UK Investment Column – Page 14

英國 | 學生簽證放寬：將24小時出簽

英國於8月1日宣布把目標在24小時內審理英國簽證的服務推廣至學生申請人。

8月8日至10月14日期間，移民局每天將向選擇在北京、廣州和上海簽證申請中心遞交申請的第四層級申請人（學生簽證）開放100個超級優先服務簽證預約。

在簽證申請忙季，英國簽證及移民局每天在全中國範圍內收到的第四層級申請最多可能達到800份。每天的預約量可能根據未來的需求進行上調，這10周的試運行如果獲得成功則可能永久性提供該服務。學生仍然可以在15家簽證申請中心使用英速簽服務。

英國簽證及移民局亞太區總監賀梅瑞（Dominique Hardy）表示：

“英國繼續歡迎希望在英國世界一流學府留學的最優秀的中國學生。將超級優先服務推廣至第四層級申請人是我們一系列變更中最新的一個。這些變更是為了為我們的客戶提供更快速、更簡單以及更便利的申請流程。”

英國致力於在中國提供一流的簽證服務。截至2016年3月的過去一年間，英國簽證及移民局收到了約11.8萬份使用英速簽服務的申請，以及約3000份使用超級優先簽證服務的申請。

為了應對在華簽證需求的增長，英國簽證及移民局於6、7月在長沙、昆明和西安新增設了3家簽證申請中心，使英國在華簽證申請中心數量達到15家。

以下是英國簽證中心關於超級優先簽證服務的常見問題解答：

超級優先簽證服務耗時多久?

大部分情況下，簽證決定會在前往簽證申請中心遞交申請後的24個工作日小時內做出。超級優先簽證服務的申請將會被最快處理。但是這項服務並不保證簽證申請一定通過。所有簽證申請會根據個人實際情況結合英國移民法規做出決定。

這項服務的費用是多少?

超級優先簽證服務的費用為750英鎊，可以在線支付或者在簽證申請中心支付。

我要如何申請該服務?

符合資格的申請者在Visa4UK網站上完成簽證申請表後，可以預約和支付超級優先簽證服務。他們會被詢問是否要選擇超級優先簽證服務，並支付額外費用。

超級優先簽證服務的申請需要在早上11點前，向三個可以接受該申請的簽證申請中心遞交。視情況而定，申請人可能可以在赴約的時候選擇這項服務。請和簽證申請中心的員工咨詢。

為什麼我的申請會被延誤?

當申請人需要被面試的時候，簽證中心會盡快安排面試。面試完成前，簽證申請將不會被審理，因此，簽證決定有可能不會在24小時內完成。當需要補充其他材料時，簽證申請不會在收到這些材料之前審理，或者已經超過交材料的截止日，之後，這些申請將會第一時間處理。

如果需要支付醫療附加費，費用必須在醫療附加費終端得到確認之後才會處理申請。建議申請人在前往簽證中心赴約至少24小時之前支付醫療附加費。

建議申請人查看相關的第四層級簽證指南和移民法規，確保所有所需的材料都包括在其申請裡面，並符合移民法規要求。

如果之前被英國拒簽過，是否可以使用這項服務？

超級優先簽證服務並不適用於那些有不良移民記錄的人群，這包括但不限於那些在英國逾期居留，拒簽，有犯罪前科或違反移民法規，或那些被強制中止在英國學習時間的人群。

英國學區房選址大有門道，不僅要看學校等級排名，同樣不能忽視的還有學校的“容量”。英國的中小學很多施行小班教育，又由於近年來海外移民與日劇增，適齡入學學生數量逐漸增加，很多學校即使擴招也難以滿足龐大的入學需求。英國教育部最新公布十大中學招生飽和地，薩裡位居第一。【閱讀原文】

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劉鵬詮析英國移民與投資

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英國 | 史上最低貸款利率！這些關於按揭的知識趕緊Get

2016年8月5日，英國央行宣布，基准利率由0.5%下調25個基點至0.25%。——這是英國央行7年來首次降息！

央行還表示，如果經濟持續下坡，還會再降，預計年底降息將接近零。

還記得央行決議投票是如何變化的嗎？我來幫您復習一下：

脫歐前：加息（0）— 不變（9）— 降息（0）
脫歐後一個月：加息（0）— 不變（8）— 降息（1）
今天： 9人一致通過降息

所以，降息帶來的變化是什麼呢？再來一個看圖秒懂。

首先是申了Tracker Mortgage的朋友們有福了，因為還錢利率主要受央行利率影響，所以你們還的錢就變少啦－－一個月少22英鎊，可以去吃頓好的了呢！今天英鎊持續走低，援引Telegraph說的更清楚一點：

A cut in the Bank Rate to 0.25pc means a borrower with a tracker mortgage should see their monthly payment fall by£24.16 on a 25-year, £200,000 loan on a repayment basis, or £41.66 if it’s interest only.

