Category: Special Investment Column

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澳洲商业租赁，你不得不知的四大细节｜居外专栏

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签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您作出承诺前，您应该全面了解合同中所列条款和条件，以及可能出问题的事项。建议您在签约前征询法律意见。

一、租约签署前的房东声明与尽职调查

房东必须至少在租约生效前七天将出租人（房东）信息公开声明交给承租人，该声明中须列出有关店铺和租约的一些重要事实。承租人必须在收到该声明后七天之内将承租人（租客）信息公开声明交给房东。

仔细阅读房东的信息公开声明，检查其中是否包括协商过程中达成的所有协议及任何许诺。在承租人信息公开声明中记录下所有房东或房东代理向您做出的口头承诺。如果不理解或不同意房东的声明，则要立即通知房东。如果需要的话，向房东再要一份新的信息公开声明。

在承租人声明中一定要写入任何房东曾说过的有关店铺的你认为重要的信息，如房东说过的有关以下方面的话：

  • 途经贸易额；
  • 承租人组合；
  • 房东打算做的任何工程；以及
  • 你享有销售某种特定产品或服务的唯一零售商的权利。

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二、租约签署时所须知的重点条款解释

三、租约的相关主要费用

四、租约的争端与解决

 

 

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这些深受日本年轻人好评的区域未来资产价值更高！｜居外专栏

大家经常在各种招租住宅网站中看到诸如“最想居住的街道（车站）排名”，虽然说是街道，但实际上以车站为调查对象的排名也很多，即使是调查的同一个区域、同一个车站点附近，因不同招租住宅网站的划分标准不同，调查项目不同，评价结果可能也会有所差异，我们很难了解实际情况。

比如日本某招租住宅网站调查的《想住的街区排行2019关东版》中，横滨站排名第一，但横滨市内从哪里到哪里才算网站所说的横滨站区域却让人摸不着头脑。因此，在考虑房地产投资的位置时，我们为什么不多多参考当地政府给出的排名呢？

最近东京市政府给出的一份地区排名前10名如下：

港区、新宿、涩谷等东京都中心的地区排在前几位在意料之中，世田谷区和杉并区等作为住宅地广受欢迎，城西、城南区的各区也列入了排行榜。除东京23区以外，神奈川县镰仓市是唯一进入前10名的非都心圈地区。

中央区位于第11位，第12位是武藏野市，第13位是千叶县船桥市，横滨市的中区和西区分别位于第15和第16位，紧随其后的是埼玉市的大宫区和浦和区，排在第19位的是千叶县的浦安市。

东京都品川区上大崎2丁目3番新建项目，位于恵比寿站及目黑站之间，最高级街道与代官山相邻。三站六线并用，可贯穿全东京，交便极其方便。
居外物业编号：50515746 点击查看房源详情

在当地政府看来，尽管东京的23个区位于市中心的高位，但想要住在非市中心地方的人也不在少数。 其中，神奈川县镰仓市从去年的第12位跃升至第9位，千叶县船桥市从2017年的第19位、2018年的第14位上升至2019年的第13位。

从最想居住的10个地区的支持者的居住地来看，居民投自己所在城市的比例最多。特别是所在地为东京市中心的居民。在前10强中，支持率较高的是东京都杉并区的75.5%，东京都文京区为64.9%，东京都千代田区为64.9%。

相反，神奈川县镰仓市是其他地区居民的支持率相对较高。调查表示想住在镰仓市的人中，50.2％来自神奈川县，22.0％来自东京，11.2％来自埼玉，10.2％来自千叶。可以看出不仅受到本地人认可，在市中心区也越来越受欢迎。

与此相对，东京都世田谷区、目黑区、品川区的支持者中，神奈川县居民的支持率较高，东京都文京区和新宿区则是埼玉县居民的支持率较高。究其原因，从周边居民的角度来看，因为所选的是铁路相连、地理位置比较近的地区，所以情感上可能也比较亲近。

如果考虑未来的资产价值，为什么不看看那些年轻一代支持率较高的地区呢？

从不同年龄层次来看，前10名受欢迎地区中，20多岁的比例最高的是东京都新宿区，为36.8%。其次是东京都港区的32.3%，东京都文京区为29.8%，东京都涩谷区为29.3%。

另一方面，神奈川县镰仓市的支持者中，20岁人群比例最低，为19.5%，而40岁占47.5%，30岁占33.1%，具有较高的年龄层支持率的特点。

从长远来看，支持该区域的不同年龄段可能会影响未来的资产价值。像这样，在研究投资房地产的布局时，不要只关注目前的人气程度，而是以数据为基础，仔细考虑一下该区域的未来性如何。

