2020年日本公示地价公布 东京23区重新洗牌了吗?|居外专栏

3月18日,日本国土交通省发布了一年一度的公示地价调查。据日经新闻报道,截至2020年1月1日的公示地价显示,商业、工业和住宅等全部用途平均(全国)上涨1.4%,连续5年上涨。除札幌等4个核心城市之外的地方圈也上涨0.1%,时隔28年转为上涨。

公示地价

日本国土交通省所公告的「标准地」价格。从日本全国各选出代表此地区「标准地」的三千多个地点中,于每年的1月1日由不动产鉴定士进行评估,再由土地鉴定委员会评定,并在每年的3月下旬公布。

公示地价在各个住宅地、商业地、工业地等用地里,公告出标准地每平方公尺的单价。公示地价会成为土地交易的指针价格,也是算出公共用地的价格的标准。此外,每块土地在每年都会有公示地价,也可由此看出土地价格的涨跌变化,是很重要的指针数字。

基准地价

正式名称叫做「都道府县基准地标准价格」,是以7月1日当天的土地价格调查为基准,在日本国内各都道府县进行调查,于9月下旬公布的地价指标之一。与国土交通省所公布的公示地价一样属于官方指标。

基准地价是了解合理地价的指标之一,也是用来掌握地价动向的重要指标。与公示地价相同,会针对住宅区、商业区、工业区等各种不同用途区域,遴选出各地区的基准地,以每平方米单价价格的方式标示。

东京23区の台东区势头最猛

宏观数据能帮助我们了解总体市场趋势,个人投资者最关心的还是具体地区的表现,哪些区域最有投资潜力,地价是最简便、直观的判断指标。

东京地价排名前十的地区来看,时隔半年,有进有退。其中最亮眼的属台东区,2019年7月台东区平均地价上涨率为13.81%,是全东京地价上涨幅度最大的。2020年1月台东区从第七升至第六,超过了池袋所在的丰岛区,仅次于核心六区。上涨率13.98%,目前势头正旺!

2019年7月基准地价:

2020年1月公示地价:

涩谷区超过港区荣登第三,目黑区从第十升至第九。东京大热居住区吉祥寺所在的武藏野市跌出前十,品川区替而代之。

品川区坐拥东京重要中转站品川站,是连接东京和日本其他城市的关键枢纽。山手线时隔半个世纪新设的高轮gateway站前几天刚刚开业,与品川站一站之隔。品川区的磁悬浮列车也在开发中…..交通是城市的血液,随着近几年品川区不断注入新的血液,未来潜力不容小觑。

最关键的是,像台东区、品川区这样的潜力股目前均价还算人性,不似核心三区的均价那么任性。虽说日本房产投资以租金收入为主,地价上涨也并不是马上就能直接关系到投资者的利益,但是长远来看,保值基础上有所增值,未来转手也是乐见其成的。

“顶流”周边地区值得关注

日本全国地价最高的地点是「東京都中央区銀座4-5-6」,东京赫赫有名的“山野乐器银座总店”。但增长幅度从19年的3.1%放缓至基本持平的0.9%。单价达5770万日元/㎡(人民币约371万元/㎡),已经超过泡沫时期的最高价格。商业地价排名第二的「東京都中央区銀座5-4-3」“对鹤馆”涨幅也从4.5%放缓至1.2%,平单价为4970万日元/㎡(人民币约320万元/㎡)。

不愧是金字塔顶端的土地,一平方米的价格能在中央区其他地方买一套一室或两室房了!

地价最高的“山野乐器银座总店”位于东京银座四丁目,与日比谷公园相邻,周围的有乐町、京桥、新富町、筑地、八丁崛、新桥都是值得关注与投资的一等一地段。

地价与房价总体上呈正相关,地价的变动会在一定时间内反映在房价上。不仅是因为它们“本是同根生”,而是因为它们背后的变化动因和内在逻辑是一致的。

投资的逻辑亦是如此。为什么强调看该地区地价涨幅,因为一个简单的数字变动,背后是人口、交通、交易活跃度等综合因素在做支撑。如果无法全面掌握到这些参考因素,地价其实不失为一种直观的参考方式。

 

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想让家人一起到日本生活,该办什么签证呢?|居外专栏

随着中日关系日渐融洽,越来越多的中国人考虑到日本生活、养老。一是地缘较近,文化有相通之处,二是因为日本完善的社会制度。

根据经济合作与发展组织(OECD)的数据,截至2016年,日本已成为世界上接纳外国人的第四大国,仅次于德国(第一名)、美国(第二名)、英国(第三名)这样的移民强国。

这个数据可能会有点让人惊讶,因为像加拿大、澳大利亚这些在移民政策上更加积极活跃的国家,实际却没有低调的日本接纳的外国人多。

顺便说一句,根据厚生劳动省的数据,截至2018 年10月底,日本外国劳动者人数为146万人,远远超过了同期派遣员工130万人。

政策宽松,鼓励人才引进

一提到日本,许多人都会想到整齐干净的街道、亲切有礼的日本人,以及完善的社会福利制度。不过,除了以上几个优点以外,日本政府近年来对外国人才的开放态度,更是让移民日本越来越受到我们关注的关键因素。

以往,日本的移民政策非常严苛,但受到人口高龄化、劳动人口不足的影响,日本政府正在逐年放宽专业外国人才到日本工作的条件。根据去年 4 月开始实施的新法规,只要符合特定技能类别、具有一定日语能力,就能获得最长 5 年的签证,甚至可以将配偶和子女接到日本一起生活。

