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美国6成都会区房价太高 中产都买不起

美国大都市房价居高不下，一般老百姓只有干瞪眼的份。

根据个人理财网Interest.com调查，全美25大城市里，只有10座城市的中产阶级能买得起当地房子。40%比率看起来很低，但较去年8座城市相比，已经稍有进展。2012年情况较好，有14座城市的中等收入户，足以负担当地房价。

全美25大城中，旧金山房价最让中产阶级吃不消

大城市房价太高，使得当地能容纳多个家庭的多单位住宅（multi-family building）越盖越多，民众也被迫迁至二级都市或郊区。洛杉矶加大齐曼房地产中心主任盖博尔（Stuart Gabriel）说：“这造成相当大的影响，不只是一般人能否负担的问题，也衝击到都会区的经济成长与活力。”

有些人索性在家工作，但对于工作地点在大都市的人们来说，高住房成本的杀伤力极大。盖博尔说：“老师、消防员与警察，这些人是都会区内重要的从业人员，因为买不起市区房子，只好长途通勤。这在洛杉矶尤其明显。”

调查显示，沙加缅度（Sacramento）在过去12个月房价实惠度降幅最多，从12名落至18名，但仍好于洛杉矶、圣地牙哥与旧金山。加州三大主要城市的中阶房价，比当地居民的中等收入高出46%。纽约在25个城市中，房价第二高。

房价相对亲民的是明尼阿波利斯（Minneapolis）、亚特兰大（Atlanta）、圣路易（St. Louis）与底特律（Detroit）。

Interest.com编辑桑德（Mike Sante）表示，这些地区的房贷利率较低，多少让民众更能负担，不过当地人收入仍没有起色，尤其是明尼阿波利斯，许多居民还欠学生贷款，更别说拿出钱缴房屋头期款。

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中国央行宣布降息 美股和美国房市走强

中国人民银行2月28日突然宣布降息，自3月1日一起下调金融机构贷款和存款基准利率，一年期贷款基准利率下调0.25%个百分点。美国金融专家表示，此举将再度刺激中国国内资金到国外寻求出路，美国则是最好的登陆点，也将预示南加房地产和美国股市将再度走强。人民币贬值也不会影响中国游客赴美消费的热情。

中国人民银行2月28日突然宣布降息，美国金融专家表示，此举将再度刺激中国国内资金到国外寻求出路，美国则是最好的登陆点，也将预示南加房地产和美国股市将再度走强

金融专家林日昇表示，其实28日的降息并不突然，是这两年来中国金融政策的延续，很多金融机构都对此有预期，只是28日宣布而已。自去年开始，中国央行已经开始让人民币贬值，打破近七年来人民币只升不降的神话，也减少中国央行的压力。

过去几年，几乎所有金融机构均认为人民币会持续升值，给中国央行带来巨大压力。美国有的银行还开展人民币增值储蓄业务，人民币贬值后，这些业务均出现亏损。人民币相对贬值，不但浇灭了国际金融炒家的炒作，也是对中国国内经济的回应。因为自习近平上任后开始反腐，导致中国国内消费不振，人民币贬值，银行银根放鬆后，不但可以增加出口，给中国低迷的消费找出路，也可以刺激国内消费，尤其是房地产消费，保证房地产市场不会崩溃。

林日昇说，人民币相对贬值后，中国国内的资本将寻求国外出路，美国是最好的选择。他说，美元现在持续走强，利息丰厚，世界各国的资金均涌向美国，对美元及美国经济的预期都很好，所以近几年来，大量的中国资本到美国投资，买楼买地，私人则办投资移民，他预计情形还将至少持续两至三年。尤其是南加，是很多中资的目的地，所以他预计，南加近两三年内房市还将继续升温。而由于中国反腐等因素影响，很多隐形富豪的资金也需要迅速转移出中国，所以也会有大量资金流入美国，更促成南加房市升温，尤其是高级住宅和商业地产的走强。此外，美国国内的经济形势越来越好，以及近期超低的房贷利率，也让美国国内的人对住房的需求增加，也促进房地产升值。

