疫情加速代理進入數碼戰|居外專欄

由於疫情影響,大家不能外出旅行,被迫留在家中,多了陪伴家人。餐廳高危,唯有在家進食。劇院關門,唯有訂閱 Netflix。工作上,減少面對面會議,改在運用 Zoom 網上進行。海外物業展銷也大部分取消,改為進行 Webinar。部分文職甚至可以完全在家工作,世界各地的生活模式進行了翻天覆地的改變。中國香港過往實在太方便,今次因形勢所迫,反而有助了網上或線上活動的認受性。網上購物、網上訂餐,將會大行其道。政府有見及此,也立即推出“遙距營商計劃”(D-Biz),資助中小企變身,適應新時代的來臨。

疫情也為地產代理帶來新的變革機遇。買家透過線上查詢量大增,也帶動線上睇樓的需求。最近大家會發現在臉書或代理網站都增加了大量影片,方便買家可以遙距睇樓。也有大型代理推出新服務讓客戶及代理一同分享相同的虛擬實境樓盤片段,共同線上睇樓,讓代理可即時提供資訊予客戶,也可以邊睇邊提問,代理就可以實時回答。這些科技,並不是什麼新事物,外國固然已有提供,在中國內地及台灣也有這類服務。只是香港以往太方便,只要去到地產街,便有大量真人代理為你服務,這也變相窒礙了行業的數碼科技發展。

行業過往只集中使用人海戰術,今天會隨著疫情而變化。只要愈來愈多客人來自線上,如何在數碼環境上競爭,便會是取勝關鍵。不要忘記,客戶在線上的一舉一動,只要運用適當的工具,都可以成為有用的數據,站在促成交易的效率來說有莫大幫助。

筆者估計,疫情即使消失,科技帶來的方便,是不可逆轉。代理行業將毫無疑問進入數碼年代,並將展開競爭的新一頁!

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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疫情後投資移民趨勢何去何從?|居外專欄

當疫情得到了進一步控制之後,幾乎所有行業都在盡可能地“復工復產”,走出巨大經濟下行的“漩渦”。投資移民行業也無法獨善其身,受限與全球通行和社交的限制,2020上半年整個市場幾乎都陷入了“停擺”。一方面,目前盡管中國的情況正一步一步走出疫情所帶來的陰影,但作為一個高度國際化的行業,全球各國的“自我隔離”還沒過去,投資移民行業並沒有真正意義上恢復正常。另一方面全球經濟受到疫情的影響,幾乎所有人的“錢袋子”都或多或少的縮水了,這也會讓那些原本計劃實施的投資移民計劃延期或無期限的“擱淺“。

投資移民行業也是一個擅長喚醒危機意識並提供解決方案的行業,各種機會總是出現在谷底和峰頂,從行業發展的歷史上,無論在經濟危機或是經濟高速增長的年代,都會出現投資移民行業高速發展。今年對於很多人來說都是進入任何行業的最低門檻時刻,大前提是必須掌握行業發展的未來趨勢。以下的投資移民趨勢解讀希望能給大家帶來一些思路:

趨勢一:投資移民是各國解決債務和財政赤字的創新模式,更多項目將會誕生

新冠病毒疫情是全球經濟危機之母,幸運的是,經濟危機也是投資移民項目之父,即將爆發的主權債務危機將催生更多的投資移民項目。

受到疫情衝擊的各國政府幾乎都開啟了燒錢模式,從來沒有出現像現在這樣低收入,也從來沒有像現在這樣多的支出。

印錢是一個簡單粗暴的解決方案,但不可避免會產生通貨膨脹和貨幣貶值。投資移民幾乎可以通過身份權益交換,獲得海外直接投資,這些資金幾乎沒有借貸成本,而且也不計入財政預算中。

