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新南威爾士州地方城市房價增速超過悉尼 | 澳洲

悉尼房產熱潮蔓延至新州地方城市，目前不少新州地方城市房價增速甚至超過悉尼。

據Domain報道，2017年第2季度，新州地方城市平均中位房價達到47.5萬澳元歷史最高點，較上季度增長1.3萬澳元，較上年同期增長4萬澳元。

雖然新州地方城市平均中位房價目前還不到悉尼中位房價117萬的壹般，但是好消息到此為止。澳洲統計局數據顯示，新州22個地方城市中半數中位房價已經超過首次置業買家負擔範圍，即首次置業買家平均貸款額45萬澳元。

不少新州地方城市在過去12個月內房價增速達到兩位數，即使是投資者逐漸難以接受悉尼及新州地方城市房產。

據悉，幾乎所有在距離悉尼市中心250公裏範圍內的新州地方城市，在過去12個月裏房價漲幅都超過10%，包括謝爾哈伯（Shellharbour）、肖爾黑文（Shoalhaven）、維格卡利賓（Wingecarribee）以及奧林奇（Orange）。此外，新州僅有3個地方城市在過去12個月裏房價呈現下滑趨勢，即奧爾伯裏（Albury）、阿米代爾德梅裏克（Armidale Dumaresq）以及達博（Dubbo）。

新州地方城市房價上漲不僅受到被擠出悉尼市場的買家驅動，還因地方就業機會好轉拉動。截止今年1月，新州地方城市在過去2年裏新增就業崗位數超過昆州、南澳、西澳以及塔州新增就業崗數總和。

Domain首席經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）預測新州地方城市房價還將持續上漲趨勢。

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（據澳洲新快網）

英國開發商積極購地布里斯托成新熱點 | 英國

各類地產開發商積極購地

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住房協會

英國住房協會增加了開發土地購買量，預計這壹趨勢將會持續。

第壹太平戴維斯（Savills）2017年房地產市場調查顯示，有72%的住房協會首席執行官和董事會高層表示，購入更多開發土地的主要原因是為了控制住房交付量。

他們的目的旨在為市場提供更多可銷售住房和保障性住房。例如，Home Group設立了名為Persona的市場銷售部門來發展銷售業務，計劃到2021/22年度新建1萬套住房。

若住房協會跟隨私營企業的戰略收購土地，那麽這些土地將在今後的開發中扮演重要角色。根據第壹太平戴維斯的2017年房地產市場調查，僅有35%的受訪者已經制定好土地投資戰略。且約有半數受訪者有能力建造不到100個單元的住房。那些沒有自己土地的人中，有13%計劃在2017年收購土地，另有51%計劃在未來5年內獲得土地。

小型建築商

小型建築商（年建房數量約100套）開始購入更多土地並增加產出。以往記錄良好的建築商可獲得政府的經費扶持。

類似Go-Develop等新金融產品出現，可以為開發商合資購地和建房提供100%的資金，主要支持小股本樓盤。

2016年10月，英政府設立了房屋建築基金（Home Building Fund）對小型建築商、社區建築商、定制建築商和重建部門提供支持。

與2016年時相比，第壹太平戴維斯在2017年6月向小型建築商出售的土地數量增加了89%。

中型建築商

中型建築商（年建房數量為100-1000套）也得到了政府的資金扶持，購買了更多的土地並建造更多住房。

與2016年時相比，第壹太平戴維斯在2017年6月向中型建築商出售的土地數量增加了22%。

布裏斯托成為建房出租新熱點

上壹季度，第壹太平戴維斯的報告指出，無論是海外投資者還是建房出租開放商都以格拉斯哥、伯明翰和曼徹斯特為重心，推動地價強勢增長。

據第壹太平戴維斯和英國地產聯合會（British Property Federation）稱，目前英國已完成的建房出租住房為1.6萬套，還有2.1萬套在建。

通過對國家地產登記局（HM Land Registry）數據的分析發現，現在建房出租開發商已將目光轉向布裏斯托。

截至2017年4月，布裏斯托爾的房價年增長14%，同期全英房價年增長為6%。盡管布裏斯托爾不如伯明翰和曼城發達，但該城市的強力經濟發展促進了房價增長。

城市地價不斷上漲

上壹季度英國城市土地價格增長比綠地更為強勁。在全英範圍內，2017年第二季度城市開發土地價格上漲1.0%，年增長4.0%。

同期綠地價格相對穩定。2017年第二季度該類土地價格上漲0.2%，年增長0.7%。

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（據英中時報）

買房出租獲利不及投資養老金 | 英國

由於受到對投資者不利的買房出租稅收政策變化的影響，投資養老金在20年裏的回報比投資買房出租高出壹倍。

線上投資公司IG的壹項研究發現，如考慮到資本利得稅，投資20萬英鎊購買房產出租的20年投資增長率為237%。

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然而，對於所得稅率為40%的納稅人來說，將該房產所需的首付59，700英鎊投資在個人投資養老金產品，潛在回報可能會達到435%。

