Category: CA Investment Column

在上周，我们简单介绍了一下大多伦多西部Oakville和Etobicoke区域的湖滨社区概况：【大多伦多西部临湖社区简介（一）】。除这两处外，还有一片区域，也是有意选购湖景房的朋友所不能错过的，那就是密西沙加。

密西沙加的湖滨社区有五个，分别是Lakeview、Port Credit、Lorne Park、Clarkson，以及Southdown。其中，Southdown房源极少，因此也很少被人提及（最后一套上市房源已是2013年的事）。Lakeview的房源也不多，而且一般房屋都比较旧，因此也不是特别引人注目。至于其他几个社区都是湖景房的热门区域，这里甚至有着多伦多最著名的豪宅区。今天就让我们来看一下这片大隐于市的区域。

Lorne Park——名副其实的豪宅区

Lorne Park覆盖安大略湖以北、Lakeshore Road以南、Jack Darling Park以东和Richard’s Memorial Park以西的区域。整个社区占地77英亩，地理位置得天独厚。Lorne Park区域最为人熟知的是两点。第一是这里有着密市最好的学区。第二则是它的豪宅。这里是密西沙加湖畔的高尚住宅区，也是大多伦多地区十大豪宅区之一。

早期的Lorne Park还一度是多伦多富人们休闲度假的场所，时至今日，这里依旧弥漫着富裕的气息。社区中独立屋的比例几乎达到了100%，价位主要集中在$150 – $300万的区间，有时甚至会出现$500万以上的超高价豪宅。

这个社区最吸引人的莫过于它那种世外桃源的气息，社区内绿化覆盖面积很高，Lorne Park社区中的许多豪宅就处在整片整片的绿化和古木苍松之中。社区北面的Mississauga Golf and Country Club是高尔夫爱好者热衷的打球场地。而且这里紧邻安大略，爱好游船的人们可以从这里出发，享受水面上驰骋的感觉。另外，著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park也是人们休闲放松的绝佳之地。

整个社区多以家庭为主，三十岁以上的人口接近六成并且总体人口60%以上为已婚。这里的居民普遍学历比较高，白领的比例超过50%比Mississauga总人口的白领比例高出近一倍，家庭平均收入非常高每家平均有$280,000，是密西沙加平均家庭收入$94,000的3倍。

可以说，从社区居民的收入阶层，到整个社区的环境，Lorne Park都能当之无愧的成为密市豪宅区之首。

Clarkson——四通八达的“草莓之都”

Clarkson和Lorne Park常被合称为Clarkson-Lorne Park区域。Clarkson曾是加拿大的草莓之都。据说开辟了此地的先民，曾引进了大量的草莓，而且还很自豪地宣称，这里运出的草莓多过安省任何地方。而如今的Clarkson，尤其是它的湖滨区域，已是密西沙加另一个豪宅汇聚的社区。

这里的独立屋比重略低于Lorne Park，但是也达到了90%，价位主要集中在$150 – $500万的区间。在Clarkson的湖滨区域，家庭年平均收入约为$230,000，其中拥有大专或大学学历的人超过了50%。这些人大多属于白领和金领阶层，从事商业、金融、教育、医疗、行政、艺术等高级管理工作。

除了学区优异和豪宅众多这两个类似于Lorne Park的特点外，Clarkson还有着许多不同之处。最显著的一点是，Clarkson的交通比Lorne Park方便了不少。

在Clarkson的湖滨区域，街区整齐方正的规划使得内部与外围的交通相对方便。在公共交通方面，Lakeshore 湖滨大道和Clarkson GO火车站使Mississauga Clarkson Lakeshore交通便捷,，著名的Erin Mills Pkwy (Southdown Road)和Clarkson Road是该街区的两条纵贯线, 相对而言, Mississauga Clarkson Lakeshore 街区在一定程度上要比位于“桃花源”中，且大路不通的Lorne Park更能凸现出交通优势。

而在环境上，两处也有些微的差别。虽然同样森林环绕，植被茂密，但沿着Lakeshore湖滨大道两侧则保留了老街生活元素，而且酒吧、餐厅，和咖啡都极具欧洲风情。银行超市等服务也给社区的生活提供了便利。因此，虽然同是隐秘林间的豪宅区，但在Clarkson，走出林间的桃花源，还有欧洲风情的美景。

• 学区

Lorne Park和Clarkson的湖滨区，都位于密西沙加著名高中Lorne Park的学区之内。在最新的安省公立中学排名中，Lorne Park高中在全省740所学校中位居88，在密西沙加位居前10。它不仅是皮尔区仅有的五所拥有天才班 (GIFTED PROGRAM) 的高中之一，同时设有Extended French法语教学课程，此外还有足球、橄榄球、长曲棍球和棒球等强项运动，在本地颇有盛誉。

Port Credit——湖滨的象征

Port Credit可以说是密市湖滨区域的象征。密西沙加著名的Port Credit’s Lighthouse，以及密市湖滨最好的港口Port Credit Harbour Marina都位于此处。丰富的历史文化和旅游资源使Port Credit East自然成为密西沙加最适宜自住和投资的高端街区之一。

而在投资置业方面，面向安大略湖，且更倾向于商业和旅游的Port Credit与位于其北部的Mineola社区一起构成了密市湖滨的另一个豪宅区。

Port Credit-Mineola区域，是一个非常成熟的社区，生活的居民也都收入颇丰，房屋质量、社区环境和治安是不能和一般社区同日而语的。社区居民普遍人口稳定，71%以上成为已婚家庭，区内白领占到60%以上。社区内基本由独立屋组成，只有极少量的半独立屋。宁静祥和的社区氛围再加上自然赋予这里的独特风貌，让居住在这里的人们都有休闲享受自然的气质。

Port Credit-Mineola区域的豪宅多以重建的豪华独立屋居多，价位也越走越高，不少房屋都以超过300万。重建的房屋更有时尚的气息，更能迎合现在人们的口味，不仅从环境还是房屋本身都有足够的优势能吸引到一批又一批的高端买家。有些房屋能深达200多尺。

