Category: News UK

经历了脱欧和印花税改革，英国住房市场现在并不很活跃。在当前市场下，仍具有地产投资热情的您，是对房屋进行快买快卖的“翻新转卖(flipping)”好呢，还是选择细水长流，稳扎稳打的买房出租经营好呢？如果您也不很确定，不妨看看我们为您整理归纳的专家的壹些看法:

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

点击查看英国更多精品房源

快买快卖有机会不错过

在房价上涨的红火房市，快买快卖的“翻修转卖”是人们最常用的地产投资方法。在见利就卖，见好就收的无形规则下，抢手房产像热腾腾的香芋被人们抢来抢去。经济危机来临後，“翻修转卖”变得困难。很多储备资金不足而又不得不卖掉房产的投资人忍痛割肉，其他实力雄厚的地产人虽能维持，但也感到举步维艰。

Robert Irwin表示，在房市降温的情况下，“翻修转卖”对绝大多数投资人来说不是容易的事。不过，他同时表示，在这种市场下，物美价廉的好房子会比平时多许多。如果真能碰到“翻新转卖”的好机会，也不要轻易错过。需要注意的是：您壹定要买个价格便宜的好房子；壹定要保证有忠诚的下家在等房。此外，为了避免不必要的日後纠纷，壹定要将所有的交易文档化，透明化。总而言之，“翻修转卖”是个赚钱快的好方法。机会来临，壹定要抓住不放。

买房进行长期出租是壹个适合所有人使用的既简单又稳健的地产投资方法。通过攒钱和建立良好的信用纪录，人们就可以开始买房挣钱。通常情况下，利用抵押现有房屋净値而获得新出租房贷款，是人们实现这种“房生房”奇迹的最常用办法。事实是，不需图快，每5年增加壹个房产，25年後人们就能积累非常可观的固定资产财富。

需要注意的是，买房出租不是壹个快速致富的投资手段，您需要足够的耐心和时间才能最後实现“净收房产”和“坐收租金”的美梦。此外，在出租前期，您所收取的房租将不能减轻您目前生活的太多负担，因为该笔收入的很大壹部分款项将用於偿还银行贷款。另外，由於不能立刻盈利，在房屋的出租过程中，您还要为偶尔出现的管道修理等问题再另外补贴壹些额外费用。最後，为应对意外出现的出租空档，或收不到租金等情况，您还需要准备壹笔非常充裕的银行还贷准备金。

买个好房是根本

壹套易於出租的好房产是保证您投资利益的重要因素。综合配套好的房屋人人爱租。壹般来说，抢手出租屋的最大特点是地段，它是保证出租房屋长期稳定盈利的重要条件。毫无疑问，我们都没有能够预知未来的水晶球，很难知道某个地段25年後的发展情况。不过，如果您准备购买的房产周围具有好学校丶繁华商场丶宽阔的公园和绿地丶以及便利的交通网路等设施，那就是个再好不过的选择，因为这些设施不会轻易在几年或几十年内就变样。更重要的是，如果这个社区目前已经是人们所公认的好社区，那您所投资的出租房前景将更广阔。在保値丶增値之外，它为您吸引大量房客的潜力也会更大。

除了外在条件吸引人，壹个好出租屋还要有易修理和易维护等内在优秀品质。房屋年龄和房屋类型是决定这壹品质的重要因素。壹般来说，最理想的出租房年龄应在10岁以内。如果您当前所买的房屋已经是25岁的壮年，那麽随着您的成长，它也会逐渐变老。25年後，年过50的它很可能在管道丶综合布线等方面给您平添不少苦恼。如果您现在所买的出租房产已是50岁的老人，那它25年後的壹系列老掉牙问题将给您带来真正的头痛。此外，如果您所购买的出租房产是共管公寓，那它的日常维护将会很简单；而如果您所购买的是独立住房，壹般而言，需要您操心的地方可能会多壹些。