趨勢二:名義居民將會降低,移居遷移將刺激房產市場需求

旅行限制和全球流動性降低導致在疫情前通常被強調的虛擬性遷移的原因——Freedom,或者在中國被廣泛定義的“移民不移居”的概念將會弱化。

功能性遷移或者說移居遷移的申請者的增加,無疑會提振“第二家園”本地市場,首當其衝的就是房地產行業。

另一方面,在經濟下滑的壓力之下,大量優質資產會被打折出售,也將引發一大批“握有充裕資金”的投資者入場。

結論:

  • 房產的市場報價大概率下降;
  • 房產的成交價格肯定下降;
  • 由於量化寬松,先進漸漸失去吸引力;
  • 急需資金的投資移民國家大概率會推出折扣。

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趨勢三:全面數字化將成為常態,加密貨幣或成為下一個“風口”

利用互聯網的技術打破社交限制與“居家隔離”問題,大量傳統的模式被創新放到了線上(Online)。在營銷推廣方面,大量的預算從線下轉移到了直播,線上活動,互聯網廣告上,甚至一些高科技手段(VR技術即虛擬現實,實時互動體驗等)被運用其中。數字化的申請審理已經不是新鮮事物,我們也看到了開放投資移民各國政府陸續加入到這個行列,無疑在數字化層面“適者生存”。尤其在加勒比海國家——多米尼克,自動化審理體系經受住了2017年颶風和2020年疫情的考驗,使該國能夠最短時間恢復申請案的審理,使得該地區其他國家移民局紛紛加入到數字化操作行列。

趨勢四:創業、創新類別簽證將最快“復蘇”

企業家/創業類別的移民計劃在全球總申請量中占有不可忽視的地位,從數據來看,毫不遜色於投資類別的居留項目,例如2018年各個投資居留項目批准了16,216名主申請人,各個企業家/創業項目批准了15,895名主申請人。

與投資類簽證最大的區別在於,企業家/創業簽證滿足了申請者遷移到移民目的國的需求,更是受到移民目的國政府的歡迎,不僅帶來了人口,更是帶來了稅收和本地經濟促動(消費,就業等)。還有一個獨特的優勢就是在符合申請標准的前提下,能夠將投資牢牢的抓在了自己手上,我想沒有一個真正的企業家或者創業者能夠抵抗。

延伸閱讀:【受新冠疫情影響最小的移民簽證是哪種?來看谷歌趨勢分析

趨勢五:衛生保健系統和醫療配套將成為項目成敗關鍵

此次疫情的爆發,也讓不少標榜自身公共衛生系統領先的國家嘗到了過分自信的“苦果”,打分領先的國家並不代表有足夠應對疫情的能力,無疑擁有健全醫療保障的投資移民計劃在未來會更受到青睞。不得不提到那些有先見之明的投資移民國家,為了確保新移民不會對公共醫療衛生體系產生巨大負擔而推出的醫療保險或是將醫療配套放入到了投資計劃中。毫無疑問,新冠病毒的常態化會隨著疫苗和藥物的開發得以抑制,擁有多一重保障的投資移民計劃也將增加,這也是重要的移民福利之一。

延伸閱讀:【泰國精英簽證擬增添“全包”醫療保險服務

其他方面,我們也看到了例如旅行限制無疑最大挑戰了作為投資移民中重要免簽因素,讓黃金簽證和投資入籍的計劃大受影響等,疫情終將過去,而終將會迎來市場的反彈,也衷心祝願大家度過這個“不容易”的2020年,健康平安!

 

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經濟深度衰退 樓市反常熱賣|居外專欄

財爺陳茂波剛宣布中國香港首季 GDP 下跌 8.9%,為有紀錄以來最大跌幅。他更形容「出口、消費及投資開支的『三頭馬車』都『死火』」。大家走到街上,尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環等旅客旺區,都發覺大量吉鋪。香港經濟絕無疑問已進入深度衰退。

話雖如此,過去周末長假,無論一手或二手的住宅成交宗數,都大幅回升。單單周六、日,10 大屋苑就有超過 30 宗成交,創下七年以來最旺的周末。在沒有大型新盤,一手盤只賣貨尾的情況下,四天假期也錄得 240 宗一手成交。

