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全球海外房产中文网站居外网董事CEO罗雪欣在接受《国际金融报》记者采访时表示，去年下半年以来，中国买家通过居外网对伦敦房产的购房咨询次数回升，并接近历史最高纪录。去年三季度的询盘量比上年增加52.5%；去年四季度，中国买家对伦敦房产的询盘量比上年增104.2%。激增的询盘量是因为中国买家认为，“脱欧”导致的英镑下跌营造了很好的机会窗口。同时，“脱欧”没有改变市场对于对伦敦房地产市场积极的长期预期。

英国私营房产投资与开发公司Seven Capital海外销售总监John Treacy在接受《国际金融报》记者采访时表示，首先，这或将引发伦敦楼价的新一轮下调，因为高净值买家可能不会选择伦敦的房产，转去如伯明翰等其他一线城市，或通勤枢纽城市斯劳（Slough），那里的平均房价分别在25万英镑，以及30万至40万英镑之间的水平。

国际金融报今天的报道全文：

尽管“脱欧”给英国房地产市场造成了一定程度的打击，但是贬值的英镑让英国房价颇具吸引力，使许多海外投资者动心。

而2月11日，英国政府官网公布了一份征税细则，拟向那些在英格兰或北爱尔兰买房的外国人征收1%的额外印花税，并于即日起开启公众咨询，这无疑给海外投资者的热情泼了盆冷水。

英国财政部部长梅尔·斯特德（Mel Stride）表示，“英国目前和未来都将是一个开放和充满活力的经济体，但一些证据表明，非英国居民购房者可能正在推高英国房价。1%的附加税可以帮助更多的人在未来拥有自己的房子，收益将用于解决露宿者问题，计划到2022年，露宿者人数可以减半。”

抄底英国楼市

亚太国际地产趋势研究中心指出，英国房地产的吸引力主要在于英国相关法律制度的完善以及较高的投资回报率。据统计，在英国女王伊丽莎白二世出生至今的92年间，英国的平均房价从619英镑一路涨至29.1万英镑，涨幅高达470倍。且在过去20年中，仅有金融危机那年，英国房价下跌，隔年又稳步上扬，持续吸引海外投资者涌入。

但自2016年开始的漫长的“脱欧”进程使英国房地产市场陷入低迷。经济前景的不确定性让购房者开始观望，上市交易的房产数量也处于历史低位。

全英房屋抵押贷款协会（Nationwide）公布的数据显示，2018年，英国房价增速从一年前的2.6%降至0.5%，创下2013年2月以来的最慢同比增速。作为抵抗通胀和经济危机的重要资产之一，英国房地产市场在经历了几十年的繁荣之后，目前正在放缓。

根据英国房地产门户网站Rightmove的数据，去年11月和12月伦敦房产报价环比累计下跌3.2％，是自2012年以来连续两个月的最大跌幅。

但有分析师预测，随着2020年英国“脱欧”细节的进一步明朗，伦敦楼市将会更加乐观，并继续保持温和稳定的增长常态，因为伦敦核心区房产的保值功能非常明显。而且自2019年下半年起，不管从供应量、交易量，还是房价增长趋势看，英国经济形势的好转都将重新推动房地产市场增长。

因此，伦敦房价现在的下跌，对于外资来说可能是一个颇有吸引力的抄底机会。

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全球海外房产中文网站居外网董事CEO罗雪欣在接受《国际金融报》记者采访时表示，去年下半年以来，中国买家通过居外网对伦敦房产的购房咨询次数回升，并接近历史最高纪录。去年三季度的询盘量比上年增加52.5%；去年四季度，中国买家对伦敦房产的询盘量比上年增104.2%。激增的询盘量是因为中国买家认为，“脱欧”导致的英镑下跌营造了很好的机会窗口。同时，“脱欧”没有改变市场对于对伦敦房地产市场积极的长期预期。