那麽，您到底该不该试试地产投资呢？那种连尝试都未曾尝试而留下的遗憾，与那种仅仅因壹时没做好而留下的遗憾是难以相比的。

（据陆特资产）

随着全英国最富、房价最高的伦敦肯辛顿选区历史上第一次被工党拿下，这次令人意外的提前大选以这样一种荒诞的方式落下帷幕。

相比大选前拥有的330个席位，保守党这次总共丢掉了12个议员席位，其中对房地产市场影响最大的就是保守党丢掉的中克罗伊登选区（Croydon Central），该选区原本属于英国住房大臣（Housing Minister）——Gavin Barwell，但他却在这次大选中丢掉了议会席位，失去了在议会中发言的机会，无法再担任住房大臣。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

点击查看英国更多精品房源

英国房地产媒体评价大选结果：住房大臣失去席位导致之前的政策可能难以兑现。

更令英国房地产市场雪上加霜的是住房大臣Gavin Barwell刚刚在2017年2月份主导颁布了英国住房白皮书（UK Housing White Paper），总共104页，试图用明确的住房五年计划和严厉的惩罚措施解决英国住房严重供不应求的问题。

由于英国住房供不应求的情况造成房价不断攀升，导致英国年轻人无力买房，因此白皮书规定如果地方政府无法达到新建住房规定目标，将被强制规划建造数万套新房屋。

万不得已之下，梅姨迅速任命丢掉议会席位的住房大臣Gavin Barwell为唐宁街10号幕僚长（Chief of Staff）。

即便如此，新住房大臣的人选依旧悬而未决，白皮书里面的各项建房政策也可能因此不得不推迟执行，英国房屋供不应求的局面面临进一步加剧。

除了住房大臣的意外变动，大选还可能对英国房地产市场造成以下影响：新开发项目被推迟

由于大选造成的“悬浮议会”结果大大增加了不确定性，银行对于给新的房地产开发项目提供融资会更加谨慎，英国本地私募基金和保险公司也会因为不确定性减少投资新的地产项目。一旦已经得到规划许可的新开发项目拿不到资金，这些项目就会被暂停或者被出售给财大气粗的海外开发商，脱欧公投以来中国地产商利用英国本地市场的不确定性大举进入伦敦房地产市场就是最好的证明。

由于海外开发商倾向于把英国开发项目出售给本国人，因此无论是哪种局面都会造成英国“住房危机”加剧，英国人因为买不起买不到房子，不得不继续租住在海外投资者购买的公寓里并上缴大半工资作为租金。

英国最大房地产交易网站Rightmove（2017年5月22日）发布的数据显示，即使在大选之前的五月， 英国整体房价依然较2017年四月上涨1.2%。

伦敦市中心房价更是单月上涨3.8%，均价达到£834,229。

建筑市场活跃度下降

就像其它行业一样，英国的建筑行业也不喜欢不确定性。由于没有任何一个政党在议会中取得绝对多数，悬浮议会的局面会造成两党扯皮（horse-trading），立法困难加剧，使得《英国住房白皮书》中提及的指导性政策无法有效立法落地。面对这样的局面，英国建筑工程公司不得不按下暂停键，毕竟No deal is better than a bad deal。

这样一来，不仅英国每年的新建房屋供应计划难达成目标，到2022年新增150万套住房的计划更成了天方夜谭。

梅姨上个月发布五年竞选纲领时指出到2020年为英国新建100万套住房，然后到2022年再新建50套。

更多海外投资者进入英国市场

悬浮议会的局面不出意外地造成了英镑大跌，截止英国时间2017年6月11日13点（北京时间20点），英镑兑人美元汇率跌到1.27，兑人民币汇率跌到8.67。而大选之前由于不确定性降低英镑兑美元已经破了1.3，兑人民币也一度要破9，这次由于梅姨玩脱大选带来的英镑暴跌可以说又给了海外投资者一次入场的机会。

虽然英镑贬值在一定程度上影响了英国本地购房者的积极性（赚英镑的英国上班族变“穷”了），但海外投资者却可以凭借汇率优势入场抢占英国房地产市场份额，在短期内托住英国房产市场的流动性。

