法國房價4年連跌 預計15年跌幅不超過3%

法國21世紀房地産經紀集團(CENTURY21)于1月5日指出,法國房價連續跌了三年,今年應會繼續下跌,但跌幅不會超過3%。

法國房價連跌4年 預測2015年將低于3%

房地産經銷業者在年初之際預言今年法國房價將繼續下跌,這對今年準備買房的人來說是一個福音。21世紀集團周一公布今年房市行情時預計今年房價跌幅 不會超過3%。全國不動産經紀人及銷售代理人聯合會(FNAIM)預計跌幅介于2%和3%之間。21世紀集團董事長洛朗·維蒙預言:“房價仍將繼續下跌, 因爲工資漲幅不大,而且買房貸款利率已經非常低,不太可能再降。”

因此,民衆今年不要奢望房價大跌,但可樂觀房價逐步微弱下滑。21世紀集團指出,房價已經連續跌了三年。2012年每平方米平均跌了1.9%,2013年跌了1.8%,2014年跌了2.8%。目前跌到每平方米2496歐元。

維蒙指出:去年的幾個數據顯示房價跌幅加劇。2014年,除了利穆贊地區(LIMOUSIN),法國其他所有的地區的房價都有所下跌,2013年則 有漲有跌,有7個地區的房價仍有上漲。2014年一筆房産交易的平均成交時間更長,平均需要94天出售一套公寓,2013年爲85天。獨立房屋 (MAISON)的交易變化較小,平均需要96天出售一座房屋,2014年爲94天。

各地區跌幅不一

儘管失業增加和危機持續,法國房價只繼續微跌,而不是暴跌,主要原因是法國建造的新房數目不够。2014年法國新建住房總數减到30萬套大關以下,而要想降低法國住房匱乏的情况,必須建造50萬套住房。

每個地區的房價跌幅不同,在失業嚴重的地區,房價跌幅創下新紀錄:朗格多克-魯西榮地區(LANGUEDOC-ROUSSILLON)跌了 7.4%,跌到每平方米1975歐元。洛林地區跌幅7%,跌到1402歐元。巴黎市的住房仍然遠遠供不應求,房價反而上漲0.5%,漲到每平方米8230 歐元。2013年巴黎市的房價曾大幅下跌3.9%。

由于房價下跌,買主購買的住房面積更大了一點:獨立房屋的平均面積達110.8平方米,比2013年增加了1.74平方米。公寓爲57.4平方米,比2013年增加0.26平方米。住房買賣的平均金額爲200443歐元,面積爲83.3平方米。

投資房地産不再能隨興而爲

CYRUSCONSEIL諮顧事務所的吉爾·埃蒂恩納指出:“投資房産用以出租,是多樣經營和創造財富的一個好辦法,而且買房貸款利率降到歷來最低水平。”條件是在許多方面必須小心謹慎。

全國不動産經紀人及銷售代理人聯合會主席讓-弗朗索瓦·布埃指出:“好好選擇投資的城市非常重要,有些城市提供出租的住房非常多,應該避免。”房産的質量非常重要,地點最好位于房客尋找的地段內。投資者考慮的前提應該是“住房是否符合所在城市的房客的需要”。也必須事先調查一下出租住房的房租市場, 避免買得太貴。

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迪拜樓市泡沫又吹壹年

在經歷了金融危機的陣痛後,迪拜似乎還沒有完全恢復元氣。近期其股市和房地產價格出現下跌,讓投資者們非常擔憂。

根據地產咨詢公司萊坊國際近日發布的萊坊環球房地產價格指數,2014年第三季度迪拜房地產價格環比下跌5.2%,同比上漲12.5%,這是4年來,迪拜房價首次出現季度下跌。由此,關於迪拜房地產泡沫化的話題也甚囂塵上。業內人士表示,去年第三季度房價的下滑無疑為迪拜的房地產市場敲響了警鐘。

然而,讓人困惑的是,在迪拜房價步入下行負面言論不斷的當口,英國投資者卻開始湧入迪拜,尋求購房契機。那麽,海外投資者將會給現今的迪拜房地產帶來什麽?又是否能消除迪拜的房地產價格再次面臨泡沫破滅的負面言論?

迪拜樓市泡沫又吹壹年

迪拜房價下跌

根據地產咨詢公司萊坊國際發布的萊坊環球房地產價格指數,去年第三季度迪拜房地產價格環比下跌5.2%,同比上漲12.5%,這是4年來,迪拜房價首次出現季度下跌。值得壹提的是,在去年壹季度,迪拜還是全球增長最快的房地產市場,住宅商品房的價格相比去年同期上漲27.7%。如此起伏不免讓投資者們感到些許擔憂。

對此情況,Business Insider文章評論稱,此次迪拜股市崩盤是油價下跌的又壹個犧牲品。

自去年6月以來,全球油價已經下跌了40%,給石油出口國帶來了巨大壓力。雖然並非主要的石油出口國,但迪拜作為中東地區主要的金融與商業中心,對油價變化極為敏感。因為油價的暴跌讓政府和消費者的實際收入縮水,對當地公司收入將會帶來重創,並嚴重打擊投資者的信心。在他們眼中,迪拜的前景將變得更加不確定,投資者已經開始擔憂該地區的經濟活動放緩。