“额外印花税”或秋季生效

对于海外买家来说，也许当下是进入伦敦房地产市场的较好时机，但是对于许多当地人来说，他们并不希望更多的海外买家入场。

英国首相特雷莎•梅曾指出，那些不在英国居住及不交税的外国人，将楼价推高，粉碎了许多英国人买房的梦想。

事实上，全球许多国家的政府和监管机构都在利用税收限制外国人在本国买房，或者利用外国房主增加税收，但是每个国家的政策都不一样。

英国曾两次调整印花税政策：2014年12月实施根据房价决定印花税税率的政策，即阶梯累进制，房价越高，印花税越高；2016年，英国开始对拥有第二套房产或出租屋的人加收额外3%的印花税，大部分外国投资者属于这个行列。

去年10月，特雷莎•梅就表示，有意向外国买家加征印花税，以解决露宿者问题。

目前这个想法已经提上日程。据悉，英政府将于2019年5月6日正式结束此次公众咨询，“海外买家税”最快将于今年秋季生效，日期大约在2019年10月底或11月初。

根据细则，在交易日前12个月内，在英国逗留少于183天的海外买家，需要在原有印花税的基础上，再支付总房价的1%作为额外印花税。对于公司买家来说，如果使用在英国注册的公司购房，但该英国公司股东为外国人，那公司也需要支付额外印花税。

值得注意的是，如果海外买家在房产交易日往后推的12个月内，在英国住满了183天或者以上，那他就可以申请全额退还“海外买家税”。

英国政府预计每年将会因额外印花税获得1.2亿英镑的收入，这些钱将全部用来解决露宿者问题。

罗雪欣表示，高档房产的疲软市场依赖外国买家，其他地区也需要外资来推动房地产市场。英国政府对外国买家增收印花税附加费，会抑制新开工房地产项目，挫伤楼市，从而给首次房产拥有者和首次购房者带来问题。“我们希望新税率保持在1%以下，这样对市场的负面影响可以被最小化”。

英国私营房产投资与开发公司Seven Capital海外销售总监John Treacy在接受《国际金融报》记者采访时表示，1%的额外印花税不会对海外投资者产生太大影响，但是市场会发生一些转变。“1%的额外印花税，对买高价房的海外买家来说，将意味着付出比买中低价位房更高的成本，这对富裕买家不会构成太大压力，但未来将会有更多海外买家着眼于中低端楼市，而这会给楼市带来两个潜在影响。”

“首先，这或将引发伦敦楼价的新一轮下调，因为高净值买家可能不会选择伦敦的房产，转去如伯明翰等其他一线城市，或通勤枢纽城市斯劳（Slough），那里的平均房价分别在25万英镑，以及30万至40万英镑之间的水平（英国房价通常以每个房产的交易价格来统计，不计算单位面积价格）。”

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“其次，这将会使上述一线城市的楼市升温，房价上涨，并推动更多新项目，这个政策对这些地方的楼市算是利好，尤其是对于已经买了房子的人来说。目前，英国这些城市的房价已经在上涨中，期房的价格上涨率达到了20%，即使附加这笔增税，中期的投资回报率还是不错的。” John Treacy表示，“对于想长期持有或当作退休金来源的投资人，历史上，英国房价每15年会涨一倍，所以一开始购房成本的小幅增加，之后也可以忽略不计。”

John Treacy最后补充道，“总体来说，这笔增加的购房成本还是会在一定程度上增加海外投资者的负担。”

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来源：国际金融报
责编：Zoe Chan

面对着全球主要经济体超宽松货币政策环境接近尾声，以及英国脱欧所带来的种种不确定性，一直是中东和俄罗斯富豪们最爱的英国楼市也撑不住了。

据Nationwide（全英房屋抵押贷款协会）1月4日公布的数据，英国在2018年的房价录得五年来最慢涨幅，2018全年的房价涨幅从一年前的2.6%降至0.5%，创下2013年2月以来的最慢同比增速。

而去年12月的房价较11月环比也下降了0.7%，全英国平均每套房房价为21.23万英镑（约183元人民币）。

作为抵抗通胀和经济危机的重要资产之一，英国房地产市场在经历了几十年的繁荣之后，目前正在放缓。Nationwide在报告中表示，上个月消费者的信心减弱，新买家问询数量进一步下降。

对此，Nationwide首席经济学家Robert Gardner表示，目前放缓的迹象可能是经济前景的不确定性所造成的，尽管目前就业和工资增长强劲，借贷成本也较低。他预计，如果经济成长率依然持续当前速度，则2019年英国房价还将出现较低的个位数增长率。