之所以有许多中国人到日本工作,都是因为看中日本越来越宽松的移民政策,希望能在工作几年之后,顺利取得永久居留权,顺利移民日本。

日本五大长期签证

01 留学签证

在日本的大学以及日语教育机关留学,即可申请留学签证。持留学签证者可以打工,但每周工作时数不可超过28小时。经济条件较紧张的学生可以一边工作一边读书,既保障经济收入,又能在职场上练习日常沟通,学习融入日本社会。

02 工作签证

对于获得公司聘请在日本工作的人可办理工作签证,而工作签证分两类:一类是「人文知识」类,发给拥有大学学历以上的人;另一类是「专业技术」类,虽然没有大学或以上学历,但拥有专业技术,例如厨师便是其一。

2019年4月开始,日本开始接收14种行业的蓝领阶层,包括护理、建筑物清洁、原材料加工、工业机械制造、电力电子讯息相关行业、建筑、造船、汽车维修、航空、住宿及酒店、农业、渔业、食品生产以及餐饮业。

每个行业可归类为「特定技能1号」及「特定技能2号」。「特定技能1号」人士只可在日本居住5年,期间不可带同亲属赴日;而「特定技能2号」人士则不设居住上限,居住满足够年期后便可申请永住权,另可带同配偶及子女到日本。以上签证没有学历要求,但就需接受特定技能评价测验。

03 配偶签证

若配偶为日本籍或有日本永住身份,可申请配偶签证在日本居住,居留年限由6个月至5年不等,到期后就要办理更新,或申请永住资格,或加入日本籍。持配偶签证在日本逗留期间,可以自由工作。

04 经营管理签证

日本没有投资移民,也没有房产投资移民,最接近是经营管理签证。

在日本成立一家公司(株式会社),该公司的法人就可申请经营管理签证在日本居留。维持续签,5年后可以归化入国籍,10年后可以申请永住。

经营管理签证需要可持续的经营来维持续签,能否续签主要看两大要点:

  1. 在日本有无违法行为
  2. 公司经营情况。国管理局会预审公司以后的运营状况、经营管理行为等。

顺便一提,很多人想通过投资不动产,然后运营管理,因为这是对不熟悉日本的外国人来说最简单的方法。然而,以投资房产为由申请移民是行不通的,因这种“放租”投资没有实际经营行为。另外,即便是投资民宿之类的经营性房产,被拒签的可能性也比较大。

05 高度人才签证

2016年11月起,日本政府规定外国经营者和技术人员在日本最短滞留1年就能取得永久居留权。一般的长期签证需要滞留10年才能取得日本永久居留权,但对于拥有专业知识的高级人才只需要3年,对于高级人才中又被认定具有高水平经营能力的外国人,1年就能申请永住身份。

该签证通过评分制筛选出外国专业人才,例如曾经取得奥运奖牌,或者在学术、医疗等专业领域有非常突出的成就。下面是高级人才的评分表,70分及格,大家可以看看自己是否满足要求。

家属也能一起移居吗?

很多人想通过在日本的长期签证,让父母去日本养老,妻子和孩子去日本生活、读书。家属依附于主签证人,可以申请家族滞在签证,在日本长期生活,并享受日本的社会福利政策。然而,并非所有长期签证都能携带家属

不能携带家属长期签证:留学签证、特定技能1号签证

留学签证针对的是去日本求学的学生或其他人士,一般认为暂无扶养能力,父母、配偶、子女均不能随之在日本长期生活。因为留学生自己尚不能长时间工作获得酬劳,只能有限时间内打工贴补家用,所以更不能携带家属在日本滞留。特定技能1号签证因为门槛较低,也并不适合携带家属生活。

能携带配偶和孩子,不能携带父母:工作签证、经营管理签证、特定技能2号签证

一般的长期签证都可以让配偶和子女陪同在日本生活,包括工作签证、经营管理签证、特定技能2号签证。签证持有者有一定的经济能力,并在日本尽了纳税义务,家属可以申请「家族滞在签证」在日本生活。但是父母不在此范围内。

能携带配偶和子女,有条件地携带父母:高度人才签证

一般情况下,父母都不能跟随持有长期签证的子女到日本生活,只能通过探亲签证在日本短暂停留,最长不超过180天。如果是已经加入日本国籍或永住,且父母年迈(70岁以上),可以帮父母办理“特定活动”长期签证在日本生活。

但是对于一般的持长期签证的子女,父母想申请「特定活动」签证在日本较长时间居留并不容易,法务大臣自由裁量。如果满足以下条件可以申请。

  • 子女在日本持有高度人才的签证
  • 子女在日本的家庭年收入800万日元以上
  • 子女在日本有未满7岁的孩子

 

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这几种情况,你可能不适合在日本买房|居外专栏

“我想在日本买房。” 一个念头背后可能有一万个契机,理由和动机。或许是在日本旅游后觉得日本房子不错,永久产权,想要拥有一套连带土地和房子的不动产;或许是打算让孩子去日本读书,有个属于自己的居所;又或许是看到全球经济局势不稳定,想让自己兜里的钱不贬值;也可能是周围朋友推荐,大家都买了,我买一套应该也不亏……

