Category: CA Investment Column

根据多伦多地产局上周发布的最新月报，3月份整个大多伦多地区共完成房地产交易7,228宗。这一数字较去年3月的11,954宗，大幅下降了39.5%，甚至较过去十年的3月份平均水平也降低了17.6%。

在MLS上，3月多伦多新上市房源数量为14,866套。这一数字较去年3月下降了12.4%。相较过去十年的3月份平均水平，也下降了3%。MLS房价指数，该指数是根据不同地区的不同类型房屋进行调整后得出的。

在各类房源中，唯一同比有所增长的依然是Condo。相较去年3月，Condo均价上涨了6.1%，但是销量却下滑了32.7%。而其他类型的房源，则是同比销量和售价一并下滑。

加拿大地产局主席Tim Syrianos表示：“多伦多地产局早先就已预测，今年第一季度的销售额会比去年降低不少。受到公平住房丶新的压力测试，以及更高的借贷成本的影响，很多买家会暂时搁置他们的购房决定。我们预计到今年下半年，房屋销售量会比去年同期有所抬升。”

3月份MLS上大多伦多地区总体基准房价指数较去年同期下降了1.5%。与去年3月相比，房价平均下滑14.3%。

尽管市场环境的确对此起到了作用，但均价下跌其实是各方面综合影响的结果。通常在某个特定区域中，房价最高的是独立屋。而在目前，独立屋价格的下跌情况也最严重。此外，价格在200万以上的高端独立屋销量竟仅是去年同期的一半。这也进一步影响了3月房屋的均价。

多伦多地产局市场总监Jason Mercer则表示：“现在，我们比较房价时，常会拿两个截然不同的时期来做对比。去年我们的房屋库存量还不到一个月，而今年的库存量这在两到三个月之间。于是今年的房价无法和去年巅峰时期相提并论，这是肯定的。然而到今年下半年，房屋价格将较第一季度有大幅度的提升。因为目前的上市水平仍低于平均值，这将在下半年促成销售额的增长。”

接下来让我们看看三月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独栋房

独栋房方面，整个大多地区三月独立屋交易3,120宗，独栋房均价$1,005,779。其中，多伦多地区成交706套，均价$1,293,903，数量和价格均居大多伦多地区首位。

皮尔区成交685套，均价$914,457。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计381宗交易，但均价最低，仅$796,656。交易数量排第二的是密西沙加，246宗，但均价最高，达到$1,076,183。Caledon地区售出58套独栋房，均价$1,002,349。

Halton区三月共成交396套独立屋，均价$1,063,742。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出164套，均价$1,298,382。其次是Burlington，售出107套，均价$939,555。Milton在数量上排名第三，售出77套，均价$868,257。Halton Hills在数量上最少，售出48套，均价$852,480。

半独立屋

三月大多地区共售出686套半独栋屋，均价$782,831。皮尔区售出最多，共251套，均价$663,873。其中，Brampton售出数量为全区最多，共141套，但均价最低，为$628,380。密西沙加售出104套，均价为全区第一，为$710,596。Caledon仅售出6套，均价$688,083，为全区第二。

Halton区仅售出45套，均价$686,871。其中Milton售出24套，数量上为全区第一，均价$673,892；Oakville售出6套，均价$742,168，为全区最高；Burlington售出9套，均价$738,478；Halton Hills 6套，价格为$606,083，为全区最低。

多伦多市区共售出半独立屋236套，均价$1,032,358。数量上为大多伦多地区第二，均价为整个大多地区之最。

Condo镇屋

三月Condo镇屋共售出503套，均价$574,404。多伦多市售出177套，均价$651,092，销量和均价都居于第一。

皮尔区三月销售量位居第二，共175套，均价$558,123。其中密西沙加售出133套，均价$580,614，销量和售价均位于全区第一。Brampton成交42套，均价$486,901。Caledon没有交易记录。

Halton区镇屋销售量排名第三，共55套，均价$534,269。Burlington售出最多，为29套，且均价最高，为$545,852。Oakville数量第二，为19套，均价$541,005。Milton成交5套，均价$470,200。Halton Hills仅成交2套，数量最少，均价$462,500，为全区最低。

