Category: Special Investment Column

 
在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……
有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。
買房也交GST QST麽？
來加拿大才發現商店裏東西的價格不是最終價，到收銀臺付款還要再另外收稅。魁北克一向稅率高，聯邦的GST（商業及服務稅）和魁省的QST（銷售稅）現在稅率共是14.975%。
後來開了雜貨店，對稅才稍稍多了解，才發現原來也不是所有東西都收稅，比如牛奶、面包、蔬菜等沒有加工過的食物就不收稅，一旦加工過，有人工成本了，就要加稅了。現在做了地產經紀，有又新的發現，原來買不一樣的房，也有不同的交稅規則。
稅務局網站上說得很清楚：買二手房不用交稅。但買新房，或是90％以上重新裝修的房子，及土地都需要交稅。雖然說了要交稅，如果滿足以下所有條件，你還是有機會得到退稅。
 你從建築商購買土地和新住房;
 住房是單體住宅綜合體（包括復式住宅）或共同擁有的住宅單元（公寓）;
 你購買住房作為主要居住地，或親屬的主要居住地;
 一旦建設基本完成，物業的所有權將轉移給你;
 房屋和土地是在同一筆交易中獲得的;
 一旦施工完成，你或你的親屬之一是第一個居住該房屋的。

GST / QST新房退稅如何計算？
GST退稅　根據公寓的購買價格，退稅的聯邦部分按商品及服務稅的36％計算，最高為6,300元。當新公寓的價格高於35萬但低於45萬時，退稅逐漸減少。購買價格為45萬元或更多時，沒有GST退稅。
QST退稅　魁省退稅相當於新房購買價格支付的全部QST的約50％。QST的最高退款金額為9,804元。當公寓的價格超過20萬但不到30萬元時，退稅逐漸減少。花費超過30萬或更多的新房子不符合QST退稅。
網上有個新房退稅計算器：
https://www.guidehabitation.ca/en/pagename/calculatrice-de-taxes-habitations-neuves
需要的朋友可以自己算算。我用它算了一下：

什麽時間申請退稅？
你必須在房產所有權轉讓之日起兩年內向Revenu Quebec提出。但是，如果你同時從建築商那裏購買土地和新房，並打算將該房產作為主要居住地，建築商通常會從購買價格中直接扣除退稅金額，以看似打了折扣的價格給你。

投資公寓也有GST / QST退稅
投資者也可能有資格購買新房的退稅。如果你在魁北克購買新的公寓並打算將其作為出租物業，你可能有資格獲得GST / QST“新住宅租賃房產退稅”（New Residential Rental Property Rebate簡稱NRRP）。

為了有資格獲得NRRP，第一批入住用新公寓的人必須是租戶。只有購買新房的購房者才能享受退稅，這些新房將作為租客的主要居住地租用至少一年。因此，讓租戶簽訂不少於一年租期的租約將非常重要。
即使您是非居民投資者，如果公寓出租給第三方作為其主要居所，你也可能有資格獲得NRRP退稅。

申請NRRP退稅
在賣投資類公寓時，建築商不能直接從購買價格中扣除退稅賣房。因此買方需要在購買公寓時支付稅款，然後獨立申請退稅。申請也必須在房產所有權轉讓之日起兩年內提交。每個公寓只能提交一份退稅申請。

NRRP　GST退稅　就像新建住房退稅一樣，NRRP退稅的聯邦部分按公寓購買價格支付的36％稅率計算，最高為6,300元。當新公寓的價格超過35萬元但不足45萬元時，退款金額會逐漸減少，並且在購買價格超過45萬元時沒有任何退稅。
NRRP　QST退稅　魁省NRRP退稅相當於該物業購買價格的全部QST的50％。但是，對於出租物業來說，最高QST退款金額限於7,182元。當公寓的價格超過20萬元不到22.5萬元時，回扣逐漸減少。超過225,000元或以上的新房屋不符合NRRP QST退稅。（未完待續）

