新加坡:一个租金收入足以还贷的国家

买房为了什么?除了住当然还有投资。在中国越来越多的工薪阶层沦为“房奴”,连买来自己住都买不起,更别提买来投资了。

新加坡:一个租金收入足以还贷的国家

然而,有这么一个国家,它的租房市场十分活跃,租金回报率更是高的惊人,加之当地贷款利率极低,一个月的租金收入足以还贷!它就是“亚洲四小龙”之一——新加坡。

新加坡的高速发展除了有赖于全球化的经济背景,还和新加坡“国父”李光耀一生的努力。

李光耀自1965年开始,当了25年总理,后又当了21年国务资政和内阁资政,直到2011年才淡出政坛。2015年3月23日凌晨3时18分,新加坡开国总理李光耀(Lee Kuan Yew)不幸逝世,享年91岁。

李光耀对新加坡人而言,意义非凡,他将弹丸岛国打造成为“亚洲四小龙”之一,把一个从独立建国开始,几乎没有任何资源,连淡水资源都要靠邻国马来西亚,人口还不如中国二三线城市的小国,建造成了如今人均4万美元的发达经济体。50年的激荡风云叱咤政坛,这位伟大的老人创造了新加坡的房地产神话,不仅让每个新加坡人过上了“居者有其屋”的美好生活,更让新加坡一跻成为全球最受外国人喜爱的海外置业之地。从1997年至今,外国人购房量占了整个新加坡房地产成交量的1/4。而近三年外国买家的购买力平均占据了整个市场的1/2。据2011年前两个季度的统计显示,中国买家已经从2010年的第二大海外买家跃居为第一大海外买家。

印媒:中国海外投资在扩大

就在印度大力推广“印度制造”的概念并因此展开激烈争论时,的确应该抬头看看前方要面对的世界。翻过喜马拉雅山,中国正在悄然变轨。

印媒:中国海外投资在扩大

两国的对比非常鲜明,中国已突破地理限制,向更加有利可图的地缘政治方向迈进。如今,“中国制造”也可称作“美国制造”“欧洲制造”。2014年中国在美国投资119亿美元,在欧洲投资180亿美元。通过合作环保项目或并购等方式,中国国企和其他类型的企业将制造业推向全球。

中国在欧洲的收购项目包括:斯堪的纳维亚的研发实验室、德国的机器制造业、法国的食品加工业和汽车配件业。在美国的投资项目包括得克萨斯州的页岩开发项目、南卡罗来纳州的棉纺厂、佐治亚州的一家肥料厂和建筑公司。

海外投资让中国企业有机会扩大规模、改进制度、掌握技术。最重要的是,海外投资增加了中国的政治影响力,从2000年起中国企业在海外市场共投资964个项目,据估计为10万余人创造和保留了就业机会。

中国的策略和成功给印度上了一课。中国中西部地区进口外国设备和技术享有税收优惠政策,印度会效仿吗?2007年至2013年,中国通过并购或者收购等方式得到的企业价值超过2150亿美元。中国成功达成140个双边和国际投资协议,中国还是多个贸易集团的成员国。中国支持金砖国家开发银行的理念,主导筹建亚投行并吸引全球参与。

印度也能做到这些甚至做得更好,但前提是印度的政客们停止一边打嘴仗一边叹气!

新加坡成为海外房产投资热门的道理

新加坡有着优越的投资环境、稳定的商业环境。新加坡是全球化程度最高、最具竞争力、经商最便利的国家。作为全球经商重要枢纽之一,新加坡云集了7000多家跨国公司, 来自世界各地的外籍人士在这里的工作和生活如鱼得水。在新加坡经商无资本收益税、无增值税、无遗产税、无外汇管制、无海外收入税,可享受免利息收益税、较低的企业税率。

新加坡成为海外房产投资热门的道理

这里有着宜居的环境。作为一个国际大都会,新加坡的生活不仅仅局限于便捷的交通或购物,更多地体现在其人性化的基础设施建设以及丰富的娱乐休闲场所,被评选为“最适宜华人居住生活的首选”。

这里还有着优质的教育资源。近几年越来越多的中国人选择将子女送到新加坡受教育。根据《亚洲周刊》报道,目前在新加坡留学的中国学生总数约3万人。优越的双语教育体系、卓越的教育质量、安全的社会环境都是众多家长选择新加坡的原因。

当然,最最重要的是,在全球房地产市场中,新加坡被公认为最安全、最具价值的地点之一。长期以来,新加坡房价一直保持稳步上升,泡沫相对较少,能够较稳定健康地发展。众多分析师也对新加坡未来的房产发展趋势十分看好,认为新加坡土地资源有限,房产价格仍会攀升,投资风险小,具有较高的升值潜力,购买新加坡房地产是财富保存与累积的最佳投资方式。

外国人可以买哪种新加坡房产?