成交暢旺之餘,更出現多組買家一齊出價、搶盤的情況,令成交價屢屢破頂。第一城細單位錄得 618 萬高價、粉嶺中心 3 房也錄 705 萬破頂價。根據前線同事反映,買家的入市信心強,他們眼見疫情不但未令樓價大幅下跌,反而擔心疫情過後,樓價會再進一步上升。所以還是未等得疫情完全受控,已經急不及待搶購入市。

筆者也多次強調,當今樓市受辣招影響,扭曲了供求關系。經過十年辣招的實施,住宅市場已經由用家及長線投資者主導。疫情之下,新盤未能如期推出市場,市場上只有貨尾及二手業主貨供應,可售樓盤供應有限!而市場上卻存在大量上車及換樓的剛性需求,住宅供不應求情況,更形嚴重!

疫情初期,曾引發少量業主減價,也吸引了買家出動找跌價筍盤。當他們深入實地了解市場之後,便發覺實情,跌價筍盤寥寥可數,甚至已經一去不復返。

再者,過往辣招正令買家首期大增,不少買家因而卻步。但政府去年底放寬了按保(按揭保險),800 萬以下可做九成按揭;1,000 萬以下可做八成按揭,令購買力一下子釋放出來。所以樓市熱鬧只集中在 1,000 萬以下的物業為主;而3,000萬以上的豪宅、工商鋪等等其他類別物業,仍然是一潭死水,價格下跌的壓力仍大!

筆者估計,當疫情穩定下來,政府取消「限聚令」,發展商再推一手新盤。一旦新盤供應重現市場,有助平抑一下樓市的抗奮,住宅樓價無論大跌或大幅 V 型反彈,機會相信都不大!

 

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疫情過後物業投資風向轉?|居外專欄

在疫情下,歐美澳大部分地區都在停擺、封城。地產代理不能進行實地看房,大部分買賣、租賃交易都停止了。中國香港較為幸運,控制疫情有效。雖有“限聚令”,但只限4人以上而已。物業交易仍然可以進行,當然交易都是限於用家市場,投資者活躍的工商鋪市場出現不景氣,也是自然不過的事情!

當疫情平靜下來之後,物業投資會有甚麼影響?在中國香港,筆者接觸到不少買家,他們都在擔心,疫情帶來央行的無限QE及零利率。又是2008年的翻版,大量資金流入房地產市場,進一步推高樓價,這似乎是市場的共識!

但筆者認為今次疫情會對不同類型物業,帶來不同程度的影響。

以住宅為例,除了旅游、零售、餐飲重災區外,在政府各種授助措施下,一般打工仔受到的影響有限。雖然失業率上升,降低了需求,但供應嚴重不足,供求不平衡情況,仍會持續。反而筆者覺得疫情令買家更喜歡近郊低密度的住宅,尤其交通較方便的區份;市區人口密集,較易感染病毒,將不利於市區住宅的需求。在外地,地方更大,情況會更明顯。鄰近醫院將也是一個好賣點。

至於工商鋪物業,雖然是重災區,但物流、倉庫,尤其是數據中心,卻受益良多。當大客都留家工作,網上購物、網上會議都大大增加。上述的需求,這些新物業涉及金額都非常龐大,非一般投資者可直接參與。作為散戶,也可以透過 REIT(房托)進行投資。不過,商場、寫字樓的需求在疫情過後也似難以復元!大家要投資的話,宜更加謹慎。

相反,一些另類物業例如:學生宿舍、護老院舍,並不一定與經濟情報直接掛勾,也許更值得大家留意關注。

 