不管出于什么原因萌生在日本置业的想法,但并非所有人都“适合”在日本买房。为什么这么说?难道在日本买房有限制吗?并非如此,外国人在日本购房并无身份限制,满18周岁即可。

我说的“不适合在日本买房”,实际上是针对一些对日本房产投资毫无了解,并且固执坚守自己的一套思维理念的投资人。所以何种情形下日本房子会和你有缘无分呢?注意了,如果你持以下观念,可能还要再斟酌斟酌。

1. 过分担心地震灾害

日本是一个岛屿国家,地震和台风时有光顾。很多国内投资人担心地震会给自己的房产带来意外损失,人之常情,可以理解,但是你只知其一不知其二。生于斯长于斯的日本人民经过世世代代的智慧和努力,在房屋建筑安全方面走到了世界前沿。

1981年,日本修改了建筑基准法,新抗震标准要求6级~7级的大规模地震中也不会出现结构性损害。而且在新抗震标准中,除了防止建筑物倒塌外,还要注意确保建筑物内的安全。另外还有地震保险来加一层保障。

新耐震法实施后,建筑的抗震性能更上一层楼。2011年震惊世界的“3·11大地震”中,东京几乎没有一栋楼倒塌,旧耐震也接受住了如此大的考验。天灾不可逆,但是人为力量也不可小觑。

当然了,历史上留下深刻印记的大地震屈指可数,小地震对于构造严密的日本建筑不足以构成威胁,基本就是“挠痒痒”的存在。所以如果因为担心黑天鹅事件让自己的房产受损就举步不前,因噎废食,那就再考虑考虑吧。

2. 炒房升值翻倍赚

国内房产在几十年间的翻倍猛涨让一部分人尝到了甜头,另一部分人眼红。既然没有乘上国内的东风,把目光放到海外,说不定东京是下一个北京呢?

对有这种想法的朋友我想说:你的视野突破了国门,很好但还不够。你也应该回到上世纪90年代看一看,那时候的日本房价怎一个“高”字了得。感受一下当年的豪言壮语:“卖掉东京买下整个美国!”再送你一首歌“全都是泡沫~”

30年后的今天,日本房地产市场经过长时间沉淀才沥干了泡沫,终于开始逐渐缓慢稳步上涨。所以说当今的日本,已经发展出一个比较成熟稳定的房地产市场,短时期内很难有“过山车”式的波动。带有淘金色彩的炒房发大财梦,恐怕在日本是很难实现了。

3. 追求10%以上高回报率

在日本投资房产主要是稳定的租金收益,实现海外资产配置,外加小幅度的房产增值。既然达成了这个共识,再来看看租金回报率。以东京为例,公寓的租金回报率平均在4%~6%(扣期间除费用后的实际到手收益)。

很多人看到这个数字就皱眉头了。与柬埔寨、泰国那些10%以上的高回报相比,东京这个回报率不够诱人。

首先,泰国、柬埔寨是新开发市场,高回报伴随着的必然是高风险,法律制度保障以及后期维护都要打很大的问号。如果你不是想投机的冒险家,成熟稳定的市场才是你的选择之道。

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其次,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300~1:200,回报率即4%~6%。如此看来东京都市圈的房子完全符合房产运行良好的国际水准。(国内一线城市租售比在1.5%左右)

而且回报率不能只看比例数值,一般而言郊区的房子比市区的房子收益率高,二手房的收益率比新房收益率高。收益率因区域而异,所以比较相同区域房子的收益率才是关键。就算将东京都中心和地方城市的房产收益率相比较,孰高孰低其实也没有实际参考意义。

4. 瞄准偏远地区低价房

可能很多人手头资金并不宽裕,但还是想在日本投资一套房产。不是说日本房价不高吗,正好手里有30万元闲钱,在日本买套房子保值,总比握在手里安全得多。

其实有这样的理财规划已经成功了第一步,但不是故意要泼冷水,30万元确实只能买到日本较偏远地区的房子。但如果想用来投资收租,不得不考虑空置风险。因为地方人口流失,租房需求没有那么旺盛。

所以回归到房产投资的核心标准:地段!地段!地段!(重要的事情说三遍)

人口流向教育资源和就业资源好的地方,这是放之四海而皆准的必然趋势。作为日本的首府,东京占据了日本三分之一以上的人口,GDP占据日本全国70%。不管是经济实力,还是人口流动,东京都遥遥领先于日本其他城市,也是国际都市中的佼佼者。

自上世纪90年代中期以来,一方面,为了寻求工作机会而涌入东京的年轻人一直在持续增加。另一方面,来东京求学的各地学生也与日俱增,包括很多外国留学生。在东京并不太需要担心人口老龄化的问题,反而能看到有源源不断的年轻血液注入进来。

截至2020年2月1日,东京总人口估算为总人口13,953,443人,较上个月增长1,807人,较去年同期增长94,718人。东京的15~60岁的人口占绝大多数,以劳动人口为主。另外,2019年7月日本总务省公布的调查数据显示,东京圈是日本唯一人口增长的都市圈。

 

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定制海岛生活:宁静的塞舌尔群岛|居外专栏

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塞舌尔群岛是坐落印度洋上的一个群岛国家,这里有数不清的海滩、珊瑚礁和自然保护区。马埃岛是塞舌尔最大的岛,位于群岛东北部。

