15天獲批美國綠卡的快速通道,到底哪些人可以申請? | 居外專欄

隨著經濟全球化的不斷推進,移民成為眾多中國家庭的必然選擇,這些選擇移民的家庭或是為了下一代能夠享受到更優越的教育資源,或是為了更大的職業發展。

說到移民目的國,美國最受青睞,赴美移民的人士絡繹不絕。無語言、學歷、年齡限制、無行業類別限制、無需美國雇主擔保、無需在美投資、一步到位拿永久綠卡的美國傑出人才項目(EB-1A)已然成為了年度黑馬。

美國傑出人才移民簡稱EB1-A,被譽為各行各業人才專屬快速移民通道,只要申請人能夠滿足美國移民局規定中的若幹條件,想要獲得美國綠卡並不是什麽難事!

到底哪些人可以申請EB-1A?

移民官並非精通每個領域每個行業,也不是各大領域的專家,所以我們追求的不是專業知識上的傑出,我們需要做的只是滿足移民局規定的10個條件中的3個即可。符不符合,夠不夠格,還是需要交給專業的機構來判斷。

比如,聽到“寵物美容師”“廚師”“遊戲選手”這些專業人士都能通過美國傑出移民項目成功獲批拿到綠卡的時候,你是否也是一臉不可思議?

該項目主要宗旨就是吸引並招攬世界上優秀的人才,不管你從事哪一行業,只要你能夠證明自己,就可以申請。

那麽到底哪些人,哪些行業可以申請?

➤科學類:醫師、醫學家、各學科正副教授、各級科研機構和公司高級工程師、高級程序師、計算機專家、有專利應用的技術人才等等等

➤藝術類:畫家、書法家、美容師、廚師、攝影師、策展人、主持人、紋身藝術專家、瑜伽專家、動物造型師、彩妝造型、人體造型、雕塑、動畫設計、建築設計、平面設計、音樂、舞蹈、曲藝、樂器、作家、編劇、電影業、娛樂業、遊戲等等等

➤商業類:企業家、公共關系專家、公司高管、市場營銷專家、旅遊、零售業、連鎖經營、倉儲物流業、房地產等等等

➤體育類:運動員、體育教育者、體育管理、體育醫學、運動康復、體育經濟管理、教練、裁判等等等

➤教育類:教育家、胎教專家、學齡前語言教育專家、藝術教育、特殊教育、教育理論家、記者、雜誌報刊、講師、培訓師等等等

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配額多、審批快是EB-1A的一大特點,最快只要2天即可獲批!畢業於耶魯大學法學院的Eric,作為職業律師從業15年,並了解移民生活,眾多國內企業高管向其咨詢美國移民EB-1,並在他的專業指導下成功獲批,登陸美國。

Eric

畢業於耶魯大學法學院

職業律師,從業近15年

比如下邊這名普通的國內企業家,憑借自己的從業經歷,僅僅15天即完成快速移民美國!簡單感受下:

最新成功案例

企業家林先生-僅15天獲批

滿足標準:重要角色、獎項、媒體報道、專業協會

獲批理由:林先生作為某品牌創始人,帶領公司從無到有,公司規模逐漸擴大,發展多年,多次榮獲行業殊榮。林先生作為創始人,多次代表公司出席各種活動及業內交流論壇,吸引了多方媒體報道,並受邀加入相關的組織協會,擔任理事職務。

外聯點評:在申請的過程中,我們著重強調該品牌在業內的影響力,通過獎項和相關媒體報道不斷的強化該項證據材料,同時,邀請該品牌客戶聯合出具了證明信進一步舉證突出該品牌的重要性。並在赴美計劃中明確列明未來到了美國,如何為美國帶來利益和貢獻。最終讓移民官心悅誠服,從遞交申請到獲批,僅僅用了15天!

EB-1A需要的傑出企業家原來長這樣:影響力+領導力+突出貢獻!這樣的成功不勝枚舉,你並不需要像馬雲、王健林這般人盡皆知。

責編:Zoe Chan

 


外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

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哪種人合適來加拿大生活 | 居外專欄

01

語言

我被問得最多的問題是“我英語不好,來加拿大會有問題嗎?”答案是“No and Yes”。說不是,是因為像多倫多和溫哥華這樣的大城市,華人的占比都相當高(多倫多市區華人占比高達11%,近郊的萬錦、列治文山市華人更是占到總人口的三分之一),形成了高度完整的社區。華人喜歡的各類設施,如餐飲,超市,購物,消閑娛樂等應有盡有。

大多倫多地區最大的華人購物中心太古廣場

這些商業機構使用國、粵語,即使你一句英語也不說,得到的也是賓至如歸的服務。而且,不僅私人機構如此,政府的服務也細化到針對包括華人在內各種少數族裔。例如,社區中心的圖書館裏,有專門的中文書籍部分。保持各族裔本身的語言是被鼓勵的,政府每周為兒童開設國際語言課程。很多華人家長都為在加土生土長的子女報讀該課程,讓他們能繼續學習中文。在工作上,流利的英文也並非必需。因為有著廣闊的消費群體,目標市場主要是華人的很多商業機構對所雇傭的服務人員都只要求有限的英文水平。為我家裝修的工程隊裏有多位技術嫻熟的師傅,英文雖然比較基礎,但已經在加從業幾十年了。

Civic Center 華人慶祝新年

英語初級雖然對基本的工作生活不形成障礙,但是,如果生活要過得有趣,完全融入加拿大社會,英語還是相當關鍵的。當然我們仍然可以買個電視盒子繼續追國產劇集,但在沒有廣電總局審查,文藝作品極度豐富的環境下,不能欣賞主流文化的電影,話劇,音樂劇和文學作品,就非常可惜。當自己的娛樂圈子只有華人社區那麽大,當然比起在國內生活,就感覺憋屈。相反,如果英語流利,在加拿大這樣的多元文化環境中,你就感到像是進了“世界之窗”,主流文化外,更可以暢享世界各地的文化精髓,日子就能過得非常豐富多彩!

至於英語對

中美加教育比較 | 居外專欄

1,關於家庭作業的觀點:

不少家長擔心加拿大家庭作業少,孩子會不會學的少,分數提不高?校長認為:孩子應該在課堂上完成的,就應該課堂完成,而不是帶到課後帶回家,變成Homework(家庭作業)

2,關於提高分數的觀點

Homework(家庭作業)並不能改變孩子的分數。孩子分數的提高有賴於課堂學習的努力和對學習技能的提高。

中國剛來的留學生普遍存在閱讀和鉆研能力偏弱,這樣的學習技能是加拿大學校從低年級開始培養的,中國孩子往往錯過,現在UYS著重提高孩子的學習能力,從而提高分數。

3,關於教育改革的觀點

近代或當代教育來源於英國工業革命,大革命帶來教育一體化,一個模式,希望英國、美國、加拿大等各地的孩子到哪裏都一樣,都能用,其最核心的就是英語和數學。隨著時代的改變,教育也要隨著改變,二十年前的教育模式未必適合當今世界。

4,關於閱讀的觀點

傳統的閱讀是老師或家長開列的書單,是家長希望孩子讀的書,往往是家長讀不下去的書或者是孩子恨讀的書,而不是孩子願意、主動找來讀的書。

現在閱讀形式百變多樣,既有傳統書本,又有手機等零散信息。如何教孩子辨別對錯,成為幫助孩子們閱讀的關鍵。

培養下一代從來都是重要的。要不斷學習、思考。

一路走來,那麽多家長和朋友們的信任和支持,我深感榮幸!