也不是所有人都能占便宜。Moneycomms的Andrew Hagger說，首次置業的購房者依然需要面臨房源緊缺和高房價的門檻，降息對他們來說基本沒有利好。

與此同時，多家銀行/房貸提供商表示將於九月開始調整房貸利率。從9月1號起，Santander, Alliance & Leicester, Lloyd Banking Group和Coventry Building Society會開始采用調低後的新利率，Virgin Money、NatWest和RBS則要花更長時間進行評估。

另外，央行還將在未來六個月內增購600億英鎊國債，讓公司貸款利率下降，借此刺激消費和商業活動（就業機會）。

上文裡咱們說到的Tracker Mortgage，是一種非固定利率的按揭，而這個利率主要是隨著央行利率來變動的。那麼聰明如你肯定明白了，有tracker mortgage的人成了降息的最大贏家。

但是，如果你的按揭是固定利率，貼心的央行又出了一項項政策，也許會讓你成為贏家。這項名為Term Funding Policy 的政策的意圖，就在於鼓勵貸方降低利率，畢竟刺激經濟首先要激活內需這個G點嘛。

固定利率按揭

分析師指出，現階段的固定利率按揭是最劃算的，因為利率幾乎是史上最低，呵呵。不過金融機構也不傻，都想細水長流，所以他們當然不希望你一下子把錢都還了。當然，如果你希望提前結束還貸，或者超出你能償還的額度，貸方會收手續費，叫做ERC （Early Repayment Charge）。所以在申請這種按揭前，請務必弄清楚：

超出還款額度的手續費是多少
如果想更換成其他形式的按揭，需要提前多久通知銀行

如果首付押金占了總價的35%以上… 那麼恭喜你，這種按揭（一般是十年）的利率應該是最低的了。

房市會如何變化

分析師稱，9月之前，房市會趨於平穩，所以對於購房者來說是一個比較好的時間段。但是供不應求的整體格局在長期內不會改變，所以買家也不要對大降價有太高的期望。

如果要賣房子，也不宜要價太高，否則會降低買家對房市的信心，從而采取持續觀望戰略。

在英國夫妻一方是否有義務去償還另一半的生前債務？真的發生這種情況共有房產能否保住？房姐Chloe的個案分析就為您解析夫妻房產分割的問題，三種情況看看您屬於那一種。【閱讀原文】

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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摩天大樓將改變倫敦的天際線 | 英國

Laura Henderson本期為我們探究摩天大樓成為倫敦新潮流背後的原因。

400座高聳入雲的建築預計在未來十年內在倫敦拔地而起，其中的73%將被作為民宅而設計。大部分將建在東倫敦，據悉光格林威治半島（Greenwich Peninsular）就有42座。那麼10年後的倫敦將會是什麼樣子？會被塑造成類似上海和紐約那樣的城市嗎？這些摩天大樓將怎樣影響這座城市具有歷史感的景觀？

最戲劇化的影響是倫敦將會湧現出新的高端房產區域，大多數都在泰晤士和的南岸；更多標志性建築會改變倫敦的天際線，如Tower Hamlets區的57層住宅樓Rolling Pin Tower。在美國建築公司KPF工作的 John Bushell預測，倫敦南岸會成為新的房產區，與北岸形成鏡面效果；景色將和繁榮的南倫敦、巴希特發電廠一樣吸引人。就如碎片大廈（Shard）標志著倫敦橋和小黃瓜（Gherkin）代表著金融城一樣，新建的大樓將定義已有的區域，同時並挖掘新的標志性地區。John Bushell說：“城市規劃系統將使城市看上去很美，就如同風景如畫的花園一般。倫敦不會像紐約那樣自由。新建計劃都被慎重考慮中，聖保羅大教堂周圍視線之內的景觀始終被保護著。”

這種突如其來的建樓風潮源於倫敦飛速增長的人口數和土地面積的缺乏。高層建築可以使更多的人居住在交通方便的中心地帶，使周遭的區域繁榮起來。

與上個世紀六七十年代的乏味的水泥樓群不同的是，今天的高層公寓旨在吸引高收入的城市白領們，他們喜愛開放式公寓，通常要有酒店式的服務與24小時保安系統、門房服務、停車服務、溫泉和室內花園。公寓窗外的景觀比任何因素都要重要，所以越高層的公寓價錢越貴；在外形方面，設計越具創意的高樓也就越有吸引力。

Aykon London One，由KPF開發，位於Wandsworth的Nine Elms區，戶型由高端住宅，辦公室與經濟適用公寓組成。Aykon將提供450套住宅，有著非常多的公共空間，如樓頂花園、亭子，甚至是中國人指定要求的卡拉OK唱廳。

