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投資意向

英國房地產交易仍有非常明確的地區和類別選擇性。工業地產的前景依舊最被看好，但與高力國際（Colliers）2017年3月的調查結果相比，看好該類地產的受訪者數量從55%降至40%。西米德蘭和西北地區的工業地產最受歡迎，有60%的受訪者看好，超過了東南地區。

有50%的受訪者購買了倫敦市中心、英格蘭東北部和蘇格蘭的零售地產，有40%的人購買了東南部的零售地產。寫字樓購買和銷售都較為緩和，東南部寫字樓的銷售需求相對更大，有40%受訪者購入。

收益率水平

目前高端地產的平均收益率與3月時的水平持平，為5.4%，甚至在近2年內都相對保持穩定。

同樣，次級地產平均收益率與3月時相比也沒有變化，為7.2%，近2年內也都相對保持穩定。

高端店鋪收益率仍舊最低，為4.7%，是次級地產市場中唯壹收益率低於5%的類別，但同時也是收益率唯壹有所上升的類別。高端商業公園收益率最高，為6.4%。收益率壓縮最嚴重的是高端零售倉庫，目前為5.5%。

在次級市場，收益率最高的依舊是商業公園，為8.1%，但同時該部門的收益縮減率也最大。商業公園是次級市場唯壹收益率可超過8%的部門。收益率最低的部門是獨立店鋪、零售倉庫和工業地產，為6.8%。

總體而言，高端市場和次級市場的收益差距已經逐漸縮小。

租金增長

根據2017年3月的調查，英國今年的平均租金增長從0.1%的低位升至0.6%，所有房產市場都因此受益。最大受益方是購物中心，其次是寫字樓。

預計2017年租金漲幅最大的將是工業地產，或將上漲2.6%，其次是物流倉庫，預計上漲2.0%。這2者是唯二有可能租金漲幅達到或超過2.0%的部門。商業公園的租金漲幅可能為最低，約0.8%，其次是寫字樓，漲幅約為0.7%，這2者也很可能是2017年唯二租金負增長的部門。

2018年所有部門平均租金下調至0.16%，而根據2016年時的調查，該年3月平均租金為0.4%，11月為0.0%。商業公園租金降幅最大，其次是購物中心。

2018年租金增長預期最高的是工業地產，預計上漲1.8%，其次為物流倉庫，預計上漲1.3%，獨立店鋪預計上漲0.2%。其余類別均為負增長，寫字樓和購物中心降幅或為0.7%。

相關資訊：脫歐背景下 中資對英國房地產投資熱情不減

（據英中時報）

標準普爾評級公司（S＆P Global Ratings）表示，愛爾蘭的房價將在未來幾年快速上漲，部份原因是由於英國脫歐事件的影響，有些銀行將從英國遷移至都柏林。

標準普爾在8月1日指出，愛爾蘭的房價於今年將上漲 8.5％，到 2018 年將上漲 7％。這是標準普爾調查的 10 個歐洲國家中房價漲速最快的。

愛爾蘭是各金融機構計劃將員工從倫敦遷移的首選目的地之壹，以保留進入單壹市場的權利，讓它們能持續留在歐元區。美國銀行（Bank of America Inc）在上個月選擇都柏林作為其首選的歐盟中心。

S＆P 的經濟學家 Sophie Tahir 表示，隨著機構的遷入，大量的人員流入應有助於維持都柏林的房價上漲。而且，除了都柏林外，愛爾蘭其它地區，也會隨著經濟復蘇而受益。

同時，除了英國脫歐事件的沖擊之外，英國住宅的短缺情形似乎沒有好轉的跡象。S＆P 表示，每年英國都需要營建 4 萬個新房才能跟上需求。

S＆P 預期，2018 年英國房價將下降 1％。潛在買家現在正觀望市場情勢，直到情況更加明朗。這種“觀望”的趨勢將可能持續到不確定性下降為止。

（據鉅亨網）

在國內政策收緊下，最近內地公司對較大型的交易比較敏感，而中國香港的公司則開始蠢蠢欲動，比如此次李錦記買下“對講機”大樓；相比起之前投資浪潮中的重量級金融機構、開發商和保險公司，現在知名度較低的中小企業和開發商、私募股權基金和個人在市場上更為活躍。

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7月27日，中國香港李錦記健康產品集團以13億英鎊（約合115億元人民幣）買下倫敦地標“對講機”(Walkie Talkie)摩天大樓，創下了倫敦單棟大樓的交易價格紀錄。