經紀柯婕專欄全集：

柯婕魁北克談房說地

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關鍵點：
1.在過去12個月，大多倫多地區的豪華公寓價格漲幅位居加拿大五大城市之首。
2.預測，之後在加拿大五大城市中豪華物業漲勢最為迅猛的地區是大蒙特利爾。
3.預測，大溫哥華地區的豪宅中間價格將下降7.1%，預計降價約$410,000。
4. 卡爾加裏的豪宅價格漸趨穩定，並有溫和上漲，而豪華公寓價格則在12個月間相對疲軟。
5.渥太華的豪華地產市場在12個月間保持健康上漲。

截至2019年1月31日，大多倫多地區、大蒙特利爾地區和渥太華地區的豪宅價格中位數均在前12個月中出現了健康的上漲。其中，多倫多地區的豪華公寓房價同比漲幅最高，上漲了10.2%，至$2,268,571。緊隨其後的是大蒙特利爾地區，豪華公寓中間價同比漲幅8.4%，漲至$1,295,401。

Royal LePage首席運營官Kevin Somers 表示：“多倫多和蒙特利爾的豪華公寓價格已經連續兩年大幅上漲，我們預計這一趨勢將持續到2019年，不過多倫多的漲幅將較為溫和。”

縱觀加拿大的五大都市，只有大溫哥華地區的豪宅價格中位數有所下滑。過去兩年，豪華住宅在溫哥華的交易量有所下降。這一趨勢最初始於2016年，那時當地出臺了一系列旨在給房地產市場降溫的措施。由於許多溫哥華人拒絕折價出售房產，這導致豪宅的市場價值縮水，但仍然非常穩定。在另一方面，在溫哥華，中國公民原本是一個重要的豪宅購買群體。然而因為一系列中國國內的因素，中國買家將財富轉移到加拿大的能力受到了限制。

整個2018年，大溫哥華地區的銷量一直處於低位。然而從2018年6月1日至2019年1月31日，大多倫多地區的豪宅同比銷量同比也下降了3.6%，只是多倫多地區的降幅較為溫和。然而，由於2018年春季市場銷售活動低迷，在截至2019年1月31日的12個月期間，大溫哥華和大多倫多地區的豪宅銷售分別下降了50.5%和40.0%。在同一時期，大溫哥華地區的豪華公寓銷售量降幅達到了32.2%，而多倫多地區的豪華公寓銷售量降幅僅為3.4%。

“與去年相比，我們預計大溫和大多地區的豪華物業銷售量都會有所提升。” Royal LePage首席運營官Kevin Somers說：“預計大溫哥華地區豪華物業的降價，以及選擇的增多將刺激這一市場，而大多倫多地區則將恢復到更正常的活動水平。”

多倫多——漲幅最高的城市

無論是豪華公寓，還是豪華度禮物，多倫多的價格漲幅都位列加拿大五大城市之首。豪華物業的銷售量下滑僅限於2018年的春季。

大多倫多地區的豪宅價格恢復健康增長，這表明安省“公平住房計劃”（Fair Housing Plan）中針對外國買家的措施的效果現在已被豪華房地產市場所吸收。盡管海外買家只在大多倫多地區占了很小的一部分，但類似措施確實抑制了本地買家的信心，也起到了抑制房價的作用。
在截至2019年1月31日的12個月期間，獨立屋豪宅（luxury house）價格中值同比上漲3.1%，至$3,575,702。然而在同一時期，豪華公寓的同比漲幅則達到了驚人的10.2%，價格為$2,268,571。無論是獨立屋還是公寓，多倫多豪華物業的漲幅都名列加拿大五大城市之首。

來自Royal LePage的地產經紀Ellis Davis表示：“盡管去年春季多倫多對豪華獨立屋的需求有所放緩，但對豪華公寓的需求仍保持穩定和強勁。由於市場上豪華公寓的庫存有限，這一需求立刻導致了豪華公寓的價格急速攀升。比如三臥室，全裝修的豪華公寓就很受買家青睞，只是這類房源在市場上很少。”

