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蘇富比國際地產公司加拿大發佈最新報告，解讀在溫哥華民眾中等家庭收入僅為71140加幣的情況下，到底是誰在購買百萬豪宅?

這份名為《A Comparative Study of Top Tier Real Estate Trends Across Generations in Canada》的報告，通過該公司在加拿大各地的高銷售量經紀的回饋，主要研究了是誰在買什麼樣的房子，用什麼樣的方式去買的問題。

報告指出，主要購買者是嬰兒潮時期的人們，年齡在55歲以上，在更加傳統的高級社區。有人縮小了居住面積，有人增加了居住面積，總之按照蘇富比的說法，是找到了合適的住處。

他們更喜歡Shaughnessy和Kerrisdale這樣的高端社區。年齡超過60歲的人群則喜歡大型豪華公寓，有豪華設施和更好的服務，隱私和安全性增加，他們也喜歡城市屋。

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與此同時，X世代(34-54歲)和Y世代(不滿35歲)的富有人群則對更加波西米亞風格的社區感興趣，他們對住房的選擇有完全不同的喜好。

值得注意的是，由於利率持續走低，這三個年齡組別的人都是通過房貸來買房的。

X世代因為有雙收入而可以貸款更多;但大多數Y世代的人們則獲得了父母的支持。

溫哥華首次購房者的房屋平均售價為50萬6500元，但蘇富比研究的首次豪宅的購買者——年齡基本都低於35歲——最低房價也達到了80萬到100萬元。

這些Y世代的人群選擇高級的公寓居住，但也有少量計畫養兒育女的人們購買城市屋或獨立屋。

他們不會搬到西區居住，他們更喜歡像奧運村或是煤氣鎮這樣的城市化、臨近工作地點的地方。

如果能夠住在一個可步行的社區，他們願意接受更小的空間。

Y世代的人群正在遠離汽車，“追求反應更廣泛的社會經濟、族裔和語言多樣性的社區”，他們更希望能夠騎自行車或是乘坐公車通行。

X世代則是最近東溫房價飆升的主要動力。

他們追求的是家庭價值，好的學校。他們希望有面積約2500尺的獨立屋，價格在100萬到200萬之間。他們願意遠離城市中心，而獲得更大的居住空間。

蘇富比公司預計，這群人才是受到溫哥華不斷上漲的房價最大影響的人群，“也將不斷將高端社區的地域擴大，刺激新興區域的出現。”

而與此同時，為嬰兒潮一代提供大型公寓則成為開發商的良機。三分之二的嬰兒潮一代買房都有現金能夠付清全款。

蘇富比的研究並沒有過度關注外國買家，但承認他們也是高端市場的重要推動力之一。

國際買家認為加拿大的房地產市場可負擔，而且更加關注安全和穩定。他們喜歡有好學校的安全、綠色社區。

多倫多房價同期增長9.6%

據多倫多地產局本月19日最新公佈的數據，在剛剛過去的5月上旬，大多倫多地區的房屋成交量為5655宗，比去年同期大幅增長了9.6%。

在全區各類房屋中，銷量增長最高的是公寓房，其中905地區的增幅為17.6%，而市內為13.8%。其次是鎮屋，市內增幅為14.8%，而905地區年同比增長也達到了11.5%。至於獨立屋市場，市內地區的銷量比去年同期下降了1.9%，在905地區銷量年增幅則為9.5%。

獨立屋成交略有下滑，新屋交易市場活躍

業內評論，由於本地房價一再飆升，入市門檻越來越高，令大量買家不得不放棄獨立屋等昂貴的選擇，而轉向較為便宜的房型，如公寓房、鎮屋。市內獨立屋市場的成交量下滑，並非由於需求下降，而是存貨量不足，而新上市的房屋只要沒有太大問題，會在短期內成交。