Condo公寓

Condo公寓的均价，是大多地区三月唯一的亮点。在销量上，大多地区三月共售出2,183套，均价$551,003，较去年同期上涨了6.1%，成为唯一一个较去年三月价格上涨的主要房源类型。其中绝大多数集中在多伦多，共1,573套，均价$590,184。

皮尔区的Condo交易数位居第二，为296套，均价$423,599。其中密西沙加位居全区第一，售出251套，均价$435,036。Brampton销售数量位居第二，共45套，均价$359,804，价格为全区最低。Caledon则没有交易记录。

Halton区三月售出Condo公寓93套。Oakville数量上第一，共37套，均价为$442,094。Burlington均价为$433,131。Burlington售出29套，位居第二，但均价最高，为$520,275。Milton售出24套，均价$432,025，价格为全区最低。Halton Hills共售出3套，数量上全区最少，均价$486,333。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

三月，Attached/Row/Townhouse 共售出622套，均价$690,438。

多伦多市共售出83套，均价$915,971，价格为整个大多伦多地区最高。皮尔区售出128套，均价$630,791；Halton区售出131套，均价$696,540。

皮尔区中，Brampton售出最多，为90套，均价$601,669，为全区最低；密西沙加售出28套，均价全区最高，为$715,886，价格全全区最高；Caledon售出10套，均价$654,630。

Halton区中，Oakville售出52套，数量居于第二，但均价远高于其他地区，达$819,448。Milton销售数量最多，为59套，均价$606,873。Burlington数量居第三，售出13套，均价$678,692，居于第二。Halton Hills售出7套，为全区最少，均价$572,414。

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排版&责编：Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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就在2018年的一月，加拿大连续第四次在“全球最佳国家”的评选中，荣获第二。在众多加分项中，优质的教育环境，自然是一个不可或缺的因素。正因为加拿大教育在世界范围内的盛名，也因为加拿大本身在留学、移民等方面一如既往地保持着开放和欢迎的政策，才使得投资私校，成为了2018年大有可为的一项投资领域。

大背景：华人留学市场不断扩大

根据加拿大教育部的统计，留学加拿大的中国学生总数，正在逐渐增长。2014年，在加拿大的中国留学生数量为10.7万，到2015年增长到11.8万。截止2016年底，中国学生数量已经突破13万，高达132,345人，占加拿大国际学生比例31.9%。

根据加拿大移民局每年签发的学生签证数量可知，2007年以来中国赴加留学生一直保持稳定增长，2016年度赴加拿大留学的中国学生接近3.3万人。2017年1-8月，就达2.8万人。而中国方面的统计数据也表明，加拿大是中国学生留学的前五大目的地之一。

而且目前，赴海外留学，还呈现出逐渐低龄化的趋势。根据中国教育部发布的《2017留学趋势报告》，在留学年龄段上，高净值人士做出了与大众差别较大的选择。超过30% 的高净值人士认为应该在高中阶段即送孩子出国读书；大学排在了第二位，占比23.14%；初中以13.76%的比例排名第三。也就是说，中学阶段出去的比例达到近45%；而小学阶段的比例甚至也超过了研究生。这说明在高净值人士心目中，低龄留学已经是一种主流的价值观。

毫无疑问，大量留学生涌入加拿大，加上留学生的低龄趋势，这些都会给私立的中学和小学带来巨大的生源和商机。而加拿大方面的环境，则足以使大多地区成为私立学校的风水宝地！

大多地区——最适合私校投资的地方！

根据加拿大法律，私人不得建立大学，但私立的中学和小学都是允许的。从加拿大教育部和安省教育厅公布的官方数据可知，目前全加拿大的私立学校共有1,935所，而整个安省的私立学校就占到了1,263所。其中有近1,000所，位于大多伦多，以及周边的滑铁卢、尼亚加拉等区域。

而加拿大统计局的数据也显示，目前来到加拿大留学的学生中，有将近一半选择在安省学习。而来自中国的留学生，则超过了留学生总数的四分之一。中国留学生的低龄化趋势，势必让有意投资私立中小学的朋友，能获得更多的华人生源。

