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随着新加坡地铁把多个郊外地区连接到市中心，让乘客缩短了交通时间和享有便利，工作和居住地点的“去中心化”将能够得到落实，而地铁网络的延伸也已明显地提高地铁站周围住宅项目的吸引力和协助房价的增长。

新加坡地铁系统使得新加坡这个岛国的交通变得四通八达，也提高了土地用途的可能性。根据《新加坡土地交通：2014年统计简介》，地铁系统目前有五条主要的轨道路线、超过100个正在运作的地铁站，以及超过250万的日均搭客量。

新加坡地铁站对私宅价格的影响分析

过去10年，环线（Circle Line）和滨海市区地铁线（Downtown Line）竣工和投入服务。尽管环线是通往多数中央区地点的圆形路线，滨海市区地铁线则把西北和东部地区连接到主要活动中心如中央商业区。

随着地铁把多个郊外地区连接到市中心，让乘客缩短了交通时间和享有便利，工作和居住地点的“去中心化”将能够得到落实。显然的，地铁网络的延伸已经提高地铁站周围住宅项目的吸引力和协助房价的增长。

地铁效应和靠近站点对房价的影响

尽管地铁站一般上对于周围住宅项目的价格有正面的影响，但是据观察，在地铁站的不同发展周期当中，房价也跟着波动，有时在建造期间也会出现下行趋势。莱坊（Knight Frank）调查了环线和滨海市区地铁线的一些选定的地铁站，在宣布建造地铁站前后，以及建造期间至竣工的平均价格走势，并作出分析。

地铁站计划宣布不久后，靠近地铁站的屋主通常都会因为潜在买家在这最初阶段的买兴大起而受益，这一般会转变为房价的上扬。从选定的一些在滨海市区地铁线地铁站的方圆500米以内的私宅项目所取得的买卖禁令来分析，平均新销售和转售价格一般都出现上扬趋势。

其中，在公布前后的两年里，勿洛地铁站的发展项目取得最大的价格涨幅（33.9％）。这比市区重建局所有住宅房地产价格指数（All-Residential Property Price Index）在同一时期取得的33.3％增幅来得高。

这项价格差距很可能跟潜在买家愿意为了住在靠近地铁站的房子，而愿意支付溢价有关。房价大起也跟2010年至2011年之间的新低利率环境所造成高涨市场情绪相关。

在宣布发出后，房子较靠近地铁站的屋主，也因为房价可能有更大的上扬空间而获益。在进一步研究勿洛地铁站一带特定项目的价格变化后，调查发现在地铁站100米内Baywater的价格增幅是最大的，为21％。另一方面，距离地铁站400米的寓丽泽苑（Aquarius By The Park），增幅则是最低的，为19.5％。

地铁站附近新推出的公寓项目，在地铁站地点宣布后，也可能会设下新的价格标准。基于许多买家希望获得更大便利和便捷交通的心理，发展商可能会在把地铁效应考虑在内，推出更高平均售价的新单位。

从勿洛地铁站一带新推出的公寓项目来看，在宣布消息后的一年内，新销售平均价飙涨32.8％至每平方英尺1004元。这项价格的攀涨也由Waterfront Key等项目扶持，其新销售价格在同个时候大起32.3％至1013元的尺价。

尽管地铁站地点的宣布可能推高附近一带的房价，但是这样的价格涨幅并不长久，会随着地铁基础设施开工而停止。建筑噪音和对交通的干扰等因素，会对附近项目的整体环境造成不利影响，进而打击到房价。

根据对买卖禁令数据进行的分析，环线和滨海市区地铁线地铁站附近公寓的房价，在建筑工程展开后的一年内都下滑，前者（罗弄泉地铁站）下跌0.4％，后者（勿洛水池路）下挫9.8％。

在地铁站竣工后，随着地铁站投入运作及居民感受到地铁站的方便，将形成房价可能出现调整的最后一个阶段。

在比较了全面竣工的一些环线地铁站附近的私宅项目价格变化后，调查发现，巴耶利峇地铁站附近的项目在环线投入运作后的一年内，取得了最大的价格增长，增加10.6％至每平方英尺806元。

城市发展（CDL）主席郭令明预计，新加坡住宅房地产的价格今年将继续放缓。

他在集团的最新年报中说：“在具挑战性的监管环境下，各类住宅房地产的价格预计都将继续放缓。”

专家：新加坡房价今年将继续放缓

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他指出，政府的降温措施还在抑制住宅单位的销量和价格，平均租金也处于下行趋势，转售市场也疲弱。

