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美國房地產網站Trulia最新公佈的報告顯示，全美前十個成長最快房屋市場，多達八個在加州，前三名分別是舊金山、聖荷西和奧克蘭（或稱「屋侖」）；在三個地區求售的房屋，至少七成可在兩個月或以內成交。

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Trulia網站房屋經濟學家麥克勞夫林表示，購屋人在北加州的房地市場，首重講求速度。

麥克勞夫林說：「加州已見到非常強勁的就業成長，尤其在沿海城市。」他指出，這些地區的房屋供應量不足，也具有重要因素，因為「興建的新屋數量，與其他城市相比，相對較少。」

麥克勞夫林指出，在4月份中位數房屋叫價已達109萬元的舊金山，在全美排名第一，該市由於受到地形和建築法規的限制，新建造房屋的數量特別少。

麥克勞夫林說：「在舊金山增加新屋存量的過程，因受到自然和法律因素，而更加困難。」

Trulia網站的報告，是追蹤該網站在全美100個大都會在2月5日求售和4月5日尚未出售的房屋銷售資料。除了加州八個城市，其他兩個擠入前十名的城市為西雅圖和猶他州鹽湖城。

在西雅圖，房屋市場的銷售速度也實分快速，在2月求售的房屋，60天僅剩33%尚未售出；而該比率在前一年為44%。

報告也顯示，在整個美國房地產方面，40%的房屋可在兩個月內出售，稍高於2014年同期的38%。平均而言，在銷售快速的房屋市場，較低房價的房屋也最快售出。

麥克勞夫林表示，這意味首次購房族在銷售快速的房屋市場中，尋找房屋之前要做好充分準備。

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美國業主所交的地稅中有相當一部分是給當地的教育機構的，而當地市政當局除了對新房有特別的减地稅計劃外, 通常只對以下几類業主有减免地稅的計劃：

美國房産稅减免 你有資格嗎？

• 减免基本型學校稅BASIC STAR(School Tax Relief)

只要65歲以內，至少有一位屋主將此物業作爲自住宅, 所有物主調整後的年總收入不超過50萬。大約每年可减金額是$281。

• 减免優惠型學校稅ENHANCED-STAR(School Tax Relief)

至少有一位屋主是65歲或者65歲以上, 幷且至少有一位屋主將此物業作爲其自住宅, 所有物主調整後的年總收入不超過$7.905萬，大約每年减的金額是$450。

• 年長公民屋主减免稅Senior Citizen Homeowner’s Exemption (SCHE)

至少有一位屋主是65歲或者65歲以上，并且屋主將此物業作爲其自主宅, 所有物主調整後的年總收入不超過$3.74萬，大約每年的評估價值可降5%-50%，以收入爲根據。

• 殘障屋主减免稅Disabled Homeowners’ Exemption (DHE)

至少有一位屋主是殘障人士, 幷且屋主將此物業作爲其自主宅, 所有物主調整後的年總收入不超過$37,400, 大約每年的評估價值可降5%-50%, 以收入爲根據。

• 退伍軍人减免稅Veterans’ Exemption

在指定衝突時期服役的美國軍方退伍軍人及其配偶,福利根據是否在交戰區以及是否服役其間受殘而定。

• 致殘的犯罪受害者跟見義勇爲者减免稅Disabled Crime Victim and Good Samaritan Exemption

警察局人員無資格申請. 此福利是補償物主花錢整修房屋以方便殘障人士居住。

• 神職人員减免稅Clergy Exemption

神職人員所居住的自住宅, 非所屬宗教團體所擁有的物業, 每年大約$256。

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聖馬力諾市議會日前通過45天禁建令，暫時禁止拆屋重建、加蓋二樓，以維持城市小而美的原始風貌。聖谷各華人聚居城市如亞凱迪亞、鑽石吧等雖也常出現市民拆屋重建的工程，但目前幷未對整個城市造成太大影響。