在迪拜壹家房產經紀公司工作的Abigail告訴記者,其實從早些時候開始,迪拜的房地產增速已經開始放緩,

回首過去,迪拜樓市2002年開始向外國人開放,自此壹路上漲,2008年達歷史最高水平。2009年受債務危機沖擊,迪拜樓市開始跳水,房價近乎腰斬。

不過,隨著需求回暖,迪拜樓市無論售價和租金都迅速上漲。據美國仲量聯行測量師事務所數據,自2012年8月以來,迪拜樓市售價和租金分別上漲56%和41%。正當外界擔心迪拜房價出現“泡沫化”的時候,當地的樓市已經開始有放緩的跡象。

英國萊坊房地產經紀公司認為,迪拜樓市開始降溫。公司在壹份秋季樓市報告中寫道,迪拜房價“增速已經放慢”。

“所以,迪拜去年第三季度房價出現下跌的原因,壹部分是因為油價下跌的緣故,這是大趨勢的影響,另外壹方面則是因為迪拜當地房地產市場投資也開始趨於穩定,加上可能是房產投資淡季,所以出現房價下降的趨勢,無需大驚小怪。”房地產中介LJHooker Dubai的工作人員告訴記者。

“快發展”後遺癥

迪拜的房價下降真的不用擔心麽?

有業內人士認為,這正是對之前迪拜房地產過熱的現象的壹次警告,也是迪拜房地產業過激發展後遺癥的體現。

從上世紀90年代末開始,迪拜政府開始大力發展房地產業,迪拜海岸線上的棕櫚島、世界群島、迪拜塔、商業灣以及迪拜樂園,這些大型項目無壹不是世界商業地產的標桿之作,不僅為迪拜帶來了大量的商業機會,而且為迪拜提供了源源不斷的旅遊收入與就業機會。

金融危機期間,隨著國際投資者的撤離,迪拜壹度爆發了主權債務危機,最後依靠阿布紮比酋長國超過100億美元的援助得以擺脫危機。隨後,迪拜以驚人的速度實現復蘇。曾經作為危機源頭的迪拜房地產市場,很快回到了危機前的高點。不但房價與租金高企,房地產投資也再度活躍。

接下來,迪拜房地產開發商開始變得狂熱,迪拜政府的導向行為也開始變得激進。2013年11月,迪拜贏得了 2020 年世博會主辦權,開發商爭相布局商業地產和住宅地產,這使迪拜重新成為全球最火爆的地產投資目標地。

根據Dubai Chronicle的數據,今年以來,大型地產開發商如Nakheel、Emaar以及Damac已經啟動了42個新的地產項目,這些項目預計可以提供11250個新住所。

Abigail告訴記者,近年迪拜房價的暴漲,海外投資者顯然功不可沒。根據迪拜土地管理局發布的數據,2014年上半年,外國公民總共在迪拜房地產投資超過100億美元,位居榜首的是印度,上半年共投資28億美元。在2013年,約有1000名中國個人投資者花費了3.53億美元投資迪拜的土地、住宅和辦公樓,較前年的投資規模增長了約兩倍。

如此發展之後,便出現了讓人擔憂的情況,迪拜房屋供應量完全大於需求量,也就是出現了供求錯配的情況。萊坊國際也指出,供求錯配是去年第三季度迪拜房價下跌的主要推手。

“從人口密度上來看,迪拜的房屋投資非常特別,投資群體也很特別,都是壹些富豪明星。準確地說,這樣的投資者數目是很有限的,尤其是在投資需求上,甚至算不上是剛需。”房地產獨立經紀人Jeff告訴記者,最危險的是,迪拜的發展在近幾年完全以房地產發展為經濟依靠主體,所以如今房價出現下跌,就是發展過激之後出現的拐點。

“泡沫論”再起

房價下跌,讓業界對於迪拜樓市泡沫化的質疑聲再度被提起。

IMF早前就發出警告稱,迪拜可能需要對房地產市場進行幹預,但其提出的提高稅收等建議當時並未得到積極響應。

迪拜當地的投資機構認為,IMF的警告是恰當的,基於相關規劃和藍皮書就預籌資金上項目的做法只會鼓勵公眾投機並引發樓市躁動,應該予以遏制。

“迪拜的房地產泡沫將被重新吹起。”有業內人士指出,這些情況得“歸功於”迪拜新近宣布上馬壹些大型不動產項目以及各方天花亂墜的營銷,而非強勢的經濟基本面。與此同時,迪拜樓市租金上漲的背後並沒有經濟基本面的支撐。

記者還了解到,雖然迪拜2013年GDP預期增長4%至4.5%,並逐步從2009年至2010年的危機中恢復,但迪拜的人口增長以及收入增長都低於危機前的水平。

在談到迪拜樓市時,華裔商人王力行有些不安,他在迪拜生活十年,經歷過2008年前的迪拜“神話樓市”的瘋狂,也見證了金融危機時期的“神話”破滅。面對前幾年迪拜房價的瘋狂上升以及如今房價的“走下坡路”,顯然有些擔憂。

“當時我和幾個朋友就談到,房價的上升下降是壹個周期,經歷了頂峰,面臨的就是下坡路了。現在,我的很多朋友都認為我該將手上的產業脫手,轉去投資比較穩定的市場,比如美國或者英國。”王力行稱。

王力行表示,迪拜的投資者們也有點風聲鶴唳的味道,“因為,我們還記得2008年金融危機爆發時,到處的爛尾樓、空置房,很多商人的資產大規模縮水,人們的眼神裏都是絕望。”