此前最高紀錄保持者是卡塔爾投資局，2014年以11.75億英鎊（約合104億元人民幣）收購金絲雀碼頭金融區的匯豐控股全球總部大樓。

本次李錦記的交易金額也超過此前中國企業對英國房地產最高的收購紀錄——今年3月“重慶李嘉誠”張松橋控股的中渝置地(CC Land)以11.5億英鎊（約合102億元人民幣）購買的另壹棟倫敦地標建築——倫敦金融城最高樓利德賀大樓（俗稱“奶酪刨”），該筆交易於5月初正式交割。

根據地產顧問公司仲量聯行(JLL)最新報告，2017年第壹季度，倫敦成為全球房地產交易量最大的城市，去年尚處於第三位。這其中最大的貢獻者是來自中國的投資者。英國房地產數據公司Costar的數據顯示，在2017年第壹季度當季，中國（包括中國香港地區）超越美國，成為英國房地產最大投資者，以9.23億英鎊（約合人民幣81.6億）的交易金額排在第壹位。

監管背景下的中資海外地產投資浪潮

海外房地產投資市場壹片盛況的另壹面，是國內監管機構頻頻喊話“對娛樂、地產等領域投資審慎決策”。7月13日，商務部發布的我國對外投資合作情況數據顯示，2017上半年我國房地產業對外投資總額同比下降82.1%。這壹統計數據僅是中國內地對外投資的交易額，不包括來自中國香港的投資。

具體到英國，英國房地產數據公司Costar旗下新聞部門Costar News倫敦金融編輯詹姆斯·巴克利（James Buckley）對《財經》記者指出，他們沒有看見中國對英國房地產的投資下降，相反是更多的來自中國的投資。在國內收緊政策下，最近內地公司對較大型的交易比較敏感，而中國香港的公司則開始蠢蠢欲動，比如此次李錦記買下對講機大樓。

榮鼎咨詢（Rhodium）的數據顯示，在2016年底中國政府嚴控非理性投資的背景下，今年上半年中國企業對外的兼並收購同比減少了20%。對外投資交易數量在今年年初開始下跌，2月到達最低點後慢慢開始回升，上述中渝置地對奶酪刨大樓的交易就是在監管部門“喊話聲”中完成的。

《財經》記者從規模最大的全球性私有物業咨詢公司萊坊（Knight Frank）董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅處獲悉，根據萊坊的最新數據，今年1月-6月250萬美元（約合1684萬人民幣）及以上的中國對外房地產商業投資總額比去年同期下跌8%。這個數據之所以與82%相去甚遠是因為統計包含了中國香港的對外投資。另壹方面，統計渠道也可能是結論不同的原因，萊坊的數據是根據其全球投資跟蹤系統統計得出。

但是紀言迅也承認，不管跌8%還是82%都代表房地產投資確實受政策影響。

萊坊觀察發現，相比起之前投資浪潮中的重量級金融機構、開發商和保險公司，現在知名度較低的中小企業和開發商、私募股權基金和個人在市場上更為活躍。因為他們融資、做決斷的速度較快，脫歐後英鎊下跌就馬上入市。

針對中國政府對海外投資趨勢的遏制，絲路智庫研究院院長梁海明認為，政府手段主要針對非理性投資，有些中國企業海外並購，是將並購公司的股權超過九成作抵押融資，加上融資成本也比較高。“這說明了不少中國企業海外並購不是不差錢，而是很差錢，”梁海明對《財經》記者表示。

此外，海外投資的不確定性增加，中國經濟增長理想企業留在國內投資，以及2016年基數比較等，也是今年上半年對外房地產投資大幅下降的原因。

寫字樓是投資首選

地產顧問公司仲量聯行(JLL)最新報告顯示，2017年第壹季度吸引海外投資排名列前三位的城市是倫敦、華盛頓、紐約，倫敦成為全球房地產交易量最大的城市。

此外，在仲量聯行的調查中，2016年中國內地買家對境外房地產的投資中英國排名第五，投資額達22億美元（約合148億元人民幣），2015年以投資額18億美元（約合121億元人民幣）排第四。英國市場表現最強的壹年是2014年，那年它吸引了49億美元（約合人民幣330億元）的中國房地產投資，大連萬達集團、綠地集團等中國地產商領銜開啟了橫掃倫敦樓市的大門。

