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很多人都愛比較兩個國家的首都，華盛頓特區的房價是不是也如北京一樣高？作為首都，房價是不是也與本國的經濟形勢息息相關呢？

華盛頓特區與北京是美國和中國的首都，美中兩國的政治中心。對比地圖可以發現，美中兩國不但國土面積、形狀、緯度相近，連首都的位置也很接近。華盛頓特區的地理位置，幾乎與北京處於同一緯度（華盛頓特區是北緯38.91度，北京是北緯39.56度），兩個城市在政治、經濟等發展程度都略有相似。那麼 在房產市場方面是不是也相似呢？

兩城房價哪裡便宜？

• 華盛頓

根據美國房產網站Zillow最新數據顯示：2015年2月華盛頓市中心的房價中位為47.66萬美元；平均每平方米房價為29967人民幣/平方米。

• 北京

根據最新數據顯示，北京市新房樣本價格中位數每平米為32260人民幣/平方米。

中美兩個影響力大國的國家首都的房價差達到了2000多元人民幣。雖然表面看起來單價相差無幾，但要以100平米的房子來說，總價差距最高可達20萬人民幣！

另外，值得注意的是，華盛頓相比北京而言，面積較小，可以說是寸土寸金，相當於北京的四環內了。而北京的四環房價又是多少呢？豐台為34389元/平米，離政府大樓位置較近的宣武就已高達50895元/平米了。

其實，即使華盛頓特區市中心的房價並不算高，但是在華盛頓政府區域上班的人大多都還是會選擇在馬里蘭州或者維吉尼亞州購置房產，因為那裡相對市中心而言更便宜，選擇性也更多。

兩城房價走勢

• 華盛頓

根據zillow房產網站最新數據顯示，華盛頓特區房價較去年同期增長4.8%，漲幅並不算高，這是因為華盛頓是美國的政治中心，社會環境安定，對經濟環境依賴性不強。美國政府的低失業率對經濟的穩定以及始終都能夠得到保證，在美國房價整體變動很大的環境下，華盛頓房價依然堅挺。Zillow對該地區的房產市場健康評估為9.0分。

• 北京

北京自古以來是國家的中心，房價偏高也在情理之中。如今在北京高速發展的經濟環境下，北京的房價也節節上升，屢屢刷新房價最高值。但根據有關數據的走勢圖可看出北京房價從14年5月開始呈緩慢下坡趨勢。也許是因為與最近出台的相關有關從而影響到北京房產市場的交易情況。不過相信隨著北京經濟的飛速發展，北京房價很有可能保持繼續上漲的趨勢。

兩城抵抗整體環境影響能力

• 華盛頓

華盛頓特區在美國2008-2012年美國次貸危機中受到的影響較為短暫並且同比其他城市波動較小，一直以年10%的增速迅猛增長。

尤其是在2011年，美國次貸危機大爆發，在全美房產市場整體萎靡（月增長率-0.3%）的環境下，華盛頓特區的房價依然以每月近1.5%的增速快速增長。由於華盛頓特區為白宮所在地，保證了就業率與穩定收入，周圍環境安全，社區安定。這也反應了投資人在應對危機時更傾向於選擇更安定，保值能力更強的房地產市場。

• 北京

北京是我國首都，但同時也是北方經濟中心，經濟高速發展帶來了房屋價格居高不下；國家為了控制北京房價，相繼出台了 「國五條」、「京七條」等房價控制政策；受政策影響，北京的房屋成交量與房價漲勢都得到了明顯的控制。

早前的十八屆三中全會上，控制北京高昂房價又一次被提上了會議日程，同時，公佈了「集體土地入市，房地產稅出台」等一系列調控房價措施。今年「330新政」及北京入學政策的相繼出台，對北京房地產格局具有深遠影響。

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美國商業地産的興衰與經濟趨勢可說息息相關，拉斯維加斯的商業地産市場明顯回溫，更能確定賭城的經濟已經復蘇。

超大型的賭場開發案雲頂度假中心 (Resorts World)剛剛宣布開工，各種工業進駐賭城，有生産無人飛機的工廠、網絡公司、醫學院、出貨倉庫(distribution centers)與需要大坪數辦公樓的電信中心(call centers)等，城裏城外一片新氣象。以下就2015年第一季各類商業地産的供需分別作進一步的分析：