在獨立屋方面，過去12個月，獨立屋豪宅的銷量較去年同期下降了40$。然而從去年6月1日到今年1月31日之間，同比銷售量僅下降了3.6%，降幅非常溫和。就過去整個12個月來看，豪華公寓的銷售量也僅下降了3.4%。

Ellis Davis 說：“多倫多的豪華住宅市場已經恢復了勢頭，我們預計今年春天的市場將比去年更加活躍。一般來說，與周邊地區相比，多倫多市區對豪宅的需求會更為強勁。”

就未來趨勢上看，之後一年，預計多倫多豪華獨立屋的中間價位將同比上升3.2%，達到$3,691,700。豪華公寓的價格中位數將同比上升5.4%，達到$2,390,405。同時，豪華獨立屋的銷量預計將受益於更為活躍的春季市場，而豪華公寓的銷量預計將與去年持平。

蒙特利爾——長勢喜人，前景看好

在蒙特利爾，豪華公寓的銷量超過了豪華獨立屋，而且兩類豪宅均漲勢良好。

大蒙特利爾地區的豪華房地產市場在價格和銷售方面都顯示出持續強勁的勢頭，這反映了其健康的經濟和整個房地產市場的良好情況。截至2019年1月31日的12個月間，豪華獨立屋價格中位數同比上漲5.4%，至$1,680,942。與此同時，同期一套豪華公寓的中位數同比飆升8.4%，至$1,295,401。

在銷量方面，去年蒙特利爾豪華獨立屋的銷量增長了21.4%，而豪華公寓的銷量則增長了28.9，超過了獨立屋。

盡管豪華公寓市場表現出異常強勁的勢頭，但可供選擇的房源仍然很多，2019年2月將有約350套二手豪華公寓出現在當地市場上。

對於之後12個月的情況，預計蒙特利爾地區豪華獨立屋的價格中位數將會同比攀升至$1,792,037，預計漲幅為6.6%。豪華公寓的價格中位數，預計將漲至$1,395,056，預計漲幅為7.7%。這兩大市場的預期漲幅均為五大城市之首。

其他三大城市，各有千秋

溫哥華

在五大城市中，大溫哥華是唯一在豪宅市場上價量同時下滑的地區。
在過去一年，溫哥華豪華獨立屋同比售價下跌1.7%，降至$5,751,928。豪華公寓同比售價下跌0.6%，降至$2,680,064。盡管與去年同期相比銷量持續低迷，但在2018年9月之前，豪宅價格一直保持穩定。從2018年的最後四個月到2019年，許多賣家開始接受降價，這給房價帶來了下行壓力。
而在銷量上，大溫哥華地區的豪華獨立屋銷量已連續兩年下滑。過去12個月，同比下滑了50.5%，豪華公寓的銷量則同比下滑了32.2%。
預計在未來12個月，大溫哥華地區的豪華獨立屋價格中位數將下降7.1%，降至$5,341,936。豪華公寓將降價3.7%，降至$2,580,115。而隨著價格的降低和庫存增多，當地豪華物業的銷量有望穩步回升。

卡爾加裏和渥太華

卡爾加裏和渥太華的豪華物業都處於穩步上漲階段。
卡爾加裏豪華獨立屋的價格同比上升3.2%，達到$2,012,676，銷量同比增加10.3%。豪華公寓的價格則較為平穩，同比上升0.5%，為$903,106，同比銷量增加18.6%。
預計在未來12個月，卡爾加裏豪華獨立屋的同比價格將上升1.3%，達到$2,039,564；豪華公寓同比價格上升0.6%，達$898,047。而兩類房屋未來12個月的銷量預計都將於過去12個月持平。

渥太華的豪華獨立屋同比價格上漲5.0%，達$1,811,716，銷量基本與過去持平；豪華公寓同比價格上漲3.8%，達$1,005,549，銷量則翻了一倍，由26套升至60套。
預計在未來12個月，渥太華豪華獨立屋同比價格漲幅為4.2%，漲價至$1,887,624；豪華公寓同比價格漲幅為3.1%，漲價至$1,036,747。

