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2015年美國房地產市場面臨五大威脅

CNNMoney刊文稱，不少經濟學家和房地產專家都預期美國的房地產在新年裏會升溫，但是也有壹些因素會導致房地產市場走上歧途。

專家預測，2015年美國房地產市場面臨五大威脅

第壹，大投資者獲利拋售。在美國房地產復蘇中大投資公司占很重要的地位，他們買下了很多房子出租。如果他們現在認為當初的投資已經增值很多，而且房價上漲減緩了，很可能就會賣出房子了。RealtyTrac在壹份報告中說，在2012-2014年間大投資商買了至少20萬座房子，這些房子的增值程度會給他們“賣”的動力。在2012年買房子的人如果現在賣掉有38%-43%的利潤。有數據顯示這些投資商已經在撤出市場，十月裏全國成交的房子中投資者占15%，在壹月時是占20%。

第二，外國人停止購買。近年裏外國買家對美國房地產市場的復蘇很有幫助，但是Fannie Mae的經濟學家Doug Duncan說美元現在上漲了，這就使美國房子價格貴了。目前來自中國的買家仍然很多，但是來自歐洲和俄國的買主減少了。外國買家減少的現象在加州比較明顯，根據加州地產經紀協會的數據，外國買家減少了25%。

第三，人們的收入跟不上房價增長速度。如果美國的就業市場似乎好轉了壹些，但是人們的收入增長其實跟不上房價。對於買家來講是很糟糕的。經濟學家指出，美國人收入的增長不夠，而房價越來越高，這更讓人們負擔不起。

第四，貸款公司要求太高。Moody’s Analytics的分析師Mark Zandi說，對於房地產市場的復蘇，最大的風險是很多想買房子的人都貸不到款。雖然Fannie Mae和Freddie Mae都放松了貸款標準，但是不代表按揭貸款公司也放松標準。事實上，很多貸款公司在貸款時很嚴格，不願意貸給沒有完美信譽或者拿不出大筆現金做訂金的借款人。以前那些房子被銀行收回的人需要時間修復信譽，而年輕人這壹代的信譽歷史又太短，還背著沈重的學生貸款，買房就更難了。

第五，按揭利率急速上升。雖然沒有跡象表示按揭利率會很快上升，但是聯邦儲備很可能會讓所有人大吃壹驚突然加息，那就會嚴重影響按揭市場。Zillow的經濟學家Stan Humphries說，如果利率上升到6%，就會影響到房價比較高的地區，如三藩，洛衫磯。意味著這些地區的房價會下降，銷售量也會走低。

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曼哈頓公寓均價超170萬美元 2014年房地產銷售創紀錄

美國紐約房地產評估機構Miller Samuel總裁米勒（Jonathan J. Miller）發表報告說，曼哈頓新建超級豪華公寓暢銷，2014年房地產銷售金額超過前壹高峰2008年，創新紀錄。

紐約新建公寓項目“公園廣場30號”

據《紐約時報》星期二報道，在為道格拉斯地產（Douglas Elliman Real Estate）撰寫的報告中，米勒說，2014年曼哈頓平均銷售價為1,718,530美元，也超過2008年的記錄1,591,823美元。

大手筆成交也將每平方英尺平均價格提高到1297美元（相當於每平方米13955美元），超過2008年的記錄1251美元。

但是房地產市場的常用指標沒有受到高檔公寓的太大影響：去年中位數價格為94萬美元，稍微低於2008年的95.5萬美元。

曼哈頓房地產市場2014年第四季度業績突出。研究機構Urban Compass主管索菲亞·宋（Sofia Song）說，那是非常強勁的壹年。該機構報告去年第四季度曼哈頓房地產成交總額為54億美元。

上市公寓成交速度也更快：曼哈頓去年第四季度掛牌銷售的公寓在市場停留時間只有46天，明顯低於2008年房地產繁榮時期的64天。

另壹地產機構科科蘭集團（Corcoran Group）的報告說，本地經濟強勁、股市上漲和外國人的興趣不減造成曼哈頓房地產需求旺盛，而可供量有限。曼哈頓房地產市場供應量在2013年觸底之後，2014年開始反彈，其中第四季度達到5912套，比2013年的4913套增長20%。但那壹數字仍然比2009年第壹季度的12,336套低52%。