• 零售店舖

本季還在興建中的個案有Ikea、Topgolf；已完成的工程有6萬平方呎的Bally’s(百利賭場)裏的Grand Bazaar商店街、8萬7000平方呎的Las Vegas Athletic Club(健身俱樂部)、2萬平方呎的Green Valley Crossing(綠谷商街)。出租市場的表現也不俗，包括Flip N Tag﹑Colleen’s Classic Consignment、Total Wine & More公司最近在西區各租用了3萬4500平方呎至4萬平方呎不等。雖然新建工程增加不少的市場供給量，但零售店鋪的空置率仍能維持在10%以下，相較 于2011年的13%；本季零售業提供了7700個就業機會，比上一季增加4.2%。

• 廠房與倉庫

本季還在興建中的個案有Catamaran、Konami Gaming、Ainsworth Game Technology；剛完成的工程有TJ Maxx 4萬平方呎的出貨中心。本季共租出134萬平方呎的廠房與倉庫，其中北區占50%，以Updike Distribution Logistics租用6萬5600平方呎爲代表，西南區占34%，以Walmart租用了5萬2800平方呎爲代表。廠房與倉庫的空置率爲7.4%，相 較于2011年的17%；本季輕工業提供了7600個就業機會，比上一季增加了6.2%。

• 辦公樓

由于供過于求，目前尚無新開發案；本季共租出11萬3700平方呎的辦公樓，以靠215環市高速公路的西南區的9萬8300平方呎占大多數。辦公樓分爲A、B、C三個建築等級，Class C的空置率爲27.2%，Class A的空置率爲19.2%，總平均空置率爲20.3%；本季提供了4400個就業機會，比上一季增加了1.3%。

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由于房屋扺押貸款利率要上升，美國房市現正涌起買第二棟住宅的風氣，許多嬰兒潮民衆，爲了將來退休後移居到一處生活開銷較低的城市，現在來賭城尋找房屋，先出租作房東，將來自己住。

最近美國度假屋市場興盛，手頭寬裕的人頻頻出手使得度假屋賣得特別好，其中大多數買主是嬰兒潮年齡層人士。1946年至1964年間出生的嬰兒潮民衆，逐漸走進退休期，他們點燃了度假屋購買之火，都在爲來年退休做準備。

2014年，全美度假屋銷售情况比2013年增加了57%，美國共售出130萬棟度假屋，遠超過2006年房屋出售全盛年。根據美國地産經紀協會（NAR）首席經濟分析家勞倫斯‧雲（譯音，Lawrence Yun）表示，嬰兒潮未雨綢繆關心退休後去何處安居。

美國地産經紀協會最新的調研發現：2014年購買房屋的人中，有21%買的是度假屋，而在這些買度假屋者當中，有85%認爲，目前是購買度假屋的好時機。未來如果房貸利率上漲，屋價也再升，不再有比現在更佳的進場時刻。

把自己現在住宅重新貸款，取得更低利率的條件，可减少每月付款或者再多貸一些淨值出來購買另一棟第二住宅。而此先决條件可以是，房租收入比每月付貸款高，房屋的地點環境良好，假使現在先買的第二棟住宅有不錯的房租收入，將來退休後不願放弃出租成爲自住，届時，房東還可以把外州原住宅賣掉，再換一棟位于賭城更理想的房屋自住，保留這棟出租房，增加社安金以外的更多收入。

還沒有搬進賭城定居前的這段時間，由于距離較遠，房屋很難管理。所以建議買家，可以交給自己信得過和專業度高的地産管理團隊幫自己打理。另外，在一般情况下，房屋的污水費及垃圾費，以及屋內使用的水、電、瓦斯費房屋管理公司都會向房客收取，爲房東省心。

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隨著美國經濟的復蘇，房價開始上漲，華埠也不例外。在旅美僑胞心目中，華埠承載著非同一般的意義。如今，隨著越來越多華人搬離，華埠的明天將如何？

房價上漲成困擾

月薪稅前4000美元，可能供不起美國華埠的一套房子。這不是笑談，5月2日，家住美國匹茲堡華埠的李鋒在接受采訪時稱，自己的稅後收入减去全職太太和兒子在匹茲堡的日常生活費，要在華埠供房是不可能的。