江曉清解析加拿大房產投資

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眾所周知，華人往往喜歡買房。而在買下房屋後，面對諸如地稅、按揭之類層出不窮的費用，很多屋主都會選擇把房子出租，然後“以房養房”。這樣做固然可以在短時間內產生穩定，且收益不錯的現金流。然而屋主也需要花費更大的心力來確保房屋不會因為養護不當而貶值。那麽今天就讓我們來看一下，出租房屋該怎樣保值。

養護房屋——房東的責任 

一般來說，維護和管理一個出租的房屋會比僅僅持有一套房屋花費更多的心力。然而如果您作為房東，那您首先要明白，保持房屋質量其實是一個房東的責任。從法律上說，房東有責任為租客提供一個“可居住的空間”。所謂的“可居住”，意味著租客所租用的空間必須是適合日常生活的，包括不能有危險或設備缺陷，房屋必須符合當地建築安全和健康規範。

作為房東，甚至有責任對房屋中的設施，以及房屋狀況進行常規的養護。很多華人屋主認為，常規養護費時費錢，尤其是將房子出租之後，更是認為這樣做吃力不討好。這種想法其實是不對的。對房屋進行常規養護，可以及早發現房屋中所存在的問題和隱患。所有房屋或多或少都會存在一些問題，房齡越久，問題可能越多。而這些問題，越早處理就越是可以省錢。

其實站在房東和屋主的角度上說，養護房屋不僅僅是出於法律上的責任，同時也是為了規避安全風險，也能保證房屋不會貶值。而租客們當然也願意選擇那些養護得更好的房屋。因此養護房屋，最終維護的也是屋主自己的利益。

日常養護的細節

那麽當我們把房子租出去之後，應該怎麽做才能保證房屋不貶值呢？下面我們就給大家講一下日常養護最容易被忽視的幾個細節。

1. 註意門和鎖。首先，最容易被大家忽視，但偏偏是最不能忽視的養護細節，就是門和鎖。門鎖可能會隨著時間的推移而磨損。嚴重的，可能會降低房屋的安全系數，即便不然，也可能會妨礙您的租客開門回家。而門一旦用的時間太久了，也可能會關不緊。一扇不能緊閉的大門同樣可能存在安全隱患，在冬天時還會在供熱上造成浪費，增加房東或租客的生活成本。

2.檢查地毯。地毯一般不會存在什麽安全隱患，但是檢查地毯能幫你盡可能早的發現許多問題。比如說，如果地毯的邊邊角角已經磨破了，那就趕緊把這塊地毯換掉。尤其是有新租客要來看房子的時候，一塊幹凈整潔的好地毯絕對能給房子加分不少。

3.空氣過濾網。如果您的房子有取暖設備，或者有外掛式的空調，那麽您必須勤於更換空氣過濾設備。一個好的過濾設備能防止灰塵和雜物碎屑進入機器，從而確保它們運作得更加良好。空氣過濾網該多久換一次？每個濾網的情況不一樣，很難一概而論。但有一條標準是一樣的——只要你覺得濾網臟了，那就得換掉。不是說要等到濾網沾滿灰塵，臟得不能再臟了，這才想到換。而是說，一旦覺得臟了，就立刻換掉。

4. 檢查通風管。房子裏的通風管也同樣負責將空氣從鍋爐輸送到整個房子，然後再回來。在加拿大漫長而寒冷的冬季，保持通風管的清潔和暢通就尤其重要了。如果它們是臟的，那房屋中的制熱效果會非常的差。
5. 檢查電器。尤其是冰箱、烤箱這些租客經常要使用的電器。房東當然不會，也不可能經常更換它們。但作為房東，應該時常留意這些電器有沒有損壞。這不僅僅是說訪客使用不當所導致的認為損壞，還有年久失修造成的自然損壞。理論上講，房東對這些電器是負有維修責任的。如果您註意到冰箱發出些很奇怪的嗡鳴聲，那麽最明智的做法是在房客向您投訴前先把它修好。