现在绝大多数来到安省的留学生都会选择在大多伦多学习生活。作为安省，乃至整个加拿大，经济最发达，人口最稠密，同时也是教育资源最丰富的地区，大多伦多是当之无愧的私校首选之地。

大型私校：优势与前景

如前所述，中国学生低龄留学的趋势将会让大多地区在2018年接纳更多的小留学生。而父母家长在决定将孩子送出国门时必然会考虑择校的问题。相比加拿大的公立学校，私校在以下几个方面具有巨大的优势，可以使其吸引大量优质的生源。而这些优势同时也意味着私校投资获利丰厚，具有绝佳的前景。

一、硬件设备

许多公立学校的硬件设备也很不错，但私立学校往往更胜一筹。因为私校的资金来源更加充沛，所以多伦多最好的中小学校舍、体育馆和科技楼，往往都在私立学校。

此外，私立学校的硬件优势还体现在得天独厚的自然环境。比如安省著名的私立学校Appleby中学，不仅所有学生配备一台苹果电脑，还有着高科技的教学楼，更著名的是它位于Oakville的安大略湖畔，一年四季风光宜人。优美的景色足以树立一所私校的品牌与形象，彰显出名校风范。

二、小班化教学

私立学校的学生通常少于公立学校，并且普遍奉行小班化教学。学生更容易获得教师的指导和关注，也有更多的机会深入学习。

三、提供给孩子更多机会

私校往往更注重培养孩子的领导力，也会提供更多选修课，同时还有更多机会让孩子参与社区活动。这些对提升学生的综合素质，发展兴趣，以及融入加拿大本地环境，都大有好处。

四、建立学生人脉

从私立名校出来的学生，一般今后都能在社会上找到一份好工作。其中一条很重要的理由，就是他们在校期间，就已经建立了一张看不见的关系网。尤其私校针对的是社会精英阶层的子女，在保证入学生源质量的同时，也让私校学生更容易在毕业后获得稳固和优质的加拿大本地社会资源。

而相比国内的贵族学校，加拿大优质私校的优势同样明显。首先，加拿大的私校可以与本地，乃至美国的大学衔接。加拿大与美国可以互相认证对方国家的学位。这就为那些有意在毕业后选择常春藤名校的学生省去了不少麻烦。

其次，让学生就读于加拿大的私校可以帮助思维的养成。如果学生出国时年龄较长，比如是在完成大学学习之后，那么即便完成了学业，也很难改变国内生活所带来的固有思维。而这对于有意在海外定居的学生是相当不利的。这也是许多家长愿意让孩子趁早出国的原因。而及早进入一个纯本地是最有利于思维养成的做法。

对投资者的多种好处

投资学校的回报首先取决于学校的经营状况，其次就是这一地区今后在教育方面的发展前景。就加拿大目前的情况而言，如前所述，随着国际留学生的增多，以及签证的日益放宽，将会给私校投资者带来更多的生源。这也将让学校的经营前景更加光明。

一般经营良好的私校，其获利都会比投资普通的住宅高出许多。同时，投资私校还有一项投资一般住宅不具备的获利途径，那就是变更土地用途。

在加拿大，投资者买家私校也就买下了学校所在的土地，而只要投资者能取得变更土地用途的许可，那么在这片土地上就能建造商业建筑和高层住宅。而优质的私校用地往往也是交通便利，或紧邻优质社区的区域，周边配套也十分成熟，因此非常具有开发前景。届时投资者可以选择自己进行项目开发，或将土地转卖给开发商。其利润可以超过投资成本的数倍，甚至数十倍。这些都不是一般投资住宅地产可比拟的。

即便不考虑土地升值和用途变更等因素，就投资教育行业本身，也具有诸多投资住宅地产所不具备的优势。

首先，投资教育行业的回报较为稳定，不容易受到经济环境的影响，更不容易受到政府政策的影响。由于加拿大重视教育，一般来说，政府对教育行业的政策多偏向稳定持续，态度也偏向鼓励。这和加拿大政府目前对海外买家炒房的态度可谓别若云泥。