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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澳洲首次置业的流程和案例｜居外专栏

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首次在澳洲置业对于投资者来说也是一场不小的挑战。除了准备多少钱，买在哪里才更适合自己等等个人情况外，法律中对于购房者的要求也是不得不考虑得一大难题。在此我们通过案例的形式给大家做介绍。

经典案例1：年轻夫妇小林和小童看中了一套位于昆士兰州新房公寓，因为合同价70万，他既可以得到首次置业印花税全免，也可以得到首次置业津贴（FHOG）澳币1.5万，预计20年中旬左右就会要交割。小林和小童在支付了7000澳币定金之后，收到了开发商律师寄来的合同，那么他们接下来应该怎样做呢？

一般来说，在澳大利亚（昆士兰州）首次置业主要包括以下步骤：

经典案例2：小林和小童正打算签署购房合同，并一同商量相关的出资比例，小林因投资了部分资金在创业的生意中因此没有太多的现金流。这时候，小童提出可以多付一些首付，那么双方可以按照不同的产权比例来持有，他们便一起咨询了律师关于共有方式的选择与利弊。

在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，可以是夫妻联名，夫妻一方与孩子联名，也可以是夫妻与孩子三人联名。

小林和小童进入了公寓合同之后，因为孩子的即将出生和父母的团聚登陆，便又倾向于选择面积更大的别墅，因此不得不进行楼花转让将公寓售出，以免无法交割而违约，那么楼花转让有何法律要求呢？

A. 交付前直接转售（撤销原合同，签署新合同）

B. 交付后再售出（旧买家可加价）

C. 直系亲属间转名 （Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW）

D. 交付前转售空地

无论在交地前或交地后，如果旧买家不能在4年内完成都应向FIRB海外投资审查委员会报备，并说明不能按时开工的原因，即申请延期开工。如果旧买家在建房前将空地卖出去，则需要另行申请一份“卖地许可”。简单来说，要告诉FIRB为何旧买家无法按时开工，为何要在建房前转卖。只有在获得“卖地许可”之下才能合规的转卖空地。

 

 

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澳洲首次置业的五大问题｜居外专栏

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在澳洲首次置业对于投资者来说也是一场不小的挑战。除了准备多少钱，买在哪里才更适合自己等等个人情况外，法律中对于购房者的要求也是不得不考虑得一大难题。

常见问题1：首次置业者若为海外人士，可以在澳大利亚买新房吗？

澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign InvestmentReview Board/FIRB）规定，如果不具有澳大利亚国籍或者永久居留权的人欲要在澳大利亚置业，需要向外资委员会递交申请（最低申请费为5600澳币/每次置业行为），申请获批后方可进行置业行为。

新房中，以住宅用房为例，外国人只能购买全新的房产，即预购房或已经建成却从未出售的房产；可选择自住，亦可选择投资；与签证状态无关。

在某些情况下可以豁免无须申请。常见的如买方为新西兰公民，买方配偶为澳洲公民，买方及其配偶以共同共有方式购买住宅用房，开发商所开发项目已获得外资委员会预批等等。

常见问题2：首次置业者若为海外人士，可以在澳大利亚买二手房吗？

除了同样需要申请FIRB外，如果买方具有澳大利亚临时居留身份，即居住在澳大利亚并且持有的签证允许买方在澳大利亚连续居住超过12个月，则可以购买二手房做为自住用途，但仍需要向外资委员会提出申请并得到批准；

同时，临时居留签证置业者还必须满足以下条件：

  • 房产必须且只做自住用途；
  • 不可出租房产的任何一部分；
  • 当不在此房产中居住，或离开澳洲时必须出售此房产；
  • 在签证到期或有任何更改，或不在此房中居住，又或者出售此房时，必须告知外资委员会；
  • 如果外资委员会需要任何证明文件以审查购房申请时，必须配合呈交。

常见问题3：首次置业者的购房印花税税率？（以2018-19财政年为基准）

常见问题4：首次置业者的购房土地税税率？（以2018-19财政年为基准）

常见问题5：首次置业者的首次置业补贴规定？

 

 

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黄岚分析多伦多市中心湖景房价值｜居外专栏

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每一座临水的国际大都市都有其独有的水色潋滟的景观一线。而无论纽约，还是旧金山乃至上海的湖景江景房，那都是身份的象征。幸好，目前多伦多的湖景房与其他公寓的差价还并不十分明显，也可以说是未来极具升值空间的价值洼地。今天，我们就来聊聊多伦多的湖景房。