特别值得一提的是Port Credit的学区。这里的Port Credit高中不仅是整个大多地区排名前50的名校，而且还是皮尔区仅有的同时拥有SciTech 和Strings 两项培养学生特别技能课程的学校。

Lakeview——新旧交替的地方

相比其他几处，Lakeview 社区的户型更为多样，独立屋、镇屋，和Condo都比较齐全，只是上市的并不多。在为数不多的上市房源中，以独立屋居多。它们中的多数都是房龄在三四十年左右的平房，价位在 40-80 万之 间。不过偶尔也能看到上百万，甚至开价两三百万的房屋。

这些房屋通常集中在Lakeshore湖滨大道边上，而且往往是翻新重建后的新屋。可以发现，这些房屋的造型和它们的邻居有着显著的区别，外形非常具有现代感。

• 学区

Lakeview社区有两所非常优秀的高中，分别是Cawthra Park，和Gordon Graydon纪念高中。

Cawthra Park 高中建于 1972 年，虽然不是安省百强，但也是密西沙加很有特色的一所高中。该校的校训就非常特别：“Learning the art of Living…Living the art of Learning”。的确，这所高中是皮尔地区艺术项目培训中心。学校里近四分之三的学生参与了这个项目，学习音乐，舞蹈，戏剧艺术和视觉艺术。学校在每年秋天和春天分别有音乐和戏剧表演，家长和孩子可以欣赏到类似“音乐之声”的精彩音乐和“罗密欧与朱丽叶”一类的经典戏剧。这所以艺术见长的学校，吸引了许多孩子前来就学。

Gordon Graydon 纪念高中是密西沙加的老牌高中。该校最有名的课程是 IBT 课程，即是国际商业和技术课程。而且它还是皮尔区南部唯一一所提供 IBT 课程的学校，许多其他社区的学生不惜乘坐校车来上课，加上学校重视学生的体育和艺术修养，促使其教学水平逐年提升。学校在去年菲沙排名中名列42 位。

责任编辑：Zoe Chan

 

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在大多伦多西部，颇受华人购房者钟爱的区域通常有三个，多伦多的怡陶碧谷（Etobicoke）、皮尔区的密西沙加（Mississauga），和荷顿区的奥克维尔（Oakville）。而这三个区域都有一个共同点——它们都有不少临靠安大略湖的社区。美丽的湖景既为这些社区带来了宜人的风光和闲适的生活，也令当地的湖景房成为了颇受购房者追捧的热点。今天，就让我们来看一下位于这三个区域的临湖社区分别都有些什么特色。

奥克维尔：优质学区 + 优质社区

在奥克维尔，临靠安大略湖的社区共有四个，它们分别是Bronte West、Bronte East、Old Oakville，以及Eastlake。除了地处湖滨，环境优美之外，它们还分享着一个共同的特点，就是它们分享着几个整个荷顿区，乃至整个大多地区最优质的学区。

• 一流的学区

Oakville Trafalgar：安省第四、Halton第一！

在最新一期的安省公立学校排名中，Oakville Trafalgar荣登荷顿区公立高中的榜首，并且还在整个安省排到了第四位的佳绩。而Eastlake社区以及Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以东的部分，恰好就位于Oakville Trafalgar的学区。

老牌公立名校：Thomas A Blakelock

Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以西的部分，以及Bronte West和Bronte East，则位于另一所名校Thomas A Blakelock的学区。这所学校在最新一期的公立学校排名是72，虽然它的名次不如Oakville Trafalgar这样醒目，但在奥克维尔也一样位列前十，排到了第七名。

而且Thomas A Blakelock还是一所老牌名校。它是奥克维尔第二所公立高中。自1957年学校迎来第一批学生开始，学校就一直拥有良好声誉，也获得了社区各界不少资助。最让学校自豪的三个专业方向分别是：艺术文化、能源以及信息科技。在这三个专业的学生可以直接提前学习专业相关技能，以及能够获得机会前去相关单位实习，为以后的顺利就业奠定良好基础，获得宝贵经验。

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小富豪的摇篮：Appleby私校

除公立学校外，在Old Oakville的湖滨，还坐落这全加拿大最好的私立高中——Appleby College。

建立于1911 年，是一个历史悠久的私立学校。也是加拿大唯一一所入选全球20大精英寄宿名校的学校。它位于奥克维尔的西南部，安大略湖畔。占地59英亩，环境十分优美。

在学生教育上，学院采用的是对学术、体育、艺术和社会服务综合能力的平衡，并针对学生特点进行精心的全方位规划，通过创新和以学生为中心的教学理念，积极鼓励和发掘高中学生的求知欲和创造欲。

学校毕业生有超过90%进入了他们首选的大学，其中包括知名学府如：耶鲁大学、哈佛大学、牛津大学、多伦多大学和麦吉尔大学等。

• 优质的社区

奥克维尔是本身就是加拿大著名的“富人区”，根据去年的统计数据，奥克维尔的家庭年平均收入是155,532加元，位居加拿大第二。而位于湖滨的几个社区更是如此。比如位于Oakville Trafalgar学区的Old Oakville和Eastlake社区，家庭年平均收入分别超过了32万元和36万元。也因此，这片区域可谓豪宅林立。在Eastlake社区，独立屋的比重超过了90%。在Old Oakville，独立屋也占了大半。而在Old Oakville湖滨，更是集中了许多面积很大的超级观景房，可谓是公寓中的豪宅。

怡陶碧谷：豪华Condo，和旧屋翻新

说起地处多伦多西南角的怡陶碧谷，这似乎是一个相当低调的区域。相比奥克维尔，多数华人买家可能对怡陶碧谷的关注程度也要少上许多。然而也正是这份不事张扬的特色，给怡陶碧谷增添了一份别样的魅力。在怡陶碧谷，临靠安大略湖的社区有三个，分别是Long Branch、New Toronto，以及Mimico。湖滨区域的惬意和悠闲，也在这里体现的最为明显。

