疫情加速代理进入数码战|居外专栏

由於疫情影响,大家不能外出旅行,被迫留在家中,多了陪伴家人。餐厅高危,唯有在家进食。剧院关门,唯有订阅 Netflix。工作上,减少面对面会议,改在运用 Zoom 网上进行。海外物业展销也大部分取消,改为进行 Webinar。部分文职甚至可以完全在家工作,世界各地的生活模式进行了翻天覆地的改变。中国香港过往实在太方便,今次因形势所迫,反而有助了网上或线上活动的认受性。网上购物丶网上订餐,将会大行其道。政府有见及此,也立即推出“遥距营商计划”(D-Biz),资助中小企变身,适应新时代的来临。

疫情也为地产代理带来新的变革机遇。买家透过线上查询量大增,也带动线上睇楼的需求。最近大家会发现在脸书或代理网站都增加了大量影片,方便买家可以遥距睇楼。也有大型代理推出新服务让客户及代理一同分享相同的虚拟实境楼盘片段,共同线上睇楼,让代理可即时提供资讯予客户,也可以边睇边提问,代理就可以实时回答。这些科技,并不是什麽新事物,外国固然已有提供,在中国内地及台湾也有这类服务。只是香港以往太方便,只要去到地产街,便有大量真人代理为你服务,这也变相窒碍了行业的数码科技发展。

行业过往只集中使用人海战术,今天会随着疫情而变化。只要愈来愈多客人来自线上,如何在数码环境上竞争,便会是取胜关键。不要忘记,客户在线上的一举一动,只要运用适当的工具,都可以成为有用的数据,站在促成交易的效率来说有莫大帮助。

笔者估计,疫情即使消失,科技带来的方便,是不可逆转。代理行业将毫无疑问进入数码年代,并将展开竞争的新一页!

 

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疫情后投资移民趋势何去何从?|居外专栏

当疫情得到了进一步控制之后,几乎所有行业都在尽可能地“复工复产”,走出巨大经济下行的“漩涡”。投资移民行业也无法独善其身,受限与全球通行和社交的限制,2020上半年整个市场几乎都陷入了“停摆”。一方面,目前尽管中国的情况正一步一步走出疫情所带来的阴影,但作为一个高度国际化的行业,全球各国的“自我隔离”还没过去,投资移民行业并没有真正意义上恢复正常。另一方面全球经济受到疫情的影响,几乎所有人的“钱袋子”都或多或少的缩水了,这也会让那些原本计划实施的投资移民计划延期或无期限的“搁浅“。

投资移民行业也是一个擅长唤醒危机意识并提供解决方案的行业,各种机会总是出现在谷底和峰顶,从行业发展的历史上,无论在经济危机或是经济高速增长的年代,都会出现投资移民行业高速发展。今年对于很多人来说都是进入任何行业的最低门槛时刻,大前提是必须掌握行业发展的未来趋势。以下的投资移民趋势解读希望能给大家带来一些思路:

趋势一:投资移民是各国解决债务和财政赤字的创新模式,更多项目将会诞生

新冠病毒疫情是全球经济危机之母,幸运的是,经济危机也是投资移民项目之父,即将爆发的主权债务危机将催生更多的投资移民项目。

受到疫情冲击的各国政府几乎都开启了烧钱模式,从来没有出现像现在这样低收入,也从来没有像现在这样多的支出。

印钱是一个简单粗暴的解决方案,但不可避免会产生通货膨胀和货币贬值。投资移民几乎可以通过身份权益交换,获得海外直接投资,这些资金几乎没有借贷成本,而且也不计入财政预算中。

趋势二:名义居民将会降低,移居迁移将刺激房产市场需求

旅行限制和全球流动性降低导致在疫情前通常被强调的虚拟性迁移的原因——Freedom,或者在中国被广泛定义的“移民不移居”的概念将会弱化。

功能性迁移或者说移居迁移的申请者的增加,无疑会提振“第二家园”本地市场,首当其冲的就是房地产行业。

另一方面,在经济下滑的压力之下,大量优质资产会被打折出售,也将引发一大批“握有充裕资金”的投资者入场。

结论:

  • 房产的市场报价大概率下降;
  • 房产的成交价格肯定下降;
  • 由于量化宽松,先进渐渐失去吸引力;
  • 急需资金的投资移民国家大概率会推出折扣。

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趋势三:全面数字化将成为常态,加密货币或成为下一个“风口”