“在此当儿，政府售地计划下的土地中标价格依然强劲。虽然非黄金地段吸引的竞标者减少，但黄金地段仍能吸引众多发展商参与竞标，竞争十分激烈，并令竞标价相对偏高，这说明发展商也面对填补土地库存的压力。”

郭令明预计，信贷政策缩紧、新住宅陆续落成、对利率攀升的预期等众多因素，也都将影响住宅房地产市场的需求，对价格形成压力，进而也导致城市发展持续面对严峻的经营环境。

在这样的大环境下，郭令明强调，城市发展会严谨制定在新加坡及海外的土地和房地产投资方针。在新加坡，集团预计会于数月内陆续推出两个新项目，即位于坎贝拉通道的执行共管公寓和位于格兰芝路的Gramercy Park。

至于海外，城市发展去年在美国、英国、意大利、日本、中国等地共收购了总值约13亿元的资产，力求推动业务的多元化发展，希望通过开拓海外市场及开发新投资平台来拓展业务。

郭令明说：“逆风预计将继续横行本地市场，全球经济前景也同样脆弱，但在此不明朗的前景下，仍会不时有好机会浮现，因此集团将做好准备随时利用行业低潮来巩固实力、拓展海外项目、多元化业务构成等。”

另一方面，城市发展的年报也揭露，郭令明去年的总薪酬达921万元，担任集团副主席的胞弟郭令裕是672万元，下一代郭益智（郭令明之子）和郭益升（郭令裕之子）的总薪酬则介于55万元至60万元。

相比之下，郭令明在前年的总薪酬是介于900万元至925万元，郭令裕是介于750万元至775万元，郭益智是介于50万元至55万元，郭益升则是介于45万元至50万元。

目前，还有多家上市公司的年报尚未出炉，也有个别已出炉的没揭露高管薪金。在揭露薪金的当中，一些较高的包括星展集团总裁高博德（Piyush Gupta）的1012万元，云顶新加坡主席林国泰的介于900万元至925万元等。

郭令明预计，信贷政策缩紧、新住宅陆续落成、对利率攀升的预期等众多因素，也都将影响住宅房地产市场的需求，对价格形成压力，进而也导致城市发展持续面对严峻的经营环境。

 

新加坡市区重建局更换了15年未变的私宅价格指数计算方式，以更准确地反映本地私宅市场中的价格变动。

市建局指出，修订私宅价格指数（Property Price Index）是因为新加坡私宅种类已日趋多元，不仅出现更多小型鞋盒私宅，早年兴建的私宅也逐渐老化，显著改变了私宅市场的结构。

新加坡私宅价格指数采用新计算法

昨天公布的今年第一季私宅价格预估数据已开始采用新计算法。新计算法除了单位地契、落成状态、私宅种类和地点之外，还考虑到更多影响屋价的因素，包括单位屋龄、单位面积、是否靠近地铁站等。

采纳了新计算法的私宅价格指数，除将与建屋发展局去年底开始采用同样计算法的组屋转售价格指数接轨，也能与日本和法国等市场的先进住宅价格指数并肩。

私宅价格指数的基年从1998年第四季调整至2009年第一季，与去年底调整基年的组屋转售价格指数一致。

此外，私宅价格指数覆盖的私宅范围扩大了，能反映所有私宅的新推出和转售价格走势；旧指数的私宅涵盖率约90％。

ERA产业主要执行员林东荣把指数新计算法形容为：“这就好比将水进一步蒸馏至清至纯。”

根据市建局文告，私宅价格指数过去采用的“分层计算法”（stratification），先根据私宅种类划分小组，再取得每组价格中位数，按过去12个季度的移动平均交易量，为不同组别加权，综合算出每季私宅价格指数。

这种方法较简易直接，但随着近年来私宅种类增加，它面对一定的瓶颈，无法辨识私宅的新旧和大小，却又不能进一步细分，因为这可能导致指数波动性增加。

新计算法称为“分层特征回归法”（stratified hedonic regression），细分出影响房价的屋子特质，包括地契、屋龄、面积、地点等，并从指数中去除这些特质的影响，只留下受时间因素影响的部分，并改用按固定的权值来综合算出每季的私宅价格指数。

固定权值（fixed weights）反映总体交易资产的价值，可减少指数因交易量起伏而出现的波动，当局将每隔三年检讨权值。仲量联行东南亚研究部主管蔡炎亮认为，新计算法让指数能够反映房价在本质上的改变。

