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法國11月新建房數下降 1年來施工總數少于30萬套

2014年11月份法國新房建築新辟工地總數再次下降，使得最近12個月內法國新房建築施工總數减到30萬套大關以下，這是16年來的首次。

法國2014新房建築銳减至30萬套以下

法新社12月30日報道，自2013年12月至2014年11月，最近12個月期間新辟的新房建築工地淨數爲267491套。

住房部希望瓦爾斯總理8月底提出的重振房屋建築業方案迅速開始帶來成果，其中一些措施已于9月開始實行。 譬如自9月1日起，逐步减免建築用地的升值稅，從10月1日起，放寬無息貸款的申請條件等。

法國房屋建銷商聯合會（FPI）主席弗朗索瓦·帕耶爾認爲，對房屋建銷業者來說，2014年是“非常壞的一年”。他指望“從明年年初起”，法國新房銷售復蘇，幷“對明年第二季度施工工地數目帶來有利的影響”。

住房部指出：自簽發建築執照至工地開始施工之間的平均等待期限爲“8、9個月”。

今年9月至11月期間，全國批准的新房建築執照總數比去年同一時期减少了11.8%，减到92643套。

這表示建築執照批准總數自10月以來又再重新開始下降。自2013年以來，建築執照批准數目不斷下降，今年8月和9月曾短暫上揚，但10月份降了3.9%。

在最近12個月期間，新房建築執照批准總數减少了11.9%，减到381701套。

住房部修正了有關建築執照批准數目和新房建築工地施工總數的統計方式，以彌補信息收集方面的缺陷，希望更準確地反映房屋建築業的實際形勢。

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抄底底特律有風險 後續費用難估算

10至15年前，底特律三臥獨棟房屋價格在8萬美元至14萬美元間。但現在如果從銀行購買拍賣的這種房屋，大概只需要1萬美元，有的甚至低至5000美元。不過業內人士提醒，買房要區分底特律市和大底特律都會區。底特律近郊一些市或郡的房地產市場相對健康，因為那裡有好的市政服務。

中國香港投資者於底特律抄底購入的房屋

底特律市韋恩州立大學城市研究與規畫系助理教授丁磊說，現在底特律房屋普遍的交易價格大約是每棟7000美元。而在美國建造一棟房子的成本起碼要10萬美元。他說，底特律房價在十年前就低於建造成本了。由於根本沒有需求，房子即使再便宜，也沒有人要。

底特律市府去年公布一項措施，就是一戶人家如果房前屋後有棄房，這戶人家如果想要，政府可把房子白送，但每年要按照政府的估值交房產稅。

由於短期內該市房價反轉可能性極小，因此抄底底特律房產的風險很大。底特律房產稅專家康納斯說，中國人如果打算長期持有，而且願意增加一定投入修繕房子，值得投資。但他提醒，有些房子欠政府房產稅，買房的人要解決拖欠的稅款才能拿到房產證。此外，購買後每年繳納的房產稅也是很大一筆成本。他說，若去底特律買房，一是可以考慮位於鬧市區、中城的房產，二是可以考慮買高端的房產。底特律有個叫印第安村(Indian Village)的地方，過去是有錢人的居住地，一處房產有十幾個房間，特別漂亮，還有馬廄和傭人房，這樣的豪宅現在20萬美元就可以買下。

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中國香港投資者抄底底特律 500萬美元買140處美國房產

早前解除破產保護令的美國「汽車之都」底特律，經濟持續低迷，不少房屋賤價拋售，一幢獨立屋售價低至1萬美元，吸引大批中國內地投資者爭相搶購，最近中國香港投資者也抵不住誘惑，紛紛湧入。中國香港媒体1月3日報導，一名中國香港投資者日前以近4000萬港元(合515萬6000美元)，大手筆買下逾140處物業，也有投資者以近200萬港元(合25萬7800美元)購入五套房屋出租。

中國香港投資者於底特律抄底購入的房屋之一

報導引述物業代理說，近期查詢底特律房產的中國香港買家持續增加。不過專家呼籲投資者須了解當地市場情況及投資前景，衡量風險。

中國香港投資者江先生早自三年前就投資美國中東部的底特律房地產，目前在當地多區有超過140個單位，九成已出租，每戶房屋購入價約為3萬至5萬美元，投資額達500多萬美元。他舉例說，每戶房屋每月租金收入為700至800美元，回報率逾10%，「趨勢一定會持續，但應該不會有日本房市的瘋狂！」