曼哈頓的超級豪華公寓市場尤其繁榮：去年第四季度超過1000萬美元的公寓成交量相當於前年同期的三倍。西57街可以俯瞰中央公園的Extell’s One57公寓大樓兩套公寓進入前5名：Unit 55B銷售價為8,819,873美元，相當於每平方英尺4390美元；Unit 82銷售價為56,079,298美元，平均每平方英尺8987美元。

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澳洲購房指南：避免向房地產代理透露的四件事

讓我們開誠布公：現在在澳洲大城市買房好似跳一種舞，參與的有你、澳洲房產代理、還有神秘的賣家、以及你的期望值。澳洲房產中介懂得如何與買家打交道，如何問他們問題，如何讓他們感興趣。但是一些買家仍然與代理交談，好像代理是為他們買家服務的一般。他們不是──他們或許很友善，但那是因為他們想要你的錢。這看起來或許微不足道，但是買家們使用的語言或許就決定了他們是按市場價格買了房還是多付了錢。以下是澳洲每日新聞網站建議的永遠不要對代理說的四件事情。

錯誤一：“我有多少多少錢來花！”

房地產代理想要知道你有多少錢能用來買房。但是買房與其它討價還價沒有區別，你不應該過早的透露你的底細。

買方代理公司（Property Mavens）的女發起人桑德庫勒（Miriam Sandkuhler）稱，你沒有義務告訴代理你有多少錢。

“當然，有好的代理，也有不好的代理。但是根本上他們試圖確定是你是否有他們所希望的足夠資金買下那房子，”她說。

另一位買方代理布萊特（Patrick Bright）表示，最好是根據你所看的房子類型告訴代理一個大致的範圍。如果你把真實的預算都告訴了他們，那麼他們就會竭盡全力地去榨取你的每一份錢，特別是他們在沒有達到賣主的價格底線的時候。

盡管房地產代理說他是站在你這一邊的，他們只是為了把房子賣掉

錯誤二：“我喜歡它！”

桑德庫勒認為，這是一個非常大、非常大的錯誤，而且很難再回頭。買房中很多成分是感情因素，而代理正想從中漁利。

“你不必顯得特別冷靜，似乎全然不感興趣，但你總是可以說你是買來投資的，”她說，“肯定的是，不要到處轉，說孩子們將住哪間房，家具將放哪裡。”

她建議，如果你在買房過程中不能抑制感情，那就最好是找一個買方代理。

房地產投資人詹密卡爾（Stephen Zamykal）稱，他總是在代理的面前雞蛋裡面挑骨頭。“即使我喜歡那棟房子，我還是要著重看它的缺陷，”他說，“即使我沒有，我還會告訴他們我心中還想著另一棟房子。”

錯誤三：“迫不及待地要買！”

桑德庫勒建議，找房的人不要把買房的真正原因告訴代理，比如，不要說你的租約要到期了，你非買房不可。盡量少告訴代理你的個人情況，因為那些與買房是不相干的。

布萊特也持相同意見。他說，買家應該看上去是滿不在乎的樣子，“永不告訴他們你買房的真正動機是什麼。”

他認為，如果你與伴侶一起去，讓其中一人與代理交談。否則代理可以輕易地從你們兩人的話中套出你們的底細。

錯誤四：“我認為這房子值多少多少錢 ”

有些代理或許會問你估計這房子值多少錢。詹密卡爾建議買家盡量避免這個圈套，因為這只是代理來套你願意出多少錢的一個招。“我對這個問題的回答將是，我需要先調查一番再說，”他說，“或者你可以反問他們此值多少。告訴他們你來是為了從他們那裡知道房價是多少。”