寫字樓投資是中國內地投資者首選。商業房地產調查公司RCA（Real Capital Analytics）數據顯示，2009年-2016年，寫字樓和酒店物業投資約占中國對英投資的71%。2017年上半年，中國對英國房地產市的投資中壹半以上為寫字樓項目。

詹姆斯向《財經》記者分析，去年脫歐公投之後，匯率波動給中國投資者帶來了利好，再加上公投後英國房價有微降的趨勢，這讓中國投資者在投資英國房地產時至多享受了20％的折扣。

他進壹步指出，通常中國買家會稱這是壹筆長線投資，但是沒有人知道他們怎麽定義“長期”，因為這些交易都是最近幾年進行的。

除了中國，脫歐公投後，來自亞洲和中東的海外投資也湧入了倫敦商業地產市場，歐洲及美國投資出現縮水。

根據地產咨詢公司第壹太平戴維斯（Savills）的數據，今年第壹季度，亞洲買家囊括了倫敦64%的地產交易。在“奶酪刨”大樓的交易中，除了中渝置地，前三位競標者中的另外兩位也是亞洲買家，分別是出價9.65億英鎊（約合85億元人民幣）的韓國主權基金（Korea Investment Corporation）和出價9.5億英鎊（約合84億元人民幣）的新加坡主權投資基金淡馬錫控股。

詹姆斯分析亞洲買家為何對倫敦金融區寫字如此感興趣，是因為相比起亞洲部分國家的本國市場的激烈競爭，英國樓市相對便宜。

根據Costar的數據，國際買家在倫敦市場上擠出了英國本地投資者，英國本地投資在倫敦房地產市場只能占到34%的份額，在倫敦之外的英國市場能占到78%的份額。

很多公司看中的是倫敦歐洲金融中心的地位，寫字樓租賃非常有市場，但是由於脫離歐盟，倫敦集中的金融服務業將會有壹部分分散至歐洲其他城市。詹姆斯認為，倫敦的經濟模式比以往更加多元，過去依賴金融行業，現在更多依靠信息及通訊業，以及科技行業，倫敦未來會在這方面發力，以寫字樓租賃市場的強勁表現繼續吸引國際投資。

（據財經網）

各類地產開發商積極購地

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住房協會

英國住房協會增加了開發土地購買量，預計這壹趨勢將會持續。

第壹太平戴維斯（Savills）2017年房地產市場調查顯示，有72%的住房協會首席執行官和董事會高層表示，購入更多開發土地的主要原因是為了控制住房交付量。

他們的目的旨在為市場提供更多可銷售住房和保障性住房。例如，Home Group設立了名為Persona的市場銷售部門來發展銷售業務，計劃到2021/22年度新建1萬套住房。

若住房協會跟隨私營企業的戰略收購土地，那麽這些土地將在今後的開發中扮演重要角色。根據第壹太平戴維斯的2017年房地產市場調查，僅有35%的受訪者已經制定好土地投資戰略。且約有半數受訪者有能力建造不到100個單元的住房。那些沒有自己土地的人中，有13%計劃在2017年收購土地，另有51%計劃在未來5年內獲得土地。