值得注意的是，去年脱欧公投结束这一年来，中国投资者因为汇率优势和看好英国房地产市场的长期发展，在伦敦金融城和市中心淘走了不少优质物业，最近的就包括广州富力花去2亿多英镑连拿两块伦敦地皮、华润置地3.09亿英镑买下伦敦金融城写字楼20 Gresham Street、中渝置地11.5亿英镑买下伦敦金融城第一高楼等重大交易，这些地产项目因为汇率打折纷纷被精打细算的中国开发商收入囊中。

总结来说，新开发项目被推迟、建筑市场活跃度下降这两大因素会造成英国住房继续供应不足，而海外投资客入场又会导致需求增加，整体上供不应求的局面进一步加剧，英国（特别是伦敦）房价也可能因此被进一步推高。

（据英中时报）

第一太平戴维斯（Savills）的第五个年度报告指出，由于提前大选，英国处于政治不稳定时期。尽管目前住房体制仍在运作，但住房危机问题也已提上政治议程。 

2017年《住房白皮书》中表明房地产市场已经遭到破坏。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

点击查看英国更多精品房源

第一太平戴维斯评估了各地方当局在英国国土规划政策（NPPF）实行后的地方规划情况、五年内的土地供应情况，发现住房危机最严重的10个地区无法在5年内提供足够的土地，住房负担能力比率也远大于全国平均水平，其中仅有1个地区有恰当的后NPPF土地规划。同样，这些地区往往受到绿带限制，给住房选址带来额外挑战。

解决住房需求

伦敦的住房需求最为强烈，而10个住房危机严重的地区中，有9个位于伦敦通

勤地带。

如何分配土地的压力非常巨大，但当地居民经常反对政府的开发计划。伦敦住房必须和过剩的人口达到一定的平衡，对于住房供应，目前有3个主要选择：

1）全面审查密度划分政策，尤其是伦敦，包括交通枢纽附近突然增加的大批住房规划。

2）地方当局可以通过审查绿带释放土地，包括绿带“交换”。

3）地方当局可以通过合作重新分配土地，减少市场约束，满足各地住房所需。这种方式需要更大程度的战略规划和基础设施投资，以确保新建住房与地区需求相符合。

实际上，以上3种方式共同实施能将效果最大化。

伦敦面临的住房压力

根据根据新住房体系，伦敦每年新建住房或需超过10万套。要提供如此大量的住房还必须提高可负担能力。《住房白皮书》强调要“在合适的地区建房”，意味着伦敦及其周边通勤地带的住房需求远高于目前的房屋交付水平。

根据市场做规划

2016年完成功签署的住房协议达到29.3万套，使NPPF发布4年以来的年交易率增加了56%。但实际建成的新住房只有21万套。

英国人普遍认为，要改善负担能力，英格兰每年需要新建30万套住房。NPPF的其中一个核心目标是确保规划制度能在恰当的地区提供充足的土地来支持发展。具体到某一地区的开发计划应与市场需求相符，且每年新建足够的住房来提升负担能力。

但第一太平戴维斯的分析显示这一目标并未实现。尽管住房交易的总体数量增加，但在需求量大，负担能力最为紧张的地区并无明显改变。在负担能力低于全国平均水平的地区，住房缺口超过9万套。

相关资讯：商住房投资者的下一个目标——学生公寓 | 英国

（据英中时报）

在各大城市的限购政策下，商住两用的小户型一直是投资者青睐的一项资产投资。但是今年北京上海出台的政策从此大家将告别这类房产的投资。

对于国内的商住房，我们更多的停留在它“不限购”的特点上。价格上也比同地段的住宅房低上30%-50%。但缺点也不少！

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

点击查看英国更多精品房源

一、它只有40/50年产权，且到期后不自动续期

二、商住房不能落户

三、它转卖税费很贵！房屋转卖的利润差不多要打个对折！

那么低总价、高租金收益且租赁稳定的下一个资产目标在哪里呢？涌正投资带您看向英国的学生公寓。

为什么投资英国学生房产？

• 英国学生公寓的产权，普遍都是250年起的，这可比商住房、甚至是住宅产权多多了！
  从2011年起为英国排名第一的投资类别 。

• 此外，在小孩留学之前就可以买英国学生公寓，用来收租一年也有5-8%的净回报。虽然英国留学比国内一般公立学校费用高，但是在英国学生公寓上的高投资回报完全可以弥补这部分读书费用差距。