當時,陷入債務危機的迪拜政府最後不得不向阿布紮比政府求援,以償還棕櫚島集團母公司迪拜世界集團的部分債務。

在王力行看來,雖然這些已成為歷史,樓市回暖讓迪拜重新找回了尊嚴,但悲觀情緒仍在蔓延。

與此同時,有經濟學者表示,由於迪拜缺少中國所謂的“剛需”市場,並且過分依賴外國投資,樓市中是存在壹些泡沫的。

著名財經評論員劉戈也曾指出,迪拜可能會再次出現泡沫破滅的情景。“2009年時,迪拜樓市泡沫破裂,很多人跳樓,如今從谷歌地圖上可以看到,迪拜壹些建築依舊是爛尾樓。2007年以前,所有人都認為迪拜樓市不會成為壹個泡沫,即使有泡沫也不會破裂。但是在2009年,它跌了2/3,即使現在又熱起來了,會不會再來壹個2/3呢?這很難說。”

投資仍未停止

在房價下跌引發了壹系列負面言論後,英國投資者卻很“英勇地”進入了迪拜投資市場。不免讓人有些疑惑。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉對記者表示,這正是因為迪拜當地經濟繁榮,尤其是金融業和旅遊業較為發達,是富人聚集圈之壹,讓很多高端房地產投資者趨之若騖。

“這造就了迪拜房地產市場現狀,當地商鋪以及旅遊地產、商業地產等具有較大的投資價值和發展潛力,對投資者具有吸引力。投資者的訴求在於獲取資產價格升值收益、租金收益以及滿足自身度假、旅遊的需要等。迪拜正好滿足了這些。”韓長吉指出。

韓長吉認為,迪拜房價的下跌與當前石油價格的下跌具有密切的關系,短期內石油價格沒有明顯回升,迪拜房價還將繼續承壓,長期看,未來石油價格會回升,而迪拜房價仍然具有投資價值。

上文中的LJHooker Dubai的工作人員也對記者指出,那些英國投資者壹方面是在迪拜房價低位的時候入場尋求最優價格,另壹方面則是看中了迪拜的投資潛能——這裏的高端房地產是很多明星和富豪的最愛。

不可否認的是,英國投資者此時進入迪拜,無疑為當地的房地產市場註入壹針“強心劑”。只是這樣的強心劑又能給當地房地產市場帶來什麽?

“當前迪拜房價環比下跌,石油價格的下降又打擊了投資者信心,如今英國投資者看好未來迪拜房地產市場,出手進行投資,這有利於迪拜樓市的穩定發展。總而言之,英國投資者的信心有助於緩解迪拜房地產市場壓力。”韓長吉表示。

“對於迪拜這樣的房地產市場,外資投入是非常必要的。”Abigail告訴記者,曾經的迪拜因為金融危機導致房地產市場崩盤,但是之後讓當地經濟恢復的挽救者卻是海外投資者。

印度人,英國人、巴基斯坦人和沙特人都曾是迪拜房地產市場上壹次繁榮期間的最大海外買家,也給迪拜帶來了黃金時期。

與此同時,韓長吉也對記者表示,如今的迪拜房地產市場並非那麽“易碎”,它還是存在壹定支撐點的。

“自2008年金融危機後,迪拜房價中的水分被擠出了不少。另壹方面,迪拜獲取了2020年世博會主辦權,意味著未來度假、旅遊人數的增多,樓市也會得到眾多投資者青睞。”韓長吉表示。

值得壹提的是,當地政府也在用相關政策避免迪拜樓市的泡沫化。2011年9月,為了抑制倒買倒賣的投機行為,迪拜政府將現房登記費用從交易價格的2%提高到了4%。由於迪拜沒有房產稅、流轉稅、置業稅,甚至沒有增值稅,將房地產登記費用翻倍的做法成為壹項空前嚴厲的調控政策。在此之後,阿聯酋中央銀行針對購房又出臺了新的按揭貸款規定。

“因此,迪拜樓市的泡沫周期還未到來。”克爾瑞研究中心總監薛建雄曾對記者表示,“樓市的起伏總會有壹定的周期,2008年迪拜樓市崩盤,接下來將會經歷恢復期、巔峰期和下滑期。目前看來,迪拜的房價依舊會上漲,如果要出現泡沫化,也會在3至4年之後。”

投資需穩健

由此可見,迪拜的房地產市場依舊有非常可觀的投資潛能。不過,在分析師看來,投資迪拜也顯然並不是毫無風險可言,高收益往往伴隨著的是高風險,當年迪拜樓市崩盤的陰影依舊存在壹些投資者的心裏。

在投資機構工作的章安妮表示,投資任何壹個海外房產,最核心的策略還是要穩健。第壹要了解該國政局;第二要了解這個國家經濟發展狀況及失業率;第三要了解該國對於海外房產投資者的態度。目前看來,以上條件迪拜都具備,無疑是個不錯的選擇。

浙江商人李林(化名)也對記者透露,自己在迪拜街區擁有幾套公寓,去年6月份,公寓售價同比增長30%,別墅售價漲到了5.5萬元/平方米。可是,在房價上漲的時期,房租收入卻意外地比2013年少了20%左右。

“2013年10月時,迪拜政府出臺了限制房東大幅增長房租的法令,以抑制市場投機行為。很多出租房屋的房東收入都降低了。我現在準備在近期將房子出手。以現在的價格,每平方米大概能賺2萬元。”李林表示。

李林稱,自己的兩位朋友在早年迪拜樓市崩盤時經歷了巨額的損失,因此他現在對迪拜的樓市充滿了警惕之心。事實上,在經歷了債務危機後的房價的瘋狂,很多中國內地商人都開始謹慎起來,不再在異地瘋狂追擊樓市。

