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加拿大魁省投資移民申請如何“超車”｜居外專欄

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眾所周知，加拿大魁省投資移民是一步到位拿楓葉卡的優秀移民項目。但在實際操作過程當中，許多申請人在拿到CSQ遞交聯邦審核以後，會經歷漫長的等待期。根據移民局官網最新顯示，投資移民的全球平均審核時間是54個月。但現實是大部分中國客戶材料寄到香港處理中心的申請等待時間都超過了5年。累加聯邦審核之前魁省對於申請人的審核時間，魁投申請人面對的是動輒7到8年的漫長等待期。

眾多的投資移民客戶被漫長的等待期所困擾。事實上，魁投申請人可以不用一味地等待，如果處理得當，等待期的時間可以被大大縮短，等待的煎熬也可大大減輕。魁投申請，早登陸，早得益！本篇文章天綺移民為您談談魁投加速這件事！

孩子要盡早進入法語環境，享受魁省的優質雙語教育

孩子的教育問題，一直是大多數移民家庭考慮的最重要的因素。打個比方，申請時孩子剛好讀小學，到申請結束登陸的時候可能孩子高中都快要畢業了。孩子錯過了語言學習的最佳年齡，無法做到掌握英、法雙語。如果在國內沒有取得必要的法語基礎，新移民家庭的孩子要花1到2年的時間來讀法語歡迎班。這種情況下，孩子幾乎無緣魁省優質私立中、小學，而且很長時間會面臨由於語言問題很難融入同齡小朋友社交生活的困擾。

孩子想要就讀加拿大名牌大學

由於類似麥吉爾大學（McGill University）等加拿大的知名大學把約80%的錄取名額都給到了本地學生，國際生要在剩下約20%的名額裡進行激烈競爭，加上全球對於加拿大教育的高度認可，越來越多的海外學子選擇來此留學，國際學生被錄取入學加拿大名校的難度直線上升。更為糟糕的是，加拿大名校中有些王牌專業不對國際學生開放。越早登陸，意味著孩子可以越早適應當地的學習生活。有了當地的學習經歷和成績，孩子進入名校的概率也會大大增強。大家省下的幾年時間是孩子教育成長的最關鍵的黃金期，對於孩子的一生影響重大！當然，其中的經濟效益也不容忽略。我們再看個例子，申請時孩子上初中，到申請獲批登陸時孩子已經是大學畢業了。加拿大的大學，國際學生和本地學生的學費依專業和學校的不同差異是5-12倍！這樣，在孩子上大學方面的家庭開支將相差出來60-100萬人民幣！

家庭要盡早享受到魁省各項的優厚福利，實現家庭平穩著陸加國

魁省的福利水平是加拿大其它省份無法比擬的。尤其對於有小孩的新移民家庭來說，daycare報銷的費用、比其它省多出來的牛奶金的補助、豐富多彩的文化活動令人目不暇接， 充分感受異國他鄉的文化魅力。魁省對於有學簽和工簽的人士讀法語的額外補貼還有成為PR以後Loans & Bursaries助學金等等福利都可以極大地幫助到新移民。真的是早登陸，早得益！

盡快在魁省安家置業，享受蒙特利爾房地產崛起的紅利

魁省近期的經濟表現十分強勁，GDP上升速度在加拿大名列前茅。大蒙地區的房價從2016年開始啟動，迄今沒有停止甚至是放慢腳步。可以預見的是，隨著魁省加快引進新移民的速度，需求累積會越來越多，蒙特利爾房價長期看漲。如果能及早地登陸，新移民可以以最快速度安家置業。對比國內現在嚴控房價、房住不炒的房地產市場，已經有移民意向的你在蒙城及早置業無疑是更優的資產增值選擇。

那麼，有沒有辦法能夠縮短和減小聯邦審理階段長期等待的痛楚，盡快地拿到移民身份和實現家庭方向性的平穩轉移呢？答案是肯定的。事實上，通過一定的技術處理，申請人甚至可以通過“彎道超車”的方式實現最快5個月結束聯邦審理階段，拿到Decision Made的奇跡！

2019年11月的最新消息，魁北克省政府決定把有爭議的投資移民項目暫停到2020年7月1日。現在已經拿到CSQ的投資移民申請人應該盡快准備材料遞交到聯邦，以免夜長夢多。天綺移民的專業持牌顧問會為我們的客戶量身打造適合客戶的個性化方案，幫助客戶實現減少聯邦審批階段的等待時間， 提前登陸及為客戶解決等待期帶來的諸多不便，減少大家的損失！

 

加拿大移民-留學顧問周天綺專欄全集

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利民措施推出 助港人融入大灣區｜居外專欄

上周香港特首林鄭月娥在出席粵港澳大灣區建設小組會議後，公布新推 16 項惠港新措施。其中最矚目的，就是豁免港人在大灣區 9 個城市置業時的限制。

在中國各大城市都有限購令，外地人購買房屋，一般需要証明有實際自用需要。同一城市，不同行政區也有不同的規定，簡單的只要求工作證明、也有繳納 5 年社保的紀錄。限購政策當然對樓市不利，交投減少、發展商存貨增加、自然要減價促銷。 一旦新措施推行後，港人可享有內地居民的同等待遇，一定令大家的置業興趣增加。

珠海就是一個好例子。2018 年限購令下，港人要有 5 年社保紀錄才能買房，導致珠海交投一般。但自從今年放寬限購，整個珠海市場都出現翻天覆地的改變。中山也有類似情況，10 月開始也放寬限購了，佛山、廣州、江門、惠州都有限購令，新措施一下子完全放寬了 9 個城市。所謂貴有貴買，平有平賣。香港人的選擇將會更多。

除此之外，港人的二代回鄉證已經享有跟國內身分證一般的電子辨認功能。内地居民只要在手機上購高鐵車票，便可以直接入閘，香港人則需持身分證排隊取票。往政府部門辦公，也可以利用身分證預約或自動取號，非常省時方便，現在方便措施通通可以在港人身上發生。再加上今次連子女讀書、開設銀行戶口都照顧到。進一步利用國內電子支付的方便，令香港人政容易融入大灣區。

