Category: Special Investment Column

越来越多的华人开始着手寻找合适的商业投资机会或开自己的店面或公司。那么，在加拿大租赁与买卖商业物业有哪些值得注意的地方，是您应该提前了解的呢？今天，嘉德就跟您简单聊一聊加拿大商业物业租赁、买卖相关的问题和注意事项。

商业物业类型有哪些？
加拿大的商业物业通常可以分为以下几种类型：
办公室Office
仓库Warehouse
上居下铺（全部面积都按商业属性）
独栋物业Free Standing这类物业由于本身占地面积很大，往往可以提供充足停车位。改扩建的潜力也很大
商铺铺面Unit

商业物业，租好？还是买好？
一般来说绝大多数的投资人一开始会选择租赁而不是直接买下物业。
首先，租赁办公室无疑降低了初期的成本投入，为公司保留足够的储备资金抵抗风险。
其次很多投资人在开始投资或经营公司时对公司未来的发展规模、经营重心等问题并不十分清楚，在未来可能会转移公司阵地、扩大公司规模。选择租赁可以更方便在公司以后的发展中随时进行调整。

商业物业价值的衡量
作为商业物业，与普通的住宅物业在衡量市场价值上有很大不同。商业物业的衡量一般是用租售率来衡量。比如说一个10,000sf的商场，如果租给散户每尺租金$300/sf，商场总价值$3,000,000。但如果租给了银行，可能租金就达到$500/sf，商场的总价值则达到 $5,000,000。一般商业物业的最好租客就是政府机构，其次是银行，大公司行政总部。这类租客往往非常稳定，十年、二十年续租不走是经常的事儿。第三类租客才是各类商业企业。而零售业和小型公司是最不稳定的租客。

选择商业物业时需要注意什么？
1、停车位Parking。经营公司必定需要考虑到公司员工或客户停车的问题。关于固定车位Reserved Parking的数量，First Come First Serve停车位的数量都需要考虑到。
2、商业标牌。是否允许挂广告牌，可以挂牌的位置，大小，字体，基本颜色，是否需要交费等。
3、商业用途Use。对于会造成污染、噪音等环境影响的商业。
4、可营业时间。对于非独栋的商业物业来说，大楼或商场早晚营业时间，周末节假日是否可以营业，下班时间以后是否允许你单独使用自己的租赁单位，水/电费、空调、清洁费如何调算，都是要在合同中写明的。
5、保安系统。银行、金铺、艺术品店等商业，会有特殊高标准的保安系统要求。
6、货车卸货口。对于涉及大宗货物转移的商业，是否有合适、充足的货车装卸空间很重要。

商业租赁的费用计算方式
1. Gross Lease，毛租金或总租金计算租约。 租客每个月付给房东固定金额的房租，而不需要另外支付其它费用（地税，管理费，保险，common area charges）。
2. Net Lease，即以净租金计算的租约
Net Lease又可以细分为：NET(Single Net)Lease, NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。在Triple-Net Lease中，租客需要支付所有的费用，承担所有的责任，而房东只需要负责收支票。这样似乎对租客有些不公平，所以这类租约还是比较少见的。
而我们平时所说的Net Lease，其实指的是NET/NET Lease，也是目前最常见的商业租赁形式。租客除了交固定的净租金Net Rent外，还需要交T.M.I. 即地税，管理费和保险费，或是现在逐渐流行的T & O （Tax & Others）即地税及其他。
Net Rent净租金有两种形式。一种是按月计算，另一种是按每年每平方英尺。
3. Base and Additional Rent，即以基本租金加额外租金计算的租约
一般适用于大型的工商业或Office Building。除了Base Rent（有时也叫做 Minimum Rent）基本租金外，租客还需要承担部分Building的运行成本。
4. Percentage Lease，百分率租约，即按收益的一定百分比计算租金的租约
Percentage Lease最常见于零售业。租客每个月付固定的Minimum租金再额外加上超过固定营业额一定的百分比。租客需要向房东报备每个月的销售业绩。

责编：Adam Chen

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在多伦多买新公寓，当内部装修完成之时，就会被通知验房。全名叫做Pre-Delivery Inspection，简称 PDI（交房前验房）。