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海外個人銀行賬戶設立實用指南|居外專欄

無論對於移民、海外置業和投資來說,關鍵且必要的一步就是銀行賬戶設立了,該文將幫助您進一步了解如何設立一個能夠滿足自己需求的個人賬戶

賬戶類型

屬性上來說主要分為本地賬戶和海外賬戶,顧名思義對於在海外還未獲得身份的投資者來說,絕大部分選擇肯定是一個海外賬戶(也叫離岸賬戶)。這兩類賬戶最大的區別就是在歸屬地上,有很大的區別。這幾年被大量關注的共同申報准則(Common Reporting Standard,簡稱CRS)正是基於稅務歸屬地來確定如何交換賬戶內的信息。為了滿足海外投資者對於賬戶信息隱秘的需求,許多國家推出了稅務居民配套的投資方案,即合法的取得當地稅號(稅號獲得並不一定通過移民方式實現,請不要混淆),再進行賬戶設立。再次提醒一點,這類的方案一定是在符合各國法律框架和專業機構輔導下才能夠實施,不然非常容易得不償失。

另外離岸賬戶在使用上有一定限制,例如在設立賬戶當地一些電子支付,包括商戶優惠等,但並不影響你正常的轉款和投資。

另外一種分類是按財富管理級別進行的,我們拿新加坡彙豐銀行(HSBC)舉例分別是:

普通個人賬戶;只提供給當地或持當地長期簽證的人士設立,其目的主要滿足大部分人士在當地的銀行服務需求。

Premier卓越賬戶;存款或投資金額達到20萬新幣即可升級為該賬戶,特點就是設立流程簡單,無需准備太多文件即可申請,非常適合有意願前往當地工作,生活,學習及中小規模投資的人士。大量的服務通過網絡銀行均可實現,當然必要時客戶經理也會參與到服務中來,也是在離岸賬戶中被選擇最多的類型。

Jade尚玉賬戶;該賬戶是最新的類型,主要為了滿足那些需要定制化服務且投資金額較高的高淨值人士。它既兼顧了Premier卓越賬戶設立便捷的優點,同時又有類似私人銀行服務的理念——專人服務,以及可以接受低於300萬美金的投資額度。專人服務其實對於想投資海外的高淨值客戶來說非常重要,可以避免許多溝通上的障礙,讓交易得以更為順利的進行。例如當你有一筆彙款進入賬戶但又遲遲沒有在賬戶上顯示的時候,如果沒有專人服務,你可能花費大量的時間在與銀行後台人員溝通,一次又一次消磨你的耐心,並被不同的聯絡人“推來推去”。這些都是發生在我身上的真實案例,因此提升銀行賬戶級別對於高淨值人士來說是非常必要的。

Private Bank私人銀行賬戶:在沒有出現Jade尚玉賬戶之前,高淨值人群標配的銀行賬戶就是PB Account,這是銀行體系中絕對的VIP賬戶。大量個性化的投資得以在該賬戶實現,與之配合的服務標准也是在眾多賬戶類別中出類拔萃的。目前在眾多高淨值人群的反饋中,有兩點比較容易被“吐槽”,第一項就是開戶速度,這一個合規流程不僅讓客戶“頭痛”,也讓私人銀行家們感到“棘手。其中最為麻煩的就是KYC,不僅需要體現賬戶申請者大量的個人信息,也需要類似移民一樣寫一個簡介CV。(資金累積的合法過程,資產規模等)目前設立一個私人銀行賬戶可能花費到3-4個月時間,尤其在當下,受到疫情影響可能會變得更慢。這是一個客戶與私人銀行家,私人銀行家與風控,風控與監管機構的“拉鋸戰”。當你了解這一點時,我想客觀地說,應該給與你接觸的私人銀行家更多一些包容和理解,並讓他能有機會將這份“善意”傳遞下去,才有機會更會迅速的將開戶完成。另一項就是收費問題,如果你的賬戶裡從不做任何投資,那就無法享受到私人銀行給你那些優惠的費率(例如房貸利率,較低的交易佣金等)。單單一項賬戶管理費,就讓你的資產會逐步“縮水”。也能理解在這些個性化和品質背後,沒有費用的支持,是難以達到的。