江先生通常買完樓才實地視察，因此坦言不會投資太便宜的房產，避免負擔高昂欠稅、維修費等，甚至碰到產權問題。他說，出租房屋有遇上「租霸」的可能，但美國法例健全，可以入稟法院迫遷賴租的租客。

他表示，投資者可向註冊美國會計師查詢購買物業附加的稅項，如海外投資者每年要向美國稅局申報租金收入，向當地稅務機關申請評稅；房屋稅則受政府評估，每年約900至1200美元；加上責任保險及維修保險各為每年約400至450美元等。此外，業主可聘請管理公司代管理出租單位，但每月要收取相當於租金一成的費用。

中國香港買家呂先生也於去年初在底特律以近200萬港元一口氣購入五套房屋。他說目前已成功租出其中三套，每套月租約6000至8000港元(合773至1031美元)。他相信，底特律房價已經觸底，隨著重建計畫啟動，經濟有望反彈。他說，買外國房產須做足功課，如實地視察物業，他發現在底特律有不少溺水屋，若貪圖便宜購入，可能會得不償失，須特別小心。

底特律在退出破產計畫，並承諾投資啟動重建計畫後，當地數以千計的房屋正低價出售，吸引中國和中國香港投資者趁低吸納。有房地產網站在一周內接到近千個查詢電話，也有中國投資集團大手筆買下當地建築物。海外置業國際客戶服務經理黃耀東表示，「幾萬蚊(美元)一套，回報率為其他城市幾倍！」

但他不建議投資者抱著投機心態去投資當地房產，因風險會相當高，比方說買家需要繳付一系列稅款，如房屋稅、利得稅及地稅等，「可能達全年租金收入的一半」。他說，當地稅制複雜，若不了解便貿然投資，很容易「賠了夫人又折兵」。

中國香港嶺南大學經濟系教授何濼生表示，中國和中國香港投資者「隔山買牛」存在一定風險，「買外國房屋都是聽別人介紹，難知底細」。他認為投資者付出金錢之前要做足功課。

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全球富豪青睞英國房産的9大理由

據中國行業研究網統計倫敦部分地區的房價一年漲幅已超20%。總結一下，不難發現英國房產投資相較於其他國家佔據著很大的優勢，我們會發現其得益於以下9點：

購買英國房產的9大理由

一、英國房產供不應求

英國房產長期處於供不應求的狀態，國家人均土地擁有量少，國家調控土地程序又繁瑣，人口處於一種增長趨勢，可供開發的新土地資源也很有限。這些客觀事實被倫敦市現任市長BorisJohnson在倫敦城市計劃白皮書中被重點指出。英國房產稅是多少？

二、英國市場穩定投資低風險

英國政治經濟穩定，犯罪率低，法律體系完善，透明和穩定，自然災害少。

三、英國房產高收益大回報

房地產的投資收益主要包括兩方面：房子增值和租金收入。英國的房子可以用來「以房養學」和「以房養房」。英國平均房屋租金率穩定在5~10%，英國房產一向以房產保值和增值而著稱。相對上海（樓盤）本地房產投資2%的租金回報是非常高的。

四、英國建築質量上乘

英國的新房子-NHBC10年建築保證。NHBC於1936年成立，是英國規模最大的提供新房保險的一個機構。目前為止，每年英國建設的80%的新房都有NHBC的十年保險。

英國的老房子：英國政府有史以來一直堅持對居民建築施工強力監管，現在，在英國流傳下來的維多利亞，喬治時期的老房子都還堅挺屹立，這種房子雖然年代久遠(幾百年的歷史)，但是在當地極其珍貴，特別搶手，供不應求。

五、英國房產投資多元化

按照房屋的類型和年齡而分，英國的房產可以分成很多種，比如獨立房，排房，平房等這就提供了多種不同的投資類型比較之下房地產投資者在一些新興發展中國家的選擇就很有限。

六、英國房產產權期限長

英國的絕大一部分的房產屬於永久性產權，這就意味著這筆固定資產祖祖輩輩都屬於你或你的繼承人,直到你賣掉它。英國也有土地是限定使用年限的，這個年限可以長達有250年或999年不等，到期之後,你還是可以花些費用去續它的。

七、英國稅收優惠政策

英國目前稅收政策不對海外買家徵收投資資本增值稅(capitalgaintax)根據具體情況還有多項稅收減免政策。相對美國加拿大低買入高房產稅高持有成本的情況，英國物業無需繳納房產稅。