做交房前验房时，开发商的验房人员会指导你对房屋质量进行一次全面检查，并可能为你示范家中各系统的使用操作。验房如果发现问题，和你一起验房的开发商代表会一一标出来，并给你一个清单，承诺修补。同时给你一个安省房屋质量监督机构Tarion发出的证书，上面有登记号。然后业主到律师那里交钱拿钥匙。拿了钥匙再看看开发商有没有修，没修，拿钥匙后的30天内就要到Tarion网站用证书上的登记号登记，把所有要修的内容登记。这份表格政府机构收到马上会转给开发商，开发商又会去检查，原则上开发商有120天时间去修。如果还没修则可以起诉开发商。入住后的一年内如果发现问题仍然可以报告Tarion。

但是新房交房前验房（PDI）都要验什么呢？今天小编就来简单跟大家聊一下。

加拿大的新房交房前验房（PDI）主要检查4个部分。

首先是：厨房、卫生间、洗衣烘干设备；

其次是：地板、墙面与其他内部装潢；

第三是：外部结构；

最后是：控制系统。

厨房、卫生间、洗衣烘干设备检查主要包括：

• 照明
• 墙面上的电流漏电保护器
• 地板、地砖
• 厨房台面、挡水、中央岛
• 橱柜、抽屉
• 水池、洗碗机、上下水系统
• 冰箱、油烟机、灶台等设备
• 卫生间排风系统
• 马桶、卫生间水池、淋浴、浴盆系统
• 洗衣机、烘干机

地板、墙面与其他内部装潢检查主要包括：

• 地板、地毯、地砖检查（例如是否有损坏或走在地板上是否发出较大噪音等）
• 墙面，地脚线、门框、窗框等
• 门窗、楼梯、储物间等
• 外部结构检查主要包括：外墙保温板、外墙墙砖、泄水孔（Weep Holes）;检查门窗外部密闭检查车道、花园、行人道等

注：如因天气原因无法检查房屋外部，请在PDI表格中注明

控制系统检查主要包括：

• 供暖系统，包括暖炉、热水器、暖炉过滤网、温度控制器、供暖系统各部分开关
• 空调系统检查
• 机械通风系统检查

注：请确保在交房前，开发商已经为你提供所有房屋内控制系统的操作手册，并认真阅读学习如何控制这些系统。另外还需从开发商处了解房间内各控制系统及其他电器等的质保时间和建议定期维护时间。

如果我在做收房前检查时不小心漏了一些问题怎么办？

有些项目本身就有质保，即使你在入住前检查时没有发现问题依然不影响你的保修范围。然而，如果是物品损坏或之前承诺安装的物品没有安装，则一定要在PDI表上注明。

任何在您入住前有质量问题的项目都应该在30天或年底的表格中列出。这几个表格代表了对保修项目的要求，而在保修期内所涵盖的项目出了问题，开发商必须在在特定的时间范围内解决。

关于新房交房前验房（PDI）是什么，都要验什么，小编今天就跟大家简单聊这么多。希望可以帮助到大家。

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Royal LePage公布2019第一季度报告出炉：

报告重点：

1. 全国房价升幅放缓，同比仅上涨2.7%
2. 加拿大西部房价预计还将下滑；温哥华房价受政策影响大
3.库存较低，导致大多伦多的房价保持稳定增长
4. 蒙特利尔地区房价增速继续超过多伦多和温哥华
5. 渥太华房价首次超过卡尔加里

根据Royal LePage皇家地产的市场调查报告，在2019年第一季度，加拿大的房地产市场较去年同期呈现了缓慢的增长。

在2018年初，加拿大的房地产市场经受了自2008年金融危机以来最大规模的市场调整。直到下半年，市场才显示出恢复的迹象。而再2019年上半年，市场再度回到了缓慢提升的状态。

根据Royal LePage针对全国最大的63个房地产市场进行了调查，并最终得出有关全国房价综合指数的结论。调查显示，2019年第一季度，加拿大房价较去年同期仅上涨了2.7%，至$621,575元。这一涨幅远低于长期以来约5%的平均涨幅。就不同房源类型来看，两层住宅的价格中位数同比上涨2.6%，至$729,553元。而平层房屋的价格中位数同比仅上涨了1.1%，为$513,497元。就全国来看，公寓房源的涨幅依旧是最为迅猛的，同比涨幅达到了5.4%，中位数价格为$447,260。