幣種上,也主要分為本位幣賬戶和多幣種賬戶。通常每次的貨幣轉換中,都存在一定的費用和彙率風險,最好的辦法就是讓你的貨幣在恰當的時間被兌換。請一定在開戶的時候記得將這兩類賬戶都設立了,並在每次又彙款時注意不要給錯賬戶。

功能上,也可以劃分為消費賬戶、貸款賬戶和投資賬戶。消費賬戶一般都是以信用卡或小額資金賬戶形式出現,當你申請了銀行賬戶一定時間之後,有了一些穩定的消費和收入流水,你就有機會去申請。貸款賬戶最常見的就是捆綁房屋貸款的賬戶,你需要時常確定其中的資金余額,確保每次的還款正常。為何將投資賬戶和貸款賬戶分開,其實最重要一點是不要因為你的投資而影響到貸款支付。在海外投資經常會用到杠杆,並產生一定的手續費,當你的投資頻率非常高的時候,經常會忘記留存一部分資金還銀行貸款。

持有人數量也可以分為個人賬戶和聯名賬戶。個人賬戶就不多描述,而聯名賬戶主要是為了在賬戶使用上有更大的靈活性,例如夫妻一方在當地生活,而另一方需要往返兩國,聯名賬戶無疑給了很大的便利。

  • 一般常見文件清單:
  • 身份證件(例如護照,身份證等)
  • 地址證明(賬單,有地址信息的證件等)
  • 名片(建議提供,這樣方便銀行填寫你的工作信息和聯絡方式)
  • 資產證明(一般來說不用提供,除非你需要貸款或申請私人銀行賬戶)
  • 稅號(如沒有海外稅務身份的中國申請者,就是身份證號)
  • 銀行的選擇:

在賬戶設立上,如何挑選一家適合自己的銀行呢?關鍵還是需要看自己申請賬戶究竟為什麼以及與之匹配的服務機構。一般來說開立一個銀行賬戶的需求有:

  • 資產轉移
  • 房屋貸款
  • 投資理財
  • 消費
  • 移民,保險等資金過渡
  • 分紅及其他收入
  • ……

例如資金流動性較大的賬戶,比較在意的一定是費用和及時性,費用可以通過銀行本身的優惠條款或賬戶的升級取得一定的“議價權”,而及時性就要考慮該銀行的國際性——是否在全球絕大部分國家或地區擁有分支機構,不再需要通過中轉行來進行轉款業務。

再舉一個例子,海外置業過程中大部分投資者都會選擇銀行貸款,通常分為固定利率和浮動利率。通常利率市場在低點的時候,你可以選擇一個固定利率去鎖定,而在你摸不清情況,無法判斷這個利率未來走勢的時候,你可以采用浮動利率。一般來說,如果你選擇了浮動利率,就意味需要定期去比較其他銀行的浮動利率,因為這個價格不是統一的。當然通常在做這些房屋貸款時,本地銀行的優勢會比較大。

最後,我建議不要過多去設立銀行賬戶,這樣打理起來非常麻煩。選擇一到兩個銀行設立賬戶,並與你的客戶經理保持經常性的聯絡是讓你順利使用銀行賬戶的關鍵。

 

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負油價史上首見 金融產品風險增|居外專欄

由於疫情影響,全球經濟活動大幅減少,令原油的需求大幅減少,價格也當然不斷下降。過去一個月,美國5月原油期貨,大多數在20美元左右浮動。但萬萬想不到,在4月21號的凌晨,亦是5月期貨的結算日,可以跌至負37.63美元收市。即是買家買入原油,不獨不用付款,賣家還要支付每桶37.63美元予買家。其中原因之一,當然是全球的原油儲存設備已經用盡,即使賣家不收錢,買家也要付出高昂的貯存費用。

