Category: Global Investment Column

一則“2035年養老金將耗盡”的消息在朋友圈刷屏了，養老最近又成為了一個熱門話題，這次的消息來源是社科院公布的《中國養老金精算報告》。

再過15年，養老金就清零了？

根據社科院《中國養老金精算報告》預測， 2019年當期養老金結余總額為1062.9億元，但到了2028年，當期結余可能會首次出現負數，為負1181.3億元。另外，報告裏還提出了以下幾個重要結論。

01
養老金結余

養老金目前結余為4.26萬億，2027年達到峰值6.99萬億後會斷崖式下滑，預計在2035年前後歸零。

02
繳費贍養率

目前繳費贍養率為0.47，就是說1個在職員工供養0.47個退休老人。但到了30年後，這個比率為1，意味著1個在職員工要贍養1個老人，負擔可想而知。

03
中央-地方的養老金調劑

目前的養老金流程是：地方把收上來的養老金上繳中央，中央再根據地方實際情況下撥相應的金額。如果上繳>下撥，說明這個地方不僅能養活本地老人，還有富余。如果上繳<下撥，說明這個地方養不起本地老人，需要中央從他省調劑。 目前只有5省2市（廣東、浙江、江蘇、福建、山東、北京、上海）能夠做到上繳>下撥，撐起全國養老金的大梁。3省（貴州、雲南、西藏）能夠做到自給自足。其他省份都是上繳<下撥，需要調撥他省的資源。

無論是中央調劑、還是提前挪用，都是治標不治本，養老金的問題本質依然沒有得到解決。

當然，我們也留意到，養老的問題不是個例，而是各個國家遇到的普遍問題。

日本養老金枯竭的時代不久會到來？

日本是一個老年國家，養老問題也經常引起國民的關註。

去年底，日本NHK的一檔紀錄片火了。這個紀錄片叫做《團塊世代，悄然迫近的老年破產》。

這部紀錄片詳細敘述了日本當前社會裏存在的種種問題：誰來為老年人養老？為什麽日本的老年人會破產？為什麽在日本長壽竟然是一種詛咒？

這部紀錄片之所以火爆，是因為引起了很多日本老年人的共鳴，也讓部分年輕人關註到了以後將要面對的問題，這暴露了日本社會普遍存在的養老焦慮。“拿不到養老金的時代不久就會到來。”近年，擔心這個問題的日本人越來越多了。

為了緩解這個問題，日本政府已經采取種種措施，比如鼓勵國民到65歲、70歲以後才退休拿養老金。根據媒體統計的就業數據顯示，日本每100名就業人口中，就有10位是65歲以上的老年人。

所以，我們在日本會經常看到有70多歲的老人還活躍在工作一線，出租車司機、高速收費員、物業管理員、便利店收銀員、保安、清潔員等等。

如何積極應對養老金不足的問題

暖燈君的朋友曾說，年輕時好好工作努力賺錢，等到退休後就拿著養老金和另一半去環遊世界，彌補人生的遺憾。

但現在問題來了，如果等到退休的時候養老金不夠了該怎麽辦？靠儲蓄？靠子女？存在銀行的儲蓄每年都在縮水，而現在的老年人很多也不願意成為子女的負擔。

國家一直在設法解決這個問題，目前主流的做法是將優化養老金賬戶中的資產配置情況，提高成長性資產的比例。

1997-2017 養老金規模最大的前7個國家的資產配置比例
（註：7個國家為澳大利亞、加拿大、日本、瑞典、瑞士、美國、英國）

2017年前七國家養老金資產配置情況（單位：%）
（數據來源：WillisTowers Watson前瞻研究、國泰君安證券研究）

國家在想辦法解決這個問題，作為個人也要為自己的未來尋求一份保障，讓自己在退休之後還能擁有持續、穩定的收入來源，能夠對抗經濟風險，對抗通貨膨脹。除去年輕時便購買養老相關的商業保險以外，保值增值的投資理財也成為很多人的選擇。

不管是從養老還是從自身財富保值增值的角度來看，優質的房產投資都是一種穩妥且有成效的方式。

一方面，優質的房產投資可以對抗通貨膨脹對貨幣貶值的沖擊。銀行儲蓄會隨著時間的流逝而減少價值，但房產往往會越來越值錢。特別是對於一線城市的核心區而言，優質的房產是稀缺資源，稀缺性便意味著未來的議價權。