李鋒所說的不是個別現象。近年來，隨著開發商的不斷開發，美國各地華埠地價飛漲，對當地居民造成不小的困擾。

前不久，居住在紐約下東城的居民舉行集會，反對在華埠附近的東河邊建造一棟高達72層的摩天大樓。

“阻止企業貪婪”、“我們不會搬離華埠”，這是今年2月波士頓華埠多家社區團體舉行抗議時的海報內容。

美國某地産網站在其4月份的報告中分析稱， 2010年波士頓華埠房屋有47%被認爲“可以負擔得起”。然而，隨著新工程的建設，今年這一數字下滑至36%。

華埠曾經是很多旅美華人的樂土，不少社保屋或廉租房不僅爲當地華人提供了居所，商鋪還供應著不少相對物美價廉的消費品。然而，華埠及附近一帶不少高價樓的開發帶來連鎖反應，房價飈高，地稅和租金隨之飛漲，不少華人高呼“壓力很大”。

漲價因素較複雜

美國一位華埠地産信托認爲，如果不受到保護，開發商們會“一點點毀掉華埠”，而房價上漲起了推波助瀾的作用。

“華埠房價上漲的大背景無疑是美國經濟的總體復蘇。”美國波特蘭州立大學教授李斧教授接受本報采訪時說，“某些地區房産價格甚至超過次貸危機前。比如在華人聚集的矽谷，現在好校區的房子成交價都在賣家給出的價格之上，就是說大家在搶房。”

李斧認爲，另一個不得不提的原因是來自中國國內的移民數量迅速增加。最新數據顯示，美國華人人口總數已達452萬，是美國亞裔中最大的族群，也是所有少數族裔中僅次于墨西哥人的第二大族群。旅美華人的增長很快，從2011年到2013年增加了30多萬。

“近來，加拿大收緊投資移民政策後，國內投資移民都流向美國的城市西雅圖。電影《北京遇上西雅圖》也大大提高了西雅圖在國內的知名度。隨後，移民又 開始流向最近的城市波特蘭，一環接一環。”他說，“移民迅速增加，帶動包括餐飲、超市、會計、法律等在內的華埠服務業，華埠的房地産價格也跟著上漲”。

就職于伊利諾伊州大學芝加哥分校的李霈露接受本報采訪時還指出，隨著生活水平的提升，華人對華埠住宅區治安管理水平的要求也越來越高，相應的，物業費和社區管理費用也升高了。她認爲，漲價可以說是“偶然中的必然”，這符合美國的社會趨勢。

華埠角色在變化

在現實的壓力面前，有不少人選擇搬離華埠，搬到其他社區居住。李鋒就是典型的例子。“其實是不想離開的，熟悉的圈子都在這裏。”面對采訪，李鋒的語氣窘迫中略帶留戀。

有人離開，也有人堅守。居住在芝加哥的李霈露說，她就住在芝加哥華埠。她身邊很多華人都願意住在那裏，原因是華埠內部日益完善的制度給了他們希望。“很多擔憂華埠未來發展的市民組成了一些信托機構。他們正努力解决房價高漲的問題，這給當地居民帶來了希望。”她說。

不過，變化已經在發生。

多年來，一代又一代的華人移民在美國拼搏奮鬥。慢慢地，越來越多的華人開始搬離華埠，融入當地社會。原來，中餐館、主要爲華人服務的會計事務所和律師事務所等集中在華埠。如今，情况也開始有了變化。

“老的華埠一般比較小，而且集中在市中心，過去我們會專門去華埠吃中餐。”李斧說，“不過，現在，新的華埠不在市中心了，而且，新的中餐館也有不少開在了華埠以外的地方。比如，舊金山灣區的大多數中餐館都在華埠之外，舊金山華埠本身旅游意義更大些。”

世界每天都在發展，變化每天都在發生。華埠曾經寄托了海外僑胞對故土的無限眷戀，不過，隨著時間的推移，華埠的角色或許也將經歷一系列變化。

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爲因應中國資金市場的需求，已有許多來自中國大陸的資金悄悄入駐休士頓，其中又以房地産投資項目最受青睞，與其說中國人喜歡炒地皮，不如說中國人理財的方式獨鐘房地産，所以有中國人的地方房地産市場也必定火熱，這種情况舉世皆然，幷非休士頓所獨有。