洛杉矶加大安德森经济预测中心经济学家俞伟雄表示，中国去年就开始人民币贬值进程，但因为人民币并不是靠市场变化，是政策调控，所以他认为人民币未来贬值的幅度并不大。他说，现在美元是全世界最强硬的货币，不但相对于人民币在升值，相对于欧元等其他货币也在升值，这对于美国出口将造成影响，加州的农产品和工业品出口将会疲软，但他认为，人民币贬值幅度不大，这并不会影响中国游客赴美旅游购物的热情，南加的华人商圈并不为此而担心。

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加拿大多伦多公寓市场现1月小阳春

经过2013和2014年的缓冲，多伦多的公寓市场逐步走上正轨，蒙特利尔银行经济专家Sal Guatieri发表报告，称今年1月份发展商投入多伦多公寓市场的单位多达1万400个，等于过去10年的月平均量的8倍。

加拿大多伦多公寓市场现1月小阳春

绝大多数公寓单位已经售出，但是没售出的单位比例还是达到21年来最高。

多伦多公寓市场的回暖颇具戏剧性，尤其是联邦监管机构的关注以及国际金融机构，如德意志银行，对加国国民债务水平一再升高的担忧之下。

新一波公寓的完工可能标志着多伦多公寓市场彻底摆脱过去2年的困境，去年底多伦多公寓市场的销售触及4年半的最低点，新单位的落成也为过去18个月来最低。

多伦多公寓单位的年平均落成量为2万5千左右，但是从2012年开始，发展商开始疯狂建造新的公寓大楼，当年开发的公寓单位就达到3万7千个。

今年1月多伦多公寓市场的兴旺也反映了金融借贷公司开始返回公寓市场，他们不再担心公寓项目烂尾，或者买家无法支付按揭。

联邦政府一直尝试收紧按揭政策，前任财长费拉逊和前任央行行长卡尼都是如此，不过现在各大银行试图填补过去2年的按揭漏洞，找回损失的生意。上周举行的全国商业地产会议上，金融公司代表明确表达了加大按揭的力度。

丰业银行地产部副总裁Chris Milne表示，过去几年按揭只能借出70%的房款，现在可以借出75%了。

开发商动工之前预售的单位数目也没有以前要求的那么多了，预售单位达到65%就可以达到贷款的要求。

目前公寓市场的繁荣并不算投机，由于价格上升相对缓慢，相当部分的投资者会把公寓单位用于出租，保持比较好的回报率。

皇家银行首席行政官Robert Hogue表示，今年1月份公寓市场的小阳春只是短期的，多伦多公寓市场真正的考验要再今年下半年。

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澳洲房价涨势“压不住” 2015新年首月涨1%

最新数据显示，澳洲房产在经过去年底和新年伊始稍微“安静”了一段时间后，1月涨幅又出现了攀升。新年首月，澳洲房价已上涨1%，与2014年同期1.1%的涨幅相当。金融公司分析，近期降息的风声与较低的澳元汇率为两大推动因素，特别是低利率对外国买家进入澳洲房产市场起了强力作用。

澳洲最大的房地产分析公司CoreLogic数据显示了如上结果。2014年下半年后几个月，澳洲房产市场略显清淡，从去年9月至12月中旬，该指数只上涨了1.4%，而2013年同期涨幅达3.9%。但是从新年到上周日，澳洲各主要省会城市的房产已又攀升了1%。

公司分析，近期持续的降息预测是房产再涨的因素之一，没有任何其它因素像降息这样对买家有吸引力。2月3日澳洲储备银行（RBA）董事会议的决定了降息，利率从2.5%降至2.25%。另外目前较低的澳元汇率，也是刺激澳洲房产的另一个因素。

国民银行（NAB）近日公布的房产季度调查显示，15%的新房和9%的二手房被外国买家买去了。

墨尔本房价在2015年1月升0.7%，在澳洲排第二

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特别值得一提的是，外国买家可是不受澳洲储备银行收紧放贷政策影响的一族。这些政策丝毫不会打击外国买家在澳洲购房的积极性。较低的汇率正增强了外国买家在澳洲的购房能力。