目前,新加坡房产类型主要有以下五种,但并不是每一种都可以供外国人购买:

建屋局组屋:相当于国内的经济适用房,只有新加坡公民可以买新的HDB组屋,永久居民只能购买二手房。

外国人可以买哪种新加坡房产

执行共管公寓:类似私人共管公寓,但只有符合条件的新加坡公民可以买。

私人公寓:外国人可购买私人公寓,公寓一般都配有包括俱乐部、操场、健身房、游泳池、网球场和烧烤台等在内的全套设施。

有地房产:有地房产通常指拥有私有花园、车库的别墅。一般情况下,外国人和新加坡永久居民不可以买。但指定区域除外,如圣淘沙。

地契种类:新加坡地契有别于中国70年地契,分为99年、999年及永久地契。

新加坡购房优惠政策:

鉴于新加坡人口结构的畸形、劳动力的短缺,新加坡十分欢迎外国人来此置业,并且开放移民政策,引进高教育水平、有专业技能的人才。

为了吸引更多外国人来新加坡置业,新加坡推出了许多优惠政策:

对于在新加坡投资房产的外国买家,身份没有限制;无货币管制;无地产增值税;只有上缴政府的印花税。外国人同样可贷款新加坡元,最高可以拿到高达80%的贷款额度,低至1.2%的贷款利率,加上新加坡租房市场十分活跃,租金回报率高,租金收入足以还贷款。更具吸引力的是在新加坡买房,如果选择期房还能享受根据工程进度的付款程序,对于购房者来说将有充裕的时间筹备资金。而且在房子的面积计算上,只算使用面积,不算公摊面积。

国内楼市回暖,海外资金是否回流?

2000年以来,每次的政府报告都在为房地产定调,房地产告别黄金时代后,2015年房地产的基调也实现“逆袭”,政府态度很明朗:支持、促进,这和2014年的“双向调控”相比有根本性的变化。

国内楼市回暖,海外资金是否回流?

这意味着,众房企2015年的日子会“好过”一些,各方特别是金融机构很有可能对房企伸出“援手”,加大力度以稳定住房消费。

这一系列的利好趋势似乎使得国内房地产即将焕发“第二春”。但据业内人士分析,房地产由黄金十年转向白银时代,其所面临的挑战并不是短期可以克服的,在“后服务”时代,开发商所做出的尝试很多,海外投资不失为一个好途径。

但是,上海易居房地产研究院研究员严跃进则认为,资金回流是必然的,“从投资的角度来看,国内的基本面是趋于好转的一个状态,改善性需求某种程度上也是满足中产阶层的需求,这些“出海”的房企都是可以做改善性楼盘的,所以这些房企的资金会产生回流,资金会涌入大城市。另外海外融资环境并没有得到改善,国内一、二线城市仍然是一个角逐的热点区域。

史锐雪则认为这主要取决于国内房地产的状况,“如果国内的房地产一直是现在的样子,那么海外投资会一直火下去,并且越来越火”。

中国开发商在海外:投入大,但未成规模

近期,DTZ戴德梁行发布的研报显示:过去8年,中国房地产企业的海外直接投资水平呈快速上升趋势。其中,国有房地产企业对外投资在2009年开始初现端倪,至2010年其总投资额已超过私有企业的投资额。2013年,国有房企投资规模约为私有企业投资规模的两倍。

中国开发商在海外:投入大,但未成规模

刘德扬曾不止一次地提到中国开发商“海外之行”的驱动因素,“随着房地产企业的不断壮大,在中国市场立足后,就自身的发展考虑,这些企业需要进一步在海外市场布局,提高在国际市场的知名度,丰富投资渠道,增强抗风险能力。同时,海外市场经历了2008年的低谷,目前市场正在不断复苏也释放很多机会,融资成本低廉而投资收益较高”。

但是,目前中国房企在海外开发上仍处于特别初期的阶段。业内人士还透露,中国的房企现在都为了“全球化”而“全球化”,开发商在国外拿地的时候甚至有“买贵了”的事情。刘德扬在这方面有自己的看法,“中国开发商在设计项目时也会有自己的优势,比如较大规模的配套设施,包括会所、健身房、娱乐室等,这在国外还比较罕见,也给海外市场注入了新的元素。”