這壹例子假定投資者貸款房價的75%，自己提供25%的定金和包括印花稅在內的額外購買成本。研究還將平均房價在過去20年中每年增長4.5%、以及年租金收益率為3.5%的因素考慮在內。

雖然總體來看，摩根士丹利全球指數自1994年5月創立以來的年回報率為7.4%，但養老金的回報仍然很可觀。假設養老金基金在除去收費後，在20年中的年增長率為6%，計入成本後這壹投資組合的總回報較低。

研究還考慮到政府即將出臺的稅收優惠減免措施，將房屋抵押貸款利息從房東的邊際所得稅中扣除，到2020年將會以20%的稅收抵免取代。

這會給房東們申報收入的方式帶來變化。此前，房東們依照扣除成本後的利潤納稅。而在這之後，必須根據收入繳納收入稅，這將大量地壓縮房東的利潤。

IG的研究還考慮到了第二套住房需繳納3%印花稅附加費，以及去年取消了10%的自動折舊津貼的影響。

該公司的投資組合經理史密斯（Oliver Smith）表示，房產與養老金的稅收待遇形成了鮮明的對比，養老金的回報優勢明顯。最近對買房出租的稅收變動將對長期回報潛力產生巨大影響。

雖然這些政策要等到2020年才會全面推出，但買房出租行業已經受到了影響。

根據IG的計算，如果買房出租的房貸成本增加1%，可能導致投資者的20年總回報率從237%下降到60%。

買房出租用來為退休生活提供收入是壹個很有吸引力的選擇，尤其是在目前較低的年利率和高額的投資費用下，使得單純從養老金中獲得體面收入的願景可能落空。

但是很多事情可以在很短的時間內發生改變。養老金自由取消了對有固定繳款養老金的個人在退休時購買年金的要求，為以後的生活收入提供了多樣的投資方案。

全國房東協會（NLA）表示，由於最近的財政變化，很多人過度依賴他們的買房出租房產為退休提供資金，因此房東們遇到的困境可能造成“下壹輪養老金危機” 。

NLA的研究發現，英國有超過3/4的房東表示，他們依賴買房出租房產作為自己的養老金來源。

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（據英中時報）

2016年經商環境報告：馬來西亞排名超過中國

10月27日，世界銀行發布了《2016年經商環境報告》（Doing Business 2016），該報告通過對全球189個國家和經濟體進行調查，依照10個指標對各國經商容易度進行排名。這些指標分別為：開辦企業、辦理施工許可、獲得電力、登記財產、獲得信貸、保護中小投資者、納稅、跨境貿易、執行合同和解決破產。較高的經商容易度排名意味著壹個經濟體的監管環境對於開辦和經營壹家本地公司更有利。最新報告結果顯示，新加坡連續十年蟬聯榜首，為全球最有利經商的國家，而馬來西亞仍保持在第18位。

雖不及新加坡，但馬來西亞仍在經商環境方便優於全世界大部分國家，其中包括法國、瑞典、荷蘭、日本、中國等。

能夠躋身前20已經意味著該國的經商環境有了顯著改善。馬來西亞優越的經商環境主要來源於以下幾個方面：第壹，商業登記操作便捷；第二，施工許可易於申請；第三，獲得電力容易度高；第四，投資納稅稅點較低；第五，跨境貿易流程簡單。上述現象表明，馬來西亞各領域改革的實施不僅使地方企業受益，也為外國投資創造了相對有利的商業環境。

對很多人來說，今年的排名並無意外。因為在很多人眼中，馬來西亞仍是東亞新興經濟體中表現最好的國家之壹，換句話說，政府在過去壹年努力加強營銷環境及競爭力的付出最終也取得了良好的成效。

壹個有利的營商環境應減少眾多不必要的繁文縟節，簡化流程以便提高企業效率。2007年，馬來西亞前總理Tun Abdullah Badawi為加快行政業務往來，成立了特別工作組——首相署利商特工隊（Pemudah）。不可否認的是，該部門對改善國家商業環境方面有著顯著的貢獻。