市建局的私宅租金指数也将采用新计算法。

值得注意的是，尽管新算法只从今年第一季起生效，但若根据新算法进行回算，私宅价格指数过去一年四个季度的跌幅，似乎都比按旧计算法的跌幅小。

按旧的计算法，整体私宅价格在2014年全年累计下滑4.0％；第一季至第四季的跌幅分别是1.2％、1.1％、0.7％、1.1％。

按新计算法，去年第一季至第四季的跌幅分别是0.7％、1.0％、0.8％以及0.8％。

对此，市建局发言人说：“累计价格跌幅上的微小差别是计算法改变所致，按新算法对2014年的私宅价格指数进行回算测试，显示价格动态的大趋势（跟旧算法）一致，细节的差异并不大。”

欣乐国际执行董事麦俊荣表示，新旧计算法在变化率和波动率方面的差别极小，新计算法代替旧计算法“不会对买家的投资决定和政府的私宅政策带来任何影响”。

开发房地产交易信息网站SRX的StreetSine联合创始人兼首席技术官李俊旸表示，市建局的新计算法与SRX的计算法一致，对公众是一件好事，他们做决定时可参照更一致的数据。

私宅价格指数在采集原始数据方面也有所进步。新推出的销售数据来自发展商，该数据将剔除所有发展商提供的折扣和回扣，以得出新推出单位净价。

转售和楼花转售数据则来自土地管理局所收到的买卖禁令（caveats）；由于申请买卖禁令不是一个强制性步骤，过去的转售数据并不全面。

如今，市建局将从第三方，即国内税务局获取印花税数据，使私宅价格指数覆盖所有私宅。

市建局也将缩减私宅价格指数子指数，从目前近50个缩减至6个，以反映更广泛的价格趋势。

新加坡整体非有地私宅转售价格在2月续跌，这是私宅转售价格连续四个月出现下滑。不过，非中央区的大众私宅转售价格在2月持平。

根据昨天出炉的国大房地产价格指数（SRPI）预估数据，今年2月的整体非有地私宅转售价格相比1月下跌0.3％，但这个跌幅比1月的0.9％跌幅（已调整数据）明显来得低。

新加坡非有地私宅转售价2月续跌

分析师认为，大众私宅转售价格持平以及整体非有地私宅转售价格跌幅缩小，并不代表私宅转售价格已趋向稳定。

他们指出，新加坡房地产降温措施是整体私宅转售价格一路下滑的主因，房地产降温措施若不放宽，这种趋势就会在接下来一年里持续，私宅转售价格的全年跌幅可达7％。

智信研究与咨询总监王伽胜表示，即使房地产降温措施真在下半年放宽，也不会促成私宅转售价格快速回升，因为利率上涨将抑制买家的购屋兴趣。

他认为，房地产降温措施若在下半年放宽，私宅转售价格全年跌幅可达5％。

王伽胜也认为，华人农历新年也是整体非有地私宅转售价格在2月下滑的另一个原因，因为买卖双方通常不会选择在这段期间进行交易。

ERA产业主要执行员林东荣受访时说，在所有地区以及种类的私宅中，中央区高档非有地私宅公寓的转售价跌幅预计将最大，因为这类房地产的买家受总偿债率框架的影响更大，因而更趋谨慎。

从国大房地产价格指数来看，情况的确如此。中央区公寓（不包括小型公寓）在2月份的下跌幅度最大，环比下跌0.7％。

此前，中央区公寓转售价也是1月份跌幅最大的私宅类别，跌幅为1.2％。中央区指的是第1邮区至第4邮区（包括金融区和圣淘沙升涛湾等），以及第9邮区至第11邮区等乌节路一带的黄金住宅区。

王伽胜表示，中央区高档公寓出现更多房贷违约被迫拍卖的案例，或拉低该领域私宅转售价格。

国大房地产价格指数也显示，非中央区公寓的转售价格保持不变。王伽胜表示，这可能是因为农历新年期间推出的新私宅选择不多，促使买家转而考虑转售市场。

至于面积不超过506平方英尺的小型公寓，2月的转售价格下跌0.2％，这也是这类私宅的转售价格连续第二个月下滑。王伽胜认为，随着更多小型公寓陆续落成，这个领域的转售价格将变得更不稳定。

展望接下来几个月的整体私宅转售市场走势，林东荣认为，私宅转售市场交易量会在3月上升，但价格依然不会出现回暖的迹象。

他也认为，相对私宅转售市场，新推出私宅市场的表现会更好。

王伽胜也有同感。他说：“即使一些转售私宅价格比新推出项目来得低，买家也可能更愿意购买新推出私宅单位，因为它们的设计较新。”