虽然整个大多伦多地区都是沿安大略湖一步一步发展起来的，但真正意义上的多伦多市中心核心湖景沿线就只有大约五公里多一点的一小段。一般来讲是西起Dufferin街东至Parliament街，下面的这幅全景图即覆盖了多伦多市中心的湖滨全貌，可以说是多伦多标志性的明信片风景照。这段稀缺的湖滨资源是独一无二，无法复制的，能看得到湖景的楼宇天际线就这么多，除非通过层层审批在湖景二线甚至三四线建造出突破天际线的公寓楼。而真正湖边的楼基本是建一个，地就少一块，而且离湖越近，楼层越低，容积率也越低，这些都是市政规划中为了保证城市建筑格局的层次感和美观规定了的。所以这也是为什么Daisy黄岚认为多伦多市中心的湖景房特别是一线湖景房的保值增值功能毋庸置疑。

那么，市中心一线湖景房的分布大致是如何的呢？依照习惯可分为中湖滨、西湖滨、和东湖滨。中湖滨区位于Bathurst街和Yonge街之间，是最早开发的定型的湖滨，中湖滨公寓市场除了新近的人气颇旺的Harbour Plaza, 其他都算是比较成熟的Condo了。这里往北背靠CBD金融核心区和由著名的Rogers Centre和多伦多电视塔组成的休闲娱乐区，因此是传统上最具人气湖滨区域，许多高端金领在此租住或拥有自己的公寓单位。因此从来不缺租户和饥渴的潜在买家。湖滨中区的湖景房正对安大略湖心岛，每天傍晚推窗出去，可尽赏“秋水共长天一色，落霞与孤鹜齐飞”的湖光山色。

中湖滨区位于Bathurst街和Yonge街之间，是最早开发的定型的湖滨，中湖滨公寓市场除了新近的人气颇旺的Harbour Plaza，其他都算是比较成熟的Condo了。这里往北背靠CBD金融核心区和由著名的Rogers Centre和多伦多电视塔组成的休闲娱乐区，因此是传统上最具人气湖滨区域，许多高端金领在此租住或拥有自己的公寓单位。湖滨中区的湖景房正对安大略湖心岛，每天傍晚推窗出去，可尽赏“秋水共长天一色，落霞与孤鹜齐飞”的湖光山色。

Bathurst往西去，Daisy黄岚称之为市中心西湖滨区，这里工作和娱乐的氛围相对减弱，而生活情趣更为凸显，整个湖岸线多个游艇和帆船码头星罗棋布，每天沿湖散步和遛狗的人也不在少数。除了白帆点点的安大略湖，这里还能见到多伦多湖心机场的飞机起落，由于距离较远而且起落的一般是区域内航线的小飞机，因此声音不大，反而增添了湖景的画面感。这里的大片湖畔绿地也是生活休闲的极佳场所，包括有Lake Shore Park、Coronation Park、Trillium Park等许多绿地。所以西湖滨可以说是一块兼顾工作和生活的好区域。

再下来，Daisy黄岚要说说东湖滨，这片湖滨是多伦多市湖滨改造的重点片区。这里的定位是创新经济和湖滨协同发展区，办公、生活和休闲元素在这里各自呈现。最值得一提的还是东湖滨的Google谷歌未来城规划，谷歌的母公司Alphabet和多伦多市政府正共同打造湖滨创新试验区，在这里构建智慧城市开发和最新城市科技实验基地，而且谷歌公司的资金人员都已经到位，可以说此举是东湖滨发展的催化剂，未来发展空间不可限量，而为数众多的跨国高科技企业也将加拿大的总部搬到东湖滨区，其中包括微软、思科等。

说完湖滨，Daisy黄岚再和大家聊聊湖滨Condo，先来看下图基于过去12个月的多伦多湖景两卧室公寓的成交价和成交数量分布。从图中可以看出市中心两卧室的湖景Condo的中位价在100万加元左右，也就是交易量中有一半的数量低于100万，还有一半高于100万，价格最高的湖景两卧室公寓可以达到300多万，非常稀少，一般是顶层豪宅Penthouse 【点击查看居外网上在售多伦多房源】

二手楼盘方面，下图描述了各湖景Condo楼盘过去12个月湖景两卧室均价排名

Daisy黄岚这里选取了各价格区段的湖滨楼盘的湖景，展示给大家。当然，房子的价值取决于很多因素，位置、房子的大小、湖景的宽窄、有没有遮挡等，在此也就不详述了。在下列图片中黄岚团队对样本湖景房的价格区间分布和所在的湖滨位置都加了标注，希望通过这些图片能帮助您建立一个一目了然的湖景价格的参照系。更多湖景二手房、楼花、和商业的投资选择和买卖建议，可直接联系黄岚。