塞舌尔对国际买家来说极具吸引力,因为塞舌尔群岛国对入境没有签证要求。该国的各个岛屿通过位于马埃岛的塞舌尔国际机场形成紧密联系。从此地飞往欧洲、非洲、亚洲和澳大利亚的航班包括塞舌尔航空公司、法国航空公司、阿联酋航空公司和阿提哈德航空公司等。这些岛屿因拥有现代化基础设施、先进的通讯条件和发达的航空线路,而成为令人向往的居住和度假居目的地。塞舌尔全年气候稳定,温度保持在24度至32度之间,不会发生台风、地震和活火山爆发事件。

连剑桥公爵和公爵夫人也选择来塞舌尔群岛度蜜月。乔治·克鲁尼和阿迈勒·克鲁尼也曾前往塞舌尔岛度蜜月。其他社会名流包括贝克汉姆夫妇、莉兹·赫利、比尔·盖茨和布拉德·皮特等。矗立在马埃岛群山之中的是一座皇家宫殿,占地66英亩,这是特别为阿布扎比的埃米尔、阿拉伯联合酋长国的统治者阿勒纳哈扬酋长(Sheikh Khalifa Bin Zayed Al Nahyan)建造的。

当地经济

塞舌尔得益于稳定的政治环境以及当地渔业和旅游业的持续发展,其经济表现非常强劲。该国2018年的GDP增速为3.6%。2018年该国游客数量达到361,844名(超过其居住人口的3.5倍),比2017年增长了3%。该国的房地产市场继续欣欣向荣,大多数来自欧洲、南非、中东、中国和俄罗斯的买家都青睐这里的独特性、隐私性和安全性及其自然美景。

自然环境

塞舌尔群岛拥有几座国家公园和自然保护区,是数以百计的罕见原生动植物物种来赖以生存的家园,包括两个联合国教科文组织认定的世界遗产:阿尔达布拉环礁(Aldabra Atoll),这是世界上最大的珊瑚环礁,以及五月谷自然保护区(Vallee de Mai),其被誉为伊甸园,以海椰子树和香草兰花而闻名。塞舌尔是世界上第一个在债券市场筹集资金以保护海豚和其他海洋生物的国家,世界银行和威尔士亲王环境基金会也参与了这项交易。该国发行了一只十年期的“蓝色债券”(blue bond)以保护海豚和其他海洋生物,一共筹集了1500万英镑。

此地新近开发了一系列高端定制住宅——皇家棕榈住宅区(Royal Palm Residences),位于马埃岛东部海岸线的黄金地段。皇家棕榈住宅区坐落在位于Belle Vue, La Misere的两侧有缓坡的山坡高原上,可俯瞰维多利亚岛和其他内岛的美景。该住宅物业毗邻萨拉兹国家公园,可饱览令人印象深刻的印度洋全景与几个遥远的岛屿景观。

这一系列中有两处住宅对外发售,每一处住宅均设计成独立的标志性物业,以不同的建筑风格重新定义了奢华的概念。

萨拉兹别墅(Villa Salazi)建于山坡上,利用周围景观进行合理布局,将建筑和自然之间的边界进行模糊处理,整体结构中以大块花岗岩巨石和植被为特色。所用建筑材料包括硬木、木瓦屋顶、有历史年代感的铜制屋顶和当地的石头,反映了热带环境风情。

从该住宅中的各个角度皆可欣赏马埃岛东部海岸线及更远处的壮丽风景,可远眺至倒映于碧绿海水中的岛屿。该住宅有一座主别墅,加上一系列独立的私人卧室楼阁,还有一座看上去与大海相连的50米长的无边际游泳池。该别墅四周有一个宽阔的阳台环绕着,为每个房间创造了阴凉的室外乘凉区。

设计师融合使用了传统风格、丰富的饰面、精湛工艺和简约的现代元素。每间独立的卧室均为豪华装修,布置了精美家具,彰显出真正的经典品味。第2间别墅总面积为29,400平方英尺,占地面积为73,879平方英尺。这栋房产为度假村风格,其别致的凉亭布局使之成为可招待多个家庭的完美度假之选。该住宅有6间客房,其中3间配有独立游泳池。从地势较高的前庭草坪上可俯视印度洋和内岛景观,据说其亮点包括拥有该国最长的游泳池。

帕拉迪奥别墅(Villa Palladio)是一座华美的府邸,运用了新古典帕拉第奥式风格,耸立于一处显眼且拔高的地段,可纵观壮阔的山峦海景,在周围的一派野生天然景观中非常鲜明夺目。所用材料以意大利风格为灵感——包括大理石、雪白的墙壁与极具质感的热带硬木。这栋醒目的建筑给人层次丰富、优雅别致的感觉,采光出色,空间宽敞,舒适宜人,背靠壮丽、波光粼粼的蓝色海景,而且重点是还拥有一座令人惊艳的无边际游泳池。该别墅拥有6间卧室,还设有带家庭影院、水疗室、吧台/游戏室的娱乐活动区。第3间别墅总面积为37,000平方英尺,占地面积为49,000平方英尺。

别墅买家有资格获得最多6名家人的居留许可证。

 

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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香港地产业无惧困难 积极创新 共创新天地|居外专栏

最近中国香港地产代理监管局公布,向每名代理提供500港元的进修资助,但实际资助的用途,并没有任何限制。换句话,是向每名代理派钱500港元。

回想2003年,代理监管局也因应沙士疾病传播严重影响楼市交投,宽减持牌代理一半的牌费。今次武汉新肺炎,已正式登陆香港,代理的经营状况已经进入水深火热。情况跟沙士时期不相伯仲。