分区域来看，北爱尔兰地区2018年房价涨幅达到5.8%，威尔士也达到4%，是英国房价涨幅最大的两个地区。而首都伦敦的房价在2018年却下跌了0.8%，Nationwide在报告中表示，这是伦敦房价连续六个季度出现同比下跌。

伦敦房价最早出现连续下跌，或许与此前较大的涨幅有关。与2007年金融危机前的房价顶峰相比，伦敦房价已经比11年前高出了52%左右，而全英国的平均水平才比07年的高点高出28%。

像约克郡和亨伯赛德郡、西北和北部地区的房价却仍接近2007年的水平，英国各地区的房价涨幅在过去十年出现较大分化。

据瑞银近日发布的研究报告，伦敦房产目前在市场上平均需要等待128天，才会被出售，这一比例高于2016年平均77天的水平。

同样追踪该数据的Post Office也得到了类似的结果，伦敦房产需要挂牌126天才能被售出，较2017年延长了11%。而2016年末，这一数字为89天，2015年则为74天。

此外，瑞银（UBS）的数据显示，39%的房产挂牌出售后，价格出现下调，自2016年英国退欧公投以来翻了一番。要价的平均折扣为2.6%，而一些热门区域，如肯辛顿和切尔西的平均折扣超过4%。

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瑞银在报告中称，在英国退欧的不确定性挥之不去的情况下，买家对房价的承受能力不足，加上印花税的变化，都对楼市造成了影响。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

据《每日邮报》报道，一份官方数据显示，离脱欧只剩百天，英国房价目前增速为五年多以来最慢。

房产中介称，英国将以何种方式脱欧的问题正在对房屋求购方产生影响。国家统计署12月19日公布的数据揭示，在今年9月到10月之间，英国全国的房屋均价下跌了0.2%，年度增幅也只有2.7%，是自2013年7月以来的最低值，也低于上个月的数值。目前英国房屋均价为231,092镑。

过去两年，由于英格兰南部和东部的房价增速放缓，英国房价的增长开始缓慢降速。

去年，与其他地方相比，英格兰的房价增幅尤其缓慢。在截至今年10月的一年里，英格兰房价平均增长了2.4%，而上个月的增幅则为2.6%。目前，英格兰的房屋均价为248,000镑。其中西北部地区房价年增幅最大，在截至今年10月的一年内为4.9%，之后为约克郡和汉伯（Yorkshire and The Humber），该地涨幅为4.4%。

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而伦敦是英格兰涨幅最慢的地方。其房价下跌尤其明显。从今年7月起，房价就一直下降，10月房价再跌0.3%，年度降幅达1.7%，均价为473,609镑。

英格兰东北部目前仍是英国房价最低的地区，均价为12.8万镑，也是英格兰唯一一个房价超过金融危机前峰值的地区。

威尔士的房价与去年相比上涨了3.8%，达到161,000镑；苏格兰房价则同比上涨了4.4%，达到152,000镑；北爱尔兰的房屋均价目前为135,000镑，年涨幅4.8%。

根据皇家特许测量师协会（Royal Institution of Chartered Surveyors）近期公布的数据，未来一年全国房价将可能出现无增长的情况，但供应不足应当足以抵挡价格下跌。RICS还认为，明年销量将下跌5%。

RICS表示，房价的可负担问题、供应不足、政治不确定性及利率可能进一步上升似乎均将对房市活动带来不同程度的影响。

不过，Yopa的首席房产分析师麦克·斯科特（Mike Scott）认为，伦敦房市在未来几个月不太会进一步放缓，有其他报告暗示，伦敦的房产市场已经触底。

 

市场概况

随着英国脱欧日期渐近，房价面临巨大压力，主要地区市场的需求受到抑制。

萊坊的数据显示，2018年，英格兰和威尔士主要地区市场的年度房价在近18个月以来首次下跌。第四季度房价下跌0.9%，全年房价变化情况为-0.6%。

近期的房市主要表现为购房者和供应商均普遍缺乏紧迫感，鉴于脱欧造成的政治不确定性，更多人还是选择等待2019年3月尘埃落定之后再做决定。

尽管目前大部分买家处于犹豫阶段，但对于住房的需求还是值得关注的。无论大环境如何，有意向购房的人注册和浏览房产网站的数量仍与2017年时相当，且高于2015年时的水平。这说明潜在的住房需求已经开始积累，一旦政治环境稳定就会一朝爆发。

