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澳洲 | 西太银行再收紧放贷标准本周六公布细则

西太银行（Westpac）近日宣布将再次收紧针对海外买家及投资客的贷款政策，并将于本周六对外正式公布细则。

本月初，西太银行宣布将针对海外投资客的贷款利率提高0.5%，并将借款人的贷款估值比LVR(loan to value ratio)从80%降至70%

据《澳洲金融评论报》报道，近几个月以来，西太银行及其子公司圣乔治银行（St George Bank）和墨尔本银行已经引入了系列措施以限制投资客和海外买家的贷款。

在新政公布之前，银行将针对被认定为不准确或者具有误导性的贷款申请采取延迟审批或者提高申请门槛的措施。据悉，西太银行此次新政或将增加拖延还款罚款、违约贷款利率等的规定。

本月初，西太银行宣布将针对海外投资客的贷款利率提高0.5%，并将借款人的贷款估值比LVR(loan to value ratio)从80%降至70%。在西太银行开始限制贷款给海外人员之前，联邦银行已经不再贷款给使用海外收入申请贷款的澳洲临时居民。

今年4月，西太银行跟随澳新银行的步伐，开始收缩亚洲业务。其中西太银行的新任总裁Brian Hartzer更是放弃前任总裁的亚洲地区战略，不仅在亚洲板块悄无声息地裁员40人，还直接关闭了其在上海自贸区的服务处。

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（据AFR）

英国 | 专家预测恐慌过往英国房价不会降

据《每日邮电》报道，专业人士的一项最新调查显示，房屋中介的信心已经恢复，退欧造成的对房价暴跌的恐慌已成过去式。

这份来自皇家特许测量师协会（RICS）的调查显示，其成员预测，未来五年，年均房价涨幅为3.3%。该数据为脱欧公投以来信心最盛的一次预测。不过，该预测依然低于年初时做出的年增幅4%的预测。

英国 | 专家预测恐慌过往英国房价不会降 — 据《每日邮电》报道，专业人士的一项最新调查显示，房屋中介的信心已经恢复，退欧造成的对房价暴跌的恐慌已成过去式

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自今年四月份起，对于房价的预测首次攀升至积极面，目前预测未来三个月房价将提升的测量师比持相反观点的测量师多出10%。

RICS首席经济学家鲁宾孙（Simon Rubinsohn）表示，很多明显的信号表明，房屋市场已从最初的脱欧惊魂中稳定下来。“8月份，问询信息的买家数量的确有所降低，但只是略微降低。更重要的是，销售预期现在开始重新上扬。”他说。

该报告确认了英格兰银行的数据，该数据显示，脱欧以后，获得批准的银行房贷曾从6月的64,200笔急降至7月的60,900笔，但这方面的形势现在已经稳定。

该报告还显示，测量师们预测接下来的一年，英国各区域的房屋销售量都将有所增长。但房屋供应的持续不足会导致房价不断上涨。

报告说，这种情况已经成为现实。目前报告8月房价增长的测量师比报告房价下跌的多出12%，而上个月只有5%。

连续六个月内，伦敦的中介都报告称房屋价格持续走低，但大多数英国其他地区却显示价格在增长中。其中东安格利亚和西米德兰的房价增幅最大，两地测量师中报告房价上升的比报告下降的分别多30%和22%。

在威尔士，报告房价走高的中介也比报告走低的多13%，而在苏格兰和北爱尔兰，该比例为17%。

Capital Economics的卢汉森（Lu Hansen）谨慎表示，持续有信号表明，公投后期出现的惊恐现象已经开始减弱。

他补充道，尽管房屋买家的数量掉落、信心仍旧不稳、交易疲弱仍将持续几个月，而房价增长会放缓，但最近经济新闻的基调开始变得更加正面，现在看来，住房市场将避免一场大灾难的可能性正越来越大。

9月7日，Halifax公布了月度房屋价格指数。报告显示8月的年度增长率为6.9%，低于6/7月份的8.4%。

报告指出，因为房屋消费的增长高出工资增长太多，高房价对房屋市场产生不利影响。

与此同时，全英房屋抵押贷款协会(Nationwide)一项最近的指数显示，年度房屋价格的增长从6月的5.1%和7月的5.2%涨到了8月的5.6%。

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（据英中时报）

英国 | 税收减免削弱房东明年将增房租

研究显示，有一百多万房东准备在明年大幅度提高他们的房租，以应对税收减免的削弱。

从明年四月起，购房出租（BLT）的投资者将会发现，他们抵押贷款利息的税收减免幅度将会从最高45%，降低到20%。

英国 | 税收减免削弱房东明年将增房租 — 研究显示，有一百多万房东准备在明年大幅度提高他们的房租，以应对税收减免的削弱

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这项政策调整将在未来五年之内分阶段推行，会对那些抵押贷款尚未偿清的买来租投资者的利润产生威胁。

