受新冠肺炎疫情的衝擊，2020年全球絕大多數的資產都發生了劇烈震蕩，但德國住宅房地產卻不在此列，依舊保持強勢——自歐債危機以來的上漲趨勢並沒有發生實質性轉變，甚至今年的交易量還有望超過去年，再次創下歷史新高。
9月底德國聯邦統計局公布的數據顯示，今年第二季度德國住宅房產均價同比上漲了6.6%，環比上漲了2%，盡管同期德國國內生產總值（GDP）環比下跌了9.7%，但此次，突如其來的經濟衰退似乎並未影響投資者對德國房地產市場的信心。
9月中旬，德國漢堡城市、區域住宅研究所（GEWOS）的一份研究報告也佐證了上述猜想，據該機構預測，即使考慮到疫情，今年德國房地產市場的銷售額仍將實現小幅增長，並有望達到創紀錄的2900億歐元（同比增長0.5%），其中住宅房產的銷售額將同比增長5.2%，達2155億歐元。
在接受第一財經記者采訪時，德國如賓納房地產公司（BHHS Rubina Real Estate）董事總經理表示，德國內需保持旺盛，利率也處於歷史低位，這些都在激勵更多的人買房。
GEWOS的房地產專家溫施（Sebastian Wunsch）也認為，支撐德國住宅價格繼續上漲的原因主要是：人口對住房的高需求、建設用地和新開發項目的不足、處於歷史低位的抵押貸款利率以及不確定時期缺乏更好的投資選擇。
利好：三大因素支撐德國房價
德國聯邦統計局的數據顯示，在第一波疫情最為嚴重的4~6月份，德國七大主要城市（即柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特和杜塞爾多夫）的別墅（含獨棟與聯排）價格同比上漲了6.5%，公寓價格則同比上漲了6.1%。
據德國咨詢機構Empirica的數據顯示，上述七大城市公寓每平方米的售價已接近3000歐元（約合23900元人民幣），與2012年一季度相比，上漲了100%以上。
聯邦統計局表示，房價整體仍維持上漲趨勢，不過增速較之前兩年有所放緩：2019年上半年公寓價格同比增幅為7.9%，而2018年上半年的增幅則高達11%。
統計局還指出，事實上今年上半年德國中小城市的房價增速比大城市更快，在人口超過10萬以上的主要城市，二季度的別墅和公寓價格平均上漲了7.3%、8.2%；鄉村地區的房價增速也沒有落後——在人口較為密集的鄉村地區，別墅和公寓的價格分別上漲了8.9%、5.9%；即使是在人口稀少的偏遠農村，別墅和公寓的價格也分別上漲了4.8%與6.6%。
供不應求是導致價格上漲的主要因素，而這又與大量外來移民進入德國密切關系。
據經合組織（OECD）的報告，近年以來，德國一直是僅次於美國的全球第二大移民國家；聯合國經濟和社會事務辦公室的最新數據也顯示，德國目前接納的移民總數已超過1300萬，僅次於美國（約5100萬）。
出於工作需求、文化背景等諸多原因，外來移民大多都熱衷於群居住在德國大城市（或周邊地區），這使得上述地區房源變得更加緊缺。
比如，據亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者透露，中國背景的移民或投資者，他們最關注的城市主要是（首都）柏林、（擁有大量移民的）杜塞爾多夫和（房價最高的）慕尼黑的住宅。
極低的抵押貸款利率也是刺激買家入場的重要因素之一。侯先生是某家東南亞銀行在法蘭克福分行的中層員工，手中持有多套出租用的學生公寓。他對第一財經記者表示，早在2012年他就貸款購入了一套法蘭克福郊區兩室一廳的二手公寓。“當時買入的總價不到15萬歐元，但銀行給的按揭貸款利率比現在高多了，超過4%；現在類似的公寓價格已攀升至近30萬歐元，不過貸款利率就低多了，平均只要1%左右。”侯先生如是說。
此外，施工量不夠，新房項目太少也助推了房價上行。據德國經濟研究所（DIW）估計，在德國七大城市中，目前正在興建（包括已審批的房產項目）僅能滿足市場需求的約70%，而疫情造成的施工速度延緩，可能會進一步加劇市場的供不應求。
風險：房產泡沫已是全球最高？
