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新加坡房地產聯合交易網（SRX）昨天發佈的預估數據顯示，9月的非有地私宅轉售價環比下跌0.9％，同比滑落1.5％，創下2012年7月以來的最低水平。這也是私宅轉售價連續三個月下滑。

本地非有地私宅的轉售價和轉售量上個月雙雙下滑，轉售價更跌至四年來新低。分析師認為，本地樓市短期內仍然面對逆風環境。

新加坡房地產聯合交易網（SRX）昨天發佈的預估數據顯示，9月的非有地私宅轉售價環比下跌0.9％，同比滑落1.5％，創下2012年7月以來的最低水平。這也是私宅轉售價連續三個月下滑。

相較於2014年1月的峰值，9月份私宅價格已下跌8.5％。

智信研究與諮詢總監王伽勝指出，7月至9月的私宅轉售價下跌，說明本地樓市仍然面對供給過剩和房地產降溫措施帶來的逆風。此前四個月的轉售價回升，不足以證明轉售私宅市場已經回暖。

他說：「轉售價在3月到6月間上揚，是因為正好碰上年中經濟活動增加、買家興趣高漲，但這一跡像在7月後就不再持續。受總償債率（TDSR）框架的限制，大部分私宅買家並不急於搶購，而是等待發展商推出促銷優惠，好讓他們以更低的價格買到心儀的單位。」

戴玉祥產業諮詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳則認為，儘管9月份私宅轉售價下跌，但大體上還是保持穩定，說明越來越多的買家進場，推動本地樓市緩慢復甦，賣家也變得更加靈活。

「尤其是那些2010年前購屋的賣家，他們願意以較低的價格脫售房產套現，以便投資他們認為可以獲取更高回報的資產。」

報告預計9月份共有683個私宅單位轉手，比8月的830個減少17.7％，沒有延續過去三個月的上揚趨勢。不過，和去年同期的468個轉售單位相比，今年9月的轉售銷量仍大增45.9％。

從地區來看，其他中央區（RCR）的中檔私宅和中央區以外（OCR）的大眾私宅轉售價環比分別下滑1.3％和1.5％，只有核心中央區（CCR）的高檔私宅微漲0.6％。

和去年同期相比，中檔私宅和大眾私宅轉售價分別下跌3.5％和2.6％，高檔私宅則上漲3.5％。

王伽勝指出，高檔私宅的轉售價雖然仍在上漲，但漲幅已經不如前幾個月明顯，說明買家對高檔私宅的興趣已經逐漸冷卻。轉售價微漲可能是由投機買家，或是開發商推出的「先入住、後付款」等促銷優惠帶動。他分析高檔私宅轉售價在4月至6月間持續上漲的原因，可能是由於3月份推出的烏節路豪華公寓禧悅閣（Cairnhill Nine）吸引市場關注。

李乃佳預計，隨著本地經濟增長滯緩，未來幾個月的私宅轉售價可能進一步下滑，全年價格將下跌2％至3％。

王伽勝也認為未來幾個月的私宅轉售價環比將持續下跌，但跌幅不會超過0.5％。

（據新加坡早房網）

 

周末正式推出的森濤苑，519個單位已售出337個。

實龍崗羅弄榴梿的私人共管公寓森濤苑（Forest Woods）周六（10月8日）正式推出，截至9日傍晚5時已售出65％。

發展商10月9日在文告中披露，519個單位共售出337個。其中一臥房及兩臥房單位被搶購一空，三個頂層單位也賣出了一個，售價是285萬元。

逾八成買家是新加坡人

買家當中有88％是新加坡人，其余12％是永久居民，以及來自中國、印度尼西亞、馬來西亞、瑞士、中國台灣和越南的外地人。

森濤苑由城市發展（CDL）、豐隆集團（Hong Leong Group）和TID Pte Ltd共同發展，售價從68萬8000元起，預計可在2021年落成。

城市發展總經理謝仰豐表示：“首個周末推出就獲得熱烈反應，十分令人鼓舞，已售單位的平均售價達每平方英尺1400元。這主要因為地點優越、組合理想、功能獨特、價格理想、物有所值。同時，這個地區的新項目不多，投資者看好出租需求。”