据悉，英格兰南部地区住房销售周期整体变长。萊坊分析了房产在挂牌出售到完成交易所耗费的时间，结果显示，2018年截止至目前，英格兰东南部50万英镑以上房产的销售时间与2016年时相比延长了23%，英格兰东部地区延长了28%。

地区差异

英国各地区不同类型的房产价格依然存在较大差异。例如，North Thames和Chilterns的高端市场房价年下跌3.1%，而北部地区房价虽下跌1.3%，但整体还是呈上升趋势。

房产类型也是影响房价的因素之一，长期数据更能突出差异。过去5年里庄园售价仅略微上涨0.8%，而独栋别墅价格同期上涨了19%，联排别墅价格则上涨24%。

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前景

从2016年中期开始，英国高端房市的年增长率平均低于1%，在目前脱欧谈判的大背景下，预计短期内的市场趋势不会有太大变化。

整体房价增长或继续疲软，但相对于伦敦而言，未来几年其他大部分主要地区市场的供应量还能满足需求。预计2019年主要地区市场房价整体将上涨0.5%，从2019年到2023年房价或上涨8.2%。随着伦敦的房价压力越来越大，周边的通勤区房产会进一步成为未来的热点。

 

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

 

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参考来源：英中网
排版：KYRA WANG

2018年11月，英国完成了10项以上的商业房产交易，投资总额达1.72亿英镑。截止至11月末，全年总投资额为64.7亿英镑。有迹象显示，到今年年底，总投资额或达到77.5亿英镑。这一数额与2017年相比增加了10%，同时也超过了近十年来的平均水平。

11月最大笔交易是Orchard Street Investment Management斥资5500万英镑收购的Wardour Street 141号，净初始收益率为4.31%，每平方英尺1631英镑。这套房产最早于20世纪30年代建成，2001年时重建了一次，保留了原外观。房产共有6层楼，有33717平方英尺的空间可供办公和零售。目前该楼办公部分租给了Moving Picture Company，租期10.5年，每平方英尺平均租金73英镑。零售部分则租给了Princi。这栋大楼的原东家是Roebuck Asset Management，于2011年以3000万英镑收购。

有英国私人投资者通过Savills收购了永久产权的Great Marlborough Street 58-59号，这是一栋综合家庭办公楼，报价超过1900万英镑，净初始收益率为3.81%，每平方英尺1454英镑。总面积有13066平方英尺，共8层，可提供办公、餐饮、零售和住宅，5楼和6楼还有额外的大型阳台。目前该楼内有7个租户。WAULT办公区租期2.6年，每平方英尺平均租金59英镑，另外餐饮区和零售区共租赁18.7年。

另一项Savills 11月经手的项目是Hammersmith Road 202号，Aberdeen Standard以1680万英镑出售了它，净初始收益率为4.43%，每平方英尺1139英镑，曾于2017年全面翻新过。该楼可提供14746平方英尺的A级办公空间，外表看上去十分美观。目前这栋楼只租给了Victoria Beckham Ltd，租期9.2年，每年每平方英尺租金53.88英镑。

今年共有7项交易单笔超过2.5亿英镑，年度总交易额达24.7亿英镑，占全年所有交易项目总交易额的38%。Savills预计，到今年年底以前，可能还会有3笔超过2.5亿英镑的交易达成，总额或超8亿英镑。但就目前英国的政治氛围来看，圣诞节前的房产投资情况并不乐观。