現如今，大家進行房產投資早已超越了國界線，海外投資的熱度正在不斷升溫。擁有成熟房產體系和透明交易規則的市場受到很大的歡迎。一水之隔的日本是海外旅遊的熱門目的地，近年來也成為海外房產投資的熱門投資地。

另一方面，優質的房產投資可以帶來持續、穩定的租金收入，這是真正的“睡後收入”，能保障現金流。特別是對於有吸引力的大城市而言，年輕人源源不斷地湧入，租房市場有穩定的客源。以東京為例，吸納著全日本的優質資源，人口湧入，房屋空置率低，租金收益有保障。

將年輕時奮鬥的財富轉化為成長性資產，實現配置增量，穩固“睡後收入”。對國家的養老政策和改革保持信心，也在自己力所能及的範圍內為自己留一份保障。

股神巴菲特給大家的投資建議還有一句話：一個人今天之所以可以在樹蔭下乘涼是因為他很久之前種下了這棵樹。而暖燈君想說，放眼養老，展望生活，我們“種樹”的最佳時機，一是十年前，一是現在。

暖燈君送上一張家庭資產配置圖以供參考：

除了吃喝玩樂之外，你的錢都用到哪裏了？

 

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左：坦尼亞·斯塔夫斯基（Tanya Stawsk）

右： 德文·歐文（Devon Owen）

下：大衛·帕恩斯（David Parnes）

 

 

業界一流的豪華房地產經紀人德文·歐文、坦尼亞·斯塔夫斯基和大衛·帕恩斯註意到了一股在美國和加拿大不斷蓄勢的發展潮流——千禧一代和嬰兒潮一代受建築面積和價格吸引，開始紛紛湧入房地產市場。當千禧一代尋找安家的住宅時，嬰兒潮一代卻在尋找一個可以縮小住房規模的去處。這兩個群體已經開始在全球各地的低端和高端房地產市場分別發揮重要作用。

千禧一代（通常被定義為目前年齡在22到37歲之間的人群）過去更偏愛城市公寓住宅，而嬰兒潮一代（出生於20世紀中葉的人群）則習慣於購買買面積較大的郊區宅邸。盡管許多人現在仍可能保持著這樣的想法，但人們整體的偏好正在穩步轉變。

“很多事情都與生命的自然循環有關，”主要負責洛杉磯比佛利山地區的蘇富比最佳經紀人之一，坦尼亞·斯塔夫斯基說。根據皮尤研究中心（Pew Research Center）的數據，2016年，全美千禧一代的家庭數量已達到2800萬戶。到了2018年，這一數字已躍升至3600萬以上，比其他年齡段人群的增長幅度都要大。

“他們有了孩子，需要養家糊口之後，他們就會想搬去住宅更集中，更適合家庭的地區，”坦尼亞說。據全國抵押貸款（Nationwide Mortgages，一家在線抵押貸款統計機構）報導，大多數千禧一代希望在未來五年內購買房屋。在美國，那些20多歲、30多歲，想要成家的人有將近一半首次踏入房地產市場。盡管千禧一代可能渴望對住宅進行輕度的調整以適應自己的口味，但他們不願進行改頭換面的大規模裝修工程。他們更喜歡新建成，可拎包入住的公寓，大衛·帕恩斯說。大衛·帕恩斯是洛杉磯百萬美元房源（Million Dollar Listing ）房地產公司的明星經紀人。出現這種偏好的原因包括工作時間長（千禧一代的科技企業家可以為洛杉磯市場提供動力，帕恩斯說），要照顧孩子。在某些情況下，尋求即時滿足的21世紀新風尚也是原因之一。

“我認為，在家園頻道（HGTV）大受歡迎的時代，看著別人把房子拆成兩半可能確實很有意思。然而，當人們意識到實際上要做的工作比自己所看到的要多得多時，他們可能會大驚失色，”韋斯特說。“所以，和我合作的許多年輕人都非常清楚哪些工作是必須完成的，哪些工作是已經完成的。”

對不斷變化的房地產市場進行評估後，開發商和代理商都依然專註於建造和展示那些對於千禧一代和嬰兒潮一代都具有吸引力的房產。因此，這些物業開始逐漸趨於一致。

洛杉磯房地產市場變化
另一方面，嬰兒潮一代開始進入人生軌跡的反坡降階段，已經慢慢達到退休年齡，子女們也從家裏搬走了。目前，嬰兒潮一代在美國擁有價值近13萬億美元的房地產，或者說每五個嬰兒潮一代中就有兩個人擁有房地產。然而，隨著洛杉磯房地產繁榮期正式結束（在過去的三年裏，洛杉磯大部分住宅區的嬰兒潮一代業主增長幅度超過了25%，但從2019年開始，這種增長已經停滯），由於租房傾向和老年人專用設施的拉動作用，這一數值將出現大幅下挫。