利用互联网的技术打破社交限制与“居家隔离”问题,大量传统的模式被创新放到了线上(Online)。在营销推广方面,大量的预算从线下转移到了直播,线上活动,互联网广告上,甚至一些高科技手段(VR技术即虚拟现实,实时互动体验等)被运用其中。数字化的申请审理已经不是新鲜事物,我们也看到了开放投资移民各国政府陆续加入到这个行列,无疑在数字化层面“适者生存”。尤其在加勒比海国家——多米尼克,自动化审理体系经受住了2017年飓风和2020年疫情的考验,使该国能够最短时间恢复申请案的审理,使得该地区其他国家移民局纷纷加入到数字化操作行列。

趋势四:创业、创新类别签证将最快“复苏”

企业家/创业类别的移民计划在全球总申请量中占有不可忽视的地位,从数据来看,毫不逊色于投资类别的居留项目,例如2018年各个投资居留项目批准了16,216名主申请人,各个企业家/创业项目批准了15,895名主申请人。

与投资类签证最大的区别在于,企业家/创业签证满足了申请者迁移到移民目的国的需求,更是受到移民目的国政府的欢迎,不仅带来了人口,更是带来了税收和本地经济促动(消费,就业等)。还有一个独特的优势就是在符合申请标准的前提下,能够将投资牢牢的抓在了自己手上,我想没有一个真正的企业家或者创业者能够抵抗。

延伸阅读:【受新冠疫情影响最小的移民签证是哪种?来看谷歌趋势分析

趋势五:卫生保健系统和医疗配套将成为项目成败关键

此次疫情的爆发,也让不少标榜自身公共卫生系统领先的国家尝到了过分自信的“苦果”,打分领先的国家并不代表有足够应对疫情的能力,无疑拥有健全医疗保障的投资移民计划在未来会更受到青睐。不得不提到那些有先见之明的投资移民国家,为了确保新移民不会对公共医疗卫生体系产生巨大负担而推出的医疗保险或是将医疗配套放入到了投资计划中。毫无疑问,新冠病毒的常态化会随着疫苗和药物的开发得以抑制,拥有多一重保障的投资移民计划也将增加,这也是重要的移民福利之一。

延伸阅读:【泰国精英签证拟增添“全包”医疗保险服务

其他方面,我们也看到了例如旅行限制无疑最大挑战了作为投资移民中重要免签因素,让黄金签证和投资入籍的计划大受影响等,疫情终将过去,而终将会迎来市场的反弹,也衷心祝愿大家度过这个“不容易”的2020年,健康平安!

 

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经济深度衰退 楼市反常热卖|居外专栏

财爷陈茂波刚宣布中国香港首季 GDP 下跌 8.9%,为有纪录以来最大跌幅。他更形容「出口丶消费及投资开支的『三头马车』都『死火』」。大家走到街上,尖沙咀丶铜锣湾丶旺角丶中环等旅客旺区,都发觉大量吉铺。香港经济绝无疑问已进入深度衰退。

话虽如此,过去周末长假,无论一手或二手的住宅成交宗数,都大幅回升。单单周六丶日,10 大屋苑就有超过 30 宗成交,创下七年以来最旺的周末。在没有大型新盘,一手盘只卖货尾的情况下,四天假期也录得 240 宗一手成交。

成交畅旺之馀,更出现多组买家一齐出价丶抢盘的情况,令成交价屡屡破顶。第一城细单位录得 618 万高价丶粉岭中心 3 房也录 705 万破顶价。根据前线同事反映,买家的入市信心强,他们眼见疫情不但未令楼价大幅下跌,反而担心疫情过後,楼价会再进一步上升。所以还是未等得疫情完全受控,已经急不及待抢购入市。

笔者也多次强调,当今楼市受辣招影响,扭曲了供求关系。经过十年辣招的实施,住宅市场已经由用家及长线投资者主导。疫情之下,新盘未能如期推出市场,市场上只有货尾及二手业主货供应,可售楼盘供应有限!而市场上却存在大量上车及换楼的刚性需求,住宅供不应求情况,更形严重!

疫情初期,曾引发少量业主减价,也吸引了买家出动找跌价笋盘。当他们深入实地了解市场之後,便发觉实情,跌价笋盘寥寥可数,甚至已经一去不复返。

再者,过往辣招正令买家首期大增,不少买家因而却步。但政府去年底放宽了按保(按揭保险),800 万以下可做九成按揭;1,000 万以下可做八成按揭,令购买力一下子释放出来。所以楼市热闹只集中在 1,000 万以下的物业为主;而3,000万以上的豪宅丶工商铺等等其他类别物业,仍然是一潭死水,价格下跌的压力仍大!