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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秋天卖房有什么好处？｜居外专栏

虽说温暖的夏天即将远去，但买卖房屋的好时节却还没完全结束。不要担心，在秋天，如果你正打算卖房，仍然会有机会在年底前找到买家。而且与夏天相比，在秋天，尤其是刚入秋的那几周售房，其实还有一些额外的优势。

优势一：秋天的买家都很认真

是的，春夏两季的房地产市场一定会吸引大量的买家，但是真正即刻下offer的却未必很多。因为这两季投入市场的房源一般也会更多，所以买家通常都会挑三拣四，货比三家。有时一个买家甚至可能花上好几个月来比较和挑选自己中意的房子。不过，到了9、10月份，真正有意购房的买家就必须赶在假期到来，或天气转冷之前赶紧做决定。对于卖家来说，这就是一个很好的机会。

卖家该怎么办：为了在秋天把房子卖出去，应该抓紧时间，确保房屋能吸引潜在买家。此时此刻，外观和第一印象尤为重要。卖家一定要把前廊收拾好，把落叶扫干净，还有千万要清洗排水沟！一旦把一切准备就绪，那当买家动心的一刻，就容易水到渠成了。

优势二：秋天的竞争没那么激烈

在夏季过后，购房者不仅面临着假期即将到来的压力，而且他们的选择也会越来越少。许多买家会在秋天到来前完成交易。但我们也可以反过来想。如果我们作为卖家，把目标瞄准那些到了秋天还没能完成交易的买家，我们的市场竞争就会少得多。而且在谈判时，时间可能会是一个很不错的筹码，它可以帮助你在年底前完成交易。

卖家该怎么办：虽然竞争不那么激烈，不过也不会完全没有。所以还是要想办法让你的房子脱颖而出。秋冬季节，房屋的照片往往千篇一律，单调乏味，但在夏日拍摄的照片就会显得明亮、干净、温暖——这些对于吸引买家都必不可少。所以，多准备一些春夏两季的好照片，制作一个电子图册。如果已经错过了，那么趁现在刚刚入秋，天气不算很坏的时候抓紧把照片拍了。把这些照片也列在listing里，在秋天卖房的时候一定能增色不少。

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优势三：不一样的买家群体

一般来说，如果买家是一户家庭，那么他们更倾向于在春夏时节买房。而千禧一代和空巢老人通常会在一年晚些时候涌入市场。当然，在秋天，他们并不是唯一的购房群体。有些买家就是故意想避开旺季，还有一些，诸如需要给工人重新安排住处的雇主，他们也会选择秋季入市购房。这些人往往也需要快速完成买房过程，这可能意味着卖家完成售房的进程会更快。

卖家该怎么办：做好Home Staging，并且对房屋进行合理的规划。比如，空巢老人不一定要找三间卧室，但他们可能想要一个工作区、健身房或客房。另一方面，千禧一代的夫妻可能想要一个育儿室或游戏室。当然，一套房子不可能同时满足不同买家群的所有需求。但至少我们可以让每个买家都看到，你的房子具有满足其需求的潜力，而且他们还不用付出太高的改装成本。

优势四：保证自己的生活质量

在经历了严冬的洗礼之后，很多人都希望可以趁春夏两季出去玩一玩，或者在家里好好放松一下，即便是许多有意卖房的朋友也不例外。所以如果你想利用这宝贵的阳光明媚的时节来放松身心，那么冬季到来前的秋天，就是一个绝佳的售房时机了。

卖家该怎么办：虽然要放松身心，不过房屋养护也不能忘记。趁还来得及，一定要做好最后的维修保养工作。在周末度假和郊游的间隙，抓紧机会做修理，甚至是一些小的翻修。尤其要记得，得趁气温骤降之前，确保房屋的供热系统能正常运行。你作为屋主，肯定不希望自己住在一套寒冷的房屋里。当然，作为买家，也不希望在带着家人一起看房时，突然发现房子暖气居然是坏的。

除去这些，其实站在买家的角度，秋天买房也算是一个不错的选择。

1. 减少竞争

在这点上，买卖双方都是一样的。房屋买卖往往是双向选择，因此买家也同样有技术那好竞争的需求。另外，随着经纪人不那么忙碌，可能你在寻找新家时，会受到更多个性化的照顾。