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亞洲旅游業盛景帶旺澳洲中國游客喜手機預訂

澳洲旅游業價值1100億澳元，亞洲游客的增長幅度超過世界上其他任何地區

旅游業的年度盤點報告顯示，盡管去年發生了三起重大空難，西非也爆發了伊波拉疫情，但2015年國際游客人數料將增長多達5%。

這對澳洲價值1100億元的旅游業來說是個好消息，亞洲游客的增長幅度超過世界上其他任何地區。

一個正在興起的潮流就是通過智慧手機預訂行程，中國正在引領這一風潮，有10%的中國游客在手機上進行預訂。7%的美國人在手機上進行預訂旅行。如今，超過66%的旅游預訂在網上完成，“但有跡像顯示，在較成熟的市場，飽和點可能會在70%到來”。

法國巴黎依舊是全球頭號游客吸鐵石，2013年共有超過1880萬人造訪法國首都。紐約排名第二，其次是倫敦、曼谷、巴塞羅那和新加坡。

亞洲接待的歐洲游客增長了7%，其次是北美和加勒比海，均增長了6%。2014年，跨國旅行增長了4.5%。德國人，美國人和中國人是全球最活躍的旅行者。

在過去五年裡，出現了兩種持之以恆的旅游趨勢：到大城市旅游，以及到有陽光和沙灘的地方旅游，也就是“休閑度假”。跟團游日益流行，主要歸功於團隊出游的亞洲客。

“城市旅行是世界上一門真正火爆的生意，”國際旅行咨詢集團（International Tourism Consulting Group）的董事長兼執行長弗利塔格（Rolf Freitag）說，“這種生機勃勃的增長主要是受到了廉價航空增加和廉價住宿擴張的支持。”

隨著科技進步以及企業削減成本，傳統的商務旅行正在萎縮。然而，會議，獎勵，大會和展覽會市場，正在穩定發展。大會，會議和座談會占到了商務旅行市場的41%。貿易博覽會和展覽會居次，占29%。

總部位於慕尼黑的經濟研究所（Institute for Economic Research）經濟學專家納博（Gernot Nerb）說，國際旅游業將受益於全球經濟復甦預測。“未來兩年我們將進入上升通道。”

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2015全球最熱買房地悉尼紐約前景最被看好

澳洲房地產公司萊坊集團（Knight Frank）預測，全球最受追捧的房產投資城市，料將經歷一個艱難的2015年。在萊坊監測的8個高端城市中，只有兩個——紐約和悉尼——料將在2015年實現價格增長。

2015年，倫敦住宅市場料將表現平淡，而巴黎、新加坡、中國香港、日內瓦和迪拜的房價預計都將下跌。紐約房價料將在2015年增長5%到10%，而悉尼房價的漲幅較為溫和，料將上漲5%。這兩個市場的上漲勢頭主要得益於海外買家的好胃口以及購房政策的相對寬松。

悉尼將在2015年繼續實現價格增長

萊坊的全球調研部門主管白利（Liam Bailey）說：“國際需求增加和經濟指標改善雙管齊下的效應，幫助推動紐約高端房產在2014年增值6.7%，我們預計這一勢頭將一延續至2015年，中國買家可能會日益活躍，特別是考慮到近期的簽證放寬。”

海外興趣強烈

“和紐約一樣，我們預計悉尼將成為2015年表現最好的高端住宅市場。商業信心上漲以及政治穩定感增加有利於吸引海外興趣。”

“澳元疲軟增加了這方面的動力，也再度激發了澳洲外僑的興趣。低利率預計將保持穩定，直到2015年中期至末期都不會發生改變，銀行也積極地以有競爭力的利率提供貸款。”白利說。

他還提到，眾議院經濟常委會對澳洲住宅市場內的外國投資情況進行了審查，盡管提出了一系列可確保規定被更嚴格執行的建議，但卻並沒有對外籍人士在澳買房施加額外限制。

新的房產稅，額外印花稅以及其他旨在使房地產價格增長降溫的措施，都是導致世界上其他房地產市場前景看跌的原因。

在紐約，曼哈頓市中心地區將是表現最好的房地產市場。在悉尼，萊坊集團認為，東區和下北岸最為看好。

迪拜的前景最弱，價格可能下跌多達10%。此前阿聯酋央行將轉賬費用提高一倍至4%，並引進按揭貸款上限，提高了購房成本，挫傷了投資者胃口。

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俄富豪因盧布拋售豪宅裝修似皇宮價值6.6億元

因2014年底盧布下跌，部分損失慘重的俄羅斯富豪紛紛開始拋售豪宅，其中就包括這棟位于首都莫斯科市郊，被稱作俄羅斯“比佛利山莊”的豪裝別墅。現在只要7000萬英鎊，約合人民幣6.628億元人民幣。