笔者估计,当疫情稳定下来,政府取消「限聚令」,发展商再推一手新盘。一旦新盘供应重现市场,有助平抑一下楼市的抗奋,住宅楼价无论大跌或大幅 V 型反弹,机会相信都不大!

 

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疫情过後房产投资风向转?|居外专栏

在疫情下,欧美澳大部分地区都在停摆丶封城。地产代理不能进行实地看房,大部分买卖丶租赁交易都停止了。中国香港较为幸运,控制疫情有效。虽有“限聚令”,但只限4人以上而已。物业交易仍然可以进行,当然交易都是限於用家市场,投资者活跃的工商铺市场出现不景气,也是自然不过的事情!

当疫情平静下来之後,物业投资会有甚麽影响?在中国香港,笔者接触到不少买家,他们都在担心,疫情带来央行的无限QE及零利率。又是2008年的翻版,大量资金流入房地产市场,进一步推高楼价,这似乎是市场的共识!

但笔者认为今次疫情会对不同类型物业,带来不同程度的影响。

以住宅为例,除了旅游丶零售丶餐饮重灾区外,在政府各种授助措施下,一般打工仔受到的影响有限。虽然失业率上升,降低了需求,但供应严重不足,供求不平衡情况,仍会持续。反而笔者觉得疫情令买家更喜欢近郊低密度的住宅,尤其交通较方便的区份;市区人口密集,较易感染病毒,将不利於市区住宅的需求。在外地,地方更大,情况会更明显。邻近医院将也是一个好卖点。

至於工商铺物业,虽然是重灾区,但物流丶仓库,尤其是数据中心,却受益良多。当大客都留家工作,网上购物丶网上会议都大大增加。上述的需求,这些新物业涉及金额都非常庞大,非一般投资者可直接参与。作为散户,也可以透过 REIT(房托)进行投资。不过,商场丶写字楼的需求在疫情过後也似难以复元!大家要投资的话,宜更加谨慎。

相反,一些另类物业例如:学生宿舍丶护老院舍,并不一定与经济情报直接挂勾,也许更值得大家留意关注。

 

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海外个人银行账户设立实用指南|居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说,关键且必要的一步就是银行账户设立了,该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户

账户类型

属性上来说主要分为本地账户和海外账户,顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说,绝大部分选择肯定是一个海外账户(也叫离岸账户)。这两类账户最大的区别就是在归属地上,有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则(Common Reporting Standard,简称CRS)正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求,许多国家推出了税务居民配套的投资方案,即合法的取得当地税号(税号获得并不一定通过移民方式实现,请不要混淆),再进行账户设立。再次提醒一点,这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施,不然非常容易得不偿失。

另外离岸账户在使用上有一定限制,例如在设立账户当地一些电子支付,包括商户优惠等,但并不影响你正常的转款和投资。

另外一种分类是按财富管理级别进行的,我们拿新加坡汇丰银行(HSBC)举例分别是:

普通个人账户;只提供给当地或持当地长期签证的人士设立,其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。

Premier卓越账户;存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户,特点就是设立流程简单,无需准备太多文件即可申请,非常适合有意愿前往当地工作,生活,学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现,当然必要时客户经理也会参与到服务中来,也是在离岸账户中被选择最多的类型。

Jade尚玉账户;该账户是最新的类型,主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点,同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务,以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要,可以避免许多沟通上的障碍,让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候,如果没有专人服务,你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通,一次又一次消磨你的耐心,并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例,因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。

Private Bank私人银行账户:在没有出现Jade尚玉账户之前,高净值人群标配的银行账户就是PB Account,这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现,与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中,有两点比较容易被“吐槽”,第一项就是开户速度,这一个合规流程不仅让客户“头痛”,也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC,不仅需要体现账户申请者大量的个人信息,也需要类似移民一样写一个简介CV。(资金累积的合法过程,资产规模等)目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间,尤其在当下,受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家,私人银行家与风控,风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时,我想客观地说,应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解,并让他能有机会将这份“善意”传递下去,才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题,如果你的账户里从不做任何投资,那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率(例如房贷利率,较低的交易佣金等)。单单一项账户管理费,就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后,没有费用的支持,是难以达到的。

币种上,也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中,都存在一定的费用和汇率风险,最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了,并在每次又汇款时注意不要给错账户。