6.檢查天花板和屋頂。這點在加拿大特別重要，尤其是在即將到來的冬天。因為加拿大冬天的雨雪天氣最容易最對天花板和屋頂造成破壞。而在遭遇雨雪天氣時，原有的房屋缺陷也會特別明顯的暴露出來，而且還會越來越嚴重。事實上，很多房屋就是因為天花板和屋頂養護不到位而貶值的。所以建議趕在冬天到來前徹底檢查一下屋頂和天花板。這既是作為房東的責任，也是屋主養護房屋的必須。

7.檢查房屋外立面。在檢查時尤其要註意有沒有大面積的洞。有的話趕緊修好或者堵上。這些不僅僅是安全隱患，也不僅僅會在冬天加重供熱負擔。更重要的是，這些洞可能讓一些生活在外面的小動物有可乘之機。如果屋子裏鬧了老鼠，或者偷偷溜進一只浣熊，那一定會讓租客和房東都感到無比頭疼。

8. 滅蟲除害。如果您的房屋很不幸得招惹了那些不速之客，那麽一定要趁早除滅。無論你選擇在哪裏買你的房子，它都很容易受到至少幾種害蟲的侵害。除了老鼠，還有防不勝防的昆蟲。所以作為房主，不僅要檢查房屋外立面有沒有漏洞和裂縫，還需要經常檢查出入口、地下室、閣樓和其他暴露在戶外的區域。同時出租屋的房東也要督促租客時保持房屋的整潔。另外，如果在院子裏栽種有樹木，那也要註意。綠色植物賞心悅目，但也可能是一些害蟲的棲息地。而樹木本身也可能受到蟲害的感染。治理蟲害是一件非常讓人頭疼的事。所以最好的方式是防患於未然。而一旦蟲害發生，那決不能拖延，甚至需要雇傭專業人士來處理。否則可能會帶來更大的損失。
9. 經常記得檢查水管，尤其是秋冬時節！這點對於身在加拿大的獨立屋房主尤為重要。因為加拿大的冬季往往寒冷而漫長，一般不利於房屋的養護和維修。尤其是室內外的水管，如果質量不好或保養不當，那麽很有可能挺不過一個嚴酷的冬天。所以具有養護房屋經驗的人，一定會選擇在秋季天氣還算暖和的時候檢查水管的工作情況。如果你發現水槽底下存在滴水或者滲水的現象，或者你發現水在管道中的流速異常緩慢，那麽你一定引起重視。因為這些細節背後可能隱藏著巨大的隱患。另外，無論您持有的是獨立屋還是公寓，作為房主，您也必須確保所有的水龍頭、衛浴和供水設備都能正常運轉，沒有任何泄漏。                                                     
10. 檢查門窗。作為屋主，一定要定期檢查所有的窗戶是否幹凈，還要確保它們都能正常的打開和關閉。這不用花費多少時間，但是收效卻很顯著。如果一扇窗戶被粘住了，或者因為長期不動而卡住了，那麽可以試著用一點潤滑劑。千萬不要覺得這是小問題就放著不管，不然事情可能越來越糟。而且一扇不能正常開閉的門窗，是一個極大的安全隱患。一旦發生事故，房主是可能承擔責任的。

最後，有些朋友可能對自己養護房屋方面的能力不太自信。還有一些朋友可能是“空中飛人”，需要經常往返於加拿大和國內，因此沒有多少時間來照管房子。在這種情況下，作為屋主可以請專業的房屋管理公司，或者委托一位物業管理員來代為照管房屋。這肯定需要支付額外的費用，具體費用從數百到數千不等。但這也能幫很多屋主解除後顧之憂。