在英國，作為海外投資者對所持物業進行二次出售時，房屋增值部分無需繳納資本利得稅(或稱物業增值稅),作為海外投資者，期房也可隨買隨賣，進行預售權 轉讓；英國當地居民通常需繳納房產增值部分24%的高額稅收。英國二手房地產市場非常活躍，一旦遇到合適的時機，投資者的房子很容易就可以轉手售出，交易 收益可以方便快捷的轉移到全球任何一個指定賬戶。這意味著，需要時投資可以隨時被收回，而且交易手續費用很低。

八、低利率貸款

就中國、澳大利亞等國高貸款利率(7%左右)而言，英國貸款利率大約在3%-4%的區間；作為海外投資者，可申請到最高70%的貸款，並且可在一定時間內可以只還息不還本。

九、語言文化和教育優勢

英國是一個重要的國際旅遊和商務中心；英語是全球最普及的通用語言，作為全球高等教育最發達的國家之一，英國擁有最完善的教育體系和頂尖的教育水平，對 於想讓孩子來英國留學的中國家長，最佳的選擇就是在英國投資買房置業，即可以讓孩子在異國他鄉有穩定安全舒適的住所，又可以同時把多餘的房間轉租出去，收 取租金「以房養學」，等到以後孩子畢業不要住的時候，整套租出去，可以「以房養房」。

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華人加速東移加州內陸帝國 直接影響房價回升

華人東移內陸帝國(Inland Empire，洛杉磯以東的一個南加州地區)的腳步近年持續加快，直接影響到當地房價回升。一位華人房產經紀表示，三年前18萬多元購買的兩居室康斗，現在售價29萬元。奇諾岡、奇諾、科洛納、庫卡蒙加牧場、安大略等地房價均上揚。展望2015年，業界人士認為，內陸帝國房屋市場仍有擴張空間。

隨着華人移民持續東移內陸，內陸帝國房屋市場2015年仍有擴張趨勢。圖為奇諾市一社區居民新入住小區住宅

奇諾市曾多次被全美機構評為最適合青年人成長城市之一。位於奇諾機場附近的一個大社區，內有4000餘戶居民，社區中心一位負責人安妮表示，近年人口結構變化，其中近半是亞裔，近年陸續遷入的華裔幾佔30%。鑒於華人增多，部分社區工作人員也有學中文的意願。華人創辦了社區中心乒乓球及太極拳俱樂部，並計畫成立中華文化俱樂部。

資深房產經紀Emma Liu表示，內陸帝國多個城市因華人東移遷入，房屋價格回升。以庫卡蒙加牧場市為例，幾年前購買的30幾萬元獨立屋，現在賣到50多萬元。安大略市三年前18萬元購入的兩居室康斗，現在賣到29萬元。還有臨近科洛納市的伊斯特維爾市，兩年前買的29萬9000元康斗，現在也賣到40多萬元。由於庫卡蒙加牧場市生活機能更方便，吸引不少華人投資設廠，他們聲稱該市適合專業人士居住。

據主流媒體公布的資訊，目前僅安大略地區未來20年的新屋建設預估超過5萬棟。內陸帝國房建商Lewis Group of Companies執行副總裁Randall Lewis表示，鑒於經濟學家預測內陸帝國未來就業增長快、消費信心強勁，2015年當地房建市場應可繼續復蘇。據聯邦勞工部近日公布數據，自2013年6月至2014年6月，僅內陸帝國就增加了5萬個工作。

住宅開工許可近年激增。2011年為3萬7000個、2012年為4萬7000個，2013年為6萬5000個，2014年為7萬1000個。

新房建商KB Home內陸帝國區總裁Chris Haines表示，該公司已開始在Park Place的Hadleigh興建69棟住宅，在Margate興建53棟住宅，提供不同戶型以滿足工薪族需要。KB Home也在Murrieta、Menifee及奇諾、庫卡蒙加牧場等地開發十餘個新住宅社區。

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2015年美國房地產將上演“絕地反擊”？

美國房地產市場目前出現冷卻，其實這是為2015年市場復蘇所必須做的準備。就像運動員在訓練中必須休息一樣，房地產市場在復蘇的初期階段通常會出現房價過熱，為了明年春天買主重回市場，現在的冷卻是與一年前相比房價仍然是高的，十月里比去年增長4.5%。

美國紐約新建項目“公園廣場30號”

不過十月之後房價有所下降，在全國20個大城市裡只有9個地方房價還在增長。房屋銷售數量在十一月里也下降了，並不是因為買家少了，而是市場需要喘一口氣。十月里上市的房子比九月里減少了28%，雖然這種季節性減少是正常的，但是不好的是比去年同期下降了1.5%，這是近期來第一次下降。

