克跌幅達2.2%，Etobicoke 跌1.4%。

多倫多的房地產市場調控政策壹出臺，為何房價下跌的市場反映比預期的要強烈得多?特別是華人區的房地產市場的反映更為強烈，這就證明了加拿大各城市房價快速上漲主要是華人炒作的結果，無論是在讀的學生，還是已經移民 的華人，基本上是以華人為主。

我周邊所認識的幾個鄰居，這幾年他們炒房的瘋狂是無可復加了，基本上手上都購買4-5套住房。加上華人房地產經紀的鼓勵及出謀劃策，這些華人炒房者多以是如魚得水。壹套又壹套的住房在交易。

但是這次安省政府於4月21日起正式實施16項針對大多倫多房市的新政策，主要是從稅收及金融政策上入手，不僅增加了海外投資者購買住房的15%交易轉讓稅，而且也要求銀行對購買住房者的按揭貸款申請全面審查。如果達到所規定的要求，購買住房者要獲得購買住房的貸款申請根本就不可能。即使能夠獲得申請也會加上更多的限制。

到加拿大的炒房者，無論是學生還是壹般投資者，本來是希望以高杠桿來投資，新的政策出臺不僅增加了他們進入的成本，也讓融資杠桿全面緊縮。國內住房投資者想進入多倫多的門檻越來越高，甚至於許多人根本無法進入。在這種情況下，住房銷售豈能不迅速下跌?

對於不少已經移民了的華人投資者來說，盡管他們購買住房不要增加海外投資者購買住房的15%交易轉讓稅，但今年加拿大稅務局全面要求居民只要交易了住房都得申報，無論是自住還是投資。正因為住房交易都得要申報，那些壹直在利用加拿大的稅收漏洞的華人投資者就面臨巨大的風險。

因為，他們炒作的住房是否為自住還是投資不是由自己來定，而是審查後由稅務局決定。如果交易的住房不是唯壹壹套居住的住房，其收入要歸並到個人全部所得報稅。個人的綜合所得稅，年收入在4.2萬加元以上為22%，之上采取累進的方式。最高可達到45%。這樣壹來，加拿大居民想通過住房炒作來贏利並不是容易的事情。再加上0.5-2%不等的物業稅。在加拿大炒房就得當心了。

所以，安省政府在大多倫多房地產市場的新政壹出臺，基本上把非加拿大居民的華人擋在門外，或進入房地產市場的門檻全面提高。同時，又對本國居民的炒房在稅收全面限制。在這種情況下，非加拿大居民的華人無法再進入這個市場，炒高的房價已經無人來接盤了，那麽那些在高房價進入市場的華人如果不逃走，就可能成了最後的接盤俠。這就是安省政府出臺房地產新政策房價急劇下跌的原因。

可以說，多倫多的房價短期內炒高，華人炒作是主力，他們以中國炒房的財力與經驗，橫掃加拿大溫哥華及多倫多市場。這些炒房者從來沒有經歷過房地產的周期調整，只有春風得意時刻。所以，這次多倫多房地產市場調控，他們是否成為最後的接盤俠，還得拭目以待。

相關資訊：加拿大樓市拉響警報：房價比美國貴50%，半數房奴瀕臨破產

（據加拿大家園）

壹說起房價，很多人都會對國內的高房價談之色變，然而高房價並不只是在中國出現，壹些民眾生活富裕的發達國家同樣遭受著高房價的困擾，比如中國人海外購房最熱衷的國家之壹加拿大。

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關於加拿大的高房價，外界已有諸多報道，這些都不是什麽新鮮事，但值得註意的是隨著房價不斷走高，越來越多的研究機構開始警告加拿大房價崩盤的風險。那麽這個國家的樓市泡沫到底有多大？是不是真的到了崩潰邊緣呢？

加拿大房價竟比美國高50%

加拿大按揭房產公司（CMHC）發布的數據顯示，加拿大新屋銷售價格實現兩個月連續上升，比去年同期大幅上漲。數據顯示，加拿大4月新屋平均售價為每戶751881加元（約合559123美元）。以加元計，同比上漲11%；以美元計，漲幅則較為緩和，為2.64%。