我問女兒,都說哈佛大學好,你上了四年學到最重要的是什麽?舉一個例子。
她回答我說:哈佛從第一天起到畢業,一直在教我們如何展示自己。

由於長期在加拿大從事與教育有關的工作,自己的孩子又是從東岸比較有代表性的哈佛大學本科畢業,到西岸比較典型的洛杉磯工作。家裏又多了一個地道的老美新成員,也是哈佛商學院畢業。所以有了比較切身體會,對中美加文化、教育差異有了比較明顯的感受。

由兩種教育理念說起:美國東部 VS 美國西部 

美國高中所在地如何劃分為東中西部

美國的高等教育目前在世界上比較領先,其東、西部文化差異較大,其實代表了世界上兩種文化現象

中國經過”改革開放”,目前也形成了兩種家庭,背後兩種教育(文化)現象。

在中西部,大家的價值觀是”self-made men”(自己成就自己的人),就是說不靠家庭支持自己成就一番事業的人是模範。

在開發較晚的中西部大平原,農場主們認為簡單勞動是每個人必備的,基礎的品質,所以他們非常重視在這一方面對於孩子的培養。

東海岸的有錢人有很多是繼承財產的,所以他們有一種貴族的,上層社會的對於簡單勞動的鄙視。

東海岸在衡量一個人方面,更多是學歷,素質,禮儀,家族。

東海岸的朋友生活就是去做自己願意做的事情,而學習是因為樂在其中。學習非常刻苦,是因為他”喜歡”,是因為”我享受讀書,我享受思想上的挑戰”,而非”我要找個好工作”。

這種思想在東海岸的私立文理學院裏非常占統治地位。學習不是為了成績,而是因為這是高素質的人類的一種自然的需求。

所以在文理學院中,沒有和以後工作有直接聯系的那些專業(商學,會計之類),而是純文理(文學,哲學,數學等等)。而在大多常青藤大學裏,本科教育也都是文理學院的教育(即純文理),而到了研究生大家才決定以後做什麽。

常春藤的3個大藤H、Y、P 都在東岸,咱們也就從東部哈佛說起:

由”哈佛大學錄取標準” 到 “中美加學生培養目標”

先看一則短訊;嘉德教育的小朋友在加拿大某比賽中獲得遊泳第一,在另外一個比賽中又獲得機器人比賽第一。

該家長來咨詢孩子課外活動的安排,我們嘉德教育的老師贊賞其父母負責操心的態度。父母參與其中,了解孩子每一階段應該做什麽。以下是我們嘉德教育主管對家長問題的回答:

“是對的,尤其可以鼓勵他多參加一些團體體育活動,比如棒球,足球或冰球,能更好地鍛煉團隊合作和領導能力,這些不光是為了日後進入更好的大學,又是將來立足社會的技能。”

由此說到美國頂尖大學,也是世界公認的著名大學的錄取標準,比如哈佛大學的錄取標準:

· 平時成績和SAT占1/3;

· 老師推薦和自薦占1/3;

· 社會活動占1/3。

這也是為何嘉德教育主管如是說。也是嘉德教育輔導學生、要求學生的標準。

兩種基礎教育:中國 VS 美加

去年底帶領6大加拿大著名私校校長去中國招生,和中國的校長座談,請兩方第一線的教育專家們說說各自的特點;共同認為:

加拿大比較註重教孩子如何做人,

中國比較註重學術。

比如幼兒園、小學,加拿大註重教育孩子學會”分享”、”公平”、以及餐桌禮儀、公眾禮儀。

中國比較註重識字、算術、背誦等學術技能。

加拿大美國的早期思想品德、行為舉止教育和中國相比,有明顯不同。

加拿大公眾禮貌教育從幼兒園到成人,很重要的一個是禮貌教育,比如:

· 打噴嚏以胳膊捂嘴;

· 要註意排隊;

· 吃飯不要出聲音;

· 要經常使用”請、謝謝”兩個詞;

· 要給後面的人開著點門;

· 見面要打招呼;

說起開門關門,中加確實不同,作為基本社會禮儀,加美比較註意身後有無人跟隨,如有人,則一般會為後面的人拉著門。後面的人也會說聲謝謝。

中國家長的誤區

家長對孩子的關愛、幫助只停留在表面的噓寒問暖,而不知道(有的也不想知道)孩子每天、每個季度、每年的學習目標、學校教學大綱的要求。美加從幼兒園到高中畢業、這樣的要求很具體、也很嚴格!

除了行為舉止、生活文化差異,中國學生在美國、加拿大學習上面臨的最大挑戰,或者說最弱的就是閱讀和寫作,而非口語、聽力。

聽和說“這一關,一般同學到美加以後半年或一年都會比較適應。出生在這裏的孩子上學後一年半載也會適應。

後來的差距就產生在閱讀和寫作上。

道理其實很簡單,一個外國人在中國,很快可以說一口流利的中國話甚至方言,但是要他閱讀人民日報社論他未必能領會字裏行間的含義,更別說自己操筆寫了。同樣的道理,孩子們的父母都非母語是英語,家裏莎士比亞原著沒有幾本,《時代周刊》、《經濟人》等高端刊物也沒訂,孩子的閱讀水平不能由淺入深。

關於學校好壞

不論是在美加出生的華人孩子還是移民來的華人孩子,在選擇學校的時候,常見一些誤區:比如一味強調華人比例,只看學校排名等。

其實在選擇學校的時候,一定要了解美國、加拿大2大教育體系,以及選擇學校的4大原則

從” 兩則短訊” 談 “公立、私立教育體系”:

第1則短訊:加拿大的菲莎研究中心幾乎每年給出安省學校排名,近期又發布了2017年最?

初次在多倫多買房?必看知識在這裏|居外專欄

很多朋友可能都是第一次準備在加拿大買房,對加拿大買房流程等總是充滿了很多疑問,在這裏幫大家解答一些常見的關於買房流程問題。

加拿大的住宅類物業可簡單分為樓花和現房

樓花,也就是期房,可分為公寓樓花(Condo)和低層住宅樓花。買樓花對大多數物業投資者來說是一個不錯的投資選擇,因為是用現在的價錢去買未來的房價增值。而且買家也不需要一次付清購房款,只需支付較小比例的首付款作為投資杠桿。一般都是在1-2年內分4次付清首付款。如果是加拿大居民一般需支付總房價的20%作為樓花首付款,如果是非加拿大居民則可能需要支付房價的35%作為樓花首付款。

與買樓花相比,現房更加直觀。可以隨時通過經紀安排看房,買家可以非常直觀的了解房屋現狀和周圍環境。選好房後也可以直接跟賣家確定入住日期。相比起購買樓花少了很多的不確定因素。對大多數華人買家來說,一般買家會支付35%作為首付,剩余是從銀行申請的貸款。

加拿大居民和非加拿大居民在買房時有什麽不同嗎

首先,外國人或非加拿大居民也可以自由買賣加拿大房地產。

根據加拿大聯邦政府《公民法》:非加拿大居民也可以購置、擁有和出售加拿大房產,其要遵守的規定和條件與加拿大居民或公民相同。

根據安省2017年4月推出的新政,非加拿大居民在金馬蹄地區購買房產需繳納15%的海外買家稅(NRST)。GGH金馬蹄區域包括:Brant,Dufferin,Durham,Haldimand,Halton,Hamilton,Kawartha Lakes,Niagara,Northumberland,Peel,Peterborough,Simcoe,Toronto,Waterloo,Wellington and York。請參閱下方地圖。