安妮也指出,普通商人最好不要到迪拜去投資,因為風險太大。“因為去迪拜買房的人,大多是壹些資產極為豐厚,不把錢當錢的超級富商們。這些人去迪拜購買房產,未必是通過房地產來獲得收益,主要目的是度假,享受奢侈的生活。”安妮說,“投資迪拜,顯然是富人們的遊戲。”

韓長吉也認為,迪拜樓市的風險主要體現在前期價格上漲迅速,已經處在壹個相對高點。

“雖然環比下跌,但是同比依然上漲,此時的石油價格的下跌顯然對迪拜房價形成壓力。讓之前積累的壹些泡沫沒有有效擠出。”韓長吉表示,雖然迪拜依舊具有投資潛能,但是此時如果再追加投資,引發新壹輪投資熱情,恐怕會為未來樓市危機埋下隱患。

2014年美國租金最高的城市 不是紐約而是聖何塞

根據房地產網站Zillow.com的調查,2014年全美50個大都市中,紐約並不是房租最高調查城市。加州聖何塞市拔得頭籌,租客的平均房租為1807美元每月。

聖何塞是2014年美國房租最高的城市

以下為全美房租最高的20個城市排名:

  1. 聖何塞,加州  每月平均房租:1807美元
  2. 舊金山,加州  每月平均房租:1598美元
  3. 華盛頓特區   每月平均房租:1428美元
  4. 聖地亞哥,加州  每月平均房租:1362美元
  5. 洛杉磯,加州  每月平均房租:1308美元
  6. 紐約市,紐約州  每月平均房租:1228美元
  7. 波士頓,麻州   每月平均房租:1197美元
  8. 西雅圖,華盛頓州 每月平均房租:1154美元
  9. 邁阿密,佛州  每月平均房租:1127美元
  10. 裏弗賽德,加州 每月平均房租:1075美元
  11. 丹佛,科羅拉多州 每月平均房租:1066美元
  12. 巴爾的摩,馬裏蘭州 每月平均房租:1047美元
  13. 薩克拉門托,加州 每月平均房租:1029美元
  14. 奧斯丁,德州   每月平均房租:1008美元
  15. 芝加哥,伊利諾伊州  每月平均房租:991美元
  16. 波特蘭,俄勒岡州  每月平均房租:977美元
  17. 維吉尼亞海灘,維吉尼亞州  每月平均房租:949美元
  18. 費城,賓夕法尼亞州  每月平均房租:936美元
  19. 奧蘭多,佛羅裏達州  每月平均房租:931美元
  20. 明尼阿波利斯-聖保羅,明尼蘇達州 每月平均房租:927美元

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中國對外投資的“新常態”

無論是從投資總量的增長趨勢、國別和產業多元化以及交易的復雜化,還是從監管層來看,2014年毫無疑問都是中國海外投資具有重大轉折意義的壹年。

2014年前11個月,中國對外投資已經達到898億美元,同比增長11.9%。全年對外投資額可能會接近或者是超過境外對中國大陸的投資額。中國正從跨境資本的“吸金大戶”向“世界投資人”的角色轉變。

中國對外投資的“新常態”

2014對外投資樂見新跨越

除了投資總量穩步增長、由資金流入國向資金流出國轉變外,2014年中國對外投資還呈現出以下幾個特點:投資目標國家/地區較以往更多元,除了發達經濟體外,中國企業也廣泛涉足中亞、拉美以及非洲等發展中國家,對各國相關行業的投資也各有側重;投資領域的覆蓋面更廣,從傳統能源礦業的壹家獨大逐步轉向房地產、基礎設施建設、TMT(科技/媒體/通信)、農業等多個領域,新能源、醫療衛生以及文化娛樂也占據了壹定投資規模,呈現出百花齊放的局面;投資主體的結構逐漸優化,從以往國企壹統天下的局面,發展到現在私營企業在投資項目數量上趕超國企,投資金額差距逐漸縮小;交易的結構日趨復雜化,中國投資者日趨成熟並充分利用市場化的交易和融資安排。上述變化的背景是對外投資監管大幅松綁,國務院、發改委、商務部、外匯局以及證監會在2014年陸續出臺了壹系列境外投資/並購的管理辦法及目錄,大大簡化了中國企業對外投資的審批程序,同時還進壹步簡化了相關的監管流程,讓中國投資者能夠便易“出海”。

傳統的能源和資源壹直是中國企業海外投資最重要的資產類別,雖然2014年該領域的投資金額及熱度有所下滑,但仍是中國企業對外投資的重要目標之壹。TMT、房地產、基建/公用事業的對外投資增勢強勁,金融、農業、汽車/航空、新能源以及醫療健康行業的對外投資也有不俗表現。從投資目的國家/地區來看,除了英美這兩個“資深”發達國家外,澳、法、德等經濟體也吸引了中國企業的大量投資,馬來西亞則因其房地產行業受到中國企業和私人投資者的青睞而在中企海外投資中占據了重要的壹席。綜合來看,西歐、北美和大洋洲仍然是中企海外投資最熱門的區域。

傳統能源礦產:由於全球經濟形勢的影響以及中國經濟轉型帶來的大宗商品市場的持續低迷,2014年傳統能源礦業領域的涉資規模和交易數量均大幅減少。需要指出的是,2013年中海油收購尼克森交易的金額在壹定程度上“扭曲”了與2014年的對比值。盡管如此,傳統能源礦產項目仍是推動中國企業對外投資的主力之壹,壹些大型的交易仍在全球範圍內發生。