而鄰居One Nine Elms將會提供491套公寓，一個觀星台和這個國家首個中國五星級酒店。據Bushell說：“買家有50%來自英國，另外50%來自海外。

Ian Simpson是高層建築師，他在倫敦的項目叫做One Blackfriars——是一個有50層的摩天大樓，坐落在黑衣修士橋（Blackfriars Bridge）旁邊，在那裡一個單間公寓的價錢達£960,000，價格之高令人瞠目（創下了倫敦南岸的記錄）。

開發商聖喬治（St George）的 49層的Vauxhall Wharf Tower是另一個昂貴的項目，總經理Mark Griffiths將其稱為空中的超級游艇，為一擲千金的買家准備了占據一整層的大面積公寓，有著360度的視野。

聖喬治（St George）開發的49層豪華公寓Vauxhall Wharf Tower

城市規劃條例規定這些摩天大樓建立之後，必須使之前不時髦的地區被重新定義並繁榮起來。所以這些高層開發區必須在著名的Georgian Squares區域之外建樓，集中在之前被污染的地區，那些區域大多布滿舊倉庫和被遺棄的鐵路房產。大倫敦市政府認為這些區域;；如沃克斯豪爾（Vauxhall）、哈克尼（Hackney）、金融城（City）、薩瑟克區（Southwark）、滑鐵盧（Waterloo）、倫敦橋（London Bridge）和金絲雀碼頭（Canary Wharf）已經到了改造的時機，將能夠提供倫敦急需的住房。

但是，建築師們正從摩天大樓林立的美國找靈感。來自Squire and Partners的建築師Michael Squire說：“我們Shell Centre大樓會和芝加哥與紐約的大樓相似。”這項工程正在打造一個擁有500個新家的35層大樓，位於Waterloo，預計2020年完工。

在倫敦碼頭區（Docklands）的新建築除了公寓外，還有社區。現代建築師們在建造住宅的同時，也在打造能使社區繁榮的結構。將成為倫敦最高樓的City Pride，坐落在長碼頭的中心位置。而有著75層的地標建築Landmark Pinnacle是另外一個高層居民樓，其中有兩層被用來做花園。用Squire的話說是：“這些樓就如同小村莊。”

為建築師和規劃師而設的論壇——新倫敦建築的主席Peter Murray說：“我們想要復制紐約的城市規劃，在設施便利的地方創造富有活力的社區。但是價格是驚人的；很難想像我們看到的價格水平要怎樣繼續下去，在北格林威治這樣的不是高檔區的地方，一個兩室的公寓就要£750,000。”

“趨勢是要打造混合戶型的房產，即綜合了經濟適用房和價格不菲的豪華套房。”

雖然英國公投早已結束，但就理論上來講目前英國仍然屬於歐盟國家，那麼我們不妨來看看公投揭曉後最新的歐盟成員國房價，也讓廣大投資者對未來的投資心中有數。英國房產調研公司eMoov針對英國與全歐盟的房價做出統計，統計顯示了目前歐盟28成員國和部分主要城市房產均價，以及每平米房價，並做出解讀與排名。【閱讀原文】

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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英國 | 夫妻財產分配：一方去世且有欠款，共有英國房產能否保住？

近日房姐收到了一位客戶的咨詢，是關於夫妻財產分配的，個案情節簡單明了，但可能也頗具代表性，因此應客戶R女士同意特為大家分享。下面請看詳細案例：

“房姐您好，我自結婚後一直和丈夫居住，並共同擁有一套房產（房貸已還清）。但是前不久我丈夫去世了，在處理後事時我發現我丈夫生前是有債務的，包括無擔保的銀行貸款，以及信用卡欠款。由於欠款加起來有一定數額，所以我擔心我丈夫的欠款是否會需要我去變賣房產來償還？畢竟這是我們共有財產，但是我們在英國也僅有這一套房產。”

這位客戶的主要問題就是夫妻一方去世後債務問題應當如何處理，而夫妻間的財產分配問題也是比較常見的。首先對於R女士丈夫所欠下的債務，在英國，債務人員的名字是第一責任人，也就是在欠債憑據上是誰的名字，誰就應優先償還債務。因此，如果債務人都是丈夫名字，在這一角度R女士並無責任去償還債務。

但是，根據英國的法律，R女士對任何共有財產的債務，擁有100%的償還責任。也就是說，此時如果R女士的丈夫將夫妻二人共有房產作為抵押，那麼此時R女士需要100%去償還這部分共有債務（Joint debts）。不過根據案例細節，R女士的丈夫所欠債務均為銀行卡和信用卡，且在其自身名下（即使開設副卡），不構成共有債務，那麼裡面欠下的債務也是由卡主償還。