雖然購買較小的房產可能會維持嬰兒潮一代中房屋擁有者所占的高比例，但完全背離這一預測的趨勢可能已經顯出了苗頭。美國2016年、2017年、2018年的人口普查數據顯示，嬰兒潮一代是增長最快的租房者群體。綜合公共微觀數據系列——當前人口調查（IPUMS – CPS）的數據顯示，從2010年到2017年，在全美前50個市場中，有34個市場出現了嬰兒潮一代的房地產擁有率大幅降低的情況。在丹佛、坦帕、孟菲斯和匹茲堡等城市中，嬰兒潮一代擁有的房屋數量都在減少。來自匹茲堡的房地產代理人韋斯特可以作證。

加拿大
來自加拿大溫哥華德文·歐文個人房地產公司（Devon Owen Personal Real Estate Corporation）的首席房地產經紀人德文·歐文表示，盡管溫哥華的房地產價格在過去18個月裏有所下降，但千禧一代購置房產的難度依然很高。
“以城市為中心的15英裏半徑範圍內，大多數住宅起價都超過120萬美元。在那些備受人們追捧的地段，你根本找不到標價低於200萬美元的房子。這也影響了奢華物業市場，因為中等規模住宅的業主在出售房產時會試圖提價。

德文還提到，許多千禧一代都接受過教育，而他們更願意購買像峽谷高地（Canyon Heights）等優質郊區樓盤的物業，但這些物業的價格已經超出了市場水平。

上個月，由於近5年來房價持續大幅上漲，加拿大總理賈斯廷·特魯多推出了一項新計劃，力求幫助千禧一代進入加拿大房地產市場。加拿大的住房管理機構將在三年內花費高達12.5億加元（9.43億美元）的資金，向首次購房者提供購房補貼。這是賈斯廷·特魯多政府計劃的一部分，其目的是提高低齡選民購買房產的能力。

根據加拿大政府於周二在渥太華公布的聯邦預算文件，加拿大抵押和住房公司（CMHC）將向新住房的購買者提供高達10%的資金，向現有住房的購買者提供高達5%的資金，以便降低中低收入購房者的抵押貸款成本。這些補貼適用於有保險擔保的抵押貸款，而申請這類貸款的必要條件是購房者支付的首付款低於房價的20%。

最近幾年，由於價格上漲和政策法規變化，加拿大人，特別是剛開始進入勞動力市場的千禧一代購房的難度大大提升，財政部長比爾·莫尼爾（Bill Morneau）正尋求解決住房負擔能力問題的方案。

加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association）的數據顯示，盡管在2018年，大多數城市的房地產價格和銷售額大幅下滑，但溫哥華房價在過去五年內仍上漲了64%，平均房價超過了100萬加元，而多倫多的房價也同期上漲了56%。

政府預計，在未來三年內，有10萬購房者將參與這項新計劃。目前，加拿大經濟已經呈現放緩跡象。而這項新計劃可能會為至關重要的經濟增長因素之一——房地產市場提供一個難得的機會。

 

 

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你認為亞洲房價最高的城市是哪個？香港？上海？東京？

根據世邦魏理仕日前發布的《2019全球生活報告》，香港和上海確實名列前茅，但榜單中沒有東京，也沒有任何一個日本城市。

中國年輕人口口聲聲一直在喊著要逃離的北上廣深這次上榜了3個，而既是首都又是經濟中心的東京居然在全球房價大戰中全身而退。

驚訝嗎？

這份報告公布了全球住宅價格最高的十大城市分別為：香港、新加坡、上海、溫哥華、深圳、洛杉磯、紐約、倫敦、北京和巴黎。我國的城市中，香港蟬聯“全球房價最高城市”榜首，而上海、深圳、北京分列第3、第5和第9名。

就住宅價格而言，全球房價最高的3個城市均位於亞洲。香港房價以套均123.5萬美元的成交均價繼續高居全球之首，新加坡以87.43萬美元的套均價位居次席；上海緊隨其後，以近87.26萬美元的套均成交價排名全球第三。這三個城市的房價已經影響到了居民生活和城市發展。為控制持續高企的房價，以上三個城市都已出臺不同程度的樓市降溫措施。

