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华人买家的“风水执念”催生新商机

作者：张钦

为了争取到更多华人金主，海外房产公司一直在各出奇招，其中不乏入乡随俗派，比如，为买家们提供风水分析服务。而这一执念持续激发着新商机的诞生：看风水从“在地考察”已经升级到“算法生成风水报告”。

华人买家对风水的“执念”对市场来说已经不是新事物。早在2015年，美国一家房地产咨询机构就曾调查过这一特殊现象，他们发现，86%的美籍华人买家在购房前会先看风水，79%表示他们愿意花更多钱购买风水好的住宅。

房产从业者们也牢记这一文化偏好，提供不同价位的风水服务。美国房产咨询公司HomeAdvisor的官网显示，买家若想找一名风水大师看房，参考价大概是492美元到905美元之间，全美均价为699美元。房产越高端，对应的风水服务收费也相应拔高。

现在，科技圈也盯上该领域，澳洲一家科技公司Archistar就是其中一员。这家初创企业研发了一款风水算法，经由现代二进位IT语言还原传统风水的智慧。该算法基于数百条中国古书中总结的原则，可对每个房产户型图量身定制风水报告。

“算法生成风水报告”的优势是能减少买家看房时间和花费，与线下预约风水大师相比，性价比更高。特别是对海外买家而言，他们足不出户，只要上传户型图，支付小额费用，就能生成风水测评报告。

风水报告能告诉你哪些？

  1. 给出住宅平面图的九宫格、相位及适合哪些家庭成员（见下图左上方）；
  2. 该住宅在风水上的优缺点（见下图左下方）；
  3. 该住宅室内设计和装修及入住建议（见下图左下方）；
  4. 关键风水设计原则（见下图右侧）

Archistar利用该算法对澳大利亚的“白宫”——澳洲总理官邸（The Lodge）进行了风水分析。分析结果显示，这座建于1927年的住宅风水很好：官邸的楼层没有调整过，有利于形成积极能量场；从总理府的入口也看不到厕所、浴室、厨房和卧室等房间；从卫生间出来的脏水气不会进入厨房，厨房的烟火气也不会进入卧室，这些都是有利于运势的布局。

Archistar告诉界面新闻，这只是一则案例，他们计划将该风水算法的目标消费者定位在中国买家身上。虽然服务上线不久，还无法生成具体的用户画像，但可知的是用户来自于各个年龄段。Archistar已与房产线上平台居外网Juwai.com合作，后者为中国买家提供海外房源信息。

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尽管Archistar的理念新颖，但仅将目光聚焦在中国买家则可能会限制发展，毕竟对风水有执念的群体不仅仅是华人。在谷歌中搜索风水测评，能够看到各国风水研究者对风水的解读。1994年，美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）是首批因应用风水规则而备受关注的西方开发商之一。特朗普在建设曼哈顿中央公园西大道1号的新特朗普国际酒店和特朗普大厦时，曾咨询过一名风水大师，对方建议特朗普在大楼前安装了金属球，以转移负能量。

美国加州尔湾5卧5卫房产，风水极佳，楼层布局受欢迎——这个经过全部升级的美丽住宅位于乌节山格罗夫斯的专属区内，拥有两个宽敞主套间，楼上还有阁楼。宽敞通风，非常宜居，尽显奢华。
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另外，除了风水，其他中国传统“执念”也在影响华人海外买房，比如数字是否吉利。在曼哈顿的唐人街，中心街139号大楼八楼的办公室售价比其他楼层多出10万美元；而位于皇后区法拉盛市中心的办公楼Queens Crossing里，亚洲公司几乎承包整片区域，唯独四楼被忽视了。

风水及其他执念是否是科学，仍存在诸多争议。但从“存在即合理”的角度，商家抓住买家“宁可信其有，不可信其无”的心理，创造不少商机，激发买家们更深层的心理需求。最后，只能用《纽约时报》开年的一则 “大师”预测作为注脚：2019年，如果您的前门位于住宅的西、西北或者东南方向，今年应避免摔门。


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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

温哥华买房不用交外国人税？这也可能是个坑

根据年初居外网对平台上中国买家调查后显示，温哥华是继多伦多和蒙特利尔之后，中国最受欢迎的加拿大城市，而排外税并没有遏制市场热情，搜索量比去年同期还略微增长3%。去年8月，卑诗省政府出台了严格政策，控制投机行为，要求在当地买房的海外买家要多交15%的外国人税。