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参考来源：英中网
排版：KYRA WANG

一直以来，伦敦的房地产市场都受到海外投资者的青睐。

根据英国《星期日泰晤士报》公布的富豪榜，伦敦吸引了全球近十分之一的亿万富豪定居，共有104位身家在10亿英镑以上的顶级富豪在伦敦置业居住。

2015年，就有中国企业家曾豪掷8000万英镑（约合7.72亿元人民币）在伦敦肯辛顿区购置豪宅。就连这笔交易中缴纳的印花税都创下了英国的历史纪录。

然而时过境迁，近期受英国“无协议脱欧”风险，印花税上涨以及英国央行加息等因素影响，伦敦楼市陷入低迷，成交量大幅下降。

据英国最大的住房信用社Nationwide统计，今年8月，英国平均房价下跌0.5%，而伦敦地区跌幅达到0.6%，这是2012伦敦奥运之后最大的单月跌幅。

脱欧前景影响伦敦楼市

据路透社对约30名楼市专家进行的季度调查显示，这些专家预计，受英国脱欧的直接影响，英国伦敦房价今年将下跌1.6%，明年有可能下跌0.1%。

2016年6月，英国民众公投决定退出欧盟，英镑汇率一夜之间大跌。英国预定明年3月退出欧盟，受“无协议退欧”疑虑影响，英镑持续走弱。上周二（8月28日），英镑兑欧元跌至近一年低点。英镑走弱本应使得英国房产对国外投资者更具吸引力，但脱欧的不确定性令部分投资者慢慢撤离。

“随着传统海外投资者撤离，购房者数量减少，伦敦中心区的房产市场正变得萧条。英国秩序混乱的脱欧加剧了这一趋势。”地产咨询公司Building Value的创始人Tony Williams表示。

英国地产经纪公司John Charcol的资深主管Ray Boulger表示：“短期来看，脱欧的不确定性将会导致伦敦的房价进一步下跌，尤其是那些高估值房产。”

7月底，毕马威（KPMG）在RE-Invest峰会上发布的调查显示，英国脱欧已经削弱了投资者对英国房地产的兴趣。毕马威对来自22个国家的75位房产投资者进行了一项调查，这些投资者控制着超过6500亿美元(约合4990亿英镑)的房产。

调查结果显示，51%的投资者希望减少对英国房地产的投资，46%的投资者打算继续保持与此前同水平的投资，只有3%的投资者计划增加投资。

毕马威的英国房地产主管安迪·派尔（Andy Pyle）表示：“目前，投资者还是相对谨慎。大多数投资者倾向于长远考虑，他们更关心的是脱欧对英国产生的长期影响。”

据当地房产媒体The Real Deal报道，中国投资者对伦敦的投资热情也有所减弱。

黄金地段年交易量创新低

2008年金融危机，英国伦敦房价遭遇重创。但自2009年以来，伦敦房价持续上涨。

英国《卫报》报道，在经历过一轮轮强劲上涨之后，伦敦地区的房价令众多购房者望而却步，伦敦高涨的二手房印花税也打击了部分买房者的信心，同时，伦敦的限购政策也影响了部分投资者。

整体而言，伦敦房地产市场目前比较低迷，总体交易量下跌6.5%，新建住宅销售额下降超过12%。据《金融时报》报道，截至今年7月，伦敦市中心黄金地段的年交易量降至3831笔，为金融危机以来的最低水平，较去年同比下降8.3%。

尽管据房地产网Rightmove的研究报告，7月份伦敦房价下跌了约0.5%，但目前伦敦的房价水平仍维持在一个相对高位。

房地产顾问咨询公司London Central Portfolio（LCP）的数据显示，今年8月，英国伦敦平均房价约60.9万英镑，远远高于全国平均30.1万英镑的水平。而伦敦市中心的平均房价更是接近200万英镑。

此前，据彭博社报道，大量的伦敦人搬离伦敦，前往房价相对低廉的英格兰北部和中部购置房产。英国房地产公司汉普顿国际（Hamptons International）的研究显示，今年上半年，伦敦人在伦敦以外地区购买了3万多套住房，同比增长16%。

《每日经济新闻》记者了解到，2016年4月，英国财政部宣布开征额外地产印花税，提高幅度约3%，根据房屋总价不同，印花税从0~12%不等。如投资者购房用于出租或者购买非首套房，则需要额外支付3%的印花税。以40万英镑的房产为例，新政之前，如果购房用于出租只需交1万英镑的印花税，但现在要交2.2万英镑，这使得投资者的购房成本大幅增加，同时打击了投机炒房行为。延伸阅读：【英国购房印花税政策解读｜居外专栏】