5月上旬大多倫多地區的房屋平均成交價年同比增長10.7%至65.28萬元，突破65萬元大關，並再次刷新歷史記錄。自今年1月底央行意外宣佈降息、本地房價於二月上旬突破60萬元關口以來，僅僅3個月過去就突破了65萬，其速度著實令人吃驚。在買家競爭最為激烈的獨立屋市場，平均房價比去年同期大增10.7%至83.84萬元。其中，市內獨立屋房價為114.09萬元，創下本年內新記錄，年增幅達到了18.4%;而905地區的獨立屋均價也達到了88.84萬元。

值得一提的是，由於房價飆高，大量買家被推向公寓房市場，其價格增幅也較往年大漲，其中市內公寓的均價為45.55萬元，年增長7.2%;905地區公寓成交價為31.52萬元，比去年同期上升了3.4%。

獨立屋推動多倫多房價

地產局主席艾瑟林頓(Paul Etherington)表示，大多倫多地區房屋需求量非常強勁，令銷量大漲。如果五月下旬成交量同上旬持平，則本月的銷售成績便會創下歷史最高記錄。

地產局高級分析經理門瑟(Jason Mercer)則說，在今年以來，低層房屋、特別是獨立屋是推動本地房屋均價的主要因素。隨著市場行情的收緊，價格增長將繼續保持強勁。

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溫哥華的莉莎年初著手在大溫購買一個獨立屋，可沒想她卻只能對狂熱的房市“望而卻步”。

無條件offer搶爆市場

莉莎說，“我的貸款有限，不想壓力太大，就放寬了對社區、房齡、環境等要求，選擇的都是一些我認為一般買家不會喜歡的房子。我想應該會比較容易成交，結果卻讓我非常意外。”
　　
她說一次到新西敏去看一個臨街的“閣樓屋”，房子很小，只有一個房間可以放得下床，屋主甚至將閣樓都放置了床墊來住人。於是她盤算這種房子總應該沒多大吸引力吧，結果還沒進屋她就知道自己沒戲了。
　　
“由於房子很小，大家只能排著隊進去看房。有幾個人當時就下了offer，其中還有一個是無條件的offer。雖然不知道具體金額，但經紀透露，比我們的預估價至少高出15萬。”
　　
列治文的馬文一直就想搬到本拿比居住，他剛剛賣掉中國的一處房產，打算到本拿比買一個獨立屋。馬文專門挑了一個有大麻種植歷史的獨立屋，以為這種房屋不搶手。結果，open house還沒結束，賣家經紀就已收到15個offer，價格比政府估價高出20萬，而且是無條件的offer。
　　
無條件offer是房產市場搶房的一種手段，它意味著買家放棄了房貸審批、驗屋、審核一些必要檔、檢查地下油管等保護自身利益的重要權利，即使在地產經紀業界內，都是被格外警告的高風險行為。
　　
莉莎感歎拿到貸款、卻買不到房。馬文說，“除了房貸問題，驗屋、檢查地下油管等問題，都是買家必須考量的，我不會冒這個險。”

莉莎和馬文都詢問過做地產經紀的朋友，朋友們說，中國來的買家經常這麼做，尤其是對溫哥華的獨立屋，搶offer時很瘋狂，地產經紀們自己都覺得不可思議。

中國買家已成輿論焦點

《國家郵報》專欄記者Terry Glavin最近在一篇評論文章中透露，麥當勞地產（Macdonald Realty）公司表示，該公司去年銷售的三分之一房屋是由中國大陸買家買走。

他還在文章中引用《南華早報》駐溫哥華記者伊恩.楊（Ian Young）的估計，以加元計算，2014年溫哥華將近一半的獨立屋成交額來自中國大陸買家。

從線上請願走到街頭抗議

Vancity日前發佈最新研究，顯示溫哥華高房價正在迫使年輕人離開這座城市。而卑詩省的各級政府，對於狂熱房市的不作為，令被過高房價趕出住房市場的市民們、尤其是年輕一代，淤積心中的不滿日益升溫。
　　
從在社交媒體上呼籲、抨擊，到向省長簡蕙芝和溫哥華市長羅品信發起線上請願，對房市失望的市民們開始發起一波波的抗議浪潮。