不過在這個案例中，R女士與丈夫共同擁有房產，即他們是房產的Joint holders，因此當我們把債務分配聚焦到房產上事情就變得稍微復雜了一些，因為這涉及到二人的房產擁有權益（Interest inproperty）歸屬問題。此時R女士可能面臨3種情況：

第一種，若夫婦二人為共有居住者（Joint tenants），也就是房產的擁有權益平等（Equal interest）。在這種情況下當R女士丈夫去世後，根據公平分配原則，她丈夫部分的財產份額會自動變成R女士的份額，不再作為R女士丈夫名下的財產，也就是此時R女士事實上是可以免去其丈夫的債務紛擾的。這也是目前英國最為普遍的夫妻共同擁有房產權益的方式。

第二種，若夫婦二人為普通居住者（Tenants-in-common），即二人擁有的房產權益份額不等。這種情況也是較為常見，通常可能是由於最開始購房時二人達成了某種財產協議進行分配。例如購房時其中一人付了很大一部分首付；或者其中一方曾經遭遇破產或者擁有過一些不良信用紀錄導致無法貸款，在這種情況下二人最開始對房產份額的分配就會出現一多一少的情況，甚至最初貸款（Mortgage）時沒有一方的名字。此時R女士丈夫這部分財產權益將被作為資產保留，那麼債權人有權向R女士提出償還債務的要求，那麼R女士也將不得不將房產出售或者進行再抵押（Remortgage）。

第三種，走破產程序，這種情況比較特殊，真正實行次數非常少見。這種情況下債權人可以將去世的債務人視為破產者，繼而開始實行破產管理程序（Insolvency administration order）。此時即使夫婦二人為房產的共有居住者，即符合了第一種情況，但是R女士丈夫的財產權益份額仍然有可能發生逆轉，被用於實行破產程序。不過房姐還是要再強調一遍，這種情況屬於極少見案例。

房姐專業點評

財產分配與夫妻二人關系其實很微妙，有的話通過口頭便可以順利完成分配，而有些則需要靠法庭來調節。房姐建議R女士以及其他有類似情況困擾的客戶，在事情被決定前請務必咨詢專業房產顧問及律師，具體案例具體分析，切實解決問題，避免一些不必要的麻煩。

聲明1：案例刊登已經過R女士同意。

聲明2：本公眾號文章均為知識政策普及性質，並非絕對建議，不承擔法律責任，如果您有進一步疑問還請咨詢稅收房產專業人士。

父母對孩子的愛可以說是天下最無私的。想給自己孩子買房，一方面又擔心孩子現關系尚不穩定的男/女朋友分占房產，在這種棘手的環境下父母該如何助力孩子購房同時減少後顧之憂？今天我們就來為大家分享來自一位母親J女士的案例，幫您解決心中疑惑。【閱讀原文】

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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英國 | 教育部公布十大中學招生飽和地英國學區房選址需謹慎！

不少購房者來英國買房都是為了下一代，希望自己的子女能夠接受優質教育，因此學區房一直都是英國房地產的一塊「香餑餑」。不過，學區房選址也是大有門道的，不僅要看學校等級排名，同樣不能忽視的還有學校的「容量」。英國的中小學很多施行小班教育，因此每個學校的容量十分有限，又由於近年來海外移民與日劇增，適齡入學學生數量逐漸增加，很多學校即使擴招也難以滿足龐大的入學需求。另外，即使孩子如願上到了心儀的小學，不過在就讀中學前也要注意留意學校有足夠空位讓您的孩子入學。（全球性價比高的學區房）

BBC聯合英國教育部就爆出截至2016年5月，英國有546,558名兒童申請並成功入學區域內小學就讀，但是目前的初高中學（Secondary school）招生額度僅為530,274個（不包括Middle school＊）。僅未來1年內，英國中學就面臨16284個入學空位的短缺，也就是說那些「人多位少」的飽和地區，共計會有約1.6萬學生面臨上不了居住區域內中學的境遇。

＊註：本文中Secondary school指單辦初中＋單辦高中，絕大多數英國小學生讀完小學會進入secondary school就讀；Middle school僅指單辦初中。

此次調查涉及全國134個區域，不過沒有將小學畢業後需要上Middle school的16個地區數據統計在內。在所有被調查區域中，倫敦西南部薩裡郡（Surrey）以及英格蘭中部伯明翰（Birmingham）學校飽和現象最嚴重。這意味著這些地區大約1/6的學生沒有上到「第一志願的」Secondary school。