2. 天气适宜搬家

夏天阳光明媚，很适合出行郊游，但是没有人愿意在35度的天气下扛着家具搬家。所以相对凉爽的秋天，就成了一个很好的选择。不过一定要抓紧时间，因为到了冬天，面对多伦多厚厚的积雪，搬家的时候你会觉得举步维艰。

3. 适合选择搬家公司

如果你不是自己搬家，而是找搬家公司代劳，那秋天可能也比夏天要合适。在搬家的旺季，搬家公司往往需要预约，而且还不能保证绝对准时。炎热的夏天很可能会放慢他们工作的脚步，这也可能会增加搬家的成本。

4. 更适合检验房屋

正所谓，岁寒，然后知松柏之后凋也。只有在一个相对极端严酷的环境下，才更有可能看出房屋的好坏。当你在秋天看房子的时候，你可以确保没有通风或其他迹象表明房子没有很好地隔热。秋天相对温度较低，又不至于像冬天那么寒冷，既考验了房屋，也不会让看房人自己太受罪。

5. 可以为假期做准备

在加拿大，几乎几个重要节日都在下半年，尤其是那些需要装点房屋的节日，像万圣节，圣诞节之类，都在冬天。所以如果买房者想要在冬天和家人一起在新房子里度过第一个温暖而难忘的假期，那秋天就是最好也最合适的机会了。

 

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开启东非海岛生活方式｜居外专栏

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桑给巴尔岛（Zanzibar）上有着洁白的沙滩和蓝绿色的海水，宛如坦桑尼亚海岸线皇冠上的一颗璀璨宝石。桑给巴尔是一个文化、习俗和传统的大熔炉，它为游客提供了独特的体验。现在，它将首次向外国投资者开放。

对于宛如画境的坦桑尼亚桑给巴尔群岛来说，2018年3月堪称其命运的转折点——正是在这个时候，当地政府首次宣布外国投资者可以在这个神奇的热带天堂中进行房地产投资。

近年来，当地经济增长强劲，而人们预计国际购房者新注入的资金将有望创造一个活跃的房地产市场。根据莱坊（Knight Frank）于2017年发布的一份非洲专题报告，2016年，坦桑尼亚是GDP增长率保持在5%以上的少数几个非洲国家之一。作为大宗商品的重要进口国，坦桑尼亚还受益于低廉的油价以及私人消费和投资的增长。

从旅游业的角度来看，这个风景如画的地区还拥有其他优势：当地正在进行以建设住宅、工业和商业物业为目标的大规模房地产投资和开发项目，而且它还拥有多条全世界最令人惊叹的海岸线。

人们因桑给巴尔温暖清澈的海水，洁白的沙滩，充满活力的文化和热带环境而将其视为度假胜地。除此之外，它还是进行度假住宅投资的首选目的地之一。事实上，莱坊的数据显示，坦桑尼亚首都达累斯萨拉姆黄金地段的四居室行政住宅可为其业主赚取每月4500美元的可观租金和高达6%的丰厚收益率。

新出台的法规向那些有意购买一处度假房地产的个人投资者敞开了大门，而大型度假物业开发项目也在持续推进。蓝琥珀度假村（Blue Amber Resort）就是这类项目之一。该项目的开发商为一流建筑公司佩尼罗伊厄尔桑给巴尔有限公司（Pennyroyal Zanzibar Ltd）。该项目建成后将成为非洲最大的度假村。

2017年初，这个多用途社区最初启动时的定位为占地411公顷，横跨印度洋海岸线的桑给巴尔琥珀度假村（Zanzibar Amber Resort）。项目建成后将包含五家国际酒店（包括丽思卡尔顿和安纳塔拉酒店）以及东非首个由前世界第一专业高尔夫球手厄尼·埃尔斯（Ernie Els）设计的标志性18洞高尔夫球场，以及码头上的深水系泊区。该度假村还将开设水上乐园、水下餐厅和夜总会。

蓝琥珀项目还将为坦桑尼亚居民和非坦桑尼亚居民提供投资高档住宅物业的难得机会。
第一期住宅包括47栋位于安全私人住宅区中的双层别墅。这些住宅可以让住户欣赏到由大海、湖泊或高尔夫球场组成的开阔美景。目前住宅仍处于建设过程中，预计将于2020年完工。

蓝琥珀度假村执行董事萨利赫（Saleh）表示，非坦桑尼亚居民将有资格以99年的租约购买该豪华社区内的房产，而且可以选择将所有权延长49年。

蓝琥珀度假村一期别墅起价67.2万美元。对于投资者来说，坐落于奢华环境中的房产可能会带来与达累斯萨拉姆相同或更高水平的回报。

投资蓝琥珀桑给巴尔项目还为房地产所有者提供了一项重大的税收优惠：本地收入所得税税率仅为15%，而且全球收入无需纳税。项目负责人利用该开发项目的战略投资地位争取到了这项优惠。业主购买物业时还可以免缴资本利得税、印花税及遗产税。