买房要多交15%的税会对市场有何影响？过去一年，温哥华的海外买家有着深刻体会。去年8月，卑诗省政府出台了严格政策，控制投机行为，要求在当地买房的海外买家要多交15%的外国人税。政策出台后，成交量连续7个月下跌。

最近，加国一家名为Apex Western Homes的房企为了招揽生意打出“免交15%排外税”的广告噱头。广告中称，他们可以帮助买家以租房形式买房（Rent to Own）。买卖双方要签订一份协议，先以总房价5%作定金，以后每月只需付房租。只要五年内筹到房屋总价，就能购买该套房产，而且价格是以最先签订协议之日的市场价为准。Apex称通过这种操作，海外买家能避免15%的排外税。

此事引起加拿大媒体的关注，毕竟对总价上百万的房产而言，15%的税或许是本地家庭一年的总收入。根据CBC报道，卑诗省政府在最初回应时表示，以租代售的操作并没有大问题。但在几天之后，省政府又更改此前说法，称先租后买的策略不能用来帮助买家避税。有评论认为，该房企的噱头并不是避税，更像是延税行为，将交付期限拉长至5年而已。但该公司在宣传中并没有说明此点，甚至还有意造成“免税”的公众印象。如果稍细心也能发现Rent to Own模式有意在打擦边球。五年里如果房产增值，那么即便买房者仍需交付15%的税，增值部分反倒能填补部分支出。

实际上，现实可能并没有看上去那么好。5%的定金是一次交付且不可退还，也就是说如果政策有何变动，买家并没有权利要求赔偿这笔资金。另外，未来五年内，如果常驻加拿大的海外买家没有获得移民身份，还是面临被征税的政策风险。近期卑诗省政府两次截然不同态度的也说明了这点。

“我相信这个项目背后的开发者是诚实和善意的，但是省政府已经表态称要打击该性质的项目。在最坏的情况下，你可能会有法律上的麻烦，甚至可能要付一大笔罚金。更糟糕的是，在你得到投资回报前，必须经历五年的不确定性。”海外房源信息平台居外网CEO罗雪欣对界面新闻评价道。卑诗省针对税务问题有严格的法律，根据财产转让税法案（Property Transfer Tax Act）规定，逃税行为将遭到法律惩戒，罚款高达20万加元，严重者还将面临两年监禁。

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房市有风险，投资需谨慎不是一句空话。即便是在热度不减的海外市场也是如此。温哥华的城市经济增长迅速，但近几年海外买家增多，开发商一窝蜂开始新房建设，政府出台排外税的影响却有限。根据年初居外网对平台上中国买家调查后显示，温哥华是继多伦多和蒙特利尔之后，中国最受欢迎的加拿大城市，而排外税并没有遏制市场热情，搜索量比去年同期还略微增长3%。看来，为迎合市场热情，广告噱头出现也不是那么难以理解。

那么，豁免海外买家税正确姿势是什么呢？

在2017年1月29日，卑诗省府宣布只有获得卑诗省移民提名项目 (BC Provincial Nominee Program，简称BC PNP)  的提名者才有资格在大温地区购买住宅房产时获得豁免15%的税项。

也就是说，其他类别的工作签证持有者，例如：国际学生、派驻加拿大人员和其他省分移民项目提名者等，都不符合豁免资格。此外：

  • 此豁免资格只适用于当省提名者将此住宅视为其主要居所；
  • 此豁免只可使用一次；当省提名者购买其他位于大温哥华地区的住宅房产时，仍需缴纳15%外国买家物业转移税；
  • 在项土地注册厅（Land Title Office）登记时，需提交省提名资格证明文件。

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申请退还已缴纳的15%外国买家物业转移税

在新的豁免规定里，若已缴纳15%外国买家物业转移税，但符合下列情况者，有资格申请退税：

  • 在2016年8月2日至2017年3月17日期间，于大温哥华地区购买住宅房产的BC PNP提名者或已确认获提名者；
  • 在房产于土地注册厅登记的一年内获得加拿大永久居民身分或者加拿大公民身分的人士。

永久居民和公民必需符合下列条件才可申请索取退税：

  • 只适用一个房产；
  • 该房产为其主要居所；
  • 于房产登记后的92天内搬入居住；
  • 于房产登记后，连续一整年居住于此。

也就是说如果A先生在2019年1月1日购买温哥华价值500万加元豪宅时还是外国居民，他就需要缴纳15%，共计75万加元海外买家税。如果他在2019年4月3日前住进这套豪宅（以水电网账单为证），并一直住到2019年12月31日后，他就有资格申请退税，但他必须保证自己在2020年6月30日前取得加拿大永久居民身份，并在这个日期前提出申请。