安大略省“金馬蹄”區域圖(圖片來自安省財政廳)

 

部分海外買家在滿足一些條件後會獲得豁免或退稅

豁免,滿足以下任何一條的海外買家可免交15%的海外買家稅。

1、已經拿到安省OINP省提名移民的買家;

2、安省接受的難民;

3、配偶為加拿大公民或永久居民。

退稅,一部分海外買家可以獲得Rebate退稅,就是先交稅,之後連本帶息返還。只要所購買的房產作為主要住所,並滿足以下任意一條,即可申請退稅。

1、海外買家在安省購房後的4年內成為了加拿大公民或永久居民;

2、海外買家在安省買房後在安省以全職學生身份進行大學以上學習2年以上;

3、海外買家在安省買房後在安省全職工作1年以上。

在加拿大住宅類型有比較明確的分類,主要類型有

Detached-House 獨立

獨立屋是加拿大最常見的住宅類型。一般主要分為Two-Storey Detached-House(二層獨立屋)和Bungalow(平房),也包含三層獨立屋和一些其他形式的獨立屋。

Semi-Detached 半獨立

半獨立屋是相鄰的兩個住宅建造在同一塊地上,並共享一堵墻。相比於獨立屋,同一區的半獨立屋價格要比獨立屋低很多。

Link 

連屋大多是兩層,在外形上與獨立屋沒有什麽不同,只是兩戶外墻之間的間隔較小,一般僅能容一人側身通過。房屋的基礎有一部分或者全部與另外一戶相連,有的連屋也有兩戶的車庫連在一起的。

Condo-Townhouse 

鎮屋的房主擁有自己居住單位的產權,但是要與其他單位的住戶共同擁有住宅區內的公共設施。公共設施由物業公司負責管理,業主需要每月支付相應的管理費。

Attached/Row/Townhouse

排屋和鎮屋在外形上沒有什麽區別,主要在房屋的所有權形式上有所區別,產權形式上比較自由。排屋的業主擁有自己居住單位的所有權,不與其他單元的業主共同擁有小區內的公共設施,不需要支付管理費,也稱為Free Hold Townhouse(無管理費鎮屋),一般在價格上也要比Condo-Townhouse要貴一些。

Condo 

公寓這種住宅形式在人口密集的市中心區域最為常見。房主擁有自己居住單位的產權,但是要與其他單位的住戶共同擁有大樓內的公共設施。公共設施由物業公司負責管理,業主需要每月支付相應的管理費。公寓的公共設施一般會比Condo-Townhouse(鎮屋)更齊全,例如健身房,遊泳館,公共圖書室,等等。

確定了在加拿大的買房意向後,買家就需要專業地產經紀的幫忙了

在加拿大買房與在中國買房不同,在中國買房,不一定要找地產中介,很大一部分情況都是直接跟賣家或開發商談。談好交錢就是。

但是在加拿大,買房是個復雜又專業的過程,沒有經紀的幫助買家很難查詢房源和物業的具體信息。而且加拿大大部分為低層物業(國內也叫別墅…),房屋結構跟國內區別很大,各類房屋、社區的價格差別也很大。如果沒有充分了解市場,沒有專業人士協助,只是通過私買私賣購房,買方吃虧的情況非常多見。

地產經紀都幫買家做哪些事兒

加拿大地產經紀有義務核實房產相關情況,向客戶披露有重大影響的因素,以充分保護客戶在房產交易中的利益。作為買家的經紀,主要會幫助買家:

1、詳細了解買方要求 :預算、物業類型、社區、學區、結構、買家喜好,目標物業的臥室、車位數量等。

2、在經紀專用系統中尋找符合條件的房源,挑選出合適的物業供買家比對和選擇。

3、預約並帶領買家實地看房,講解並回答買家相應的問題,並幫助買家分析總結;

4、比較周邊物業的成交情況,查詢目標物業的歷史成交記錄,確認物業具體使用面積(不是所有賣家都會公布準確的物業面積,也有些賣家還會寫錯物業面積,買家和買家經紀最好在下Offer前花5塊錢在系統裏面購買以下物業的具體面積,做到心中有數)、參考物業內部裝修的折舊和升級等信息,幫助買家制定談判策略。

5、代表買家下Offer (買房合約意向文件) 以及準備其他相關法律文件,並與賣方談判爭取以合理並對買家更有利的價格幫助買家促成成交;

6、幫助客人聯系或推薦銀行貸款人士,協助客戶順利貸款;

7、幫助客人安排房屋檢查Inspection,如果房屋出現較大質量問題,幫助客人提出解決措施,例如要求賣家盡快維修,或降低成交價格等。

8、幫助客人推薦律師辦理房屋轉讓手續、幫助客人聯系保險公司辦理房屋保險(在加拿大購買物業一定要買房屋保險Home Insurance才能過戶,除非是購買Condo類的共管物業才可以在不購買房屋保險的情況下過戶)。

9、協助客人聯系相應公司開通水、電、氣等相關服務,確保交接過程順利和成交後的跟進。

在加拿大買房,一般買賣雙方都各有一個地產經紀,所以一般不涉及地產經紀偏向一方的情況。如果地產經紀為了自己的利益而隱瞞或虛構信息,從而推動雙方交易,委托人有權隨時起訴經紀人,並索取經濟補償。

並不是物業交接後,地產經紀就不需要再負責任了。如果發現自己的代理地產經紀在自己的物業交易中存在違規行為,即使交易結束多年後,委托人依然有權向相關部門投訴或起訴曾經的代理經紀,並索取相應補償。

雙方地產經紀的傭金由賣方全部承擔,買方無需承擔經紀傭金費用。

在加拿大的房地產交易中,Offer實際上就是一種“買賣的協議(Agreement of Purchase and Sale),通常由買方準備。買方的經紀人根據買方的要求起草,由買方簽字後再交由賣方過目。賣方可以Counter Offer(還盤),買方也可以再還回去,幾個回合之後,雙方達成一致,在Offer上簽字,該Offer即成為了具有法律約束力的合同,雙方都要遵守。

一份標準的購房Offer通常包括以下內容:

1、基本細節:買家和賣家的姓名,物業地址。

2、購買價格,同時包括定金、首付款和銀行貸款等。

3、私人物品的處理,如窗簾、廚房電器、洗衣機和烘幹機等是否留下。

4、買賣雙方承擔的基本責任和義務。

5、交房時間和要求對方答復Offer的期限。

大家口中常說的購房條件是什麽

一般來說,Offer分兩種,一種是無條件的,Firm Offer;一種是有條件的,Conditional Offer。Firm Offer一經簽署,買賣雙方必須無條件遵守。有條件Offer通常附加一個貸款條款和一個驗屋條款,主要是為了保護買家的利益,保證買家在不能貸到款或所購房屋不滿足買方質量要求時,能拿回定金,並無需承擔法律責任。

貸款條件:雖然價格、產權交割日雙方接受了,但買方如果未能在規定時間(以五個工作日為最常見)內申請到“滿意”的銀行貸款,買方有權單方面解除合同,足額收回定金;