笔者知道市场上,不少小型代理过去半年生意大受影响,有些已经准备结业或进入半退休状态,缩减人手或搬至楼上铺经营,只保留牌照,方便有熟客关照时可以合法工作而已。大型代理也不见得很好景:中原地产刚宣布2019年全年全公司营业额174亿港元,下跌8%,其中来自香港住宅的营业额为38亿港元,比去年2018年的41亿港元下跌7.4%;工商铺则属重灾区,由2018年的8亿港元下跌至2019年的5亿港元,下跌幅度高达37.5%。令笔者感到奇怪的是今年并没有宣布盈利数字,所以推测今年中原可能出现亏损。

中原地产以外,再看一看另一大型代理美联集团又如何?2019年的业绩未公布,但翻看其过去5年(2014至2018年)的业绩,合共有2.26亿的盈利,平均每年只有4,500万左右。以每年50亿营业额的公司来说,只有1%的利润率,可见只要市场成交一旦下跌,对其公司盈利将会造成严重影响。

反观业务遍及全球及海外的中介机构,例如高力国际,其股价由2009年3月时的3美元,上升至最近2020年1月的81美元,上升27倍。

香港唯一上市的美联集团,在2008年的股价高达13.46港元,下跌至最近2019年1月的1.07港元,下跌超过9成。

笔者已经多次提及,香港代理的经营模式浪费很多资源在不必要的地方,无助提升服务水平。庞大的租金是其中一项明显例子。小型代理在缺乏资源下,难以自行开发数码平台;大型代理则倚赖过往的古老的“人管人”的模式,缺乏大刀阔斧的改革勇气!

除销售渠道模式的守旧之外,不少代理也只惯于销售本地物业,小型代理甚至局限于一个小区的物业。

市场上有个说法,大湾区物业每月都有近3,000个香港人购买,但只有不到三分之一是由香港代理交易完成的。其余2,000个单位都由内地的代理促成。大好机会,失之交臂,实属可惜!

2020年,海外物业将会成为港人另一新宠儿。大家又准备好没有?天大地大,市场更大。只要肯创新、肯改变、适应市场及客户的需要,香港的物业代理业又会有新的一片天!大家加油!

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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内地经济有望转好 香港楼市调整有限|居外专栏

猪年香港楼市先高后低,最后都录得 5 %左右的升幅。踏入鼠年楼市又会如何?大部份市场评论都估计鼠年香港出现经济衰退的机会非常大,失业率上升,自然会影响楼价!

笔者都相信 2020 年,香港的经济不会太理想!但这只是影响楼价的众多因素之一。房地产是对抗通涨的优质资产,价格受资金流动的影响可能更大!经济差,全球央行继续放水,资产市场每次的调整便成为入市的良机。何况,香港房地产长期都是供不应求,自然成为全球投资房地产的热点!

受移民潮影响,部份中产物业(楼价在 3,000 万至 5,000 万之间),调整幅度可能较大,但大家不要忽略内地人口涌入香港的影响。

笔者估计,随着移民潮增加,内地会放宽更多内地同胞入户香港。笔者从来不担心香港楼市的需求,问题是内地同胞的购买力究竟如何?这将会对香港房地产价格起决定性影响!

近年笔者接触到不少从事深圳、中山、珠海的地产从业员,只要勤力及有上进心,月薪达 2 万至 3 万元并不困难。

在深圳、上海等大城市,高级行政人员的月薪已经跟得上香港的水平!内地经济能继续和平发展,人民生活水平便能继续提升,香港的受益也会水涨船高!

中美贸易协议终于在1月15日顺利签署。中国虽然要增购 2,000 亿美元美国产品,但中国能够坚守自己底线。在谈判过程中,展示了战略上的自信及定力,维护了国家的尊严,并非一面倒受压。

而且在贸易战下,美国不断向盟友施压,被要求“站队”的欧盟、日本都没有盲目跟从。中国的进一步开放,与美国的闭关自守,形成强烈的对比。美国咄咄迫人,出尔反尔的气焰,反而提升了中国在国际格局间的地位,这都是有利于中国长远发展。

中国正处于历史性的转折点,中美贸易协议,提供了中国继续和平“崛起”的土壤。中国好,香港好!如果香港楼市在鼠年真的出现调整的话,也将会继续成为入市的良机!

 

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2020年亨利护照指数最新出炉|居外专栏

英国当地时间1月7日,亨利护照指数(Henley Passport Index)发布了2020年最新排名。

亨利护照指数(Henley Passport Index)是根据各国公民旅行自由度而对各个国家设立的全球排名。该指数由亨利合伙公司于2006年设立,最初的名称叫亨利合伙公司签证限制指数,后于2018年1月改为现名。该指数对全球199种护照进行排名,依据是护照持有人可以免签证访问的国家的数量。某种护照可以免签访问的国家的数量,构成了该护照的免签分值(护照每获得一国免签/落地签待遇可获得1分)。

亨利护照指数到现在已经有14年的历史了。自2006年以来,亨利合伙公司与国际航空运输协会(IATA)合作,并依据官方数据,分析全球各个国家和地区的签证法规。这个排行数据是根据全世界各国公民能够免签通行的国家和地区的数量进行整体排名,基于国际航空运输管理局提供的护照和旅游目的地等信息,再通过Henley & Partners顾问公司进一步分析得出。