英國中學「位少人多」最嚴重的十大地區

上圖為英國中學「位少人多」最嚴重的十大地區，深綠色柱表示區域內Secondary school的容量，淺綠色柱表示區域內小學就讀人數。該排序按照兩者差值由大到小降序排列，十大地區依次為：薩裡（Surrey），伯明翰（Birmingham），布里斯托（Bristol），利茲（Leeds），倫敦路易山姆區（Lewisham），曼徹斯特（Manchester），倫敦伊嶺區（Ealing），倫敦莫頓區（Merton），倫敦汪茲沃茲區（Wandsworth），和倫敦格林威治區（Greenwich）。

薩裡郡議會負責人之一Linda Kemeny認為，自2010年以來，在一些好學校多的地區這種現象越發嚴重，就薩裡郡來說，未來5年我們需要擴容至少1.1萬空位才能保證適齡學生入學，但是在資金方面同樣面臨短缺，未來2年每年光是資金缺口就已經達到3000萬英鎊。

不過伯明翰議會方面則表示，雖然目前本地區僅2016年就面臨2056個缺口，但是議會有信心通過各種方式將此問題改善，因為目前很多學校擴容工程早已開展，不久的將來便會初顯成效。

為了改善國之基本的教育問題，英國教育部目前已起草70億英鎊撥款用於推進中小學學校擴容等適宜。在2018年前，預計將提供超過5.2萬的中學空位；算上眾多新建校工程的完工，2021年將會提供超過60萬的空位。

混校？男校？女校？在英國，可以說家長們也是像國內一樣，從孩子剛一出生就開始琢磨上學的問題了。家長們會參考大量的排名表、學校檢查報告、各類學校指導、其他家長推薦……可是這些信息未必是最準確和有用的。選擇學校，是選擇能讓你家孩子的潛力充分發掘和施展的地方。【閱讀原文】

陳新宜專欄全集

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英國 | 脫歐後到底應不應該在英國買房？

英國脫歐之後，被問到的最多的問題之一，就是：英國脫歐了，到底現在是不是應該在英國買房？這個問題需要因人而異，每個人的背景不一樣，需求不一樣，資金狀況不一樣，很難有一個標准答案。

本文僅僅根據筆者的一個基本情況，與大家分享一個自身的經歷，僅供大家參考，不代表任何法律或者財務建議。

買房不買房？長線還是短線？

如果僅就買房不買房而言，筆者的經驗是，如果是計劃長期在英國發展，有穩定的簽證（3年以上），就是一定堅決的買！買！買！

脫歐不脫歐，和你關系不大，只要你居住在英國，你就需要付房租，只是付多付少而已。房價走勢，經濟走勢等宏觀話題，作為平民老百姓的我，基本不看。

倫敦還是曼城，一區還是二區，基本你也可以不用考慮太多。記住一個原則： location。只要交通相對方便，不用去管房價走勢。

對房屋的周邊信息，安全等需要自己花一些時間去做很多工作。這裡討論的話題的前提是：第一套在英國的房！買，堅決的買，至於買哪裡的話題，是一另外一個長篇大論，文尾會簡單探討。

從筆者的個人經驗看，只要你計劃長期持有，其實，只要有機會就應盡快買！到最後你會發現，有時候，房子的漲價比你的基本工資收入還要高。

房價這麼高！肯定有虛高？

記得人生中的第一套房，很多人那時候就說北京的房價太高，有泡沫！肯定會降，很多人都說要觀望，等房價下降再買。

說實話，16年前，作為北飄，我完全沒有這個想法，房價下調不下調，我都要付房租。而且作為北漂，有一個自己的房產是我人生的第一個大夢想。所以，毫不猶豫地拿出了全部積蓄（15萬人民幣…）付了第一套房（北京海澱回龍觀）。

平均房價，據說當時處於北京房價的最高點。在回龍觀區1500每平米。說實話，現在是後悔的，應該在五道口附近買，當時的房價是4000人民幣每平米，無奈囊中羞澀，只能買得起回龍觀。一個月前查了一下房價，80000人民幣每平米。

沒錢怎麼辦？錢從哪裡來？

錢是大問題，很多人其實都是想買，苦於沒錢。

記得筆者買倫敦第一套房產的時候，差點把信用卡的透支額度都完全提現用來交房。筆者的觀點其實是：錢就像海綿，擠一擠還是有的。

從目前的倫敦樓市看，大部分人買的是樓房，樓房中，以幾大地產發展商比較推崇的樓花方式比較流行。簡單來說，付款可分為2－3年，首付5000英鎊，三個月之內付5％，半年內付15％, 2年後，房屋交付前付清余款。