驗房條件:在規定時間內,買方付費請驗房師對房屋的主體結構、屋頂外墻、冷暖系統、電路安全等等進行驗房。如果買方對驗房結果不“滿意”,買方有權單方面解除合同,足額收回定金。

管理文件(Status Certificate

購買Condo Apartment 和 Condo Townhouse 時,買方要求想閱讀管理公司出具的管理文件。

其它特殊條

買賣雙方都可以根據自身的情況及可能遇到的問題盡可能地明確寫到Offer中,以免以後發生不必要的糾紛。 有經驗的地產經紀人在起草Offer時也會充分考慮到常見的問題,並列舉到Offer中保護買方的利益。

Offer 生效後買家需要先交納購房定金,通常定金(Deposit)是購買價的5%,一般合同約定在雙方在Offer上簽字同意後,24個小時之內,支付到賣方經紀公司的信托賬戶。這個賬戶受房地產服務法例的制約,經紀公司不可以隨意動用,如果一切順利的話,定金在Completion Date(交接日)才會支付給賣方。

交房前通常賣方會允許買方再看1-2次房。通常是測量尺寸,好去購買家具,了解下房屋內一些設備的使用,檢查房屋內狀況是否良好,之前賣方答應的事是否做了,談好的家具是否都在,等等。

交房前1-2天,律師會通知買方將購房首付款交給律師樓。還有其他費用包括律師費,土地轉讓費,地稅,等等。

房屋交接日,通常到下午3點以後買家可以到律師樓取到鑰匙。一般按照合同,賣主可以在房子裏待到下午6點鐘才離開。安排在交房日就搬家具的買家要註意,很可能賣家還在屋裏,或是還沒搬完家。如果一定要交房日就搬家的話最好提前跟賣家協調。

加拿大二手房交易的過程大概就是這樣,對本地買家和海外買家幾乎沒有區別。但合同成立之後,在貸款方面各家銀行的政策和審核不同,海外買家最好提前多找幾家銀行的貸款顧問咨詢。

責編:Adam Chen

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東京奧運會之後,房地產價格會是上升還是下降? | 居外專欄

 

 

 

(來源:スポーツ振興センター)

大家都知道2020年的夏季奧運會將在日本的東京舉行。奧運會不只是一大體育盛會,也是觸動主辦城市以及國家經濟的重要因素。奧運會對經濟的發展有兩種效果。①是直接效果,②是延續效果(Legacy Effect)。

據東京都的試算,奧運會帶給東京的經濟波及效果額合計約20兆日元。而帶給全國的經濟波及效果約有32兆日元。

(以東京都奧運會準備局發表的數據為基礎制作)

房地產價格和經濟景氣動態也是息息相關的。自從2013年9月決定在日本的東京舉行奧運會之後日本首都圈的房地產(中古公寓)價格大約增長了25%左右。

(來源:日本銀行網站)

那有一些投資家認為現在或者奧運會時,東京的房地產價格是否會最高,之後只有下降的趨勢。首先,回答這個問題需要理解日本的房地產價格的影響因素。在日本不只是經濟景氣影響房地產價格,金融機構的融資態度判斷的DI會直接影響到房地產的價格。

從上圖可以看出,銀行調控融資的姿勢嚴的時候房地產的價格也會變低,融資的只是相對放寬時房地產的價格也會變高。

(來源:日本銀行FSR)

另外,從上圖的金融活動指標也可以看得出,現在的銀行等金融機構的融資中介活動並不是屬於過熱的情況。

歷代舉辦的城市的例子也可以推測出一些趨勢。以下是1984年之後的奧運會舉辦城市的房地產價格的趨勢。可以看得出除了2000年的悉尼奧運會之外,舉辦年以後的一段時間舉辦城市的房地產價格是一直處於上升階段。那悉尼房地產為什麽沒有像其他城市一樣升高呢?

(來源:「オリンピックが住宅価格に與える影響」 從慶応義塾大學的三田祭論文編輯)

其實,這裏有一些與其他國家城市截然不同的地理以及歷史原因。悉尼是屬於沿海城市,周圍都圍繞著海。另外它是一個歷史建築物特別多而著名的城市。所以當初決定在悉尼舉辦奧運會的時候,他們將選擇做Green Olympic.所以很多的房地產等建設都擱置了很久並延遲了很久。

日本政府為了達到設定的2%消費者物價指數目標,將會繼續放緩政策,相信雖然可能會有短暫的經濟萎縮帶來的停滯,不過,奧運會過後的相當的一段時間房地產價格還會維持在高的水平。

責編:Adam Chen

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1981年之前的日本建築物,耐震方面有哪些風險? | 居外專欄

 

日本是一個多地震國家。

今天就給大家介紹一下有關於日本的耐震構造和其風險。

1.建築基準法

日本的建築物都是以按照【建築基準法】建築的。日本首次制定【建築基準法】是1950年。之後每經過一次大地震,都會有一些改訂。其中稱為重要轉折點的就是1981年6月1日。這是受1978年宮城縣沖地震而做的大幅度的改訂。

地震

發生年

建築基準法改訂年

建築基準法改訂內容

福井地震

1948年

1950年

首次耐震基準法制定

新潟地震

1964年

1971年

木造建築基礎需

鋼筋混凝土(義務)

十勝沖地震

1968年

1971年

公寓的鋼筋混凝土

柱子部分需要加固

宮城縣沖地震

1978年

1981年6月1日

新耐震基準

兵庫縣南部地震※

(指阪神・淡路大地震)

1995年

2000年6月1日

地盤調查,耐力壁的設置,金屬配件的明確化等

現在,一般在日本1981年6月1日以後受建築確認的建築物稱為【新耐震建築物】。之前的建築物稱為【舊耐震建築物】。在這裏值得要註意的是是否是新耐震建築物指的是【建築確認完證書】的交付日,不是建築物的完工日。因為要建築公寓等建築物,是需要一定的時間的。即使是1982年完工的建築物,建築確認完證書的交付日在1981年6月1日之前的話,也是屬於舊耐震建築物。

那新耐震和舊耐震的建築物到底有什麽不一樣的地方呢?

地震規模

舊耐震基準

新耐震基準

中程度地震(震度5左右)

不會倒塌

停留在輕微的裂縫

大地震(震度6~7左右)

沒有規定

不會倒塌

可以看出,按著新耐震基準建築的建築物對地震的耐震能力可以說是非常強的。

有人會說,那麽震度7以上的大地震來臨的話會怎麽樣?解答這項問題之前讓我們先來理解一下地震。

2.地震的震級和震度

地震發生時,我們可以在電視上經常看到震級和震度,那這兩者具體有什麽區別呢?