万达集团董事长王健林曾表示,“万达的目标是至2020年海外业务要占据较大比重。主要投资海外星级酒店业务和文化产业。”日前,万达相关负责人告诉《中国企业报》记者,“目前万达在海外也在做很多事情,也将会做更多新的事情,但是现在还未成体系。”万科在海外开发这方面也处于试水阶段,万科相关负责人也坦言,“项目涉及仍较少”。

让国人有低成本投资选择 新加坡政府推出新“储蓄”债券

据新加坡《联合早报》近日报道,新加坡政府将推出一种新的债券让国人投资,作为让新加坡散户有更多低成本投资选择的措施之一。新债券的本金将由政府担保,投资者可在任何月份拿回钱,无须缴罚金。

另一个跟一般债券不同的特点是,这个称为“新加坡储蓄债券”(Singapore Savings Bond)的新政府债券所派发给投资者的利息,将随着时间的推移而增加。

让国人有低成本投资选择 新加坡政府推出新“储蓄”债券

新加坡财政部高级政务部长杨莉明昨日在新加坡投资管理协会(IMAS)常年研讨会上宣布以上消息。不过,她并没有说明新加坡储蓄债券的票息率(coupon rate)多少,只表示“债券持有人将能获得跟长期新加坡政府债券利率挂钩的票息”。

根据新加坡金融管理局网站的资料,10年期的新加坡政府债券票息率是3%。杨莉明说,政府与金管局还未确定新债券的细节,日后会公布更多详情。

她说:“顾名思义,我们希望新加坡储蓄债券计划将鼓励人们储蓄和投资,达到长期理财目标、满足退休需要。”

杨莉明说,市场上有更多种类的简单、低成本投资产品,将与公积金体制相辅相成,有助于国人的长期财务与退休规划。

她说,多数国人都把钱存入银行,虽然风险低、回报稳定,但回报率甚低;或者,他们投资股票或房地产,希望赚取较高的回报,但投资风险也相对更高。

“固定收入产品与低成本多元化投资产品有中等的风险与回报。就退休规划而言,如果可以更容易买到这些产品,国人将会受惠。”

因此,新加坡政府将通过金管局推行三项措施,让国人有更多简单、低成本的投资选择。除了推出储蓄债券之外,金管局将与新加坡交易所合作,让企业更容易发行适合散户投资的债券,并且让散户容易买卖挂牌基金(ETF)。

在介绍新加坡储蓄债券时,杨莉明说,它跟新加坡政府债券一样是“安全的投资”,由政府保本。

就一般债券而言,如果投资者在债券到期之前把它卖掉,按当时的市价而定,他拿回的钱可能比本金少。至于定期存款,如果存户提早提款,银行可向他收取罚金。

杨莉明说,储蓄债券的灵活性在于投资者不用预先决定投资期限。储蓄债券的票息会随着时间增加,所以持有这种债券的时间越长,票息率就会越高。

安本(Aberdeen)资产管理亚洲的业务发展董事哈多(Nicholas Hadow)受访时说,储蓄债券很明显地是一种鼓励人们进行长线投资的储蓄工具,基本上类似养老金。

新加坡证券投资者协会(SIAS)会长大卫·杰乐(David Gerald)认为,新债券的特点不错,适合一般散户。“不懂得投资较高风险产品的国人应该认真考虑它,不过要先知道回报会是多少。”

他表示,储蓄债券的票息率应该至少与公积金的利率媲美,才会有吸引力。

公积金普通和特别户头每年的利率分别是2.5%和4%。

散户投资者:

随时可拿本金有吸引力

一名新加坡散户投资者王萌思(31岁)说:“我觉得新的储蓄债券比较吸引人的一点,是它可以让你随时拿回本金。相信政府提供这个灵活性对比较年轻的投资者有利,因为我们要成立家庭、要买房、要结婚,这些都需要钱。”

海外置业 真的很美还是看上去很美?

近日,一则“美地产商推单人25万美元游,助中国人在美购房”的新闻引发热议。与此同时,一名中国青年以839万澳元将悉尼地标性豪宅收入囊中,同时创下该地区最高交易纪录;一位中国商人豪掷5180万美元购得温哥华西部一座顶级豪宅,成为加拿大不列颠哥伦比亚省最大宗住宅交易之一;仅凭网上几张照片,一名中国买家便支付近500万澳元买下悉尼一处豪宅……诸如此类大手笔的交易频见报端,侧面展示了中国人海外买房的热度值。

就像英国人见面爱谈论天气一样,“房价”如今是中国人见面最爱聊的话题之一。对许多国人来说,房子不仅是“家”的载体,也是投资保值的重要渠道。如今,中国人置业的身影已经遍布全球,有人调侃说,有人的地方就有江湖,有房的地方就有中国人……

海外置业 真的很美还是看上去很美?

