Category: Global Investment Column

一则“2035年养老金将耗尽”的消息在朋友圈刷屏了，养老最近又成为了一个热门话题，这次的消息来源是社科院公布的《中国养老金精算报告》。

再过15年，养老金就清零了？

根据社科院《中国养老金精算报告》预测， 2019年当期养老金结余总额为1062.9亿元，但到了2028年，当期结余可能会首次出现负数，为负1181.3亿元。另外，报告里还提出了以下几个重要结论。

01
养老金结余

养老金目前结余为4.26万亿，2027年达到峰值6.99万亿后会断崖式下滑，预计在2035年前后归零。

02
缴费赡养率

目前缴费赡养率为0.47，就是说1个在职员工供养0.47个退休老人。但到了30年后，这个比率为1，意味着1个在职员工要赡养1个老人，负担可想而知。

03
中央-地方的养老金调剂

目前的养老金流程是：地方把收上来的养老金上缴中央，中央再根据地方实际情况下拨相应的金额。如果上缴>下拨，说明这个地方不仅能养活本地老人，还有富余。如果上缴<下拨，说明这个地方养不起本地老人，需要中央从他省调剂。 目前只有5省2市（广东、浙江、江苏、福建、山东、北京、上海）能够做到上缴>下拨，撑起全国养老金的大梁。3省（贵州、云南、西藏）能够做到自给自足。其他省份都是上缴<下拨，需要调拨他省的资源。

无论是中央调剂、还是提前挪用，都是治标不治本，养老金的问题本质依然没有得到解决。

当然，我们也留意到，养老的问题不是个例，而是各个国家遇到的普遍问题。

日本养老金枯竭的时代不久会到来？

日本是一个老年国家，养老问题也经常引起国民的关注。

去年底，日本NHK的一档纪录片火了。这个纪录片叫做《团块世代，悄然迫近的老年破产》。

这部纪录片详细叙述了日本当前社会里存在的种种问题：谁来为老年人养老？为什么日本的老年人会破产？为什么在日本长寿竟然是一种诅咒？

这部纪录片之所以火爆，是因为引起了很多日本老年人的共鸣，也让部分年轻人关注到了以后将要面对的问题，这暴露了日本社会普遍存在的养老焦虑。“拿不到养老金的时代不久就会到来。”近年，担心这个问题的日本人越来越多了。

为了缓解这个问题，日本政府已经采取种种措施，比如鼓励国民到65岁、70岁以后才退休拿养老金。根据媒体统计的就业数据显示，日本每100名就业人口中，就有10位是65岁以上的老年人。

所以，我们在日本会经常看到有70多岁的老人还活跃在工作一线，出租车司机、高速收费员、物业管理员、便利店收银员、保安、清洁员等等。

如何积极应对养老金不足的问题

暖灯君的朋友曾说，年轻时好好工作努力赚钱，等到退休后就拿着养老金和另一半去环游世界，弥补人生的遗憾。

但现在问题来了，如果等到退休的时候养老金不够了该怎么办？靠储蓄？靠子女？存在银行的储蓄每年都在缩水，而现在的老年人很多也不愿意成为子女的负担。

国家一直在设法解决这个问题，目前主流的做法是将优化养老金账户中的资产配置情况，提高成长性资产的比例。

1997-2017 养老金规模最大的前7个国家的资产配置比例
（注：7个国家为澳大利亚、加拿大、日本、瑞典、瑞士、美国、英国）

2017年前七国家养老金资产配置情况（单位：%）
（数据来源：WillisTowers Watson前瞻研究、国泰君安证券研究）

国家在想办法解决这个问题，作为个人也要为自己的未来寻求一份保障，让自己在退休之后还能拥有持续、稳定的收入来源，能够对抗经济风险，对抗通货膨胀。除去年轻时便购买养老相关的商业保险以外，保值增值的投资理财也成为很多人的选择。

不管是从养老还是从自身财富保值增值的角度来看，优质的房产投资都是一种稳妥且有成效的方式。

一方面，优质的房产投资可以对抗通货膨胀对货币贬值的冲击。银行储蓄会随着时间的流逝而减少价值，但房产往往会越来越值钱。特别是对于一线城市的核心区而言，优质的房产是稀缺资源，稀缺性便意味着未来的议价权。