實際上，馬來西亞經商環境的相對透明和便捷主要源於其經濟的快速發展和政治局面的穩定。該國擁有發達的基礎建設和醫療設施，大量當地人士精通包括英語和中文在內的多種語言，為其外商投資提供了很大的便捷。當然，極富吸引力的居住環境也成為馬來西亞吸引外商投資及改善其自身營商環境的誘發因素。

盡管如此，馬來西亞領導層仍表示，“我們需要不斷提高自己，因為在競爭激烈的全球環境中，不僅我們在壹直努力，其他區域國家也在不斷地向前邁進，且往往以比我們更快的速度前進。”

TPP協議成功簽署後，區域市場將向除成員國以外的其他市場擴大開放，這對成果國來說是壹項嚴重的貿易挑戰，其次，TPP協定將向馬來西亞的電子企業開放新的市場，不過該國也需在勞工權利方面盡到更多義務。

TPP強調公平競爭、有效治理和消除貿易壁壘，但對金融自由化設立的門檻較高。在此背景下，馬來西亞政府將不僅需要加快開拓市場，還需在改善投資環境，吸引投資的等方面與區域其他經濟體進行壹對壹競爭。

譯自：2015年10月30日新加坡www.mysinshew.com
編譯：工業和信息化部國際經濟技術合作中心李肖

房價漲扛學貸美國租屋族比率升至50年來最高 | 美國

皮尤研究中心（Pew）根據美國人口普查局資料所發表的報告指出，去年美國家庭租屋比率升至1965年來最高，且租屋並非多數家庭最想要的選項，租屋族最後悔沒買房子。

美國財經網站Business Insider報導，2006年美國房市崩盤以來，屋主當家庭戶長的比率相對平穩，但租屋族當戶長的比重卻從31.2%上升至36.6%，為1965年以來最高。

Pew資深研究員佛萊表示，房價漲、房市崩盤陰影揮之不去，加上就學貸款，這些是許多美國人最後選擇租房子的原因。許多證據並顯示，學貸增加導致年輕人買房的難度提高。

Pew的資料指出，在所有年齡層中，千禧世代（年齡35歲以下）繼續租房子的可能性為所有年齡層最高，年輕租房族當戶長的比率高達65%，較2006年高8個百分點。

佛萊說，年輕人存不到房貸頭期款還有其他原因，譬如房子買了會限制遷移，但年輕族群恰恰是所有年齡層最可能搬家的群體，這個因素可能也促使他們還沒買一戶自己的房子。

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不過，房地產服務業者Trulia最近公布的調查報告顯示，在租屋族後悔的事情中，他們最後悔沒買房子，比重高達41%。Trulia總編輯韋德納表示，房價持續走高，6月美國各類住宅的價格中位數超過20萬美元，較一年前高7%，長期來看，買房仍比租房劃算。

韋德納說，必須了解的是，雖然房貸似乎是筆很大的投資，但也可能會加調薪，特別是千禧世代；買房子後的前幾年大家會比較辛苦，但之後房貸壓力會慢慢減輕。

（據經濟日報）

選購海灘房留心高額公寓費 | 美國

到了夏天，每個周末都有數以千計的汽車橫跨海灣大橋，駛向東部海岸。司機們可能剛剛花費了幾百美元或是幾千美元租下海邊的住房。能擁有一套自己的沙灘房，無論是自用還是投資，聽起來都是十分美好。

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去年，大多數人通過抵押貸款來購買馬裡蘭州大洋城（Ocean City）的住房。由於幾年前的金融危機，現在銀行在發放第二次貸款時變得更加謹慎，經常要求貸款人預付20％至30％的首付款。

資深房產中介認為，選購海灘房，地理位置十分重要。一棟海濱前的沙灘家庭房與海灣一側看不到任何風景的大開間式公寓，所帶來的收益差距會很大。

購買房屋時，還要考慮到許多其它開銷，包括房屋保險、公寓費、房產稅。如果將房屋出租用，業主需要有足夠的存款儲備，以防出現意外事故。

要注意的是，抵押貸款不包含公寓費，所以這將是支出的一大筆開銷，這是共享所有權益處時需要付出的成本。有些公寓會收取每個月上千美元的公寓費，用於保險、維修、建游泳池、維護屋頂和停車場。