筆者明白並非每位港人都願意回國內發展，但多一個選擇，相信不是壞事。尤其是對一些退休人士，大灣區的居住環境比香港舒適、物價水平又較低。現在又放寬了居留限制，令他們又可以繼續取得香港的退休保障。

在各式各樣的政策配合下，移居大灣區的趨勢將會越來越明顯。當中的投資機會也自然應運而生，大家宜多加留意研究！

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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東京文教區投資置業指南｜居外專欄

我們經常說，日本沒有學區房。因為日本沒有戶口制度，只要住在這個片區，且孩子到了適齡階段，那就都有權利上這個片區的公立學校，因此，在日本學區房的概念並不明顯，但日本確實有“文教地區”這個概念。簡單來說，就是市中心大學附近的一片區域。

另外日本大學沒有宿舍，學生要自己解決住宿問題，所以文教地區的房子大部分都是學生住客。而文教地區往往在該區的核心地段，租金不菲，所以很多家長衡量以後直接在學校附近給孩子買一套小戶型公寓自住，等以後孩子畢業了，房子出租也不成問題，一舉兩得。當然，日本的父母沒有為孩子買房子的習慣和傳統，這其實是為中國家庭量身打造的一種投資模式。

除了有住房需求的學生家長投資人密切關注，文教地區因為地段好租、小戶型公寓價格實惠，同樣受到其他投資人的青睞。既可以是先上學自住畢業後投資，也可以是先投資，為孩子以後的學業做准備。不僅住宅需求旺盛，店鋪也同樣火熱。一言以蔽之，文教地區的房子是塊“香餑餑”。

那麼問題來了，東京都心有哪些文教地區呢？都可以買到什麼樣的房子？需要花多少錢呢？

文京區

代表：東京大學

說到文教地區，大家自然而然就會想到文京區。顧名思義，文京區是東京最負盛名的文教區，集中了日本不少的國私立大、中、高等學校，因而得有文化教育區之美名。教育設施質量上乘，可比擬北京的海澱區。

日本最高學府——東京大學就位於文京區。除此之外，還有御茶水女子大學、築波大學大塚校區、東京醫科齒科大學、順天堂大學、中央大學後樂園校區、日本醫科大學、日本女子大學等共18所大學。

文京區因為學校眾多，分散四周，整個區都可以叫文教區。東京大學與小石川後樂園為直徑的周圍地區是文京區的中心地段，附近有很多住宅區，是投資的最佳之選。再往南是東京核心區千代田區，往西是新宿區，早稻田大學也在不遠處。

2019年7月日本國土交通省公示的文京區平價地價為128萬日元/㎡，上漲了7.96%。相比於繁華喧鬧的港區、新宿區等核心地區，文京區是個安靜舒適的住宅區，地價也比較溫和，意味著有足夠的上升空間。

在文京區的中心地段能買到什麼樣的房子呢？可以參考這套房子：

被東京大學等名校包圍，緊鄰東京巨蛋、小石川後樂園，一室一廚一衛，1410萬日元（人民幣約90萬元），月租金69000日元（人民幣約4432元）。

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其他地區的大學附近也有指定的文教地區，大多都集中在市中心。

新宿區

代表：早稻田大學

新宿區有19所大學。除了大家最熟知的早稻田大學，還有東京理科大學、學習院大學等名校。新宿區的文教地區指定在早稻田大學所在的西早稻田、富山和戶塚町附近。新宿御苑和神宮外苑也被劃分在文教地區之內，以保護周圍環境。名校和景點互相加持，這個區域吸引著無數投資人的目光，很多投資人都是直接點名要早稻田附近的房子。

早稻田的地價比想像中溫和很多，不奇怪那麼多人趨之若鶩。在這裡可以買到什麼樣的房子呢？

可以參考這一套房子：東京都新宿區投資房，名校環繞！緊鄰早稻田大學，一室一衛加上餐廳和廚房，售價1780萬日元（人民幣約114萬元），月租金90000日元（人民幣約5782元）。

港區

代表：慶應義塾大學

港區有17所大學，包括3所國外大學日本分校，這是港區獨有的國際化特色。意料之中，港區指定了慶應義塾大學所在的田町站和三田站為文教地區。

說到港區，大家的印像就是貴。但其實港區的平價地價並不是最高的，但上升幅度是最大的。同樣，慶應大學附近的文教地區也是港區的一片“淨土”，地價在港區排名中等，但是上升率很高，未來有進一步增值潛力。

在此處能買到什麼樣的房子呢？可以參考這套房子：緊鄰慶應大學，一室一衛，車站步行180米可到，僅售1380萬日元（人民幣約88萬元），月租金67000日元（人民幣約4304元）。

千代田區

代表：上智大學

千代田區有19所大學。大家熟悉的上智大學位於此區，但更靠近新宿區。千代田區還有日本大學、明治大學等知名學府。

文教地區位於皇居的西側和北側。以地鐵站飯田橋站和神保町站為基准，法政大學、明治大學、淺草大學、日本大學等都在飯田橋站和神保町站附近。

千代田區是東京最核心的區域，寸土寸金。這個區的地方都有投資價值，只不過文教地區因為特殊屬性，生活環境會更加安靜。這個區的平價地價高達504萬日元/㎡，但是飯田橋站所在的文教地區地價並沒有想像中那麼高，只有217萬日元/㎡。算是千代田區的價值窪地。

上智大學附近的房子可以參考這一套：東京都新宿區77萬電梯房，近慶應大學、上智大學，名校環繞，性價比高！

以上是文京區、新宿區、港區、早稻田區4個區的文教區分布情況，在目黑區、品川區等其他區也有文教地區。

 

 

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香港降低首期 換樓市場再起動｜居外專欄

政府放寬按揭保險受保範圍，令 600 至 1,000 萬港元的物業率先直接受惠。沙田第一城傳統只有 300 呎實用面積的細單位，也刷出 636 萬港元的歷史新高。呎價超過 2 萬港元，可見樓市反應之快。