從具體類型看,中企對外投資仍以石油天然氣、銅礦和金礦為主;從區域來看,仍集中於澳大利亞、加拿大、中亞以及非洲地區。2014年發生的較大規模的交易包括:五礦資源牽頭的中國聯合體以58.5億美元(PBOC)收購秘魯嘉能可斯特拉塔公司的拉斯邦巴斯銅礦項目;中國人民銀行以21億歐元的對價獲得意大利國有能源企業Eni和Enel各約2%的股權;寶鋼資源澳洲有限公司與澳大利亞Aurizon公司組成聯合體,以約11.4億澳元全面收購鐵礦石生產商Aquila;廣晟有色以14.6億澳元收購澳大利亞資源公司PanAust50.1%的股權;中石化以12億美元收購俄羅斯盧克石油公司所持的卡斯潘資源50%的股權;漢能太陽能集團有限公司以11億美元的對價收購加納SavannaSolar公司加納太陽能發電項目70%的股權;洲際油氣股份有限公司以5.25億美元收購哈薩克斯坦的馬騰石油股份有限公司95%的股權;復星國際以4.89億澳元收購澳大利亞上市公司RocOil100%股權;中國河北中鉑鉑業有限公司以2.25億美元收購東部鉑業旗下位於南非的全部鉑族金屬礦資產;中國熔盛重工集團控股有限公司以21.84億港元收購吉爾吉斯斯坦CentralPointWordwideInc60%的股權;延長石油以2.3億加元收購諾瓦斯能源公司全部已發行的股份;中國石油天然氣股份有限公司下屬的鳳凰能源(PhoenixEnergyHolding)以11.84億元人民幣收購加拿大AthabascaOil的Dover油砂項目40%的股權;中廣核礦業以1.33億美元收購哈薩克斯坦Semizbay-U項目等。

房地產:國內房地產政策趨緊、市場利潤下滑等“內因”的推動,加上歐美房地產市場潛力大、房屋租賃需求旺盛、回報率高等“外因”的作用,讓中國房地產開發商和保險公司紛紛“出海”進行住宅和商業地產的投資。從投資主體而言,萬達、萬科、碧桂園、富力、綠地、新華聯、雅居樂、中國人壽、安邦保險等房地產開發商和保險公司仍是表現最為活躍的投資者;從投資區域來講,澳大利亞、美國、加拿大等傳統西方發達國家因為宜居環境、房地產市場的投資價值以及吸納移民等因素受到了中國投資者的青睞。

在投資主要目標地區、方式、用途和考量上,中國個人投資者和企業投資者表現出了兩種路徑:中國個人投資者在海外購置房地產時更多地考慮當地福利、教育及生活方面是否有可靠保障,並且大多以移民、居住或投資(比如賺取租金或轉手賣出)為目的,購置已建成或者即將建成的房產。而企業投資者為賺取利潤或者拓展全球化運作,會選擇市場透明度高、流動性強、收益好的國家/地區,通過競拍土地或收購項目的方式進行酒店/旅遊、住宅和商業綜合體的自主開發,它們較少投資已建成的房產或是二手房(有些國家對外國企業購買二手房有嚴格限制,比如澳大利亞政府認為外國企業購買二手房並不能增加當地房屋存量,與國家吸引外資的初衷不符,所以對外國企業二手房購買設置了諸多限制條件)。

2014年,中國企業在海外酒店(旅遊)/寫字樓的開發中大動作頻頻:萬達以9億美元在美國芝加哥修建萬達大廈;錦江國際集團以約12億歐元從美國喜達屋集團手中收購法國盧浮酒店集團100%股權;中國人壽保險股份有限公司和卡塔爾控股公司以總價7.95億英鎊收購倫敦金絲雀碼頭10UpperBankStreet大樓;萬達集團以2.65億歐元從桑坦德銀行手裏購買了馬德裏地標性建築——西班牙大廈;中國建設銀行通過非公開交易以1.11億英鎊從比利時聯合銀行手中購得倫敦金融城111OldBroadStreet寫字樓的永久產權;陽光保險集團以4.63億澳元收購澳大利亞悉尼喜來登公園酒店。

在住宅投資方面,跟前幾年紮堆投資英美澳這幾個房產成熟國家有所不同的是,中國投資者對法國、西班牙、葡萄牙等新興房產市場的興趣在增加(歐洲壹些國家出臺了新移民政策鼓勵外國投資者在當地買房)。另外,中國投資者對馬來西亞、韓國住宅項目的投資也有相當不錯的表現。比如,碧桂園以7300萬澳元購買了位於悉尼西北部的壹處開發用地;雅居樂在馬來西亞成立的合資公司,以4.3億元人民幣收購位於吉隆坡4.1萬平方米的地塊;綠地集團在韓國濟州島購置壹幅面積約31.3335萬平方米的地塊。

農業食品:2014年年初,中央壹號文件《關於全面深化農村改革加快推進農業現代化的若幹意見》中強調要支持農業“走出去”以及與周邊國家進行農業合作。為響應文件精神,也是出於對企業自身發展的考量,中糧集團、中農發集團、光明食品集團、重糧集團等大型國企在2014年的對外投資上也邁出了重要步伐:中糧集團斥資28億美元先後並購荷蘭Nidera公司、中國香港來寶集團旗下來寶農業有限公司,對這兩大公司均擁有51%的控股權;光明食品集團以85億謝克爾的對價收購以色列最大食品公司Tnuva56%的股權。