（據聯合早報）

私有化中等入息公寓Raintree Gardens，在短短一個多月找到買家，每名屋主平均可獲約190萬元

據知，這次招標吸引七方人馬踊躍競標，在集體出售市場低迷的環境中相當罕見。

華業集團（UOL）和聯合工業（UIC）以3億3420萬元總價，標得集體出售的私有化中等入息公寓Raintree Gardens，每名屋主平均可獲約190萬元。

這是今年第三個成功集體出售的私宅項目，三個交易總值超過10億元。

分析師：政府私宅地段供應減少

分析師指出，這顯示政府私宅地段供應減少，促使一些發展商轉向集體出售市場。

建於1980年代末的Raintree Gardens在2014年私有化，坐落於第13郵區波東巴西，毗鄰波東巴西地鐵站，一旁是加冷河。公寓占地約20萬1405平方英尺，共有175個單位。

公寓擁有99年地契，目前還剩70多年，超過八成屋主同意讓公寓集體出售。上月，公寓首次推出市場，最低保留價為3億1500萬元，招標於前天截止。

據知，這次招標吸引七方人馬踊躍競標，在集體出售市場低迷的環境中相當罕見。其他參與競標的知名發展商包括長春產業（Allgreen Properties）、城市發展（CDL）與豐隆控股組成的財團及MCL地產等。

華業集團子公司和聯合工業子公司成立的合資企業的最高出價，比最低保留價高近2000萬元。

兩家集團說，交易將由銀行貸款和內部資源資助。交易仍須向分層地契局或高庭取得銷售令，才能夠順利完成。

若包括更新地契至99年，以及重新發展時增加容積率（plot ratio，建築面積對地段面積比值）至2.8的費用，這次最高出價，折合約容積率每平方英尺797元。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫認為，價格不算太高，因為項目地段優越，發展潛質理想。

公寓的獨家銷售代理仲量聯行（JLL）投資部董事黃偉慶說：“招標結果反映地段的優點，包括直接面向加冷河。”

據仲量聯行此前估算，地段可重新發展成一個擁有600個至748個單位的項目，盈虧平衡的發展成本是容積率每平方英尺1250元；新項目推出時，尺價可能是1450元。

近期，集體出售市場開始有起色。另一個私有化中等入息公寓順福雅苑（Shunfu Ville）在5月以6億3800萬元售給青建地產。8月，巴西班讓路永久地契項目港景花園（Harbour View Gardens）以3325萬元，集體售出給樂斯太平洋控股（Roxy-Pacific Holdings）。

萊坊（Knightfrank）咨詢與研究部主管陳姳潓認為，目前不算復蘇。2010年至2013年，集體出售市場的年均交易額是18.75億元。她認為，集體出售市場或明年才有實質起色。

據知，市場上目前正在等待買家的項目還有幾個，包括今年6月再次推出的惹蘭勿剎大廈（Jalan Besar Plaza），最低價為3億8000萬元。肯特崗公園附近的諾曼頓園（Normanton Park）去年底也推出市場招標，保留價約8億4000萬元。

（據聯合早報）

根據市場規模作調整後，以每1000宗交易為基數計算，投訴的數目在過去六年裡減少超過三分之二，從每1000宗交易有15起，減少至目前的4.5起。

公眾對新加坡房地產交易的投訴過去幾年來持續減少，創下六年來新低。大部分投訴是有關廣告或宣傳冊誤導人、信息不全或是宣傳冊胡亂分發。

房地產代理理事會的年報顯示，理事會在2015／2016財政年接獲的投訴案例，整體上雖從2014／2015財政年的702起增加至780起，但鑒於2015／2016財政年的房地產交易量更大，平均投訴案例實際上有所減少。