• 闹中取静的湖滨田园

怡陶碧谷绿树繁茂，鸟语花香，有许多在多伦多名闻遐迩的“林中社区”。而坐落在湖滨的三个社区更是如此。社区一面是多伦多著名的Lake Shore区域。成荫的绿树和碧绿的草坪，随着曲折延伸的湖岸蜿蜒起伏，星星点点，镶嵌进蔚蓝色的湖水。其湖景之美，在多伦多可谓难得一见。

而在这三个社区的另一面，则是大片植被丰茂的公园。尤其是Humber河沿岸，每年夏天郁郁葱葱，漫步其间自然别是一番惬意和情趣。所以每周末，你都能在公园和树林间看见人们在烧烤或露营，还有孩子们在自自由得奔跑嬉戏。

更为难得的，是这片悠然惬意的世外桃源并非是一个与世隔绝这地。作为多伦多主干道之一的Gardiner高速公路贯通其间，仅十余分钟即可到达多伦多市中心。而再更靠北一些的位置，就是多伦多西区最重要的两个公共交通中转站Kipling和Islington车站。由此，这三个位于怡陶碧谷的社区，足可谓是一片闹中取静，而又四通八达的湖滨田园。

• 旧屋翻新的重镇

虽然地处湖滨，但在Lakeshore以南的很多独立屋价格其实并不是特别高，不少独立屋的价格都在60-80万之间。不同于奥克维尔，这里以一些小型的独立屋为主，而且房龄很多都比较大了。随房龄和保养程度的差异，不同房屋价格各异。但总体来说价格都偏低。

也正因为这个原因，许多人选在这里购房，随后再原地翻建一栋自己理想的房子。而经过翻建后的房屋往往又会比入手时的价格高出不少。因此怡陶碧谷的湖滨三区也就成了独立屋旧房翻建的重镇，同时也是许多购房者买房投资的首选之地。无论是投资还是自住，这里都是一个比较理想的选择。

• 还有超豪华的Condo！

说起湖滨豪宅，大家很容易想起奥克维尔那些大面积的湖滨独立屋。但其实在怡陶碧谷，也有着不少豪宅，只不过它们大多都是豪华的Condo。

这些豪华的condo大多矗立在湖滨，其面积要比多伦多市区的Condo大得多，甚至单套面积就不逊于独立屋。而且这些房屋通常视野极佳。从中远眺，不仅能看到碧蓝如玉的安大略湖，更可以望见多伦多市区堪称绝美的天际线，可谓是天水之间的豪华居所。

由于地处湖滨，这些豪华公寓，都将呈现绝美的景观，作为设计的重中之中。通常它们都会配有大面积的观景阳台，这样不仅能彰显了房屋的大气华贵，更是能让身在阳台上的人，随季节、天气和心境，选择专属于自己的最完美的观景位置，和最心仪的湖滨美景。

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以上是奥克维尔和怡陶碧谷湖滨区域几个社区特点的简单介绍。相比之下，密西沙加的湖滨社区也是颇有特色的。具体密西沙加的湖滨会有一番怎样不凡的景象，我们留待之后再说。

後续文章：【大多伦多西部临湖社区简介（二）】

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商业地产往往涉及金额较大，因此许多有意投资商业地产的朋友都会面对贷款这一问题。笔者在帮助客人投资商业地产时，也经常被问及有关贷款的事宜。虽然本人不是从事贷款业务的专业人士，但是凭借从事了多年商业地产的经验，依然可以从一个商业地产经纪的角度给出一些普遍的建议。当然，如果您想要获得更专业的指导和更具体的技巧，那还是一定要询问专业人士。

以下这些都是很多投资商业地产的朋友都会犯的错误，甚至连很多投资老手都可能碰到这样的问题。而这些问题，很可能让他们错过许多优质的投资机会。

1. 贷款时间太晚

很多朋友会有这样一个想法：既然我能花自己的钱来投资，为什么还要贷款，然后付利息？

的确，每个人和每单投资都千差万别。有些朋友的资金比较雄厚，可以为投资商业地产提供足够的资金支持。而且并不是所有商业的投入都会高得让人难以企及。所以如果哪位朋友觉得不用贷款也能投资成功，那自然也不能算错。

>>加拿大置业百科：加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费

但是不贷款也意味着自己身边的流动资金减少了，那会给为未来的生意带来不必要的财政压力，也会带来更多不确定的风险。一旦发生什么突发状况，那就只能试着在短时间内获得贷款来应急。而在这种情况下贷款很有可能会对自己不利，甚至根本无法获得贷款。

从这点上说，早点寻求贷款，不仅仅是为了投资，也是为了规避可能带来的风险。

2. 贷款金额太少

和第一点类似，很多朋友不希望借太多的钱，最简单的理由是借的越多付的利息也会越多。这种想法肯定不能算错，而且在投资时小心谨慎，这也是对的。但是如果对一个项目的投资成本预计过低，以至于贷款过少，那就有可能让投资人陷入一个进退两难的困境——如果放弃，之前的投资就打了水漂。而如果继续，就意味着可能要继续贷款，以追加投入。而在这种情况下贷款，就像第一点中说的，同样可能对自己不利。

有些朋友可能觉得商业地产明码标价，想估算投资成本很容易。其实不然。比如有些朋友购置农场，那就必须考虑农具翻新和种植、饲养等生产成本。如果购置学校，那还要考虑教学设备和楼舍翻新的成本。此外，还有搬运、停工所可能造成的开支或损失。总之，预估一个支出情况。

3. 过于关注利率

造成有些朋友可能贷款太晚，或者不敢多贷的原因就在于贷款利率。毫无疑问，贷款利率是一个相当重要的问题，但这绝不是贷款的重点。整个贷款过程中还有许多更重要的问题值得关注。比如：