那麽這個房價走勢到底高不高，我們可以參照與其接壤的美國來對比壹番。

與加拿大相比，美國同期房價出現下滑。美國商務部人口普查局(US Census Bureau)數據顯示，美國4月新屋平均售價為每戶495271加元(約合368300美元)。按加元計，同比下滑0.49%；按美元計，同比下跌3%。

可以看出，加拿大新屋平均售價比美國高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售價僅比美國高出36%。由此可見，加拿大和美國房地產市場之間的分化正在加劇。

如果考慮到兩國經濟情況差異，房價這壹差距則更不合常理。美國經濟處於復蘇狀態，且人口是加拿大的10倍，但土地面積少於加拿大；反觀加拿大，人口稀少且經濟狀況不穩定。

據華爾街見聞報道，目前加拿大的自有住房率為70%，是全世界最高水平，而美國地產泡沫破裂之前的住房自有率也差不多達到這個水平；目前房地產行業占加拿大GDP的12%，在美國地產泡沫時期，房地產也是經濟的主要驅動力之壹。

從2015年起就開始做空加拿大房地產市場的華爾街金牌沽空者Marc Cohodes曾向媒體表示：

加拿大的樓市泡沫不亞於美國次貸危機時期，他稱溫哥華樓市瘋狂的現狀，是壹個洗錢、投機炒作和低利率的混合產物。

月供再漲100美元，72%房奴要破產

除了高企的房價，未來利率上升的潛在因素也可能成為壓垮房奴的最後壹根稻草。

加拿大宏利銀行（Manulife Bank）最近的壹份調查顯示，72%的加拿大房奴無法承擔月供增加10%。據Wind資訊報道，加拿大平均的月供約為1000美元，月供增加100美元，就超出了大多數加拿大房奴的承受能力。

2月份，宏利銀行（Manulife Bank）在線調查了2098位房主，年齡介於20-69歲，家庭年收入不低於5萬美元。其中14%的房主說目前的月供金額，已經是他們能夠承擔的極限；38%接受調查的房主認為，月供增加1-5%是沒有問題的；只有20%的房主認為月供增加6-10%不會感受到太緊張，但也不能承擔更多。

簡而言之，72%的接受調查的加拿大房主，月供在目前的基礎上增加10%就超出了他們的經濟承受能力。

宏利銀行（Manulife Bank）的CEO Rick Lunny說：“這些接受調查的房主並不知道，目前的利率是最低的。”

如果抵押貸款的利率上升壹個百分點，壹些房主就要面對月供增加10%的現實。抵押貸款的利率越高，社會將經歷的震蕩就越大。

同時這項調查還顯示，45%的千喜壹代向父母借錢買房，其中25%沒有任何存款。

另據國際金融時報報道，加拿大家庭平均債務占可支配收入的比重超過165%，已高於美國次貸危機爆發前的負債率。

事實上，在今年4月，加拿大的整個抵押貸款借貸市場已經開始暴跌。本月初，加拿大最大的非銀行房貸供應商Home Capital Group陷入流動性危機，公司股價在消息傳出當日暴跌65%，創公司史上最大單日跌幅。

壹直認為加拿大房市有泡沫的經濟學家David Madani更是斷言，加拿大房地產市場泡沫將破滅，房價將出現斷崖式猛跌，全國房價會跌30%甚至40%，壹直跌到與居民收入大致相呼應，也就是符合家庭收入的水平。

（據每日經濟新聞（nbdnews）綜合華爾街見聞、Wind資訊、國際金融時報、每經網）

房貸水龍頭擰小、炒房者錢緊

許多人注意到，加拿大最火熱的房地產市場大多倫多地區出現了降溫的跡象，除了安大略省政府出臺打壓投機炒房風潮的措施之外，聯邦政府去年秋天要求各銀行等金融機構嚴格對房屋貸款的審批也是壹個重要因素。

據加拿大廣播公司記者Pete Evans的報道，加拿大聯邦政府下屬的加拿大住房房貸公司Canada Mortgage and Housing Corporation證實，今年1月份到3月份其承保的住房貸款略微超過4萬8千份，比前壹個季度整整減少了41%。

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從擔保的房貸價值來看更是斷崖式的下跌。今年第壹季度1月份到3月份加拿大住房房貸公司 CMHC 承保的房貸貸款額不到83億加元，這與2016年第四季度其承保的143億加元的房貸額度相比簡直是不可同日而語。