• 英国学生住房市场已经被认证为世界上最高回报的投资项目英国学生住宿的平均回报率（年度收益与投资总额之比），就达到了两位数充分管理，无忧投资 。

• 100%入住率的证明记录低门槛投资——价格最低从四十几万人民币起
• 年收益比传统“买来租”市场高出数倍，房屋空置期低。
• 购买学生公寓是不需要缴纳购房时的印花税的，同时，如果购房者是海外公民，租金收入享有1.15万英镑免税额，且无二套印花税。

为什么学生公寓在英国如此受欢迎？

• 拥有世界众多顶尖大学，世界前 100 的大学将近20 所在英国，除了美国外,顶尖大学数量远高于其他国家。

• 相比学校宿舍，学生公寓的条件更好，设施更新、更完备。相比出租房，免去了看房、选房的困扰，并且学生公寓将水、电、网这些琐碎的费用全部包含在了房租内，公共区域有专人打扫，灯泡坏了、下水道堵了管理公司维修，省心省力，省时省事。

• 房屋的空房率低，这是一项低风险低门槛的投资项目。

• 学生住房市场在英国是供给严重不平衡的投资类别。2016年，单身公寓仍然是最抢手的学生宿舍类型，虽然供应量同比增长24%，但依然不能满足市场需求。

• 最近几年，学生市场已经成为了优秀创收业务。这是英国非常卓越的投资类别，给英国带来了大量强有力的投资类目。

相关资讯：英国公寓房价涨幅超过其它类型房产

（互联网综合整理）

根据 Zoopla 的最新资料显示，在英国 54% 的城市里租房比买房便宜得多。

英国 50 个城市的两居室房屋平均每月租金为 690 英镑，比平均按揭贷款还款额（737 英镑）便宜 47 英镑。（抵押贷款还款额的计算根据城市两居室房屋平均价值的 90%，利率为 4.5%）。

研究发现，伦敦人租房的性价比最高，为 1,861 英镑，比平均按揭还款（£3,001）少了 47%。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看英国出租房源

Zoopla 上一次统计相关资料是在 2016 年 10 月，相比上次，本次统计资料显示，租房比买房便宜的城市比例增加了 14%。

但是，Zoopla 的发言人 Lawrence Hall 发表了一个关於调查结果的注意事项。他说：“重要的是要记住：尽管租房在某些地区的短期和中期来看可能会更好，但买房是一项长期投资。”

“而且，长远来说，大多数的 25 年抵押贷款与租赁相比是更好的选择。”

（据钜亨网）

由于印花税改革、价格走高以及脱欧的不确定性等因素对市场的影响，伦敦地区今年春季的房屋销售量与去年同期相比下跌了将近三分之一。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

点击查看英国更多精品房源

地产代理商Your Move的最新数据显示，在截至四月份的前三月当中，大伦敦地区的房屋销售量，与2016年相比，下降了29%。

数据之所以显示下跌的趋势，有很大一部分原因是政府对印花税的改革，迫使很多房东和二手房买家抢在去年四月份来临之前进行房屋买卖。

HMRC的数据显示，在去年三月份，房屋买卖量有急剧上升，而抵押借贷商们则报告说，在新印花税于2016年4月1日正式实行之后，抵押贷款的借贷数量有显著增加。

尽管从销售高峰期往下跌落的趋势并不是完全不可设想的，但伦敦房屋交易商们表示，即便与2015年的数据相比较，今年的数据也是值得注意的，因为今年的房屋销售量比2015年下跌了19%。

Your Move将房产顾问机构Acadata和地产注册所的数据结合在一起分析出，与2015年相比，房屋销售量下降的地区，主要集中在东南部和伦敦东部，而其他地区，尤其是那些房屋较为廉价的地区，其房屋销售量则有增无减。在威尔士，房屋销售量与去年相比，下跌了7%，但是与两年前相比，则增长了13%，而在英格兰东北部地区，房屋销售量与去年相比，下跌了4%，而与两年前相比，则增长了10%。

（据英中时报）