過去周末，不少業主實時反價或封盤，也令周末周日的二手成交減少了。市場上也有分析員預言樓市已經見底。

樓市轉活是不爭的事實，但除了直接受惠的上車盤、首置買家之外，下一波受惠的將會是呎價便宜的換樓之選。又再舉第一城為例，細單位大多數是一房，呎價最高超過 2 萬港元，平均也要 18,000 港元左右。相反，第一城的三房大單位，在 10 月成交了兩套，實用面積分別是 800 呎及 853 呎，成交價都是 1,000 萬港元。呎價分別只是 11,723 港元及 12,195 港元。

以往換大單位的資金要求很高，購買一千萬元的物業，單單首期便需要 500 萬港元，賣出細單位套現的資金也許未能足夠支付換樓首期。但當子女長大後，細單位地方太細，不足夠應用便唯有用 40 萬港元首期，用子女名義買入多一個 400 萬港元的納米單位。一個家庭占用兩個細單位，令市場嚴重扭曲。也形成第一城細單位呎價超過 2 萬港元；而大單位則嚴重落後的市場形勢。

今天當按揭保險放寬後，一個家庭有子女長大，需要大單位，也可以通過換樓、賣出細單位、換入大單位。同樣 1,000 萬港元的物業，首期只需 200 萬港元，首期大減，固然輕松很多。賣出呎價貴的細單位；買入呎價平的大單位，更加是精明投資之道。

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因此，換樓鏈將會重新啟動，尤其是新界區，呎價便宜的三房單位，將會成為搶手貨。相反，新界區的納米樓，將會是重災區。以往全靠總價細，才能支持不便宜的呎價。當買家消失了，唯有減價促銷，早賣早著。

 

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移民日本：在留資格、居留卡、簽證那些事｜居外專欄

日本入國管理局最新公布的數據顯示，截至9月日本入境總人數為2208973人，其中中國大陸的入境人數是710783人，約占總人數三分之一。截至2018年12月，在日本獲得在留資格的人數為2731093人，其中中國大陸在日本取得在留資格人數為764720人，同樣占比最多。

入境人數包括赴日旅游、公務派遣、留學等短住或長居的人口，對於那些相對長時間居住在日本的人來說，必須要取得日本的在留資格。可能很多人都會被一些概念迷惑，在留資格/居留卡是什麼？跟移民簽證有什麼關系？今天跟大家捋一捋這些基本概念，搞清楚規則是去日本生活的第一步。

如何移民？

移民日本一般來說采用最多的有兩種方式：

  1. 有日語基礎的，在日本找一家公司簽訂勞動合同，直接申請日本工作簽證，5年後可以歸化入國籍，10年後可以永駐。
  2. 在國內有一定經濟基礎的，在日本開設一家公司做經營管理，以公司法人身份申請日本經營管理簽證，維持續簽，5年後可以歸化入國籍，10年後可以永駐。

這兩種方式都可以攜帶家屬（子女和配偶），獲得在留資格之後家人可以申請家族滯在簽證，在日本生活、上學，並享受當地福利政策。

經營管理簽證適合三類投資人。

第一種是明確想去日本開設公司創業的人，有一定的創業計劃。

第二種是想去日本居住的人。也分三種情形：

  1. 在日本有明確的投資項目，並且以此公司在日本居住；
  2. 想去日本居住，但沒有明確的投資項目，想先來日本考察；
  3. 子女在日本留學，父母想前往照顧，並投資項目開設公司。

第三種是想在中日之間有更方便的往來的人。這類投資人涉及到中日商貿來往，為了方便在中國和日本來回走動，並且可以把一部分中國的業務拉到日本，把日本的業務拉到中國。

在留資格有哪些？

拿到簽證之後就可以在日本生活、發展了。想要在日本長期居住的外國人必須獲得在留資格，除了上述兩種方式，在留資格還有哪些種類呢？

入管局8月登記的在留資格中，有外交、公用、教授、藝術、宗教、報道、高度人才、經營·管理、法律會計業務、醫療、研究、教育、介護、技能實習、文化活動、留學、研修、短期滯在、家族滯在等24種在留資格。

每種在留資格需要拿到相應的簽證就能在日本相對長時間地居住，每種在留資格認定的居住時間（專有名詞叫“在留期間”）也是不同的。

就以眾多投資人需求最大的經營管理在留資格來說，對應的就是經營管理簽證，能在日本停留的時間有5年、3年、1年、4個月或3個月五種情形。入管局會根據申請人經營的項目和個人情況來決定在留期間。

什麼是居留卡？

取得在留資格的人中，日本政府會向中長期居留者發放居留卡。

居留卡作為最新登陸許可、居留資格變更許可或居留期間更新許可等居留資格相關許可結果，由日本向中長期居留者（中長期居留者）發放。

因此，居留卡具備法務大臣用以證明某人具備在日本中長期居留的居留資格，以及是在居留期間合法居留的人員“證明書”的性質，而且在進行登陸許可以外的居留資格相關許可時發放的居留卡，可替代以往被視為護照的各種許可印章等，屬於要式格式行為，因此具有“許可證”的性質。

居留卡上記載了姓名、出生年月日、性別、國籍/地區、居住地、居留資格、居留期間、可否就業/勞務等法務大臣所要掌握的重要信息，當記載事項發生變更時，必須進行變更申報，以便隨時反映最新信息。此外，16歲以上人員會顯示證明像。

這些概念之間的關系是怎樣的呢？以經營管理簽證為例，先要在入管局申請獲得在留資格，隨即拿到經營管理簽證。拿到簽證後可以出入境日本，日本政府會向中長期居留者發放居留卡，這是在日本生活的“許可證”和“身份證”。

 

