负扣税 – juwai

新西兰工党欲打击投资新政出炉欲取消投资房“负扣税” | 海外

工党将对那些以租养房的投资者们“开刀”了，他们计划取消这些人用房屋各类开销抵消收入免税的政策，此举将使投资者每年多交1.2亿纽币的额外税款。

工党此前曾宣布一项房产新政，称将逐步取消房产投资者以及房东的税务减免，以打压房地产投机行为，帮助购房者与房产投资者“对抗”。

但这项政策招致了房地产协会的抨击。地产协会首席执行官Ashley Church表示，工党使用“炒房党”来形容投资者是不恰当的。

“投机者的定义是对社会（秩序）的一种破坏，但他们在市场上的时间非常短暂。一个炒房客买房，少则几天，多则几个月就会把房子转手卖掉。这与真正房产投资是截然不同的。”

而工党则认为，目前国家党政府最薄弱的一环就是对房市调控不力，因此也将这个点作为大选前集中攻击的点。

工党党魁Andrew Little日前在惠灵顿的工党大选年年会上发表讲话，抨击国家党政府解决不了房市问题，并给出了自己的计划。

除了此前提到的在10年内建设10万套可负担住宅，并且禁止外国人买任何现房外，工党还希望处理掉一个负扣税“退税漏洞”：房东的投资房租金收入如果没有高于这套房的贷款利息部分，那么在个人报税时，房东可以将这部分亏损冲抵到个人收入当中进行退税。在过去房价不高的年代，这是一种“合理避税”的行为，但在房地产市场十分火热的今天，这就变成了一个“税务漏洞”。

Andrew Little表示，这个“漏洞”每年带来的税务损失高达1.5亿纽币，如果工党执政，他将用这笔钱来补贴家庭取暖。工党认为这一“漏洞”是促使投资者多买房产并且租出去的原因之一，也是导致房源短缺的一大原因。

国际货币基金组织以及新西兰央行行长Graeme Wheeler此前都建议政府就这件事上采取一些举措，但总理Bill English上周曾表态，国家党并没有这个计划。

工党表示将在五年内解决这个问题。“我们要堵住这个漏洞，这个时代（合理避税）过去了。”Andrew Little说，“这事事关那些大炒房客，他们每年都要套现几万纽币的纳税人的钱。”

Little最近曾对媒体表示，在奥克兰，七分之一的房产投资者拥有5套以上的房产。他认为，正是这些人挡住了首套房买家的置业梦。

而上周六，工党财政发言人Grant Robertson及工党副党魁Jacinda Ardern在国会发表演讲。Robertson承诺，如果工党当选，工党政府将基于每一个人公平的机会、在其第一个任期内会将失业率降到4%，并且建立税收审查制度，让税收更加公平。

什么是负扣税？

负扣税是指一种避税的方法。它的工作原理是，当您借钱去投资房产的时候，如果您借钱的成本大于您用这笔钱所得到的投资收益，那么您就在赔钱经营，这样一来您的投资损失就可以从申报的收入中扣减掉，从而抵减应税收入。

在新西兰，采用负扣税进行投资的人有很多。值得一提的是，房产的费用不仅仅包括按揭贷款，还有各种维护费等等。

（据新西兰天维网编译）

澳洲政府或引入中国政府“限购”政策负扣税限制金额或受限制 | 澳洲

澳大利亚联邦政府一直以来都在研究如何才能限制投资房税费减免，因为解决住房可负担性依旧是联邦政府需要面对的棘手问题。

>>>点击查看：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

点击查看澳洲更多精品房源

虽然联邦政府已经确定排除了工党提出的取消负扣税的计划，另外也将改革资本利得税减免的方式低调处理，但近期有消息称：联邦政府接下来可能会通过调查，了解投资者目前拥有的物业数量，并对投资者可以购买的物业数量进行限制。

另外，也有可能进一步引入一个针对负扣税政策的限制金额条件。

目前，政府正在对各种方案实行的可能性进行讨论，以期能有效调控全国各地房地产市场之间日益加大的价格差异，并试图避免出现房价失控上涨出现在新的区域。

据悉，目前澳大利亚有很多投资者利用负扣税减税的同时，拥有大量物业房产。澳洲财政部长助理Michael Sukkar本周一表示：澳大利亚有有房民众中，72%只拥有一个房产，90%拥有不超过两个房产。

