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澳洲 | 住房紧张无改善新州或调整负扣税制度

新州规划厅长斯托斯克（左）今天向经济发展委员会发表讲话。

据澳洲广播公司报道，新州规划厅长斯托克斯（Rob Stokes）提出，为了缓解悉尼住房支付能力危机，应当改革负扣税（negative gearing）制度。

斯托斯克的提议与联邦自由党截然相反。总理谭保（Malcolm Turnbull）竞选时排除了改革负扣税制度的可能性，但斯托克斯表示，购买百万豪宅的投资者可以获得税收减免，而置业者却无法进入房地产市场，这完全不合理。

斯托斯克向经济发展委员会（Committee for Economic Development）发表讲话，表示尽管新州政府仍然欢迎投资，规划厅首要任务是确保悉尼家庭能够进入房地产市场。财政部长莫瑞信（Scott Morrison）上个月曾敦促各州释出更多地块扩充供应，但斯托克斯表示，仅仅是供应并不能解决悉尼住房支付能力危机。

斯托克斯在讲话中表示：“新州政府在今年已经做好准备、非常乐意而且也有能力讨论税收问题。然而，我们的领导班子受到联邦政府影响，竟然反对这一共识。作为人口最多的州份的规划部长，同时作为3个孩子的父亲，我主要担心的是，现在越来越多报告显示，如果缺乏父母支持，购房梦现在越来越难实现。税收制度的着力点应该在于我们所需要的住房类型。悉尼不断增长的人口所需要的住房类型，才是我们应当加大投资的住房类型。”

新州房地产委员会（NSW Property Council）主席拜尔斯（Glenn Byres）表示有关辩论已经在联邦大选中有所定案，而联邦财政收入及金融服务部长奥德怀尔（Kelly O’Dwyer）也坚称负扣税制度能够帮助低收入置业者。然而，澳洲智库悉尼委员会（Committee for Sydney）主席威廉斯（Tim Williams）提出反对意见，认为现行税收制度存在问题。他指出，悉尼在过去三四年间住房供应翻了一倍，但房价仍然飙升30%，表明增加供应并未能解决问题。“税收政策鼓励拥有多套房产的人在拍卖中将穷人排挤出去。”

（据澳洲新快网）

美国 | 纽约华人区房市旺资深地产经纪指南

移民纽约的华人，打拼一段时间，有了积蓄，总想有个家，下面带您了解纽约三大华人小区的房市情况，以及如何能顺利买到好房子。

不动产顾问公司负责人张惠纹表示，华人房地产买卖在纽约非常活跃，主要集中在皇后区、布鲁克林和曼哈顿。

曼哈顿房地产成交值最多，占了纽约房地产买卖的50%

不动产顾问公司负责人张惠纹：“今年比去年还继续往上成长，目前虽然减缓一点，但还是在历史的新高点。”

很多建筑商瞄准布鲁克林和皇后区。今年在布鲁克林建房居多，但从成交值来讲，还是曼哈顿居首。

不动产顾问公司负责人张惠纹：“成交值最多的是曼哈顿，占了50%多，布鲁克林站20%，然后皇后区20%。”

布鲁克林八大地道区的房产市场趋于饱和，但仍然很受关注。华人逐渐南迁，近年来班森贺、贝瑞吉和戴克高地的房产市场发展很快。

不动产顾问公司负责人张惠纹：“当地的房地产也在慢慢的增值很多，速度挺快的。也带动了附近商业地产。”

皇后区房地产最火热的地区包括法拉盛（Flushing）、艾姆赫斯特（Elmhurst）、森林小丘（Forest Hills）和秋园（Kew Gardens）。

张惠纹还表示，买房时一个地产经纪还不够，还要有律师、会计师和保险经纪，这样专业团队的服务。

不动产顾问公司负责人张惠纹：“我们对于每一区的现状，还有未来的发展趋势，应该是比一般的买家都了解，帮你做分析。整个过程有什么注意到的，我们都会为买家做一个万全的准备。”