這一做法最大的好處是很大程度上對資金壓力有很大的緩衝。舉例而言：

一套倫敦四區的一房一廳，大概售價在40萬鎊左右。

定金：5000英鎊
5％首付：2萬英鎊
15％前期付款：6萬英鎊
80％余款：32萬英鎊
貸款額度：工資的5倍（兩口子的工資加起來需要達到6萬英鎊）

所以，我的感覺就是，如果是夫妻兩人同時在英國，有穩定工作，加起來年薪超過6萬鎊，就可以靠自己的實力，在倫敦購置房產。

房屋貸款怎麼辦？尋求專業機構的幫助！

房屋貸款的問題，是另一個比較重要的問題。通常而言，大部分銀行都是提供相關的房屋貸款服務，甚至包括中國銀行倫敦分行也有相關的產品和服務。

大家甚至可用父母在國內的收入作為證明來辦理英國的房屋貸款。具體信息，大家自己需要花時間去研究，去聯絡專業人士。

第一套房屋貸款的技巧

目前現行的房屋貸款產品中，有一些與中國類似的房屋抵押反貸款模式，不是很流行，但針對中國人有比較實際的應用效果，如果有興趣可聯系筆者溝通。

後記

本文僅僅針對年輕人，在英國的第一套房產購買與否做一個簡單的分享和建議。不一定適用於高資產人群及以投資為主要目的的房產購買人。專業的房產問題，請大家咨詢專業的顧問或機構。

英國Halifax、Nationwide等銀行紛紛降息，下調住房貸款利率，彙豐銀行（HSBC）更是將2年期固定住房貸款利率降為0.99%，令業界嘩然。此舉即出，預示著降息大戰號角已經打響。不過房姐Chloe提醒大家，關於住房抵押貸款，並不是利率越低就越好。【閱讀原文】

劉鵬律師專欄全集

劉鵬詮析英國移民與投資

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英國 | 後脫歐時代＝英國買房好時機！住房貸款利率首破1%

英國Halifax、Nationwide等銀行紛紛降息，下調住房貸款利率，彙豐銀行（HSBC）更是將2年期固定住房貸款利率降為0.99%，令業界嘩然。此舉即出，預示著降息大戰號角已經打響。

Halifax和Nationwide Building Society兩大房貸銀行近日各自宣布全面下調住房貸款利率，下調幅度平均為0.3%，用以吸引廣大首次購房者。

利率下調後，目前Halifax銀行的2年期固定住房貸款利率為3.44%（80%LTV＊），產品費用1,499英鎊（Product fee）；5年期固定住房貸款利率為3.99%（90%LTV），費用999英鎊。

而Nationwide方面，利率下調後2年期固定住房貸款利率為3.89%（95%LTV），費用999英鎊；3年期固定住房貸款利率為4.39%（95%LTV），費用999英鎊；5年期固定住房貸款利率為2.19%（60%LTV），費用999英鎊；10年期固定住房貸款利率為2.99%（LTV未公布），費用999英鎊。

（*注：LTV全稱Loan-to-value，為貸款房價比。此之外兩家銀行均另外針對首次購房者提供不同程度的貸款返現政策。）

英國彙豐銀行也隨即做出反應，並且“來的更狠”，宣布再次降低住房貸款利率，即2年固定貸款利率為0.99%（最大貸款金額為50萬英鎊），成為英國首家2年期住房貸款固定利率低於1%的銀行。不過，雖然利息進行了下調，但是在押金方面則是至少要交付35%，並且要收取1,499英鎊的相關費用。LTV比率方面需到銀行進行咨詢。

彙豐銀行此舉被指是針對除了上文兩家銀行的降息措施，同時也是為了與另一大住房貸款房貸方Yorkshire Building Society的2年貸款固定1.14%利率的產品進行競爭，該產品費用目前為1,345英鎊。

倫敦一貸款經理人David Hollingworth表示，彙豐銀行此次的住房貸款利息低得確實令人驚訝，利率比該行5年固定利率的產品還要低一個百分點。不過這同時也為目前市面得2年固定利率貸款設定了新標尺，一家銀行有動作，其它銀行定會制定計劃進行趕超。雖然相關產品費用價格不低，不過對於同行業其它產品來說並不能算是最高的頭幾名。伴隨這場“降息大戰”，有經濟學家預測今後一些固定年限的平均住房貸款利率都會降到0%－0.5%的新階段。

雖然近來各大銀行一再降息，但需要大家注意的是降息往往都是針對特定的一些產品。因為最近一個月以來，在全英國範圍內，2年期固定利率的住房貸款平均利率實際上是上浮了，由2.56%小幅上升到2.58%；而5年期和10年期的利率則是普遍降低，分別為3.16%和3.46%，且均為歷史最低。（數據來源：Moneyfacts 2016年6月）

房姐專業點評

房姐提醒大家，關於住房抵押貸款，並不是利率越低就越好，購房者還要參照產品期限，貸款房貸比，相關費用，自身還貸能力等諸多方面進行綜合考量，最終決定是否申請該形式貸款。因為以彙豐銀行這一新產品為例，雖然利率的確出奇的低，不過產品費用確實不低，並且2年其實不算很久，尤其是對於還貸者來說簡直就是飛快。是否能將所有事項在2年內搞定就要貸款者自行衡量了，並且產品配套的貸款房價比也需要仔細研究是否劃算。

