Global Investment Column – Page 9

东京住宅入住率回升，这种户型需求激活｜居外专栏

东京的住宅类租金在连续三个季度下滑之后，出现微妙的表现分化现象，23区（23W）的租金目前为4,046日元/每平方米，较上一个季度环比增长1.2％；中端市场公寓租金指数平均入住率提高了0.2个百分点，达到96.1％。中心五区（C5W）的中端市场平均租金为连续第四个季度下降，目前为4,749日元/每平方米，较上个季度下降0.6％；而该区域的入住率开始出现回升，较上一个季度环比增长0.9个百分点，达到95.1％。

中端市场公寓租金指数

在23区（23W）第一季度的租金和入住率较上季度明显提高之际，中心五区（C5W）代表大多数挂牌量的15-30平方米的物业单位的平均租金基本保持稳定，而较大的单位则出现小幅度的调整。值得一提的是，尽管市场之前出现过远离中心地区的现象，但有数据显示这种趋势已经逆转，且在中心地区出现微妙变化，特别是在优质物业资产方面。

春季是日本搬迁的热门时节，公司通常会随着新的财政年度於2021年4月开始后，招收更多新员工；各个大学也在期待中欢迎学生们回到校园，这将在一定程度上支持小户型公寓的需求上升。点击查看东京小型公寓房源

目前日本新冠疫苗的接种速度仍较缓慢，日本各地方政府在4月12日启动了面向65岁以上老年人的疫苗接种，总数约为3600万人，可达到人口的近30%；中央政府已在2月17日起为医务人员率先进行了接种，在此次的老年人接种后，64岁以下且患有慢性心脏病等基础疾病的人，以及老年人相关的从业人员也将可依次进行接种。当新冠疫情得到有效控制后，住房需求和市场走势将会更清晰显示。

风险披露：
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

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疫苗接种者什么时候才可以去欧洲黄金签证国家？｜居外专栏

随着欧盟委员会准备推出数字疫苗护照，一些欧盟国家表示，它们准备接受接种了疫苗的游客，全世界渴望旅行的游客都在准备自己的下一次旅行。

我们将在本文中概述一下欧洲黄金签证国家在疫苗护照问题上的立场，以及它们将何时放行疫苗接种人士。

有鉴于此，欧盟国家需要回答这两个问题：

哪些国家会接受接种了疫苗的游客？
它们什么时候会对接种了疫苗的游客开放旅游？

尽管我们不知道疫苗护照/证书的具体形式，但是很明显这个证件可以使得游客不用接受额外的冠状病毒测试或者检疫就可以在欧洲内自由旅行。

冰岛是最早启动疫苗护照的欧洲国家之一。其它的欧洲国家——比如葡萄牙、希腊、西班牙、意大利、瑞典、丹麦、波兰、捷克——也在推进此事。我们在本文中主要关注欧洲的黄金签证国家。

欧洲黄金签证国家在疫苗护照问题上的立场：

希腊

目前，欧盟居民，以及来自澳大利亚、新加坡、韩国、卢旺达、泰国、还有阿联酋的游客获许进入希腊。但是，每个人都必须入境后接受7天的隔离检疫，出具PCR阴性测试证明。

希腊旅游部长Harry Theocharis表示，希腊计划于今夏向所有接种了的，产生抗体的，或者出具了PCR阴性测试证明的游客开放边境。希腊将于5月中旬接受疫苗护照，使得游客可以在入境后免于隔离检疫。

葡萄牙

感谢目前非常有效的公众防疫措施，对于那些接种了的游客以及可以出具阴性测试证明的游客来说，葡萄牙很快就要成为欧洲最安全的目的地了。

目前，入境葡萄牙的待遇仅限于欧盟公民及其家人、葡萄牙或者其它欧盟国家的居民、或者基于“重大目的”旅行的第三国国民。但是，从5月17日起，葡萄牙计划接受接种了疫苗的游客。