CMHC 擔保的房貸平均是每個房奴28萬加元。

今年第壹季度是加拿大聯邦政府2016年10月份推出嚴格房貸發放措施後的第壹個完整季度。

加拿大聯邦政府去年10月份要求銀行等金融機構在審批房貸申請時必須對申請者的財務狀況進行壓力測試，只有申請者能夠負擔的起房貸利率上升後的房貸月供的情況下才能批準其房貸申請。

（據加拿大家園）

按揭利率接近歷史低位，令不少業主會考慮應否提前清還按揭貸款，抑或用資金投資賺取更高的回報。有專家提醒，業主在作出決定前須考慮可承受的風險、還款年期等因素。

萬錦投資機構Objective Financial Partners財務策劃師希思（Jason Heath）表示，在理論上如果是壹個長期及積極的投資者，進行投資應該勝過償還債務。根據過往歷史，加國股票回報在長遠而言是高於平均按揭利率，但他提醒並非每個人都可以把所有資金壹直保持投資於股票，以及不在錯誤的時機沽售股票。

低風險投資者應先還貸款

希思表示，相比起保守的投資者，壹名較為進取的投資者即股票占投資組合不少於50%的人士，則較有可能會賺得較高的回報，但不能保證壹定會賺得較高回報，不過如果業主的風險承受能力較低，就應該只償還抵押貸款。

多倫多投資機構Industrial Alliance Securities投資組合經理迪高爾（John De Goey）說，優先考慮投資的人士亦應考慮要支付的費用。

壹名投資管理費比率低於1%的交易所買賣基金（Exchange Traded Fund，ETF）投資者，其凈回報可能比投資管理費高於2%的互惠基金（Mutual Funds）更為佳。
迪高爾表示：“投資產品的費用愈高，回報就愈低，因為費用蠶食回報。”他指出，另壹個重要考慮因素是是否有投資加拿大註冊退休儲蓄計劃（Registered Retirement Savings Plan，RRSP）和免稅儲蓄帳戶（Tax-Free Savings Account，TFSA），因為這可以享受退稅或免稅的好處。

勿忽視按揭年期違約風險

希思指出，最後壹個不可忽視的考慮因素，是按揭年期和違約風險。

如果是新業主，申請最長的還款年期，而且家中沒有太多資產，就要考慮如果壹旦遇上失業、死亡、配偶傷殘時，償還貨款的能力。

（據加國觀察）

發展行業的最新報告顯示，大多倫多熱門房屋市場的新建房屋供應量已經下降到至少十年內最低水平。

四月底，建築業和土地開發協會Building Industry and Land Development Association（BILD）表示，整個大多倫多地區共有9387個新房。

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這是BILD和軟件數據技術公司Altus Group從十多年前開始跟蹤數據以來，首次看到總體庫存下降到10,000以下。

壹年前，建築商庫存中尚有21,056個新房可供購買。

BILD總裁Bryan Tuckey在壹份聲明中說：“建築商無法跟上人們對新房的需求。

“建築商能夠投入市場的產品很快就被人買了，所有類型的新房價格都在不斷上漲。”

該報導說，今年頭四個月出售了17,977套新房，比2016年同期增長了24％，比這10年的平均水平高48％。

BILD表示，4月份大多倫多地區中新建獨立、半獨立式土地屋的平均價格為112.2萬元，比2016年4月份上漲了40％。

報告同時指出，上個月，大多倫多地區獨立屋的平均要價達1,810,232元，而新的半獨立房屋的平均價格為856,036元，新建鎮屋的平均售價為946,496元。

BILD說，新的公寓和鎮屋的價格比去年同期增長近24％。這些單位的平均價格在四月份達到570,226元。

Altus集團研究咨詢服務執行副總裁Patricia Arsenault在壹份聲明中表示，可購買的新房數量不斷減少不是生產的問題，而是因為需求太大。

她說：“今年頭四個月，項目開工數達11000多個單位，這已經比前兩年平均水平高出三分之壹。”

（據加國無憂）

安省省府的政策見效了! 據多倫多地產公司Realosophy剛剛發布的數據，在省府頒布針對海外買家征收15%轉讓稅的新政策之後，即今年4月20日至5月20日壹個月與去年同期相比，大多倫多地區的房屋銷量慘跌!