在簡蕙芝公開拒絕限制外國人購屋後，失望的市民們決定從互聯網上走到街頭抗議，計畫於5月24日（星期日）中午，在溫哥華藝術館前集會，抗議大溫難以負擔的房價。

溫市長首次籲干預 要求省府開徵投機稅

雖然溫市議會已開始研討海外投資對房市的影響，但至今沒有結論。

不過，溫哥華市長的態度已經轉變。儘管幾天前，市長羅品信自己剛剛從出售的房屋中獲利20多萬，但市長終於決定正視民眾不滿房價飆升的現實，首次正式要求省府干預房市，還給溫哥華市民一個正常、可負擔的房地產市場。

省長簡蕙芝之前以向海外買家徵稅會傷害本地業主為由，拒絕干預。

移民律師獻良策：非稅務居民課重稅

溫哥華知名移民律師李克倫（Richard Kurland），日前獻上良策。他說受到FBI設局、利用稅務系統成功抓捕黑幫老大的啟發，建議政府用稅務手段、而非限制外國投資，來撲滅溫哥華的房市泡沫。
　　
李克倫定期就移民問題推出匯總期刊，其建議常得到政府回應或採納。李克倫不建議加拿大效仿澳洲限制外國人購屋，認為這會損害貿易自由、違反人權憲章。
　　
李克倫認為，既然現實中辨別外國投資不容易，那就乾脆由稅務局透過稅務、非稅務居民來區分。他建議房屋買賣中，無論是加拿大公民、永久居民、或是外國人，雙方首先從稅務局獲得稅務居民的證明；如果沒有，就須向稅務局繳納房屋交易總價的25%作為預提稅（withholding tax）。
　　
這個建議已獲得多位著名經濟學家的贊同。SFU的退休教授Herb Grubel甚至稱讚李克倫的想法“偉大”，並呼籲公眾支持。

李克倫相信，重稅之下，大溫房市或可降溫。不過他也承認，由於目前並無外國人購屋數據，所以他的建議僅供討論。

學者促政府收集數據 質疑不作為

提到外國人購屋數據，卑詩大學地理學教授萊伊（David Ley）對政府提出質疑。
　　
萊伊教授通過多年研究，得出溫哥華地產價格上漲與投資移民數量上升同步的結論。
　　
他認為，雖然海外資金推動房市只是一個推測，但卻從多方得到了證實。例如房產經紀談到中國資金投向大溫房市、居民抱怨隔壁物業賣出後一直閒置多年、有猜測非法資金流入大溫房地產、貪官將財富轉出、非法洗錢等。
　　
萊伊說：“最大的問題是，儘管這已嚴重影響到本地居民的生活和本省經濟，但從未有人收集過相關數據。政府一直對民眾如此之大的問題置之不理，很不正常。”
　　
他強調全球不少房價一樣狂漲的國家或地區，例如倫敦、中國香港、新加坡，政府都有立法管制海外地產投資。 “至少他們知道有多少海外買家在本地投資，他們來自哪里。”

所以萊伊認為，民眾應該質疑政府為何不收集數據，而這不難辦到，每一筆物業交易中，都可以瞭解到誰購置物業，業主居住何處。輕而易舉的就能將海外投資客統計出來，也就能瞭解到海外投資是否對本地構成衝擊。

國會議員發聲 促查海外購屋數據

本拿比的國會議員甘迺迪（Kennedy Stewart）日前呼籲加拿大統計局和加拿大房貸暨房屋公司（CMHC）調查外國屋主的數量。
　　
甘迺迪5月19日接受CBC採訪時說：“聯邦政府實際上從上世紀90年代起，就退出了住房市場，將其留給省和市政級政府自行處置。不過，要想搞清楚房市中、不管是國內還是外國買家的投機倒賣，顯然無人會比加拿大房貸暨房屋公司和統計局更能勝任。”
　　
甘迺迪表示，聯邦政府當務之急，是需要在採取行動前，收集這些資訊。