延伸阅读：【购房移民，名利双收——葡萄牙黄金签证“最后召集”！】

西班牙

西班牙计划推出疫苗护照，5月19日起允许接种了疫苗的游客自由旅行；出具PCR阴性测试证明的游客也是受欢迎的。但是，该国的旅游部长最近表示，这个日期非常可能推迟到6月份。“我们需要最大程度确保这个季节没有风险，”他说道。

目前，来自欧洲、澳大利亚、中国、韩国、新加坡、日本、新西兰、卢旺达、泰国、以及乌拉圭的游客获许进入西班牙。来自其它国家的游客不得入境，除非他们得到西班牙政府的特别许可。所有的游客都需要填写健康控制表。

塞浦路斯

塞浦路斯交通部长Yiannis Karousos最近宣布，酒店“很快就要”重开了，接种了疫苗的入境游客都可以免于隔离检疫和测试。从5月1日起，塞浦路斯将接受完全接种疫苗的游客。其它类别的游客还是可以入境，但是需要接受严格的入境政策的制约。

目前，只有欧盟公民丶塞浦路斯居民丶或者那些获得特别许可的人才可以获许入境塞浦路斯。入境的前提条件还是要出具出境前的测试报告丶入境后的测试报告丶以及10天的隔离检疫。

马耳他

马耳他已经宣布将从6月1日起开始承认疫苗护照。6月1日之后，完全接种疫苗的游客（接种两剂）可以自由入境该国。按照马耳他旅游当局的说法，游客登机入境前需要出示接种卡。

目前，只有来自某些国家的旅客才可以获许入境马耳他，他们还需要出具阴性测试证明。没有证明的旅客需要在马耳他国际机场接受拭子的检测或者自我隔离。

对大部分欧洲国家来说，疫苗护照是扭转疫情破坏以及恢复2020年2月正常生活之前很小但是很有效的步骤。

本文提供的信息有效性截至2021年4月7日。

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香港楼价首季拉锯：成交大升有望向好｜居外专栏

2021年首季刚过去，反映住宅楼价的城市领先指数报180.33点，比去年底的176.22点，上升2.3%，上升幅度并不明显，但成交的宗数却大幅上升！2021年首季一手住宅成交 3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗数为14,923宗，比去年同期的8,537宗，上升了74.8%。由于成交量大升，也带动佣金的上升，中原地产及笔者公司所获的首季佣金，也同时破了历史新高！

过去两年，中国香港的楼价都是窄幅上落，在170至180点之间运行。今季上升至180.33 点，已经算是一个突破。这种形势与全球放水，及各国大城市楼价都大幅上升的背景下，香港住宅楼价无疑是太弱势！也令不少人怀疑：香港住宅楼价是否已经见顶？

最近笔者也留意到网上有一篇《七大冧市（意即崩盘）因素》的贴文，七大因素包括：一，人口减少；二，信心危机；三，港人大量外移；四，内地买楼客源大减；五，货币供应；六，住宅供应大增；七，承受力已达极限。

文中提及的一些因素，无疑是真实的写照，也反映中国香港楼市的困境，但大部份因素都只有短暂的影响，并不具长远的影响力。例如：死亡人口4.98万，比出生人口的4.31万，死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港从来都是移民城市，自然人口减少已经存在很久。另一个因素，结婚人数大跌36%，相信只是疫情关系，令结婚人数短暂受影响而已。一旦通关，数字就会回复正常。

笔者留意到移民外地人数增加，才是令楼价表现欠佳的重要影响因素！根据笔者观察，今次移民以BNO去英国为主流，尤其是30至40岁的年轻人。他们一腔热诚，未有充足预备便去闯一下世界。但现实是残酷，中国香港华人在英国的发展机会有限，随着现实生活细节越来越多报导，笔者大胆预计，移民去英国的人数只会越来越少。五年後，更加不少会回流香港，对香港楼市的冲击只是短暂的。