約克區跌幅最大

其中跌幅最大的是華人聚居的列治文山62%，萬錦尾隨其後46%，新市(Newmarket)則為44%。皮爾區的密市下跌27%，賓頓則下滑16%。

多倫多在這壹個月內銷量跌23%，低層建築包括獨立屋、半獨立屋和鎮屋跌幅更大，達到26%。

與約克區、皮爾區和多倫多形成鮮明對照的是，杜蘭區(Durham Region)的房屋銷量則有上升，其中Pickering升幅近15%，Whitby則升近11%。杜蘭區是GTA地區唯壹見到房屋交易量上升的行政區。

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而按照多倫多地產局 TREB(Toronto Real Estate Board)的數據，本月前兩周GTA所有類型的房屋銷量比壹年前跌16%，但新的上市量則增加47%。

5月房價比4月份下滑

根據TREB的數據，本月前兩周GTA各類房屋的均價為$890,284，雖然比壹年前的同期仍然也升高17%，但與4月份相比已經下跌3%左右，今年4月GTA的房屋均價曾經達到$920,791。

公寓或Condos的售價也在下滑。根據本地專營公寓買賣的網站Condos.ca提供的數據，在最近60天，Condos每平方尺的價格下滑1%左右。

盡管多倫多Condos每平方尺的價格下滑至$667上下，但公寓或Condos的平均售價仍然達到$548,186。如果與壹年前相比，平均價格的漲幅仍然有30%左右。

賣家哭求買家買房

Realosoph的主席John Pasalis對媒體表示，真所謂“三十年河東三十年河西”，現在買家和賣家互換了位置：以前是買家求賣家，不惜代價爭搶offer，有人甚至“動之以情，曉之以理”，以各種方式搶到房屋;現在卻是賣家求買家買屋，不惜降價只求快壹點把房子賣出。

他說這種情況對那些本來有房沒有賣，而又在最近買了房的業主，他們最急於求成，希望把其中壹套房盡快賣出去。據他公司的經紀反映，有很多賣家在掛牌之後無人問津就著急了，有的甚至哭求經紀想辦法盡快把房子賣掉。

他說結果就出現了賣家降價賣屋的情況：有壹個業主壹個月前花$750,000買的壹套房，結果最後忍痛割價整整$100,000以$650,000賣出。

GTA地區的房市現在變天了，賣家和買家的身份真是今非昔比：眼下賣家成了孫子，買家成了爺!

重磅打壓後的多倫多房市：競價戰冷卻 Open House淡靜

受到次按公司Home Capital被調查，以及加拿大安省政府介入樓市措施影響，多倫多樓市出現冷卻跡象。有多倫多地產經紀表示，上周末有賣家Open House(即開放物業予準買家到場參觀)，卻沒人出現，惟路透社向銀行分析師進行的調查顯示，受惠於低息環境，多倫多樓價今年有望上升13%。

多倫多近年樓市熾熱，置業者眾，令盤源僧多粥少，樓價屢創新高，上月安省政府宣布開征15%海外買家物業稅，加上經營次按的Home Capital受安省證監會調查，似乎動搖了多倫多地區準買家的信心。

《彭博》引述多倫多地產商會(TREB)的數據顯示，雖然今年4月多市的平均樓價按年上升25%，卻低於今年3月的按年33%升幅，而4月的平均樓價為920,791元，亦只較3月價格微升0.5%。

5月放盤量大增47%

盤源方面，根據多倫多地產商會(TREB)的數據，5月首兩周的放盤物業數目按年上升47%，售出單位數目則下跌16%。有賣家欲趁樓價仍處高位時出售物業圖利，但買家態度轉趨審慎。密市地產經紀Case Feenstra表示：「壹周前，若有Open House會有40至50人前來參觀，如今有5人上門已算好運。」

奧克維爾(Oakville)地產經紀Carissa Turnbull更表示，她上周有壹間房盤Open House完全沒人上門參觀：「我們見到過去數個月出天價買房的人『反毀』，他們不再想完成交易。」

「狂潮結束，回復理性」

數個月前樓市最熾熱時，不時出現「不看樓」或「不檢查房子」就成交的個案，而業主為爭取最高利潤，則愛以低價放盤，刺激買家競價，賓頓市經紀Joanne Evans指如今已行不通：「狂潮已經結束，市場已回復理性。」

屋宇檢查公司Carson 亦表示，公司二月的業績下降34%，之後逐步回升，至本月首兩周的業務已回復去年5月水平。公司創辦人Alan Carson認為，樓市的確出現轉勢。