此外，业主、配偶和及其未满25岁的子女将有资格获得桑给巴尔的居住许可。只要投资者一直是房地产的所有者，其居留身份将持续有效。

帕姆戈尔丁地产集团（Pam Golding Property group）首席执行官安德鲁·戈尔丁（Andrew Golding）博士说：“据财富研究机构新世界财富（New World Wealth）统计，东非有1.1万名身价超过百万美元的富翁，这一群体刺激了人们对高端商品和服务，包括高品质住房的需求。东非的经济增长持续超越非洲其他地区，而且该地区近年来成功地吸引到了外国投资，还引起了众多国际酒店集团的注意。”

在桑给巴尔置业特殊优势有：

  • 桑给巴尔的购房方式与泰国实行的租赁模式类似——两者采用同一种物业所有权制度，即业主通过支付固定金额，在一定时期内获得占有某块特定土地或某套建筑物的权利。
  • 桑给巴尔的投资者可以达成比泰国条件更好的交易：蓝琥珀（Blue Amber）等度假胜地的房产至少可租赁99年，而泰国物业租期非常短，只有30年。
  • 购房者还可以享受力度较大的投资税收优惠。转让税率在2%至3%之间，而遗产税为零。
  • 该群岛的交通十分便利，设有前往南非、阿曼、肯尼亚、阿联酋、卡塔尔、坦桑尼亚大陆和意大利的直飞航班。

 

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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美国出生公民权不会黄，黄的可能只是赴美生子｜居外专栏

8月28日，美国公民及移民服务局公布了新的移民备忘录更新，主要更新内容是针对“公民权”这一众人瞩目话题的相关认定做出了指导性变更。因此新闻一出在国内“美宝”圈内便是激出了千层浪。

究竟赴美生子的美宝公民权将何去何从？首先我们来看看这次移民备忘录的更新的具体情况。

美国移民局在官网明确指出，明确对美国的临时访问不构成美国居留，并解释在美国居住和实际存在的区别。“美国移民局不再将与美国政府雇员或美国服务人员的父母一起生活在国外的儿童视为“居住在美国”，以此来根据《移民法》第320条获得公民身份。” 此新政策将于10月29日生效。

大部分媒体囫囵吞枣地看完变更目录之后，甚至简单的抄了别处推文，就鲁莽表示这一变化仅仅针对美国驻外的军人和政府雇员，在境外出生的子女，并不能自动获得美国国籍，而是需要走一系列的程序，才能正式获得美国国籍。

但是如果仔细阅读完这次更新的移民备忘录，就不难发现，其实这次更新是内藏玄机的。正因为这次更新对于“在美国居住”这一条例做了微妙的修改，使得“赴美生子”的前景变得微妙起来。

在备忘录第4~5页描述了，“在美国出生的美宝”也需要证明在出生时母亲在美国的居留是长久的，而并非是“短暂”的。尽管最后没有提及是否会影响到“美宝”的公民身份，但是却有为之后“出生公民权”留一手的味道。

众所周知，凡在美国领土上落地出生的婴儿都自动成为美国公民。这源于美国1868年宪法第14条修正案：“所有在美国出生或在美国归化，并受美国司法管辖的人，都是美国公民以及其所居住州的居民，任何州都不能制定或执行任何削弱美国公民权利或豁免权的法律。”

但是，美国总统特朗普对此条修正案一直持反对态度，2016年竞选总统时和去年10月都曾提出要废除这个制度。近日，特朗普再次表示，他在认真严肃地考虑废除“出生公民权”。

特朗普在白宫外对记者说：“我们正在非常认真严肃地研究‘出生公民权’。你走过边境，在我们的土地上生了一个孩子——祝贺你，这个孩子是美国公民。”对于这样宽松的出生公民权，特朗普毫不留情地评论，“坦白说，这很荒谬。”

特朗普曾向媒体表示，他知道可以通过修改宪法修正案来终止出生公民权。但为了避免麻烦，他更愿意签署一项总统行政令以达到目的。

而总统令的确可以对宪法修正案的解释做出某些约束，比如，明确规定非法移民在美生的孩子无法获得美国国籍。不过，一旦特朗普签署了这个总统令，必然会在美国掀起一场关于移民问题的法律斗争。目前为止，高院是支持赴美生子的合法出生权的，因为美妈们都是是持合法签证来美的。