老房子拆掉重建應 屬正常，除非受到鄰居向市政府抗議，否則這樣的事情不該受限

亞凱迪亞房地産經紀表示，聖馬力諾對房屋修建審查一向比聖穀其他城市嚴格，當地居民偏好保護城市的特色，所以該市市議會通過此案幷不意外。亞凱迪亞同樣有房屋修建的問題，亞市一年中的房屋修建案數量爲150件至160件，由于許多中國新移民赴美之前便被告知亞凱迪亞是個好區，所以大家便一窩蜂地移居此地。聖馬力諾及亞市修建房子的風潮可追溯到2011年，由于中國新移民大舉搬入，且他們偏好屋齡較新的房子，因此許多建商先買下舊房子，之後再進行拆除工程，而這些房屋翻修的案件數到2013年達到高峰。

鑽石吧市議員林錫智（Jimmy Lin）表示，鑽石吧房屋改建的頻率也很高，但只要修建的房子符合市府的改建標準，即便鄰居認爲改建後的房子不美觀，也不會觸法。林錫智說，市民對于房子改建經常出現的糾紛爲加蓋、修建的建築超出財産綫和加蓋後擋住鄰居的視野，他說，鑽石吧之前也遇過類似的問題，但只要民衆向都市發展委員會對修建中的房屋提出修正版本，幷符合法律，便不會造成太大的問題。

對于聖馬力諾的45天禁建令（Moratorium），林錫智說，因爲這不是永久的法條，待45天到期，聖馬力諾市政府便該决定是否廢止禁建令，依照加州法律，城市可針對一個議題做三次禁止令，超過三次後，市議會便要評估這項命令對市民生活的影響。

鑽石吧房地産經紀認爲，目前鑽石吧沒有拆屋重建、加蓋二樓等問題。聖馬力諾建市早，房子多爲1900年份左右，在聖穀屬于老社區， 難怪市民對城市內近年來突如其來的改變有如此大反應。地産經紀說，鑽石吧的房屋多爲1980年的建築，目前還沒有拆修的問題。老房子拆掉重建應屬正常，除非受到鄰居向市政府抗議，否則這樣的事情不該受限。

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外國賬戶稅收遵從法（FATCA），俗稱“肥咖法案”已于2014年7月1日生效。2015年將是第一個報稅年，那“肥咖法案”生效後對華人是否存有的影響？

外國賬戶稅收遵從法（FATCA），俗稱“肥咖法案”已于2014年7月1日生效

“雖然該法案早在2010年3月就已經通過，但是之前人們幷不重視。”牛頓市的魏澤楷會計師說。他表示“高額罰款”是人們目前談肥咖法案色變的主要原因。魏會計師舉了一個真實的例子：佛羅里達一位87歲的老人被國稅局發現爲隱瞞海外資産修改2004年至2007年的個人稅表，于是一張罰單將其三年賬戶餘額的50%充作罰款，共計224萬美元。這使該老人的財産一夜之間變負資産，負債率爲財産的150%。

魏會計師提醒道，只有三類人會受到該法案的影響：美國公民、綠卡持有者或三年來累計來往美國超過183天以上的稅務居民。他們都有義務向美國國稅局申請資産申報。而正常申報海外資産不需要繳稅，只需要將相關的資料準備好，到會計師事務所報稅就好。

同時有會計師表示，雖然該法案針對的是把資金轉移到外國的美國人，但是對不少擁有美國籍却依然在中國擁有大量資産的民衆和擁有雙國籍的臺灣人影響也不小。不少人面對美國政府高額的罰款，感嘆“美國不再是天堂”。

根據美國財政部最新公布的數據顯示，2014年共有3415名美國人放弃美國國籍，創下歷史新高，稅務方面的考慮是這些人放弃美國國籍的因素之一。據瞭解，去年第四季度放弃美國國籍的人數成長37%，從2013年同期的776人增至1062人。這是2013年第二季度以來最高的季度數字。 2014年全年放弃美國國籍總人數3415人，高于前年的2999人。而2012年只有932人。

在摩頓市一家會計師事務所工作的淩小姐表示，自從瑞銀在2009年支付7.8億美元罰款幷提交大約4700個賬戶的數據以來，美國政府加大了對美國人海外逃稅的追查力度。此後每年放弃美國國籍的人數都創新高，過去五年，超過1萬居住海外的美國人放弃了他們的美國護照。