就住宅租金而言，全球住宅租金最高的城市是紐約，香港位列第3，洛杉磯位列第6。前10位中除了香港再無其他中國城市。

住宅價格和租金的絕對值是我們很關註的一個指標，在很大程度上體現了房產的價值，但對於投資者而言，這只是個參考，有幾個更重要的指標需要多加註意。

01 增長率

房價的增長率意味著投資的回報率。很多海外投資者會偏向於投資那些短期內能帶來大回報的房產，但《全球生活報告》卻向我們展示了這種思路的不可靠性。

對於租金增長率排行榜，去年的前10中僅有3個城市堅挺地留在榜單上，分別是都柏林、上海和開普敦，其他城市都已經被更替了。入榜城市的變動非常大，租金收益的增長並不穩定。

租金增長率高的城市往往是新型人口流入型城市，部分產業、政策受到政府的大力支持，但這部分紅利對房產行業刺激的效果和時間並不穩定。

也就是說，如果投資者以今年的榜單為依據在海外租賃市場上進行短期投資，明年的收益並不能得到保證。這便涉及到了穩定性的問題。

02 穩定性

世邦魏理仕英國住宅研究部主管Jennet表示，日益濃郁的創新氛圍，不斷增長的就業與常住人口，持續湧現的企業商機，共同推動全球熱門城市叠代發展。這也解釋了《全球生活報告》上榜城市頻繁更叠的現象。

房產價值和增值的穩定性與行業、市場的成熟度有很大的關聯。對於一個新興市場，也許短期內有著喜人的增長率，但大部分投資者並不能預測到市場的拐點將在何時到來，這也給新興市場的海外投資帶來了一定的風險。

相對應的是成熟市場，高度發達的行業成熟度所帶來的是規範透明的市場交易流程、較低的城市發展風險和穩定的房產增值空間。一個成熟的城市的發展規劃往往是方向明確而有規律的，由城市發展機會帶來的增值房產地圖是有跡可循的。

東京，就是這樣一個城市高度發展，房地產行業高度繁榮的地方。

以豐島區為例，最近8年的房價並未出現急升急墜的驚心動魄，總體呈現穩步增長的趨勢，房產依舊是資產保值增值的選擇，不會出現資產停滯或縮水的風險。

市場的穩定性與抗風險能力有著很高的關聯。

03 抗風險能力

如《全球生活報告》中指出的，榜單城市的更替，很多是因為受到了金融危機的影響，比如紐約、多倫多、悉尼等。金融危機影響了這些城市方方面面的發展，也對城市的房地產行業造成了沖擊。城市的抗風險能力在此時就顯得格外重要。想要抵抗風險，首先就要擠幹泡沫。

80年代初，日本經濟高速發展，當時東京的地價相當於整個美國土地價格的四倍。後來，美國和日本發生貿易爭端，美國逼迫日本簽訂“廣場協議”，導致日元急速升值，資產價格泡沫破滅，日本進入了“失去的二十年”。

1991年，日本GDP為464萬億日元，2000年，日本GDP僅為534萬億日元。十年間GDP的平均年增長率是1.4％，這是日本第一個“失去的十年”。

2001年到2010年之間，日本GDP年增長率甚至不到1％，這是第二個“失去的十年”。

在1989年，日本泡沫經濟的最高峰時期，石獅子眼前的銀座四丁目的地價是每坪（3.3平方米）1.2億日元，地價數字可謂是攀巖式的上升，隨之而來的是泡沫般的虛假繁榮，抵不住最後一根稻草的壓迫。

在這之後，日本的經濟有了明顯的回暖，房地產市場也有了明顯的起色。社會風氣不再高調浮躁，經濟不再一味追求高歌猛進，而是穩步發展，在這過程中提高整個社會的物質、經濟和科技基礎，逐步提高抗風險能力。

作為一個成熟的城市，對不動產的需求是穩定的，這也是日本城市房屋空置率低的原因之一。

日本目前的房地產行業“泡沫現象”少，這也成為了抗風險的一大保障。

04 長期投資價值

《全球生活報告》體現的是一個自然年度的數據 ，並沒有體現一個城市長期發展的價值。

我們在做海外投資的時候，更應該從更長的歷史發展周期來看待一個城市的機遇。投資，更多的是基於現在、投資未來。一個成熟城市、一個完整體系的房地產，會是一種穩妥的選擇。

1 東京奧運會吸引外國資本

2011年12月新一輪東京都規劃正式發布，2020年的東京在各方面、各行業的發展藍圖都可以在這一紙規劃圖文中找到線索。並且，2020年的東京將又一次迎來奧運會，城市發展再度加碼。