小型建築商

小型建築商（年建房數量約100套）開始購入更多土地並增加產出。以往記錄良好的建築商可獲得政府的經費扶持。

類似Go-Develop等新金融產品出現，可以為開發商合資購地和建房提供100%的資金，主要支持小股本樓盤。

2016年10月，英政府設立了房屋建築基金（Home Building Fund）對小型建築商、社區建築商、定制建築商和重建部門提供支持。

與2016年時相比，第壹太平戴維斯在2017年6月向小型建築商出售的土地數量增加了89%。

中型建築商

中型建築商（年建房數量為100-1000套）也得到了政府的資金扶持，購買了更多的土地並建造更多住房。

與2016年時相比，第壹太平戴維斯在2017年6月向中型建築商出售的土地數量增加了22%。

布裏斯托成為建房出租新熱點

上壹季度，第壹太平戴維斯的報告指出，無論是海外投資者還是建房出租開放商都以格拉斯哥、伯明翰和曼徹斯特為重心，推動地價強勢增長。

據第壹太平戴維斯和英國地產聯合會（British Property Federation）稱，目前英國已完成的建房出租住房為1.6萬套，還有2.1萬套在建。

通過對國家地產登記局（HM Land Registry）數據的分析發現，現在建房出租開發商已將目光轉向布裏斯托。

截至2017年4月，布裏斯托爾的房價年增長14%，同期全英房價年增長為6%。盡管布裏斯托爾不如伯明翰和曼城發達，但該城市的強力經濟發展促進了房價增長。

城市地價不斷上漲

上壹季度英國城市土地價格增長比綠地更為強勁。在全英範圍內，2017年第二季度城市開發土地價格上漲1.0%，年增長4.0%。

同期綠地價格相對穩定。2017年第二季度該類土地價格上漲0.2%，年增長0.7%。

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（據英中時報）

由於受到對投資者不利的買房出租稅收政策變化的影響，投資養老金在20年裏的回報比投資買房出租高出壹倍。

線上投資公司IG的壹項研究發現，如考慮到資本利得稅，投資20萬英鎊購買房產出租的20年投資增長率為237%。

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然而，對於所得稅率為40%的納稅人來說，將該房產所需的首付59，700英鎊投資在個人投資養老金產品，潛在回報可能會達到435%。

這壹例子假定投資者貸款房價的75%，自己提供25%的定金和包括印花稅在內的額外購買成本。研究還將平均房價在過去20年中每年增長4.5%、以及年租金收益率為3.5%的因素考慮在內。

雖然總體來看，摩根士丹利全球指數自1994年5月創立以來的年回報率為7.4%，但養老金的回報仍然很可觀。假設養老金基金在除去收費後，在20年中的年增長率為6%，計入成本後這壹投資組合的總回報較低。

研究還考慮到政府即將出臺的稅收優惠減免措施，將房屋抵押貸款利息從房東的邊際所得稅中扣除，到2020年將會以20%的稅收抵免取代。

這會給房東們申報收入的方式帶來變化。此前，房東們依照扣除成本後的利潤納稅。而在這之後，必須根據收入繳納收入稅，這將大量地壓縮房東的利潤。

IG的研究還考慮到了第二套住房需繳納3%印花稅附加費，以及去年取消了10%的自動折舊津貼的影響。

該公司的投資組合經理史密斯（Oliver Smith）表示，房產與養老金的稅收待遇形成了鮮明的對比，養老金的回報優勢明顯。最近對買房出租的稅收變動將對長期回報潛力產生巨大影響。

雖然這些政策要等到2020年才會全面推出，但買房出租行業已經受到了影響。

根據IG的計算，如果買房出租的房貸成本增加1%，可能導致投資者的20年總回報率從237%下降到60%。

買房出租用來為退休生活提供收入是壹個很有吸引力的選擇，尤其是在目前較低的年利率和高額的投資費用下，使得單純從養老金中獲得體面收入的願景可能落空。

但是很多事情可以在很短的時間內發生改變。養老金自由取消了對有固定繳款養老金的個人在退休時購買年金的要求，為以後的生活收入提供了多樣的投資方案。

全國房東協會（NLA）表示，由於最近的財政變化，很多人過度依賴他們的買房出租房產為退休提供資金，因此房東們遇到的困境可能造成“下壹輪養老金危機” 。

NLA的研究發現，英國有超過3/4的房東表示，他們依賴買房出租房產作為自己的養老金來源。

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（據英中時報）

老牌港資醬油生產商李錦記旗下李錦記健康產品集團，公布以 12.825 億英鎊購入倫敦地標商廈芬喬奇街 20 號全部股權。該商廈因外形特徵而獲得“對講機”（Walkie Talkie）外號。這項收購創下英國最大單一商業辦公樓物業交易紀錄。

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綜合星島日報、中國香港明報報導，李錦記健康通過全資附屬無限極物業投資 (中國香港) 公司，與英國上市的 Land Securities 和 Canary Wharf 周三（7月26日）達成買賣協議。

該商廈於 2014 年落成，共 37 層，提供約 71.3 萬平方英尺空間，包括甲級寫字樓（占 67.1 萬平方英尺）、零售（占 1.7 萬平方英尺）及配套設施（占 2.5 萬平方英尺）。大樓目前已全數租出，主要租戶來自投資行業，租約平均尚餘年期約 13 年。

無限極物業投資公司於中國廣州和上海的核心商務區，及中國香港中環擁有及管理甲級辦公及零售物業。包括在建的廣州無限極廣場，預計於 2020 年竣工，公司持有物業總面積超過 320 萬平方英尺。