“肥咖法案”被視爲美國政府打擊美國人海外逃稅的重要舉措之一，自法案實施後，超過4.5萬美國人承認在海外藏匿財産，掏出了超過65億美元稅款、利息和罰金。但是該法案自問世以來就遭到諸多非議，不少共和黨人就認爲該法案侵犯了納稅人的隱私，無視主權國家之間的相互尊重。

不過，魏會計師强調海外投資的資訊是否申報已經不以個人的意志爲轉移，漏報、遲報（超過申報截止日期90天，美國居民爲4月15日，無美國收入的國外居民爲6月15日）海外資産的人將被施以1萬美元罰款，故意瞞報者將被處以最多5萬美元的罰款。會計師都認爲，申報時不要心存僥幸。因爲，那些不準確申報而導致欠稅的人將面臨未付額40%的罰款，不實申報的罰金爲欠稅的75%，還可能有刑事責任。

雖然從某種程度上說，美國政府用美國法律使外國金融機構處在美國國稅局的督察之下，這會使美國在全世界變得不受歡迎，但金融市場的全球化已經是大勢所趨。金融大國之間勢必將制定一個國際規則來規範和分享彼此間的金融信息，防止逃稅漏稅、資金外流。中國政府也從一開始的不支持，到最後簽訂了中美雙方的互惠條約。隨著中美政府對話的日益密切，兩國在金融領域的交流也會愈發透明。身在美國的華裔也需要嚴守美國的法規，不要因爲自己的疏忽造成難以挽回的經濟損失。

300個看房者、25份出價、8輪出價大戰，3月初，這套布魯克林地區的2.5臥共有公寓（condo）在上市僅4天后成交，最終售價比57萬的開價高出數萬美元。地産經紀慶幸道，開價的確低了，但如果開價再高些，最終售價可能就不如現在高了。

波士頓地區房産市場，“搶房大戰”不斷上演

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這一幕在大波士頓地區的房地産市場不斷上演。據《波士頓環球報》報道，目前，房市處于低庫存、高熱度的賣方市場，但一些地産經紀却采取看似不可理喻的策略，把售價開得很低。他們以此吸引八方來客，在房屋公展（open house）時造成“哄搶”效果，導致心急的買家們頭腦發熱，拋弃理智，狂熱地沖進“出價大戰”的厮殺中。

波士頓地産經紀人貝茨（David Bates）在自己的新著中特別探討了這種“低開高賣”的文化。他表示，一旦“競價模式”開啓，買家們求勝心切，往往會忽視房屋本身的價值。如果關注房屋價值，應該去協商、談判；如果只是想“贏”，那麽買家會爲了得到房子做任何事。

目前的庫存稀缺更爲這種故意製造的競價大戰創造了條件。據麻州地産經紀人協會的數據顯示，今年2月，全州共有14068棟一家庭屋、3780套 共有公寓在售，這個數據達到該協會自2004年起開始統計相關數據以來的最低值。最高值出現在2006年，那時一家庭和共有公寓的庫存分別是現在的2.7倍和5倍。

房地産數據研究機構沃倫集團（Warren Group）首席執行官沃倫（Timothy Warren）表示，地産競標戰的策略和藝術品拍賣市場相似，開價只是運作一切的開始。開價低幷不意味著廉價出售，有可能賣得比起始價高的更好。哈蒙德地 産公司（Hammond Real Estate）副總經理霍勒倫（Holleran）稱，目前市場中，開價高比開價低風險大，在劍橋或薩莫維爾，如果開價高出正常價格4%，買家差不多就對 你興味索然了。

也有經紀人反對這種售房策略。專精牛頓市和布魯克林市地産的霍洛維茨（Ruth Horowitz）稱，該方法過于迂回，且會打擊一些有誠意的、但不想參與到瘋狂競拍中的買家，還可能讓人遷怒于地産經紀，因爲經紀帶人們去看他們買不起的房子。

那麽問題來了，這種策略真的可行嗎？

先看幾個數據。去年，薩莫維爾市一棟3臥的聯排屋開價119.5萬，成交價135萬；2臥2.5浴的共有公寓開價67.5萬，成交價79.1 萬。劍橋市一棟早期現代風格的別墅開價82.5萬，成交價125萬多；布魯克林一棟1500餘尺的待修房開價100萬，成交價149萬。