截至1月25日，澳洲各大城市房价涨幅分别为：悉尼0.9%、墨尔本0.7%、布里斯班0.3%、阿德雷德0.5%、珀斯0.9%。

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过半中国买家不睬豪宅 青睐澳洲潜力房

在澳洲政府对海外购房者推出一个购房新税，并将对违反外国投资法规的海外买家加以惩罚之际，一个新的调查数据消除了人们对亚洲买家的迷思。这项调查发现，中国人并不都是热衷于购买澳洲豪宅的买主，与100万澳元的房产相比，在澳洲过半数的中国买家更倾向于有投资潜力的50万澳元的房产。

Investorist网站在这项网上调查中，采访了105家中国买家的澳洲房地产中介，发现中国的投资者们并不都是千万富翁和财源滚滚之辈，但与其购买100万澳元的房屋，这些精明的投资者更青睐于具有高收益的接近50万澳元的房产。

该调查显示，有54%的中国投资者正在寻找低于50万美元（64万澳元）的一所海外房产，34%的中国投资者寻求50万至70万美元的房产。仅有1%的中国买家在买房上的花费超过100万美元。

在澳洲过半数的中国买家更倾向于有投资潜力的50万澳元的房产

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调查中，有近三分之二的人说价格是中国买家考虑最多的事情，四分之一的人说地区是他们的首选，只有十分之一的人说，个人财产对他们来说是最重要的。一名中介说，我的客户是经验丰富的投资者，所以我只会在一个合理的价格范围内向他们推荐一个房产，和提供物有所值的住宅。

调查发现，目前吸引人们在海外买房的最大原因是由于更好的投资基础。与中国相比之下，在澳洲购房具有更高的房市收益率和更稳定的经济环境；海外买家在澳洲购房可获得80%的贷款，并有机会获得一所完全属于自己的房产（在中国房产属于租赁性质）。

海外房产直销机构的一位人士说，中国大陆的房地产市场正在走下坡路，而人民币购买力在上升；所以肯定会有越来越多的人想要将他们的财富转移到不同的市场。

促使中国买家在海外购房的另外两个主要原因是，一是出于教育目的，诸如购房为孩子在海外留学用，此外就是为移民海外做准备。

根据调查，有近四分之三的中国买家想买一所自住房，约有十分之一的投资者对酒店公寓或商业地产感兴趣，有1/20的人青睐于购买学生宿舍或渡假村。

有趣的是，最受欢迎的投资类型是，几乎中国买家都想买一套公寓或一所独立式的房子——带有一个小工作室，或只有一间卧室的公寓，其次是连地带房（House & Land Package），和联排住宅（Townhouse）。

该调查说，对中国投资者们最重要的事情是，他们能够获得物有所值的房产，事实上，在中国的房产中介商们正在为他们的客户努力寻找符合其最佳利益的房产。

澳洲公寓是最受中国买家欢迎的投资类型

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中国香港房委会：拟调高中国香港公屋入息及资产限额

中国香港特区房委会近日表示，建议调整中国香港公屋（即廉租房）入息及资产限额，按住户开支总额变动，平均加5.8%及约7%。

中国香港房委會：擬調高中国香港公屋入息及資產限額

据了解，中国香港的1人家庭入息限额由9670港币调高至10100港币，加幅4.4%；2人家庭加幅为7.8%，新入息限额是16140港币；4人家庭新入息限额则为25250港币，加幅为5.6%。

中国香港特区房委会的文件表示，如果建议获采纳，估计符合公屋申请资格的用户数量会增加约13.75万户。至于住户资产限额，房委会亦建议进行调整，1人家庭建议由22.1万港币增至23.6万港币；4人家庭则加至48.7万港币。

 