其次，对海外投资人的限制更少。目前加拿大政府对住宅市场上的海外买家总体持限制的态度，尤其是在卑诗省和安省这些房地产的热点区域。而对于包括投资私校在内的商业投资，加拿大政府基本没有限制。只要用于投资的资产来源正当即可。

而因为购买私校本身也是大额的投资，因此还能带来一项额外的好处，即可以借此投资移民。

此外，有些投资者购买下学校后还会考虑是否可以让自己子女入学。一般而言，这完全没有问题。通常私校只需要家长支付相关费用，子女即可入学。即便学生家长本身就是私校的拥有者，从规定上说，也不会有太多限制。不过特别需要注意的是，一些优质的私校是需要对入读学生进行测试的，只有通过测试，方可入学。这不是法律规定，而属于学校自己的规章制度。如果投资者有意投资这样的学校，或者希望将自己投资的学校打造成类似这样的一流名校，那么最好是公私分明。作为学校的经营者或持有者，在对待自己孩子和其他学生入学时，还是一视同仁为好。

选择投资优质私校的条件

目前在大多伦多地区，优质的私校可谓凤毛麟角。

所谓优质私校，首先必须占据地利。学校位置需要临近高速公路，或交通要道。同时学校最好靠近周边的大学。这样可以方便学生参加部分大学中的活动，为学生了解心仪的大学，以及毕业后的升学做准备。

其次，需要有足够大的面积，以及开阔悦目的校园和校舍。校舍建筑可以时尚现代，也可以古朴雅致，但一定要显示出足以和教学质量相称的名校风范。

最后，如果校舍用楼本身自带教室、办公室、礼堂等学校必备的房间，那自然是锦上添花。而如果还能配有餐厅、厨房，乃至宿舍卧室，那更是上上之选！因为这样难得一见的建筑，恰好可以让学校构建起一个封闭式的教学环境，特别适合作为附带寄宿的私校使用。

私校投资的经典范例：

本案物业临近多条高速，交通便利；室内面积近15万平方英尺，占地45英亩；建筑外观古朴典雅，极具名校风度。而且内部设施齐全，还配有餐饮和住宿空间，可构建一个封闭式的教学环境。私校首选，叫价2,100万加元。

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对于多伦多和加拿大的房地产市场，2017年绝对是不平凡的一年。多项针对房地产市场的政策出台，令投资人和地产从业人员都感到眼花缭乱。而在人们对今后住宅市场的走向众说纷纭之时，多伦多和整个加拿大的商业地产市场却呈了诸多令人欣喜的迹象。

回顾：商业地产投资市场逐步回暖

根据多伦多地产局的官方数据，2017年第四个季度，通过MLS完成租赁的商业地产（用途囊括了工业、零售业，和写字楼）面积为5,985,841平方英尺，超越了2016年的同期数据5,824,485平方英尺。这也意味着多伦多商业地产租赁市场的正式回暖。

在总共的租赁面积中，大部分是工业用地，占到了75%。但就同比增长情况来看，增长最多的是写字楼，总面积为989,545平方英尺，较去年同期的693,589平方英尺，涨幅高达42.7%。

而在单位面积的出租价格和销售价格方面，写字楼也是一枝独秀。在出租价格上，写字楼涨幅达到了21.2%。而在销售价格上，更是狂涨了115.2%。

2017年第四季度的租赁活动，尤其是办公写字楼的租赁市场越发活跃，这其实是一个十分积极的信号。这表明，未来一年加拿大的经济增长将保持一个相对强劲的势头，大量企业也相信自己将在未来一年实现扩张。因此商业投资的意向仍将保持下去，投资前景也越发乐观。

多伦多市区及周边办公用地

根据著名商业地产投资分析公司JLL的调查结果，得益于多伦多的经济活力，其市中心的办公物业始终供不应求。目前多伦多的失业率处在近年来的最低水平，2017第四季度共增加了66,500个就业岗位，而2017全年则增长了165,100个岗位。而对写字楼对市场来说，这也是一个历史性的季度，其吸收率为1,091,289平方英尺，而空置率下降至4.6%。目前在多伦多市区，最缺乏的是大型的办公物业，尤其是高质量的大型办公物业。直至2017年末，在多伦多市区的市场上，只有两处办公物业超过10万平方英尺。