大家應該知道,很多航空公司都有在為其原油做對衝,原來概念是預先預訂原油,並固定了價格,防止一旦油價大幅上升,避免造成虧損。但過去幾個月,原油需求大減,航空公司的油庫都已經滿溢,無法再接收到期的原油。唯有被迫一定要沽出平倉!即是用21日的收市價做結算,計算賺蝕。

市場上,也有不少投機者,在20美元左右沽出原油期權。收回7元的期權金,本以為最多油價跌至零,也是損失13元而已。但負37.63美元收市價令他們每桶損失超過50美元。雖然這個負值只是曇花一現,但是已血流成河。

大家可以覺得,中國香港散戶一向很少買賣原油期貨,損失有限,但今次的影響可以很廣泛。油公司固然首當其衝,貸款給油公司的銀行也要大幅撥備,甚至由於跌幅太快太急,經紀行“Call Margin”也還不及。客戶固然破產,經紀行也難獨善其身,隨時要承擔額外損失,所以即使你賭賺了,但若經紀行倒閉了,贏家能否收到錢也難說!

所以,散戶投資金融產品,除了必須了解產品涉及的風險後,還無可避免要兼顧“交易對手”(Counterparty Risk)的風險。金融產品統統都是紙上富豪,一旦發行商倒閉,大家都損失慘重。

疫情過後,利息超低,當資金要尋找出路,直接購買磚頭或直接買實金,免除“交易對手”的風險,似乎更安全

 

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疫情觸發“去全球化” 滯脹風險要提防︱居外專欄

全球各國央行都在利用量化寬松(QE)政策去救市,但今次跟 2009 年不同,今次的“黑天鵝”是瘟疫。各國封城,人與人保持隔離,令經濟活動陷於停頓,實體經濟嚴重受損。2009 年,受重創的是金融市場,銀行面臨倒閉,也刺破了美國的房地產業泡沫。只要政府 QE 推出,穩定了金融市場,實質經濟活動,並沒有受到嚴重影響。

今次危機單靠金融政策,並不足夠。所以各國政府也推出不同的財政支援政策。中國香港也推出近 3000 億的防疫基金,美國也推出 2 萬億的應急計劃。

中國香港有豐厚的財政儲備,問題不大。美國可以無限量印刷美元,除非美元崩潰,否則也是長印長有。但全球其他國家,尤其新興市場,就未必有這種資格。長貧難顧,如果疫情一路拖下去,復元的時間就拖得愈長。

另外,疫情也令各國發現全球化的風險。例如,口罩、呼吸機等物資,大部分都是“世界工廠”——中國生產。一旦中國出事,未能生產或者不能出口,全球都會出現缺貨。疫情過後,大家都會為重要物資分散風險,甚至建立自己本地的供應鏈。中國的出口會受到一定程度影響,中國香港轉口貿易也一定受到拖累。

當疫情打擊經濟活動,人民的收入減少,瘟疫同時令各國對全球化失去信心。當各國都“各家自掃門前雪”的話,制成品的成本,自然提高。糧食等重要物資也可能各自囤積,售價自然漲得更厲害。

經濟停滯不前、失業率高,但物價卻高居不下,也即是出現“滯脹”現像。人民生活水平大倒退,絕對是人間悲劇。當然這是筆者向最壞處的極端想法,“去全球化”不是那麼容易。

過去幾十年,當各國人民都習慣了價廉物美的產品,要走回頭路也不是易事。只是大家要留心“去全球化”的趨勢,對全世界、對中國、對香港,都有密切的影響,不可不防!

 

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不派息、不交租 中國香港怎投資?|居外專欄

上周金融界最轟動的消息,自然是匯豐銀行宣布停止派息。匯豐是中國香港的發鈔銀行,大部分盈利都是來自香港。雖然其股價因業績欠佳,一直不斷下跌,但因派息穩定,一向被長線投資者熱棒,香港自然也有大批擁躉。筆者也接觸過些業主,賣樓後將樓款買入匯豐。隨後收到的股息一半已經足夠租樓;另一半股息可給生活所需,今次肯定損失慘重!