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来源：雪花新闻丶温哥华港湾
责编：Zoe Chan

阿联酋阿布扎比允许外国人拥有永久房地产权

阿布扎比政府改变房地产规则以允许外国人在指定区域拥有永久房地产权。

此前，阿布扎比房地产市场的外国投资者最长可获得99年的租赁权，但上周政府通过皇家法令修改了该规则，此举旨在支持阿联酋首都的房地产市场，促进外国直接投资并加强其经济。

市场分析师和房地产开发商说，这项举措是朝着正确的方向迈出的一步，将房地产市场放在全球地图上，对私人开发商和投资者都有好处。

在2019年第一季度，阿布扎比房地产市场的表现仍然疲弱

在变更之前，只允许阿联酋和海湾合作委员会国民拥有永久产权。现在特殊指定投资区内的住宅单位，如靠近国际机场的区域，将根据阿布扎比的永久业权法进行登记，并向酋长国的财产购买者发放财产所有权契约。  

根据新的永久产权法，外国投资者可以购买房产的指定区包括私人度假村Nurai Island，生态友好的Masdar City和Al Maryah Island，这是该国未来初创公司中心Hub71的所在地。

“房地产权法变化反映了政府在阿布扎比支持和发展商业环境的愿景，以及为投资者服务和程序的发展，”阿布扎比王储Sheikh Mohamed bin Zayed表示。

据阿布扎比执行委员会称，这项变革是在政府研究房地产行业需求后制定的，包括与投资者、开发商和其他人的会面商讨。

阿联酋房地产开发商Bloom Holding首席执行官Sameh Muhtadi说到：”这是一个非常令人鼓舞的举措，将在扩大市场需求方面产生巨大的变化。从历史上看，阿布扎比的房地产投资者主要是当地人，而新的法律将允许外国投资者更多的参与，无论是来自海外，还是生活在阿联酋的投资者。”

JLL的分析师在最近的一份研究报告中表示，在2019年第一季度，阿布扎比房地产市场的表现仍然疲弱。”在写字楼行业，业务增长下滑和公司重组对租金构成下行压力。这反过来影响住宅空间的需求、平均租金和销售价格下降，”它补充说。

因此，阿布扎比政府对签证法进行了重大改革，并制定了各种刺激措施和改革措施，以刺激房地产行业的需求并推动非石油经济的增长。

这项变革也将有助于平衡阿布扎比和迪拜之间的竞争环境，在迪拜的外国人早已经可以在投资区购买永久业权。

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以下是外国投资者可以购买永久房产的指定区域的完整清单：

  • Raha Beach
  • Reem Island
  • Al Reef
  • Lulu Island
  • Saadiyat Island
  • Yas Island
  • Saih As Sidirah
  • Masdar City
  • Al Maryah Island
  • Al Falah
  • Fahed Island
  • Hiid Al Saadiyat
  • Al Jurf, Ghantoot
  • Nurai Island
  • Jubail Island
  • Al Shamkha
  • Palace Breakwater


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来源：财经时报
责编：Zoe Chan

奥克兰CBD房租大幅上涨10% 租金增速超过房价

奥克兰最大的房地产公司称，今年1月至3月，奥克兰房租整体上涨4.6%，但市中心地区的涨幅接近10%。

Barfoot & Thompson管理着奥克兰约1.65万套出租房产。该公司的董事Kiri Barfoot表示，去年，所有类别的租金仅上涨3.2%。

但仅在今年第一季度，以公寓为主的CBD物业租金就上涨了9.69%，整个城市的两居室租金上涨了4.62%。

该机构表示：“季度同比增幅最高的细分市场包括CBD的两居室和三居室公寓，以及城市其他地区的两居室房屋。”

“2018年1月至3月的季度数据显示，尽管整个城市的周租金涨幅与前一年持平，但2019年第一季度同比仅增长3.2%，部分市场开始收复失地。租金上涨最快的是两居室物业，这是整个市场的一个明显表现。”

Barfoot称，“与去年同期相比，2019年第一季度，部分市场的周租金上涨了4.6%。2018年第四季度的同比增幅为4.3%，而此前仅为4%，因此数据正慢慢转向另一个方向。”