另外，如果您實在太忙，沒有辦法經常去檢查出租的物業，那麽最好抽幾個有空的日子，一次性把那些重要問題全都檢查一遍。對於房屋中的隱患，永遠都是越早解決越好。

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“歡迎”定居　請給紅包

買房的人都會在第一次聽到“歡迎稅”（WELCOME TAX）這個詞時啞然失笑，向新搬入的居民收稅，這是哪家的迎客之道？

什麽是＂歡迎稅＂？
其實這個稅種的名字並非“歡迎”的本來意思，而是為了紀念當時創建人Jean Bienvenue (bienvenue 就是法語中“歡迎”的意思）。身為1976年當時省長Robert Bourassa的內閣成員，在省政府停止向各級市政府返還從銷售稅的部分收入後，他建議各級市政府自己征收土地和房產買賣的稅收作為市政收入的新來源。所以這一稅收的實際名稱應該叫土地轉讓稅。

什麽人要交“歡迎稅“？
即使你已經是這個區的居民了，每一次發生房屋買賣交易，都需要交納歡迎稅。一般是在買賣合同簽定後3-6個月時間，你就會收到市政府寄來的帳單，一般30天內必須交付。
不過在有些特別交易中，可以免除絕大部分的“歡迎稅”。比如直系親屬間的房產轉讓，父親轉讓給兒子，祖母轉讓給孫女等；還有個人轉讓房產給由其占90％股份以上的公司；或是夫妻或是同居配偶之間的房產轉讓等。這些轉讓如果房價低於5000元，轉讓稅為0，在5000-4萬元之間，稅率為0.5%，超過40000元，只交200元。
為了幫助更多人買上第一套屬於自己的房屋，參與了政府的“居者有其屋計劃”（Home Ownership Program）的購房者，符合條件的可以返還歡迎稅。

如何計算“歡迎稅“？
這項稅收主要是在轉讓土地和房屋時收取，在計算是參考買賣合同上的價格和市政的評估價，哪一個高，計算時就用哪一個。
此種稅收采用的累進稅率，各市政算法略有不同，以蒙特利爾島最新的2018年2月1日新實行的算法為例，
 

以房價$560,000為例計算如下：

要註意的是，有的地區對超過25萬以上的房價都只按1.5%收稅，所以買房時你還是要到房屋所在地的市政網站上查一下，看看最新的收稅標準。

買賣帶物業的生意時，小心“歡迎稅”
在買賣帶物業的生意時，一定要請公證師做好買賣合同。
因為市政府的此項稅收只參考土地和房屋的買賣價格，並不應該將生意的價格也算入其中，但是如果碰上一個沒有經驗的公證師，你可能也會為生意付上土地轉讓稅。要是好幾百萬的生意，那不小心，就是好幾萬元的土地轉讓稅誤入政府口袋了，所以一定要小心，小心，再小心。

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柯婕魁北克談房說地

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最近剛好有客人來咨詢關於加拿大房產增值稅相關的問題，我們發現很多人甚至很多在加拿大已經擁有物業的人，又或是一些入行不久的地產經紀都不是很清楚。今天借這篇文章好好跟大家聊聊加拿大稅務居民和加拿大非稅務居民賣房時關於增值稅的那些事兒。

在開始講賣房相關問題之前，首先，我們要弄清楚一個簡單的問題：

什麽是加拿大居民，什麽是加拿大非居民？

其實很簡單，按照字面上理解就可以：

持有加拿大公民身份或永久居民身份的人就是加拿大居民，其它的都是非居民。

什麽是加拿大稅務居民，什麽是加拿大非稅務居民？

簡單的理解就是，每年向加拿大政府報稅的就是稅務居民，不報稅的就是非稅務居民。

但是很有意思的是：稅務居民不一定是居民，同時居民也不一定是稅務居民。

按照加拿大稅法，年滿18周歲的非居民1年在加拿大居住超過183天就可以申請報稅號成為加拿大稅務居民，以留學生和持工作簽證在加拿大工作的的人居多。

有些人原本是加拿大居民，後來離開加拿大去其他國家發展，為了不將全球收入向加拿大政府交稅也可以向加拿大申報成為非稅務居民。主要是一些去其他國家發展的加拿大公民。

自住房（主要住所/Principal Residence）可免交增值稅？

加拿大稅務居民的自住房（Principal Residence）在出售時可享受免增值稅的福利，加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利。