2015新加坡组屋房产税调低

从2015年起，住在新加坡三房式至五房式及公寓式组屋的屋主将缴交较低新加坡房产税。

新加坡国内税务局（IRAS）前不久发文告说，由于市场租金下跌，当局将下调政府组屋的年值（annual value）约3％，比起两年前，组屋住户明年须缴交的新加坡房产交易税将减少42元至54元。一房和二房式组屋的屋主明年继续无须缴交房地产税。

2015新加坡组屋房产税调低

税务局定期评估住屋的年值，主要是根据住屋的潜在全年租金来计算。这已是组屋住户连续第二年缴交较低的房地产税。

累进房地产税率从今年起生效，在这项调整下，自住房屋免税年值限额从6000元上调至8000元，之后的最低税率区间为4％，然后逐渐增加至最高的15％。

 

 

新加坡房产税，有钱人多征普通人少征

新加坡房产税税制结构简明合理，其政策非常注重促进社会公平和优化资源配置，有钱人多征，普通人少征，并且依据不同时期内国家的经济政策进行调整。

新加坡房产税，有钱人多征普通人少征

注重促进社会公平

在新加坡政府的财政收入中，税收收入占80%以上，但新加坡仍是税率较低的发达国家之一，其新加坡房产交易税在新加坡政府税收体系中占的比重非常小。

新加坡国内税法有《所得税法》、《经济与发展鼓励法》、《遗产税法》、《财产税法》、《印花税法》等，其中规定有房地产税的为后三部法律。

新加坡的房产税税制结构简明合理，其政策非常注重促进社会公平和优化资源配置，有钱人多征，普通人少征，并且依据不同时期内国家的经济政策进行调整。2011年税制改革之后，凡是年产值低于6000新币(1元新币约合5.1元人民币)的，免收房产税，体现了房产税制度更加倾向于弱势群体的政策意图。

属于一般财产税

新加坡的房产税主要归于财产税中，其财产税属于一般财产税。新加坡是个城市国家，没有设置地方性行政机构，因此由中央政府下属的税务署全权负责国内税务的征管，其内部机构设置比较精简，并严格区分纳税评估机构与稽查机构。税务署设有税收电脑中心，负责所有税收的征收以及资料的存储和查询，是一个非常完整、高效的系统。

房产税的征税对象主要是土地、房屋、公寓、建筑物等不动产。虽然新加坡住宅有政府组屋、公寓和私人洋房三大类，但所有住宅都必须缴纳房地产税，征税范围很宽泛。

依据房屋的年产值

新加坡的房产税每年征收一次，其计税依据是房屋的年产值，而房屋的年产值是由新加坡国内税务署按照房屋每年可赚取租金的净收入，即年租金减去物业管理、家具以及维修的费用得出的综合价值。房屋年租金也由国内税务署来作综合评估，参考年景好坏、房屋新旧程度、地段、是否有健身设施等因素。但应当注意的是，这里租金的估算仅仅是针对一个房间，而不是整套房屋的租金，因此其税基相当低。

而在税率上，新加坡采用的是比例税率，依据两种不同的用途，采用两种计算方式。自用房采用4%的低税率，其他用途的房屋则按照10%来征收，其中，自用居民、政府组屋居民、小户型居民还可以进一步享受一系列的优惠或折扣，因此，普通居民缴纳的税款是很少的。

征收遗产税

新加坡对死者在新加坡的动产与不动产要征收遗产税。遗产税的计算没有区分动产与不动产，税基以总的遗产价值为准，不超过1200万新币的，税率为5%，超过1200万的部分，税率为10%。但死者拥有的住宅的财产价值不超过300万新币的，可以免交遗产税。

新加坡是住房问题解决得最好的国家之一，房地产税制的设计在其中发挥了一定的作用，因为其征税与优惠并重，照顾了绝大多数的居民。但是，也不能夸大房地产税制在其中的作用，其实，新加坡的房地产税制在抑制房地产投机方面的作用并不大。住房问题的解决主要归因于新加坡实行的“组屋工程”，直到上世纪末为止，新加坡实行组屋工程40多年，共修建了近百万套组屋，容纳了80%以上的新加坡人，这种组屋户型适中、价格低廉，惠及绝大多数的新加坡人，从根本上瓦解了商品房投机的基础，稳定了房地产市场。