功能上,也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现,当你申请了银行账户一定时间之后,有了一些稳定的消费和收入流水,你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户,你需要时常确定其中的资金余额,确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开,其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆,并产生一定的手续费,当你的投资频率非常高的时候,经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。

持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述,而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性,例如夫妻一方在当地生活,而另一方需要往返两国,联名账户无疑给了很大的便利。

  • 一般常见文件清单:
  • 身份证件(例如护照,身份证等)
  • 地址证明(账单,有地址信息的证件等)
  • 名片(建议提供,这样方便银行填写你的工作信息和联络方式)
  • 资产证明(一般来说不用提供,除非你需要贷款或申请私人银行账户)
  • 税号(如没有海外税务身份的中国申请者,就是身份证号)
  • 银行的选择:

在账户设立上,如何挑选一家适合自己的银行呢?关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有:

  • 资产转移
  • 房屋贷款
  • 投资理财
  • 消费
  • 移民,保险等资金过渡
  • 分红及其他收入
  • ……

例如资金流动性较大的账户,比较在意的一定是费用和及时性,费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”,而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构,不再需要通过中转行来进行转款业务。

再举一个例子,海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款,通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候,你可以选择一个固定利率去锁定,而在你摸不清情况,无法判断这个利率未来走势的时候,你可以采用浮动利率。一般来说,如果你选择了浮动利率,就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率,因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时,本地银行的优势会比较大。

最后,我建议不要过多去设立银行账户,这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户,并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。

 

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负油价史上首见 金融产品风险增|居外专栏

由於疫情影响,全球经济活动大幅减少,令原油的需求大幅减少,价格也当然不断下降。过去一个月,美国5月原油期货,大多数在20美元左右浮动。但万万想不到,在4月21号的凌晨,亦是5月期货的结算日,可以跌至负37.63美元收市。即是买家买入原油,不独不用付款,卖家还要支付每桶37.63美元予买家。其中原因之一,当然是全球的原油储存设备已经用尽,即使卖家不收钱,买家也要付出高昂的贮存费用。

大家应该知道,很多航空公司都有在为其原油做对冲,原来概念是预先预订原油,并固定了价格,防止一旦油价大幅上升,避免造成亏损。但过去几个月,原油需求大减,航空公司的油库都已经满溢,无法再接收到期的原油。唯有被迫一定要沽出平仓!即是用21日的收市价做结算,计算赚蚀。

市场上,也有不少投机者,在20美元左右沽出原油期权。收回7元的期权金,本以为最多油价跌至零,也是损失13元而已。但负37.63美元收市价令他们每桶损失超过50美元。虽然这个负值只是昙花一现,但是已血流成河。

大家可以觉得,中国香港散户一向很少买卖原油期货,损失有限,但今次的影响可以很广泛。油公司固然首当其冲,贷款给油公司的银行也要大幅拨备,甚至由於跌幅太快太急,经纪行“Call Margin”也还不及。客户固然破产,经纪行也难独善其身,随时要承担额外损失,所以即使你赌赚了,但若经纪行倒闭了,赢家能否收到钱也难说!

所以,散户投资金融产品,除了必须了解产品涉及的风险後,还无可避免要兼顾“交易对手”(Counterparty Risk)的风险。金融产品统统都是纸上富豪,一旦发行商倒闭,大家都损失惨重。

疫情过後,利息超低,当资金要寻找出路,直接购买砖头或直接买实金,免除“交易对手”的风险,似乎更安全

 

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疫情触发“去全球化” 滞胀风险要提防︱居外专栏

全球各国央行都在利用量化宽松(QE)政策去救市,但今次跟 2009 年不同,今次的“黑天鹅”是瘟疫。各国封城,人与人保持隔离,令经济活动陷於停顿,实体经济严重受损。2009 年,受重创的是金融市场,银行面临倒闭,也刺破了美国的房地产业泡沫。只要政府 QE 推出,稳定了金融市场,实质经济活动,并没有受到严重影响。

今次危机单靠金融政策,并不足够。所以各国政府也推出不同的财政支援政策。中国香港也推出近 3000 亿的防疫基金,美国也推出 2 万亿的应急计划。

中国香港有丰厚的财政储备,问题不大。美国可以无限量印刷美元,除非美元崩溃,否则也是长印长有。但全球其他国家,尤其新兴市场,就未必有这种资格。长贫难顾,如果疫情一路拖下去,复元的时间就拖得愈长。