• 对方提出怎样的贷款条件？
• 对方提供多少款项？
• 在还款时有多大的灵活性？
• 一旦违约该怎么办？
• 你是否需要拿你的个人资产来做担保？

这些问题都要比贷款利率来的重要。有些朋友在贷款时没有仔细审查这些条款，尤其是一些投资经验不太丰富的朋友。他们可能觉得这都是些无关紧要的细节。或者说，这些条款每家贷款机构都一样。这是个很大的错误。实际上，不同的贷款机构给出的条件可能千差万别。

俗话说，天上不会掉馅饼。如果你在贷款时看到某个机构要你付的利息比别家的低，那你就更要仔细阅读这些条款了。所以最好的办法还是货比三家。

4. 还款过快

很多华人朋友可能相信这样一句俗话，叫无债一身轻。所以在贷款后总希望自己能赶紧把欠债还清。当然，借了钱肯定得还，减少负债肯定也是一件好事，但有时候过于着急地还贷可能并不是一个明智之选。理由同样是，这样可能会造成资金短缺。或者，这些钱仅仅用来还债，可能还不如拿来继续投资，这样反而能获得更多利润。

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当然，这不是说不完全应该趁早还清贷款，而是说在做选择前需要进行仔细比较。可能造成资金短缺的风险，或者如果用于继续投资所可能带来的利润，较之提前还清贷款所节约下的利息成本，究竟孰重孰轻。如果你觉得此刻继续投资，或者手上留点活钱对你更加有利，那就别急着还债。

5. 没能说服银行

一个优秀的商业地产的经纪，往往都能发现许多具有投资潜力的暗盘。投资者也往往能认识到这些暗盘的价值。但是如果是一些投入比较大的项目，如果投资人不能获得贷款，那依然会坐失良机。

其实要获得贷款并不是特别困难。首要的问题就是讲明这一投资的价值与机会所在，以及如果你取得贷款，你将如何运用这笔款项。在商业地产方面，最重要的是让对方相信你的判断是准确的，并且你有能力及时还款。

6. 财务状况混乱

有时候，投资商业地产的主体有时候并不是个人，而是一家公司。比如要买一处新的酒店、学校，甚至一栋办公楼。这时候作为经营者，对于自己公司的财务状况就一定要十分注意。有些朋友可能在中国经营生意十分成功，但是因为不熟悉加拿大的财务制度，同时又因为工作繁忙，所以财务状况略显混乱。这在贷款时是很致命的。

保持一个良好的财务记录在加拿大相当重要，包括年终的财务报表。而一个凌乱的财务记录不仅可能让自己对企业的情况造成误判，在贷款时也会让你无法提供有效的文件，或者让信贷机构怀疑你的经营管理能力，以至于根本无法获得贷款。

避免这种情况最好的办法就是雇佣一个专业的会计，同时选择一位专门从事财务管理的顾问。这是管理公司财务的需要，也是能获得贷款的保证。而且就像我们曾经在《海外商产投资101：搭建决策顾问团队秘诀》里所绍过的，一名优秀的财务顾问本身就是一个商业地产投资团队中不可缺少的人物。

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科学技术是第一生产力，科学技术也是经济指标里很重要的基本面…

日前多伦多在世邦魏理仕的年度技术人才城市排名中名列北美发展最快的科技市场。在北美前50个大城市中，排名从去年的12位上升到目前的第6位。结合这一报道和近期一系列多伦多商业方面的消息，Daisy黄岚想和大家分享一下从科技人力资源角度对多伦多楼市可能产生的影响，先来看一下报道：

根据世邦魏理仕2017年度科技人才评选报告，多伦多是北美发展最快的科技市场，基于其吸引和培养科技人才的能力，多伦多从第12位上升到第6位，主要得益于2015年至2016年科技类就业数量大增，新增了22,500个技术工作岗位。多伦多也是高科技企业经营业务的最具价值的市场之一，而从成本和人才质量来看也是北美高科技企业投资性价比最高的地区。

报告中提到“多伦多在成为世界级高科技人才方面正处于领先地位，特别是在人工智能领域”，过去一年以来，多伦多的技术劳动力的增长速度令人难以置信。从2015年到2016年多伦多新增加的科技工作是纽约和旧金山湾地区新增的总和，这显示了多伦多的科技产业充满活力。多伦多每增加4个工作机会中就有一个是科技类工作。科技公司现在占据了多伦多所有现有办公空间需求的20％以上。”

根据世邦魏理仕的报告，多伦多也被认为是北美第二大经营科技公司的最便宜的市场。在多伦多经营一家500人的科技公司的估计成本（考虑人才和房地产成本）总计2590万美元，远低于最便宜的美国市场俄克拉荷马市的3390万美元。即使你消除了加元对美元的折扣效应，多伦多仍然是北美科技公司最具成本效益的市场之一。与纽约、旧金山、和波士顿等主要市场相比，无论汇率如何变化，多伦多在人才和办公室成本方面仍然相对便宜。

毋庸置疑多伦多已经成为众多顶尖国际公司的高质量的人才库，加上加拿大的移民政策，使多伦多能够从全球吸引最优秀的人才。这和美国旧金山湾区硅谷的发展很相似，目前硅谷有40%的人才出生在美国以外地区，这也是为什么加州一直以来是民主党的票仓，因为从硅谷大佬到技术打工仔，都是被长久以来包容的多元的加州文化所吸引。特朗普总统上台后的一系列政策正使得多伦多在人才方面有机会进一步缩小和硅谷的差距。上个月Google谷歌总裁施密特在多伦多湖滨未来城市创新发布会上的一番表述更是实实在在地印证了他对加拿大移民政策的看好和对多伦多的信心：“加拿大是移民之国，多伦多市移民之家，太好了，你们要知道技术是由移民驱动的！我们美国的某人（特朗普）应该好好学学，我真心希望加拿大继续现在的移民政策… 因为移民将是国家成功和经济繁荣的基石。”