馬裡蘭州大洋城90％的獨棟房和公寓都被用於度假或出租。

（互聯網資訊綜合整理）

安大略省Caledon珍貴投資機會，高速發展地區的優質物業 | 加拿大

多倫多西北約60公裏的Caledon小鎮，是個非常安全、環境優美、極具發展潛力的地區。這裏風景優美，環保意識強烈，並且充滿活力。該物業是位於非常理想的開發區中的五個10英畝土地之壹，具有得天獨厚的優勢。它將為您帶來超乎想象的投資回報，機會非常珍貴。

獨特的環境優勢、絕無僅有的高速發展機會

被評為全國最安全地區的Caledon，自然美景非常適合於戶外活動，如騎自行車和徒步旅行。獨特的環境優勢，靠近大城市中心和交通路線的優勢，使其的未來發展前景非常不錯。另外，每年到了賞楓季節，遊客們就會前往那裏壹睹紅葉漫天之美景。

安大略省Caledon珍貴投資機會，高速發展地區的優質物業 | 加拿大 — 該物業是位於非常理想的開發區中的五個10英畝土地之壹，具有得天獨厚的優勢

這其中目前有三個物業在加拿大MLS上市。它為您帶來令人難以置信的額外收益機會——壹旦指定價格在2021年就可能超過每英畝12萬美元，如此豐厚的投資回報是絕無僅有的，機會非常難得，不容錯過。

土地靠近學校、公園、購物、主要道路網絡、各種戶外活動的自然保護區，因此位置非常好，為未來的發展帶來許多便利條件。這裏距多倫多市中心1小時，距加拿大最大的機場多倫多國際機場30分鐘。該物業中的其中兩個擁有大型車庫，配有多個托架門。我們有最近出售的可比較物業的數據，以支持我們驚人的上市價格。

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中港最新戰利品李錦記12.825 億鎊買下倫敦地標“對講機”大樓 | 英國

老牌港資醬油生產商李錦記旗下李錦記健康產品集團，公布以 12.825 億英鎊購入倫敦地標商廈芬喬奇街 20 號全部股權。該商廈因外形特徵而獲得“對講機”（Walkie Talkie）外號。這項收購創下英國最大單一商業辦公樓物業交易紀錄。

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綜合星島日報、中國香港明報報導，李錦記健康通過全資附屬無限極物業投資 (中國香港) 公司，與英國上市的 Land Securities 和 Canary Wharf 周三（7月26日）達成買賣協議。

該商廈於 2014 年落成，共 37 層，提供約 71.3 萬平方英尺空間，包括甲級寫字樓（占 67.1 萬平方英尺）、零售（占 1.7 萬平方英尺）及配套設施（占 2.5 萬平方英尺）。大樓目前已全數租出，主要租戶來自投資行業，租約平均尚餘年期約 13 年。

無限極物業投資公司於中國廣州和上海的核心商務區，及中國香港中環擁有及管理甲級辦公及零售物業。包括在建的廣州無限極廣場，預計於 2020 年竣工，公司持有物業總面積超過 320 萬平方英尺。

李錦記健康主席李惠森表示，此項戰略投資讓集團旗下的無限極物業投資拓展至國際，有合理租金回報，並擴大投資物業規模至主要海外金融中心，持續穩定資產增長，將持有此地標商廈作長期投資。

Land Securities 公司昨（7月27日）日在倫敦股價上升 27 便士，中段報 10.28 英鎊，公司計畫將交易所得部分資金，約 4.75 億英鎊派發予股東。

“對講機”大廈坐落金融區，由拉斐爾．維諾裡建築師事務所設計，外形特徵為上寬下窄，增加租金較高的高層空間樓面。大樓空中花園（The Sky Garden）是倫敦最新及最受歡迎的觀光地標之一。

今年以來已經至少有 5 宗收購英國商廈項目，5 月中時爪哇控股購入倫敦金融城 HBOS 總部大樓。4 月底遠東發展購入曼徹斯特 Northern Gateway 大型地產項目；今年 3 月底華置斥資 1.75 億英鎊，購入倫敦聖詹姆斯廣場 11 至 12 號，以及 Ormond Yard 14 至 17 號商用物業。1 月底英皇國際斥資 2.6 億英鎊購入倫敦牛津街 Ampersand 大廈。

聯合新聞網援引英國“金融時報”（FT）的報導稱，“對講機”大樓成為中國大陸及中國香港資本在倫敦的最新戰利品。

（據鉅亨網）

惜售！多倫多溫哥華樓市只降銷量不降價 | 加拿大

多倫多和溫哥華的房屋銷售量不斷下降，但是經濟學家警告說，掛牌數量少導致價格仍然居高不下，對很多人來講房價依然無法負擔。

道明銀行經濟學刊的報告顯示，六月份多倫多現有房屋的銷量下降了15.1%，是連續第二個月銷量下降。房屋轉手操作比三月高峰期下降了42%。

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溫哥華的6月銷售也同樣疲軟，比2016年2月的峰值下降了29%，比上月環比降幅也達到4%，回暖的跡象轉瞬即逝。

