撰文：李曦子
1欧元可以买什么？
一杯咖啡，两根法棍，三听可乐。
你很难想象，在地中海最大的西西里岛上，1欧元可以买一套房。
如今，又有两个意大利小镇设立1欧元售房网页，方便心存疑虑的潜在客户选房、看房，希望以此吸引更多外来人口定居当地。
当地时间4月15日，那不勒斯附近尊戈利镇镇长保罗·卡鲁索对CNN表示，“我成立了由青年志愿者组成的特别任务组，能够协助买家选房，并与合适的建筑企业商谈房屋翻修事宜。”
那些“白菜房”们
事实上，不光是意大利，近年来，1块钱购房的消息屡见不鲜。2015年，意大利西西里岛的小镇就开启了“1欧元购房”的计划；加拿大新不伦瑞克省的小镇也曾以1加元出售地皮；英国的斯托克市的上千套空置房曾以“1英镑1套”对外兜售⋯⋯
值得注意的是，这些房子价格虽然诱人，但大多地处偏僻，同时有很多附加条件，大多是当地政府希望借助社会力量进行社区翻新，促进地区繁荣。比如在西西里岛的山顶小镇桑布卡，新房主必须在3年之内以不低于1.5万欧元的资金对房子进行翻修，否则房产将被收回，翻新审核通过前，购房者还需缴纳5000欧元的押金。
在美国，曾经风靡一时的“只要1-100美元，便可以买走一套底特律的房子”，吸引了众多中国投资者。实际情况却是，房子虽然便宜，但破旧、社区治安不好、犯罪率高。
据悉，美国房产市场中有许多不良资产，一般指价格远低于市场价的房屋，如银行屋、法拍屋（银行或者借贷方通过法律手段收回的房产，且没有在拍卖会上成功售出的房产）等。
银行会把这些房屋交给房屋中介机构销售，而这些房子在所有权、房屋质量等方面都存在相应问题，投资者在购买前都需做好功课。
此外，有统计称，在美国买房，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占房价的3%至5%。
在日本一些偏远的乡村或城市郊区，由于人口老龄化严重，人口净流出导致该地区房屋空置率高，地方政府推出房子免费送政策，以促进人口回流，吸引外来定居，增加地方税收。房子虽然免费，但也需要满足比如翻修、永久居住等条件，另外还需要支付固定资产税、都市计划税等，子女继承房产还要缴纳高额的遗产税。
中国买家转向东南亚
上述提到的海外超低价房实际上大多是吸引买家的噱头，隐藏在背后的政策风险亦不容小觑，这样的房子并不是多数中国买家海外投资的首选。
全球海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣在接受《国际金融报》记者采访时表示，中国海外房地产买家一度以高净值人士为主，但近年来，中产阶层人士逐渐增多。“他们大多考虑的是资产多元化，孩子留学，加上国内资金外出管控严格，因而对价格非常留意，所以海外购房目的地呈现向价格实惠的东南亚和欧洲转向的趋势”。
居外网数据显示，2018年最受中国买家欢迎的海外购房目的地首次从美国变成了泰国。中国人在泰国询盘的中位数房价为12万美元/套，此外，价格更低也受中国买家关注的市场还有柬埔寨、菲律宾、越南，询盘的房价中位数分别为8.6万美元、7.8万美元、10万美元。中国买家在东南亚国家购房的主要区域集中在首都及发达城市，地段临近交通枢纽、大学及商业中心。
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“中国买家绝非只盯着房价低这一点，中国房地产市场这些年的增长与发展培养了一代精明的房产投资者，他们会考虑目标国家的GDP增长率，中国与这些国家关系的稳定程度等。特别是中国‘一带一路’倡议惠及东南亚国家，使中国买家有理由看好东南亚房价的未来增长潜力，”罗雪欣说。
泰国甲米府美丽白沙滩边上的梦幻别墅。这栋六卧七卫的别墅总面积600多平方米，设施家具齐全。每间卧室都配有套内卫浴，另有一个带大型按摩浴缸的单室客用私人别墅。建筑占地2800平方米，有一个美丽的、郁郁葱葱的热带景观花园和一个非常漂亮的室外厨房以及大型游泳池。现定价在870万元，这样算下来一平米也就一万多，这可比现在国内一二线城市的房价划算太多了。
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越南铁成房产经纪公司负责人刘铁成告诉《国际金融报》记者，“在2016年初刚到越南开展业务时，越南的房价非常便宜。胡志明市作为越南第一大城市，当时核心地段第一郡、第二郡的平均房价在1万-2万元/平方米，还都是非毛坯房。自2015年越南颁布了允许外国人购买当地房产的新政后，胡志明市房地产市场发展火爆，目前核心区域房价在3万元/平方米左右，高端住宅也可达到10万元/平方米。”
数据显示，2018年，在胡志明市置业的外国购房客中，来自中国内地的买家占31%，成越南房产最大买家。
刘铁成说：“中国投资者中有一部分会买一室户的公寓进行投资出租，大概一套10万元至30万元不等。虽然单价低的房子升值翻倍概率高，但是购买低价房产时，要注意当地的人口是流入还是流出，人口涌入的地区房价上涨最快；此外，要判断该地区是否为重点的旅游开发城市或者国家重点战略规划地，如果没有基础设施以及政策支撑，单凭几篇文章的大肆宣传，投资出租很难有保障。”
位于胡志明市第一郡的大曼哈顿（Grand Manhattan）是越南豪华楼盘。面积为68-97㎡的精装修3卧2卫目前报价在每套仅335万元人民币左右。
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尽量消除信息差
“实际上，在这几年工作过程中，遇到过许多投资者逢低买入但是受到欺骗的例子。一些中国买家，通过朋友关系、熟人介绍，很随意就投资十几万、几十万的廉价房。此前认识的一位上海女士，通过越南朋友，用越南人的名字买了两三套公寓。买后才得知，署名人年龄较大，一旦去世，财产将归子女所有，如果子女不承认房产真实归属，最后将会造成巨大麻烦，最终这位上海女士亏本卖出；还有通过熟人买房，实际上一房两卖，定金交付后房子最终卖给别人；另外，一些楼盘广告做得越大越不可靠，很多房地产项目雷声大雨点小，项目延期、停工、不退款等事件常有发生，不应盲目听信高回报高收益的宣传，”刘铁成对记者说。
一位法律人士向记者表示，国内购房者通常对国外相关房地产法律不了解，信息严重不对称。“普通购房者的大部分信息都来自于中介，而中介为了销售房产基本会掩盖不利于销售的信息，投资者应尽可能从多方面了解房源，获得中立信息，同时详细了解当地国家法律、税费，避免潜在风险。”
在罗雪欣看来，海外购房的流程较为复杂，需要有律师参与把关。市场有涨有跌，当地的政局或有动荡，这些需要都需要买家做足功课，消除信息差。“投资者可以充分利用网上平台进行比较、核实。在国内，有居外网这样的纯展示房源的平台，海外有如美国的Zillow，澳大利亚的Domain等平台”。
此外，据记者了解，目前也有一些像Property Passbook这种利用大数据对全球投资地点和项目进行智能化梳理，帮助买家做判断的技术型房产投资平台。基于智能化、透明化的大数据排序，筛选出有投资价值的房源。
刘铁成认为，应尽量寻找信用高、资历深、经验足、靠谱的中国经纪人，并且通过正规平台做担保。“海外投资不要热炒，楼盘不要盲目追高，有选择性的做中长期投资，尽量少用杠杆”。
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来源：国际金融报
责编：Zoe Chan