・震級:震級是表示地震能源大小的尺度,英文叫Magnitude(縮寫M)。

・震度:震度是表示地震動強度的指標,日本氣象廳把震度分為10個等級。(0,1,2,3,4,5弱,5強,6弱,6強,7)

在日本到目前為止觀測到的最大的震級是M9(2011年,東北地方太平洋沖地震-東日本大地震),觀測到震度7是一共有5次。大地震都有一定的周期和特征。現在關東地區所擔心的地震是震級M7左右的大地震(日本氣象廳)。

理解地震以及防災知識不但可以維護周身安全,也可以維護重要的財產。

3.地震的損害損害(建築物)

讓我們再看一下【舊耐震建築物】和【新耐震建築物】的發生地震時損害情況的差距。

◆阪神・淡路大地震(一戶建+公寓)

1995年的阪神・淡路大地震引起的建築物的損害是非常嚴重的。而且從下圖當中可以看到大多數建築物的損害都集中在1981年前建築的建築物上。

出所:國土交通省

◆東日本大地震(公寓)

2011年的東日本大地震對大家還是記憶猶新的。在這場甚大的災害當中,公寓的建築物大破的情況還是沒有被確認的。(社団法人高層住宅管理業協會調查所屬的46365棟,232萬7400戶公寓)

調查對象

東北6縣+關東1都6縣

建築物損害

建築年代

大破

中破

小破

輕微・

無損傷

合計

~1971年

0棟

0棟

41棟

1507棟

1548棟

0.00%

0.00%

2.65%

97.35%

100.00%

1971年~

1981年

0棟

10棟

202棟

7248棟

7460棟

0.00%

0.13%

2.71%

97.16%

100.00%

1981年~

0棟

34棟

941棟

36382棟

37357棟

0.00%

0.09%

2.52%

97.39%

100.00%

合計

0棟

44棟

1184棟

45137棟

46365棟

0.00%

0.09%

2.55%

97.36%

100.00%

對地震和建築物的知識是否比以前理解一些了呢?

日本確實是一個地震多的國家,不過隨著時代和科技的發展,日本的建築技術也得到了飛躍性發展。正確的掌握知識將會減少盲目的擔心。

責編:Adam Chen

 

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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【2019黃嵐地產新年榜】暨2018多倫多房產回顧 | 居外專欄

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轉眼2018年已經過去,市場從2017年的高燒到2018年的溫和理性,整個2018年可以說是在政府調控的措施下給了市場一段十分必要的冷靜期。辭舊迎新,Daisy黃嵐照例要對一年的市場數據進行分析整理,希望幫助朋友們在這樣一個波瀾不驚的時段把握一下市場的方向。

先來看看【大多倫多地區各市鎮的所有房屋均價及三甲榜】

King作為傳統的超大地塊獨立豪宅的優勢依然凸顯。依舊和去年一樣保持頭牌位置。其次是Oakville, 今年均價從第三位上升到第二位,稍稍超出了去年亞軍Richmond Hill。

Oakville這個區域Daisy黃嵐要重點說一下。在2015、16年別墅市場瘋狂上漲的時候,Oakville的漲幅有一點點滯後,而到了2017年4月剛剛有了一個大的提升的態勢的時候,又出了海外買家稅。所以Oakville這個區域具有一定窪地價值,再加上學區普遍較好,社區比較富裕,值得好好精挑細選。

再來看細分的【大多倫多地區各市鎮的獨立屋均價及三甲榜】

這份獨立屋榜單上多倫多中城區名列榜首,這無疑得益於其匯集了三大豪宅區跑馬徑Bridle Path、玫瑰谷Rosedale和約克維爾Yorkville。第二名不出意料之外依然是King City,老克勒鐘情之地。第三名和第四名分別是Richmond Hill和Oakville。都是華人近幾年喜歡置業的區域。

再來看一下Condo方面的情況。Daisy黃嵐在這裏只總結多倫多以及鄰近多倫多的市鎮的Condo, 因為離開這幾個大多倫多核心市鎮,Condo除了自住,投資基本沒有太大價值。

從【Condo均價及三甲榜】我們可以看出C09玫瑰谷Rosedale區域占據了2018年的Condo均價榜首,C02區域中因為有著名的約克維爾Yorkville而排名第二,C012區屬於多倫多midtown中城區(Daisy黃嵐之前有多篇多倫多中城區及其著名私校公校的介紹),名校雲集生活方便,Condo均價名列第三。這裏要重點指出的是,2018年的三甲同樣也是2017年的三甲,可見累計幾代人的地段積澱的優勢根基多麽深厚。

緊隨以上的主榜單,再給大家發個小福利:經常發現很多客人對大多地區的區域沒有什麽概念。Daisy黃嵐整理了各區域獨立屋成交中位價的圖片,帶您看一下這些市鎮的中位價“樣板房“,幫助大家對各區域中位價獨立屋樹立一目了然的坐標系,希望對大家投資刪選區域有一定幫助。

DURHAM位於大多倫多東部,除了Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa還可以看看,其他地區基本都屬於遠郊了。

YORK約克區不論從人居環境還是教育,在大多倫多來講都是首屈一指得了,其中的Richmond Hill, Markhan, Aurora, Vaughan, Newmarket,King, 甚至是Whitchurch Stouffville都是很宜居的。

SIMCOE可以說是多倫多遠郊了,但對追求田園生活,又不必去Downtown上班的朋友來說,不失為一個好的選擇。

PEEL皮爾區緊鄰多倫多西部,其中的Mississauga市和Brampton市公司雲集,也有不少制造業企業,工作機會較多,Caledon也是也西人較喜歡的大獨立屋雲集之地,有點像York約克區的King市。

HALTON最值得一提的就是Oakville, 她風景秀麗,又沿安大略湖,好學校也很多,這也是為什麽房價一直名列前茅又堅挺的原因。

多倫多的中區無疑是整個大多倫多地區獨立屋房價最高的高地。從北面的北約克,到中部的中城區,一直到市中心的豪宅別墅區。歷史的積澱,稀缺的土地,可以說在這裏置業獨立屋就是身份和實力的象征。

Daisy黃嵐年度總結陳詞:如果說2017年是直沖雲霄戛然而止的一年,2018年是宏觀調控溫和理性的一年,那2019應當就是理性後的布局甚至是撿漏的一年了。

責編:Adam Chen

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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加拿大的房屋貸款有哪些種類|居外專欄

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尋求房屋貸款是大多數人在加拿大購買房屋的一種選擇;在尋求房屋貸款前,很多人都會產生這樣的疑問:“我能拿到什麼樣的房屋貸款?”“什麼樣的房屋貸款最適合我的情況呢?”;那麼,在回答這些問題前,你對加拿大的房屋貸款種類有何了解呢?又了解哪些金融機構可以提供房屋貸款呢?這些金融機構所提供房屋貸款的產品和服務又有哪些差別呢?在尋求房屋貸款的方式方面,你又有哪些選擇呢?

如果你對這些問題有了一個全面的了解,那麼,你獲得適合自己情況的房屋貸款的幾率就會高很高;這樣,也會通過獲得合適的房屋貸款為自己節省很多資金,並提高自己的生活質量。本文就加拿大的房屋貸款種類做一些簡單介紹。

一,提供房屋貸款的金融機構

加拿大有哪些金融機構可以提供房屋貸款呢?一般地,絕大多數人都認為加拿大的六大銀行(RBC, TD Canada Trust, BMO, CIBC, Scotiabank, National Bank)都可以提供房屋貸款。不錯,在加拿大,許多人都是從這些大銀行獲得其房屋貸款。可是,也有不少人並不知道除了這些大銀行以外,在加拿大還有很多其他種類的金融機構能夠提供房屋貸款。根據加拿大有關機構的統計,有資格提供房屋貸款的金融機構的數目超過100家。

面對如此眾多的金融機構,你又如何選擇適合自己的房屋貸款呢?這就必須明白在加拿大能夠提供房屋貸款金融機構的分類

加拿大的金融機構又如何分類呢?