张惠纹在2002年进入纽约房地产，曾在纽约房地产行业杂志曼恩报告中，被称为“可以托付梦想的经纪人”。

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美国 | 专家分析美国达拉斯房市潜在特朗普效应

美国总统大选结果出人意表，购房者可能会对美国未来经济有更大疑虑，从而削弱他们对大宗投资的兴趣。图为达拉斯地区。

今年势头强劲的房地产市场快要进入年底的最后一个月了，然而特朗普出人意料地赢得美国总统大选，会对达拉斯地区投资者和房屋买家造成什么影响呢？看看专家怎么说。

Realtor.com的首席经济学家乔纳森·斯莫克（Jonathan Smoke）说：“谢天谢地，我们十一月份的选举是处于一年之中房屋买卖最淡的季节，所以我估计我们不会看到（大选）对正常季节模式造成什么影响。不过可能有一个短期的风险就是，如果选举结果对金融市场产生较大冲击，且冲击不止持续几天的话，就会对房市正常季节模式产生一些影响。”

“可惜的是，我们在历史上没有一个拥有有用资料的时期可以和目前情况比较，从而难以下一个明确的结论。考虑到其实有大约一半的选民得到他们想要的结果，假如选举结果确实会对房屋买卖有影响的话，那也应该只在蓝色（民主党）州，而不是在红色的（共和党）的中心地带。”

德州农工大学房地产中心的首席经济学家詹姆斯·盖恩斯（James Gaines）表示，由于选举带来的不确定性，他预计在德州短期内选举结果不会对房市带来什么变化。他倒是更担心美联储可能会大幅调升贷款利率的行动，因为他认为十二月份调高利率的机会更大了。

他说：“大选结果带来的是对未来的不确定性，因此人们要么是静观其变，要么是预期有更艰难时期，例如利率上升，这样他们反而会赶紧入市购买。”

Trulia.com的首席经济学家拉尔夫·麦劳伦（Ralph McLaughlin）则认为，房屋市场的特朗普效应在全美不同地区可能会不同。他在一份声明中说：“特朗普的胜选对美国购房者信心的影响是正负参半，对于经济的蓝色州来说，购房者可能会对美国未来经济有更大疑虑，从而削弱他们对大宗投资的兴趣。”

“但另一方面，在那些经济缓慢的红色州，购房者可能会信心倍增，从而加大需求。”

此外，外国资本涌入美国和达拉斯地区，也刺激了更多的房产买卖。

达拉斯商业地产投资商兼开发商Champion Partners公司的主管杰夫·斯沃普（Jeff Swope）说：“我会预期有一个短暂的，非常短暂的停滞，然后业务就会回复正常。好消息是，我们将会有一位商人做总统，这意味着有机会减少一些目前强加在企业身上的不合理的规管条例。”

大部分投资商没有看到房产市场的短期变化。

房地产公司Invesco Real Estate的葛列格·克劳斯（Greg Kraus）表示：“我个人认为，房地产交易活动的短期影响相对较小，然后要根据特朗普的制订的政策来推测长期的影响，但相信在特朗普上任后的头100天内就会见分晓，届时可确定特朗普当总统对房地产业有什么广泛影响。”

他表示他将关注几个方面：移民政策及其如何影响建筑劳工、利率变化和关于物流和工业部门的贸易政策。

商业房地产公司JLL的达拉斯办事处的杰克·克鲁斯（Jack Crews）也透露，他和一些投资者谈论过特朗普当选意味着什么，他们都不能确定。

克鲁斯说：“但同时他们认为房地产总体上是一种良好的资产类别，不像目前世界上的股票市场那么不稳定。硬资产表现良好，如果你看看支援房地产的消费者或企业，会发现他们绝大多数都处于良好状态，资产负债表上的廉价债务很低，业务表现稳健。”

他表示，达拉斯的房地产状态很好，提供良好的收益率，且风险非常低。这可能也是特朗普总统上任第一年希望达到的状态。

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美国 | 夏威夷首府海景公寓奢享度假式生活

马克·吐温说过：夏威夷是大洋中最美的岛屿，是停泊在海洋中最可爱的岛屿舰队。夏威夷吸引旅游者的，并非名胜古迹，而是得天独厚的美丽环境，还有夏威夷人的热情、友善与诚挚。世界上很难找到像夏威夷这样一个令人身心完全放松的热带环境。虽然是海岛，但是由于属于美国领土，这一点也让夏威夷地产成为独特的产品类型。