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溫哥華與多倫多的房市仍然熱火朝天，與全國其他地方比較有如冰火兩重天。

受油價等因素影響，亞省和沙省等能源省份房屋銷售受挫，而溫哥華及多倫多的房市卻持續火熱，帶動全國平均房價上揚，兩種房市發展步調也讓政府決策者無所適從。

根據加拿大地產協會(Canadian Real Estate Association)3月數字，全國平均房價比去年同期增長9.4%，達43萬9114元。但如果不計算溫哥華及多倫多的房屋價格，漲幅就只有2.4%。

大溫地產局報告數據顯示，在經歷了3月房屋成交量同比增長超過50%後，溫哥華地區房屋銷售上月略有放緩，但成交量與去年同期相比仍增加37%，房價增長8.5%，指標價格更創新高，達100萬2200元。多倫多情況也類似，4月成交量增長17%，價格上揚8.4%。

相反，受油價下挫影響，亞省和沙省的房市走低，成交量和價格均下降，預計到今年底整體下跌10%。道明銀行(TD Bank)經濟師帕曲馬拉(Diana Petramala)指出，如卡加利高檔住房價格首當其衝下跌，進一步拉低平均房價。另外如沙省雷琴納(Regina)房價也下跌。

加國大西洋區也受油價影響，油砂產業裁員情況增加，使當地本就已經疲軟的房市更加不樂觀。

但溫哥華及多倫多兩大市場能否在接下來的幾個月裏繼續保持現在的活力?帕曲馬拉並不這樣認為。

她指出，今年年初開始房貸利率下調了30個基點，刺激了房市增長，但這一漲幅通常會維持半年，意味著到秋季整個市場就會逐漸穩定下來，加上房貸利率受已經上漲的政府債券收益率影響，面對溫哥華和多倫多高昂的房價，利率漲幅對兩地的民眾而言尤為敏感。

加拿大兩種房市走勢也讓政府決策者無所適從及處理。自金融危機起，聯邦政府就不斷修補房貸保險相關規則，同時金融監管上也限制政府對房市的干預。許多專家認為現在讓兩個火熱房市降溫的可能並不多。

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加拿大地產協會表示，4月份的房價比上月上漲2.3%。

房價連續3月上漲的主要原因是貸款利率較低。全國範圍內，三分之二市場的房價均有上漲，尤為顯著的是蒙特利爾和多倫多地區。

4月份，全國平均房價是$448,862，比去年同期上漲9.5%。不過，溫哥華和多倫多的平均價格是$339,893，僅比去年同期上漲3.4%。

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央行降息、加元匯率下跌，令安省、特別是大多倫多地區房地產行情火爆。近日，加拿大地產協會(CREA)宣佈修改今年安省房屋均價的預測，將升幅調升幾乎一倍，並有望在明年超過BC省，居全國之首。另一方面，CREA首席經濟學家再次力挺加國房市，強調“沒有泡沫”。

在去年12月，CREA曾預測今年全國平均房價將微增0.9%至40.9萬元;至於安省，房價有望增長1.3%。誰料僅僅一個月過去，央行便降息，同時加元匯率受到全球油價影響而劇跌，安省、特別是大多倫多地區的房市再次被點燃。

CREA表示，雖然油價下滑對阿省和薩省的房市造成打擊，但是安省和BC省表現出色，足以彌補前兩者的損失。據該機構新的預測，今年的平均房價有望增長2%至41.6萬元;而安省的房價增長2.5%，比先前的預測高出近一倍。BC省幾年房價增幅有望達到為3.4%，稱冠全國。