LCP还指出，英国央行近期升息可能会进一步抑制购房，抵押贷款利率的上升将会冲击伦敦的房地产市场。

受美联储加息影响，2017年11月英国央行10年间首度加息，今年8月再度加息，并暗示今年晚些时候货币政策可能会再次收紧。这将会对伦敦的楼市造成进一步的压力。

英镑贬值 伦敦租金上涨

对海外投资者而言，今年英镑的持续走弱使得伦敦的房产相对以前便宜。加之伦敦目前租房市场需求旺盛，租金升高，使得大量的海外投资者涌入伦敦租房市场。

虽然上周四欧元兑英镑汇率来到0.899，但仍远低于4月触及的年内高点0.862。截至目前，欧元兑英镑为0.90，英镑汇率仍处于相对低位。

英国最大的租房公司Homelet的数据显示，当前伦敦租房市场供不应求。伦敦的平均租金目前已上涨至每月1615英镑，约合2100美元，这是自该公司2011年开始记录租金数据以来的最高值。目前，英国全国的平均租金为每月937英镑，远远低于伦敦地区的租金水平。

据The Business Times报道，今年上半年，伦敦已出租的房屋中有12%的房产属于海外房东，去年海外房东的比例为7%。《每日经济新闻》记者了解到，这些“海外房东”大约三分之一来自西欧地区，20%来自亚洲地区，14%来自北美地区。

以西班牙药剂师Agus Marcos Blanco为例，在2016年英国进行脱欧公投后，他曾判断英国的房租会下降。现在随着伦敦的房租保持上涨势头，他又重新想要在伦敦购置房产来进行出租。目前他已经看中了伦敦东部一套两居室的公寓并且出价竞购。

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来源：每日经济新闻
责编：Zoe Chan

退欧还未成真，英国楼市的泡沫就先破了。

房产中介机构Acadata数据8月13日公布报告显示，今年7月，英国房产均价为30.2251万英镑（约合265万元人民币），环比下降0.2%，已连跌五个月，创2009年以来最长连跌。

Acadata报告称，英国全国房价年化增速降至1.6%，创至少六年来新低，季节性调整后销量降低6%。国内最火爆楼市伦敦量价齐跌，二季度销量同比下降7.3%，市内将近三分之二的区房价下跌。

报告指出，英国楼市在经历三十年繁荣和经济增长放缓后走向疲软，英国退欧带来的不确定性和过去一年通胀增速跑赢薪资给楼市施压。伦敦的房屋均价是全国平均水平的两倍多，也是全国楼市最受打击的地区。

法国兴业银行经济学家Albert Edwards预计，过去十年，英国房产价格增长逾50%，随着房产泡沫逐步缩小，英国房价可能跌幅高达12%。

Edwards认为，英国央行过去十年的货币宽松助长了贷款买房的需求，开放的移民政策也吸引了海外国民投资英国楼市。而今，英国定于明年正式退出欧盟，加之英国央行加息，制造房产泡沫的需求势必枯竭。

Acadata也认为，今年8月英国央行加息料将进一步降低楼市活动。

华尔街见闻上月文章就提到英国楼市繁荣消退的迹象：今年7月英国全国房屋开价下降0.1个百分点，为七个月以来首次下降，其中伦敦房价下降0.5个百分点，小户型价格降幅高于大户型。

英国《卫报》称，截至今年3月，伦敦地区房价在过去的一年中已经下跌高达15%。下图的英国房价同比增长数据来自英国全英房屋抵押贷款协会Nationwide。

（以上图表来自华尔街见闻数据频道）

文章认为，伦敦楼市的不济直接反应了市场对英国楼市的担忧：一方面，退欧协商迟迟未能落定，为英国楼市增加风险，尤其是伦敦能否保持全球金融中心遭到质疑；另一方面，英国央行将上调利率，增加按揭贷款负担，也引起市场担心。

受美联储进入加息通道影响，去年11月英国央行十年间首度加息，本月再度加息，并暗示今年晚些时候货币政策可能会进一步收紧。

延伸阅读：【居外研究：脱欧2年后英国房价增速创5年最低】

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来源：华尔街见闻
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