1,根據金融機構的性質,可以把在加拿大提供房屋貸款金融機構分為四大類:銀行、金融信托公司、信用社和房屋貸款投資公司。

第一類:銀行。各位所知道的加拿大六大銀行屬於這一類;但是,除了這六家大銀行外,還有很多家銀行可以提供房屋貸款,例如,Equitable Bank, Street Capital Bank of Canada, ICICI Bank,等等。

第二類,金融信托公司(Trust company)。在這類中,也包括一些大家所熟知的保險公司可以提供房屋貸款。例如,Manulife Bank, Industrial Alliance。

第三類,信用社(Credit Union),信用社基本上是由省政府管理的金融機構。例如,在安大略省的信用社有Meridian, Alterna Saving/Bank, DUCA, 等都可以提供房屋貸款。

第四類,房屋貸款投資公司。在加拿大有一些房屋貸款信托投資公司,她們專門投資於房地產業,主要就是通過提供房屋貸款的渠道投資於房地產行業。這類公司的英文名稱:Mortgage Investment Corporation.

在街上,人們都可以看到加拿大這六家大銀行的各類分行,可以直接走進這些銀行的分行咨詢有關房屋貸款的事宜;可是,如何聯系到其他各類金融機構去咨詢房屋貸款事宜呢?

房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)是聯系其他金融機構(銀行、信托公司和信用社,等)的唯一渠道。在加拿大,房屋貸款經紀業(Brokerage)是一個非常特殊的行業;這些貸款經紀的主要工作就是幫助借款人獲得最優房屋貸款方案;一般地,這些房屋貸款經紀是免費為貸款尋求者服務;而且是站在借款人的角度為借款人獲得最好的貸款條件,而不是為這些銀行服務。

2,根據房屋貸款產品的風險程度高低,還可以將提供貸款的金融機構分為以下三類:1)專門提供優質房屋貸款產品的金融機構,2)提供包括優質和次級房屋貸款的金融機構,3)提供私人房屋貸款的金融機構。

加拿大的六大銀行專門為優質客戶提供房屋貸款;那麼,什麼是優質客戶群體呢?一般地說,這類群體的具有良好的信用記錄,信用分數最低為650分,具有穩定的工作收入,負擔房屋的債務和家庭收入的比率在39%以下,各類總債務與家庭收入的比率在44%以下,如果申請人是自雇人士,也需要至少兩年的從業經驗和穩定的收入。可是,在加拿大想通過申請房屋貸款購買房屋的人士中,有很多人士無法滿足這樣的條件。如果按照這樣的批准貸款的條件,有很多人就無法通過獲得房屋貸款購買到屬於自己的房屋。因此,也就出現了其他一些金融機構願意為這部分人士提供房屋貸款。

第二類和第三類的金融機構就是為那些無法滿足六大銀行的貸款要求的客戶提供房屋貸款服務。此外,與第三類金融機構不同,第二類金融機構同樣也可以為具有優質信用資格和收入資格的優質客戶群體提供房屋貸款服務。她們的房屋貸款產品在很多細節方面與六大銀行有所區別,可以滿足各類人群的房屋貸款需求。

與加拿大的六大銀行提供房屋貸款的渠道有所不同,第二類和第三類提供房屋貸款的金融機構也主要是通過房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)提供房屋貸款產品。所以,對於試圖獲得更多房屋貸款產品選擇的人士來說,通過房屋貸款經紀尋求房屋貸款也就成為一個很好的選擇。

從這裡,我們也可以了解到,在加拿大尋求房屋貸款時,除了直接聯系能夠在大街上看到有分行的六大銀行獲得貸款咨詢外,房屋貸款經紀公司是為客戶提供更多房屋貸款產品選擇的一個重要渠道。對於那些不了解加拿大房屋貸款體系的人士來說,往往忽視了從房屋貸款經紀獲得更多房屋貸款信息的渠道。

二,房屋貸款的產品種類

在加拿大,房屋貸款的產品很復雜,品種也很多,我盡量用下面幾種分類方法給各位介紹。

1,按在貸款期間的利率是否浮動可以分為浮動利率房屋貸款(Variable /Adjustable Rate Mortgage)和固定利率房屋貸款(Fixed Rate Mortgage)

2,按在貸款期間,借款人是否可以完全償還所有的貸款可以分為開放型房屋貸款(Open Mortgage)和封閉型房屋貸款(Closed Mortgage)。開放型房屋貸款是指在借款合同期間,借款人可以根據自己的收入情況隨時可以償還房屋貸款,對償還房屋貸款的數量沒有任何限制。封閉型的房屋貸款是指在貸款合同期間,借款人只能按照合同的規定的數額增加償還房屋貸款,而不可以任意增加償還貸款的數量。

3,按借款人首付資金的比例高低,可以分為普通房屋貸款(Conventional Mortgage)和高比率房屋貸款(High Ratio Mortgage)。首付資金低於20%,屬於高比率房屋貸款;而首付資金高於(包括)20%,屬於普通房屋貸款。

4,按房屋貸款是否獲得保險,可以將房屋貸款分為已經獲保的房屋貸款(Insured Mortgage)和未獲保的房屋貸款(Uninsured Mortgage)。

5,按是否有資格獲得保險,可以將房屋貸款分為可以獲得保險的房屋貸款(Insurable Mortgage)和不可以獲得保險的房屋貸款(Uninsurable Mortgage)。

6,按房子抵押登記的程度,可以將房屋貸款分為抵押房屋貸款(Collateral Mortgage)和普通房屋貸款(Conventional/Standard Mortgage)。

7,按是否可以利用房產淨值的程度,可以將房屋貸款分為把淨值變現的房屋貸款(Equity Take Out Mortgage or HELOC)和普通的房屋貸款(Standard/Conventional Mortgage)

8,按房屋貸款的風險程度高低,可以將房屋貸款分為一級房屋貸款(A or prime Mortgage)、二級房屋貸款(B or subprime mortgage)和私人房屋貸款(Private Mortgage)

9,按照利用淨值變現的程度,可以將房屋貸款分為一般的Equity Take Out mortgage (HELOC)和逆向房屋貸款(Reverse Mortgage)

10,按照房產的性質,可以將房屋貸款分為住宅型房屋貸款(Residential Mortgage)和商業型房屋貸款(Commercial Mortgage)

11,按照房產是否產生收益,可以將房屋貸款分為自住型房屋貸款(Owner occupied or residential Mortgage)和出租型房屋貸款(Rental property mortgage)

12,按申請人的收入類型,可以將房屋貸款分為工薪階層的房屋貸款(Salaried Mortgage)和自雇型房屋貸款(Business For Self Mortgage)

13,按照申請人之間的關系,可以將房屋貸款分為普通的房屋貸款、家庭互惠型房屋貸款(Family Plan Program)和合伙人型的房屋貸款(Partnership Program)

14,按照申請人在加拿大的公民身份,可以將房屋貸款分為Residence mortgage, non residence mortgage, New comer to Canada, Temporary residence program

15, 按照房屋貸款(Mortgage)在房產業主投資和融資中的作用,可以分為Bridge Mortgage, Blend mortgage, Blanket Mortgage, Portable Mortgage, Assumable Mortgage.