根據房產經紀公司Redfin的調查，買主們最擔心的不是上市房屋減少，而是可以負擔得起的房屋減少。這是自2012年來第一次買家們覺得“負擔不起”。

十一月里，房市裡唯一有增長的是高端房子的銷售，這裡指的是比20萬均價高很多的房子。而底端房的銷售下降了16%，購買底端房地人士中投資者佔比例很大。經濟學家指出房價上升至使很多投資者退出了市場。

預期，今年十二月的房屋銷售不會很強，雖然按揭利率仍然很低。

在2013年里從一月到十月美國房價平均上漲11%，但是2014年房價增長不到去年的一半，對於缺錢的買主來講這是好事，但是對賣主就不好了。整體來講房價還是正增長的，到明年春天更多的買主進入市場房價仍然會上升。

但是，人們也必須注意以下幾點：

首先，利率雖然處於歷史底端，但是肯定是會上升的。利率微小的上升都會對市場有較大的影響，因為銀行會提高對貸款人的要求。

其次是人們的恐懼心理。在某些市場里房價可能會短期下跌，目前Connecticut已經出現了下跌，如果價格繼續下跌，兩次一兩個月的話，就會把買家嚇跑，而更多房主會賣房。

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2014年4季度澳洲房價走勢及變動

 

四季度，澳洲房產市場漲勢有所放緩。除悉尼仍然壹枝獨秀外，其他澳洲主要城市季度房價變動幅度均不大。

從年度變化來看，根據澳洲統計局最新數據，澳洲房價整體依然維持了不錯的上漲力度，年漲幅為9.1%。八大城市變現參差不齊，悉尼均價在壹年的時間內上漲14.6.%,依然最為強勁，墨爾本名列第二，但幅度僅有6.9%，八大城市中國堪培拉漲幅最小，為2.4%

 

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對於明年，澳大利亞房價在2015年很可能將進壹步上漲，低利率環境的延續及供需失衡將提供保障。而首次置業者可能將面臨更加艱難的形勢。此外澳洲市場未來壹個重要的趨勢是，外國人進入門檻正在提高。根據外國投資審查委員會的最新數據顯示，本財政年度的前9個月，外籍人士對澳大利亞的房地產投資達到248億澳元，相比整個2012-2013財政年度增加了44%。外國買家的力量已經嚴重影響了澳洲房價走勢，因此，未來的政策走向至關重要。

對於前期已經大幅上漲的悉尼和墨爾本，明年的增速有可能將有所放緩，而布裏斯班等地區則值得投資者重點關註。

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澳洲房市繁榮難以為繼 今年房價增幅或放緩

過去兩年內，悉尼房產中位值猛增16.5萬元以上，不過今年房價將錄得較為溫和的增幅。

CoreLogic RP Data數據顯示，去年，澳洲州府城市房價增長了7.9%，其中悉尼以12.4%的增幅領漲全澳，其次為墨爾本的7.6%和布裡斯班的4.8%。

去年，悉尼房價中位值達73.05萬元，相比2013年1月增長近25%。墨爾本和布裡斯班各種類型住房中位值分別為58.7萬元和46.65萬元。

2014年澳洲州府城市的房價月變化及年增長

澳洲全國範圍內的住房價格增速今年有望放緩5%左右，不過部分城郊區域還將延續迅猛增長的勢頭。

澳洲房產檢測機構（Australian Property Monitors）預計，西悉尼部分區域房價有望增長12%以上，布裡斯班內城區部分地區的房價也將增長10%以上。

Victor 和Amanda Gennusa去年在悉尼西北Ryde以155萬元的價格購買了一處住房，而該區域的房價今年或將增長12%。他們將房子拆除，進一步劃分地塊，准備在該住址興建兩所住宅。他們之所以這麼做，是受當地對住宅的強勁需求所驅動。“通過進一步劃分地塊，我確定能夠使資本增值很多，”Victor說道，“Ryde各方面都很平衡，雖然不是中樞，不過……很靠近Macquarie購物中心，離北悉尼很近，離帕拉瑪打和Rhodes也是差不多的距離。”

CoreLogic RP Data的數據顯示，住房市場表現最糟糕的是坎培拉，去年住房價格下降了0.6%，第四季度還大幅下滑了3.4%。

2014年，阿德萊德雖然經歷了制造業崗位流失，不過房價增長了4.3%至41萬元；鐵礦石價格下挫使得珀斯住房市場承壓，去年房價增長了2.1%至52.5萬元。

全澳房價去年的增幅為9.8%，有所減緩。RP Data的Cameron Kusher表示，房市繁榮在2014年年中達到峰值，截至四月一年內的房價增長了11.5%。“我們預計房價增速還將放緩，特別是在考慮到這種勢頭已經持續了兩年半的情況下，”他說道，“這個勢頭難以為繼了。”