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澳洲放寬偏遠地區界定，推出多重優惠政策｜居外專欄

澳洲作為世界上最宜居的國家之一，其優質的環境，完善的福利和包容的文化，無一不吸引著前來澳洲工作學習的人們。

了解澳洲技術移民的小伙伴們或許還在為聯邦189配額被“腰斬”，EOI分數一漲再漲而煩惱不已，認為澳洲對於技術移民關上了大門？！

不！澳洲政府已逐步放出一系列大招，歡迎您的加入！

最近，又一則重磅消息的披露使得整個移民圈為之一振，澳洲移民局勢或將就此產生重大轉折……

綜合多家澳洲本地媒體的報道，珀斯和黃金海岸將撕下“主要城市”標簽，劃入偏遠地區！10月28日，澳大利亞移民局也官方發布：2019年11月16日起，珀斯與黃金海岸，正式確認為新的偏遠地區！

偏遠地區配額增加，推出多重優惠政策

隨著兩大城市的加入，分配給偏遠地區的簽證數量將再增2,000個，達到25,000個。為吸引更多國際學生和技術移民前往偏遠地區，新政對前往該區域的留學生亦推出了政策鼓勵：

  1. 政府將撥款給1,000名在偏遠地區學習生活的澳洲和海外學生每人每年15,000澳幣的獎學金；
  2. 針對留學生關心的畢業工簽，新政將給予偏遠地區學生額外一年的485工簽時長，也就是3年有效期（以往通常為2年）；
  3. 偏遠地區學生將獲得額外的5分EOI加分（以往是10分，新政後加15分）；
  4. 更多湊分機制，申請人更容易獲邀。

更誘人的是，偏遠地區新簽證將享受Medicare免費公立醫療福利！10月29日，澳洲健康部長已經簽署了立法文件，正式官宣從11月16日起，491和494簽證持有人將可以享受澳洲全民醫保Medicare，並可在全球11個國家享受同等待遇！其他優惠福利，預計新政落地後會逐漸落實。

珀斯和黃金海岸的加入，讓所謂的“偏遠地區”已不再“偏遠”，189不再是移民澳洲大城市的唯一途徑，對於執意追求大城市的技術類移民申請人來說，無疑再次看到了希望。

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澳洲近年來由於移民的大批湧入，主要城市已經擁擠不堪。從歷年簽證申請數來看，技術移民的配額是最多的，申請量也是最大的，比例高達68.9%，相信這也是為什麼政府頻頻對技術移民開刀的原因。但開刀不代表不需要，澳洲各屆政府及黨派早就放話：“澳洲作為一個多元文化相融合的國家，需要海外優秀人才，也非常歡迎海外優秀人才的到來”。政府頻頻出招，一來希望提高新移民質量，二來也是為了優化國內人口結構以達到平衡。


延伸閱讀：【澳洲推低門檻移民政策 偏遠地區最快工作3年成永久居民】

 


外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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加拿大魁省PEQ風波：未來往何處去？（下）｜居外專欄

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加拿大魁北克省的移民政策一直被大家看好，與很多國家/地區相比，魁省的移民政策優勢一直很明顯。特別是2010年開始實施的PEQ經驗移民，吸引了來自世界各地的優秀人才來到魁省學習和工作，進而拿到移民身份，是魁省非常成功的移民項目。

2018年下半年開始，魁省移民政策開始頻繁變換出新。令很多想要申請加拿大魁北克移民的人士進入了暫停和觀察狀態。今年10月30日，魁省政府發布的PEQ新政策更是引起了社會各界的廣泛關注，掀起了軒然大波，成千上萬的人受到了新政的影響。有些高學歷的學生更是經營幾年的職業和人生規劃一夜之間化為烏有。PEQ新政令人惶恐不安，有人考慮轉換所學專業，有人考慮換工作，還有人考慮搬去加拿大其它省份，采用其它的移民途徑留在加國。

經歷了申請人的上訪呼吁、撤銷PEQ新政動議通過、魁省省長宣布新政改革暫停，將重新草擬改革方案……一周後一切似乎迅速地回復了平靜，事情真的如此嗎？是否申請者每個人心裡還有一絲隱隱的不安？

基於多年從業經驗，天綺移民將承接上文：【加拿大魁省PEQ風波：未來往何處去？（上）】，在本文（下篇）提出我們的建議。希望魁省政府能夠聽取各方意見，制定出更適合魁省經濟發展的PEQ新政！我們相信：

未來，魁省移民政策一定會更好！

CAQ（“魁北克未來聯盟”，Coalition Avenir Quebec）政黨上台以來對魁省的移民政策進行了大刀闊斧的改革。改革帶來活力和機會，不改變則意味魁省會落後於其它各省招募移民的步伐。

1. 魁省急迫需要更多的新移民

最新的數據調查顯示，魁省人口老齡化速度超過加拿大全國平均水平，而出生率又低。研究預測，到2028年，魁北克的死亡人數將會超過出生人數。而對於整個加拿大來說，這樣的情況在2034年前不會發生。

如果魁省持續這樣的人口增長狀況，魁省的經濟增長將受到嚴重的制約，進而損害魁省地區居民津津樂道享受的醫療保健、低廉教育、幼兒園補助等方方面面。此數據意味著魁北克省比加拿大其它大多數省/地區面臨更加緊迫增加人口的問題。

即使魁省有著額外的“牛奶金”，低廉的教育花費， 政府資助的幼兒園和對私立的基礎教育的補助，魁省的出生率並沒有增高，只是全加拿大的平均水平。鼓勵出生不奏效，依賴移民增加人口，特別是增加年輕的移民顯然是最現實可行的方法了。魁北克的移民政策不光要吸引年輕人來到魁省，還要留住他們！

事實上，大部分企業都會偏向於人口增長更快的省份/地區進行投資，因為這些地方會有更多的勞動力來提供服務和消費商品。魁省移民政策不利，將會使得魁省經濟進入一個惡性循環。如果魁省在接下來的20年將經濟增長速度調整到每年約1.7%，略低於加拿大平均增長速度1.9% 的水平，則意味著魁省每年新移民的配額要增多，甚至要達到75,000人。無論是從經濟增長的角度或是人民生活質量提高角度，增加魁省新移民配額的需求顯而易見。