另外,疫情也令各国发现全球化的风险。例如,口罩丶呼吸机等物资,大部分都是“世界工厂”——中国生产。一旦中国出事,未能生产或者不能出口,全球都会出现缺货。疫情过後,大家都会为重要物资分散风险,甚至建立自己本地的供应链。中国的出口会受到一定程度影响,中国香港转口贸易也一定受到拖累。

当疫情打击经济活动,人民的收入减少,瘟疫同时令各国对全球化失去信心。当各国都“各家自扫门前雪”的话,制成品的成本,自然提高。粮食等重要物资也可能各自囤积,售价自然涨得更厉害。

经济停滞不前丶失业率高,但物价却高居不下,也即是出现“滞胀”现象。人民生活水平大倒退,绝对是人间悲剧。当然这是笔者向最坏处的极端想法,“去全球化”不是那麽容易。

过去几十年,当各国人民都习惯了价廉物美的产品,要走回头路也不是易事。只是大家要留心“去全球化”的趋势,对全世界丶对中国丶对香港,都有密切的影响,不可不防!

 

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不派息、不交租 中国香港怎投资?|居外专栏

上周金融界最轰动的消息,自然是汇丰银行宣布停止派息。汇丰是中国香港的发钞银行,大部分盈利都是来自香港。虽然其股价因业绩欠佳,一直不断下跌,但因派息稳定,一向被长线投资者热棒,香港自然也有大批拥趸。笔者也接触过些业主,卖楼後将楼款买入汇丰。随後收到的股息一半已经足够租楼;另一半股息可给生活所需,今次肯定损失惨重!

其实,这种情况未算最惨,坊间有所谓“投资学院”丶“业主会”等教导小投资者,利用低息环境高杆杆原理,借入贷款购买汇丰或高息债券作投资。当投资市场风平浪静的时间,自然可增加利益。但一旦遇上金融动荡的时间,汇丰或债券跌价,银行追收贷款补仓,接着斩仓,所有投资化为灰烬,甚至带来一身债务也说不定。

除了买汇丰收息外,不少投资者也会买入REIT(Real Estate Investment Trust,即房地产投资信托基金)来作长远收息的用途。一向以来,REIT都属於较稳定的资产,派息及借贷都有严格的规定。今次疫情下,也有不少REIT成重灾区。

长实旗下屈臣氏在欧洲的香水零售店ICI Paris XL,与业主发展租务纠纷,源起於租客引用“不可抗力”原因拒付租金。不少REIT的资产都是大型商场,商户种类众多,租客实力一向很强。今次疫情,商场被迫关门,所有不同商户通通难逃劫数。所以凡是商场型的REIT的股价也是大幅下跌,部分只馀下资产值的三成,息率高达10%以上。

在派息甚至零息的年代,投资自然免不了。否则,又遭通帐蚕食购买力。但凡有回报的资产都有风险,投资者必须清楚风险所在,自己要肯定能够承担才进行,方为上政策。

 

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中国高净值人士的海外房产投资观|居外专栏

在全球疫情加剧的影响下,各类商业活动和旅行都被高度限制了,也正是由于这个原因,让我们有了更多的时间去沉淀和反思一些问题。让我庆幸的是在新加坡能够有了充分的时间访问了来自中国的房产投资前辈,去深入了解到他们是如何看待海外房产投资的。

永久产权永远优于有期限产权。第一个原因:大部分投资会输给时间。绝大多数人没有能力永远在正确的时间点进行投资,所造成的投资损失往往需要时间来弥补。往往高净值投资者拥有超过普通投资者或者金融机构更多的时间来维持一个长期投资项目,所以他们对于投资项目是否能够长期持有非常看重。

第二个原因:稀缺性。在中国,往往可投资类别的房产分为70年产权的民用住宅,50年产权的工业建筑用地和40年产权的商业地产,并不存在有永久产权的类别。这些有期限的房地产让很多投资者担心其未来的稳定性,也造成大部分中国的房地产投资都是一个短期行为,无法满足高净值人群未来财富传承的需求。

优先考虑可以使用金融杠杆工具的房产。目的如下:

降低投资风险:通常银行会对所需要贷款的房产进行评估,无形之中也帮助到投资者来判断房产真正的价值。另一方面尽管付出了贷款利息的成本,但也让一部分投资的风险转移到了银行头上;

降低由于外汇管制而造成的限制:鉴于一些政策上的问题,除非你大部分收入已经在海外或有稳定的海外收入之外,外汇储备将大大影响到你的选择范围,利用银行贷款和其他金融杠杆工具正是解决问题的关键;