相反，根据一国际测量师行的报告指出，截至2021年3月24日，中国香港一手住宅1,000万以下的有2,141宗，比去年上升17.3%；1,000至2,000万有1,917宗，比去年同期上升2.7 倍；而2,000万以上的有347宗，比去年同期上升1.1倍。

由于“林郑Plan”只惠及1,000万以下的物业，1,000万以上的一向成交困难。而今季成交却异军突起，反映富有阶层在国安法及选举制度下仍然对中国香港楼市投下信心一票！他们的动态及取向，令笔者相信今年的住宅楼市会越来越好，上升10%应该是一个合理的估计。

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家族企业财富管理能如何为您创造价值？｜居外专栏

中国经过40年的改革开放，高净值人群规模增长迅速。据中国银行业协会的数据显示，2019年中资私人银行服务客户数量为103.14万人，管理金融资产规模为14.13万亿元人民币（不含外资私人银行）。

据胡润研究院的数据显示，大中华区拥有600万元可投资家庭资产的富裕家庭数量，2020年已达到501万户（分布排名前十的城市分别为北京、上海、香港、深圳、广州、杭州、宁波、苏州、台北、天津），高净值家庭（可投资资产超过1000万元）的数量已达到202万户，高净值人群（可投资资产超过5000万元）的人数已达32万人，超高净值人群（可投资资产超过1亿元）的人数有13万人，而2020年仅有7.5%设置家族办公室。

随着中国私人财富的日益增长，越来越多高净值客户逐渐意识到实现家族资产保护与传承及投资多样化配置的重要性，以及家族办公室服务人才需求的迫切性。

从四构面观察家族办公室服务的重要性

１、数字面

中国大陆的企业家们当前追求的投资年化回报率大于8%，相当一部分的增长源自股票、基金等投资产生的收益。据瑞士银行2020年对全球121家最大的家族办公室的调研，这些家族办公室平均配置13%的现金类资产，17%的债券类资产，29%的股票类资产，35%的另类投资资产（以私募股权、REITS 与对冲基金为代表）。在有效分散市场风险的基础上平衡风险，提高长期投资组合收益，需要专业家办人才协助筹划。

２、时间面

中国大陆的企业家们当前采大额保险和赠与是最常用的传承方式，未对资本的代际传承做好提前规划。大多数企业家缺乏家族治理意识，没有定期召开家族会议的习惯，面对家族内部矛盾时也暂无明确的争议解决机制。财富传承面临的风险有经营风险、投资风险、政策风险、税务风险等；随自身年龄的增长对财富管理，当前企业家60岁（含）以上的群体47%对财富安全与传承有需求。

３、空间面

中国大陆的企业家们当前极少数（5%以内）全球布局配置私募股权基金、对冲基金或做好境外家族信托，大多数（90%以上）企业家没有善用丰富的理财工具，未采用有效的风险隔离措施对持有的财富降低风险。企业家通过本人直接持有家族财富，而通过设立公司架构、家族信托等间接方式持有的比例在5%以内（仍然较低）。为充分实现风险收益表现，有待家族办公室服务进一步优化企业家财富管理力度。

４、价值面

中国大陆的企业家们当前仅有极少数（5%以内）通过设立慈善基金会或慈善信托的方式践行公益达到自我价值实现。企业家们通过经营企业，从创造营收、贡献税收、带动就业、提高生产力等方面创造价值，然而照护健康、延年益寿在生命的价值里更是重中之重。

企业家群体2020年进行全球资产配置的动因排序

数据来源：《中国企业家家族财富管理白皮书》之问卷调研；本题调研多选题，故比例之和不等于100%

企业家群体2020年财富增值保值与安全传承之比率

数据来源：《中国企业家家族财富管理白皮书》之问卷调研；家族企业财富管理的核心当前是增值

家族办公室服务策略定位参考案例

金融监管机构2018年出台“资管新规”打破刚性兑付，引导资产管理商品向净值化和主动管理转型。企业在顺应国家政策（比如：一帶一路 / 2020年11 月签署的《区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）》）“走出去”的同时，需重点关注境外投资流程的合规性。加上根据《中国企业家家族财富管理白皮书》2020年调研数据，B&S家族办公室面向家族企业的服务策略定位有：