衆所周知，房子剛上市時，受到的關注最多；留在市場上時間越長，風險越大。一份基于2014年波士頓共有公寓銷售數據的調查顯示，一周內售出的房子，售價可以達到開價的103%；已在市場中逗留4個月乃至更長的房子，平均只能賣到開價的97%。

 

那麽房子的挂牌價到底標多少才合適？大波士頓地産經紀人協會主席麥卡錫（David McCarthy）認爲這個問題很難答，因爲低迷的庫存、不斷上漲的價格和從賣出到錄入公共記錄的幾個月時間差都使得近期銷售記錄的參考價值變差。“這是個捉摸不定的市場”，麥卡錫表示。

 

儘管競價大戰讓賣家和地産經紀笑得合不攏嘴，但給買家帶來實實在在的壓力。米爾頓地區的帕德拉（Becky Padera）一家2年來爲了買房不斷出價，但屢屢受挫，至今仍未成功，這使他們感到很無助。最後，帕德拉夫婦不得不退出這種競賽，然後把原來的房子重新 裝修了一遍。對他們來說，這不是理想的結局，但他們對“競價大戰”已經疲倦、厭煩了。

 

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房地産業是國民經濟的重要部分，同時也是國家穩定、社會公平的試金石。美國的房地産市場主要依據市場規律運行，市場化程度很高，相關環節基本由市場供求操縱。

縱觀美國近五十年的房地産市場，其住宅價格除周期性波動外，一直比較平穩。幾次大的波動出現在70、80年代和進入新世紀後的首個10年，但每次跌漲大致相當。換句話說，美國房地産在“低谷-繁榮-泡沫-衰退”的周期循環中，市場規律作用明顯。

美國房地産在“低谷-繁榮-泡沫-衰退”的周期循環中，市場規律作用明顯

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當然，即便市場化程度很高，美國政府對房地産業依然保持政策干預。尤其在居民住房領域，美國政府歷來把確保普通民衆買得起房作爲施政重點。政策的出發點通常是面對中低收入家庭。

利率和稅收是美國進行政策調控的最主要手段。利率上升貸款成本相應增加，地産開發商的利潤空間隨即受到擠壓；同時，美國有50個州開徵房産稅，稅率一般爲1%至3%，住房價格上漲即意味著個人繳納稅款增加。與中國不同，在美國買房需要事先聲明房屋用途，因爲“住”和“租”二者的貸款利率不同（對于買賣雙方而言，任何違規行爲後果都十分嚴重）；針對房屋購買和出售時的差價，徵收房地産增值稅；同時實行退稅政策，鼓勵開發商建設廉價房，爲低收入者提供住房。

以美國在2008年經濟危機中的表現爲例：2009年2月，奧巴馬政府出臺了一項高達730億美元的房地産市場救助計劃，目的是避免900萬房主的房 屋被拍賣。同時，政府還特別爲房利美、房地美兩大機構提供2000億美元的救助資金，用來激活房産購買和貸款。此外，政府配套出臺了一系列政策性調整，用 以包括保護消費者、减少銀行高管薪資、提升銀行準備金、擴大對影子銀行體系以及金融衍生物的管理、增加美聯儲權利等。

該計劃主要力圖達到四方面內容：

一，提高美國家庭的“清償力”，放寬按揭貸款再融資限制，幫助信用好的房主獲得“再融資”便利，减少大部分家庭的月供支出；

二，鼓勵房貸機構减“月供”，保障普通家庭穩定。具體措施包括减少房貸相關支出在家庭收入中的比例，儘量使按期繳納適當月供的家庭不至失去房屋，提供債務重組機會，降低家庭月供支出，同時防止投機者利用政府救助牟利；

三，支持房利美和房地美，通過維持較低按揭利率水平，鼓勵中産階級家庭繼續購房，提振市場信心；

四，將那些信譽差的房屋購買者、地産貸款商和趁勢牟利的投資人排除在計劃之外。

可以看出，幫助低收入的美國家庭走出債務困境，渡過難關，開發真正有需要的市場源頭，扼制擠壓房地産泡沫是政府調控的核心，事實證明此舉確實行之有效。經過一系列努力，美國房地産市場逐漸穩定回暖，到2012年終于露出曙光，開始復蘇。時至今日，美國房地産市場信心重振，已成爲中國投資人的重要目的地。

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