大量吸引移民是推動人口增長最現實有效的解決辦法，令人欣喜的是魁省政府也認同這一點。之前政府宣布2020年移民目標增加到最多44,500名新移民，並可能在2022年之前將移民數量增加到50,000人。本次PEQ政策的改革，魁省的領導人一定會做出正確抉擇和調整，促進和挖掘魁省城市鄉鎮的吸引力，令魁省的經濟大幅度增長。

2. PEQ和QSW齊頭並進

PEQ和QSW將是魁省的姐妹花移民項目。兩個項目齊頭並進，互為補充，將為解決魁省勞動力緊缺和經濟發展做出突出歷史貢獻。

PEQ 在新政頒布前一直是魁省最受歡迎的移民項目，是加拿大移民項目中的一個璀璨明星。PEQ2010年推出；2013年，近33000的留學生選擇了魁省；這個政策在今年秋季為魁省吸引來48000名國際留學生。很多學子在其它省份甚至其它國家成功拿到高等學歷後依然選擇來魁省重讀學位。因為在他們看來這樣的投資是值得的，這樣的時間消費是有意義的。他們願意留在魁省， 留在加拿大實現他們的人生夢想！

魁省PEQ新政的頒布，將魁北克常規技術移民（QSW）推到了移民舞台的中央。在大家對於PEQ新政質疑不斷的時候，魁省省長和移民部長都一再強調，QSW可以作為申請人的第二選擇。

QSW的甄選不是像EE一樣的拉線甄選，事實上它是有魁省的偏好來選擇人才。僅是靠QSW為魁省甄選人才，Arrima 池中將很快人滿為患，又會出現瓶頸現像。滯留的案件可能不會是18000名了，可能會是58000名， 甚至更多。希望QSW將會是PEQ的有利和必要補充，為法語還不夠好，但是願意學習法語，願意通過魁省價值觀測試，為魁省經濟發展做貢獻的身在加拿大的其它省市或是世界其它國家的技術人才提供移民魁省的渠道。

以目前QSW的機制，如果大家不滿足PEQ就湧向Arrima 候選人池子，估計政府提出的參與QSW項目半年拿到CSQ的承諾將很難實現。所以我們迫切要求PEQ和QSW要齊頭並進， 互為補充！

3. 傾聽民聲，及時調整移民政策

魁省領導階層傾聽民聲，及時調整移民政策，魁省經濟大發展可期。

PEQ新政出台，魁北克人工智能（AI）研究所創始人Yoshua Bengio指出新政可能會影響今後國際人才的招聘，魁省省長François Legault 表示需要調整的就會做出調整。

新政出台，受影響的外國工人和外國學生聚集在魁北克國民議會呼吁舊人舊政，取消新政。魁北克移民部長Simon Jolin-Barrette 於即日向媒體表態考慮啟用祖父條款（grandfather clause），即已經於11月1日在魁北克學習或工作的外國學生和臨時工人依然履行舊的魁北克PEQ 資格審核標准。

省長Legault率軍的CAQ政府雷厲風行，信守競選承諾，移民政策的變動本意都是好的。魁省領導傾聽民聲，PEQ政策一定能夠發揚光大，與魁省的QSW項目互為補充， 為魁省輸送人才和勞動力大軍， 促進魁省經濟發展。

總體來說，魁省PEQ移民前景還是值得大家期待的。因為它是一個可以依靠自身努力、自己有掌控權的移民項目。任何移民目標的實現如果是建立在有第三方干預和支持的情況下，都不是一個優秀的移民項目。

PEQ的政策應該更加寬松，而不是收緊。加拿大的各個省份都在與聯邦要求更多PNP的配額和制定更好的移民政策來吸引新移民。魁省移民的明星項目應該繼續發揮其重要作用。

 

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加拿大魁省PEQ風波：未來往何處去？（上）｜居外專欄

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加拿大魁北克省的移民政策一直被大家看好，與很多國家/地區相比，魁省的移民政策優勢一直很明顯。特別是2010年開始實施的PEQ經驗移民，吸引了來自世界各地的優秀人才來到魁省學習和工作，進而拿到移民身份，是魁省非常成功的移民項目。

2018年下半年開始，魁省移民政策開始頻繁變換出新。令很多想要申請加拿大魁北克移民的人士進入了暫停和觀察狀態。今年10月30日，魁省政府發布的PEQ新政策更是引起了社會各界的廣泛關注，掀起了軒然大波，成千上萬的人受到了新政的影響。有些高學歷的學生更是經營幾年的職業和人生規劃一夜之間化為烏有。PEQ新政令人惶恐不安，有人考慮轉換所學專業，有人考慮換工作，還有人考慮搬去加拿大其它省份，采用其它的移民途徑留在加國。

經歷了申請人的上訪呼吁、撤銷PEQ新政動議通過、魁省省長宣布新政改革暫停，將重新草擬改革方案……一周後一切似乎迅速地回復了平靜，事情真的如此嗎？是否申請者每個人心裡還有一絲隱隱的不安？

天綺移民想通過本文（上篇）與廣大讀者一道分享我們對新政的分析。也希望魁省政府能夠聽取各方意見，制定出更適合魁省經濟發展的PEQ新政！ 　

PEQ新政分析

客觀來看，從新政的改革條款我們確實是可以看出魁省CAQ政府要緊急實施移民改革，落實解決魁省勞動力短缺這一當前主要問題的初衷。魁省新政因操之過急，雖有良好初衷，但是弊端更為明顯。

1. 職業學習

新的PEQ畢業生項目允許申請人在完成900小時以上但不到１800小時的職業學習時，在魁北克擁有至少有相關領域內６個月的工作經驗，即可申請魁省移民。這項政策縮短了原政策要求1800小時的專業時長。我們看到政府鼓勵大家盡快進入魁省勞動力市場的迫切心情和緊急度。