“谢谢上帝,他们来到这里”

日前,澳大利亚阿德雷德市近郊区一间二手房拍卖会,特意聘请中文传译员,这在该市尚属首次。“事前查询的中国买家数量之多,是我前所未见”。地产代理Oren Klemich如是说。

近年来,源于国内房地产市场调控,热衷购房的华人将“目光”逐渐转向国外。从美国到澳大利亚,从英国到西班牙,从新西兰到韩国……海外房地产市场俨然成为中国投资者眼中“香饽饽”。

“谢谢上帝,他们来到这里,拯救了我们的经济衰退”。美国亚凯迪亚市房产经纪陈芳(Fong Chen,音译)如此评价。中国购房者成为最受欢迎的“高大上”客户。

数据:海外购房还在发烧期

日前,仲量联行发布报告显示,2014年中国海外房地产投资激增,超过165亿美元,比2013年增长了46%。仅2014年上半年,中国私人对海外房产的投资已接近50亿美元,远超2011年以及2012年全年规模。2015年中国海外房地产投资很有可能持续增长,至2015年底或将达到200亿美元。

广州日报、南方日报报道引述数据称,2008年至2014年6月,中国人对海外房地产投资增长200多倍,投资总额达337亿美元左右。

中国人全球买房地图:美国仍是首选

来自全美房地产经纪人协会的数据显示,自2011年起中国人就超越墨西哥人和英国人,成为仅次于加拿大人的第二大美国房地产买家。此前,网站发布《2012中国购房者海外购房趋势报告》显示,美国仍是中国人海外购房的首选国家。据美国全国房地产经纪商协会发布的数据显示,在购买美国房产的外国买家中,中国买家的比例一路攀升,已从2011年的9%和2013年的12%上升至2014年的16%。

除美国外,澳大利亚、加拿大以及葡萄牙等国也吸引了不少人气。房地产咨询公司高力国际发布的报告显示,在多伦多、伦敦等海外置业热门地区中,境外买家当中有20%~40%来自中国。

英国业内专家宣称,伦敦开始受到中国买家的特别青睐,前往伦敦购买地产的中国人近三年增长了五倍。

日本瑞穗信托银行系统“都市未来综合研究所”数据显示,至少360亿日元(约合3亿美元)中国私人资本2014年进入日本房地产市场,已成为捧红日本房地产的一支主力军,并因此使当地不少房地产公司增加了精通汉语的经纪人。

根据新加坡市建局的统计数字,过去三年(2012年至2014年),在新加坡的大多数房地产项目中约有30%为境外客户,其中中国买家在境外买家中占比约30%,成为最大的外国买家……

日本给投资者送了啥礼包?

日本将从2015年4月开始大幅放宽外国人经营者在留资格的取得条件,并将修改《出入国管理及难民认定法》中与其对应的相关施行规则。这是继放宽外国人创业者在留资格取得条件后,日本对其签证政策的又一调整。

日本给投资者送了啥礼包?

观看:“大幅放宽”引关注

“像我之前在国内,来日本开公司,必须要先雇佣一个日本本地人才可以,而且整个手续特别复杂。”日本华侨王先生在接受笔者采访时表示。按照日本现行制度,在海外居住的外国人要想在日本国内从事经营工作,首要条件是需用日本的居住卡进行法人登记。因此,如果不与日本当地人合作,仅由未取得日本国籍的人来办理登记手续实属不易。《日本经济新闻》称,法定代表人中至少有一名日本人,有助于“在公司出现违法等行为时,追究公司的责任”。

近日,日本法务省却放宽了限制——将废除法人代表中至少有一人居住在日本的条件。不需同日本当地人合作,外国人也能在日本成立公司。除了如此“大幅”放宽政策之外,经营者只要提交要设立的公司章程和事业计划书等资料来证明其创业目的,就能获取4个月的“在留资格”。现居日本大阪的王梦丹女士说,“这对于国内有心到日本经商的人来说还比较有用。不过,对于我们这种已经在日本的人来说,没有多少意义。”

目前,经营者能取得的在留资格最短时间仅3个月,此次“大幅放宽礼包”中附赠的小“礼物”——4个月“在留资格”,让他们能有一个缓冲的时间来筹备法人登记等事宜,以便取得长期停留日本的机会。

凝视:为促投资?遣返滞留?