推薦房源：美國休斯頓房産

8號288公路交接處 近將動工

近年來有來自北京在中國香港上市的營建公司悄悄地在8號公路與288公路交接處梨城Pearland，購置了48.5英畝土地，希望能打造成一個多功能永續經營的社區，近期內將舉行動工典禮，消息傳出以後，許多投資人紛紛搶進梨城，希望能搶到好位置，坐看財富累積。

糖城及Katy地區 開發近飽和

多來一直刻意經營梨城地産的房地産經紀人孟潔如分析，相對于糖城及Katy地區土地開發已近飽和，投資客轉戰梨城理所當然，梨城（Pearland）位于休士頓市中心正南方向約15哩，距離德州醫學中心僅9哩。梨城大部分地區隸屬Brazoria County，少部分屬于Fort Bend County或者Harris County。梨城有安全的社區、平易近人的房價、優質的學校及優美的田園風光，因此，梨城一直是華人中産階層的購房熱點。

開發潜力很大 房産交易增長

而且梨城也是一個快速發展的城市，近年來，住宅房地産交易呈穩步增長態勢。由于梨城有大面積未被開發的土地，房地産開發潜力和空間很大。自美國經濟復蘇以來，新建住宅的開發猶如雨後春笋般興起。

二手房交易 也很活躍

不僅提供大量新房，梨城二手房的交易也很活躍。

購房者喜歡選擇的小區多位于8號和Bailey Ave之間，沿288號公路兩邊展開。以288爲界，分東西兩邊，兩邊各有特點。

西邊的小區位于288和Almeda之間，主要有Shadow Creek Ranch，特點是房子比較新，但地産稅較高，學校除了小學和初中還不錯，高中一般；東邊的小區主要位于288和Cullen Parkway之間。小學、初中和高中都不錯，而且小區建設更完善，地産稅也低。小區主要有：Silverlake, Southdown, Sunrise Park, Autumn Lake, Country Place等。

小鎮 有時尚風 有田園味

去年上半年獨立住宅 小區成交中價位在 13.6萬~26萬之間

梨城各主要小區2014年上半年獨立住宅成交情况：Shadow Creek Ranch（271/$26萬), Silverlake (52/$25.9萬), Southdown (39/$15.8萬), Sunrise Park (21/$21萬), Autumn Lake (7/$19.2萬), Country Place (12/$13.6萬)。括號裏是該小區成交房子的數量/中位價。

學校排名 呈現穩步上升趨勢

學校：梨城的小學和中學分屬Alvin ISD (288號公路以西) 和Pearland ISD（288號公路以東），普遍都相當不錯，幾乎所有小學都是Examplary或者Recognized，而且學校排名都呈現穩步上升的趨勢，以 Glenda Dawson High School爲例，自2012年的德州第400多名，到2014年躍升爲第120名，被譽爲休士頓地區一所冉冉升起的明星高中。

交通狀况 288高速路往市區

交通：梨城交通狀况一般，有一條288號高速公路通往市區，目前還沒有HOV Lane，也沒有公交綫路。有人在上下班期間走Almeda Rd也是個選擇。

41%家庭年收入 超過10萬美元

人口情况：梨城約13.3萬人口，其中白人46.2%， 拉丁裔24.5%，非裔17.4%，亞裔9.3%，其它族裔2.6%。梨城人口增長迅速，過去十年，人口增加142%以上，位居大休士頓地區人口增長速度 第三的城市。隨著人口的增加，梨城家庭年收入也一直在穩步增長，2013年的統計結果顯示，41%的家庭年收入超過10萬美元；由于大量的專業人士定居于此，梨城人口受教育水平也相當高，39.6%受過大學教育，18.5%有研究生文憑。梨城的社區也十分安全，2013年聯邦調查局的統計顯示，全年沒有縱 火案，搶劫案少于30起。