雖然有不少地產經紀表示樓市近況欠佳，路透社向銀行分析師進行的調查顯示，安省推出16項樓市降溫措施的效果溫和且僅屬暫時性，預期多市全年的樓價將攀升13%，3個月前的同類調查只顯示分析師預期今年樓價只會上升9.5%。

被問及樓市會否出現大幅調整的危機時，逾半分析師認為，多倫多樓市「有可能」或者「極有可能」出現調整。皇銀高級經濟師者霍格(Robert Hogue)指，多市樓價和家庭負債比率高企，令當地樓市特別難以抵禦經濟沖擊。

滿銀資本市場(BMO Capital Markets)高級經濟師Sal Guatieri指，低息是推高多倫多、以致南安省樓價的助燃劑，而加元自2014年油價下瀉起至今已貶值24%，亦增加房價對海外投資者的吸引力，抵銷樓市新措施原本可帶來的影響。

最新房價走向：賣家哀求買家出價，Townhouse叫75萬，65萬的Offer也接受

加拿大家園論壇網友blue2003引用《環球郵報》報道稱：多倫多樓市崩潰，賣家哀求買家出價(Begging them for offers)，Townhouse叫75萬，65萬的Offer也接受。相當於1個月閃跌14%。

另外，大多倫多平均房價，年比升幅從3月份的年升33%，到5月上半月的年升17%，也暗示房價可能下跌約15%左右。

華人區Richmond Hill & Markham 的獨立屋成交量，在新政實施後幾乎崩潰，4月20日-5月20日之間，年比分別下跌了62%和46%。

已經有數據證實市場的轉變。

多倫多地產局稱，5月份前兩周的待售房屋數量比去年同期增加了47%，銷售量減少了16%。5月份整個月的數量要等到6月初公布。

5月份截止5月14日的平均成交價是$890,284元，比去年同期上漲17%，但是比4月份下跌了3.3%。4月份和3月份的年漲幅分別是25%和33%。

多倫多的房價自2009年5月以來，每個月都是按年上漲。最近壹次房價年漲幅低於10%是在2015年12月。

湖邊別墅成50歲以上人士搶購新目標

多倫多房地產市場的熾熱紅火，有蔓延至鄉郊地區趨勢。位於安省中部度假勝地蜜月湖(Muskoka)和哈裏伯頓(Halliburton)的別墅式物業，最近卻成為50歲以上人士搶購的新目標。數據顯示，湖邊的別墅式物業銷量今年以來按年升5.1%，而4月成交價總額則升至1.181億元，較去年同期上升51.4%。

代表蜜月湖、哈裏伯頓和奧羅拉(Orillia)680名房地產經紀人的組織「湖區房地產經紀人協會」(Lakelands Association of Realtors)主席泰勒(Mike Taylor)表示，近期有壹群「50後」紛紛將資產套現，然後遷往北上退休或選擇遠程工作(telecommute)，他們當中很多都在大多區擁有公寓單位，或者每年底都會南下過冬，「物業在最近幾個月都很快售出，放盤至賣出的時間短得前所未見，是與區內供應緊張和市場高度密集有關」。

根據協會的最新數據顯示，湖邊別墅式物業今年4月的成交總額為1.181億元，較去年同期上升51%，而4月的價格中位數為48.5萬元，較去年同期上升30.4%。泰勒認為，隨5月底放盤旺季來臨，可能會有更多業主將湖邊別墅推出市場。

蜜月湖地產經紀尼科爾斯(Hugh Nichols)說，10年前民眾只會買別墅來度假，現在卻會用來長住。他指很少遇到40歲以下的準買家，上周只有7個湖邊別墅標價50萬元以下，最便宜的只需17.9萬元，不過位處壹條窄河彎位旁邊。在蜜月湖、約瑟夫(Joseph)和盧梭(Rosseau)三大湖區有51個放售別墅的平均價達300萬元。

別墅式物業的私隱度愈高，例如湖邊前有200遲空間，叫價便可以愈高;別墅內有度身訂造的裝修，例如有20個座位的電影院及落地玻璃等，叫價可達1,000萬元以上。克拉克表示，具特色裝修的別墅都很受歡迎，而三大湖邊地區的供應已愈來愈少。

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（加拿大家園）