在就此问题进行的首轮调查中，约有三分之二的房东表示，他们准备提高房租。

据房东协会（Residential Landlords Association）表示，有三分之一的房东表示，他们将会把年租金提高300英镑。另外三分之一的房东表示，他们将会把年租金提高600英镑，其中有7%的房东，甚至打算额外征收1,200英镑的房租。

游说团体正在督促财政大臣哈蒙德取消这项削弱税收减免政策，以避免对成千上万的房客造成压力，而很多房客都是刚刚成立的年轻家庭。

在英国约有两百万房东，数据显示，至少有130万房东会提高房租。

RLA的史密斯（David Smith）表示，“我们警告政府，如果他们削弱税收减免，集体哄抬房租的事情就很有可能发生。”

本周早些时候，行政法庭（Administrative Court）拒绝了前首相布莱尔的夫人切丽·布莱尔（Cherie Blair）的一项司法覆核听讯要求，在该案中，布莱尔夫人及律师事务所Ominia StrategyLLP的御用大律师希望能够挑战政府的这项税收新政。

（据英中时报）

澳洲 | 中资建悉尼豪华公寓楼花$2600万天价破纪录

悉尼全新的开发项目Opera Residences位于环形码头（Circular Quay），其中的一个顶层豪华公寓的楼花卖出了2600万澳元的价格，打破了澳洲公寓的售价记录。

（图片来源：Domain）

据Domian网站报道，这套拥有4间卧室的公寓位于20层高的Opera Residences最顶层，一名匿名的买家花费了2600万澳元买下了这套公寓，并在公寓的楼下买下了两套拥有3个卧室的公寓，购入价为3100万澳元，这三套公寓的打包价达到了5700万澳元。

（图片来源：Domain）

这名买家是一名悉尼本地妇女，她表示，另外两套公寓是为自己的孩子购买的。销售中介和世邦魏理仕（CBRE）的主管Tim Rees说：“这次销售打破了所有的记录。”

Rees表示，Opera Residences包含有104套公寓，位于可口可乐公司旧址上，在周六开始了楼花销售，已经接到了超过5000个询价。

Rees说，公寓的价格还未最后确定，不过很有可能单个卧室的公寓保底价在150万澳元，双卧室公寓的保底价格在350万澳元，而三间卧室的公寓保底价为650万澳元。

Opera Residences的开发商为中国企业新华联（Macrolink）和Landream，将于4月开始建造，预计于2019年12月完工。

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（据Domain）

澳洲 | 悉尼十年规划昨日颁布聚焦住房就业人口问题

昨日，大悉尼委员会（Greater Sydney Commission）公布悉尼未来十年的最新规划草案《悉尼2026》，规划探讨了悉尼住房、就业、人口等与市民切身利益相关联的问题。

据《悉尼晨锋报》报道，《悉尼2026》规划显示，未来20年内悉尼人口将增加210万。大悉尼委员会主席Lucy Turnbull表示，政府将着手新增住房供应、新增悉尼就业岗位以积极应对悉尼日益增长的人口压力。

《悉尼2026》规划显示，未来20年内悉尼人口将增加210万

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《悉尼2026》规划指出，在未来10年，悉尼将大力促进住房供应，预计在未来5年在CBD和Parramatta等地区新建18.91万套住房，此外还包括建设5%至10%的廉租房，以帮助年收入低于6.76万澳元的家庭。

规划目标同时还包括促进就业，截止至2026年，悉尼将新增就业岗位81.7万个，以Badgerys Creek机场、CBD和Parramatta居多。

大悉尼委员会主席Lucy Turnbull表示，此次发布的《悉尼2026》规划旨在将悉尼建设为适合居住、工作、娱乐，具备多种住房选择，拥有优质教育、公共空间的国际都会。

（据SMH）

美国 | 豪宅助攻旧金山十月份房价回升

传统上美国房市在秋季是一年中的第二次高峰，今年也不例外。而且令人讶异的是，旧金山房市面临今年以来走软、下滑的态势，这波秋季销售竟然很给力，据Paragon地产公司调查，平均销售价比一年前上涨6%，但是与2015、2016年的春季高峰中位数房价持平，约落在127万美元附近。