她指出，房东通过拥有和维护自己的房子来收回成本，是推高租金的一个因素。

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今年1月，《先驱报》报道了在奥克兰本已紧张的租赁市场上，其房源将变得更为紧俏。下一届美洲杯（America’s Cup）将在奥克兰举办，其团队已经任命一家本地中介机构为他们寻找租赁房源，这也使得奥克兰租赁市场更加紧张。

总部位于市中心的房地产管理公司Goodwin的首席执行官Catherine Goodwin表示，纽约游艇俱乐部American Magic syndicate已与其公司签约，从今年10月到明年3月底，公司将为他们寻找合适的房源。

她说，在Westhaven, Viaduct Harbour, Princes Wharf, lower Auckland CBD, Herne Bay, St Marys Bay, Freemans Bay, Parnell, Ponsonby, Grey Lynn, Orakei, Mission Bay, Kohimarama, St Heliers, Remuera等街区的House（独栋别墅）、Apartment（公寓）和Unit（单元房）都很抢手。

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Barfoot&Thompson的最新数据显示，面积较大的房屋租金涨幅较低。例如，今年第一季度，奥克兰所有地区的四居室和五居室租金仅上涨1.4%。

CBD的租金涨幅最大，其次是Franklin/Manukau乡村地区、奥克兰西区、北岸和中区地区。

4月4日，CoreLogic资深房地产经济学家Kelvin Davidson表示，全国租金增速超过了房价的增速。

他说，现在在中心城市以外可以看到很多租金收益率高的街区。与此同时，租金收益率最低的10个街区都在奥克兰。

“考虑到奥克兰这些昂贵街区的房价下跌，过去一年的总回报率并没有那么高。与此同时，政府取消负扣税的政策，也将打击一些投资者的回报，但我们预计这不会对整个市场产生重大影响。”

他指出，“在很长一段时间里，平均房价的上涨速度超过了租金，因此导致总租金收益率下降。自2018年初以来，近几个月的情况略有逆转，数据显示，租金增速已超过房价增速，在截至2019年2月的一年里，全国租金涨幅（5.6%）与房价涨幅（3%）相差不远。”

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来源：新西兰先驱报中文网
责编：Zoe Chan

东铁与马来西亚城 马来西亚重启两大型发展计划提振经济

马来西亚希望联盟（希盟）政府最近先后宣布重启东海岸铁路计划（东铁）和马来西亚城计划两个大型发展项目，分析员认为，希盟是要在执政满一周年之际，发布有助于提振国家经济的消息，刺激国内外投资，以作为希盟执政一年的政绩。

新闻网站“透视大马”引述社会经济研究中心执行董事李兴裕指出，东铁（ECRL）和马来西亚城（Bandar Malaysia）计划能振兴目前陷入低迷的建筑业及与建筑业相关的140个行业，为国家经济带来直接影响，同时能在全球不稳定的局势中，带动马来西亚经济逆风而上。

分析员认为，希盟是要在执政满一周年之际，发布有助于提振国家经济的消息，刺激国内外投资，以作为希盟执政一年的政绩。

双威大学商学院经济学教授姚金龙也说，即将重启的马来西亚城计划若能够吸引外国直接投资，将刺激国内生产总值（GDP）的成长。“一旦外国直接投资流入，就意味着投资者对希盟政府的经济政策及展望有信心。”

希盟在去年5月举行的大选中胜出执政后，首相马哈蒂尔领导的新政府以国家债台高筑及多项中国投资的计划欠缺透明度为由而喊停，包括新隆高铁、东铁及马来西亚城计划。尽管搁置了这些计划，但马来西亚经济情况仍没有显著好转，加上希盟政府上台至今仍有许多竞选承诺没有兑现，以及在多项政策上立场“U”转，引起民众不满，更有不少民调显示，年轻人开始对希盟失望。

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让更多土著承包商参与

希盟内部已意识到，要巩固人民的支持就必须先搞好经济，而政府接连重启大型发展项目正是振兴经济的措施之一。首相马哈蒂尔本月中曾公开表示，希盟执政的第一年会致力重建及巩固国家的政治和经济，走出一个马来西亚发展有限公司贪腐案的阴影。此外，希盟政府还表明，会确保更多土著承包商及业者参与东铁和马来西亚城计划，这被视为是安抚及争取土著选民继续支持希盟的方法。

马来西亚经济研究院高级研究员山卡蓝指出，重启东铁和马来西亚城计划的共同之处是能制造更多就业机会，以及增加土著承包商参与大型发展项目的机会。他针对重启马来西亚城计划一事受访时说：“我确信这个计划会有调整，以让更多土著（承包商）参与。”