可以让投资快速规模化。大部分专业投资者往往在第一次“试水”成功后,会迅速布局更多的同主题投资,实现区域性的复制。

汇率是评判投资时机又一个重要因素。所有的资产配置都不会忽略汇率因素,建议可以将投资本位币设置为美金,紧盯美金和投资目的国的货币走势,这可能会给你带来房产价值之外的收益。

地理位置是永远的主题。我想没有人能否定这一点,也是最不需要花费精力来描述地理位置重要性的。

称职的代理和买房律师为投资带来必要的保障。深谙房产投资的高净值人士,一定会有这样稳定的团队——提供投资情报和完整投资分析的代理,提供尽职调查和合规保障的律师,为售后提供后续服务的专业人士等。我曾经见过一位在新加坡投资超过10套的中国富豪,他提到将不同的任务交给不同专业的人士能够让投资得到最多的建议和更为完善的保护,在考虑投资回报时,不仅看到房产价值的增值,也要能够发现是否有稳定的租金回报来支撑。当然税务因素也是考虑必不可少的,往往通过一些简单的投资结构调整能有效降低成本。

通过参考历史交易记录可以看出投资潜力。当你选择的是“二手房”时,不要忘记问你的代理拿一份历史交易记录,它能够让你从时间和价格中找到线索,看出未来价值投资的趋势。当然如果是向开发商购买时,他们也一定已经准备了一些数据,这是不够的,去调取周边房产的历史交易数据才能够客观地判断。

房产投资的根本是土地,而不是建筑。资深投资者是不会被“样板房”里的豪华装修所迷惑的,那些在土地之上的建筑并不会增值,反而会随着时间折旧贬值。土地的最初价值是投资者根本无法获得的,原因很简单,土地往往是通过国与国付出战争的代价获得的,这也是房产投资为何如此受到投资者追捧的原因。

除了居住需求之外的附加值,也是值得考虑的。有一大部分的房产投资案例中,我们发现很多投资者并不是被投资本身吸引了,最为显著的案例就是移民。投资与移民的完美结合,似乎是一个值得考虑的家庭迁移方案。但请记住一点,这会大大降低投资的回报,毕竟“鱼与熊掌”很难兼得。另外的组合还有“以房养老”,“以房养学”等等。

当然,我认为一定还有更多因素能够影响到投资者,无法一一在此描述完备,希望这些信息能够给准备海外投资的你带来一些帮助。

 

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疫症大爆发 楼价何去何从?|居外专栏

新冠状肺炎已经在全球大爆发,执笔时,确诊人数已超过 30 万。幸好中国情况已受控,欧洲及美国却成为新爆发点。

欧美爆发,大部份国家地区都实行封城,减少人群聚集,店铺关门、经济活动几乎陷于停顿。疫情令企业倒闭、失业率上升。经济固然受损,各类资产价格大幅下跌,也可能产生金融大风暴,甚至可能进一步令经济陷入 1929 年般的大萧条。楼价在这种背景下,不会独善其身,自然也会大幅下滑。不过,这只是最差的情景推测。

事实上,不少主要国家掌管财政、经济事宜的官员应对情况,不断推出各种舒缓措施:降息、放水、QE(量化宽松)等等层出不穷。政府也推出财政手段,派钱救企业,甚至可能会买入受影响的企业的股份,例如波音,情况就如 2008 年入股受影响的银行一般,波音的股价最近也因传言而逆市上升了!

中国香港的情况,其实比欧美情况为佳。首先,香港有 2003 年沙士的经验,市民对疫情存高度的警觉性。对压止疫情的扩散,有很重要的裨益。加上楼市实施辣招多年,对楼市的贷款有效控制,杠杆比率也不高。最令笔者担心的是小商户,希望他们可以捱过去,也不致令物业出现抛售潮。

笔者估计,在各国科学家的努力下,加上大型超级计算机的应用,疫苗或医治上将会取得显著成效。只要捱过未来六个月的经济困境,疫情总会过去,经济亦可好转过来。未来三个月至六个月,将会是关键时间。相信香港底子厚可以捱过去;欧美则须靠政府。

反而,疫情过后,全球低息。买楼收租,可能是唯一有正回报的资产,尤其是非美元区。疫情期间,美元汇价大升、连澳元兑港元都跌至4.6、如英镑兑港元跌至9,相信更能吸引有钱人的目光。正如 2008 年金融海啸之后,楼价升个不停,都是拜美国联储局不停放水所赐。今次全球各国都一齐放水,规模更是无上限。物业可能是成为最佳的避险资产。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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