俄富豪因盧布拋售豪宅裝修似皇宮價值6.6億元

該豪宅被97英畝松林包圍，有九間臥室，兩個游泳館，檯球等娛樂設施一應俱全。所有的家具都由主人親自定制，整個屋子最重要的色調就是土豪金。

整個屋子最重要的色調就是土豪金

該豪宅的主人是一匿名俄羅斯富豪，豪宅中最引人注目的就是9個不同風格的臥室，下圖是其中一間，這間臥室以紅色爲主色調，盡顯奢華貴氣。

豪宅被97英畝松林包圍，有九間臥室

浴室的設計和整個建築高度統一，大理石、吊燈、木制家具和金色裝飾，一樣都不少。

所有的家具都由主人親自定制

豪宅中的會客室滿是落地窗，是個和土豪朋友們談天說地的好地方。

檯球室

上圖是豪宅中的檯球室，清一色的大理石地板和豪華的裝飾讓人眼花繚亂。

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泰國購房所需費用解析

因為在泰國並沒有「房產稅」等持有房產期間需要繳納的費用，所以購買泰國房產，只需要在過戶的時候繳納相關的幾種過戶稅費(過戶費、特種商業稅、印花稅、個人所得稅）即可。

泰國購房所需費用解析

泰國房產稅在泰國房產過戶時所需要繳納的主要稅費如下

泰國房產稅1、過戶費：2%(房產總價)；

泰國房產稅2、特種商業稅：3.3%；

泰國房產稅3、印花稅：0.5%；

泰國房產稅4、個人所得稅：根據房產及持有人的情況而定；

泰國房產稅總的過戶費用在房產總價的6%左右。通常，過戶稅費由買賣雙方分別支付50%。

符合以下情況的，特種商業稅可以減免：

1、業主持有房產超過5年的可以減免特種商業稅。

2、業主的戶口落在房產上超過1年的可以減免特種商業稅。

泰國房產稅但是其他稅費可能會有所增加，所以綜上所述，在泰國購買房產最終的稅費大概在房產總價的4%左右。

泰國購房其他費用：

1、償債基金 Sinking Funds: 350泰銖/平米（一次性費用)；

2、物業管理費：35泰銖/平米/月。

改變中國香港房屋政策思維今後以供應為主導

中國香港特區政府運輸及房屋局局長張炳良5日在立法會房屋事務委員會會議上表示，特區政府改變房屋政策思維，今後以供應為主導，以期逐步扭轉目前房屋供求嚴重失衡的局面。

特區政府在2014年12月16日公布新的長遠房屋策略，同時公布長遠房屋策略截至2014年12月的最新推行進度。張炳良表示，政府將來會在每年年度終結前發表長遠房屋策略推展的最新報告。

改變中國香港房屋政策思維今後以供應為主導

張炳良指出，政府改變房屋政策思維，同時汲取過往經驗教訓，新長遠房屋策略力求保持靈活變通，每年更新長遠房屋需求推算，按此訂定逐年延展的十年房屋供應目標，以及時反映實際社會經濟和人口狀況的轉變。

根據最新的房屋需求推算，政府會以48萬個單位作為2015/2016至2024/2025年度十年期的總房屋供應目標，當中公營房屋供應目標為29萬個單位，包括20萬個出租公屋單位及9萬個資助出售單位；而私營房屋為19萬個單位。

張炳良表示，政府采取”供應主導”的策略，並在未來10年新增房屋供應中偏重公營房屋，體現了在當前樓價租金高企下，政府決心重建房屋階梯，在房屋供應方面扮演更積極的角色。