1. 资产保护、资产传承与家族信托是家族办公室重中之重的任务。

2. 教育是家族财富传承的源头：用制度让教育发挥功能，提升子女接班意愿；家族的价值观、精神与信仰是家族财富传承的灵魂。

3. 家族企业是资产保护的重点对象，财富管理的核心是增值（上市绩优股、绩优FOF基金、金融AI理财及居外不动产之投资管理）。

4. 企业家资产保护之刑事风险防范。

5. 家族企业财富传承之股权传承。

6. 企业家族治理、调解和冲突管理。

7. CRS（Common Reporting Standard，全球金融账户涉税信息自动交换标准）下的国际跨境税务与国内税务筹划。

8. 企业投资并购（M&A）。

9. 注册资本注资（企业无形资产知识产权技术出资）为实缴资本。

10. 资本运作与上市挂牌。

11. 家办合理运用资产保护的工具（比如：高端艺术画作投资、离岸信托、高额保险等）和慈善基金会、捐赠。

12. 健康管理：合规的免疫细胞、干细胞储存与回输、基因检测（相容率高者，能有效引导用药、减肥、美容、抗衰延长健康寿命）。

李克强总理2019年7月23日在上海考察自贸区扩区后设立的第一家外商独资金融培训机构（IfFP瑞士财富管理专业培训中心）时谈到金融开放合规经营的重要性，特别强调要加强教育培训方面的中外合作，培养更多熟悉国内法规和国际规则、擅于经营家族办公室的金融高端人才，同时加强金融监管和风险防范，推动金融高水平发展。信息来源：央视网

家族财富管理涵盖个人、家族和企业的综合性需求，当前家族企业主群体设置家族办公室极少数（家族资产规模大于一亿元的企业家群体仅有7.5%有设置家办），由于资产类型多样化和财富需求多元化，该领域极具专业性和针对性，家族办公室服务人才有其迫切需求性及重要性。

钟华 Dr.Chung-Peter
《国际观金融理财》
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2021年日本大学排名出炉：是谁力压东大稳拿二连冠？｜居外专栏

英国教育杂志《泰晤士高等教育》（THE）近期发布了2021年日本大学排名，东北大学荣登榜首，这也是其连续第二年蝉联日本大学排名首位。

东北大学（Tohoku University），是一所创立於1907年，本部位於日本东北地区宫城县仙台市的国立研究型综合大学，是日本东北地区的最高学府。2017年东北大学入选“指定国立大学法人”顶尖3校。东北大学是世界材料学中心，校友包括若干诺贝尔奖丶拉斯克奖丶IEEE爱迪生奖章等得主。

位於本次排名第二的是东京工业大学，东京大学位列第三；排名第四至第十的依次为京都大学、大阪大学、北海道大学、名古屋大学、九州大学、筑波大学、广岛大学。这是《泰晤士高等教育》第5次发布的日本大学排名，相比其世界版大学排名注重研究能力，日本排名更注重的是教育能力。

受到为应对新冠疫情而出台的出入境限制措施、以及校方暂停接纳留学生的影响，2020年外国留学生，在大学和专门学校等高等教育机构拥有学籍数为218,783人，较上一年同期减少9,620人（该统计数据包含了因疫情无法赴日而在线上课的学生）。本次留学生人数的减少，是自2012年以来再次出现减少。

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爱尔兰投资移民项目每周筹集360万欧，几乎全部来自中国申请人｜居外专栏

多年来首次公布的统计数据显示，尽管受疫情影响，市场对爱尔兰投资移民项目的兴趣依旧强劲。

爱尔兰司法部最近少见地对爱尔兰投资移民项目的申请量、批准量、以及投资额数据进行了审视，这是2009年以来头一回，其中还包括了对前几次数据发布的多次修正。数据显示，尽管2020年接收的申请量相较于前一年下降了23%（从442宗降至340宗），但是批准量提高了13%（从237宗升至267宗），这是有史以来第二高的日历年批准量。