澳洲房產檢測機構的Andrew Wilson預計，悉尼今年房價的增幅將在7%左右，布裡斯班為5%，墨爾本阿德萊德和霍巴特均為4%。其他城市房價增幅將更為緩慢，珀斯預計為3%，坎培拉或將持平。

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2015新鮮出爐：珀斯10大最實惠內城區 投資機會處處

根據一項最新公布的統計數據，Glendalough成為距西澳大利亞州首府珀斯的市中心10公裡內最實惠的內城區。

CoreLogic RP Data最新公布的珀斯商業中心10公裡內最實惠城區名單上，北部內城區Glendalough以469,098澳元的中間房價排在第一位。Glendalough距離珀斯市中心6公裡遠。

排名第二位的同樣是北部城區的Westminster，緊接其次的是Queens Park、Ashfield和Redcliffe。

距離珀斯市中心6公裡的Glendalough登上最實惠內城區榜首

動量財富地產公司（Momentum Wealth）執行董事柯林斯（Damian Collins）表示，排在前5名的區都有很好的投資價值。他說：“我們喜歡這些區不只是因為它們靠近市中心和重要設施，還因為它們都在經歷某種形式的改造或改變，這給未來的資本增長帶來機會。”“Glendalough和Stirling市有一些相當大的振興計劃，因此在那裡投資機會很大。”

柯林斯也說東部區Redcliffe也顯示出了投資機會。他說：“一旦火車線下沉到地下後，我想我們會看到那個區將有很強的復興。”

柯林斯表明在珀斯市中心東部9公裡的Ashfield會是他首選的投資區域。他說：“這個區歷史上的名聲並不好，因為那裡有很多公屋，但是我認為那個區有很大的轉變空間。”“那裡離Bayswater/Bassendean火車線和其它設施不遠，因此應該會有很好的長期發展潛力，我想我們未來會看到它改善名聲。”

柯林斯說，對投資者來說，這份名單（珀斯內城區前10位最優惠區）比珀斯大都市區前10位最實惠郊區更有用。他說：“一個區房價便宜，並不一定意味著它是一個好投資區，因為便宜總是有便宜的理由。”“你需要尋找的是那些有改變或復興的區，這將對未來澳洲房產的資本增值起到很大的促進作用。”

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危機或轉機？新一年學會看透澳洲房產買賣時機

人勞碌一生為的是累計產業。無論是股票、基金、地產或者是現金，投資產品多不勝數。在房地產投資過程中，買和賣非常普通，然而及時買或及時賣則依賴個人的投資判斷或者投資需要。以下幾項是判斷澳洲房產投資買賣時機的重要因素。

1、投資回報

珀斯房產經過2008年的低潮後穩定成長，每年增長5%

所有投資者都知道地產有增值空間。在過去5年，珀斯房地產在經過2008年的低潮後穩定成長，每年增長5%。未來5年，珀斯房地產將在2015年有技術性調整，然後我估計價格會穩定下來。如果澳洲房產投資回報穩定，投資者有計劃置產或投資其它項目，在現今的市場環境下，投資回報是肯定的。

2、投資計劃改變

投資者改變投資計劃是買賣的好時機。在現今的投資環境下，銀行利率低，房源充足，再投資是很多投資者的計劃。無論是自住或購買投資房，現在是置產的好時機。我在近幾個月都看到買家出售現在的房子以套現購買更大的洋房。很多人或許會說，房地產只買不賣，這是錯誤的。投資就需要買賣才會獲得回報。如果有需要出售以購買更大房子讓家人有更舒適的生活，這也是很好的投資。

3、市場走勢

市場走勢決定房子的市價。澳大利亞房市趨向於穩定，在珀斯我們不會有房地產泡沫或大危機，價格起落大致上穩定。這是因為政府對澳洲房價的炒作有密切監督。如果市場在低谷或者正准備上揚，我們會看到許多外在的正面因素，比如說政府推出振興經濟的政策等；如果市場面臨不景氣，那麼負面的因素會浮現。

設定心裡出售價位也是非常重要。人性是貪婪的，如果一味追求無止盡的投資回報，那麼很有可能錯過賺錢時機。買賣、收放在乎投資者的策略、膽識和底線。要在泛泛的地產投資活動中賺取可觀收入，就要選擇對的時機進行買和賣。

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