由此可见，想要从根本上取消“出生公民权”的难度是非常之大的，但是如果换一个角度，只有符合要求的孩子出生在美国才可以获得“出生公民权”，其他不符合规定的孩子将无法获得“公民身份”，这样变相实现了对于“出生公民权的”的限制，也不需要挑战宪法，实行难度大大降低。

副总统彭斯也表示：“我们都很珍惜宪法第十四修正案，但是美国最高法院从未裁定，第十四修正案是否适用于非法居住在美国的人（在美国领土所生的婴儿）。”据ABC电视台报道，早在去年六月，彭斯副总统曾经对移民喊过话：“如果您不想遵循合法途径过来（美国），您就甭来了。”

根据特朗普团队的理念，“出生公民权”是不会被取消的，但是他们强调第十四条修正案适用于合法移民和永久居民的孩子，而并不适用于非法移民和那些持短期签证的人。

如果按照特朗普政府的执政态度来看，在移民局备忘录中更新一段看似“漫不经心”实则别有用心的内容，从而达到事半功倍效果并非是空穴来风的假想。究竟会对赴美生子的美宝们产生多大的影响，或许我们只能让时间来验证了。想要成为美国公民，“赴美生子”这条让诸多中国人趋之若鹜的途径，在未来可能行不通了。

 

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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希腊减税加码 松绑房地产｜居外专栏

7月底，希腊政府已经降低“单一物业税”（ENFIA）10%-30%，令希腊民众欢欣鼓舞。而距离此项减税法案通过仅39天，希腊政府又准备来一波减税政策！

日前，希腊总理米佐塔基斯出席第84届萨洛尼卡国际博览会，以“人人共享发展”为主题发表演讲，并宣布将进行一系列经济改革，将在多个领域进一步减税以及增加惠民措施。具体措施包括：

  • 年薪不超过1万欧元的纳税人，个人收入所得税税率将从22%降至9%
  • 新成立的农业公司征税为10%
  • 公司所得税将从28%减至24%
  • 股息红利税将从10%减至5%
  • 新建筑物的增值税将暂停征收3年。
  • 翻新或升级建筑物的支出费用享受40%税收折扣
  • 推迟征收房地产资本利得税
  • 为每名新生儿提供2000欧元津贴
  • 所有婴幼儿用品的增值税将降至13%
  • 每名儿童将额外享受每年1000欧元的免税额度
  • 给予幼儿园每名儿童每月180欧元的补助

而其中一系列刺激房地产市场的措施，更令海外投资者注目期待。我们可以看到七项条目中，涉及刺激房地产市场的有三条，分别为：

  • 新建筑物的增值税将暂停征收3年；
  • 翻新或升级建筑物的支出费用享受40%折扣；
  • 推迟对房地产征税资本利得税等。

尤其是针对新建筑免征3年的24%房产转让增值税的举措，业界普遍认为，这将有效地促进房产交易，特别是希腊境外买家的交易。

目前，附加在新建筑物上24%的税收针对的是二级住宅的买家（一级住宅免征），涉及的是2006年1月1日以后颁发建筑许可证的房产。2006年1月1日以前的房产则只需缴纳3%的交易税。

由于两者差异巨大，投资者纷纷避免购买新建筑物以免缴交重税，因此这项税收并未达到预期的效果，而且还对希腊建筑业带来了不利的影响。而如今此项税项取消，免征增值税无疑会为希腊房产松开紧箍咒。

对于希腊而言，重回国际市场后，亟需致力于通过改革和吸引投资，振兴本国经济，使希腊在国际社会中重新获得信誉。而说到希腊有效吸引投资的政策措施，就不得不提到希腊“黄金签证（Golden Visa）”。在它的加持下，房地产一跃成为希腊的支柱产业，带动希腊经济复苏。

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《每日报》9月7日引述葡萄牙物业服务公司Imovirtual的报告称，希腊“购买25万欧元房产换居留”的政策性价比高；在全球同类型投资项目中属于低“门槛”的国家，却能为投资者带来可观的资本价值。

新的税收政策对于想要在希腊购房或开办公司的投资人来说，更无疑是重大利好。同时，也将使高性价比的希腊“黄金签证”更受追捧！

只需25万起欧元购房不仅每年可以获得房租收入，还附赠全家欧洲身份，获得希腊绿卡，三代移民，享受欧洲完善的医疗和养老服务。投资人应把握良机，畅享欧洲！

 