有關新加坡房地產交易的投訴性質

根據市場規模作調整後，以每1000宗交易為基數計算，投訴的數目在過去六年裡減少超過三分之二，從每1000宗交易有15起，減少至目前的4.5起。

在投訴性質方面，40％的投訴是有關廣告或宣傳冊誤導人、信息不全或宣傳冊胡亂分發；27％是經紀不專業或服務差，包括提供錯誤意見、遲到或未遵守正確程序；17％則是經紀行為不當，例如恐嚇、騷擾或誤導客戶；其他投訴涉及無牌經紀或同時代表買賣雙方的經紀等。

房地產代理理事會司長（政策與執照頒發）王雲傑說：“過去六年，每1000宗交易的投訴案例減少，歸功於理事會在管制和發展房地產業所做出的努力。此外，理事會也向公眾傳達信息，讓消費者得知如何更好地與經紀合作，以便在交易中達到最好的結果。”

另一方面，隨著新加坡房地產市場走勢疲軟，2015／2016財年的新增房屋經紀人數也創下六年來最低，從前一年的1654名減到1307名。注冊房屋經紀則從前一年的3萬2006名降至3萬零423名。房地產經紀公司總數也從1422家減少到1372家。

盡管如此，博納（PropNex）集團房地產經紀歐陽耀偉（30歲）依然選擇在大學畢業後加入這個行業。去年1月入行的他，在短短一年內創下佳績，成為博納集團表現最佳的新人之一。

歐陽耀偉觀察到，隨著我國經濟放緩，房地產市場也趨向疲軟，是導致一些經紀退出行業的原因。此外，他認為新加坡近年陸續出現OhMyHome等數碼平台，方便更多人自理買賣轉售組屋，也是影響房屋經紀業績的另一原因。

然而歐陽耀偉相信憑努力，還是能在房地產業闖出一片天。“這份工作的時間不穩定，但我喜歡每天接觸不同的人，不必朝九晚五待在辦公室。和其他行業一樣，房地產業一直在改變，若要生存就得學會適應。”

隨著新加坡房地產市場走勢疲軟，2015／2016財年的新增房屋經紀人數也創下六年來最低，從前一年的1654名減到1307名。

（據聯合早報）

最近推出的兩個新加坡私宅項目又激起了潛在買家的興趣，由於今年接下來推出的新項目預料不多，受訪分析師認為這兩個項目有望取得銷售佳績。

位於實龍崗羅弄榴梿的私人共管公寓森濤苑（Forest Woods）10月8日將正式推出。項目共有519個單位，發展商城市發展（CDL）說，截至上星期天已收到代表買家購買意向的500多張支票。

位於淡濱尼的另一個私人共管公寓The Alps Residences則在上星期天推出。盡管本地樓市目前相對淡靜，該項目在短短三天內已售出約45％的單位。

根據發展商中冶置業（MCC Land）的數據，截至10月4日，626個單位中已售出280多個單位。

實龍崗私人共管公寓森濤苑10月8日將正式推出，項目共有519個單位，平均價約為每平方英尺1400元。

欣樂國際執行董事麥俊榮受訪時說，這兩個項目並不靠近彼此，一個在實龍崗，一個在淡濱尼，各自吸引不同地區的買家，因此雖然同時間推出，但不太會互相競爭。

他說，城市發展的品牌家喻戶曉，多少對銷售有幫助。“城市發展相當會制造興趣，加上買家認為它的品牌可靠，對它有信心。”

智信研究與咨詢總監王伽勝預計，森濤苑截至年底可賣出五六成的單位，The Alps Residences則可賣出六七成。

森濤苑的平均價約為每平方英尺1400元，比周邊項目的價格高。根據市區重建局的數據，隔鄰的舊項目Cherryhill的平均尺價約為1000元，附近未竣工的Jade Residences則約1100元。

The Alps Residences的平均尺價約1050元，比周邊項目的價格略低。鄰近的The Santorini也是中冶置業的項目，平均尺價約為1090元。星獅地產、遠東機構與積水住宅（Sekisui House）聯合的Q Bay Residences平均尺價則約為1070元。