现如今，大家进行房产投资早已超越了国界线，海外投资的热度正在不断升温。拥有成熟房产体系和透明交易规则的市场受到很大的欢迎。一水之隔的日本是海外旅游的热门目的地，近年来也成为海外房产投资的热门投资地。

另一方面，优质的房产投资可以带来持续、稳定的租金收入，这是真正的“睡后收入”，能保障现金流。特别是对于有吸引力的大城市而言，年轻人源源不断地涌入，租房市场有稳定的客源。以东京为例，吸纳着全日本的优质资源，人口涌入，房屋空置率低，租金收益有保障。

将年轻时奋斗的财富转化为成长性资产，实现配置增量，稳固“睡后收入”。对国家的养老政策和改革保持信心，也在自己力所能及的范围内为自己留一份保障。

股神巴菲特给大家的投资建议还有一句话：一个人今天之所以可以在树荫下乘凉是因为他很久之前种下了这棵树。而暖灯君想说，放眼养老，展望生活，我们“种树”的最佳时机，一是十年前，一是现在。

暖灯君送上一张家庭资产配置图以供参考：

除了吃喝玩乐之外，你的钱都用到哪里了？

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

 

 

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左：德文·欧文（Devon Owen）

右： 坦尼亚·斯塔夫斯基（Tanya Stawsk）

下：大卫·帕恩斯（David Parnes）

 

 

业界一流的豪华房地产经纪人德文·欧文、坦尼亚·斯塔夫斯基和大卫·帕恩斯注意到了一股在美国和加拿大不断蓄势的发展潮流——千禧一代和婴儿潮一代受建筑面积和价格吸引，开始纷纷涌入房地产市场。当千禧一代寻找安家的住宅时，婴儿潮一代却在寻找一个可以缩小住房规模的去处。这两个群体已经开始在全球各地的低端和高端房地产市场分别发挥重要作用。

千禧一代（通常被定义为目前年龄在22到37岁之间的人群）过去更偏爱城市公寓住宅，而婴儿潮一代（出生于20世纪中叶的人群）则习惯于购买买面积较大的郊区宅邸。尽管许多人现在仍可能保持着这样的想法，但人们整体的偏好正在稳步转变。

“很多事情都与生命的自然循环有关，”主要负责洛杉矶比佛利山地区的苏富比最佳经纪人之一，坦尼亚·斯塔夫斯基说。根据皮尤研究中心（Pew Research Center）的数据，2016年，全美千禧一代的家庭数量已达到2800万户。到了2018年，这一数字已跃升至3600万以上，比其他年龄段人群的增长幅度都要大。

“他们有了孩子，需要养家糊口之后，他们就会想搬去住宅更集中，更适合家庭的地区，”坦尼亚说。据全国抵押贷款（Nationwide Mortgages，一家在线抵押贷款统计机构）报导，大多数千禧一代希望在未来五年内购买房屋。在美国，那些20多岁、30多岁，想要成家的人有将近一半首次踏入房地产市场。尽管千禧一代可能渴望对住宅进行轻度的调整以适应自己的口味，但他们不愿进行改头换面的大规模装修工程。他们更喜欢新建成，可拎包入住的公寓，大卫·帕恩斯说。大卫·帕恩斯是洛杉矶百万美元房源（Million Dollar Listing ）房地产公司的明星经纪人。出现这种偏好的原因包括工作时间长（千禧一代的科技企业家可以为洛杉矶市场提供动力，帕恩斯说），要照顾孩子。在某些情况下，寻求即时满足的21世纪新风尚也是原因之一。

“我认为，在家园频道（HGTV）大受欢迎的时代，看着别人把房子拆成两半可能确实很有意思。然而，当人们意识到实际上要做的工作比自己所看到的要多得多时，他们可能会大惊失色，”韦斯特说。“所以，和我合作的许多年轻人都非常清楚哪些工作是必须完成的，哪些工作是已经完成的。”

对不断变化的房地产市场进行评估后，开发商和代理商都依然专注于建造和展示那些对于千禧一代和婴儿潮一代都具有吸引力的房产。因此，这些物业开始逐渐趋于一致。

洛杉矶房地产市场变化
另一方面，婴儿潮一代开始进入人生轨迹的反坡降阶段，已经慢慢达到退休年龄，子女们也从家里搬走了。目前，婴儿潮一代在美国拥有价值近13万亿美元的房地产，或者说每五个婴儿潮一代中就有两个人拥有房地产。然而，随着洛杉矶房地产繁荣期正式结束（在过去的三年里，洛杉矶大部分住宅区的婴儿潮一代业主增长幅度超过了25%，但从2019年开始，这种增长已经停滞），由于租房倾向和老年人专用设施的拉动作用，这一数值将出现大幅下挫。