放宽签证政策,或许是世界各国刺激经济的通用大法了。因此,不难料想日本这次“大幅放宽”政策的目的,如《读卖新闻》所言:为促进对日投资,日本政府正在构筑方便外国人在日创业的环境。

另据报道,日本政府23日公布的3月份月度经济报告称,日本目前的经济“保持着温和复苏的基本态势”。乘着这股冬去霾走的春风,日本政府希望挖掘外国投资者们的巨大潜力,进一步刺激经济回暖,推动经济早日爬出沉闷的泥潭。

另一方面,此次“大幅度放宽”政策也为日本解决外国人非法滞留问题提供了支持。今年1月起,日本政府一直在调整政策,修改《入管法》。据共同社报道,在日非法滞留外国人数近22年来首次增加,截至1月1日共60007人,比上年增加946人。近年来,日本国民对社会治安的忧虑也多归咎于非法滞留的外国人问题上。“其实说是放宽,据我的经历,在实际审查时跟之前也没有太大的变化。”王梦丹告诉笔者。此次政策或许给了外国经营者一定程度上的便利,但也是日本政府强化入国审查,遣返非法滞留外国人的措施之一。

审视:抓住时机 综合考虑

作为国人海外投资的一大热门国家,日本此次“送”出的“礼包”引来了有意在海外投资经商者的关注。尤其对于海外华侨群体而言,在各国纷纷提高了投资移民门槛的情况下,能遇上此等机会确实应该积极把握。

当然,投资者们在兴奋“拆礼包”时,也别忘了要综合考虑海外投资将会面临的多种问题。

目前已在日本开了家贸易公司的孙天乐先生告诉笔者,“我觉得这个政策对有意投资的人来说很重要,不过真要来日本开公司的话,4个月确实是太短了,因为入管局要审查经营者在日本有没有合伙公司及商业往来等经历。”因此,想在4个月时间里顺利完成法人登记等手续,投资者们可向已在日本的投资者们请教相关经验,做好各项准备,以便能在有限的时间内顺利完成法人登记,避免超过在留期限而被遣返回国。

“不管条件怎样放宽,入国管理局在审查时,还是要看你的公司在经济上的持续性,也就是说,要看公司是否能持续盈利,发展下去。才会给你提供长期在留的机会。”王梦丹根据自己的经验提出建议:从自身角度出发,长远地考虑投资经商对个人规划、家庭生活的影响,更有助于投资者拆好这个“大礼包”。

日本地价呈两极走势

日本国土交通省于3月18日发布的截至2015年1月1日的公示地价显示,日本全国商业用地与上年持平,时隔7年摆脱下滑,止住跌势。而包括住宅用地在内的全部用途地价下降0.3%,但降幅连续5年缩小。由于大规模的货币宽松,日本房地产交易日趋活跃,推高了城市地区的地价。不过,地方地价仍持续下跌,两极分化现象日趋鲜明。

日本地价呈两极走势

日本全国住宅用地下降0.4%,降幅相比2014年缩小0.2个百分点。商业用地缩小0.5个百分点。上涨明显的是城市的商业用地,东京、名古屋和大阪三大城市圈涨幅达到1.8%。此外,札幌、仙台、广岛和福冈等地方核心城市也上涨了2.7%。

在日本全国范围内涨幅最高的是因北陆新干线开通,而得到重新开发的金泽(17.1%)。地价最高的地点连续9年为东京银座的“山野乐器银座总店”,每平方米3380万日元(约合人民币175.17万元),涨幅为14.2%。

由于日本银行(央行)推出大规模货币宽松,资金筹措日趋容易,从城市地区的商业用地来看,企业和房地产投资信托(REIT)的交易非常活跃。此外,海外企业和基金也大量投资。

不过,地方地价复苏缓慢。三大城市圈全部用途用地平均上涨0.7%,连续2年实现上涨,但地方圈下降1.2%。住宅用地和商业用地均为城市圈上涨、地方圈下跌,走势大相径庭。

城市圈的住宅同地连续2年上涨,但涨幅仅为0.4%,相比上年(0.5%)略微缩小。东京等中心地段的住宅用地保持较高涨幅速,但城市近郊暂停上涨,在城市圈之中也出现两极分化。受消费税增税的影响,2014年住宅开工建设较上年减少9%,这产生了消极影响。