除了國企外,地方民企的境外農業投資也初具規模。但民企在融資、政策、營銷以及技術水平等方面的劣勢,使其在對外投資中很難與國企相匹敵。然而,不論是國企還是民企,同樣面臨企業運營分散、缺乏協同運作的難題,國際市場競爭力還較弱。為了增強我國農業的海外發展能力、拓寬國際發展渠道,農業企業可以著力於收購具有全球整合能力的國外農業及食品公司,政府及政策性金融機構也應為企業的海外收購提供政策審批便利和資金支持。

TMT:TMT行業海外投資額大幅上揚是2014年的壹個重要趨勢,其投資首選地仍為美國,投資熱點是遊戲業與半導體業。聯想、中國移動、阿裏巴巴、華為、騰訊等公司在2014年的TMT海外投資中表現最為活躍。聯想集團以23億美元收購IBMX86服務器業務,以29.1億美元從谷歌手中收購摩托羅拉移動控股公司。中國移動以5.16億美元拍得巴基斯坦的3G和4G牌照,以287.5億泰銖從正大集團手中收購泰國唯壹的全國性綜合電信運營商True公司18%的股份。華為公司以2500萬美元收購英國物聯網公司NeulLtd100%的股權,以2600萬美元收購英國XMOSLtd股權。阿裏巴巴以3.125億新元入股新加坡郵政,以2.5億美元投資美國拼車應用Lyft。此外,中國人民銀行收購意大利電信集團2.08%的股權,騰訊計算機系統有限公司以200億韓元(1970萬美元)收購韓國PATIgames20%的股權等交易也都反映了中國企業在TMT海外投資方面的趨勢。

基礎設施建設/公用事業:近幾年,中國的海外基礎設施投資表現搶眼,中國的投資者、EPC企業紛紛出海,在拉美、非洲、東南亞、歐洲和澳大利亞的基建與公共事業領域有著良好的業績。這得益於各經濟體對私有化的推進以及PPP模式的逐步完善與發展。2014年該領域幾大交易包括:國家電網公司以21億歐元收購意大利國有銀行所持的意大利存貸款能源網公司35%的股權(這也是迄今中國企業在意大利進行的最大單筆投資),中國人民銀行收購意大利睿斯曼電纜集團2.018%的股權,以及北京首都創業集團有限公司以9.5億新西蘭元(合8.3239億美元)收購新西蘭TranspacificIndustriesGroupFinance(NZ)Limited100%的股權。此外,中國將與巴西、秘魯組建聯合體,合作修建“兩洋鐵路”這壹項目,也成為2014年中國海外基建投資的亮點。隨著中國政府“壹帶壹路”戰略的進壹步實施以及中國主導的亞洲基礎設施銀行的設立,預計中國資本對海外基礎設施的投資還會不斷加速。

金融:在中國企業“走出去”勢頭日益強勁的影響及作用下,中國的金融業也加快了海外擴張的步伐,通過增加全球網點布局、持股海外金融機構、吸引國外資產的方式,為走出國門的企業提供各類金融服務及支持。鑒於投資/交易金額龐大、流程復雜、風險較高等原因,中國金融企業的海外投資/交易呈現出以下特點:不以數量著稱、資產集中度相對較高、投資主體和目標國比較局限。就投資主體而言,目前還是以銀行為主(且集中在中國銀行、工商銀行、建設銀行、國家開發銀行等幾家大行),保險、證券以及租賃公司也有相當程度的參與;從目標目的地來看,主要集中在美國、英國、德國、中國香港等成熟市場,

英國房産市場喜憂參半 首次購房者數年增至32萬但房價繼續上漲

英國主要按揭貸款銀行哈裏法克斯(Halifax)的數據顯示,英國首次購房者的人數2014年達到七年來的最高。

2014年,英國首次購房者的人數達到七年來的最高

該銀行估計,去年有326,500人購置了他們的第一所住房,這個數字比2013年增加了22%。這是2007年全球金融危機開始以來最高的首次購房人數。

首次置業者人數高升的主要原因是超低房貸利率以及政府推出了英國房市扶助首次買房者的優惠政策,“Help to buy”。這一優惠政策使首次購房者只需繳納5%的首付款。

就業前景看好也是原因之一

哈裏法克斯銀行房貸部主管說“經濟條件改善以

 

2015年美國房地產市場面臨五大威脅

CNNMoney刊文稱,不少經濟學家和房地產專家都預期美國的房地產在新年裏會升溫,但是也有壹些因素會導致房地產市場走上歧途。

專家預測,2015年美國房地產市場面臨五大威脅

第壹, 大投資者獲利拋售。在美國房地產復蘇中大投資公司占很重要的地位,他們買下了很多房子出租。如果他們現在認為當初的投資已經增值很多,而且房價上漲減緩了,很可能就會賣出房子了。RealtyTrac在壹份報告中說,在2012-2014年間大投資商買了至少20萬座房子,這些房子的增值程度會給他們“賣”的動力。在2012年買房子的人如果現在賣掉有38%-43%的利潤。有數據顯示這些投資商已經在撤出市場,十月裏全國成交的房子中投資者占15%,在壹月時是占20%。

第二, 外國人停止購買。近年裏外國買家對美國房地產市場的復蘇很有幫助,但是Fannie Mae的經濟學家Doug Duncan說美元現在上漲了,這就使美國房子價格貴了。目前來自中國的買家仍然很多,但是來自歐洲和俄國的買主減少了。外國買家減少的現象在加州比較明顯,根據加州地產經紀協會的數據,外國買家減少了25%。