加拿大稅務居民可以選擇一套屬於自己居住的房產申報為自住房。物業類型可以是：house；cottage；condominium；apartment in an apartment building；apartment in a duplex；trailer；mobile home；houseboat。

業主需要向稅局提交T2091表格申報該物業作為自住房。表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

當加拿大稅務居民賣出其自住房時，可享受自住房免增值稅的福利。申報該物業的銷售情況。表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

根據加拿大稅務局（CRA）2016年頒布的新規，從2016年1月1日之後賣掉的自住房必須在下一年向CRA申報才能享受增值免稅政策，在申報時，您需要向CRA提供一些基本信息，比如收益所得，買進賣出年份，房屋地址，居住時間等等。如果您忘記申報，您可能會面臨罰款數千元。

留學生和拿工簽在加拿大工作的人賣掉在加拿大的物業不用交增值稅？

是的，只要是加拿大稅務居民，並且賣出的房產為自住房（Principal Residence）就不需要繳納房產增值稅，留學生和持工簽的業主也是加拿大稅務居民，所以也可以享受免增值稅的福利。

投資房的增值稅交多少，怎麽交？

加拿大稅務居民的投資房（非自住房）在賣出時，如果賣出價格高於買入價格就需要對物業增值部分繳納相應的增值稅。資產增值部分的50%計入個人應稅所得，在報稅時按照個人當年收入的稅率交稅。

需提交給CRA關於增值稅的表格如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利，也可以說加拿大非稅務居民在加拿大擁有的物業只能算是投資房。增值稅的計算方式也是將增值的50%計入納稅人當年收入，按照加拿大稅務局的個人所得稅標準計算所得稅。

加拿大非稅務居民在賣房之前，或者最遲在 Closing Day 後的10天內要向CRA提交T2062表格，申請 Certificate of Compliance。申報遲了會產生罰款，晚一天罰$25，最多罰$2,500。

表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2062.html

T2062表格中，要提供預計的賣房價格。如果你在成交之前就已經拿到了CRA的Certificate，但是最後成交時，賣房價格有變動，比最初估計的成交價高，那麽就以最終成交價為準來進行25%的預留。如果在賣房時你還沒有拿到這張Certificate，買家律師則必須預留25%的房款（sales proceeds）作為預留稅款，放到信托賬號Trust Account裏面。在向稅局交過增值稅後會將多扣的部分退還給賣家。（這是因為政府怕非稅務居民賣了房子，拿著房款不交稅就直接消失了。萬一賣家真的跑了，CRA有權讓買家代替完稅。）

加拿大非稅務居民和加拿大稅務居民共同擁有的物業賣房時怎麽辦？能算自住房免增值稅嗎？

經常遇到一些情況，比如：

夫妻二人共同有用的物業，一人為加拿大居民，一人為加拿大非居民。

父母和子女共同擁有的物業，一般可能子女是加拿大居民，父母為加拿大非居民。

或兄弟姐妹或朋友共同擁有的物業，物業產權上的一個或多個業主為加拿大非居民，其余為加拿大居民。

關於共同產權，如果是夫妻共同有，一方為加拿大稅務居民又是自住房，則可向加拿大稅局申報免除房產增值稅。

其他情況，即使是父母與子女共同擁有的物業，只要有一方是加拿大非稅務居民，即使確實是自住房也不能完全享受房產增值稅減免。在物業賣出時需要查看當初購買該物業時的律師文件，按照文件裏面的產權分配比例來計算。比如父母占物業產權的50%，子女占物業產權的50%，父母為加拿大非稅務居民，子女為加拿大稅務居民，該物業為子女的自住房。物業賣出時律師會先扣留非居民的父母的50%房產的25%，直到稅務局完成清稅。子女身為加拿大稅務居民，他的50%則可享受增值稅免稅福利。