 

 

 

美国房租上涨最快的城市 旧金山位列第一

大家都知道，在纽约或旧金山这样极具诱惑力的美国城市租房越来越贵，不过，这一趋势已在全国中小城市中蔓延。

据福布斯报道，Zillow的一份最新报告显示，房租在全美许多城市都出现快速上涨，甚至是那些房地产市场还未出现起色的地区，不仅如此，在许多情况下，其上涨幅度已遥遥领先。

例如，丹佛租金中位数同一年前相比已飙升10.2％，堪萨斯城为8.5％，波特兰为7.2％，奥斯汀为7％。在这些城市，租金增长速度超过全国平均水平3.3％的两倍还多，是纽约都会区平均涨幅2.1％的三倍多。

房租上涨最快的美国城市

Zillow表示，自2000年以来，租金的增长已是收入增长的两倍，这就是为什么经济学家们认为这是美国巨大问题的原因。

Zillow称，一般来说，租房者所支付的租金应仅占其收入的四分之一，如今却要付出近30%，这会影响他们退休以及购房首付的存款能力。

尽管生活在很多小城市的美国人也面临租房成本的不断上升，但仍有一些租金相对便宜的地区。试着比较一下这些城市的租金中位数，夏洛特（1235美元）、丹佛（1827美元）、洛杉矶（2460美元）以及纽约（2331美元）。

报告显示，旧金山仍然是全美租金上涨最快的城市，其平均租金已连续四年同上年相比增长15％，目前月租金为3055美元，远远高出全国平均水平1350美元。

超过半数受访房地产专家表示，房租支付能力会是未来两年的一大问题。

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澳洲推双辣招 违规购置澳洲房产罚1/4房价

澳洲将查核房产拥有人身份，违规者罚款可高达房价25%，其所购房产更可能遭强制出售

澳洲拟推限制外国人买楼的“双辣招”，不但要求买家支付最少5,000澳元澳大利亚房产税手续费，违规购房罚款更可高达房价四分一。分析指澳洲政府的矛头，直指近年活跃於澳洲楼市的中国客。

财长霍克奇（Joe Hockey）宣布，新措施将规定海外买家购买澳洲住宅物业时，若房价低於100万澳元，须支付5,000澳元澳大利亚房产交易税手续费；其後房价每多100万澳元，手续费递增1万澳元，估计每年可为库房进帐逾2亿澳元。

非法购房产可强制出售

当局亦将加强规管非法购房，海外买家买楼除须经由澳洲外国投资审核委员会（FIRB）批准外；当局亦会成立全国性海外买家名册，农业土地也包括在内，以便查核拥有人身份及是否身在澳洲。违规者罚款可高达房价25%，其所购房产更有可能遭强制出售。

现时海外买家购买澳洲房产，并无任何额外税项或费用，有别於中国香港或新加坡须付额外税项。

原则上，海外买家於澳洲亦只可购买新楼，因当地的海外投资法例规定，非澳洲居民不得购买当地二手楼；取得12个月以上签证的非永久居民，则可在留澳期间购买二手物业自用，但在签证结束後就必须出售。

助遏洗钱资助恐怖活动

惟有业界人士表示，不少海外买家利用法例的灰色地带，成功买入二手楼。霍克奇亦指，部分非法海外买楼个案涉及洗黑钱及资助恐怖活动。

另外，新措施规定海外买家若购买价值逾10亿澳元的澳企，须支付10万澳元手续费。

总理阿博特（Tony Abbott）指新措施有助澳洲国民置业，措施可令澳洲与邻近地区看齐，又称徵费架构堪与新西兰比较，仍稍逊中国香港及新加坡。

草案即将进入为期4周的公众谘询。以上措施比预期更“辣”，财政部早前递交报告，仅建议向海外买家徵收500至1,500澳元手续费。

悉尼及墨尔本为澳洲三分一人口所居，惟购房困难程度全球排行第6；悉尼去年至10月房价急升逾13%。

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