第三, 人們的收入跟不上房價增長速度。如果美國的就業市場似乎好轉了壹些,但是人們的收入增長其實跟不上房價。對於買家來講是很糟糕的。經濟學家指出,美國人收入的增長不夠,而房價越來越高,這更讓人們負擔不起。

第四, 貸款公司要求太高。Moody’s Analytics的分析師Mark Zandi說,對於房地產市場的復蘇,最大的風險是很多想買房子的人都貸不到款。雖然Fannie Mae和Freddie Mae都放松了貸款標準,但是不代表按揭貸款公司也放松標準。事實上,很多貸款公司在貸款時很嚴格,不願意貸給沒有完美信譽或者拿不出大筆現金做訂金的借款人。以前那些房子被銀行收回的人需要時間修復信譽,而年輕人這壹代的信譽歷史又太短,還背著沈重的學生貸款,買房就更難了。

第五, 按揭利率急速上升。雖然沒有跡象表示按揭利率會很快上升,但是聯邦儲備很可能會讓所有人大吃壹驚突然加息,那就會嚴重影響按揭市場。Zillow的經濟學家Stan Humphries說,如果利率上升到6%,就會影響到房價比較高的地區,如三藩,洛衫磯。意味著這些地區的房價會下降,銷售量也會走低。

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曼哈頓公寓均價超170萬美元 2014年房地產銷售創紀錄

美國紐約房地產評估機構Miller Samuel總裁米勒(Jonathan J. Miller)發表報告說,曼哈頓新建超級豪華公寓暢銷,2014年房地產銷售金額超過前壹高峰2008年,創新紀錄。

紐約新建公寓項目“公園廣場30號”

據《紐約時報》星期二報道,在為道格拉斯地產(Douglas Elliman Real Estate)撰寫的報告中,米勒說,2014年曼哈頓平均銷售價為1,718,530美元,也超過2008年的記錄1,591,823美元。

大手筆成交也將每平方英尺平均價格提高到1297美元(相當於每平方米13955美元),超過2008年的記錄1251美元。

但是房地產市場的常用指標沒有受到高檔公寓的太大影響:去年中位數價格為94萬美元,稍微低於2008年的95.5萬美元。

曼哈頓房地產市場2014年第四季度業績突出。研究機構Urban Compass主管索菲亞·宋(Sofia Song)說,那是非常強勁的壹年。該機構報告去年第四季度曼哈頓房地產成交總額為54億美元。

上市公寓成交速度也更快:曼哈頓去年第四季度掛牌銷售的公寓在市場停留時間只有46天,明顯低於2008年房地產繁榮時期的64天。

另壹地產機構科科蘭集團(Corcoran Group)的報告說,本地經濟強勁、股市上漲和外國人的興趣不減造成曼哈頓房地產需求旺盛,而可供量有限。曼哈頓房地產市場供應量在2013年觸底之後,2014年開始反彈,其中第四季度達到5912套,比2013年的4913套增長20%。但那壹數字仍然比2009年第壹季度的12,336套低52%。

曼哈頓的超級豪華公寓市場尤其繁榮:去年第四季度超過1000萬美元的公寓成交量相當於前年同期的三倍。西57街可以俯瞰中央公園的Extell’s One57公寓大樓兩套公寓進入前5名:Unit 55B銷售價為8,819,873美元,相當於每平方英尺4390美元;Unit 82銷售價為56,079,298美元,平均每平方英尺8987美元。

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澳洲購房指南:避免向房地產代理透露的四件事

讓我們開誠布公:現在在澳洲大城市買房好似跳一種舞,參與的有你、澳洲房產代理、還有神秘的賣家、以及你的期望值。澳洲房產中介懂得如何與買家打交道,如何問他們問題,如何讓他們感興趣。但是一些買家仍然與代理交談,好像代理是為他們買家服務的一般。他們不是──他們或許很友善,但那是因為他們想要你的錢。這看起來或許微不足道,但是買家們使用的語言或許就決定了他們是按市場價格買了房還是多付了錢。以下是澳洲每日新聞網站建議的永遠不要對代理說的四件事情。

錯誤一:“我有多少多少錢來花!”

房地產代理想要知道你有多少錢能用來買房。但是買房與其它討價還價沒有區別,你不應該過早的透露你的底細。

買方代理公司(Property Mavens)的女發起人桑德庫勒(Miriam Sandkuhler)稱,你沒有義務告訴代理你有多少錢。

“當然,有好的代理,也有不好的代理。但是根本上他們試圖確定是你是否有他們所希望的足夠資金買下那房子,”她說。

另一位買方代理布萊特(Patrick Bright)表示,最好是根據你所看的房子類型告訴代理一個大致的範圍。如果你把真實的預算都告訴了他們,那麼他們就會竭盡全力地去榨取你的每一份錢,特別是他們在沒有達到賣主的價格底線的時候。

盡管房地產代理說他是站在你這一邊的,他們只是為了把房子賣掉

錯誤二:“我喜歡它!”

桑德庫勒認為,這是一個非常大、非常大的錯誤,而且很難再回頭。買房中很多成分是感情因素,而代理正想從中漁利。

“你不必顯得特別冷靜,似乎全然不感興趣,但你總是可以說你是買來投資的,”她說,“肯定的是,不要到處轉,說孩子們將住哪間房,家具將放哪裡。”

她建議,如果你在買房過程中不能抑制感情,那就最好是找一個買方代理。

房地產投資人詹密卡爾(Stephen Zamykal)稱,他總是在代理的面前雞蛋裡面挑骨頭。“即使我喜歡那棟房子,我還是要著重看它的缺陷,”他說,“即使我沒有,我還會告訴他們我心中還想著另一棟房子。”

錯誤三:“迫不及待地要買!”