不過，再看房屋價格曲線就會發現沒有大幅波動。除非大量房屋入市，否則也看不出未來房價會大幅下降。

道明銀行經濟學家Diana Petramala認為，多倫多房屋銷量的衰退程度和2008-2009年的衰退差不多，但是價格卻不見明顯降低，原因在於市場供應短缺。掛牌增長速度高於銷售量時，才會把下行壓力轉移到價格上。

Desjardins高級經濟學家Jimmy Jean也認為，現有房屋銷量的下降僅僅迫使價格有輕微下跌，更大的降幅會否發生仍是疑問。

根據加拿大房地產協會的數據，4月到6月銷量下降了14%。而多倫多房價仍比上年平均水平高6.3%。

Jean認為，房產市場曾經炙手可熱，導致房價增長過快;目前雖然勢頭逆轉但是仍然積重難消。房價目前處於下行，今秋趨勢有望平穩。

競價大戰也許不能與以往同日而語，但是從根本上看，需求是無法遏制的，市場有限，人們又不斷向城市遷徒。。。多年來房價高不可攀，遠超收入增長速度。只有在大幅降價和收入水平增長的情形下，房價才可負擔。

蒙特利爾銀行高級經濟學家Douglas Porter認為，多倫多和溫哥華的房價高企，想要短期內買的起是不可能的。低利率和快速的人口流入維持了市場高位。好在現在這壹狀況有所逆轉。人們不用擔心壹不留神房價就漲40%了。

蒙特利爾銀行經濟學家Robert Kavcic 認為，加息和外國買家稅有助於市場回歸常態，利率的升高會減少轉售，外國買家稅有助於平抑投機沖動。

加拿大皇家銀行經濟學家Josh Nye 認為，人們的心理會起作用。無論是否外國買家，政府限制房價增長的措施都會影響他們的行為。這意味著會有人認為房價上漲不可持續，是時候上市套現了。

道明銀行經濟學家Diana Petramala認為，目前還沒有出現大量上市的房屋，政策制定者也沒有什麽辦法促進掛牌增多。近期銀行利息也可能再度大幅提升，相比限購措施，能更有效地控制價格。

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（據加拿大家園）

供不應求！多倫多2季度1居室房租猛漲17% | 加拿大

本周壹，多倫多房產局(TREB)公布了大多倫多地區2017第二季度的房地產數據，包括售房市場和租房市場。不得不說，多倫多的高房價對租房市場也產生了壹定的影響，平均房租較之去年同期攀升到了新高度。下面壹起來看看地產局的數據。

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市場上房源緊張租房需求太強

跟售樓市場行情不太壹樣，今年第二季度多倫多的租房需求仍在增加，但增速變緩，地產局數據顯示，二季度共有8,553份租房合同簽訂，同比減少0.1%，而房源數量為11,890，同比減少3.1%，可以看出房源要比需求量減少得速度快，也就是說租房需求依然很強烈。今年二季度，多倫多出租房源消耗率為72%，較之去年的69%也有所增加。市場需求增大也逐步擡升了出租房的房租價位。

房租均價漲了不少今年尤為突出

根據TREB第二季度數據，多倫多壹居室平均租金圍為$1,910，較之去年同期猛漲17%，單身公寓均價升至$1,588，同比漲了15%。

對非房地產行業人士來說，數據很多時候意義並不大。壹般來說，房租價格的增速不會超過住宅售價漲幅的壹半，基本上房租是緊跟通貨膨脹率的。去年第二季度，壹居室平均租金為$1,642，比前年同期還降了0.42%;而2015年二季度房租均價為$1,649，也是比大前年微漲了0.06%，變化並不大。可以看出，今年的房租漲幅確實比以往高了不少。

近幾年多倫多的房租並沒有很大的起伏，但是今年二季度數據卻顯示出了迅速的租金上漲現象。那麽，是不是房東們心中的房租預期受到了高房價的影響呢?他們是打算買二套房，而把房價壓力轉移給比較弱勢的租房群體嗎?還是說多倫多前幾年的房租確實壓得較低而房東們如今決定放手壹搏呢?租房市場的問題也值得研究和深思。

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（據約克論壇）