早起三年前，Empirica就曾預言，德國各大城市的房價泡沫將會破裂，並發生大崩盤。令絕大多數人慶幸的是，預言中的暴跌並沒有發生。
不過機構對德國樓市發出的警告聲不絕於耳，在9月底瑞士銀行（UBS）最新公布的“全球（城市）房地產泡沫指數2020”中，慕尼黑蟬聯了第一，而法蘭克福也首次排到了第二，不但超過了巴黎、倫敦，也將多倫多、中國香港、巴黎、阿姆斯特丹和蘇黎世等熱門城市甩在了身後。
瑞銀為慕尼黑和法蘭克福給出的泡沫指數分別是2.35和2.26，該指數只要超過1.5就被認為存在明顯的房產泡沫。瑞銀房地產經濟學家霍爾茨海（Matthias Holzhey）表示，十年來，隨著經濟繁榮和房價翻番，法蘭克福成為了自己成功的“受害者”。
不過，如果單從房價看，慕尼黑與法蘭克福核心區域的公寓售價約在8000~10000歐元之間，這與倫敦市中心每平方米輕松上萬（英鎊）的公寓相比，仍存在不少差距（1英鎊約等於1.1歐元）。
海因裡希也對第一財經記者表示，無法想像有一天慕尼黑或法蘭克福的房價會趕超倫敦，倫敦吸引力和國際地位不是任何一個德國城市可以媲美的。同時，這也不是德國政府努力的目標，“我們是一個聯邦制國家，追求的是各個區域的平衡發展”。
瑞銀還認為，新冠肺炎疫情危機有可能會成為檢驗一個城市住宅價格是否合理的“試金石”。
Gewos研究所的董事總經理旺茲克（Carolin Wandzik），也持類似觀點，她表示，疫情擴大了居家辦公的潮流，這可能會促進市場對大都市以外住宅空間的需求，從而影響大城市內部的房價。
“人們開始追求更大的居住空間，並希望住在綠地裡。”旺茲克說，“這種居住偏好的變化可能會讓位於大都市周邊、人口在3~4萬之間、基礎設施良好的中小城市成為贏家”。
不過，海因裡希（Carsten Heinrich）則認為，德國每個地區情況不同，比如疫情給柏林房地產市場造成的影響就十分有限。他稱，目前仍有很多人想搬到柏林居住，因為這裡有更好的工作機會、離醫院和超市也更近。柏林（及其周邊地區）的吸引力在持續增加，租金和房價也在快速上漲，
另外值得注意的是，9月以來，歐洲第二波新冠肺炎疫情來勢洶洶，至今仍未有回落趨勢，將會帶來多大的影響暫時還難以預測。
Gewos稱，疫情對房地產市場的影響可能存在延遲效應，如果德國因疫情危機而出現對勞動力需求的長期降低，將對工資發展產生負面影響，從而也會影響到中期的住房需求。
專家：中國背景購房者以投資、剛需為主
奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，擁有中國背景的買家對德國房產的需求通常都以長線投資和剛需為主。由於疫情和國際政局變化等原因，越來越多的中國家長逐漸對德國的大學教育感興趣，因此不排除將來因子女教育的需求而去德國買房的人數持續增加。
深圳一家外貿公司的老板蔡先生就是上述人群中的一員，他7年前曾去美國進行投資，希望因此獲得綠卡並為孩子鋪平長大後的求學之路，但兩年前遙遙無期的綠卡審批讓他最終選擇了放棄，把目標轉向了德國。據蔡先生透露，他在去年獲得了德國（投資）法人簽證，且在法蘭克福買下了一套50平米的公寓以供孩子將來求學之用。
海因裡希則對第一財經記者表示，因為疫情導致的旅行困難，今年的外來投資者少了很多，樓市的強勢主要還是得益於德國國內的市場需求。迄今為止，他們公司接待的有中國的背景買家，其購房目的主要是為了投資，當然也有不少是買來給孩子住的，而自住的主要是長期居住或外派到德國的華僑華人。
對於德國房地產市場的前景，侯先生表示，雖然疫情導致他手裡的部分公寓被迫空置，但這並沒有影響到他對未來的信心。他認為，疫情終究會過去，留學生們也會回來，德國大城市的房地產作為穩定、長期的保值資產，並不會因此發生根本性的改變。
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來源：一財網
責編：Zoe Chan
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