桑德庫勒建議,找房的人不要把買房的真正原因告訴代理,比如,不要說你的租約要到期了,你非買房不可。盡量少告訴代理你的個人情況,因為那些與買房是不相干的。

布萊特也持相同意見。他說,買家應該看上去是滿不在乎的樣子,“永不告訴他們你買房的真正動機是什麼。”

他認為,如果你與伴侶一起去,讓其中一人與代理交談。否則代理可以輕易地從你們兩人的話中套出你們的底細。

錯誤四:“我認為這房子值多少多少錢 ”

有些代理或許會問你估計這房子值多少錢。詹密卡爾建議買家盡量避免這個圈套,因為這只是代理來套你願意出多少錢的一個招。“我對這個問題的回答將是,我需要先調查一番再說,”他說,“或者你可以反問他們此值多少。告訴他們你來是為了從他們那裡知道房價是多少。”

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亞洲旅游業盛景帶旺澳洲 中國游客喜手機預訂

澳洲旅游業價值1100億澳元,亞洲游客的增長幅度超過世界上其他任何地區

旅游業的年度盤點報告顯示,盡管去年發生了三起重大空難,西非也爆發了伊波拉疫情,但2015年國際游客人數料將增長多達5%。

這對澳洲價值1100億元的旅游業來說是個好消息,亞洲游客增長幅度超過世界上其他任何地區。

一個正在興起的潮流就是通過智慧手機預訂行程,中國正在引領這一風潮,有10%的中國游客在手機上進行預訂。7%的美國人在手機上進行預訂旅行。如今,超過66%的旅游預訂在網上完成,“但有跡像顯示,在較成熟的市場,飽和點可能會在70%到來”。

法國巴黎依舊是全球頭號游客吸鐵石,2013年共有超過1880萬人造訪法國首都。紐約排名第二,其次是倫敦、曼谷、巴塞羅那和新加坡。

亞洲接待的歐洲游客增長了7%,其次是北美和加勒比海,均增長了6%。2014年,跨國旅行增長了4.5%。德國人,美國人和中國人是全球最活躍的旅行者。 

在過去五年裡,出現了兩種持之以恆的旅游趨勢:到大城市旅游,以及到有陽光和沙灘的地方旅游,也就是“休閑度假”。跟團游日益流行,主要歸功於團隊出游的亞洲客。

“城市旅行是世界上一門真正火爆的生意,”國際旅行咨詢集團(International Tourism Consulting Group)的董事長兼執行長弗利塔格(Rolf Freitag)說,“這種生機勃勃的增長主要是受到了廉價航空增加和廉價住宿擴張的支持。”

隨著科技進步以及企業削減成本,傳統的商務旅行正在萎縮。然而,會議,獎勵,大會和展覽會市場,正在穩定發展。大會,會議和座談會占到了商務旅行市場的41%。貿易博覽會和展覽會居次,占29%。

總部位於慕尼黑的經濟研究所(Institute for Economic Research)經濟學專家納博(Gernot Nerb)說,國際旅游業將受益於全球經濟復甦預測。“未來兩年我們將進入上升通道。”

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2015全球最熱買房地 悉尼紐約前景最被看好

澳洲房地產公司萊坊集團(Knight Frank)預測,全球最受追捧的房產投資城市,料將經歷一個艱難的2015年。在萊坊監測的8個高端城市中,只有兩個——紐約和悉尼——料將在2015年實現價格增長。

2015年,倫敦住宅市場料將表現平淡,而巴黎、新加坡、中國香港、日內瓦和迪拜的房價預計都將下跌。紐約房價料將在2015年增長5%到10%,而悉尼房價的漲幅較為溫和,料將上漲5%。這兩個市場的上漲勢頭主要得益於海外買家的好胃口以及購房政策的相對寬松。

悉尼將在2015年繼續實現價格增長

萊坊的全球調研部門主管白利(Liam Bailey)說:“國際需求增加和經濟指標改善雙管齊下的效應,幫助推動紐約高端房產在2014年增值6.7%,我們預計這一勢頭將一延續至2015年,中國買家可能會日益活躍,特別是考慮到近期的簽證放寬。”

海外興趣強烈

“和紐約一樣,我們預計悉尼將成為2015年表現最好的高端住宅市場。商業信心上漲以及政治穩定感增加有利於吸引海外興趣。”

“澳元疲軟增加了這方面的動力,也再度激發了澳洲外僑的興趣。低利率預計將保持穩定,直到2015年中期至末期都不會發生改變,銀行也積極地以有競爭力的利率提供貸款。”白利說。

他還提到,眾議院經濟常委會對澳洲住宅市場內的外國投資情況進行了審查,盡管提出了一系列可確保規定被更嚴格執行的建議,但卻並沒有對外籍人士在澳買房施加額外限制。

新的房產稅,額外印花稅以及其他旨在使房地產價格增長降溫的措施,都是導致世界上其他房地產市場前景看跌的原因。

在紐約,曼哈頓市中心地區將是表現最好的房地產市場。在悉尼,萊坊集團認為,東區和下北岸最為看好。

迪拜的前景最弱,價格可能下跌多達10%。此前阿聯酋央行將轉賬費用提高一倍至4%,並引進按揭貸款上限,提高了購房成本,挫傷了投資者胃口。

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