相较多伦多市中心，多伦多周边郊县区域的办公室空置率就高出了不少，达到了13%。由于一部分大公司纷纷迁往市中心，也进一步抬高了多伦多周边区域的空置率。但总体上，多伦多周边区域的办公物业依然值得看好。比如说，虽然阿迪达斯已经将他们的办公地点从旺市的一处物业搬出，但著名的高尔夫用品公司TaylorMade却立刻宣布会搬入该处。在西区，加拿大著名建筑商PCL也选择了一处位于Oakville，面积达到82,543平方英尺的物业，作为他们的总部。

2018年商业地产投资前景展望

一、多伦多市郊蕴藏机遇

在2018年，甚至在未来2-3年内，市中心的商业租户将大幅扩展他们的空间需求。2018年，新建成的办公空间只有60,727平方英尺，远远不能满足市场需求。2018年以后交付的办公物业，预计预租率将到达58%。在未来12-18个月内将全部租出。在租金方面，以Bay街为代表的金融中心，租金已高达$70/平方英尺。

而由于市区空间有限，且价格高昂，也给位于郊区的办公物业带来了机遇。到2018年，空置率将继续保持平稳降低的势头。由于多伦多经济强劲，且市区空间有限，郊区提供了新的选项。尤其对一些中小型企业，和无力承担市中心高额租金的商业租户，多伦多周边无疑是更好的选择。

二、优质商业地产炙手可热

根据著名地产市场投资分析公司仲量联行（JLL）的调查结果，投资者普遍对2018年的商业地产走势持乐观态度。仲量联行总结，2017年整个加拿大的商业地产市场，正处在稳步上升的阶段，这种势头是和加拿大的积极增长情况相吻合的。而且在2018年房地产行业也将继续受益于这一强劲的经济表现。

根据JLL的预测，2018年加拿大的商业地产市场依然会有大量的资本流入，而作为加拿大最大城市的多伦多，自然会是其中翘楚。

根据最新的市场评估，多伦多的GDP在2017年增长了2.7%，预计在新的一年里还会继续保持这一增长态势。整个大多地区的市场在全加拿大排名第二。根据央行的预测，2018年多伦多的经纪增长幅度将到达2.5%。由于资本易于流入，并且集中了大量优质的投资项目，多伦多至今依然是全加拿大最好，也最具竞争力的投资目的地之一。

目前，来自不同领域的投资者，都对多伦多各个商业投资领域有着巨大的需求。这一趋势自2016年便已十分明显，并维持至今。随着机构资本和私人投资者继续寻求稳定且长期的投资，优质资产将在市场中保持高位。

三、住宅开发大有可为

在物业开发方面，由于担心安省会通过立法对租金进行管控，一些开发商对新建公寓的兴趣略微下降。然而市场对公寓的市场需求却不降反升，而且目前的升值和投资空间依然十分巨大。

根据地产协会的统计，2017年多伦多的Condo销售量为26,931套，四个季度的均价已达到了$511,901，较之2016年的均价$415,654，提升了近4分之1。

根据仲量联行的观点，从长远看，租金管控非但无助于改善租房者的困境，反而会进一步的缩小供应，致使房屋空置率下降。因此有意长线投资的投资者其实完全不用担心。

2017年多伦多的房屋空置率是2.1%，少于2016年的数字。之后这一数字还可能继续缩小。目前公寓房屋正处于严重的供小于求的状态。此外，外国移民和国内的投资将继续增长，这也将对房价构成上行压力。更重要的是，随着更多公寓楼的建起，优质的公寓用地必然越发稀缺。

一方面是巨大的潜在市场，另一方面是越发稀缺的资源，这两者共同为物业开发与公寓用地的投资前景提供了保障。因此在未来几年，公寓房项目的开发，依然大有可为。尤其是临近高速公路，或交通便利的住宅开发项目，更是具有非常高的潜力。