位于夏威夷首府火奴鲁鲁，尽享绝佳城市资源

檀香山市（The city of Honolulu）又称火奴鲁鲁（Honolulu），是美国夏威夷州首府和港口城市。在夏威夷语中，火奴鲁鲁意指“屏蔽之湾”或“屏蔽之地”。

檀香山市位于夏威夷经济、商业与政治中心，其海岸地区有过去多年来皆为夏威夷最高建筑物的阿啰哈塔（Aloha Tower）。而现在夏威夷最高的建筑物是137米的第一夏威夷中心（First Hawaiian Center），位于主教街和国王街（King and Bishop Streets）上。市议会位于主城区的东侧，则是夏威夷现在和历史上的州政府中心，有夏威夷州政府、伊奥拉尼皇宫(`Iolani Palace)、檀香山市政府、州立图书馆，以及卡美哈梅哈一世（King Kamehameha I）国王的雕像，还有许多的政府机构建筑在此。

这里还享有夏威夷最举吸引力的海滩旅游资源。威基基（Waikiki）是位于阿拉威运河（Ala Wai Canal）和太平洋之间的知名旅游景点。有许多的饭店、商店，以及在卡拉卡乌阿（Kalākaua）和库希欧（Kuhio）大道上作为你丰富的夜生活选择。世界知名的威基基海滩每年吸引超过百万名游客前来。威基基的西侧则是世界最大的开放式购物中心——阿拉莫纳中心（Ala Moana Center）。无论你有多少购物欲望，都能在这里一一满足。

位于檀香山市西南方的火奴鲁鲁国际机场（HNL）是夏威夷主要的空中交通门户。此外，也有许多飞往亚洲的日本、韩国、中国台湾岛，南太平洋的塞班岛，美国本土和夏威夷州内各城市的航班。让你身处海岛，却能与世界无界。

檀香山市虽然是岛屿，但教育事业发达，拥有众多名校，其中夏威夷大学最新US NEWS排名156位，是一所具备国际水平的研究性大学，学术声誉很高，尤其是热带科学、海洋研究、英语教学、旅游管理、基础科学及亚太地区大众健康等研究更是蜚声全球。一流的教育资源，让这座海岛充满了不一样的文化气息，也以更深厚的内涵吸引世界精英人士的到来。

背靠沃德·御海城顶尖社区，一流建筑设计

311套优质住宅位于整个瓦胡岛上最考究、设计最前卫的大厦之一“Anaha”，沃德·御海城一期工程。

沃德·御海城是坐落于火奴鲁鲁中心的一处全新沿海综合社区，占地60英亩，位于市区与威基基海滩之间，是世界上正在兴建的最重要城区重建项目之一。Ward Village将把火奴鲁鲁及周边地区变成一座适合漫步的活力四射社区，提供将美丽海岛与海洋景观尽收眼底的绝佳住宅，打造丰富多样的零售体验，再现一座焕发生机的港口，为全体火奴鲁鲁人创造一处崭新的聚会场所。Ward Village社区立足于可持续发展理念，为美国最大的Leed-ND白金认证社区，也是夏威夷唯一获得这一认证的社区。

建筑是一场感官上的体验，是对实体、空间、光线和结构的探索，更是一篇结构严谨的文章，具有深层次的美感。设计师唯有用独一无二的视觉与空间语言进行创作时，才能达到这一境界，实现对建筑的升华。Anaha的波浪形外墙灵感源自蜿蜒曲折的海岸线。包括朝向Kamakee 街的零售商铺和位于Kamakee街与Auahi街拐角的一座广场。由芝加哥的Solomon Cordwell Buenz设计工作室与Ben Woo Architects建筑师事务所合作设计而成。