其實,加拿大的房屋貸款產品種類的名單還可以繼續往下寫。通過這一連串的名單,你會發現加拿大的金融股機構所能夠提供的房屋貸款產品非常豐富;不能一概而論,哪種產品好,或者哪種產品不好;只有適合自己財務狀況的產品才是好產品。如何能夠獲得適合自己財務狀況的房屋貸款產品呢?請聯系專業房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent).

如果您對在加拿大投資置業感興趣或有任何疑問,歡迎致電400 041 7515聯系資深房產顧問。


責任編輯:Adam Chen

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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2019,我在蒙城幫你安家創業 | 居外專欄


這會兒正坐在COTE-DE-NEIGES 街邊的一家TIM HORTONS趕稿,早上9點送完孩子,找到這家咖啡店點上一杯熱咖啡 ,一邊碼字,一邊等著11點的參觀預約,準備帶一個客人去蒙特利爾大學邊一個獨立別墅參觀。

坐在這裏真是感慨萬分,就在13年前,我還在窗戶外對面街角的大樓裏上班。那是2005年初,我剛完成3年律師助理專業學習,找到了這家猶太兄弟辦的移民律師事務所上班,從剛開始只能聽,說得很慢,到後來老板頻頻加活,不得不列個長表和老板打打嘴仗,要求他加人……那些事就象昨天剛發生的。幹了兩年,拿著政府補貼生孩子,休了一個長長的產假,老公小店換大店,就走上了和很多當年移民一樣的開店之路。中間多次想著重新回去上班,可是因為孩子,工作時間,及法語的問題,倒底沒有再回去。上班之路就一下10年耽誤下來。總不時拷問自己,當年花那麽多時間學習後悔麽(中間還花3年時間在MCGILL大學完成了一個管理專業的碩士級證書)?

今天再回頭看看開,真沒什麽後悔的,即使沒有上班,我也用我所學的法律知識和房東簽上公平的租約,有理有據地和房東討論他該不該漲價,該不該來修水管,在房東威脅我要上庭告我時,我不著急地告訴他,“理在我這兒,您盡管去!” 還有,讀懂每一份的生意及房子買賣合同,和律師要求刪減或增加相應的條款保護自己的利益,在每一次簽字之前清楚自己的責任和義務……這些都 得益於當年當律師或公證師的老師們一字一句的法律條款詳細解釋。從2017年開始了地產執照學習後,這些優勢就更明顯了。作為地產經紀,房子成交是結果,過程其實更重要,因為這其中包含很多關於法律有關的操作程序,一個不慎,可能買賣合同取消,或者為買家或賣家帶來法律糾紛,將本來一個美好的安家計劃變成了一個可能持續多年的惡夢。所以我們花了大量時間來學習魁北克的合同法,商法,公司法,魁北克地產有關法規政策,具體操作細則,及每一份需要填寫的交易表格中每一條每一款的意思。和我們沒關的,我們也要知道怎樣去找答案,比如找誰辦新的土地證,證書有些概念是什麽意思(解釋有關的產權文件是公證師的事,但我們也得懂一點),如何向市政咨詢及申請改變相關土地用法更改,找誰辦貸款,找誰驗房,房子有問題找哪些專家進一步查驗,誰可以維修,到哪兒買家俱,找誰幫忙搬家,有誰可以做室內設計,手藝好的裝修師傅上哪兒找……由於那三年的法律學習,了解了這個社會基本的運行準則,做起地產經紀也變得更有底氣了。

還有那三年的管理專業學習,學了加拿大的會計,稅法等十幾門課,後來雖然沒有象大多數同學那樣去考會計證書,但在過年10年的生意運營中,我和稅務局,會計師,銀行打交道,自己為員工發工資,交保險,每三個月報GST,QST消費稅,到年底還要給政府報財務報表,損益表,員工工資報稅表……也算是學盡其用了。在做了整整10年雜貨後,2015年我們賣掉所有的雜貨店後,一年多時間的商業考察及找尋,我們找到了市中心的一個62個房間星級賓館,現在由老公和他的合夥人正在努力地經營著……課本上的知識和生意中的實踐相結合,我可以自信地說,想買生意或者大型物業的朋友,我也可以為你們出謀劃策了。

2018年最後的一天,我去看望了兩個去年跟著我買房的客人。一位客人是在LACHINE,排名第一的私立中學Collège Sainte-Anne附近以31.5萬元買到一套3間臥室的公寓房,剛上市第二天就去看了,馬上下OFFER,5天時間買下。現在是父母住著。他高興地告訴我,樓邊馬上就建大超市SUPER C,老人家住著很高興,走路5分鐘就有超市ICA,和其他商店,走個十幾分鐘就是著名的聖勞倫斯河邊公園,風景優美。他們不用每周末帶著父母到處買菜散心,只要高高興興地帶著孩子去過周末就行了。女兒就在SAINT-ANNE中學讀書,萬一有事他們來不及接,還可以直接到外公外婆家作功課。總之,這房他買的十分滿意。

另一個客人在LASALLE區以36萬元買下了一個聯排別墅,全家人已經高興地搬進去,新年在新家請朋友聚會了。見我到了,他們挺高興,告訴我同一條街一模一樣的兩套別墅掛出來賣,價格比他們的高出很多,我拿出手機一查,可不是麽,一個掛著49.9萬元,一個掛著48.9萬元,戶型一模一樣,裝修稍稍好點。我說:“別樂啊,這價定得太高,他不好賣的。不過另一方面確實說明你們的房子漲價了,也就4個月的功夫,漲個2萬元是沒問題。”當家的是個實在人,嘿嘿笑著說,“我們買了就打算好好住著,沒想著賣,這漲價和我們沒關系。”我連說:“可別這麽想問題啊,不是賣了房子才掙錢,房子漲價,你就是不賣,過兩年重新評估做貸款,你就可以多拿出好幾萬元來了,到時想想做點什麽投資都可以啊。”他這才恍然大悟,“嗯,到時再請教你。”我笑了,“行,到時帶你再買房投資或買個生意都行。”

這兩天看到朋友圈一個老友發了網紅復旦大學教授陳果的一個短視頻,在視頻中,她說:人生一世做好兩件就行了,一件是自己好好地活著,另一件就是幫助更多人好好的活著。說得真簡單,但確實是直指人心。2019年開端,我就把它做為我的座右銘吧,希望能通過自己這些年的經歷,幫助更多需要的人找到溫暖的家,掙錢的生意。你們滿意,生活得更美好,是我最大的快樂。

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責編:Adam Chen

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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怎樣做好房子的售前準備?|居外專欄

大家都知道,現代都市人生活繁忙、工作壓力大,大多數買家都不願承擔房屋的改進和修理工作(個別投資或裝修行業人員例外)。因此,當您準備出售房屋時,一定要先將您的房屋當做一個產品來經營,一個商品來包裝。盡可能地讓它成為 “100%的合格產品” 和華麗實用並廣為人知的 “商品”。那麽,如何才能做到把房屋當做 “產品來經營,商品來包裝” 呢?