此項政策的不足之處在於，當局制定政策時沒有考慮到短期的學習只能帶來短期的工作簽證 。在沒有相當把握短期內能找到工作和留住工作完成PEQ移民條件的情況下，學生們是不敢鋌而走險完成短期學業後就進入就業市場的。

PEQ是鼓勵學生通過在魁省學習和工人通過工作留在魁省的移民項目，成功移民是大家的關注重點。 如果該政策改為900小時學習後取得魁省工作offer即可申請CSQ，相信會有學生願意早日進入魁省工作市場。當然，為了解決魁省市場勞動力短缺問題，魁省可以相應加入這些學生需要在魁省工作時長的要求，比如拿到PR之前必須要在魁省工作。按照當前PR的申請進度則學生至少要在魁省工作約2年的時間。這樣的操作方式政府和學生可實現雙贏！

2. 專業清單

魁省此次發表的《PEQ畢業生項目的專業清單》，和滿足《PEQ工作項目的緊缺職業列表》更為明確了什麼樣的人才是魁省所需。大家可以做到有的放矢地選擇專業學習和找魁省相應的緊缺職業來工作。

但令人擔心的是魁省政府准備一年更換一次清單。這下問題又來了。哪個學生敢用自己的金錢和時間與政府下這個賭注呢？如果在學業進行中，中途被告知來年所讀專業就不符合PEQ移民政策了。學生如何敢將不確定的項目來做為自己的移民選擇？

如此一來，魁北克的教育界將會經受怎樣的風霜？國際留學生及新移民所能帶來的消費將全部驟減，這負面作用承受不起啊！移民政策的穩定很重要，特別是人們需要2年，甚至5、6年才能完成的高等學歷項目。如果政策隨時變化意味著這樣的留學移民項目是不會被認可的。另外，PEQ認可專業由原先的500多個縮少到新政的218個是否積極作用大過消極作用？PEQ專業清單和緊缺職業列表的推出， 是否可以帶來政府預想的樂觀結果，還是會適得其反？

《PEQ畢業生項目的專業清單》中加入了ASP（Attestation de specialisation professionnelle）和AEC（Attestation d’etudes collegiales）專業。這裡例舉兩個比較受歡迎的AEC 專業：

這是個不折不扣的好消息。魁省PEQ的新政將學歷要求的門擴寬了！

在魁省學習，能為魁省所用，怎樣學習，學習什麼都是受歡迎的，再考慮下學生們對於工簽時長的顧慮，采取上述要點1提到的解決方法，那就完美了！這樣一來，魁省的PEQ新政將會吸引更多的不同背景和經濟能力的年輕人有信心來到魁省做貢獻，實現自己的人生夢想！

3. 緊缺職業列表

《PEQ工作項目的緊缺職業列表》中附帶區域編號。目前魁省移民局並未給出官方明確回復是否PEQ工作項目的申請人，除了考慮職業類別還需考慮區域限制。

魁省勞動力短缺遍及各個行業，各個區域。政府甚至提出要給出補助，鼓勵企業去海外招收外國勞工來解決當前的勞動力緊缺問題。

那麼，已經來到魁省和加拿大學習和持有工簽的人不是最宜吸引和調動的勞動大軍麼？ 他們有當地的學習和工作經驗，無語言障礙，有工簽在手隨時可以到崗。如果魁省想促進除蒙特利爾地區以外的其它地方的發展和填補工作職位空缺，應當就這些地區推出更好更有吸引力的移民政策，而不是讓新制定的政策影響和限制了魁省主流城市對於人才的吸引。

如果緊缺職業列表中附帶區域編號的工作將在QSW評分中取得絕對優勢的評分；再比如在魁省指定區域，指定工作崗位工作半年無需一年就可以遞交PEQ工作移民申請，在這樣的優惠政策下，會不會魁省不發達的區域也會很快接收到更多自願前去的勞工呢？大西洋四省的雇主擔保移民為當地吸引了工人和人才就是最好的例子。而魁省邊遠地區的工作offer相信也會有其特殊的魅力。

我們已經看到魁省優惠的PEQ學生移民政策，使得同學們為了PEQ留學移民而選擇到蒙特利爾或離蒙特利爾比較遠的的院校和教育局去學習。PEQ學生來自加拿大各省，甚至有法國，澳大利亞這些因移民政策收緊留不下來的國際學生也來到魁省再學習。有些學生甚至喜歡上幽靜的小城市的生活留下來工作。也許引導性的PEQ工作移民政策會為魁北克的小城鎮帶來活力。

2010年自由黨提出的PEQ經驗移民政策使得魁省吸引了眾多的海外學子。如果本次CAQ政黨的PEQ新政在鞏固PEQ學生類移民成果的同時，通過調整PEQ工作移民類別的政策，讓PEQ工作移民這部分也開足馬力，為魁省招來大批的勞工和技術人才，整體上PEQ學習和工作經驗移民政策真的是用足了它的優勢！

4. 法語要求

PEQ項目中提到配偶也要滿足法語要求，魁省政府有心維護法語地位，這一點大家都是理解的。

但是強制要求配偶滿足法語B2要求確實有些強人所難。其它的移民項目沒有給副申請人限定這一條件。配偶條件好，給主申請人加分值得推崇。但若副申請人條件差或者努力都達不到條件則拖主申請人的後腿，弊端不用說，大家都可以想出太多太多了。

事實上，政府決定2020年1月開始實施的“價值觀測試”，其在一定程度上，已經達到了推崇法語的效果。我們相信廣大要移民魁省的人士是可以理解魁省這個特殊省份的“價值觀測試”要求的。也會主動學習法語讓自己更好地適應在魁省的生活。

當然，PEQ申請人是可以選擇不帶配偶來解決這一問題，之後再申請團聚移民。但是，有多少的家庭能支付這筆額外的申請費用？且魁省移民局又要花費多少的精力來處理配偶移民？移民官的時間省下來去多放行已經在Arrima池子裡苦苦等待的技術工人是不是更符合魁省的利益？

延伸閱讀：【加拿大魁省PEQ風波：未來往何處去？（下）】

 