受訪分析師說，由於政府的私宅地段供應減少，做好准備可推出的新項目其實不多，其他發展商估計會觀察上述兩個項目的表現後才決定推出新項目的日期。

今年上半年，政府售地計劃推出的正選地段私宅供應量比去年下半年少將近三成，加上備售名單上的地段，今年上半年的私宅供應量創下10年最低。

王伽勝說，雖然今年下半年的土地供應增加，但去年下半年至今年上半年間，供應量都受到壓抑，可推出的項目自然不多。

麥俊榮說：“因為接下來的項目不多，發展商也不急著推出項目，以免跟現在推出的項目撞期。”

他指出，11月學校假期開始，12月向來是淡季，因此發展商明年才推出項目的可能性較高。

根據他的統計，接下來可能推出的項目包括新加坡置地與華業集團標下的金文泰1道地段的The Clement Canopy，以及星獅地產、積水住宅與強楓控股標下的實乞納路地段的項目。這兩幅地段分別在去年底與今年初招標截止的地段。

另外，女皇鎮項目“女皇碧苑”（Queens Peak）的示範單位預計本月下旬也將公開讓貴賓顧客參觀。

（據聯合早報）

經濟前景不明朗和價格指數計算方式的調整，使到之前被認為周期差不多已觸底的私宅市場，在第三季的價格跌勢反而加快，創七年多以來的最大季度跌幅。

自房價在2013年第三季達到頂峰以來，全國私宅價格已12個季度連跌，累計下跌10.8％，首次達到雙位數。

市區重建局昨天公布的最新房價數據顯示，第三季私宅價格指數環比下滑1.5％至137.9點。這是涵蓋新私宅和轉售市場的私宅價格指數自2009年第二季以來，最大的季度跌幅。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫認為，屋價調整觸及雙位數或促使政府重新探討為房地產降溫措施松綁。

ERA產業主要執行員林東榮指出，我國經濟展望在第三季惡化，包括失業率和裁員人數上升，以及全年經濟增長預測收窄等，都影響了樓市買氣。

計算方式調整使指數出現大跌

但他強調，私宅交易量仍穩定。從7月至9月25日，共計4061個單位售出；過去三個月的最終交易量，預計可超過去年同季的4159個單位。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮指出，市建局這次調整計算方式，把已竣工項目的回扣和折扣等促銷優惠納入價格指數的考量，才使指數出現一次性的較大跌幅。

所有領域私宅的房價均在第三季跌得更快，一般只供本地人購買、且總售價較高的有地住宅跌勢最猛。

有地私宅價格環比下滑2.2％，跌幅大於第二季的1.5％，房價累計下滑14.4％。麥俊榮認為，這與有地住宅新需求減少和入住率下滑有關。

非有地私宅方面，代表大眾化市場的中央區以外（OCR）私宅價格，在第三季下滑1.2％，跌幅大於第二季的0.5％。

房價在今年上半年未曾下滑的高檔核心中央區（CCR）和中檔其他中央區（RCR）私宅，也在第三季雙雙跌價。前者跌1.8％，扭轉此前持續兩個季度的0.3％增幅；後者跌1.3％，也扭轉第二季的0.2％增幅。

從2013年各自的房價頂峰算起，大眾、高檔和中檔私宅價格分別累計下跌9.5％、10％和10.8％。

仲量聯行（JLL）研究與咨詢部新加坡董事王德輝說，第三季缺少新推出的中檔私宅項目、大眾私宅新項目的銷售放緩，導致這兩類私宅價格被拉低。

譬如，在烏節路一帶，第二季賣出39個單位的禧悅閣（Cairnhill Nine），第三季僅賣出五個；第二季賣出117個單位的Twin Peaks，第三季賣出54個。

展望今年最後一個季度，林東榮指出，私宅價格首三個季度累計跌2.6％，他預計全年跌3％至3.5％。

高緯環球研究主管李敏雯則提醒，那些自2011年買房、為避免償還賣方印花稅（SSD）挨過四年持守期的屋主，如今可開始轉售房子。這意味今年的轉售樓市可能更活躍，也會是逢低買房的好機會。