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美国 | 10月二手房销量创近10年新高

美国不动产交易商协会（NAR）7月22日报告，美国10月二手房销售量达到近10年来的最高峰，再次佐证了持续遇到阻力的美国房地产市场需求仍然旺盛。

NAR称，经过季节性因素调整後的10月二手房销售年化数字达560万幢，较9月份提高2%，比去年同期增加5.9%。这一数据击败了市场预期的542万幢，标志着二手房销售达到2007年2月以来的最快速度。

10月份美国的二手房销量大涨可能是由於“被压抑需求”释放所致

美国二手房销售增长是全面的，四大地区均有所提高。9月份的二手房销售年化数字从原先公布的547万幢上调为549万幢。

购房需求强劲，有效克服了库存紧张导致的房价上涨状况。今年10月份，美国的二手房库存同比减少了4.3%，为二手房库存连续第17个月下降。今年10月份的二手房售价中值为232,200美元，较2015年10月份提高了6%。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，二手房库存如此紧张，以至於10月份的二手房销量大涨可能是由於所谓的“被压抑需求”释放所致，因为一些购房者在夏季没能找到房源或者竞价失败出局。

首次购房者占到10月所有购房交易的33%，稍低於9月34%的比重，但仍然处在数年来最高水平。

但Yun担心抵押贷款利率迅速上涨可能影响到购房活动。在过去一个月内，由於投资者押注特朗普政府将会推高通胀率，美国的房贷抵押贷款利率已经上涨了半个百分点。

NAR预计2016年的二手房销售量将达到536万幢，预计2017年销量为546万幢。

（据新浪美股）

美国 | 特朗普时代如何投资？美国资产管理话你知

太平洋资产管理（Pimco）企业债组合管理全球主管Mark Kiesel接受外媒访问时表示，随着特朗普明年初正式上任美国总统，相信通胀率及市场的通胀预期均将提升，投资者必须做好合适的资产配置。

Kiesel预期，美国增长及通胀率将会温和复苏，支持联储局加息，故美元将维持强势。有见及此，投资者宜买入美元类别资产；减低债券等固定资产的存续期，并持有更多通货膨胀保值债券（TIPS），因其受惠通胀升温。

Kiesel预期美国增长温和复苏，支持联储局加息。

他预期，美股有望继续上升，因为债券资产重新配置，资金或流入股市，主要由於股票普遍能对冲通胀。

他又指，美国房地产市场继续做好，故看好抵押贷款证券。

另外，他认为，特朗普将为新兴市场带来波动，从而造就了买入时机，当中特别看好巴西市场。

（据东网）

加拿大 | 多伦多房价涨得真是发疯每几天就涨2000$

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加拿大人都知道，今年安省大多伦多地区房价涨得真是发疯，每月的房产报告都是涨了多少%，但不是与去年同期比，就是与其它地方比，或是与上个月比，一直没有一个更生动形象的数字概念，让大家知道安省房价究竟涨得有多疯。

满银副首席经济学家波特(Douglas Porter)别出心裁，对今年安省房价做了一个加、除、乘的算术题，令人印象深刻：

加（+）：安省平均房价在过去一年中涨了$88,000多;

除（/）：若用$88,000除以365天，即每天$241，意味着每八到九天涨$2,000!

乘（X）：指安省省府最近推出新政策，将首次购房者土地转让税的最高退税额翻了一倍，即$2,000X2=$4,000

卑诗和联邦的政策令人迷惑成效不彰

波特表示，卑诗省和联邦先后出台政策，试图遏制过热的房市和过热的房价，但这些政策不仅令人迷惑，而且成效不彰。

首先是卑诗推出新政策，对海外买家征收15%的转让税，政策实施之后确实有些效果，令房屋交易量大幅下降，房价也跟着下跌，但目前看来不知道是好事，还是坏事。而在另外一方面，联邦财长莫奈(Bill Morneau)却鼓励海外买家到加拿大来，称这个国家对买二手房的外国买家表示欢迎。

再是联邦推出的按揭新政，似乎也起不到应有的作用，多伦多及其周边地区的房价仍在上升。而安省最近推出的对首次购房者的退税优惠，无疑是起到反作用，只能是在安省发烫的房市“火上添油”。