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多倫多購房 非居民繳納15%的房產稅值得嗎？｜居外專欄

自從2017年上半年政府公布外國人在安省某些地方購買住房需要交納15%的房產稅之後，火熱的房地產市場像是被迎頭潑了一桶涼水，房地產市場來了個急剎車，再加上銀行等貸款行業的釜底抽薪，當時的狀況可謂慘淡！

很多買家在火熱市場中買到的房子，交接時卻遇到了冷酷的現實：拿不到銀行貸款，竹籃打水一場空，丟了訂金，丟了到手的房子。有些賣家雖然收到訂金，但是買家放棄購買，看起來好像沒有損失什麼，其實當初的賣價已經一去不復返，可能加上訂金，但也不能彌補未來房市跌落的價格。更悲慘的是置換房屋的那部分人，如果都能順利地交接，總算有了一處棲身之地。假設這個人是賣小買大，小房子被掉了，交接順利了，大房子卻不能正常交接，又失掉了訂金，這種情形想都不敢想，倆字“頭疼”。

如今距離這個外國人買房交納房產稅的政策頒布已經兩年多了，房產市場從慘淡回落、站穩、回暖到目前的有起色，我想談談自己的一點看法，也願意和大家討論。

一、 繳納房產稅是房產行業的大勢所趨，應勢而生

房地產在人們的生活中是一個舉足輕重的行業，尤其在近三十年裡。但是不管怎樣，任何一個行業都會有起有落，有漲有跌，房地產的發展周期大概是十年一個階段，從2009年的金融危機後，房地產一路高歌。到2016年底及2017年初，君不知，大家逢談必問，你買房了麼？你買樓花了麼？每套上市的房子，一天就被賣掉，這樣的情況很多；幾天到十幾天，不管是幾十萬，幾百萬，甚至是千萬的房子，都以神一樣的速度被眾多買家買走。我們作為從業人員，有時候都在嘆自己錢太少，可謂望房興嘆，眼看著心動的房子被各式的買家像買大白菜似的拿走……這種情形，正常嗎？不正常，這是通貨膨脹的最大的信號，是市場下跌的前兆。

那個時候，我在想，我也在擔心，我和我的客戶會不會踩在這個雷區……說句笑話，我們還是幸運的！

大家都覺得買不起房子了，政府必須也應該想點辦法，宏觀控制一下。大家都知道之前也有過增加利率等其他辦法，但都不見特效。應該說還是時候不到。恰在這時，外國人購房需要繳納15%的房產稅推出，立刻在市場中起到效應，應該說這是行業大勢所趨，是房地產行業的發展趨勢，十年的周期，是時候調整一下了！

二、保護當地居民和環境的要求

房產稅到底是個什麼樣的政策？其實這個政策的實施是有範圍要求的。主要包括多倫多市， 多倫多周邊的GTA（大多倫多地區）：York、Peel、Durham、Halton及其周邊的Simcoe、Dufferin、Waterloo、Wellington、Brant、Hamilton、Niagara、Haldimand、Kawartha Lakes、Peterborough、Northumberland、Barrie、Guelph、和Orillia，總面積3.35萬平方公裡，其中22%是受保護的綠化帶。

這個政策主要是保護大金馬蹄地區的房產，適用於至少一個但不超過六個單一家庭住宅的轉讓。單一家庭住宅包括獨立屋、半獨立房屋，聯排鎮屋以及公寓。在購買多個單元公寓的情況下，每個單元均被視為單一家庭住宅。但不適用於超過六個單元的出租公寓，農業用地，商業用地和工業用地。 適用於居民住宅，如果轉讓的既有居民住宅，也包含其他形式的資產，只就居民住宅的價值征收該稅。

點擊查看多倫多在售房源

這是環境及物業的適用範圍，對購買人也有一定的細致劃分。比如說如果居民住宅轉讓給4個購買者，其中之一的購買者是前面說的受影響的人群，其他三人是加拿大公民或永久居民，計征基數是房屋全額而不是25%。如果此人不交納，其他三人需承擔繳納該稅的責任。

從該房產稅的適用範圍來看，主要是保護當地綠化帶，保護環境是首要責任。

其次，在很多來多購房的外國人中，買到房子，只是為了投機，並不是真正居住，他們經常空置房屋，間接導致房價上漲。當地真正想住房的人卻買不到房子。所以，外國人購房繳納房產稅應該是符合當地大部分居民的意願的。

三、如何申請返還繳納的外國人房產稅

安省政府在出台這個政策的時候考慮還是比較周全的。有其中一大部分人雖然在購房時繳納了15%的房產稅，但是如果符合其中一些條件，還是可以得到返還的。這個條件是：

  1. 外國人變成加拿大永久居民（條件：在購得房產那一日起四年內成為永居居民的外國人）
  2. 國際留學生（在購得房產那一日起已經注冊成為全職的至少兩年的校園在安省的合法認證的學校的學生）瞧瞧，四個限制條件：認證的機構，括弧裡有解釋符合的條件（under section 8 of Ontario Regulation 70/17 of the Ministry of Training, Colleges, and Universities Act）；至少兩年；校園在安省內；全職學生（這條又有60%非殘疾，40%殘疾注冊課程的要求）。
  3. 在安省有工作的外國人（合法工作，有合法簽證，連續全職工作至少一年的外國人）對於全職的界定是：每周不低於30小時，超過12個月，並且總共在這期間有超過1560個小時有薪水的工作。

強調一下，這三條符合條件的人群裡都有一句“the date of the purchase or acquisition”，這是一句非常非常重要的話，就是從你購買或獲得的時間起。確切一點是交接房子的那一天起。