可能你剛剛為自己夢想中的房子辦好了手續，突然英國甩手離開歐盟了，本來一筆低風險高收益的投資突然讓你心生懷疑。也可能你看到了房產下降趨勢，想在混論中機會主義大賺一筆。但市場充滿了不確定性，誰都不敢輕舉妄動。安妮會從4個問題入手，預測英國房產在脫歐後的何去何從。【閱讀原文】

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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英國 | 2016英國移民法條例出台：收費增加 + 移民控管加強

隨著梅相的上位，英國移民局出台了最新的2016年移民法調整後的法案。

該法案將建立一個新的“移民技能費’，某些雇主將不得不支付，如果他們希望帶來一定的人員進入該國。籌集的資金將用於開發技能，在居民的勞動力市場。該法案也將確保所有的一線，公共部門工作人員能講一口流利的英語。

該法案同時加大了那些在英國沒有合法身份的人士在英國定居的難度，在2014年移民條例的基礎上，房東將能更迅速地驅逐非法移民。

此外，該法案將限制對那些申請難民庇護但是一直沒有獲批，以及其家屬的支持，新法案將支持的是那些真正的窮苦人士以及離開英國會受到真正傷害的人士。

新法案將裝備移民官額外的搜查和扣押的權力，以更好地執行移民法。該法規定了旨在打擊非法移民到英國，從小船橫渡英吉利海峽的威脅。根據該法案，邊防部隊將有新的權力，對非法進入英國領海的船只進行移民檢查。

相信梅相的上台，不僅僅需要解決目前針對歐盟關系的問題，她的老本行，對於移民的管理和控制，仍然是她的主要工作之一。

簡單歸納一下此次公布政策的相關要點：

增加勞動技能費：雇主要雇佣海外雇員，頒發工作簽證，現在需要額外支付每人每年1000英鎊的單獨費用。
任命了新的勞動力市場執法部門的負責人：加大對目前現有的工作簽證擔保人資格的審核，監督。
未獲批的難民將受到更嚴格的管控，政府需要將相應資源協調分配給那些真正需要的人士。
賦予海上移民局執法力量更多法律權利，能夠武裝檢查非法入境英國的海上船只。

英國生活需知道的幾個法律技巧

一、對付強權的最佳方法是通過強權

有個朋友申請父親英國探親簽證，結果被拒。被拒原因很多也很復雜，總之一句話，不相信申請人會按時離境。被連續拒簽三次，最後我們提供的解決方法是：去朋友所在Council 找Local MP，投訴移民局非法拒簽！

最好找在野黨，在野黨通常比較配合投訴在野黨政府職能部門且通常議員雖然不能強迫改變政府職能機構的行政決定，但通常會給行政職能部門一些相關壓力，至少讓他們不會輕視這件事。

二、你有權利找政府問任何非機密問題

按照法律規定，任何英國居民（非居民）都有權利要求政府部門提供相關非機密敏感的問題，如去年總共批准多少個簽證，如問當地政府的總開銷及開銷明細等。所有相關的問題須在規定時間內得到完整的答復。

具體方法：https://www.whatdotheyknow.com/。可以匿名，也可實名，只要不涉及到敏感信息，都會得到答案，通常4周之內會有答案。

三、只有內政部可取消你的簽證

很多學生簽證持有人或工作簽證持有人在遇到被學校或雇主取消擔保的時候，通常會認為自己的簽證也會立即失效。實際上，失去擔保狀態並不意味著你的簽證失效！因為學校或雇主都沒有權利取消你的簽證，他們只有權利取消他們的擔保，取消簽證通常由內政部做出決定。

從被取消擔保到被取消簽證通常有一個周期。從被取消簽證後通常會有一段時間，如60天時間給當事人遞交新簽證申請或轉換雇主時間，這是法律賦予的權利。

四、內政部不可以攔路查詢你的簽證

很多同胞由於種種原因，擔心在大馬路上被查問簽證類型。實際上，在公共場所被Stop And Search的權利僅是被賦予給警察（Police）而不是 Border Force!