  • 準確了解 “產品” 的內外傷 —

要清楚知道您的房產 “內外傷”,最有效的方法就是請專家先做次 “體檢”。這時,專業的註冊驗房師(RHI)就是您的最佳幫手。絕大多數認真的買家,都會在購買時加上驗房條件。以其到時給對方一個減價的借囗,而大刀殺價,為什麽不事先自己了解清楚呢?當然,如果您負擔得起,請個認真負責而又經驗豐富的驗房師很重要,說不定您能有意外的收獲。當專業的驗房報告出來以後,仔細地評估各項維修保養的費用,而決定修復與否,做到 “心中有數”。

  • 重新檢視房屋手冊 (Homeowners Manual) 及其設備 —

各項手冊都清楚地列明整個房屋各個部分的維修保用期。例如:熱水爐、冷氣機、中央吸塵器、冰箱、爐頭、幹/洗衣機等等,都是什麽時候裝的或更換的,需要多久維修保養。同樣,窗、門、廚櫃、地毯、木地板、屋頂 “瓦” 等等,又是什麽時候裝的或更換的,還有多長保用期。這些手冊不僅告訴您,怎樣維護好它們,而且還讓您知道它們還有多少 “剩余價值” 。以便在必要時進行推崇或讓步。

  • 首先修復或改建那些直接影響房屋售價的明顯缺陷 —

當房屋的地基有條明顯裂逢並隱約滲漏著水、當天花板上孱余著漏水痕、當不必要的間格墻明顯地將空間壓縮、當地上的地毯極臟並起皺……,等等發生時,您都很有必要盡早修復,甚至改建。比如去年,有好幾個賣家接受了我的建議,在出售前,將主層的舊地毯換成優質的硬木地板,不僅脫手快,而且在除去成本後,比同區同類型的房屋都要賣得好價。

  • 徹底美化您的房屋外觀及其周圍環境和綠化 —

正如相親一般,外表的第一印象起著很重要的作用。首先,在街道上向房屋看去,能有外觀整齊、清潔之感。移開任何不必要而引至雜亂的物件,剪齊草地,修除幹枯的樹木和花草並放上醒目的鮮花。如果是冬天要鏟除行人道及Driveway上的積雪,能在Front Yard放上石膏像點綴下會有更好的效果。還記得某位,在給自己賣房時,不僅網上圖片顯示出一個垃圾桶在車庫前,直到Open House時,這個垃圾桶仍在,當您是參觀者時,以為如何?

其次, 清洗門窗和墻壁,如果門窗太舊,看是否要補充下填塞料和重新漆刷一遍。而如果墻壁有剝落,也需要用填塞料或水泥重新修補,是塗墻的話也可考慮重新漆刷,使整個房屋看去有種全新感覺。

再次,清洗後院甲板及整潔後花園,修補裂開或不平整的Driveway和人行道表面,更換外面被燒壞的燈泡,如有遊泳池,更換水(正當時令時)及清潔四周。另外就是根據驗房報告,看下房頂及煙囪是否需要修理或更換。

最後特別要提醒下,在春暖花開的季節,前花園有著 “畫龍點睛” 的作用,根據鮮花的季節性及冷暖色、植物的層次性,做到冷暖相宜、軟硬相仗、動靜相影、層次分明,裝飾好一個專業的花園。一個美麗的前花園不僅給參觀者一種賞心悅目的喜樂,而且還能體現房屋主人的藝術品味,從而提升參觀者想要觀看房屋的渴望。

  • 整潔房間內部,並確保房內沒有異味 —

通常參觀者都會從您的正門進入房屋,一眼看下去,房間內整齊、清潔、明亮。墻壁顏色不要太個性化,比較適宜用中性或淺的顏色。任何零亂的物體都要暫時移開。而地毯要清潔幹凈,地板要擦洗的光滑明亮。如果房間有油膩味或特殊的異味,要追查根源並清除掉,實在不能清除,就要考慮將房間重新粉刷,或點燃香蠟,用蠟燭的香味去清除異味。

  • 移去帶有個人家庭色彩的相片和記念品—

通常換上典雅樸素並與房屋環境風格一致的大眾畫或藝術品,讓參觀者能感到歡快、舒心,想象到這房間就是他們能生活的家。如果房間太過個性化,參觀者在心理上很難一下轉變。當然,如果能擺放些鮮花和盆景,不但能豐富色彩,更能增添不少生氣。

  • 咨詢您的房地產經紀或室內裝飾師,做些必要的裝飾或裝修 —

一般廚房和洗手間是較重要的區域,經紀能根據房屋的檔次和價格,做出升級裝修與否的建議。在這裏,有經驗的經紀,特別是有室內建築裝修背景的經紀,就很重要。他們會明白那些升級裝修的價值是值得的,那些是不值得的。除非您是裝修高手,否則傾聽他們的建議,很可能有機會給您帶來相當的回報!

  • 確保房屋內的樓梯、地板、扶手、墻壁、窗口、電燈、水籠頭等等,處於正常狀態 —

許多時候,賣家並不太在意房屋的一些小毛病,可當許許多多小毛病堆積在一起時,就可能令您損失不少。因為無論是誰,都希望自己買的房屋是沒有問題的,所以在準備出售前,修好那些小毛病是非常有必要。其實,那些小毛病用不了多少時間和花費就能處理好。讓準買家體會到,這是一座保養好的房屋。

  • 盡可能擴闊房間內的空間,並保存好貴重物品 —

在客廳、家庭廳、書房,把家具盡可能保持到最少,使空間看起來更加開闊,並保持通道暢通無阻。另外,註意整理好睡房和冼手間,丟棄掉不要的雜物。而貴重物品如手飾、珠寶、古董、照相機、貨幣等,特別是私人資料更要保存好,必要時,可放到銀行保管箱。

  • 清潔好廚房和洗澡間—

在廚房中,清洗幹凈爐頭、抽油煙機,以及冰箱、微波爐、洗碗機,特別要清洗幹凈水盆的下面和四周。同時,擦幹凈所有櫥櫃的內部和外面。在洗澡間,除去浴盆四周的黴點,必要時重新做好邊上填塞。清除抽風機檔板上的灰塵,並將鏡子擦亮。

  • 整理好地下室和車庫 —

在地下室中,由於較潮濕,註意除去黴點和腐爛的木條。當發現邊墻有裂縫時,及時尋找原因後,盡快修復。保養好地下室中的熱水器、空氣過濾器、軟水器等等設備。在車庫內,去掉些不必要的工具,拋掉塗料空罐和舊車胎,擺整齊車庫。象房間一樣,有個整齊和開闊的空間。如果地上有漏油的話,要用專門的清潔劑洗幹凈,或塗抹上顏料。

  • 展示房屋時的註意事項 —

當所有的準備工作就緒以後,房屋展示就是下單前最重要的一環。如何做好它,一般需要註意如下事項:

首先,敞開所有的窗簾,打開電燈,使整個房屋明亮開楊。並放上些鮮花,既豐富色彩,又充滿生機。

其次,盡可能不要煮食,以避免油煙味。如有寵物,帶出外面,減少寵物氣味。

再次,如有經紀代理,房屋展示時離開,如正好在家,讓您的經紀代理回答所有參觀者的問題。

最後,調整好房屋的溫度和濕度,當天氣不好時,為靴子、鞋、雨傘提供個可放置的地方。

房屋出售是個涉及許多方面和因素的過程,有經驗的專業房地產經紀,懂得根據各種綜合因素:房屋大小、房屋類型、區域環境、推出季節、市場走勢等等,去制定靈活多樣的推銷策略和方法。因此,價格定位並沒有固定的模式,虛心聽取他們的專業意見,真誠地與之合作,有利於您的房屋出售個好價。

如果您對在英國投資置業感興趣或有任何疑問,歡迎致電400 041 7515聯系資深房產顧問。


責編:Adam Chen

 

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