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说到经济基本面不得不提办公楼地产，它是商业地产的一类，也最能体现经济好坏。近年来，虽然资源类企业比较低迷，但受高科技行业增长的推动，多伦多市区办公楼的空置率在北美各大城市排名中都处于低位，9%，也就是说办公楼出租率非常饱满，多伦多办公楼空置率在2017年第二季度更是达到近年来的最低，从第一季度的4.6％降至3.8％。

更多的高科技企业带来的是更多的商务旅行和人员流动，这也和多伦多的酒店物业市场产生了联动。就在10月份，多伦多市中心最具标志性的酒店之一的喜来登中心酒店以3.35亿美元创纪录的价格转手，这是加拿大有史以来规模最大的单一酒店交易。这家酒店原为万豪国际集团所有，是多伦多最大的会议酒店，位于多伦多金融中心的一个显著位置，靠近Bay和Queen大街的交汇处，与市中心30公里长的地下PATH网络直接相连。据悉，买方将进一步投资装修，确保酒店继续在多伦多市中心占据主导地位，并预计在未来两年每年业务增长8％。总体来看，多伦多的坚实的基本面正在推动一个高度活跃的酒店投资市场，该市场在2016年的交易额达到了41亿美元——这是自从近十年来所未见的规模。截至2017年第三季度，估计有28亿美元的交易记录，多伦多几乎占了三分之一的数量。

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Daisy黄岚曾在2016年6月发表过原创的针对宏观基本面的文章【多伦多房价上涨终极解密】。时至今日2017年底，黄岚认为加拿大在资源和传统产业不振的倒逼下正在寻找并已经找到了新的决定性的增长点，那就是移民的开放政策和多伦多作为全球高科技人力资源和高科技产业热点城市的兴起。短期内由于贷款政策的影响可能会让市场有一段时间的盘整，但从长线来看楼市基本面必定看好。

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根据多伦多地产协会最新的报告，在过去的11月，在MLS上共完成了7374宗房地产交易。这一数字较之今年10月有所提升，但是和去年11月相比，则下降了13.3%。新上线房源于11月达到14,349套（栋），相比去年11月增长了37.2%。

地产协会主席Syrianos表示， “我们看到，今年秋季，GTA居民的购房需求正在逐步上升，而且还超过了正常的季节性趋势。与当初温哥华所经历的情况类似，安省公平住房计划，和海外买家税所造成的影响正在减弱。更重要的是，即将于明年1月生效的新的抵押贷款规范，也将促使一些家庭加快他们的购房决定。”

根据地产局的数据，房价指数(HPI)综合基准价格在2017年11月较去年同期上涨了8.4%。与去年同期相比，所有房屋类型的均价下降了2%。这很大程度上是因为相对于去年11月，今年11月的独立屋销售所占的比例较小。在价格增长方面，高密度住宅类型的价格涨幅仍然是一马当先。与2016年11月相比，公寓的均价成两位数上涨。

多伦多地产协会市场分析部主任，Jason Mercer 表示：“市场中各个部分的变化情况是不同的。根据今年春季对消费者购房意愿的调查，我们依然相信，目前Townhouse和Condo市场的供求情况要比‘独立屋’和‘半独立屋’市场，来的更加均衡。我们将在明年1月底发布更多关于2018年消费者意向的信息。届时多伦多地产协会，也将发布第三个‘年度市场回顾及展望报告’。”

接下来让我们看看二月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区11月独立屋交易3,131宗，数量上较去年同期减少19.1%。独立屋均价$996,527，较同期下降了5.8%。在交易数量上，多伦多市为812套，均价$1,276,184。数量和价格均居于全市之最。位于西部的皮尔区634套，数量上名列第二。

在皮尔区，11月独立屋均价为$897,500，其中Brampton售出352套，数量为全区最多，但均价最低，仅$776,280。密西沙加售出227套，位于第二，但均价最高，为$1,060,211。Caledon

仅售出独立屋55套，均价$1,001,753。

Halton区11月售出独立屋398套，均价$1,050,176。其中Oakville售出138套，均价$1,438,656，两者均位居第一。Burlington售出110套，均价$871,879，均位于第二。Milton售出96套，均价$841,998。Halton Hills仅售出54套，均价$790,683。

半独立屋

半独立屋方面，整个大多地区11月共成交741宗，数量上同比下降6.2%。半独立屋均价$730,668，同比上升1.2%。

多伦多市共售出半独立屋267套，均价为全市最高，为$904,711。

皮尔区共售出半独立屋277套，数量上居全市第一，均价$638,927。其中Brampton售出最多，为158套。但均价最低，为$610,699。密西沙加售出量第二，为109套。但均价最高，为$679,543。Caledon仅售出半独立屋10套，均价$642,230。

Halton区仅售出半独立屋39套。Oakville售出8套，均价最高，为$719,037。Halton Hills仅仅售出2套，均价第二，为$628,450。Milton售出19套，数量上最多，均价第三，为$627,521。最后是Burlington，售出10套，均价仅$555,100。

Condo镇屋

整个大多地区11月售出Townhouse共计558套，较去年同期减少9.3%。Townhouse均价$627,700，较去年同期上涨4.8%。

多伦多市共售出Townhouse 184套，均价$632,713，为全市第一。

西部的皮尔区共售出Townhouse 191套，数量上位居全市第一，均价$515,587。其中密西沙加售出142套，均价$540,345。Brampton售出49套，均价$443,837。Caledon没有交易记录。

Halton区11月仅售出Townhouse 67套，均价$525,580。其中Burlington在数量和价格上均位居第一，售出数量为28套，均价$575,525。Oakville在数量和价格上均位居第二，数量为22套，价格为$519,700。Milton售出10套，均价$458,039。Halton Hills售出7套，均价$440,771。

Condo公寓

11月大多伦多地区售出Condo共计2,210套，数量上较去年同期减少7.9%。但Condo的价格比去年11月却狂升16.4%，达到了$516,965。

多伦多市占据了11月Condo交易数量的三分之二以上，达到了1,606宗，均价为$555,396，同样为全市之首。

皮尔区售出condo 298套，均价$386,182。其中密西沙加售出247套，均价$394,806。Brampton售出51套，均价$344,420。Caledon没有成交记录。