（據聯合早報）

受俗稱“鬼節”的農歷七月影響，新加坡非有地私宅整體轉售價格8月份由升轉跌，較7月份下跌0.6％。

9月28日公布的最新國大房地產價格指數（NUS SRPI）顯示，非有地私宅轉售價格在連續第二個月回升後，8月份轉為下跌。

預估數據顯示，8月份領跌的是非中央區單位（不包括小型公寓），下跌0.9％；中央區單位（不包括小型公寓）轉售價格維持不變。至於小型公寓（不超過506平方英尺的單位），轉售價下跌0.1％。

相比之下，7月份整體非有地私宅轉售價是環比上揚0.3％，當中中央區單位轉售價上揚0.6％，非中央區單位轉售價則跌0.1％。小型公寓轉售價維持不變。

新加坡非有地私宅整體轉售價格8月份由上升轉下跌0.6％

智信研究與咨詢總監王伽勝表示，8月份非有地私宅轉售價格下跌是意料中事，因為農歷七月是傳統房地產淡季，推出的私宅項目較少，轉售交易也減少。

他也指出，非中央區自2014年開始陸續有多個私宅項目完工，在供過於求的形勢下，這個地區私宅面對轉售阻力，轉售價持續下跌。

ERA產業主要執行員林東榮則表示，中央區私宅轉售價過去幾個月有上揚趨勢，或許說明高檔私宅價格已逐步平穩，一些持長期投資角度的買家也借機進場購買高檔私宅。

不過他也提醒：“由於本地樓市仍受到房貸限制，加上新加坡的經濟和就業市場仍存在不確定性，所以即使私宅轉售價上揚，漲幅也不會太多。”

（據聯合早報）

新加坡高檔私宅市場交易額在第二季環比增加三成以上，創下三年來新高。此外，外國買家購買私宅數量也增加近三成，為兩年來新高。

摩根大通（JPMorgan Chase）認為，上述交易跡像顯示新加坡高檔私宅市場已見底，而隨著發展商推出更多創新銷售方式，高檔私宅交易量料會進一步增加。

根據摩根大通最新發布的報告顯示，第二季的高檔私宅交易額為24億元，比去年同期高出13％，相較之前一季則是高出34％。這也是高檔私宅交易額三年來的新高。

同樣的，高檔私宅交易量也增加，今年第二季共有767個高檔私宅單位轉手，為兩年半來的新高。與去年同期比，第二季高檔私宅交易量增加22％，相較之前一季則是增加31％。

外國買家購買新加坡私宅數量增加近三成，為兩年來新高

外國買家的購買興趣似乎再度重燃，在第二季購買了302個私宅單位，為兩年來新高，比之前一季增加27％。當中，外國買家又傾向於高檔私宅，共買了116個高檔私宅單位，占外國買家私宅交易量四成左右。

外國買家購買的高檔私宅數量在第一季環比增長92％，第二季環比增長14％。

摩根大通分析師李開安指出，與2011年第四季高峰期相比，高檔私宅價格已下跌25％。盡管跌勢仍持續，跌幅已明顯放緩。像過去兩個季度的高檔私宅價格減幅少於1％，與之前1％至3％減幅相比，減幅有所縮小。

他說：“鑒於高檔私宅交易量顯著增加、外國買家重回市場、私宅價格下跌速度緩慢，以及比全球其他高檔私宅項目便宜，我們相信本地高檔私宅市場已逐漸觸底。”

李開安表示，目前未售出高檔私宅單位處於歷年來新低，僅5600多個單位，相信這將進一步鞏固高檔私宅需求。此外，有越來越多發展商通過價格折扣和創意行銷方式來提高銷售成績，以及一些傳統上為新加坡最大外國買家群的印度尼西亞人，可能會為了避免印尼當局追稅，而選擇到新加坡購買私宅，預料這些因素都會推動新加坡私宅交易量升高。

（據聯合早報）