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2017年的12月，多伦多发生了一起轰动的案件，加拿大药厂Apotex创办人席尔曼与妻子被发现陈尸于北约克家中地下室的游泳池边。希尔曼夫妇是身价50亿的的富豪，案发时他们的豪宅正在出售，要价近700万加元。

这栋豪宅位于Bayview & 401东南，在多伦多地产局的划分里属于C12区的St. Andrew-Windfields社区。这个区和毗邻的Banbury-Don Mills，是我向很多注重教育和社区环境，并且有财力的客户推荐的首选置业区域。

居民非富即贵

很多人都听说过多伦多的跑马径，在跑马径拥有一处豪宅可说是财富和地位的象征。

被杀害的希尔曼夫妻虽然身价50亿，但他们的豪宅并不在跑马径。跑马径是在C12区的南部 The Bridle Path（中文翻译为跑马经）。跑马径不仅是多伦多，而且是加拿大最富有的住宅区之一。这里的豪宅占地极大，有2-4英亩的占地面积，据2014年的统计，这里的平均家庭年收入为93万6千多。记得十几年前我刚刚移民加拿大时，这里就有一栋14个洗手间的超级豪宅售卖，一时成为大家谈论的热门话题。

很多不了解跑马径历史的人经常把这里的名字错误的写为”The Bridal Path”。正确的拼写——Bridle意为马缰绳，这要追溯到这个区最初的计划，据说大约在1929年，当时是要建一个马术训练的路径，因为最初这里的居民很多人拥有马匹。从此，“跑马径”这个名字也随之留存。

居住在跑马径和周边地区的居民可说是非富即贵，如果你有幸在这里拥有一处房产，那么你的邻居有可能是加拿大或者来自各国的商业大亨，还可能是影视体育明星等社会名流。

这其中有多伦多的媒体大亨CityTV的创始人Moses Znaimer，商人Robert Herjavec，他们都曾把The Bridle Path称为自己的家。英国皇室封为“公爵”的电视制作人和历史学家Conrad Black曾在26 Park Lane Circle居住，2016年时出售这栋豪宅，售价1650万。Black 家族拥有包括英国《每日电讯报》，《芝加哥太阳报》，加拿大《国家邮报》和以色列大报《耶色撒冷邮报》等著名媒体，是和媒体大亨默多克齐名的世界级名人。

此外，已故美国歌星Prince也曾在跑马径拥有住宅，中国澳门赌王何鸿燊家族1987年在High Point Road上购买了一栋550万加元的住宅，是当时市场的最高成交价，2016年时这栋豪宅价值为2700万。

去年八月挂牌出售的多伦多历史上最贵豪宅，位于68 The Bridle Path。

图片为这栋标价破纪录的豪宅，并未售出，现在已经下市。

在一个安全而富裕的社区购置房产，和律师、医生、成功的企业家或者艺术家成为邻居，并让孩子得以上最好的学校，这是很多华人移民和投资者的梦想和目标。从这个角度来说，北约克的C12和C13区的Banbury-Don Mills可以说是置业首选。

我把C13的Banbury-Don Mills这个区也和C12划为一起，是因为两个区毗邻相连，而Banbury这个区有和St. Andrew-Windfields更多的相似处，即这里的大多数住宅并不是跑马径那样的超级豪宅，而是比较普通的住宅区，但这里翻建房众多，土地宽度也比较大，很多地块可以达到60、70或者80英尺，这在多伦多市区是非常少见的。因为lot宽大，翻建房才能建得面积巨大，多数达到5000平方英尺左右。

因此，在这一区间里，C12的Bridle Path社区适合于超级富豪居住，而C12的St.Andrew社区和C13的Banbury社区则是富裕的中产阶层的首选。后者的价格区间在200万到500万左右，翻新的住宅基本要超过400万。这里居住着很多高收入的律师、医生、商人以及富裕的各国移民。

公立私立名校云集

在这个区里，可以说云集着很多大家耳熟能详的名校。

公立学校

小学(JK-G6)：

• Denlow Public School

Denlow Public School 小学是一所极负盛誉的公立小学, 连续多年成绩排名安省第一，是名副其实高尚社区中的名校之一。小学成立于1970年， 设有Junior Kindergarten至6年级课程。 学生毕业后，将升入Windfield Jr. HighSchool 读7至9年级，然后升入York Mills Collegiate Institute 读10至12年级。同时Denlow 小学 的4至6年级开办了天才班（Gifted Program）课程。