這是關於外國人購房15%的房產稅可以返還的最常見的三種符合條件的人。其他還有特殊的適合條件的，我就不多解釋，在安省的法律條款中都可以查得到。

從2017年到2019年，隨著這條細則的執行，補充的條例也在不斷地增加。我所接觸的這方面的需求者越來越多。

四、如果一定需要承擔15%的房產稅，到底值不值得在多倫多乃至安省購買房屋？

很多買房者，在不能夠滿足上述三個條件之一時，會有一些遺憾，覺得不應該購買房子。其實還是要看購房者的用途，如果是投機，那可能真的不合適了，因為市場不景氣的時候，想要有15%的短期收益，是不太現實了。但是作為長期在這邊居住的人，可能觀點就大不相同了。

其一，如果是家有兒女在本地讀書的父母們，孩子年齡小，又不適合國際留學生的條件，我個人覺得這些人可以購買房子。因為帶孩子在這裡讀書，需要地方居住。每年至少需要兩萬元左右住宿費用，並且居住地方也不很大。假設讀書五年，需要至少十萬的費用，換算一下，就是購買六十萬左右的房子的房產稅。六十萬的房子，按照市場正常規律，五年下來，是可以賺回15%的房產稅或者基本持平，這還是保守的算法。尤其是如果居住超過五年，相當於五年免住宿費讀書了，後期還有收益。而且想一想，住的是自己的房子，這種心情和感受，幸福指數是金錢所換不回來的，對不對？

其二，這裡的讀書很便宜，中小學的公立學校對外國人的收費目前也就一萬六，換成國內的很多學習班，補課班，費用恐怕都不夠。孩子在這樣的輕松環境中健康成長，對有一定經濟基礎的家長來講，恐怕不是15%的房產稅能換來的，你能說不值嗎？

所以歸根到底，值不值，要從購買者本身的購買能力和使用用途來看。

希望我的文章能給還不太明白如何返還房產稅的人一點幫助，也給正在海外帶兒女為讀書而奮鬥的父母們一點幫助。當然也接受不同見解的人批評指正。

 

多倫多資深房產經紀人馬莉專欄全集

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日本兩大商業街“武藏小山”和“戶越銀座”貴在哪裏？｜居外專欄

根據目前最新統計，僅東京就有2000多個購物街。其中，有兩條主要的商業街在中原街道上彼此相鄰，一條是全長超過800米的“武藏小山Palm商業街”，另一條是全長1.3千米的“戶越銀座商店街”。 每天這兩條街都擠滿許多游人，可以在兩條購物街中穿梭、漫步。

連接著大型商店街的武藏小山和戶越銀座，因為方便宜居而受到廣泛年齡層的人們熟知及喜愛。如此受歡迎的商店街“武藏小山”和“戶越銀座”有哪些特店呢？我們不妨換一個角度，以投資的眼光來看，並對其地價進行一下數據分析。

武藏小山拱廊商店街

武藏小山商店街橫跨東京都目黑區和品川區，因為車站前的再開發項目也越來越受歡迎。從地鐵武藏小山站出來1分鐘即可到達武藏小山Palm商店街，其拱頂起碼有800米。即使在下雨天和陽光強烈的日子裡，也可以不帶雨傘盡情逛街。這裡幾乎沒有買不到的東西。

盡管是彌漫著懷舊氛圍的商店街，但是在東京都內最長的800m的拱廊裡，排列著約250家各種各樣新舊相間的店鋪。另外商店街有著自制的信用卡和可以提供停車券的停車場，也是受歡迎的原因之一。

東京都最長戸越銀座商店街

戶越銀座商業街是日本屈指可數的商店街，座落在品川區，是東京都內最長的商店街，在各大媒體也是曝光度最高。這裡距離澀谷、新宿、池袋、羽田機場都很近，電車「戶越銀座」就位在商店街內，一下車就可以開始逛。整條街長約1.3公裡，林林總總大大小小的商店大約有400多家。不僅是當地居民經常光顧，也是游客們青睞的熱門景點。

戶越銀座是散布在日本全國各地的“XX銀座”的起源。戶越(Togoshi)的地名因越過江戶的村莊而得名，據說當時住在這個地方的人們叫”Togoe”。1923年的關東大震災後，把中央區銀座的瓦礫運送到這裡用作大街排水和下水道工事上，因此命名為”戶越銀座”。

戶越銀座除了商店街有名，溫泉也名聲在外。東京這條最長的商店街內，有一座歷史悠久的“錢湯”（日式澡堂）名為“戶越銀座溫泉”，是許多人來到這裡必訪之地。

點擊查看日本東京在售房源

地價數據分析

對於高人氣的“武藏小山”和“戶越銀座”，那麼真正要購買房地產時的地價傾向是怎樣的呢?

關於武藏小山和戶越銀座的周邊地價，日本國土交通省7月公示的最新地價顯示，武藏小山的坪單價略高於戶越銀座。我們以最新流通的不動產信息為基礎再進行一下數據分析。

首先是在武藏小山，2019年8月末出售中的不動產件數為48件，平均坪單價為283萬日元。另一方面，戶越銀座售出的不動產件數為24件，平均坪單價為285萬日元。這個差值可以說在武藏小山周邊流通的不動產數量更多。

為了進一步觀察其傾向，我們將條件縮小到步行10分鐘以內。其結果顯示：

武藏小山不動產數量是16件，平均坪單價是309日元，平均價格是5890日元，平均土地面積是66㎡。另一方面，戸越銀座不動產數量是20件，平均坪單價是264日元，平均價格是5567日元，平均土地面積是73㎡，武藏小山的車站附近房子的坪單價高達45萬日元左右。這樣看來，兩邊流通的不動產數量相差不多，武藏小山的坪單價略高一籌。

“武藏小山”“戶越銀座”都是有各自特點的商業街，而且地價的傾向也有所不同。武藏小山是通過再開發得到進一步發展而引人注目的街道，戶越銀座是積極進行電線地下化和有活力街道建設等獲得很高的話題度，這些都是被今後可以期待的有發展前景的街道。

如果去日本，一定要去一次這兩個商業街，享受一下一街之隔的兩方天地，你一定會發現這不僅僅是商業街，也能感受到宜居的魅力。附近也是居民的住宅區，更是上班族必經之路，來這裡絕對可以感受當地生活的氛圍。

 

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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