至於本國其餘省、區的房價則有望在今年趨於平穩，跌的幅度將會在約1%或以下。

至於明年，安省房市將是全國市場的領頭羊，房價增幅有望保持今年的水準(2.5%)，而今年飽受打壓的阿省房價將反彈，錄得2.4%的升幅，BC省則將趨於疲軟，房價增幅可能回落至1.7%。

明年薩省及魁北克省預期有1%左右的升幅，而大西洋省份的房價將會同今年持平。

二月份全國房價升勢放緩

CREA最近公佈的數據指出，在今年的二月份，全國房地產市場除了多倫多、溫哥華之外，升勢皆有所放緩。

其中GTA地區平均房價錄得錄得7.84%的升幅，超過了先前的全國冠軍卡爾加裏。排第二位的溫哥華，房價則上升了6.38。其他地區房價的增長則在5.5%至5%之間。卡爾加裏的全年房價增長只有5.96%，遠遠不及去年的表現，也是自從2012年以來所錄得的最小增長。有關的數據也顯示，上月份卡爾加裏的二手房市場的成交量急挫，與去年同期比較下跌了34.7%。

數據還顯示，上個月全國房屋成交量和掛牌量之比為52.2%，處於平衡的範疇。(低於40%為買方市場，高於60%為賣方市場)

就房屋類型來說，二月份全國價格升幅最大的是獨立屋，達到6.63%;其次是鎮屋及排屋，4.44%;而平房及公寓的升幅分別是4.34%及2.77%。

CREA：加國房市毫無泡沫

CREA首席經濟學家克倫普(Gregory Klump)表示，雖然全國房價持續上升，但是沒有泡沫，因為這一數字嚴重受到大多倫多及大溫哥華兩地的影響，無法反映真實的狀況。

據悉，本國房價一直是國際經濟學家關注和批評的對象。早前國際貨幣基金會便指出，本國的房價在過去15年累積了60%的升幅，其中有7%至20%的泡沫。

克倫普則表示，雖然2月份全國的平均房價升至紀錄性的43.18萬元，一年來增加了6.3%，但是只要剔除多、溫兩地的影響，全國平均房價立刻降低至32.69萬元，而升幅只有1.5%。

換句話說，多、溫兩地的火爆行情將全國平均房價抬高了32%，或10.49萬元。

克倫普表示，雖然如果利用國際貨幣基金會的研究方法，本國房價由2000年起確實增加了約60%，但自從2009年之後，房價的升勢已經放緩。日後只要多、溫兩地市場的成交量回落，全國的的平均房價自然會下降。

多倫多及周邊地區的房地產市場仍然火熱，多倫多地產局TREB今天發表的最新報告顯示，與去年同期相比，大多倫多地區今年3月的房產銷售增長11%，幾乎所有房型都處於上升態勢，不過新屋上市的數量年度同比只增加了5.5%，低於銷售數量增長。

多倫多地產局主席Paul Etherington表示，地產銷售大幅增長得益於按揭利率的下跌，房屋變得更加容易承受，市場需求強勁，特別是低層房屋的需求大增，帶動整個房地產市場的上揚。

他表示，大多倫多地區現在可以說是賣家市場，買家的競爭會帶動房價繼續增長，預計今年大多倫多地區的房地產市場銷售和平均房價將會錄得可觀的增長。

今年3月大多倫多地區平均房價達到61萬3933元，比去年同期增長10%;HPI房價指數也比去年同期升7.9%;增長最快的是416地區的獨立屋，平均房價增長達到15.9%;

416地區獨立屋今年3月的平均房價達到104萬2405元，905地區的獨立屋平均房價也達到70萬9116元;

416地區的半獨立屋平均房價為72萬3167元，比去年同期升9.8%;905地區半獨立屋平均房價為47萬元，比去年同期增長9.2%;