旧金山中位数房价每月变化表

旧金山豪宅与公寓的两样情

从九月中旬到万圣节，这六个星期的时间是秋季的旺季；从感恩节到隔年的一月中旬，就会进入先眠期。但是这休眠期仍会有销售活动，而且一般愿意在这时候进行买房的人，价格往往会有较大的商谈余地，竞争也会比较少。

今年十月份，旧金山房市整体上的销售数量仍是有下降，主要体现在接受买家报价的数量不多，上市房的数量也下降，然而上市期却往后拉长。最受影响的是公寓房型，一方面是建商不断在兴建住宅大楼，但需求却持续软化，造成价格难有上涨的主动权。

在图表1中能看到，房屋行物业的上市数量这三年来一直下跌，但是公寓型物业却一直攀升，销售数量却没有跟上步伐，说明需求陷入疲态。

旧金山近三年房屋、公寓上市与销售比较

反观，旧金山市内的房屋型物业仍是很有竞争力，但市面上的库存一直在下降，在部分实惠的社区还很抢手，连高价的豪宅行房产在10月都出现销售价格上涨的情况，走出今年以来豪宅房市的低迷氛围。

豪宅领军拉抬平均房价

在豪宅房市的带动下，旧金山10月份平均房屋销售价来到140万。相较之下，公寓房型仅有115万。在图表2中我们能看到，300万以上的豪宅销售数量突然暴涨，公寓豪宅也有极大升幅，不过尚未超过春季的销售量。要留意这个统计数据并没有把新建的公寓豪宅计入，因为MLS不计入新屋销售。

旧金山近年豪宅房型的销售变化曲线

在另一张图表3中显示，旧金山的高端房产仍旧集中在几个区域，例如太平洋高地（Pacific Heights）、码头区（Marina）、牛谷区（Cow Hollow）、诺布山（Nob Hills）等地。尤其从码头区到太平洋高地，还有Presidio Heights一带，这里是全市最高房价与最多豪宅销售的地区。

旧金山今年豪宅市场分区销售数量图

来看另一组数据：销售价超过开价的百分比。在图表4中公寓房型（绿线）在这个指标显著下降，从2015年的76%直落到今年的54%，说明买家需求和竞争的显著下降；豪华型公寓（黄线）也面临同样窘境；房屋型（蓝线）位在顶端，保持非常高的百分比，只是今年稍有回落；豪宅房屋（红线）的百分比虽然一直都不高，但是今年比去年10月份更为强势。

旧金山房市销售价超过要价的百分比变化图

湾区房市仍稳定

附带一提，湾区其他城市的高端房产在10月份也开出不错的成绩，例如Cupertino最高售价为339.8万、Palo Alto卖出575万、Menlo Park甚至卖出775万、Foster City也卖出多间两、三百万的房子。

过去的14个月里，世界局势能说是一片混屯，看到中国股市暴跌、油价不振、美国金融市场高度波动、欧洲动乱频发、湾区高科技热潮的放缓，以及美国大选的波动⋯⋯等等。这些因素加总，很难准确地告诉投资人这些事件如何影响房地产市场。

然而很幸运地说，但到目前为止，我们还没有看到任何迹象表明旧金山以致整个湾区的房市有即将崩盘的危机。这里的房市库存量仍然不足，人们仍然热衷在此投资，即便会有稍回的回落迹象，但仍然没有足够的冲击来打倒现在的高房价。

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美国 | 房屋净值五年翻番愁煞首次美国购房人

在2008年金融危机后，美国房价于2012年达到低谷，其后快速升值，并在2014年中开始持平。但近一年来美国房市再次走热，有房人资产升值，但却愁坏了第一次准备买房的人。

最新数据显示，今年9月份的房价年上涨率为6.3%，高于8月份的数字。这清楚地表明，经过春夏的冷却后，房价再次上扬。

美国房价五年内翻了一番，对首次购房人无异于雪上加霜。图为维吉尼亚州亚历山大的一处等待出售的房屋。

CoreLogic公司首席经济师诺萨夫特（Frank Nothaft）说：“美国房主的房屋净值在过去五年里翻了一番，达到13万亿（兆）亿美元，主要是因为房价的回升。去年全美每栋房平均增值1.1万美元，但各地差异很大。”