根据房地产交易信息网站SRX的预估数据，今年1月和2月的私宅整体转售价格都保持不变。

在房地产降温措施的持续影响下，新加坡豪华住宅市场过去两年价格下跌两成左右。但这也促使美国投资公司黑石集团（Blackstone Group）看好新加坡豪宅市场的投资潜能，开始在本地豪宅市场展开投资项目。

黑石集团共同创始人苏世民（Stephen Schwarzman）日前在博鳌论坛场边接受彭博社访问时指出，公司去年趁本地豪宅项目价格下跌之际，开始投资一些豪宅项目，预料这些豪宅项目价格将会随着降温措施撤销而上调。

黑石集团进军 新加坡豪宅市场

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他说：“降温措施导致一些房地产的价值大跌，而我们就是趁这些房地产价格下跌后开始买入。事实上，我们大概是去年进军新加坡市场。随着时间推进，我们相信这些降温措施将会撤销。”

黑石集团是世界最大的私募基金之一。据了解，它去年以1亿6400万元买了高档豪宅项目“21 Anderson”的34个单位，以及8300万元买了Paterson Suites的18个住宅单位。这两个项目都靠近乌节路，离中央商业区也仅十多分钟车程。

大华继显分析师潘迪（Vikrant Pandey）表示，黑石集团的做法有如它之前趁着美国楼市崩盘时，低价买入许多房地产项目，并在美国楼市回暖后大赚特赚。

他说：“黑石集团似乎在找寻估值被低估的不良资产。在美国，它就从大众住宅的租金收益和潜在价值中获益。至于新加坡，豪宅市场则比大众住宅市场更具备潜在价值。”

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部主管张敏璋也认为，即便计入额外印花税，黑石集团也是捡到极低价的豪宅项目。

他估计，黑石集团在这些交易中支付的平均尺价为2000元。“相比伦敦优质房地产项目的尺价高达3500元，本地豪宅项目在2000元尺价以下，可说是非常合算。”

分析师：高档住宅价格未来三年料上涨达8％

莱坊（Knight Frank）咨询与研究部主管陈姳潓也表示，公司最近收到一些基金和高净值人士对高档住宅项目的询问，显示这可能是进场购买高档住宅的好时机。她还预测高档住宅价格接下来三年可能涨5％至8％。

另一方面，新加坡房地产公司ERA的一项报告指出，虽然新加坡楼市当前疲弱，但本地优质洋房（GCB）价格仍稳定上扬。

报告指出，从2010年至2014年，优质洋房的交易量从2010年的80个单位，猛跌约八成至去年的15个单位。但这期间，成交的中位数尺价却上扬35％，从1107元上涨至1490元。

优质洋房可说是新加坡最顶尖的私人住宅房地产类别。根据市区重建局的定义，优质洋房必须是只有两层楼高的独立洋房，占地至少1400平方公尺（1万5070平方英尺），并坐落在第10、11、20、21和23区里的指定39个优质洋房区。

目前，新加坡约有2800间优质洋房，由于它非常稀有、单位总价高，所以它的买家往往非富则贵，单位价过去几年也一直保持在至少2000万元的水平。

ERA产业优质洋房部门主管林俊庆指出，优质洋房一般是属于富裕人士的高档房地产项目，这些人的持守能力较强，所以优质洋房交易较不易受到市场价格波动影响。加上优质洋房这一类别的供应不多，在供不应求的情况下，使到优质洋房价格在疲弱楼市中仍维持稳定性和韧性。

他说：“由于优质洋房这一类别的高档房地产项目供应正逐步减少，预料它的价格会继续上涨。”

新加坡《联合早报》近日报道，新加坡政府发行新加坡储蓄债券所得的资金，将和新加坡政府特别债券及新加坡政府债券一样，会用来进行投资。

新加坡政府发债所得资金将用作投资

根据政府债券法令，新加坡政府发行债券所得的资金不可用来资助国家建设。

根据财政部之前的声明，新加坡政府发行债券所得，皆以政府存款存入新加坡金融管理局。当局进而通过外汇市场，将款项转为国外资产。这些资产大部分属于长期资产，因此交由新加坡政府投资公司（GIC）长期管理。政府投资公司并不拥有这些资产。

据了解，发行储蓄债券所得的资金，预计不会让GIC管理的资产显著增加。