虽然购买较小的房产可能会维持婴儿潮一代中房屋拥有者所占的高比例，但完全背离这一预测的趋势可能已经显出了苗头。美国2016年、2017年、2018年的人口普查数据显示，婴儿潮一代是增长最快的租房者群体。综合公共微观数据系列——当前人口调查（IPUMS – CPS）的数据显示，从2010年到2017年，在全美前50个市场中，有34个市场出现了婴儿潮一代的房地产拥有率大幅降低的情况。在丹佛、坦帕、孟菲斯和匹兹堡等城市中，婴儿潮一代拥有的房屋数量都在减少。来自匹兹堡的房地产代理人韦斯特可以作证。

加拿大
来自加拿大温哥华德文·欧文个人房地产公司（Devon Owen Personal Real Estate Corporation）的首席房地产经纪人德文·欧文表示，尽管温哥华的房地产价格在过去18个月里有所下降，但千禧一代购置房产的难度依然很高。
“以城市为中心的15英里半径范围内，大多数住宅起价都超过120万美元。在那些备受人们追捧的地段，你根本找不到标价低于200万美元的房子。这也影响了奢华物业市场，因为中等规模住宅的业主在出售房产时会试图提价。

德文还提到，许多千禧一代都接受过教育，而他们更愿意购买像峡谷高地（Canyon Heights）等优质郊区楼盘的物业，但这些物业的价格已经超出了市场水平。

上个月，由于近5年来房价持续大幅上涨，加拿大总理贾斯廷·特鲁多推出了一项新计划，力求帮助千禧一代进入加拿大房地产市场。加拿大的住房管理机构将在三年内花费高达12.5亿加元（9.43亿美元）的资金，向首次购房者提供购房补贴。这是贾斯廷·特鲁多政府计划的一部分，其目的是提高低龄选民购买房产的能力。

根据加拿大政府于周二在渥太华公布的联邦预算文件，加拿大抵押和住房公司（CMHC）将向新住房的购买者提供高达10%的资金，向现有住房的购买者提供高达5%的资金，以便降低中低收入购房者的抵押贷款成本。这些补贴适用于有保险担保的抵押贷款，而申请这类贷款的必要条件是购房者支付的首付款低于房价的20%。

最近几年，由于价格上涨和政策法规变化，加拿大人，特别是刚开始进入劳动力市场的千禧一代购房的难度大大提升，财政部长比尔·莫尼尔（Bill Morneau）正寻求解决住房负担能力问题的方案。

加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据显示，尽管在2018年，大多数城市的房地产价格和销售额大幅下滑，但温哥华房价在过去五年内仍上涨了64%，平均房价超过了100万加元，而多伦多的房价也同期上涨了56%。

政府预计，在未来三年内，有10万购房者将参与这项新计划。目前，加拿大经济已经呈现放缓迹象。而这项新计划可能会为至关重要的经济增长因素之一——房地产市场提供一个难得的机会。

 

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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你认为亚洲房价最高的城市是哪个？香港？上海？东京？

根据世邦魏理仕日前发布的《2019全球生活报告》，香港和上海确实名列前茅，但榜单中没有东京，也没有任何一个日本城市。

中国年轻人口口声声一直在喊着要逃离的北上广深这次上榜了3个，而既是首都又是经济中心的东京居然在全球房价大战中全身而退。

惊讶吗？

这份报告公布了全球住宅价格最高的十大城市分别为：香港、新加坡、上海、温哥华、深圳、洛杉矶、纽约、伦敦、北京和巴黎。我国的城市中，香港蝉联“全球房价最高城市”榜首，而上海、深圳、北京分列第3、第5和第9名。

就住宅价格而言，全球房价最高的3个城市均位于亚洲。香港房价以套均123.5万美元的成交均价继续高居全球之首，新加坡以87.43万美元的套均价位居次席；上海紧随其后，以近87.26万美元的套均成交价排名全球第三。这三个城市的房价已经影响到了居民生活和城市发展。为控制持续高企的房价，以上三个城市都已出台不同程度的楼市降温措施。