其實,這種情況未算最慘,坊間有所謂“投資學院”、“業主會”等教導小投資者,利用低息環境高杆杆原理,借入貸款購買匯豐或高息債券作投資。當投資市場風平浪靜的時間,自然可增加利益。但一旦遇上金融動蕩的時間,匯豐或債券跌價,銀行追收貸款補倉,接著斬倉,所有投資化為灰燼,甚至帶來一身債務也說不定。

除了買匯豐收息外,不少投資者也會買入REIT(Real Estate Investment Trust,即房地產投資信托基金)來作長遠收息的用途。一向以來,REIT都屬於較穩定的資產,派息及借貸都有嚴格的規定。今次疫情下,也有不少REIT成重災區。

長實旗下屈臣氏在歐洲的香水零售店ICI Paris XL,與業主發展租務糾紛,源起於租客引用“不可抗力”原因拒付租金。不少REIT的資產都是大型商場,商戶種類眾多,租客實力一向很強。今次疫情,商場被迫關門,所有不同商戶通通難逃劫數。所以凡是商場型的REIT的股價也是大幅下跌,部分只餘下資產值的三成,息率高達10%以上。

在派息甚至零息的年代,投資自然免不了。否則,又遭通帳蠶食購買力。但凡有回報的資產都有風險,投資者必須清楚風險所在,自己要肯定能夠承擔才進行,方為上政策。

 

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中國高淨值人士的海外房產投資觀|居外專欄

在全球疫情加劇的影響下,各類商業活動和旅行都被高度限制了,也正是由於這個原因,讓我們有了更多的時間去沉澱和反思一些問題。讓我慶幸的是在新加坡能夠有了充分的時間訪問了來自中國的房產投資前輩,去深入了解到他們是如何看待海外房產投資的。

永久產權永遠優於有期限產權。第一個原因:大部分投資會輸給時間。絕大多數人沒有能力永遠在正確的時間點進行投資,所造成的投資損失往往需要時間來彌補。往往高淨值投資者擁有超過普通投資者或者金融機構更多的時間來維持一個長期投資項目,所以他們對於投資項目是否能夠長期持有非常看重。

第二個原因:稀缺性。在中國,往往可投資類別的房產分為70年產權的民用住宅,50年產權的工業建築用地和40年產權的商業地產,並不存在有永久產權的類別。這些有期限的房地產讓很多投資者擔心其未來的穩定性,也造成大部分中國的房地產投資都是一個短期行為,無法滿足高淨值人群未來財富傳承的需求。

優先考慮可以使用金融杠杆工具的房產。目的如下:

降低投資風險:通常銀行會對所需要貸款的房產進行評估,無形之中也幫助到投資者來判斷房產真正的價值。另一方面盡管付出了貸款利息的成本,但也讓一部分投資的風險轉移到了銀行頭上;

降低由於外彙管制而造成的限制:鑒於一些政策上的問題,除非你大部分收入已經在海外或有穩定的海外收入之外,外彙儲備將大大影響到你的選擇範圍,利用銀行貸款和其他金融杠杆工具正是解決問題的關鍵;

可以讓投資快速規模化。大部分專業投資者往往在第一次“試水”成功後,會迅速布局更多的同主題投資,實現區域性的復制。

彙率是評判投資時機又一個重要因素。所有的資產配置都不會忽略彙率因素,建議可以將投資本位幣設置為美金,緊盯美金和投資目的國的貨幣走勢,這可能會給你帶來房產價值之外的收益。

地理位置是永遠的主題。我想沒有人能否定這一點,也是最不需要花費精力來描述地理位置重要性的。

稱職的代理和買房律師為投資帶來必要的保障。深諳房產投資的高淨值人士,一定會有這樣穩定的團隊——提供投資情報和完整投資分析的代理,提供盡職調查和合規保障的律師,為售後提供後續服務的專業人士等。我曾經見過一位在新加坡投資超過10套的中國富豪,他提到將不同的任務交給不同專業的人士能夠讓投資得到最多的建議和更為完善的保護,在考慮投資回報時,不僅看到房產價值的增值,也要能夠發現是否有穩定的租金回報來支撐。當然稅務因素也是考慮必不可少的,往往通過一些簡單的投資結構調整能有效降低成本。