16-17 G3:61/1341, 5Y.Avg=98Good
16-17 G6:49/1221, 5Y.Avg=97Good

• Rippleton Public School

在Denlow PS 的南面靠近EDWARD GARDEN坐落着另外一所非常有名的公立小学——Rippleton Public School，该校始建于1956年。教学目的是为了培养快乐和适应社会生活的孩子，让他们满怀信心的实现自我能力的发展和超越。

16-17 G3:61/1341, 5Y.Avg=89Good
16-17 G6:359/1221, 5Y.Avg=76Good

• Harrison Public School

哈里森小学位于York Mills豪宅区，York Mills和Bayview的东北角，是多伦多市第一所从小学就开始IB的公立学校。哈里森小学提供了许多设施，其中包括交通便利的图书馆和计算机实验室。

• Owen Public School

Owen Public School 坐落于York mills的西北角，即原来的圣安德鲁高尔夫球场。Owen Public School英语和法语的双语教学（JK – 年级6），有四分之一的儿童说英语以外的语言，多文化的多样性。

16-17 G3:254/1341, 5Y.Avg=94Good
16-17 G6:250/1221, 5Y.Avg=87Good

初中(G6-9)：

• St Andrew’s Junior High School

5-Year Average percentile score : 80Good

• Windfields Junior High School

6-17 G9:124/266, 5Y.Avg:76Good

高中(G9-12)：

• York Mills Collegiate Institute 

私立学校

在多伦多市区内的7所顶级私校中，有2个学校在这个区：

• Crescent School（男校）
• Toronto French School （男女混校）

此外，这个区附近还有很多名声很好的优质私校，例如Bayview Glen School。

便捷的地理位置和自然风光

北约克的这个地区位于多伦多的中北部，社区的自然环境得天独厚：西边毗邻Rosedale Golf Club，Teddington Park，东侧是美丽的Edwards Gardens (爱德华公园) ，园内有玫瑰花园、苗圃和植物温室，与南面的Sunnybrook Park相连接，园内有板球场、曲棍球场地、橄榄球、足球场和马术训练场等，堪称闹中取静的城市花园。

社区的地理位置也是得天独厚，交通便利——有地铁直通市中心，而且距离401和DVP/404高速公路很近，可谓既在中心位置又四通八达。周围购物娱乐设施也很齐全，在York Mills和Bayview有York Mills Shopping Centre，Bayview和Sheppard还有一栋高档购物商城Bayview Village Shopping Centre。附近还有各国的餐厅。

多伦多华人的超市和饭馆多分布于多伦多的东北部，从这里去华人集中区域非常方便。所以，这个区便自然而然成为了重视教育的华人移民和投资者的首选。

责任编辑：Zoe Chan

 

加拿大安省经纪林虹言专栏全集

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才刚进入2018年，就听说银行要出台一些贷款的收紧政策。引起很多朋友们的关心，2018年的房地产市场、房价的走势会是怎样的呢？我们应该采取什么样的策略进行投资置业呢？

花开两朵，各表一只，我们先从时间轴的角度来说说房价的走势。其实从真正意义上来讲，我们中的任何人都无法准确预测房价的短期走势。看看那些每天出现在电视里的股评家们，其业绩一定不会比关注大势和基本面的投资大鳄好。关于大势，Daisy黄岚在之前的诸多文章中已经有所提及：人多的地方需求就旺盛。

安阁物业 Engel & Völkers 北美房产公司 的豪宅市场分析表明，多伦多的人口增长速度是北美大城市中最快的，需求持续加上供应短缺，多伦多的豪宅板块将继续保持强劲增长。多伦多作为人口的流入洼地，加拿大的经济引擎，海外留学生全球留学的首选之一，大趋势来讲是加拿大最值得投资的地区。那么判断基本面的依据在哪呢？请看下图。