416地區公寓均價為39萬8337元，年同比升3.3%;905地區公寓均價為31萬元，年同比增6.7%。

獨立屋太貴公寓太小 多倫多人買房鬱悶

在多倫多獨立房房價飆升、公寓樓單元房價止步不前、兩者之間的差價已經差不多30萬加元的情況下，太多想在多倫多買房的人感到鬱悶。因為獨立房貴得買不起，而公寓樓單元面積又太小容不下大大小小一家子人居住。

根據二月份的統計數字，多倫多地區新建獨立房new detached home或者排房鎮屋townhouse的均價是733,578加元，在416電話區號的市中心和靠近市中心的地區，獨立房的均價已經超過1百萬加元;而公寓樓單元的均價是442,672加元 ，兩者之間的差價是290,906加元。

多倫多獨立房價格飆升是因為土地資源缺乏，結果是開發商把有限的土地用來蓋高層公寓樓，而且大多數是小戶型的單元公寓樓。統計數字顯示，現在新建公寓樓的單元平均面積是800平方英尺，比十年前縮小了125平方英尺。

小戶型的公寓樓單元對於拖家帶口的家庭來說顯得過於狹小，而獨立房或排房鎮屋又太貴買不起，這讓想在多倫多地區安家落戶買房子的來說實在是讓人鬱悶。

一位名叫麥克貝斯（Hilliard MacBeth）的專家在加拿大大城市房產市場行情火熱的大環境下，出版了新書《當泡沫破碎：在加拿大房地產泡沫破滅後生存》。在這本書中他認為，如果發生大的調整，加拿大房地產市場將面臨崩潰，近年買房的置業者正面臨巨大風險。

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麥克貝斯提出的加國房產市場過熱的新證據是，加拿大房地產的年度投資總額達到約1200億元，占到全國當年國內生產總值（GDP）的將近7%。他注意到，美國房地產市場爆破之前，該比例僅為6%。因此，“我們的泡沫更大”。

按照麥克貝斯的研究結論，一旦市場崩潰，處於最有利地位的是2000年之前出生的年輕人，如果他們迄今還未入市、無債一身輕。他們的年齡應在18到34歲之間。“如果他們還沒有買房子，他們的最佳策略應該是，儲存更多的可用來做首期的錢，然後靜候市場生變”。

此外，他認為，那些55到69歲年齡段的業主，如果他們購房的時日已久，也應處在相當好的情形中。

但同樣是這個年齡段的業主，如果他們以自己的物業抵押，來做房屋的裝修，或者和自己的孩子合簽房屋貸款、幫助他們首次成為業主，那麼他們打算順利退休就比較成問題了。

那麼如果變局發生誰的處境最不利呢？麥克貝斯表示，“那將是近年中購房的人們”。他們是X世代的人，年齡在31到54歲。“按照我的研究，他們放入房地產市場的錢最多、家庭債務最高，而在免稅帳戶、互惠基金和股票市場當中的錢最少”。

加拿大的房屋價格在過去10年中直線上升。兩大熱點城市多倫多和溫哥華的房價，僅去年一年的增幅就是7.8%，和7.1%。此外，多重放盤系統（MLS）房價指數3月份比去年同期提高了9.4%。

房產分析師拉比杜克（Ben Rabidoux）表示，建築業就業人數占總人數的比重目前是歷來最高，“這意味著市場的任何下降都會讓經濟和勞動市場有明顯的痛感”。

國內外認為加國房市過熱的看法比較占上風。《經濟學人》（Economist）就曾表示，加拿大市場過熱35%。債信評級公司Fitch和國際貨幣基金組織也有類似警告。去年12月時，加拿大央行行長認為樓市過熱達30%。

不過，加拿大貸款和房屋公司的判斷比較樂觀。他們認為，加國市場過熱有限，價格超過收入約3%。該公司首席經濟師杜甘（Bob Dugan）認為，市場調整是多種因素促成的，包括過熱、建設數量過多和價格升勢提速等。

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