建筑业者、亚洲及西太平洋承包商协会联盟大会（IFAWPCA）负责人马修也认同这个看法，并表示马来西亚城计划的发展商应该意识到，政府重启该计划后将专注于让更多本地业者参与外资大型计划，从而让一般民众都能受惠。

他说：“虽然马来西亚城计划会吸引很多外资，但它也会像东铁一样，给予本地供应商更多机会，以及让本地承包商参与，因此，重启这个计划肯定会振兴建筑业和经济。”

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来源：联合早报
责编：Zoe Chan

住宅？酒店？护老中心？悉尼近郊的房产你说了算｜居外精选

新南威尔士州——中国买家的心头好

澳大利亚长期以来一直都是中国购房者的心头好，特别是新南威尔士州。数据显示，即便在去年整个澳洲的房产都不景气的情况下，新南威尔士的一些城区是澳洲少数几个房产销售数据仍旧增长迅速的地区之一。例如悉尼南部郊区布列克赫斯特（Blakehurst），据CoreLogic的数据，当地的房价中位数为190万澳元，去年上涨11.76%，这也就意味着该地区的房产有着无穷的上涨潜力。根据投资银行瑞士信贷的数据，2018年全年在新南威尔士建造的新住宅中，超过四分之一是由外国人购买的，在这其中中国买家占到所有外国投资者的90%。

布列克赫斯特的美景

新州布列克赫斯特（Blakehurst）

布列克赫斯特是位于澳大利亚新南威尔士州的一座位于城郊的小城市。别看这座郊外的城市好像名不见经传，但其实它距悉尼的中央商务区只有15公里。平时的出行、生活都是十分便利的。除了有美景作陪，这座小城上还有优质的教育资源。布列克赫斯特公立中学是一所男女混合的综合性公立中学，开设7到12年级课程。学生来自20多个本地的中小学。其中，很多学生的母语非英语，营造了该校的多元文化。学生们在和谐合作的氛围中成长学习。该校交通便利，临近火车和巴士站，附近还有赫斯特威尔购物中心。远离城市的喧嚣、游客的哗然，布列克赫斯特仿佛牵着你的手带你走进悠闲、迷人、恬静的小城。

布列克赫斯特公立中学

布列克赫斯特作为新州少有的既保留了大自然美景风貌的又有各种便捷的生活日常设施的城市之一，无疑是中国买家心目中的上乘之选。不少当初选择在悉尼定居的华人也表示虽然大城市的确能给他们在职业发展和选择上带来更多空间和余地，但他们的内心仍旧渴望更加平和和舒适的生活环境。那么，布列克赫斯特则同时满足了他们职业发展和舒适生活的需求。

“幅员辽阔”的水景房

本期居外推出的位于布列克赫斯特的房产坐拥独特的地段，使得这座房产有着东向景观，并可饱览横跨高嘉华湾和城市的180度一览无余的美景。值得一提的是，这一高端地块为您提供了“创作”的机会。您可以将这座海滨房产设计成您的专属海滨公寓，当然您也可以将其改造成酒店或老年护理中心，为住宅单位面积较小的人士提供广阔的住宅。

住宅鸟瞰图

该无敌水景房占地超过5000平方米，区域广大，且位于典型的低中密度住宅区。这也就意味着这栋房产十分适合用于建造公寓、酒店或老年护理中心。低中密度的住宅区保证了该房产的周边配套设施，同时又不会过度拥挤。

房产的外观图

这座房产的建筑面积比例为2:1，建筑限高21米。横跨高嘉华湾（Kogarah Bay）180度视野的东向景观可以住在房产里的旅客也好，老年人也罢都能在阳台上享受到令人惊叹的美景。如此有美景相伴、有着无穷发展潜力的房产如今正等待着她的新主人。心动的话就赶快申请吧！意向申请书的截止时间为5月29日周三下午四点。如此良机，怎能错过！

海湾美景

如您对新州布列克赫斯特的房产感兴趣，请至居外网 https://www.juwai.com/47474651.htm 了解更多房产价格等信息，或致电居外热线400 041 7515垂询。


注： 本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约代理Josh Crealy提供

 