他強調，長遠房屋策略分三大主線：壹，增建出租公屋，善用現有公屋資源，回應基層市民的住屋需要；二，加建資助出售單位，促進現有單位的市場流轉，善用私營機構力量以輔助增加供應，讓更多中低收入家庭實現自置居所的願望；三，透過持續土地供應及實施需求管理措施以穩定樓市，並在私人住宅物業銷售和租務上促進良好做法。

新加坡：買賣雙方對房價期望趨近第四季房子更快拍出

房地產買賣雙方對價格的期望越來越相近，促使今年第四季拍賣的房子更快賣出。

仲量聯行（JLL）的數據顯示，第壹次拍賣就成交的房地產銷售額過去三個季度以來壹直在增加，本季度占總銷售額的90％，第三季與第二季則分別占80％與54％。

新加坡：買賣雙方對房價期望趨近第四季房子更快拍出

仲量聯行表示，在市場疲弱的情況下，賣方會更願意降低對價格的期望，而買方則會因為擔心降溫措施放寬，以及利率即將上揚而更願意接受賣方的要價。

數據也顯示，被迫拍賣的私宅今年激增。去年，由債權人拿去拍賣的私宅平均每季度占拍賣項目的6％，而今年則平均增至39％。仲量聯行指出，今年第四季，來自私宅的銷售額占總額的72％；拍賣項目當中有三分之二是私宅。

仲量聯行拍賣部主管莫思思說：“拍賣的成功率有所提高，部分原因是近幾個季度抵押逼售（mortgagee sale）穩步增長。我們註意到，疲軟的出租市場沒有抑制買家想要投資的意願。去年共有21個房地產拍賣出去，其中12個或57％是在空置情況下賣出的。今年，在空置情況下賣出的房地產增至81％。這顯示買家已把下行風險考慮在內，且認為投資可能獲得的利潤大於相應的風險。”

此外，她認為明年的拍賣市場可能會出現更多債權人拿房子來拍賣的現象，將比今年的150個抵押逼售項目多出壹些。

她說：“同樣的，大部分的項目會是優質細分市場裏的非有地住宅，以及郊區細分市場的有地住宅。由於房價大體上預計會微跌，而市場基本面應該會保持強勁，拍賣銷售的速度應該會與2014年的相似。”

仲量聯行的數據也顯示，本季度目前已拍賣房地產的銷售額達1370萬元，同比激增251％，環比則滑落57％。仲量聯行指出，環比滑落是因為第三季的銷售額已經很高，其中兩個高價賣出的房地產占了第三季銷售額幾乎壹半。

雖然第壹次拍賣就成交的項目今年增加，總成交額卻減少。縱觀整年，已拍賣房地產的總價值為7250萬元，較去年的9960萬元少27％，這是因為去年第壹季有壹個2560萬元的大宗項目成交。

仲量聯行拍賣的房地產共值2420萬元，占今年市場份額的三分之壹。

美國夢已死？美國住房擁有率壹路下滑

擁有壹個屬於自己的家壹直是美國夢的重要組成部分。盡管如此，有房的成年人比例壹直在下降。

據《商業內幕》（Business Insider），過去幾年裏，美國住房擁有率壹直在下降，而房租卻在不斷上漲，空置率不斷下降，說明美國正經歷從買房到租房的轉變。

Nordea銀行市場經濟學家Aurelija Augulyte提供的這張圖比較了美國住房擁有率與租賃空缺率的關系。

發生這種情況有幾個原因。

去年，Trulia首席經濟學家科爾科（Jed Kolko）指出，千喜壹代的人口特征與前幾代人有所不同：他們不太可能在20多歲結婚或有孩子。

從歷史上看，住房擁有率與結婚生子有很大關系。

科爾科還指出，房地產泡沫破滅後，中年人擁有住房的比例大幅下降。泡沫期間許多年齡在二三十歲時買入住房的人在房價暴跌之後和大蕭條期間不得不賣掉房子。

美聯儲曾積極通過保持較低的抵押貸款利率來刺激住房市場，但是，到目前為止還沒有看到好轉的趨勢。

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