总的来说，自项目11年前推出以来，截止今年2月25日，有2,016名投资者提交了申请案，其中只有1,197名获批。累计来看，拒签率为41%，但是真实的数据可能更低，因为处理完申请案还需要几个月的时间。

就申请人来源地分布来讲，继上次数据公布以来变化不大；几乎所有的获批申请人（93%）都是中国人，美国人以不到2%的比例排在第二位，远远落后。

从项目开启截止今年2月25日，最受欢迎的投资类别为企业投资选项，这个选项占总申请量的56%，其次是捐赠（26%）以及基金选项（14%）。

但是，过去两年里，申请人的投资喜好发生了变化；2019年和2020年，捐赠选项更受欢迎，这两年里占了几乎一半的申请量。

项目2020年筹集的总投资相较于前一年略微下降，从2019年的2.09亿欧降至去年的1.85亿欧。总的来说，该项目距10亿欧大关更近了；2020年年底，这个项目已经筹集到了8.625亿欧，其中48%——依据《爱尔兰时报》的数据——都用于建设福利房和养老院。

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海外买家对日本房地产热情不减 2020年投资大增24％！︱居外专栏

在日本全面解除紧急事态宣言之际，据悉，国际货币基金组织（IMF）于4月发布的最新《世界经济展望》将上调日本2021年的增长率，此次IMF的预测上调将基于其经济的有序复苏、出口的持续增长，以及新冠疫苗的普及对疫情的控制等因素的考量。

2020年在新冠疫情的冲击下，全球经济受到重创，日本也受到了较为严重的影响，但海外投资者对日本房地产的投资热情却未减弱。尽管新冠疫情导致边境政策的限制，日本政府持续的宽松货币政策下，低利率带来了低成本资金；良好的经济基础积累、以及全球地缘政治风险加剧中处于相对稳定地位等因素，日本房地产的投资价值无疑是极具吸引力的。

日本房地产投资（按类别计）

2020年，海外投资者对日本房地产的投资总额超过117亿美元，同比增长24％；其中，来自北美投资额达到70亿美元，同比增长126％；来自欧洲的投资额为22亿美元，同比增长29％。具有防御性特徵的住宅类投资最受海外投资的欢迎，其中不少是来自于房地产和保险基金的交易；写字楼为第二受欢迎的资产类别，总投资额约为30亿美元，同比增长12％。

据调研数据显示，超过60％的海外投资者表示日本房地产具有投资吸引力，在未来的几年中，有意愿增加投资。

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2020东京房价涨不停日本房市继续向好︱居外专栏

在大阪、京都等6府县于2月提前宣布解除紧急事态后，日本政府最新表示，鉴于病床使用率等医疗体系的改善，拟对首都圈1都3县解除作为紧急事态宣言的21天期限。

在经济有序复苏之时，数据显示，日本房地产市场在疫情冲击下，依然表现了其良好的投资价值。东京2020年现有公寓的平均价格比2019年上涨了6.05％，涨幅高于前一年度的3.91％；而东京新建公寓，2020年的平均价格也比2019年上涨0.95％，明显好于2019年的负增长（较上一年度下降3.43％）。

东京房屋价格指数走势图（通胀调整后）

在房屋销售方面则涨跌互见，日本土地协会的数据显示，2020年东京现有公寓的销售量较2019年下降5.9％；而同期，现有独立式住宅的销售量则比上一年度同期增长3.7％。2020年日本的住宅开工量还是受到了新冠疫情的较大影响，和2019年的开工量相比，出现10%左右的下降。

最近市场呈现出较为乐观的氛围，日本政府正积极推动疫苗接种，据悉至少有30个道府县计划在县政府所在地实施接种，其中包括东京、大阪、神奈川、秋田、爱知、冲绳等地。我们有理由相信，疫情将在疫苗接种后获得控制，经济复苏会随之提速。而房地产受到去年开工量等因素影响，今年市场的供应量可能减少，在投资/购买需求出现释放和上升的情况下，房地产价格有望进一步走强。