就住宅租金而言，全球住宅租金最高的城市是纽约，香港位列第3，洛杉矶位列第6。前10位中除了香港再无其他中国城市。

住宅价格和租金的绝对值是我们很关注的一个指标，在很大程度上体现了房产的价值，但对于投资者而言，这只是个参考，有几个更重要的指标需要多加注意。

01 增长率

房价的增长率意味着投资的回报率。很多海外投资者会偏向于投资那些短期内能带来大回报的房产，但《全球生活报告》却向我们展示了这种思路的不可靠性。

对于租金增长率排行榜，去年的前10中仅有3个城市坚挺地留在榜单上，分别是都柏林、上海和开普敦，其他城市都已经被更替了。入榜城市的变动非常大，租金收益的增长并不稳定。

租金增长率高的城市往往是新型人口流入型城市，部分产业、政策受到政府的大力支持，但这部分红利对房产行业刺激的效果和时间并不稳定。

也就是说，如果投资者以今年的榜单为依据在海外租赁市场上进行短期投资，明年的收益并不能得到保证。这便涉及到了稳定性的问题。

02 稳定性

世邦魏理仕英国住宅研究部主管Jennet表示，日益浓郁的创新氛围，不断增长的就业与常住人口，持续涌现的企业商机，共同推动全球热门城市迭代发展。这也解释了《全球生活报告》上榜城市频繁更迭的现象。

房产价值和增值的稳定性与行业、市场的成熟度有很大的关联。对于一个新兴市场，也许短期内有着喜人的增长率，但大部分投资者并不能预测到市场的拐点将在何时到来，这也给新兴市场的海外投资带来了一定的风险。

相对应的是成熟市场，高度发达的行业成熟度所带来的是规范透明的市场交易流程、较低的城市发展风险和稳定的房产增值空间。一个成熟的城市的发展规划往往是方向明确而有规律的，由城市发展机会带来的增值房产地图是有迹可循的。

东京，就是这样一个城市高度发展，房地产行业高度繁荣的地方。

以丰岛区为例，最近8年的房价并未出现急升急坠的惊心动魄，总体呈现稳步增长的趋势，房产依旧是资产保值增值的选择，不会出现资产停滞或缩水的风险。

市场的稳定性与抗风险能力有着很高的关联。

03 抗风险能力

如《全球生活报告》中指出的，榜单城市的更替，很多是因为受到了金融危机的影响，比如纽约、多伦多、悉尼等。金融危机影响了这些城市方方面面的发展，也对城市的房地产行业造成了冲击。城市的抗风险能力在此时就显得格外重要。想要抵抗风险，首先就要挤干泡沫。

80年代初，日本经济高速发展，当时东京的地价相当于整个美国土地价格的四倍。后来，美国和日本发生贸易争端，美国逼迫日本签订“广场协议”，导致日元急速升值，资产价格泡沫破灭，日本进入了“失去的二十年”。

1991年，日本GDP为464万亿日元，2000年，日本GDP仅为534万亿日元。十年间GDP的平均年增长率是1.4％，这是日本第一个“失去的十年”。

2001年到2010年之间，日本GDP年增长率甚至不到1％，这是第二个“失去的十年”。

在1989年，日本泡沫经济的最高峰时期，石狮子眼前的银座四丁目的地价是每坪（3.3平方米）1.2亿日元，地价数字可谓是攀岩式的上升，随之而来的是泡沫般的虚假繁荣，抵不住最后一根稻草的压迫。

在这之后，日本的经济有了明显的回暖，房地产市场也有了明显的起色。社会风气不再高调浮躁，经济不再一味追求高歌猛进，而是稳步发展，在这过程中提高整个社会的物质、经济和科技基础，逐步提高抗风险能力。

作为一个成熟的城市，对不动产的需求是稳定的，这也是日本城市房屋空置率低的原因之一。

日本目前的房地产行业“泡沫现象”少，这也成为了抗风险的一大保障。

04 长期投资价值

《全球生活报告》体现的是一个自然年度的数据 ，并没有体现一个城市长期发展的价值。

我们在做海外投资的时候，更应该从更长的历史发展周期来看待一个城市的机遇。投资，更多的是基于现在、投资未来。一个成熟城市、一个完整体系的房地产，会是一种稳妥的选择。

1 东京奥运会吸引外国资本

2011年12月新一轮东京都规划正式发布，2020年的东京在各方面、各行业的发展蓝图都可以在这一纸规划图文中找到线索。并且，2020年的东京将又一次迎来奥运会，城市发展再度加码。