撰文：俞文
责编：Zoe Chan

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专家分析：温哥华租金价格正在下跌

温哥华的天价租金似乎已停止上涨。一位分析师的数据甚至表明公寓租金价格下跌。

博客和数据科学家Louie Dinh将今年3月份超过5,700个Craigslist租赁列表的价格与2018年的价格进行了对比。

他发现，一居室单位的中位数价格下跌了3.8％，两居室的租金中位数下降了3.5％。他表示，对比他三年来跟踪温哥华的租金价格，这一下跌是“不寻常的”。

“由于通货膨胀和租户营业额的影响，你通常预计每年价格会上涨一点点，”他说。

Dinh表示，当你考虑通货膨胀成本（通常在2％左右）时，下降幅度接近5％，这使得它更加显着。

对他而言，这表明整体市场正在放缓。“从整体上看，我觉得事情正朝着正确的方向发展。”

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尚未成为趋势

Dinh表示自2016年以来租金持续大幅上涨。

但他说，低迷时期开始于2018年9月，那时他发现单卧室单位的中位数价格从1,950加元下降。现在是1,900加元。

但是，他不会将减速称为趋势。

UBC商业和房地产教授Tom Davidoff也认为不会。

他同意以前租金上涨，但表示租金是否实际下降的数据仍然不一。

“我可以有信心地说，2016年到2018年之间的租金大幅上涨，”Davidoff说。 “从那时起，租金上涨的证据就越来越少了。”

他指出，正在缓慢完成的新租赁住房的激增最终可能导致供应量超过需求量。但是，关于租金是否会下降，他仍然不能预测。

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空置率上升

加拿大抵押贷款和住房公司的分析师Eric Bond预测，这些新单位将有助于提升温哥华历史低位的空置率。

他预计今年晚些时候这一比率将从1％上升到1.1％。到2020年，他相信它将增加到1.3％。

这将意味着租户将有更多选择，但他指出价格可能仍然很高，因为新单位将取代更便宜，更老的单位。

“无论如何，预计市场仍将保持紧张，”Bond表示。“但与过去五年的情况相比，它确实代表了市场的轻微放松。”


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来源：CBC
编译：Zoe Chan

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1欧元买房，捡漏还是陷阱？

撰文：李曦子

1欧元可以买什么？

一杯咖啡，两根法棍，三听可乐。

你很难想象，在地中海最大的西西里岛上，1欧元可以买一套房。

如今，又有两个意大利小镇设立1欧元售房网页，方便心存疑虑的潜在客户选房、看房，希望以此吸引更多外来人口定居当地。

当地时间4月15日，那不勒斯附近尊戈利镇镇长保罗·卡鲁索对CNN表示，“我成立了由青年志愿者组成的特别任务组，能够协助买家选房，并与合适的建筑企业商谈房屋翻修事宜。”

那些“白菜房”们

事实上，不光是意大利，近年来，1块钱购房的消息屡见不鲜。2015年，意大利西西里岛的小镇就开启了“1欧元购房”的计划；加拿大新不伦瑞克省的小镇也曾以1加元出售地皮；英国的斯托克市的上千套空置房曾以“1英镑1套”对外兜售⋯⋯

值得注意的是，这些房子价格虽然诱人，但大多地处偏僻，同时有很多附加条件，大多是当地政府希望借助社会力量进行社区翻新，促进地区繁荣。比如在西西里岛的山顶小镇桑布卡，新房主必须在3年之内以不低于1.5万欧元的资金对房子进行翻修，否则房产将被收回，翻新审核通过前，购房者还需缴纳5000欧元的押金。

在美国，曾经风靡一时的“只要1-100美元，便可以买走一套底特律的房子”，吸引了众多中国投资者。实际情况却是，房子虽然便宜，但破旧、社区治安不好、犯罪率高。

据悉，美国房产市场中有许多不良资产，一般指价格远低于市场价的房屋，如银行屋、法拍屋（银行或者借贷方通过法律手段收回的房产，且没有在拍卖会上成功售出的房产）等。

银行会把这些房屋交给房屋中介机构销售，而这些房子在所有权、房屋质量等方面都存在相应问题，投资者在购买前都需做好功课。

此外，有统计称，在美国买房，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占房价的3%至5%。

在日本一些偏远的乡村或城市郊区，由于人口老龄化严重，人口净流出导致该地区房屋空置率高，地方政府推出房子免费送政策，以促进人口回流，吸引外来定居，增加地方税收。房子虽然免费，但也需要满足比如翻修、永久居住等条件，另外还需要支付固定资产税、都市计划税等，子女继承房产还要缴纳高额的遗产税。