康乃狄克和阿拉斯加是仅有的房价比去年低的州。康乃狄克州是因为大公司搬走，工作机会减少。例如，通用电气公司决定将总部迁到波士顿，对房价影响不小。

其他州，如阿肯色州、新泽西州、北达科他州、俄克拉何马州、怀俄明州、缅因州和马里兰州的房价增长不多。而另一方面，由于高科技公司迁离加州，邻近的华盛顿州和俄勒冈州的房价则呈两位数增长，科罗拉多州和犹他州的房价也紧随其后。

现在房屋纸面上的价值更高了，但房主并不像上次房市高涨时那样提出现金。许多人趁现在接近历史最低点的房贷利率重新贷款以降低每月的按揭，但他们很少有人再贷款时提出现金。

在房主变得更富有的同时，那些想买房的人却更难过，特别是第一次买房者。他们面对的不仅是高房价，还有待售房严重短缺的问题。

根据Campbell/Inside Mortgage Finance公司的数据，初次买房者在所有买房人中的比例一直在下降，从今年5月份的40%降至9月份的34.8%，这是自2014年4月以来的最低。初次买房比例的减少很可能是由于高房价所致，他们对房价的敏感度高于其他买房人。他们的信用贷款限制也更多。

根据John Burns房地产咨询公司的数据，在美国20个最大的都市中，有超过一半都市的住房负担能力低于全美平均水平，包括丹佛，休斯顿，奥斯汀，和纳什维尔，田纳西州。该公司研究人员说：“这意味着当下次经济衰退到来时，这些城市房价大跌的风险很大。”

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美国 | 中国人海外买房热未减转向美国较便宜城市

中国投资者在住宅房地产中投入了前所未有的巨大金额，当前他们把目光投向物业价格较便宜的城市。

彭博社报导，在2016年上半年，投资者购买了估计价值150亿美元的海外房地产，这一数字与2015年全年所支出的数额相符。（美国房屋产权）

中国投资者越来越多地转向价格便宜的美国城市，如奥兰多

美国The Real Deal网站报导，这波购买狂潮来自中国买家。面对人民币贬值，中共政府试图通过每年只能购买5万美元外汇来限制人民币外流。然而，投资者已经找到逃避这一限制的方法，比如，通过离岸贸易公司将钱流到海外。

投资者越来越多地转向价格便宜的城市，如泰国的芭堤雅海滩和美国的奥兰多、西雅图和休斯顿。这种转变是由一些热门城市投资代价高而引起的。例如，中国香港曾经是一个热门目的地，本月对外国地产买主征收30%的税。CBRE集团的伦敦经济学家理查德‧巴克姆（Richard Barkham）表示，类似的措施在美国当选总统唐纳德·特朗普上台执政后可能会在美国城市实施。

根据亚洲协会和罗森咨询集团今年早些时候的一份报告，中国买家在2010年至2015年在美国花费了约930亿美元。与此同时，根据Real Capital Analytics的数据，在大纽约地区，中国公司在过去一年的商业房地产收购中花费了64.4亿美元。

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加拿大 |温哥华府拟放宽楼房高度迁拆重建潮来了

温哥华市政府考虑放宽华端口南部楼房高度。有华端口历史专家忧虑，该措施将掀起华端口拆迁重建的狂潮，传统特色小型店舖将无处容身，华端口的邻舍特色将荡然无存。

加拿大 | 迁拆重建潮来了温哥华府拟放宽楼房高度 — 温哥华市政府考虑放宽华端口南部楼房高度。有华端口历史专家忧虑，该措施将掀起华端口拆迁重建的狂潮

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市府正就「华端口经济振兴及发展政策检讨」（Chinatown Economic Revitalization Update and Improvements to Development Policy）谘询民意。市府表示，原本的政策已经施行了三年，需要作出检讨。该检讨草案就传统楼宇、可负担房屋、吸引新居民、刺激经济等多个方面作出建议。最具争议的部分是修改华端口南部的土地用途，草案提出假若加入社会房屋及长者房屋，可以放宽高度限制。

华端口历史学者阿特金（John Atkin）指出，根据市府的文件，修订物业高度限制，主旨是「提供更大空间促进发展与增长」。但阿特金同时指出，市府对华端口远景的设想是「一个能够诉说其历史的地方。一个符合其居民需要的地方，包括年轻人与长者的需要。一个商业、社交、文化活动的中心。」

身兼加华历史协会主席的阿特金认为，这一个新策略，应该聚焦与维护年代久远的建筑与商店，而不是鼓励将现有楼房拆卸之后重建。

阿特金指出，修正草案认识到片打街的重要性，继续保留HA-1的土地用途规划，也尊重国家历史区（National Historic District）的界限，对该区的特色有所认知。但该草案同时却容许在华端口南边兴建高楼，最高可达200呎，却让他深深不以为然。