上图中Daisy黄岚将过去20年大多伦多地区房屋均价配以最经典的指数平滑趋势。我们可以看出，每年6.4%的房价上涨才是真正的基本面，实打实延续20年的基本面。房价的温和上涨对国民经济来说是最健康的，政府和银行又何尝不是围绕这条基础线来调控房价和经济的呢？涨多了风险大，踩点刹车；跌多了，加点油，让经济保持健康成长。这年均6.4%的复合增长率是什么意思呢？举个例子，花100万买了一套房子，按照每年涨6.4%，那么5年后房子价值136万，按照30万首付来计算，年均回报可达17%，相当可观！

从上图还可以看出，目前政府的政策干预基本已经挤掉了近2年的房价增长过快的泡沫，近期加拿大就业率创几十年来的新高，最低工资也适时地调高，加拿大经济基本面20年来长期温和上升态势没有改变，而且最能反映经济活力的商业地产一直以来更是欣欣向荣、屡上台阶，此时房价回归基础线，长线平稳增长的预期不言而喻。有读者会说加息不是会对房价造成影响吗？我想说：是的，这只是问题的一方面，而且跟长线投资没有关系。加拿大央行为何要加息？那是因为经济基本面持续平稳向好。世界上没有一个央行会在没有经济基本面支持的前提下凭空加息，所以我们才会看到政府加息周期总是伴随着经济增长周期，而政府降息周期伴随的是经济停滞周期。在经济增长周期里，个人收入提升，房租提升，再加上人口流入对房价构成的支撑和上行的动力是最基础的。20年来加拿大经历了三次大的利率涨跌周期，小周期则更多，而上图20年房价漂亮平滑的增长线充分证明了加息和经济增长对房价的影响是对冲的，其结果就是房价长线平稳上长。

当然，具体到投资置业，我们需要回到空间轴来分析，选择的类型、区域，都会决定投资回报的多少。下面，DAISY和大家分享一下【黄岚地产榜2017全年平均房价地图】和三甲区域。

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上图是2017年大多地区的均价。房价冠军依然是国王镇 （King）——这里大屋云集，依旧领衔。第二名的Richmond Hill 从2017年5月至今虽然房价有超过20%的跌幅，但2017年均价依然表现不俗，可以是2018年重点关注的捡漏区域。第三名的Oakville一直以来是中产以上西人的偏爱，好学校又很多，历史上房价一直表现不错，没赶上去年疯涨的一波。学区好，西人比例又高，有很多性价比非常好的房子会出现在2018年的市场上。

上图是2017年独立屋的均价地图和前三名。排名第一的Toronto Central集著名的三大顶尖豪宅区：跑马径、Yorkville、和玫瑰谷与一身，再加上其包括了多伦多市中心和北约克地区，拿下第一毫无悬念。

上图是2017年多伦多及周边市镇Condo的均价地图。构成前三名的C12区、C02区、和C09区分别代表了跑马径、Yorkville、和玫瑰谷三大顶尖富人区，成为Condo房价前三甲当之无愧。总体来说2017年的Condo表现十分亮眼，有一定成分是补涨，还有就是人们越来越倾向于酒店式公寓的舒适和服务品质。至于2018年，自然不会像2017年那么疯狂，温和运行应是大概率事件。

最后，总结一下2018年在多伦多应该采取的投资置业策略：

再次重申，投资不是摧城拔寨，不要期望这个月买了房过几个月就涨了几十万。这种事，碰上了是幸运，没碰上才是常态。投资是缠绵入骨，集腋成裘的累积。“所有的泡沫将在长线投资中被削减，所有的价值洼地也将在长线投资中被填补”，这是股神巴菲特投资的精髓。在大多数人犹豫的时刻，抓住进场时机，赚最大价值洼地的那一桶金才是正确的选择。

居外研究预测大多伦多地区将看到集约化发展，多个大型重建项目齐头并进，今年房市不会大跌，与多伦多的华人房产经纪黄岚女士的分析不谋而合。

 

延伸阅读：

居外网2018年1月加拿大专题【2018年抬高杠杆准入门槛 二线城市房市或显新机】

了解更多2018年多伦多房市的机遇和挑战

 

责任编辑：Zoe Chan

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

 

 

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