李錦記健康主席李惠森表示，此項戰略投資讓集團旗下的無限極物業投資拓展至國際，有合理租金回報，並擴大投資物業規模至主要海外金融中心，持續穩定資產增長，將持有此地標商廈作長期投資。

Land Securities 公司昨（7月27日）日在倫敦股價上升 27 便士，中段報 10.28 英鎊，公司計畫將交易所得部分資金，約 4.75 億英鎊派發予股東。

“對講機”大廈坐落金融區，由拉斐爾．維諾裡建築師事務所設計，外形特徵為上寬下窄，增加租金較高的高層空間樓面。大樓空中花園（The Sky Garden）是倫敦最新及最受歡迎的觀光地標之一。

今年以來已經至少有 5 宗收購英國商廈項目，5 月中時爪哇控股購入倫敦金融城 HBOS 總部大樓。4 月底遠東發展購入曼徹斯特 Northern Gateway 大型地產項目；今年 3 月底華置斥資 1.75 億英鎊，購入倫敦聖詹姆斯廣場 11 至 12 號，以及 Ormond Yard 14 至 17 號商用物業。1 月底英皇國際斥資 2.6 億英鎊購入倫敦牛津街 Ampersand 大廈。

聯合新聞網援引英國“金融時報”（FT）的報導稱，“對講機”大樓成為中國大陸及中國香港資本在倫敦的最新戰利品。

（據鉅亨網）

市場概述

英國高端住宅租金在過去壹年內持續緩慢下跌，連續7個季度跌至臨界值。隨著脫歐公投的進展，租金逐漸軟化，但同時脫歐也改變了市場形態，形成了壹系列被平均數據掩蓋了的微趨勢。

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2017年第二季度，倫敦高端住宅平均租金下跌0.6%，年降幅為5.4%。越是市中心黃金地段的租金跌幅越大，年降幅達8.3%，僅過去3個月內就下跌了1.4%。

自經濟危機以來，倫敦高端住宅的房東收入平均減少9.5%，有20%的損失被經濟復蘇所抵消。如果2014年9月時沒有出現14.4%的下跌，這壹數據或許還能更高。

除高端市場外，其他市場租金跌幅較小，第二季度平均下跌0.3%，年降幅為4.1%。除此之外，租賃行業仍處於積極發展趨勢，經濟危機發生後10年內租金平均增長3.4%。

企業需求

第壹太平戴維斯企業服務團隊（Savills Corporate Services）的報告指出，盡管租金下降，但企業搬遷的平均預算逐年上升13%，原因很大壹部分在於金融行業的預算增加。2017年上半年，金融業預算與上壹年同期相比增加了59%，每月平均預算增加2000英鎊以上。

2016年上半年，企業極少有高管人員遷至倫敦，大多是中層員工獨自或以夫妻形式搬遷。相比之下，銀行和金融機構的高層人員遷移數量更多，且有壹部分是舉家遷移。

第壹太平戴維斯的數據顯示，外交界也出現了類似情況。通常到第三季度已經鮮少有學生註冊入學，但大使館方面已表露意圖，意味著頂尖學校附近的家庭住房需求量大增，例如位於Ham的德國學校和位於St John’s Wood的美國學校等。

同時，考慮到職位穩定和政治經濟的不確定性，現有的租客也在尋求面積更小的住房。這壹點在倫敦西南和西區黃金地段表現得更為突出，這些地區壹套普通5臥住房每月租金在5000-10000英鎊之間。而壹套3臥或4臥住房可節省15-25%的租金。

生活方式影響租金增長

2017年第二季度，倫敦高端租賃市場的增長速度不僅跌至0.2%的邊緣，年增長速度也呈頹勢，過去5年通勤地帶的平均租金上漲6.5%，速度遠超倫敦市中心。Esher, Northwood和Cobham等富人聚集的郊區市場最為強勁，租金漲幅超過8%。

但在這些數據的掩蓋之下，實際租金是隨著房產面積而變化的，小型住房的需求依舊強勁。這反映出市場的兩極分化，以需求為基礎的租客在城市地區尋求面積中等或更小的住房，而“資金充足”的租客則更青睞地標式房產。

無論何種地產，市場狀況都取決於人們的工作流動和生活方式。城鎮房產周邊若有好學校、便利設施充足、交通方便，就會十分受歡迎。相比之下鄉村地產的需求則持續減弱。

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（據英中時報）