阿特金说，更大型建筑对于商店的负面影响不能低估，他列举一系列案例，指出华端口新建的一栋大厦地面店舖被一家大型家俬店所佔据，银行紧贴另一家银行开建，对路过的行人来说，这一组合毫不生动。对面街角，缅街（Main St.）夹奇化街（Keefer St.）的地方出租给一家只在晚上才开业的餐厅，并不符合鼓励传统店铺的目标。

阿特金忧虑，这一策略一旦推行，将衍生出强大的拆迁重建动力，现有华端口特色的鱼档、烧腊舖、果菜店，将被这股重建的洪流所淹没，无处容身。

市府指出，由于华端口以南地区将出现重大发展，故此不得不放宽高度限制。这包括新的圣保禄医院（St. Paul’s hospital）将在该地兴建。格鲁吉亚高架路（Georgia Viaduct）将会拆卸改建楼房，对北边的唐人街也会带来压力。

阿特金认为，华端口的转型，肇因于人口老化，新居民与新商店迁入，华端口原本的规划确实有改变的必要。可是为了鼓励修建长者屋，而放宽高度限制的作法被滥用。假若片打街以南的邻舍被夷平，可能是一个得不偿失的结局。

阿特金建议，政策修改后高度限制在90呎，楼房正面最高75呎较为妥当。但楼宇高度放宽到120呎或200呎，则必须加以反对。阿特金认为要鼓励兴建更多长者房屋，可以采用其他办法。

按照计划，市府职员在完成谘询工作后，将在2017年向市议会呈交报告。

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（据温哥华找房网）

澳洲 | 悉尼住房拍卖晚春市场一反常态清出率高企

本周悉尼住房拍卖清出率保持强劲，达79.5％，与上周的80.4％接近，明显高于去年同期的57.5％，一反晚春市场的常态。

据Domain网站报道，每年这一时期的挂牌量都会激增，本周挂牌量超过760套，与上周相近，但仍低于去年同期的863套。

与去年相比，今年的挂牌量明显减少，但最近几个星期，差距正在缩小。下周末，住房拍卖市场将迎来超级周，将有超过950套房产挂牌出售。

本周悉尼住房拍卖清出率保持强劲，达79.5％，与上周的80.4％接近，明显高于去年同期的57.5％

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本周几个内城区和高价区的清出率再次超过90％。

表现最出色的是内西区，清出率为91％；紧跟其后是北海滩，清出率为90.5％；城区和东区为90.2％，总共售出74套，是全悉尼最多的一区；北区为84.4％；西北区81.5％；上北部79.4％；南区74.3％；Canterbury Bankstown 73.9％；西区为69.7％；西南区63.3％；中心海岸58.8％。本周蓝山区唯一的挂牌房产未拍出。

周末值得关注的交易：

位于 1 Burton Street, Mosman 的4居室房产，由Richardson和Wrench Mosman / Neutral Bay以577万澳元售出;

位于1 Belgrave Street，Bronte的4居室房产，由Phillips Pantzer Donnelley以368.5万澳元售出(下图）;

位于8 Jackaman Street, Bondi 的3居室住宅，由Phillips Pantzer Donnelley以326万澳元售出;

位于34 Raglan Street，Mosman的5居室房产，由McGrath Mosman以360万澳元售出;

位于63 Cotswold Road，Strathfield的6居室住宅，由Strathfield Partners以348万澳元售出。

本周卖出的最贵房产是位于6 Lavoni Street，Mosman的5居室住宅，由McGrath Mosman以590万澳元售出（下图）。最经济的房产是位于14 /35-37Anzac Road，Long Jetty的3居室房产，由McGrath Long Jetty以39.5万澳元售出。

本周的拍卖中间价为 122.15万澳元，略低于上周的122.775万澳元，比去年同期的113.1万澳元高出8％。本周的总成交额为4.486亿澳元。

悉尼的住房市场受到住宅投资者的推动持续强劲。澳洲统计局最新数据显示，9月份新州批准的投资者融资额为61.8亿澳元，比前一个月增加8.9％，同比增加13.7％。但今年前九个月的总额比去年同期低11.4％。

9月份，新州住宅投资者贷款总额占住房购买贷款的57.6％，为全澳最高。新州的投资者贷款还占了全澳的48.7％。

（据Domain）