中国买家转向东南亚

上述提到的海外超低价房实际上大多是吸引买家的噱头，隐藏在背后的政策风险亦不容小觑，这样的房子并不是多数中国买家海外投资的首选。

全球海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣在接受《国际金融报》记者采访时表示，中国海外房地产买家一度以高净值人士为主，但近年来，中产阶层人士逐渐增多。“他们大多考虑的是资产多元化，孩子留学，加上国内资金外出管控严格，因而对价格非常留意，所以海外购房目的地呈现向价格实惠的东南亚和欧洲转向的趋势”。

居外网数据显示，2018年最受中国买家欢迎的海外购房目的地首次从美国变成了泰国。中国人在泰国询盘的中位数房价为12万美元/套，此外，价格更低也受中国买家关注的市场还有柬埔寨、菲律宾、越南，询盘的房价中位数分别为8.6万美元、7.8万美元、10万美元。中国买家在东南亚国家购房的主要区域集中在首都及发达城市，地段临近交通枢纽、大学及商业中心。

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“中国买家绝非只盯着房价低这一点，中国房地产市场这些年的增长与发展培养了一代精明的房产投资者，他们会考虑目标国家的GDP增长率，中国与这些国家关系的稳定程度等。特别是中国‘一带一路’倡议惠及东南亚国家，使中国买家有理由看好东南亚房价的未来增长潜力，”罗雪欣说。

泰国甲米府美丽白沙滩边上的梦幻别墅。这栋六卧七卫的别墅总面积600多平方米，设施家具齐全。每间卧室都配有套内卫浴，另有一个带大型按摩浴缸的单室客用私人别墅。建筑占地2800平方米，有一个美丽的、郁郁葱葱的热带景观花园和一个非常漂亮的室外厨房以及大型游泳池。现定价在870万元，这样算下来一平米也就一万多，这可比现在国内一二线城市的房价划算太多了。
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越南铁成房产经纪公司负责人刘铁成告诉《国际金融报》记者，“在2016年初刚到越南开展业务时，越南的房价非常便宜。胡志明市作为越南第一大城市，当时核心地段第一郡、第二郡的平均房价在1万-2万元/平方米，还都是非毛坯房。自2015年越南颁布了允许外国人购买当地房产的新政后，胡志明市房地产市场发展火爆，目前核心区域房价在3万元/平方米左右，高端住宅也可达到10万元/平方米。”

数据显示，2018年，在胡志明市置业的外国购房客中，来自中国内地的买家占31%，成越南房产最大买家。

刘铁成说：“中国投资者中有一部分会买一室户的公寓进行投资出租，大概一套10万元至30万元不等。虽然单价低的房子升值翻倍概率高，但是购买低价房产时，要注意当地的人口是流入还是流出，人口涌入的地区房价上涨最快；此外，要判断该地区是否为重点的旅游开发城市或者国家重点战略规划地，如果没有基础设施以及政策支撑，单凭几篇文章的大肆宣传，投资出租很难有保障。”

位于胡志明市第一郡的大曼哈顿（Grand Manhattan）是越南豪华楼盘。面积为68-97㎡的精装修3卧2卫目前报价在每套仅335万元人民币左右。
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尽量消除信息差

“实际上，在这几年工作过程中，遇到过许多投资者逢低买入但是受到欺骗的例子。一些中国买家，通过朋友关系、熟人介绍，很随意就投资十几万、几十万的廉价房。此前认识的一位上海女士，通过越南朋友，用越南人的名字买了两三套公寓。买后才得知，署名人年龄较大，一旦去世，财产将归子女所有，如果子女不承认房产真实归属，最后将会造成巨大麻烦，最终这位上海女士亏本卖出；还有通过熟人买房，实际上一房两卖，定金交付后房子最终卖给别人；另外，一些楼盘广告做得越大越不可靠，很多房地产项目雷声大雨点小，项目延期、停工、不退款等事件常有发生，不应盲目听信高回报高收益的宣传，”刘铁成对记者说。

一位法律人士向记者表示，国内购房者通常对国外相关房地产法律不了解，信息严重不对称。“普通购房者的大部分信息都来自于中介，而中介为了销售房产基本会掩盖不利于销售的信息，投资者应尽可能从多方面了解房源，获得中立信息，同时详细了解当地国家法律、税费，避免潜在风险。”

在罗雪欣看来，海外购房的流程较为复杂，需要有律师参与把关。市场有涨有跌，当地的政局或有动荡，这些需要都需要买家做足功课，消除信息差。“投资者可以充分利用网上平台进行比较、核实。在国内，有居外网这样的纯展示房源的平台，海外有如美国的Zillow，澳大利亚的Domain等平台”。