在移民界,亨利护照指数是一个非常重要的指标。它每年修订一次,是目前世界上最具权威的护照指数排名之一,被众多公司和个人用来作为参考资料。

2020年亨利护照指数 具体的排名情况

2020最新的排名中,日本护照以可免签进入191个国家和地区,获得191分排名第一。紧随其后的是新加坡德国,得分分别是190和189。

该排名从第1名到第10名仅差10分,澳大利亚的2020亨利护照指数排名世界第九,可免签/落地签到183个国家或地区。长期以来,澳大利亚护照在国际上被视为“高质量的旅行和身份证件”。

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悉尼科技大学旅游专业的高级讲师David Beirman博士说:“一般来说,准入与否与两个特定国家间的关系好与否密切相关。可以这么说,澳大利亚被视为’全球好人’,这意味着我们在世界上几乎每个国家都受到欢迎。”

而中国大陆的排名就相对落后了,榜单位居72位,得分71分。

护照指数与什么因素相关?

一般来说,一个国家越不发达,自由度越低,发生武装冲突的风险越大,获得的免签证待遇地方就越少。例如阿富汗、伊拉克和叙利亚护照,都列在榜单最末位置。

根据“亨利及合伙人”发布的《2020亨利护照指数和全球流动报告》中指出:

  • 签证自由与各种经济自由指标之间,存在着密切的正相关关系;
  • 签证自由与政治和人类自由指数之间,也存在显著的正相关关系。

 

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远走巴哈马 开启海岛生活|居外专栏

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沙滩洁白如雪、绿松石色的水域波光粼粼,巴哈马一直以来都是一个奢华旅游的目的地。现在,随着政府加大在环保方面的投入,游客们发现巴哈马的设施变得更加环保,让人可以更加安心地享受这里的舒适生活了。

如果您现在还没决定旅行目的地,阳光明媚的海岸不失为一个明智的选择,相信您届时将获得前所未有的度假体验。我们正处于旅游的“文艺复兴时期”:热爱探索世界又想躲避喧嚣的游客正在寻找原汁原味的、可持续的且别具一格的目的地,简言之,这些地区可以提供一些您在其他地方找不到的东西。定义“奢华”的因素一直在变化,最新的“奢华”定义似乎引入了脱离互联网的概念,即游客们拥有这样一次机会:沉浸在当地的环境中,获得隐私保障,享受天堂般的氛围,无论这种体验持续的时间有多么短暂。

面对度假生活的这种演变,有一些目的地做好了格外充分的准备,巴哈马就是其中之一。在拥挤的海滩、拿骚及大巴哈马的大型度假胜地以外的地区,有着700多座几乎从未开发过的岛屿,它们被统称为外岛(Out Islands)。对于热爱加勒比海岛屿生活的人们来说,这些充满原始特色的小岛成为了新的宠儿,其受欢迎程度简直前所未见。在过去的一年里,前往这些岛屿的游客猛增了14.9%。长岛圣乔治港(Port St George in Long Island)是一个可自我维持的开发项目,它有望保护该地区的自然美景。近期,该项目已成为该地区的首个豪华生态工程海滨目的地,并登上了多家媒体的头条新闻。

长岛是巴哈马最原始、开发程度最低的岛屿之一,并因其纯净的海岸线、嶙峋的石灰岩峭壁、清幽的沙滩和理想的位置而广为人知。就在这里,Star Resort Group集团计划代表业主——PSG Limited有限公司启动了圣乔治港项目,其项目资金预算为5亿美元。这个综合用途社区将跨越2.25英里的长岛海岸线,4200英尺的埃克苏马海峡(Exuma Sound)海岸线,以及2000英尺的大西洋海岸线,其总面积高达882英亩。

由于开发商将把生态工程和未来适用性的有机融入,该度假村将成为后续豪华旅游目的地开发项目的范例。此项目还将把巴哈马人民和当地文化纳入考虑。开发商StarPort Resorts Inc.公司总裁杜安·格伦瑟(Duane Gerenser)表示,与其他“幽僻豪华度假村的开发项目相比,这一决策显得非同寻常”。

StarPort Resorts公司副总裁詹姆斯·莫斯(James Moss)评论道:“对于有意体验真正的巴哈马风情、享受奢华环境并使用现代设施的群体来说,圣乔治港的综合用途项目是一大福音。该项目将包括多套豪华住宅,设有640个泊位的码头,多家高端五星级酒店,以及18洞高尔夫球场和网球学院等为这类群体量身定制的便利设施。”PSG码头位于一片长达一英里长的弧形海岸上,其规模可以实现更好的防风效果,使船只全年都能停靠在码头上,而这在本特定区域中是相当罕见的。该码头还将提供全面码头服务,如海关、移民咨询、加油、用品和餐具供应等。最后,码头将成为供住户、度假游客和巴哈马当地人活动的繁华乡村中心。

PSG码头的面积只占全岛的1%,它可以为那些想与周围环境建立联系并欣赏岛上自然奇观的人们提供真实的体验。此外,PSG码头还将拥有可几乎完全脱离电网运行的独特优势,并计划通过产生比可再生能源的所需能量更多的能量,实现零能耗、零水耗以及零废弃物的“可持续三大目标”。