对于今年第二季度的房地产市场，Royal LePage预测，2019年春季的全国房价将保持平稳，未来3个月，全国的住宅售价将上涨1%。与此同时，加拿大几个较大城市的房地产市场也出现了明显的放缓迹象。在Royal LePage的季度报告中，其中有近一半的城市，预计房价将环比下降。

值得注意的是，Royal LePage预计，下个季度大温哥华地区的房价将下跌1.4%。同时预计在春季市场中，房价涨幅最高的会是渥太华。预计渥太华的房屋中位数价格第二季度将上涨2.8%，至$482,459美元。

安省房价依旧坚挺

受供应方面短缺的影响，加上就业市场的改善，安大略省的房价上涨严重影响了2019年第一季度的全国结果。如果我们不考虑安省的数据，加拿大的本次的房价涨幅仅仅只有0.4%。
Royal LePage表示，多伦多仍然是全加拿大升值最快的房地产市场之一。独立屋的价格基本与通货膨胀水平相当，但共管公寓的价格正以接近两位数的水平上涨。因为在这个不断发展的世界级城市，“垂直居住”的理念已成为新建住宅的主要选择。
2019年第一季度，多伦多房价中值同比上涨5.8%。双层房屋和平层房屋分别同比上涨了4.8%和2.5%。而公寓则同比上涨了9.3%。总体来说，大多伦多地区的房价同比上涨3.4%。
安大略省金马蹄铁地区的房地产价格持续快速上涨，这一涨幅和当地经济增长趋势保持一致。生活在大多伦多地区的人们也愿意为了更低廉的房价而搬到更远一些的地区。在这一地区，尼亚加拉/圣凯瑟琳市、汉密尔顿市、肯其那/滑铁卢/剑桥，这些地区的房价同比上涨6.9%、6.3%和8.9%。

在安省东部，渥太华的房价同比上升了7.7%。渥太华作为北美主要的科技产业集中地区之一，同时也是联邦政府大部分劳动力的所在地，当地的房屋买卖市场很是强劲。如今，渥太华的房价总额首次超过了卡尔加里，这一趋势在五年前是无法预见的。
安省其它房价显著上涨的城市，还包括金斯敦，涨幅为10.3%。安大略西部、伦敦和温莎的房价也均出现了两位数的上涨，同比分别上涨10.7%和12.4%。

卑诗省房价同比下跌

在卑诗省方面，尽管当地整体经济依然强劲，但由于政府干预继续压低房地产活动，该省房地产市场仍然脆弱。大温哥华地区的房价自2012年以来首次出现同比下跌的情况。2019年第一季度房价总体下跌1.5%，至$1,239,306元，而当地新房上市的数量却在增加。
“大温哥华地区仍然是世界上最理想的居住地之一。人口增长正在促进人们的购房意愿，也促进了就业水平的提高。然而政策干预，已经导致当地房屋销售情况降到了三十年来的最低水平。”Royal LePage表示：“ 用一系列税收和限制性规定打击消费者的信心，人为地抑制需求，这不会消除人们对新住房的需求，它只能让购房者暂时搁置他们的购房意愿。这对市场也会有破坏性的影响。”

目前，在温哥华，一些原本非常受欢迎的地区，房价正在下跌。西温哥华、北温哥华、伯纳比和温哥华市区等地方的高端房产价格都在下跌。这也为有意购买豪宅的买家提供了一个难得的机会，让他们有可以进入加拿大一些定价最高的豪宅市场。

另外，Royal LePage的报告还表示，尽管最近全球油价上涨，但加拿大能源行业依然低迷。尽管阿尔伯塔省不太可能进入技术性衰退，但预计其经济活动将继续低迷。卡尔加里、埃德蒙顿和麦克默尼堡的房价分别小幅下跌1.5%、1.0%和0.8%，至$468,974元、$371,782元和$576,211元。

蒙特利尔成楼市亮点；海洋省份涨跌互现

另一个房价上的亮点出现在魁北克。

2019年第一季度，大蒙特利尔地区的房屋总价同比上涨5.5%，至$406,332元。其涨幅再次超过大多伦多（3.4%），大温哥华（-1.5%），也超过了全国平均水平（2.7%0.）。在蒙特利尔，各类房源均呈上涨之势。其中双层独立屋价格中位数上涨6.4%，为$514,412；单层平房上涨3.7%，为$316,159；公寓房上涨5.2%，为$328,488。