今天的日本希望借助再次舉辦2020奧運會的契機來進一步提振經濟。將東京作為經濟增長特區，進行大規模的新開發和舊改工程。公共設施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經開始實行。

外國資本也已經蠢蠢欲動。一批主權財富基金正在湧向日本房地產市場。卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館；阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen……

2 利好消息不斷

利好是房地產目前價格的底氣，也是長期價值的支撐。近年來的奧運會，往往給主辦城市的經濟帶來一度繁榮，2004雅典奧運會，雅典房價漲幅65%，2008北京奧運會前後10年間，北京房價上漲7-8倍，2012倫敦奧運會，園區周邊最高上漲69%。東京的房地產市場相對比較成熟，未必有如此高的漲幅，但對不動產未來看漲的趨勢是比較明顯的。

東京自建都以來，已經叠代了多輪城市建設規劃，始終以“亞洲首位城市”為城市發展目標。一個擁有長期規劃的城市，一個擁有明確未來的城市，自然會是投資的好選擇。

東京，作為一個與房地產市場長周期基本同頻的成熟城市，泡沫風險低，未來預期高，收益穩健，是海外投資的不錯選擇。

 

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不少投資者總會問居小編，想在日本買到既便宜又安全牢固的房子應該考慮哪些因素呢？有求必應的居小編這就為大家獻上投資攻略。

1、交通要便捷

尤其是要選擇方便去機場的地鐵沿線。中國人來日本，大多都是帶了許多行李的，從成田國際機場打車到東京，出租車費就要2千元人民幣，而坐輕軌列車只要100元左右人民幣。

因此，買房一定要買在距離輕軌車站很近的地方，特別是一列列車就可以直接抵達機場，中途不用換車的地鐵車站附近。

2、大學校區附近是一種選擇

日本的大學學生都是走讀制，沒有像中國大學那樣基本上都是學校內的住宿制，因此，大學周邊的房子很好出租，租金也比其他地區來得貴。

3、24小時有人管理，大樓安裝警備系統

雖然日本社會治安好，很少有小偷，但是如果你長期不在日本生活，萬一有什麽事情，總需要人照應，哪怕是接受包裹郵件，也有人替你處理。因此有人管理的公寓樓，至少能讓海外投資者有一份安心。

4、一定要找靠譜的有信譽的不動產公司

日本各種各樣的不動產公司很多，選擇有專業管理團隊的不動產公司能讓購房者更安心，這類公司可以從初期的房源介紹，陪同客戶實地看房，以及買房後的物業管理、室內室外的裝潢、房租的海外匯款、相關稅務等業務的咨詢等各個方面提供一條龍的服務。

在日本買房，買公寓樓好還是一戶建好？

其實日本的公寓樓和一戶建的價格是差不多的，但在成本和管理上，會有所不同。一般來說，公寓樓保值，而且更容易出手。

買公寓樓的最大優點：一是保值，還有可能升值，這幾年，東京的公寓樓價格普遍升值。

第二，公寓樓有物業管理，有門衛，基本可以不用考慮安全問題。

第三，如遇到自然災害，如臺風、地震造成房屋損壞的話，修葺的費用是住戶們共同承擔。第四，公寓樓容易出租。

但是公寓樓的缺點是：第一，每個月除了固定資產稅以外，還要交管理費、物業費。第二，有車的話還要交停車費。

購買一戶建的優點是，第一，土地屬於私人，個人永久所有。第二，可以有自己的小院子，想怎麽玩就怎麽玩。第三，和公寓樓一樣，要交固定資產稅，但是沒有管理費、停車費。

一戶建最大的缺點是：一戶建分土地和房屋，土地的價值受市場影響可以保值，東京23區地價持續上漲；但房屋部分由於是木造，不好好修繕的話二十年後可能房屋價值就要大打折扣，並且一戶建賣出時不一定很快能脫手，當然這還要看地段，房屋保養程度等等問題了。

第二，周邊缺少鄰居，作為外國人比較孤單，不像公寓樓裏，大家住在一起，有事還有個照應。

第三，如果長期不在日本一戶建裏居住的話，管理也會遇到問題。　

作為海外投資者，最關心的兩件事應該是買了房子後，有沒有人管理和如果要出租要脫手的話，是否容易。從這個角度考慮，居小編建議，首次進行海外投資的朋友，公寓樓是更好的選擇，相比一戶建，公寓樓顯然更容易出租。

不過，海外投資者在進行投資時，要考慮的因素可不能單單只是這兩點，居小編提醒大家一定要根據自己的投資意圖，理性思考投資哦。

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