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推行4岁免费学前教育 加拿大魁省教育优势更明显｜居外专栏

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根据国际经合组织（Organization for Economic Co-operation and Development，简称OECD）此前发布的一项教育报告显示，加拿大的国民受教育水平在发达国家当中最高，远超出大家普遍认可的英国和美国。加拿大的教育不但质量很高，而且成本低，国民很轻松便能享受到世界一流水平的教育。在加拿大，各省政府普遍提供12年的义务教育，孩童从5岁到18岁均享有接受义务教育的权利。而从2019年开始，魁北克省免费教育的年限将逐步分地区延长至13年，即孩童从4岁到18岁都可以享受政府提供的免费教育。

CAQ政党领袖、魁省省长François Legault 宣布魁省“4岁学前班”普及计划

魁省CAQ政党2018年10月上台后，提出要加大学前教育和课后托管的资金投入，力争在2020-2021年在全省范围内实现将4岁儿童纳入学前教育的目标。这项政策并不强制要求4岁的孩子必须入学，但只要父母决定送孩子到公立学校入读，便可以享受政府提供的免费义务教育的各项服务。此项政策旨在为所有身在魁省的4岁儿童提供免费入学的机会，提高魁省学前教育的质量。

根据魁省教育局目前公布的名单，2019年已经有部分学校新开设了“4岁学前班”（Pre-K-Classes）。其它学校将会陆续开放，到CAQ本届任期结束之前，“4岁学前班”有望覆盖魁省境内的所有小学。

首先，魁省儿童的学前教育成本一直以来是全加拿大最低的。加拿大政策选择中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）刚刚公布的一项“2018年加拿大各城市托儿费用研究报告”，比较了加拿大各主要城市的家庭2.5-5岁之间的学龄前儿童每个月在教育和看护方面所花费的费用，包括幼儿园、日托中心等。

研究报告显示，与加拿大其它省份的大城市相比，蒙特利尔以月平均175加元居成本最低城市之首，位列其次的几个城市Quebec City（190加元），Longueuil（190加元），Laval（190加元），Gatineau（190加元）均在魁省境内。而在其它华人偏爱的城市，如温哥华，儿童学前教育的成本为月平均1000加元，是魁省各主要城市的5.7倍。在多伦多就需要更多了，孩子每个月上幼儿园或看护中心要花的费用高达1150加元，接近于魁省各主要城市的6倍！

第二，魁省中、小学及大学教育的费用也相对低廉。省内私立法语学校由于享有高额的政府补贴而学费超低。私立英语学校相对BC省、安省也具有极大的价格优势，是中小学留学加拿大的的高性价比之选。魁省拥有多所国际知名大学，如麦吉尔大学、蒙特利尔大学、康考迪亚大学等，学费均处于加拿大大城市教育消费最低水平。在魁北克省留学，无论对于小留学生还是怀揣梦想的大学生， 学生家长所付出的成本都是最低的。

这里特别要为大家提到的是，对于不满18周岁的未成年人来说，魁省不但教育成本全加拿大最低，孩童福利水平还是全加拿大最高的省份。在魁省生活的孩童每月除了可以领取联邦政府提供的儿童福利金，还可以领取魁省政府额外提供的牛奶金。

魁省留学有五大优势：

1. 移民优势

魁省针对本地国际留学生的移民政策相当宽松，PEQ留学转移民可谓加拿大最容易，最经济的移民途径之一。在魁北克留学的符合要求的国际学生得到毕业信后即可提交魁省移民甄选申请，最快只需21个工作日就可以获得魁省甄选证书——CSQ，继而向联邦政府申请加拿大移民。

2. 消费优势

魁省的生活消费在加拿大处于偏低水平，如房屋租金、车辆保险等几乎处于北美一线城市中的最低消费水准。

3. 语言优势

蒙特利尔作为全世界最大的双语城市，不仅有英语授课学校，还有很多法语授课学校。在魁北克省留学，能够再多掌握一门语言技能，为大家今后更好地适应不同教育和文化体系打下基础。

4. 教育资源优势

魁省教育资源十分丰富，从托儿所、小学、中学到世界上名列前茅的大学都有很多选择。无论学生意愿用哪种语言方式学习，在魁省都不乏优质的学校可供选择。

5. 就业前景优势

相比于加拿大其它省份，魁省的就业市场表现强劲。作为加拿大面积最大的省，魁北克省拥有很多天然资源作为经济基础。与此同时，蒙特利尔传统优势行业航空航天，生命科学，生物制药，影视特效，游戏开发和人工智能AI/虚拟现实VR等都在呈现井喷式发展。

 

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