通過參考歷史交易記錄可以看出投資潛力。當你選擇的是“二手房”時,不要忘記問你的代理拿一份歷史交易記錄,它能夠讓你從時間和價格中找到線索,看出未來價值投資的趨勢。當然如果是向開發商購買時,他們也一定已經准備了一些數據,這是不夠的,去調取周邊房產的歷史交易數據才能夠客觀地判斷。

房產投資的根本是土地,而不是建築。資深投資者是不會被“樣板房”裡的豪華裝修所迷惑的,那些在土地之上的建築並不會增值,反而會隨著時間折舊貶值。土地的最初價值是投資者根本無法獲得的,原因很簡單,土地往往是通過國與國付出戰爭的代價獲得的,這也是房產投資為何如此受到投資者追捧的原因。

除了居住需求之外的附加值,也是值得考慮的。有一大部分的房產投資案例中,我們發現很多投資者並不是被投資本身吸引了,最為顯著的案例就是移民。投資與移民的完美結合,似乎是一個值得考慮的家庭遷移方案。但請記住一點,這會大大降低投資的回報,畢竟“魚與熊掌”很難兼得。另外的組合還有“以房養老”,“以房養學”等等。

當然,我認為一定還有更多因素能夠影響到投資者,無法一一在此描述完備,希望這些信息能夠給准備海外投資的你帶來一些幫助。

 

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疫症大爆發 樓價何去何從?|居外專欄

新冠狀肺炎已經在全球大爆發,執筆時,確診人數已超過 30 萬。幸好中國情況已受控,歐洲及美國卻成為新爆發點。

歐美爆發,大部份國家地區都實行封城,減少人群聚集,店鋪關門、經濟活動幾乎陷於停頓。疫情令企業倒閉、失業率上升。經濟固然受損,各類資產價格大幅下跌,也可能產生金融大風暴,甚至可能進一步令經濟陷入 1929 年般的大蕭條。樓價在這種背景下,不會獨善其身,自然也會大幅下滑。不過,這只是最差的情景推測。

事實上,不少主要國家掌管財政、經濟事宜的官員應對情況,不斷推出各種舒緩措施:降息、放水、QE(量化寬松)等等層出不窮。政府也推出財政手段,派錢救企業,甚至可能會買入受影響的企業的股份,例如波音,情況就如 2008 年入股受影響的銀行一般,波音的股價最近也因傳言而逆市上升了!

中國香港的情況,其實比歐美情況為佳。首先,香港有 2003 年沙士的經驗,市民對疫情存高度的警覺性。對壓止疫情的擴散,有很重要的裨益。加上樓市實施辣招多年,對樓市的貸款有效控制,杠杆比率也不高。最令筆者擔心的是小商戶,希望他們可以捱過去,也不致令物業出現拋售潮。

筆者估計,在各國科學家的努力下,加上大型超級計算機的應用,疫苗或醫治上將會取得顯著成效。只要捱過未來六個月的經濟困境,疫情總會過去,經濟亦可好轉過來。未來三個月至六個月,將會是關鍵時間。相信香港底子厚可以捱過去;歐美則須靠政府。

反而,疫情過後,全球低息。買樓收租,可能是唯一有正回報的資產,尤其是非美元區。疫情期間,美元彙價大升、連澳元兌港元都跌至4.6、如英鎊兌港元跌至9,相信更能吸引有錢人的目光。正如 2008 年金融海嘯之後,樓價升個不停,都是拜美國聯儲局不停放水所賜。今次全球各國都一齊放水,規模更是無上限。物業可能是成為最佳的避險資產。

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

Juwaicolumnist

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