莫斯补充道:“除了最大程度地实现可持续性目标外,StarPort Resorts Inc.公司正与Studio Hillier推进合作,以便切实履行社会责任。我们将与巴哈马当地人合作以开展业务,利用便利设施,并与游客和住户进行互动。项目的规划将融合巴哈马传统设计与现代前沿技术,为所有人创造一段沉浸式的经历。我们将迎来一个激动人心的时期。”

外岛替代方案

阿巴科(Abaco)

阿巴科岛以其丰富的珊瑚礁和适合驾驶游艇的环境而闻名。该岛屿计划建设一个耗资5.8亿美元的活跃住宅旅游社区,包括一座五星级住宅度假村和码头。在项目推进过程中,政府将对桑迪角简易机场(Sandy Point airstrip)进行翻修。该项目还涉及桑迪角渡轮码头的再开发建设,以及南阿巴科皇后大道的扩建工程。

拉吉德岛(Ragged Island)

拉吉德岛(Ragged Island)是一座主要由海滩组成、面积仅为9平方英里的小岛。巴哈马政府已经宣布了一项计划:配合使用太阳能和可持续净水系统,将这片岛屿改造成巴哈马第一智能岛。

南伊柳塞拉(South Eleuthera)

迪士尼最近宣布计划在巴哈马开发第二家迪士尼乐园,现已购置土地并与巴哈马政府签订了开发协议。巴哈马总理休伯特·明尼斯(Hubert Minnis)在一份声明中指出,该项目将“促进群岛的发展”,从而向扩大该国经济、为当地人提供经济机会的计划提供了支持。

生态优势

  • 圣乔治港码头即将通过蓝旗(Blue Flag)生态认证。通过认证后,圣乔治港码头将成为巴哈马首批获得这份生态证书的码头之一。
  • 作为有史以来的第一个生态工程豪华目的地,PSG计划实现零能耗、零水耗以及零废弃物的“可持续三大目标”。
  • 整个项目的基础设施,包括每栋建筑都将整合可持续设施。
  • 该计划呼吁人们架设微电网,以及由可再生能源驱动的分散化供电系统。例如,将利用某些设备将捕获太阳能并将其储存于每一座建筑中,从而实现完全脱离电网的目标。
  • 人们还将把雨水收集到蓄水池中,并利用反渗透脱盐技术来保障清洁淡水的供应。
  • 政府不鼓励在物业中使用一次性塑料,而汽车也将受到限制。有关部门还将建立一个专门处理食品垃圾的系统,从而减少多余的废弃物,并为有机水培农场提供新鲜堆肥。

 

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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2020日本房产投资良机:细数东京在建中的地铁房|居外专栏

地铁一响,黄金万两。距离地铁近的房子始终是各国房地产投资中一个绕不开的话题。无论是买房自住还是买房投资,地铁房都无疑是最便利且最省心的选择之一。

日本,被称为生活在铁道上的国家。1965年,著名的高速铁路“新干线”建成之后,促使沿线区域的人口和活动发生显著变化,新干线附近的土地价格在开通之后增加了67%。足以可见,地铁能够促使沿线房地产业的蓬勃发展。在日本买房的投资者们,必定十分关注地铁线路的规划。

对于那些已经建好并且正式开通的地铁站来说,其实周边房屋的价格大多都趋于稳定了,地铁预期价格早已体现在了房价上。真正让地铁房升值的是:地铁规划、地铁开建、地铁通车这三步,房价会因此涨三波。

通常来讲,交通线的新增和新车站的开通会带来沿线人口和就业率的上升,从而带来租赁需求的增加,周边地区的生活便利性和市场价值也将随之上升。

相信很多朋友都知道了,日本将于2020年奥运会开幕前在山手线增添一个新的车站——高輪ゲートウェイ(高轮GATEWAY站)。此次新车站的设立是山手线时隔半个世纪再次增加新站。新站位于品川站和田町站之间,品川站以北900米处,在东京赫赫有名的富人区港区

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在山手线和港区的双重效应之下,这个地段有多矜贵,很多嗅觉灵敏的企业已经做出了反应。比如装修、展览龙头企业“丹青社”,富士通集团旗下的富士通Systems East,微软日本及尼康公司等等,它们分别自涩谷区、千代田区迁往品川。

与此同时,高轮GATEWAY站周围还将建造五座大型建筑物。自宣布建设高轮GATEWAY站以来,这里的市值便已大幅上涨。

那么,2020年东京有哪些车站即将开建、开通?新的一年里东京地铁线路将发生哪些变化呢?

虎之门之丘(新站)

除了预定在山手线开通的高轮GATEWAY站外,日本还计划在东京都港区再开设一个新站。

2020年春季,东京地铁日比谷线·霞关站和神谷町站之间的新站“虎ノ門ヒルズ駅”计划开通。位于1号国道和环装2号国道的交叉点附近。

这一站最初被称为“虎ノ門新駅”,但于2018年12月5日被命名为“虎ノ門ヒルズ駅”。最终竣工时间是2022年。这一站与山手线新站一样,同属于富人区港区,开通备受瞩目。

银座线涩谷站新站舍

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东京地铁银座线于1927年12月(昭和2年)开通银座至浅草寺路段,是日本最初的地铁,也由此成为了亚洲最早拥有地铁的城市。线路全长14.3公里,是日本首条连接19个车站的地铁。当时的口号和广告语是“东洋唯一地铁”。