换句话说，要想解决房产可负担性问题，澳大利亚政府需要对其进行精细的“外科手术”而不是“一刀切”的方式进行改革。

澳洲财长莫里森（Scott Morrison）此前在墨尔本的澳洲住房与城市研究所（AHURI）发表演讲时表示，政府承诺帮助在租房市场中挣扎中的年轻人解决住房可负担性问题。同时，他也重申了联盟党强烈反对修改负扣税优惠政策的态度。

莫里森称，解决住房可负担性问题需要在可负担住房领域中吸引更多私人投资，以增加房屋供应量。而对房屋供应量的限制需要被解除。

莫里森引用2016澳洲政府理事会（2016 COAG）的报告称，联邦政府每年投入68亿澳元来提高住房的可负担性，各州政府也投资了50亿澳元，但仍有更多的澳洲人面临着租金压力，无家可归的澳洲人也越来越多，政府需要对此进行调整。

他说：“我们（政府）不需要投入更多资金，也不能减少投资，而是要进行更有效的投资。

莫里森认为，对澳洲经济、社会和国家财政来说，拥有自己的居所是一个主要的积极因素。 “如果澳洲人能够负担得起购房消费，拥有稳定的居所，将有助于他们和他们的下一代实现安居乐业的目标，减少对社会福利金的依赖。”

数据显示，过去二十年来，澳洲的住房拥有率已从71%下降至67%，其中昆士兰和维州的下降幅度最大。25岁至34岁的澳洲年轻人所受冲击最大。在2002年至2014年期间，这个群体的住房拥有率下降了近10%，其中只有约30%的人拥有房产。

“（如果不是因为房价可负担性问题）本来应该有16万多年轻人可以拥有自己的房产，” 莫里森说。

澳洲年轻人面临的不仅有房租的压力，还有频繁搬家所带来的不稳定性。有超过85%的私人租户曾经在五年内搬过家，其中有近三分之一的人是被迫搬家，这一比例是其他租户的三倍。

莫里森在讲演中重申，联盟党政府不会赞同修改负扣税，否则市场会因此受损，租金也会上涨，而住房可负担性却不会获得改善。

政府在解决住房可负担问题时面临的最大困难就是各有不同的市场状况。因而联邦政府无法使用一刀切的预算策略，也不可能在一个预算中就解决住房可负担性问题，而是需要和各级政府进行合作。

在过去一年中，悉尼和墨尔本的房价分别上涨了19%和16%，十年来的年平均涨幅约为8%。但在布里斯本和阿德雷德，房价在过去十年的年均涨幅只有3%。珀斯的房价涨幅更少，只有0.3%。

相关资讯：中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

（据澳洲财经见闻）

16万青年买不起房财长发话不改负扣税 | 澳洲

联邦政府今天宣称让民众拥有房屋对经济有极大的正面作用，并承诺会帮助数以千计买不起房的年轻租房者。

财长莫瑞信（Scott Morrison）今天向澳洲住房与城市研究会（Australian Housing and Urban Research Institute）发表讲话，表示将首要关注买不起房的年轻人，其次关注对廉租房的投资等。

>>>点击查看：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

点击查看澳洲更多精品房源

他强调政府不会改革负扣税，以避免房租涨价。“毫无疑问，你实施会令房租上涨的政策，是无法帮助首次购房者的。”

“民众拥有房屋对澳洲经济、社会与国家财政有利……如果澳人能够拥有可负担的房屋，这能为他们和他们的孩子做好成功的准备，减小人们对福利的依赖。”

在过去20年间，有房者占全澳总人口的比例从71%下降到67%，昆州和维州下降幅度最大。

有房率下降幅度最大的人群是25到34岁的青年澳人，从2002年到2014年间下降了近10%，至约30%。莫瑞信表示，这相当于16万年轻人未能买房。

租房者除了要面临房租升高的问题外，不断搬家带来的不稳定也是个问题。“对有孩子的家庭而言这最令他们担忧。”莫瑞信说道。

莫瑞信表示，悉尼和墨尔本房价在去年分别涨了19%和16%，过去10年平均每年涨8%。从2006年以来，悉尼民众存够首付款所需要的时间从6年上升到8年，墨尔本民众所需时间从5年增长到6年。