而在几个大西洋省份，几大城市的房价也呈现涨跌互现的局面。其中位于爱德华王子岛的夏洛特敦，新布伦维克省的圣约翰，以及新斯科舍省的哈利法克斯，均有小幅上涨。而纽芬兰和拉布拉多省的房价则呈现了下降的势头。

以下是Royal LePage对加拿大三大城市第一季度房价比较。

以下是Royal LePage对未来加拿大几大城市的房价预测。

江晓清解析加拿大房产投资

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房地产交易是以买家和卖家之间的诚信为基础的。然而，个别的卖家在地产交易中却并不十分“礼貌”，时常会听到买家到RECO投诉说在他们的Offer被卖家接受后，发现房屋内部被改动或损坏，或是因自然原因在交房期前房屋受到一定的损坏，又或是在交接日发现卖家在房屋内留了很多没有搬走的垃圾。这另很多买家感到非常沮丧。

最近一位买家向RECO投诉说，他们购买的物业的地毯在最后一次看房到交接日之间发生了损坏，导致买家花费数千加币的费用去维修。他们本有权将卖家告上法庭，但是考虑到将可能花费大量的时间和精力最终还是放弃了。

在这种情况下，买家的地产经纪并没有过错，但是作为买家的地产经纪仍然可以采取主动的措施确保买家免受此类情况的影响，也可以同时提高自己的服务水平。

今天小编就来给大家介绍一下在这种情况发生时，保护买家的三个方法：

1.Insert protective clauses in the offer. （在Offer中插入保护条款）

在Offer中为买家添加保护条款，如果房屋或其内部包含的一些项目发生重大变化或损坏，要求卖方将房屋恢复至原状或赔付买家相应的修理费用。

Offer中还应包含一个条款，允许买家在实际交接日之前进入房内查看并确认房屋的情况是否与之前看房时相符，或卖方是否已完成商议好的维修。关于交房日前进入物业检查的次数可按买家需求来定，一般1-2次。

2.Take pictures and document the model and serial numbers for the appliances and other chattels and fixtures（拍照，列清单）

对Offer中包含的一些家具、装潢、电器等拍照并列清单，也可以记录家具和电器的序列号以免卖家之后用其他不同型号的物品替换。

3.With a lawyer’s help, negotiate a holdback（在律师的帮助下扣留卖方一定的维修费）

在律师的帮助下，可以扣留卖家一部分费用例如500-1000加币，只有买家在收房满意后，才会返还给卖方。如果在收房后发现房屋内有损坏或改变，买方可将这笔费用作为维修费使用。

买房是大多数人一生最重要的交易。买方地产经纪作为专业人士应该帮助买家通过预测潜在问题并采取保护措施保护买家利益，同时也可以展现专业精神并提高客户服务满意度。

责编：Adam Chen

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在加拿大买了房子后，为了房子的顺利交接，买家都需要为新房购买保险。但你了解加拿大的房屋保险吗？加拿大的房屋保险都有哪些类型？哪些受保、哪些不受保？今天，嘉德小编就来跟大家简单聊一聊：加拿大房屋保险是怎么回事。

在加拿大，房屋保险的类型分的很细致。与华人移民关系较大的主要有以下几种房屋保险：

自住房保险（Homeowner’s Insurance）

作为自住房的房主，不论是否需要申请房屋贷款，都需为房屋购买保险。虽然法律上没有明文规定业主必须购买保险，但是在买家办理贷款和办理房屋交接时，都需要买家提供房屋保险证明。

租客保险（Tenant Insurance）

租客的私人财物和屋内的空间，需要一份租客保险来保障。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、水淹及盗窃等灾祸时，保险公司可对租客的私人物品损失提供合理的补偿。另外，租客以后若想在加拿大买房，如果在首次买房前就有良好的租客保险记录，有助于日后节省费用。

房东保险（Landlord Insurance）

房东切勿忘记购买房东保险，如果出租物业发生意外，警方及保险公司有关部门会查清原因，分清是租客或是房东的过失引起的。如果是因租客的疏忽造成的以外，租客便要承担责任；如果是房东的疏忽，房东保险便会发挥保障作用。不过房东保险有很多限制条件，也不是所有保险公司都做。