這裏關於共同產權物業的增值稅小編只是簡單舉了一個比較常見的例子給大家講解，不同的情況在申報增值稅時各有不同，如果大家確實有這方面的疑問還請務必在賣房前找專業的會計師和律師進行咨詢。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……

有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。

3月1日，你的地稅到底漲了多少？
馬上就3月1日了，相信很多有房一族都早早收到了政府來信，告訴你今年你房子的評估價是多少，要收的地稅是多少？特別是前陣子新上任的蒙特利爾女市長Valérie Plante宣布大漲地稅，地稅稅率平均提高3.3%。引起了很多人的不滿。

因為各區情況有所不同，比如 Rosemont-Petite-Patrie 區的增幅是 5.6%，Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension 區的增幅是 5.4%。筆者所在的LaSalle區最低，才0.7％。

雖然市長反復出面解釋，這一漲幅中其中大部分是水稅和各區政府的服務稅，剩下真正的地稅只漲了約1.9％，比預計的通貨膨脹率2.1％還要低。
但不管怎麽樣，這個經過媒體大肆渲染的新聞還是讓人不安，這兩天為這事天天到市政府門口示威的人群有之，更多的人是好好端詳起自己收到的地稅單，思量著到底漲了多少呢？

我也第一次仔細看了一下我的地稅單，都是法語的，好好琢磨了一陣。發現地稅單上可以看到幾個重要信息：

一是房子的政府估價，是去年、今年及明年三年的估價。
二是具體的地稅科目：象我所在的LASALLE就包括
交蒙特利爾市的稅：
TAXE GENERALE：一般稅收
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE L’EAU：與水服務有關的特別稅
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE LA VOIRIE ：與道路服務有關的稅
TAX DE L’EAU, PAR LOGEMENT : 每一戶的水稅
TAXE RELATIVE A LA GESTION DE ECHETS PAR LOGEMENT：每戶須交的廢物管理稅
所在區政府收的稅有：
TAXE RELATIVE AU SERVICE ：市政服務稅
TAXE RELATIVE AUX INVESTISSEMENT 有關投資稅

除了兩項水稅和廢物管理稅是按戶收，其他各項稅收都是在今年房屋市政估價的基礎上按一定比例計算，再加在一起就是所須交納的一年地稅。有的地區區政府還加收了管理稅，有的收了市政工程稅。

象很多人一樣我也想知道今年自己的地稅到底漲了多少？可是發現還真不好算。幸好2月11日CBC的記者在《蒙特利爾的地稅上漲對你意味著什麽？我們做了計算》一文中有了詳細的說明，讓我有所啟發。他們選取了蒙城6個地區不同的房屋：Ahuntsic-Cartierville的兩層聯排屋，Pierrefonds-Roxboro一層樓的獨立屋，Plateau Mont-Royal三層樓的兩房小樓（DUPLEX），Verdun三層樓的三房樓（TRIPLEX），Ville-Marie市中心的公寓及Saint-Léonard一層樓的獨立屋，對它們8年以來房屋估價及地稅的變化進行分析。發現因為各區房屋估價上漲，地稅也上漲，但漲幅各不相同，象Plateau Mont-Royal三層樓的兩房小樓估價翻了一倍，地稅也漲了80%以上。而市中心的公寓政府估價降了3000元，稅收小小漲了6元。有興趣的朋友可以找到原文再看看。
要提醒朋友們的是，買房時大家可以參考政府估價，畢竟這決定你買下來以後要交多少地稅，但估價並不是買價的唯一考慮因素。另外地稅一般分兩次交納，每年的3月1日和6月1日是到期日。可以上銀行交，也可以直接到所在區政府交納。一般賣家交過的地稅，在房屋買賣交易時由公證師按日子計算，由買家付清自己做房主時該交的那部分地稅。

責編：Adam Chen

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