然而，布里斯班和阿得雷德年均房价增长只有3%，珀斯只有0.3%。

租房市场供应不足是莫瑞信提到的另一个问题。悉尼和墨尔本当前的空租率都低于5年平均值。“所以租房市场中，谁会继续提供房屋出租？悉尼和墨尔本的投资者的房租回报率仅为1.8%和2.1%。廉租房回报率更低，与其他形式的投资回报率无法相比。”

莫瑞信这番讲话表明澳洲的房市面临多重问题，没有什么方法可以一次性解决所有问题。

相关资讯：想要去澳洲买房怎么谈判？

（据澳洲新闻网）

西澳银行取消负扣税福利 | 澳洲

据澳洲广播公司报道，西澳银行（Bankwest）已证实，将不再对向银行申请房贷的住房投资者给予负扣税福利。银行发言人在声明中说道，“根据监管指引”，西澳银行的贷款服务计算器（loan serviceability calculators）已在上周五进行全面升级，取消了负扣税税务福利。

点击查看澳洲更多精品房源

西澳银行的发言人解释道，因物业价格贬值的税务减免将不再作为借款人贷款额度的条件。“西澳银行将按照行业规则，尤其是《住宅抵押贷款规定》（Residential Mortgage Lending）进行谨慎操作。”该发言人补充道。

西澳银行称，受此次政策变动影响的客户范围包括2017年2月10日后的所有新贷款申请人及一些被要求按新计算方式评估的现有客户。

实际上，西澳银行的动作有点姗姗来迟。行业监管机构澳洲审慎监管局（APRA）局长拜尔斯（Wayne Byres）在两年前就曾对在房贷评估中包含负扣税福利表示不满，还曾将这种贷款操作贴上“令人不安”的标签。

但不少抵押经纪人表示，将负扣税福利纳入房贷评估相当常见，西太银行去年曾暂时将福利移除，但很快又恢复了之前做法。

据了解，西澳银行完全由联邦银行（CBA）所有。CBA的房产投资贷款业务增速已临近APRA定下的10%限制，西澳银行此举似乎是CBA为冷却房产投资贷款增长的最新举动。此外，有业内人士预测，西澳银行开了头，或有其他银行仿而效之。

相关阅读：澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

（据澳洲新快网）

澳洲 | 住房紧张无改善新州或调整负扣税制度

新州规划厅长斯托斯克（左）今天向经济发展委员会发表讲话。

点击查看澳洲更多精品房源

据澳洲广播公司报道，新州规划厅长斯托克斯（Rob Stokes）提出，为了缓解悉尼住房支付能力危机，应当改革负扣税（negative gearing）制度。

斯托斯克的提议与联邦自由党截然相反。总理谭保（Malcolm Turnbull）竞选时排除了改革负扣税制度的可能性，但斯托克斯表示，购买百万豪宅的投资者可以获得税收减免，而置业者却无法进入房地产市场，这完全不合理。

斯托斯克向经济发展委员会（Committee for Economic Development）发表讲话，表示尽管新州政府仍然欢迎投资，规划厅首要任务是确保悉尼家庭能够进入房地产市场。财政部长莫瑞信（Scott Morrison）上个月曾敦促各州释出更多地块扩充供应，但斯托克斯表示，仅仅是供应并不能解决悉尼住房支付能力危机。

斯托克斯在讲话中表示：“新州政府在今年已经做好准备、非常乐意而且也有能力讨论税收问题。然而，我们的领导班子受到联邦政府影响，竟然反对这一共识。作为人口最多的州份的规划部长，同时作为3个孩子的父亲，我主要担心的是，现在越来越多报告显示，如果缺乏父母支持，购房梦现在越来越难实现。税收制度的着力点应该在于我们所需要的住房类型。悉尼不断增长的人口所需要的住房类型，才是我们应当加大投资的住房类型。”