今天的日本希望借助再次举办2020奥运会的契机来进一步提振经济。将东京作为经济增长特区，进行大规模的新开发和旧改工程。公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。

外国资本也已经蠢蠢欲动。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen……

2 利好消息不断

利好是房地产目前价格的底气，也是长期价值的支撑。近年来的奥运会，往往给主办城市的经济带来一度繁荣，2004雅典奥运会，雅典房价涨幅65%，2008北京奥运会前后10年间，北京房价上涨7-8倍，2012伦敦奥运会，园区周边最高上涨69%。东京的房地产市场相对比较成熟，未必有如此高的涨幅，但对不动产未来看涨的趋势是比较明显的。

东京自建都以来，已经迭代了多轮城市建设规划，始终以“亚洲首位城市”为城市发展目标。一个拥有长期规划的城市，一个拥有明确未来的城市，自然会是投资的好选择。

东京，作为一个与房地产市场长周期基本同频的成熟城市，泡沫风险低，未来预期高，收益稳健，是海外投资的不错选择。

 

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不少投资者总会问居小编，想在日本买到既便宜又安全牢固的房子应该考虑哪些因素呢？有求必应的居小编这就为大家献上投资攻略。

1、交通要便捷

尤其是要选择方便去机场的地铁沿线。中国人来日本，大多都是带了许多行李的，从成田国际机场打车到东京，出租车费就要2千元人民币，而坐轻轨列车只要100元左右人民币。

因此，买房一定要买在距离轻轨车站很近的地方，特别是一列列车就可以直接抵达机场，中途不用换车的地铁车站附近。

2、大学校区附近是一种选择

日本的大学学生都是走读制，没有像中国大学那样基本上都是学校内的住宿制，因此，大学周边的房子很好出租，租金也比其他地区来得贵。

3、24小时有人管理，大楼安装警备系统

虽然日本社会治安好，很少有小偷，但是如果你长期不在日本生活，万一有什么事情，总需要人照应，哪怕是接受包裹邮件，也有人替你处理。因此有人管理的公寓楼，至少能让海外投资者有一份安心。

4、一定要找靠谱的有信誉的不动产公司

日本各种各样的不动产公司很多，选择有专业管理团队的不动产公司能让购房者更安心，这类公司可以从初期的房源介绍，陪同客户实地看房，以及买房后的物业管理、室内室外的装潢、房租的海外汇款、相关税务等业务的咨询等各个方面提供一条龙的服务。

在日本买房，买公寓楼好还是一户建好？

其实日本的公寓楼和一户建的价格是差不多的，但在成本和管理上，会有所不同。一般来说，公寓楼保值，而且更容易出手。

买公寓楼的最大优点：一是保值，还有可能升值，这几年，东京的公寓楼价格普遍升值。

第二，公寓楼有物业管理，有门卫，基本可以不用考虑安全问题。

第三，如遇到自然灾害，如台风、地震造成房屋损坏的话，修葺的费用是住户们共同承担。第四，公寓楼容易出租。

但是公寓楼的缺点是：第一，每个月除了固定资产税以外，还要交管理费、物业费。第二，有车的话还要交停车费。

购买一户建的优点是，第一，土地属于私人，个人永久所有。第二，可以有自己的小院子，想怎么玩就怎么玩。第三，和公寓楼一样，要交固定资产税，但是没有管理费、停车费。

一户建最大的缺点是：一户建分土地和房屋，土地的价值受市场影响可以保值，东京23区地价持续上涨；但房屋部分由于是木造，不好好修缮的话二十年后可能房屋价值就要大打折扣，并且一户建卖出时不一定很快能脱手，当然这还要看地段，房屋保养程度等等问题了。

第二，周边缺少邻居，作为外国人比较孤单，不像公寓楼里，大家住在一起，有事还有个照应。

第三，如果长期不在日本一户建里居住的话，管理也会遇到问题。　

作为海外投资者，最关心的两件事应该是买了房子后，有没有人管理和如果要出租要脱手的话，是否容易。从这个角度考虑，居小编建议，首次进行海外投资的朋友，公寓楼是更好的选择，相比一户建，公寓楼显然更容易出租。

不过，海外投资者在进行投资时，要考虑的因素可不能单单只是这两点，居小编提醒大家一定要根据自己的投资意图，理性思考投资哦。

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