Halton区11月共售出Condo 87套，均价$443,687。其中Oakville售出32套，均价$459,918，价格与数量均位于第一。Burlington售出31套，均价$455,565，数量与价格仅次于Oakville。Milton售出23套，均价$408,083。Halton Hills仅售出一套，价格$375,000。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

11月，Attached/Row/Townhouse 共售出631套，均价$698,436。

多伦多市共售出97套，均价$1,002,904。皮尔区售出142套，均价$599,580；Halton区售出114套，均价$646,377。

皮尔区中，Brampton售出最多，为100套，均价$572,286，为全区最低；密西沙加售出26套，均价全区最高，为$688,990；Caledon售出16套，均价$624,881。

Halton区中，Oakville售出47套，数量居于第一，且均价远高于其他地区，达$712,185。Milton销售数量次之，为68套，均价$597,548。Burlington售出17套，均价居于第二，为$613,584。Halton Hills售出8套，为全区最少，且均价最低，为$585,800。

责任编辑：Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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在加拿大购买房屋，从银行获得房屋贷款是不少购房者的一个必须选项。但是，在寻求获得房屋贷款的过程中，很多人不免又掉进了一些不明的陷阱。只有困在陷阱中，许多人才意识到当时的错误；可是，已经悔之晚矣。

本短文仅向各位读者介绍借款人在寻求贷款时可能遇到的陷阱；但是，本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。

1、不做任何财务预算规划

购买房屋是许多人一生中最大商品购买行为，也是许多家庭最大的投资。在考虑购买房屋前，购房者应该慎密地做出自己的财务预算。例如，要考虑自己家庭每个月偿还贷款的能力，首付资金可以投资多少，可以购买多大的房子。不要把这些财务约束仅仅留给你要会面的各类房屋贷款专家。

首先，购房者自己应该对自己家庭的财务状况有一个十分明确的了解。现在，CMHC（加拿大房屋贷款和住房公司）的网站中有关于房屋贷款的计算器。寻求房屋贷款的借款人可以通过该计算器算出自己可以获得多少房屋贷款。关于财务状况只有购房者自己最清楚。购房者要很好安排自己的财务计划。可是，在现实中，有不少借款人在寻求房屋贷款时，并没有对自己家庭的财务做慎密的规划。这就导致在未来购房和寻求房屋贷款方面，面临不少非常棘手的问题。严重时，还会给自己的家庭带来财务损失。

2、仅仅盯住房屋贷款的利率

借钱要支付利息；利率是获得贷款的价格。任何借款人在寻求房屋贷款时，都想获得最低的利率。这确实无可厚非。因为没有人愿意支付高利率。但是，就房屋贷款而言，获得贷款的成本并不仅仅是借款人按照一定的利率水准所支付利息，而且还包括其他贷款条件。

就提供房屋贷款的某一银行而言，所提供房屋贷款的产品也很多。这些房屋贷款产品的利率差别也在25个左右，甚至更高一些。例如，现在（2017年12月份），同一家银行所提供的房屋贷款产品的5年固定的最低利率可以为2.89%，最高的利率可以为3.34%。因为在这些产品的设计中，除了利率之外，还有其他条件。

就其他条件而言，不少借款人都非常明白。例如，在借款协议中，有贷款合同年限之分。例如，1年，2年，4年或者5年，7年和10年等等。也有固定利率和浮动利率之分；也有开放和封闭贷款合同之分。此外，在房屋贷款协议中，还有其他一些条款。如提前还款的优惠条件（Prepayment Privileges），违犯现有的贷款合同罚款方式（Penalty on breaking term）；选择偿还贷款的频次（Monthly, weekly, biweekly, accelerated biweekly）。有些借款人在签订贷款协议时，看到了这些条款，可是，并未完全理解这些条款的真正含义，而只知道自己获得了一个最低利率的贷款。有时候，借款人虽然获得了最低的贷款利率，但是，在该贷款合同中并不可能获得最优的提前还款条件。这就如同跷跷板一样，一方面的条件低了，另一方面的条件就要高了。

不少借款人在签订贷款协议时，也并未仔细考虑如违犯贷款合同的罚款计算方式。就加拿大的情况而言，不少人在签订了房屋贷款合同并正式进入按月（或半月，双周或周等）方式偿还房屋贷款后，因为工作情况发生变化，或者需要从小房屋换大房屋等因素，在贷款合同到期前不得不中止现有贷款合同。这就出现了违犯贷款合同，面临支付违约惩罚金。不少借款人都知道，计算违约金的方法一般是三个月的利息或者是合同所余时间的利差，取其二者最高者作为计算借款人支付罚金的标准。

这个标准听起来很简单；但是问题的复杂性在于计算罚金时如何选择利率标准。由于计算罚金所选择的利率标准不同，最后借款人所支付的罚金的差别在数千元。

有时候，借款人虽然获得了一份利率很低的贷款合同，但是，却面临着非常苛刻违犯贷款合同的罚款条例。

（在此，我给各位读者留一个问题，请自己回答。加拿大的大银行所公布的5年期固定利率是4.99%，可是，当借款人在这些大银行申请房屋贷款时，获得的贷款利率可能是2.99%，也就是说，任何借款人都可以从这些大银行获得打折后的利率。那么，既然5年固定利率并不按照4.99%来执行，这些大银行为什么要公布4.99%这个利率呢？）

房屋贷款合同是一份贷款产品，贷款产品不仅包括贷款金额和贷款利率，还有其他条件。所以，寻求房屋贷款时，不要仅仅盯着贷款利率，而忽视其他贷款条件。而最重要的是一份贷款合同是解决自己目前财务状况的产品。所以，在寻求房屋贷款时，借款人应该寻求适合自己目前财务状况的最佳贷款产品，而不是最低利率。