银座线涩谷站虽每天约有22万人次使用,不过从1938年投入运营以来便未曾实施过大规模改扩建工程,既无自动扶梯也未配置公共卫生间。

新站舍移建工程伴随着周边再开发,已于2009年启动,预计明日将投入使用。据悉,现站台位于东急百货店3层,新站台将向东移动130米左右,架在JR涩谷站东口广场与明治大道上空,宽度从现在的6米增加至12米。

随着地铁、教育、商业、医疗、产业等利好资源的不断落地,各地地铁新站势必将迎来更好的发展,而新站周边的房屋性价比也将更高。

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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2020希腊将会发生什么?|居外专栏

2019年,希腊的房子,尤其是雅典内城附近的严重供不应求。希腊房产被疯狂追捧的直接原因是:

希腊购房移民项目(黄金签证),只要花25万欧元,不仅能够获得永久产权的房子,还能全家移民欧洲;而终极原因则是希腊整体经济回暖势头汹涌,投资潜力彰显,从而吸引了全球投资者蜂拥而至。

佐证之一是,2019年雅典证券交易所对市值评估从年初至今已上涨了43.91%,使其成为2019年前十个月全球证券交易所表现最好的股票之一。

2019年如此积极的经济状况,也离不开希腊政府在各个领域发布的惠及国家与投资者的政策和项目;2020年的希腊经济发展,也将基于这一基础,更广泛地吸引外来投资者、造福国家建设与发展,延续过去一年的良好态势。

2019年希腊到底有哪些值得称道的政策和项目?

数亿欧元基础设施投资计划

希腊最大的银行比雷埃夫斯银行将支持由希腊发展与投资部和欧洲投资银行共同制定的6.5亿欧元(约合7.16亿美元)基础设施投资计划。

基金将被用于支持对希腊各项目的投资,包括新的清洁能源项目,提高公共和私人建筑的能源效率,还包括工业园区,教育和文化设施,建筑以及酒店和旅游设施(包括温泉,码头和会议中心)的扩展,升级或翻新等。

世界上最大商业综合体之一

雅典前国际机场埃利尼克将被希腊政府打造成东欧和东南地中海最大的商业综合体,也将是世界上最大的商业综合体之一。希腊政府宣布将于2019年年末收到3亿欧元的押金,用于启动这个耗资80亿欧元的项目,其首批工程将于2020年初开始。

项目目标是将埃利尼克发展成一个多功能枢纽商业中心,包含大都会公园、商店、办公室、体育和会议设施、豪华酒店、主题公园、博物馆、购物中心、文化场所、保健中心、教育及研究设施和码头。

希腊政府发展部长Adonis Georgiadis强调“埃利尼克”将成为希腊发展成熟稳定的象征,对希腊的经济产生重大推动作用。

移民申请获批人数再创新高

希腊移民局官方数据显示,截止到12月,希腊黄金签证累计批准6044位投资者,累计向17767位申请人(投资者及其附属家庭成员)发放永居许可,获批人数再创新高。

在希腊黄金签证投资来源国榜单中,来自中国的投资者高居榜首。2013年(该计划希腊起始之年)至今,希腊累积向中国投资者签发“黄金签证”4129张,并向12318位中国申请人发放永居许可,占申请总数近七成,位列第一。

仅9月底到12月初,希腊向非欧盟投资者及其家属发放的742份“黄金签证”中, 就有665份来自中国家庭。

根据希腊企业协会(Enterprise Greece)发布的最新数据,中国投资者在希腊黄金签证计划上的投资总额已超过10亿欧元。

目前距今年完结仅剩一个月时间,希腊黄金签证申请量已同比2018年全年上涨11%,如果月申请量能够维持稳定的话,那么2019年将创造历史,以同比暴增21%的申请记录完美收官。

2018年,希腊黄金签证批准了1,795名主要申请者,数量登顶欧洲黄金签证榜单,成为欧洲最受欢迎的黄金签证项目,葡萄牙则以1,409名主申请数量屈居第二。而以目前的数据预测,2019年希腊将比葡萄牙高出40%的申请量再次成为欧洲最受欢迎黄金签证国,称霸投资移民届。

希腊房产涨势惊人

根据普华永道(PWC)发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告预测,雅典2019年房屋租金和房价涨幅在欧洲30个大中城市中排名第5位。如果具体到雅典某些热点区域,租金和房价涨幅将更加惊人。

关于投资具体区域,雅典的比雷埃夫斯港是中国向欧洲出口的主要门户,近来已有大量中国人在比雷埃夫斯地区投资房产。

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多项税改方案组合出击

希腊新领导人米佐塔基斯自当选新任总理后,宣布了多项税务改革方案,重点实现对希腊中产阶级的支持并降低企业税率负担。

  • 个人年收入税率从目前的22%-45%降低到9%-40%;
  • 免税门槛保持在8636欧元;
  • 营业利润税率由目前的28%,在2020年下降到24%,到2021年进一步下降到20%;
  • 暂停征收建筑业增值税三年;
  • 从2020年起,减免房产业主20%的房产持有税;
  • 到2021年,再次减免10%的房产持有税;
  • 对翻新或升级建筑物支出费用、最高1.6万欧元给予40%税务折扣等。

此外,希腊财政部11月25日宣布,希腊已经向国际货币基金组织(IMF)提前偿还27亿欧元贷款。通过这一行为,希腊国家信誉得以加强,借贷成本降低,公共债务的可持续性都得到改善,国际市场对希腊的信心进一步增强。

 

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