央行前行长：房市过热是供应不足所致

前加拿大央行行长道奇(David Dodge，下图)也有类似看法。他近日对温哥华和多伦多楼市过热问题发表评论，称令人担忧的不是需求，而是供应受限。他称事情并不复杂，一条是供应曲线，一条是需求曲线，如果限制了供应，价格上涨就不足为奇。

他认为，在多伦多和温哥华两大最热的市场，房价越来越受到供应有限的驱动，对此联邦政府已经无法发挥作用。联邦的按揭新规打击的是全国各地的市场需求，并且已经威胁到国内其它已经疲弱的市场。

道奇指出，现在最大的问题在于，地方政客不愿意加快房屋开发建设。

若利率急升房价或猛降30%

加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)上周四发布其压力测试结果，称在利率急升的情况下，加拿大房价或猛降30%，导致本国房屋按揭公司损失至少$10亿。

若论对本国经济的影响及给房屋按揭公司带来的损失，其实上述结果不是这项测试中最糟糕的。最糟的结果将随严重且持续的全球经济萧条而出现，在这种情形下，加拿大失业率会升高至13.5%，房价猛降25%，而本国按揭保险业务在5年内将蒙受超过$31亿的损失。

比较而言，第一种情况即利率猛升的可能性更大一些，这种情况将导致加拿大失业率上升到11.3%，不过这种情况比全球经济萧条对按揭保险业务的影响要小一些，其所遭受的经济损失也相应小一些。

第三种情况则是加拿大经历美国式的房市崩溃，这种情况下加拿大房价也会猛跌30%，失业率升至12%。

（据加拿大家园）

澳洲 | 中国游客来啦!中国商人投身澳酒店建设狂潮

面对蜂拥而至的国际游客，澳洲各大城市在住宿问题上措手不及，鉴于此，澳洲将迎来酒店建设的繁荣时期。在接下来的两年里，从包含500个房间的大型奢华酒店到精致的精品酒店，澳洲多个主要城市中，将有9000个酒店房间投入使用。

接下来的两年里，从包含500个房间的大型奢华酒店到精致的精品酒店，澳洲多个主要城市中，将有9000个酒店房间投入使用

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据《每日电讯报》报道，上一次澳洲出现如此的景象是在悉尼奥运会之前，从1998年到2000年，澳洲增加了7500个酒店房间。像黄金海岸英联邦运动会这样的活动，是加速酒店建设的契机，但中国游客的激增却远远超过了这样的活动契机，中国游客到澳洲旅游的年增长率达到了20%。

澳洲旅游局的主管John O’Sullivan表示，业界在2010年的时候就意识到，澳洲还需要增加6000到2万个酒店房间，他说：“包括2011年澳洲旅游局与澳洲贸易委员会（Austrade）之间签订的旅游投资合作伙伴协议，我们正在积极地解决酒店不足的问题。在主要的门户城市中，澳洲实际上正强烈地吸引着国际旅游业的投资，而且大部分的投资者都是来自中国。”

不仅仅是中国游客出现激增，对酒店房间的需求增多，受到澳元走弱和航空运力增加的推动，来自亚洲其他市场和美国的游客也急速地增加。

（据Daily Telegraph）

澳洲 | 悉尼租金占家庭收入6成专家呼唤房屋空置税

近日有专家呼吁政府可仿效温哥华开始对空置房屋征税，以缓解澳洲城市的租金负担能力危机。

据《悉尼晨锋报》报道，周三公布的租金负担能力指数显示，悉尼人的住房租金负担最重，占家庭收入的比例全澳最高。

澳洲住房协会会长Adrian Pisarski表示，提高租金的负担能力，对空置房屋征税是一个值得考虑的策略

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悉尼内城区的住房平均租金占了家庭平均税前收入的60％，若以税后收入计算比例更高。

由SGS经济与规划部（SGS Economics & Planning）、社区部门银行（Community Sector Banking）以及澳洲住房协会（National Shelter）联合发表的报告显示：“大悉尼在租金负担能力方面继续处于危机水平。平均租金接近家庭总收入的28％，达每周480澳元。”