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为求“心头好”，我以高价抢下香港特色单位｜居外专栏

上周笔者以投标形式购入马鞍山新盘Silversands一个顶层连天台的特色单位，有报章以破新高价来形容此次交易。事实上，马鞍山另一个楼盘峻源去年有特色单位以8,480万成交，面积达2,677平方呎，呎价为31,677港元，这才是历史新高！

当然笔者购入的单位以呎价31,028港元成交，也绝不便宜。为什麽高价入市？这成为本周笔者经常被问及的问题！

笔者现在居住于清水湾，一栋三层高的洋房，每天经常要在屋内上落楼梯。随着年纪越来越大，渐渐感到吃力。所以一直想找一个一层过的大平层，供退休后之用。由于内子有种植的嗜好，所以有花园或天台，才是理想之选。要具备环境优美、景观开扬、交通及购物便利等等条件，实际并不容易！

虽然Silversands的质素确实符合本人的要求，但价格一直是阻力。销售部同事不断游说物业因属楼花，未能提供现场实景参观。一旦落成，肯定不少买家会抢购、有钱都未必买到，尤其是下半年通关在即，这类特色单位肯定时国内豪客的至爱，同事劝笔者尽快决定！这也许是事实，峻源的历史新高成交，也是在现楼开放时，一批买家参观之后，才成功出售。据说，在短短几天的入标时间，也有4份标书竞争，以8千多万在马鞍山买一个分层单位，都可算出乎意料之外！

刚巧笔者在网络上，见到一条视频是名设计师梁志天先生在2014年经本公司买入的西贡村屋。当年作价1.3亿，呎价达到6.19万，破尽村屋的纪录。视频中见重建后的村屋，当然美仑美奂、别树一格，毫无保留地显出设计师的功力！根据同事了解，梁先生也花了几年时间在西贡找寻他的海边Dream house（梦想之家），并花上天文数字的价钱，才能夺得“心头好”。

笔者也曾经就价格向专业测量师朋友了解。基本上，他们都同意这是一个合理市价。理由是始终是特色单位，价格高一点是无可避免；如果合用的话，就物有所值！所以简单一句，便令笔者作出购买的决定。

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日本经济报喜第四季度GDP年率增长11.7%︱居外专栏

日本内阁府于3月发布的2020年第四季度GDP（国内生产总值）显示，实际GDP（剔除物价变动因素）比第三季度增长2.8%，年率增长为11.7%（换算后）。第四季度的GDP增长，为连续第二个季度的增长。

第四季度的GDP增长，得益于新冠病毒疫情影响暂时得到控制，经济复苏及日常活动变得积极，特别是政府推出的旅游支援项目“Go To Travel”起到明显作用；还值得一提的是，在美国和中国等经济有序复苏和趋好的影响下，日本的同期出口增长为11.1%。

从整体来看，日本经济还是受到了新冠疫情的严重冲击，2020年全年实际GDP较2019年下降4.8%，是2008年金融风暴后一年（2009）出现5.7%下降情况以来，首次出现年度负增长。根据世界银行最新发布的《全球经济展望》报告，对于日本的经济展望，预计2021年增长率为2.5%。

日本GDP近10年增長率（按季度計）

日本政府的旅游支援项目“Go To Travel”在经济复苏中起到明显的效果，但因受新冠疫情再一次蔓延的影响，该项目在去年12月28日被宣布暂停。根据最新的信息，为配合紧急事态宣言将延长至3月21日的政策， “Go To Travel”目前仍处于全国暂停状态。

由地方政府和旅游相关产业组成的“日本观光振兴协会”于3月初发布“日本观光再生宣言”，期待政府旅游支援项目“Go To Travel”尽快重启，并表示将力争克服由疫情带来的旅游需求骤降的危机，重新打造符合新常态的旅游。

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