3、从不查询自己的信用分数

银行在给借款人提供房屋贷款时，借款人的信用分数是一项重要的参考因数。一般地，借款申请人的信用分数高于680分时，债务率的标准可以相对放宽。如果借款申请人的信用分数超过740分，不少银行愿意给借款人提供优惠的贷款条件。

许多借款申请人在寻求房屋贷款时，询问贷款经纪或贷款专员的第一个问题往往是“你所提供的最低利率是多少？”；可是，该借款人却并未查询自己的信用分数，或者说，并不了解利率或其他贷款条件往往是与借款申请人的信用分数联在一起的。

4、并未认真考虑首付资金

对于房屋购买者来说，在寻求房屋贷款时，首付资金是必须垫付的。关于这一点，任何房屋购买者都非常清楚；但是，对于准备多少首付资金和首付资金的来源问题，并不是每个房屋购买者都认真考虑过，或者仔细计算过。

根据加拿大政府的房屋贷款政策，首付资金最低可以为房屋价格的5%；如果首付资金高于20%，购房者在申请房屋贷款时，不必购买房屋贷款违约保险金；否则，购房者在获得房屋贷款时，还必须购买贷款违约保险金。目前，房屋贷款违约保险金的最高保费率为4%。

关于首付资金的来源，购房者在寻求房屋贷款时也有许多细节需要考虑。对于第一次购房者来说，首付资金的来源除了自己的日常储蓄外，也可以从RRSP账户中提取一些资金，最高额度为25000加元。

购房者在筹集自己的首付资金时，也可以从亲戚朋友处获得帮助；但是，在从亲戚朋友获得帮助时，银行对此也有一些严格的规定。若是直系亲属给予的财务支持，可以作为自己的首付资金；但是，若是从朋友处获得的资金，银行一般认为这笔资金属于购房者的债务；这实际上会影响到购房者的房屋贷款额度。

5、忽视获得房屋贷款的成本

获得房屋贷款，并最后得到自己称心如意的房屋还需要支付其他成本。从经济学意义上讲，就是交易成本。一般地，购房者都知道，申请贷款和购买房屋需要支付律师费用；但是，除此之外，还需要支付其他成本。例如，如果首付资金低于房屋价格的20%，购房者必须购买贷款违约保险；尽管贷款违约保险费用被银行叠加到贷款本金上；但是，购房者还需要支付购买该项保险的交易税。此外，还有其他费用需要支付。例如验房费用，土地转让费用，房屋财产保险费用，安家费用等等。总之，申请房屋贷款之前，一定要周密考虑这些成本因素，做全面的财务预算。

6、不懂得学习基本的房屋贷款知识

申请和获得房屋贷款，并不是简单地按照一定的利率从银行获得一笔贷款资金，然后完成房屋购买交易。对于银行来说，任何一笔房屋贷款是一种贷款产品。这种产品并不仅仅是贷款数量和利率，还有其他条件。例如，固定利率，浮动利率，贷款的合同期限，贷款的分摊年限等等。 购房者在寻求房屋贷款之前，最好学习有关房屋贷款的基本知识，最起码要了解有关房屋贷款的最基本名词，以便在寻求房屋贷款时能够进行有效的交流。这样，也才能够寻求并获得适合自己财务状况的最佳贷款产品，而不是最低利率的贷款产品。

7、忽视认真准备自己的申请材料

银行在审批房屋贷款时，都需要审核一套申请材料。这些材料包括首付资金的证明，收入证明，工作证明，报税的证明材料， 等等。如果是自雇人士，还需要关于自己生意方面的证明材料， 例如，公司的营业执照，财务报表等等。

在准备工作证明和收入证明材料时，一定要仔细审核这些材料，确保你的雇主给你所出示的证明材料没有任何笔误。 例如，公司的地址，名称等等是否有拼写错误。这些材料如出现任何笔误，都会影响银行审批贷款。

 在寻求房屋贷款时，除了自己学习有关房屋贷款的基本知识外，最好联系您的房屋贷款经纪，并向其请教有关房屋贷款所涉及的问题。这样才能获得一种适合自己财务状况的最佳房屋贷款方案。

（注意：本文仅作为一般的知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的房屋贷款经纪）

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加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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在全球各大城市，海景、湖景、江景房都是保值增值的资产品种，不论是自住还是投资，其稀缺性毋庸置疑。本期【黄岚地产榜】独家整理发布2017年1月至今多伦多市中心Condo一线湖景掠影，希望帮助您对湖景房有身临其境的体验和了解。

Daisy黄岚对与多伦多市中心一线湖景房的定义是：位于西至Bathurst、东至Don Valley Pkwy，Gardiner Expressway以南的一线湖滨段，其南向没有或基本没有其他建筑物遮挡，有良好的安大略湖视野。由于稀缺，2017年1月以来，符合条件的湖景房成交仅20来套。

现在就让我们一起来欣赏一下它们都有怎样的湖景享受吧。

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律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

 

 

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在进行重大的商业决策时，组建一个顾问团队往往是非常有必要的。尤其是进行类似商业地产这样的投资时，由於涉及到的专业知识异常庞杂，并且投资成本偏高，所要付出的後续心力也较大。因此一个完善的顾问团队就尤其重要。它能帮你省去不少麻烦，也能节约大量的时间和成本。同时顾问团队还能帮你规避风险，避免许多不必要的开支和可能带来的负债。

了解你的顾问团队必须具备哪些特质，知道他们可能怎样帮助你，这样才能正确发挥他们的作用，并且为制定投资策略提供积极有益的帮助。

顾问团队中的成员必须是专业人士，并且能够花费足够的时间和你一起工作。他们最好要有丰富的商业地产交易经验。如果你有一个长期合作的，深受信任的专业人士，比如一个优秀的商业地产经纪，他/她往往还会向你推荐其他适合的人选。