SGS经济与规划部高级助理Ellen Witte表示，在悉尼征收空置物业税可以增加某些地区的供应。“许多市区的公寓处于空置状态是悉尼一直存在的问题，业主多为外国投资者。与此同时，租赁市场上的空置房屋却非常少。征税可以针对一些空置率高的特定区域。”

澳洲住房协会会长Adrian Pisarski表示，提高租金的负担能力，对空置房屋征税是一个值得考虑的策略。“我们有可能成为一个投机性的国家，普通民众的几代人都不能拥有房屋，同时利用他们的租金来支付我们对投资物业的高额债务。” “征税可鼓励空置物业投入租赁市场，或将收得税金用于可负担性住房的建设。”

经济学家Saul Eslake表示，“我认为值得考虑，但有一定困难，要为有真正理由的空置提供足够的豁免。还有，对于度假屋又怎么去征税呢？”

租金负担能力指数显示，在靠近工作集中地和交通设施的内城区，租金压力最为严重。

悉尼CBD租金位居榜首，占悉尼家庭平均收入的68％。而包括Paddington、Coogee、 Manly、 Balmain和Bondi的大部分内城区，租金占了家庭平均收入的60％以上。

繁荣澳洲（Prosper Australia）总裁Catherine Cashmore表示，他们收集的用水量数据显示，墨尔本有8万套空置房屋。她认为，“征收空置房屋税是一个可行的政策，可为更大规模的改革铺路。让澳洲人意识到他们不能再这样做投机性的购买。”

（据SMH）

澳洲 | 悉尼一居室4年涨20万澳元首次购房者难以负担

最近的数据显示，悉尼一居室公寓的房屋中位价在四年内增长了20万澳元，现已达到63万澳元，使得首次购房者难以企及，甚至连入门级房产都支付不起。

悉尼一居室公寓的房屋中位价在四年内增长了20万澳元，现已达到63万澳元

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虽然目前在置办65万澳元以上的新房时，政府对印花税予以优惠，但是63万澳元的房屋中位价意味着更多的首次购房者难以达到优惠的标准。Curtin大学的Steven Rowley表示，悉尼真正需要的既有房产类型的多样化，也要让人们能够负担得起房价，满足人们各种各样的需求。而首次购房者实在难以负担现在高昂的房价，澳洲首次买房团体联合创始人Taj Singh如是说道。

Domain的一个调研小组经分析发现，要想买一间一居室公寓，平均四年的薪水才能支付20%的定金，而前提条件是——每周能够攒将近540澳元，或攒下税前三分之一的收入，而且在这期间内房价不会上涨。但是，如果还要加上印花税的话，可能要五年才能攒下这20%的定金。

Domain调研小组的首席经济学家Andrew Wilson表示，房价这么高，悉尼的首次买房人数下降了根本不奇怪。他说：“大家就连一居室公寓都难以负担。”Singh建议入门级房产应把价位定在40万澳元左右。但是在据CBD25千米远的Hornsby,，Asquith，Baulkham Hills等地区的一居室公寓都能卖到60多万澳元。他还指出，对于那些已经有小孩或者近期打算要孩子的首次购房者，他们会发现，一居室绝非最佳选项。

然而，一居室公寓的市场依旧火爆。以位于Macquarie公园的JQZ房产为例，在11月的第一周，两小时内就卖出了22多套期房。据估计，该处房产会有较多的年轻客户，一居室公寓的均价为65.3万澳元到85万澳元，价格的差异主要在于是否带有书房。而两室的公寓卖到104万澳元。

Steven Rowley建议，人们对于房产的需求改变较快，对于首次购房者来说，与其匆忙买一套一居室公寓，不如先租一间公寓住。他说：“若支付得起相应的价钱，大多数的购房者都会选择购买两居室，因为两居室的房子布置起来灵活性较大。”

Cohen Handler买房代理总经理Simon Cohen说道：“目前的公寓价格还会给那些想要通过翻新装修给房子增值的人带来限制。他表示，目前看来，有些买主会在悉尼西区买房，或前往墨尔本或布里斯本置办房产，这些地区的价格更实惠些。

（据Domain）