新州房地产委员会（NSW Property Council）主席拜尔斯（Glenn Byres）表示有关辩论已经在联邦大选中有所定案，而联邦财政收入及金融服务部长奥德怀尔（Kelly O’Dwyer）也坚称负扣税制度能够帮助低收入置业者。然而，澳洲智库悉尼委员会（Committee for Sydney）主席威廉斯（Tim Williams）提出反对意见，认为现行税收制度存在问题。他指出，悉尼在过去三四年间住房供应翻了一倍，但房价仍然飙升30%，表明增加供应并未能解决问题。“税收政策鼓励拥有多套房产的人在拍卖中将穷人排挤出去。”

（据澳洲新快网）

澳洲 | 房价飞涨澳年轻人无力购房将陷入住房危机

周四，工党的Chris Bowen在McKell Institute发表演讲时发出警告，澳洲已经成为一个“无法给自己后代提供住房”的国家。随着房价飞涨，年轻人被挤出房地产市场，他们将面临可支付性危机。

年轻的购房者的状况目前已经达到危机水平。下一代的澳洲人已经买不起房了

据澳洲新闻集团报道，2012年，澳洲总体有房人数的比例处于60年来最低点。25至34岁年龄段人只有42%拥有房产，而这一数字在1982年曾为62%。Bowen在演讲中表示：“这并不奇怪，因为过去的25年，一套新房的价格是年轻人收入的5倍，而现在涨到了15倍。事实是，年轻人为了跻身房地产市场，需要耗费他们积累一生的财富。难怪Grattan Institute的数据显示，目前的年轻人的住房拥有率下降。这也意味着，他们拥有的财富少于8年前的同年龄段年轻人。”

Bowen表示，高房价的负面影响并不仅于此，它将减少年轻人的财富积聚，影响他们的创业和创新能力。他说：“不容忽视的一个问题是，许多企业家在企业初创阶段会通过房产抵押进行贷款。如果年轻人连房子都买不起了，意味着他们未来创业的机会也会受影响。”

Bowen表示，年轻的购房者的状况目前已经达到危机水平。下一代的澳洲人已经买不起房了。如果政府只是耸耸肩，认为这是市场运作本身的问题，而与政府决策无关的话，是绝对不行的。经济领域中，最需要政府政策调控的就是房地产。可惜的是，目前的政策并不利于中产阶级收入者购买房产。

Bowen还重申了工党对负扣税的抨击，他表示，负扣税制度会“持续为地产投机商提供大量税收优惠，但是对于首次购房者来说没有丝毫帮助”。Bowen表示，工党主张在新地产上限制负扣税，使首次购房者得到更多的投资机会，从而刺激住房的供应量。另外，工党还主张改革资本所得税，未来的10年在预算中增加370亿澳元。

（据今日悉尼）

澳洲 | SQM报告：若薛顿当选澳洲房价或将大跌15%

最新报告称，若工党当选对负扣税政策进行调整，澳洲房价或将大跌15%。而下滑趋势将在未来4年内自动修复，因房地产市场会慢慢适应新政策。

工党候选人薛顿

点击查看澳洲更多精品房源

据《每日邮报》报道，这份报告由SQM研究公司发布，距离澳洲联邦大选还有10天时间。这也会使得针对负扣税政策的讨论更加激烈。若当选，工党计划在2017年7月以后，限制新建房屋的负扣税政策适用范围以及削减半数物业资本收益税费优惠，以提高住房价格可负担性。

联盟党则表示不会对负扣税政策进行调整，提出限制规定是对澳洲父母辈投资者的惩罚。

SQM研究公司主管及地产分析师Louis Christopher表示，工党的政策将会影响房地产市场，进而可能导致澳洲储备银行削减利率以阻止市场下滑。

SQM研究公司称工党的计划可能导致房地产市场交易量下滑17%至20%，导致州印花税收入大减31亿至38亿澳元。

物业租赁市场租金可能会保持稳定，但最糟糕的情况是租金可能会上涨6%。

澳洲大选相关资讯回顾：

澳洲 | 澳大选临近联盟党放大招：给移民父母发5年”绿卡”!

澳洲 | 澳大选无论谁当选退休金税收制度都会更严格

澳洲 | 新州各选区失业率对比谭保选区全澳最低

（据澳洲新快网）