Condo共管公寓保险

Condo的保险与独立屋或其他低层住宅的保险有所不同。因Condo每月都需交管理费给大楼管理处，其中已包含有火险，所以购买Condo保险时无需再购买此项。但是Condo管理费中包含的基本保险不保装修及房内的财务等，因此公寓业主还需要购买Condo保险来保障例如漏水等对房内个人财务和装修造成损害时可以得到合理的赔付。

加拿大的房屋保险分为普通房屋保险、基本险、全面性房屋保险（全险）。因为大家一般都只买基本险，我们来集中研究一下基本险的内容。

基本险都保什么？

1. 火灾及雷电（Fire and Lightning）：火焰或被雷电击中酿成的火灾。
2. 爆炸（Explosion）：由于天然气、煤气或石油气爆炸酿成的灾祸。
3. 浓烟（Smoke）：火灾中产生的浓烟会烟熏墙壁、家私，焦黑的烟渍不但难以清洗，且清洗费用也不菲。
4. 暴风雨或冰雹（Windstorm and Hail）：有与暴风雨或冰雹对房屋外墙造成的破坏会缺口，或打至屋内对屋内物品造成的破坏。但如果因为忘记关上门窗导致屋内物品遭到的破坏则不会获得赔偿。
5. 盗窃（Theft）：保险公司会对盗窃造成的财务损失和房屋破坏进行赔偿。不过如果盗贼是屋内居住人员或是留宿人员，保险公司不会做出赔偿。
6. 骚动及内乱（Riot and Civil Commotion）：在骚动及内乱中遭到不法分子滋扰造成的财务损失也会受到保障。
7. 空中坠物（Falling Objet）：被飞机、导弹或卫星等坠下来的物件击中房屋，可向保险公司申报赔偿。
8. 蓄意破坏（Vandalism and Malicious Acts）：房屋受到恶意破坏可向保险公司申请赔付。如果房屋空置超过30天以上，一切后果由屋主承担。
9. 房屋被车辆撞击（Damage by a Vehicle）：若家中车辆失控或泊车时不小心撞到房屋，保险公司也会做出赔偿。
10. 突然漏水或淹水（Accidental Discharge or Overflow Water）：突发水患造成地板、地毯、家私或私人财物损失也可向保险公司申报赔付。但由于喉管接触问题或年久失修造成的漏水现象却不属受保护范围。
11. 私人财物在搬家运输途中造成的损坏（Transportation）：私人财物和家具在运送途中受到破坏如汽车相撞或翻车等，都收到保障。
12. 玻璃被砸（Glass Breakage）：除在建房屋或空置房屋外，家中的门窗玻璃遭到破坏都可以申请索赔。

房屋保险中，最重要的组成部分是住宅建筑（Dwelling Building），也就是住房发生可理赔意外后的重建或修缮，这也是房屋保险的Coverage A部分。这种理赔分两种：承保重置成本（Replacement Cost）和额外现金价值（Extra Cash Value）。重置成本就是重建与原来类似房子所需的费用，而额外现金价值是用估价减去折旧金额而给予的赔偿。这一部分包括的内容有，房屋主体本身、相连的结构（如车库）、室外的固定设施、树木、泳池、灾后清理费以及修补或建筑房屋的材料，但一般不包括土地市值。

房屋内财物属于Coverage B，这是指房子里面，与房子没有固定联系的东西，衣服、电器、家具之类的。这部分理赔通常也是以重置为主，不做额外现金价值。也就是说比如电视没了，保险公司就会赔付替代一个电视所需的费用。

除此之外，房屋保险中还包括临时家居费用险（Additional Living Expenses），即房屋发生意外不能在其中居住时，您租房或住宾馆产生的额外费用。

最后，房屋保险中还有责任险（Liability）。责任保险是指因房子的所有权产生的责任，即如果因为被保险人的疏忽而引起的意外，造成邻居、第三人伤亡或财产损失，责任需有您承担的话，不过也可以向保险公司申请索赔，有时这部分获得的赔付会大的惊人。这部分在保险成分中不占很大比重，建议可以在这里保100万比较适宜。

责编：Adam Chen

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