此外，据记者了解，目前也有一些像Property Passbook这种利用大数据对全球投资地点和项目进行智能化梳理，帮助买家做判断的技术型房产投资平台。基于智能化、透明化的大数据排序，筛选出有投资价值的房源。

刘铁成认为，应尽量寻找信用高、资历深、经验足、靠谱的中国经纪人，并且通过正规平台做担保。“海外投资不要热炒，楼盘不要盲目追高，有选择性的做中长期投资，尽量少用杠杆”。

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来源：国际金融报
责编：Zoe Chan

“黄金签证”拉动土耳其楼市 海外买家房产交易量上升九成

虽然欧洲议会不断谴责“黄金签证”，但它是土耳其楼市当之无愧的“功臣”。

根据土耳其统计研究所（Turkstat）的最新数据显示，在投资移民项目助推下，海外买家房屋交易量上升了92.1%。2018年全年，海外买家共购置房产39663处，与2017年相比总体上升78.4%。

在全球设立投资移民项目的国家中，土耳其是表现最突出的一员。数据显示，去年全球投资移民项目总共给土耳其带去125亿美元的收入，而海外买家购房就贡献了约50亿美元。其中，伊拉克人是贡献最大的海外买家，伊朗和俄罗斯投资者紧随其后。

为什么土耳其房产这么受外国买家青睐？答案是：它们或许是最划算的移民“入场券”。

根据土耳其黄金签证规定，除了购置房产外，外国人还可以选择银行存款、投资房产信托等方式获得永居。但如果考虑性价比，投资房地产还是最好的选择。其他投资方式不仅花费比房地产多一倍，而且回报也很少。具体来说，银行存款一年只能带来2%到3%的利息。而如果在伊斯坦布尔购买一处房产并出租，租金回报一年可以达到4%到6%。

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另外，自从去年9月土耳其政府将投资房产移民项目要求从100万美元降低为25万美元后，土耳其就成为全世界黄金签证项目“最便宜”的国家。一项数据显示，标准降低后的九月到十二月，海外买家房屋交易量上升了150%。

同时，土耳其本身也是一个非常有潜力的房地产市场，可以说价值被远远低估了。即使是在伊斯坦布尔的市中心高级地段，也有非常多价格合适的房产出售。此外，博得鲁姆（Bodrum）和亚勒卡瓦克（Yalikavak）的滨水公寓也备受投资者的青睐。

根据数据，伊斯坦布尔是海外买家最喜爱的城市，在今年的前两个月，这里共有2801处房产被海外买家购得。另外，安塔利亚（Antalya）、安卡拉（Ankara）、布尔萨（Bursa）和亚罗瓦（Yalova）也都是非常热门的市场。

实际上，如今这种蓬勃的市场现状并不仅仅因为“黄金签证”，土耳其政府推出的免税政策也起到很大作用。

土耳其政府宣布，原计划于2019年年底终止的一系列财政优惠政策将会延长。根据免税优惠政策，购买新房产的买家最多可以节省房价的8%，同时少缴纳1%的印花税。

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此外，土耳其里拉近年来的价值波动也使得在土耳其投资房产“很划算”。土耳其参与银行Albaraka Turk的首席经济分析师Omer Emec就指出：“根据土耳其中央银行提供的海外买家购置房产记录，去年8月，土耳其货币出现明显动荡后，成交量显著上升。同时，9月降低房地产投资入籍的最低价格要求也助长了这股增势。”

换言之，土耳其本国货币的波动使得手持美元的海外买家购买力更强了。“能够投资买房来获得土耳其身份也使得更多海外买家动心。”Emec补充道。

值得注意的是，货币动荡并不会持续下去，在汇率带来的投资利好消散后，土耳其房市是否能避免泡沫发酵，将是下一个重要议题。


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来源：界面新闻
责编：Zoe Chan

居外说第12期：仍未加税的美国房市，投资洼地在哪里？

近几年，澳大利亚、加拿大、新西兰、中国香港、新加坡、英国等国家和地区先后出台各种政策，通过加税、限购、限贷等手段限制外国投资者在当地购房，目的就是要给当地的房价降温。虽然这些限制对抑制房市泡沫与维护市场稳定有着重要的意义，不过对于广大投资者来说，在选择投资目的地的时候，自然也就面临了一些难题。不过，同样是全球最热门的投资目的地之一 —— 美国，目前并没有对海外投资者做出任何限制。