在上一期中，我们介绍了一个顾问团队中最主要的六类人，地产经纪丶会计师丶银行代表丶律师丶承包商，以及效率运营专家。其实还有两类人，可能平时我们不太重视，但也同样能在团队中起到作用。这次我们就来着重讲一下他们。

一丶环境专家

许多银行，在对投资人进行贷款时都会要求投资人出示一份环境评估报告。这份报告内容就包括了先前的业主是否对物业造成过污染。

由於倾力污染的成本可能会相当的高，所以对环境咨询公司来说，一位具有相当资格和经验的环境评估人员，可谓至关重要。这个人可以对该处物业的环境条件作出明确的结论，并根据这些结论作出结论做出相应的判断。而一旦发生错误，也能应承担责任保险，并且给出补救方案。如果您在投资商业地产时，没有认识这样一个人，那麽可以找银行代表或者地产经纪，来帮助推荐一位。

二丶建筑条件检察人员

虽然贷款给你的银行可能并不需要对建筑条件本身进行评估，但最好在团队中还是有一位这样的人。这就类似於购买住宅房屋时的房屋检查，对建筑条件进行检查可以帮助你发现一些隐藏於建筑之中的问题，从而保证你的投资决策更准确，冒的风险也更小。

所以概括一下，在选购商业地产时，一个完整的顾问团队，需要包括这些人——地产经纪丶会计师丶银行代表丶律师丶承包商丶效率运营专家，以及环境专家，和建筑条件检察人员。

那问题来了。有了这些人，我们该怎麽合作，才能发挥出各自的作用呢？

首先，得有个好的投资项目。

无论是将商业地产本身作为一个投资项目，还是利用商业地产给自己的投资寻找一个经营场所，项目本身的好坏才是决定最终盈利与否的关键。任何投资人都必须清楚，自己究竟要做什麽。这是一切投资成功的先决条件，能对此负责的只有投资人自己，而不是任何一位商业地产顾问团中的成员。

其次，在合适的时候找合适的人。

我们之所以需要在购置商业地产团队，就是为了通过专业化来避免投资中所可能产生的风险。所以我们必须在最合适的时候找最合适的人。比如一开始，您可能需要先找会计师和银行代表，来磋商有关钱的问题，制定一个预算。

你的银行顾问会告诉你，你能获得多少贷款。而会计师则会给你许多税务和财务方面的建议。比如说，最基础的一个问题，购买这处商业地产可能带来的好处和风险。

然後有了明确目标之後，要通过地产经纪了解本地市场。这步特别关键。因为很多好的投资项目，其信息并不对公众开放。

这里要特别注意，许多专业人士的知识领域会有交叉。但他们毕竟不是专业人员，在需要专业建议时，专业人员的意见是无可取代的，即便你对一个人很信任，或者其本身能力也非常之强，但只要这位所给出的建议不在其专业领域之内，那麽这就不能算一个十分有价值的参考意见。

再次，尽职调查。

团队中有许多人物是负责调查，或出报告的。其中首当其中的就是地产经纪。一个好的地产经纪需要能满足你在购买商业地产时全方位的需求。无论是选址，交通（找到一处周围有，或没有高速公路的物业），周边有没有配套商业（比如某些零售商可能需要靠近供货商），或者是选择的地方是否便於顾客和员工前往。这些都必须在地产经纪的考量和调查范围之内。一个优秀的地产经纪，甚至会把企业未来的发展前景都考虑在内。所以找到一个好的地产经纪，不仅是商业投资的成功，甚至整个生意都能省心不少。

一旦你找到自己心仪的物业，尽职调查更是关键所在。再次重申，一定要找一个环境问题的专家。这在华人朋友中可能很不受重视，但其实这非常重要。还有，就是一定需要一份最近的环境评估报告，或者直接做一个调查来确定这处物业是否具有污染问题。同样的，获得建筑条件评估也是非常重要的。即便银行贷款时不要求，为了减少自己的投资也应该要一份。

最後，是正确的规划。

这就是需要效率运营专家的地方了。很多企业会忽略选址或搬迁过程中损失的隐性成本。比如员工和生产停工丶新标识和设备丶土地转让税和法律费用，甚至仅仅搬家都有可能对员工士气造成打击，尤其对一些上班路远出行不便的员工，这也应该被考虑在内。而为了减少搬迁後改建所带来的麻烦，最好的办法就是在顾问团队中加入“建筑承包商”这一角色。对於搬迁或选址过程中所能遇到的突发状况，最切实有效的做法，就是预留出10%-5%的费用作为应急资金。

事实上，从顾问团队组建之前，一直到顾问团队一切就绪，作为投资人还应该始终记得问自己一个问题——我在此时此刻购买一处耗资不菲的商业地产，是否真的合适？如果觉得合适，那就不要犹豫，赶紧去做。如果觉得不合适，那麽就应该再等一等。没有人必须火速进入购买环节，尤其是投资人，三思而行总是明智的。

给商业盘买家的三点建议：

1. 一定要咨询顾问

顾问顾问，决不能顾得上就问，顾不上就不问。顾问起到的作用必须始终伴随投资过程。一开始要和银行代表谈论能获得多少融资。也要和会计师核对账目，以确保资产负债表是有序的，并且对税务进行优化。找到一个好的商业地产经济，就意味着找到一个好的商业暗盘，然後就能找到好的专业人才。可以说，投资商业地产的每一步都离不开顾问。

2. 考虑选址

商业地产的地址至关重要。一处好的地址可能决定整个投资的成败，所以作为投资人一定要想清楚自己的需要。而一个好的商业地产经纪，也总能介绍给你最合适的商业盘，尤其是一些不对外的暗盘。

3. 调查

这里不仅仅是指专业人士和顾问团队做的调查和评估，还有投资人自己必须做的调查，甚至包括对这些专业人士资质和能力的调查。比如要找一个承包商，那最好去走访一下他曾经的客户，看看他们对他口碑如何。要找一位好的地产经纪，就要看一下他曾经做过哪些优质的商业盘，听听业内对他的评价。

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