生活方式中心 不同于傳統mall

生活：位于288號公路和FM518的交界處的Town Center是梨城的休閑購物中心，它是2008年才建成的一所“生活方式中心”（lifestyle center）。所謂的生活方式中心，無論從外觀布局還是從內部功能設計上都不同于傳統的mall。梨城的生活方式中心是一個開放式的區域，由四家主體 店、衆多的零售店、寫字樓、公寓樓、酒店以及娛樂設施等組成，這裏的商家相對集中，但又不像mall裏高度密集，其間由步行街相連，幷且還建有一個25英 畝的湖泊、跑道/自行車道及公園。穿行在梨城的生活方式中心，仿佛置身于一所時尚小鎮，既能感受到大城市生活的便利，又可體驗田園生活的悠閑。

北有博物館區 南有農場海濱

娛樂：住在梨城選擇就太多了。首先，這裏不僅有五座大型公園，十幾座便利的小區公園，還有三座狗公園，狗公園裏提供訓練狗的敏捷課程、野餐區等；其 次，沿288號公路向北驅車9哩，就可進入休士頓著名的博物館區，這裏有藝術博物館、自然科學博物館、兒童博物館等多所博物館；由博物館區步行就可到達 Herman Park和休士頓動物園；再次，從梨城沿288號公路向南驅車10幾哩，就可以到達Alvin的Forberg’s農場，在那裏可以盡情采摘新鮮蔬菜和水果；如果願意，還可以再往南驅車40哩到達Freeport，去海邊游玩。

距離中國城很近 十余分鐘即達

另外，梨城距離中國城也很近，開車走8號公路，十餘分鐘即可抵達，所以此地區華人的數量與日俱增，

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中國近年大舉在海外投資，尤其對美國房地産特別青睞，其中以近20億美元，買下紐約地標、同時也是美國駐聯合國代表團會館的華爾道夫酒店，最引人矚目。就像20多年前，日本買下美國地標—紐約洛克斐勒中心時一樣，震驚全美。

當年輿論先是期待日本投資，提振經濟，但當日本買下紐約地標及洛杉磯市鬧區一半房地産、好萊塢影視巨頭—哥倫比亞公司後，美國開始害怕，被日本買走憂慮四起，媒體更形容，這是繼1941年日本偷襲珍珠港後，第二度入侵美國。

如今中國在美投資房地産動作，也有美國再度被買下聲音，但仔細觀察，有點言之過早。

根據美國房地産經紀人協會最新統計，中國人在過去一年間，透過各種渠道，投資200多億買房，比之前一年增加70%。但在全部外人投資中，所占還不到三成。這和當年日本在美國炒房高峰期所占六、七成，還有一段距離。

其次，除房地産，中國其它領域投資仍然不多，和長期在美投資國家相比，差距更大。以常用的外國直接投資（FDI）統計看，2013和2014年，仍是日本占第一。日本雖是20年以來，首次重回美國FDI龍頭。但其實多年來，一直仍位列FDI前茅。

美國官方統計數字顯示，FDI來自中國，從2010年以來大幅增加，2013比2011年增加一倍多，但相對其它投資國，還未排上前十名。2013年前十國家，分別是日本、英國、盧森堡、加拿大、瑞士、愛爾蘭、荷蘭、德國、挪威。中國排名14，還在韓國之後。

2014年FDI統計，還是日本第一，瑞士、加拿大居次，中國排名上升，但還不能和上述傳統投資國比。不過許多分析師已注意到，中國在美投資增加的潜力，不容小看。

更值得關注的是，中國在美投資增大，是否會重蹈日本當初一些慘賠的例子，日本三菱地産買下洛克斐勒大樓，幾年後宣布破産，被美國半價買回，賠了10億；索尼買下哥倫比亞影視，松下電器買下環球影視股份，五年後分別虧損33億和19億美元。

英國經濟學人最近分析，中國私人企業目前在美投資，看來較當年日本企業理性。因爲日本教訓足爲中國投資者借鑒。

日本企業慘賠例子，和盲目跟進、財大氣粗、不熟美國法規、經驗不足都有關係，松下買環球和盲目跟進索尼有關，搶進房地産和財大氣粗，認爲美國房地産比日本便宜太多有關。另外，一些購幷企業鬧勞資糾紛，則是忽略美國文化和法律。

中國大舉來美投資才剛起步，成敗要看未來發展，涉及因素複雜。但商業行爲，有賺有賠很正常。索尼當初慘賠，後來企業改造，轉虧爲盈，又是成功企業。如今還有美國人再擔心日本買下美國？

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