如果是警察巡邏期間懷疑你的行為舉止，在以下四種情況下可以攔住並搜查：

違禁藥品
武器
被盜財物
犯罪物品

以上觀點不代表任何法律建議或觀點，若在英國生活當中遇到法律糾紛及障礙，請聯絡專業法律機構咨詢尋求法律援助。

劉鵬律師專欄全集

劉鵬詮析英國移民與投資

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英國 | 該賣還是該買？脫歐後的英國房產四大問

可能你剛剛為自己夢想中的房子辦好了手續，突然英國甩手離開歐盟了，本來一筆低風險高收益的投資突然讓你心生懷疑。也可能你看到了房產下降趨勢，想在混論中機會主義大賺一筆。但市場充滿了不確定性，誰都不敢輕舉妄動。

7月1日，英格蘭銀行執行官Mark Carney稱，英國可能會降息，采取量化寬松貨幣政策。這些都會影響房貸成本，使得房產價格更低。

1、要不要延期購房？

如果你已經簽署了合同，違約會導致巨額罰款。但如果還沒有，房產顧問建議可以先觀望市場態勢，不著急下手。因為目前預測房貸成本會下降。大約80%的房貸利率是固定利率，但如果這個利率能像預期那樣降低的話，這對購房者會很有利。

目前，已經有房主開始修改自己的賣房合約，有些甚至允許你在付過安排費用後再協商更改價格和條約。建議在這段期間和房產中介保持聯系，以獲取最新的價格咨詢。

當然了，利率和房產價格變化需要一定時間，這段時間所產生的經濟和時間價值也需要被考慮進去。

2、現在付款會不會虧？

房產顧問說：“我認為房產價格不會變化太大，但在這幾個月的不確定期，房產交易數量是一定會減少的。”

房產價格可能會在接下來的幾個月降低，但由於房產價格逐年呈兩位數增長，這個降低所帶來的影響並不大。

這幾個月的不確定性可能會給你更強的購買力，也更有可能會以更低的價格買到更好的房產。

房產顧問建議，如果你一直需要購房的話且已經有了心中目標的話，可以趁此時機考慮下手，畢竟雖然房貸成本會降低，房產成本並不會有劇烈的變化。但當然，如果你並不著急的話，多看看更好。

3、經濟到底會下滑多少？

“現在還沒有人知道。如果你認為經濟會長期受損的話，那麼房價的確會下跌。但我們有兩年的時間和歐盟協商，我對此表示樂觀。”房產顧問說。

目前，10年政府金邊證券回報率已經下降了1%，房主們已經在考慮下調利率了。但房產顧問不認為他們會下調更多。對於首次購房者，政府大力支持發動Helpto Buy項目幫助他們購房，但注意該項目今年年底截止。

4、英國房產市場會停滯不前嗎？

房產顧問：“不會。特別是在倫敦，對房屋的需求不會降低。”

人們或許會開玩笑，但他們不會遷離英國。相反，在英國真正脫歐之前，可以預料到會有大批歐盟移民在截止日期前搬來英國。

所以，如果長遠來看，房產市場需求還是會上漲。

英國脫歐的余波觸發全球經濟動蕩。由於英國與歐盟的新關系例如關稅問題等需要重新談判，因此脫歐對英國經濟的長期影響仍不確定，這將可能導致流入英國的外國直接投資明顯減弱。今期專欄，和頓總裁黃曉珠會剖析美國房地產在眾多不確定因素中成為資產避險絕佳工具的種種原因。【閱讀原文】

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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英國 | 【個案】兒女買房母擔憂：孩子同伴侶分手後共有房產該如何分配？

想給自己孩子買房，一方面又擔心孩子現關系尚不穩定的男/女朋友分占房產，在這種棘手的環境下父母該如何助力孩子購房同時減少後顧之憂？居外【名家專欄】個案答疑幫您解決心中疑惑。

在英國，伴侶分手後共有房產該如何分配？

父母對孩子的愛可以說是天下最無私的，但凡看到孩子有一點困難就會不由自主地想去施以援手，幫助孩子度過難關。但是，父母的愛是一方面，是否應當去給予也要遵循孩子的意見，尤其是已經成年的孩子。畢竟孩子越大，就越有自己的主張，也會為父母和更多身邊所愛的人去考慮，這時候如何幫助子女就越需要更加慎重行事。

今天我們就來為大家分享來自一位母親J女士的案例，她目前正在面臨想幫孩子，但是不知如何穩妥地去幫的困惑。以下是J女士的咨詢：

“您好，我和我老公在英國擁有自己的房產，兒子現在到了成家的年齡，因此正在尋覓屬於自己的房子。目前心儀房子已經選好（21萬英鎊），孩子也在積極籌備購房貸款的事，他（和女友）通過的貸款是16.8萬英鎊。但我們知道目前兒子的資金方面還是存在一些困難的。我想資助他5萬英鎊去買房，至少首付（4.2萬英鎊）和一些雜費能搞定，這樣兒子也不會被房子拖的這麼累，兒子也同意了這筆資助。只是我唯一擔心的是她目前的女友，雖然這樣講可能不太好，但就目前看來他們的關系不是很穩定，如果這時候買房，萬一日後兩人分手，房產的所有權問題就會發生糾紛，這會是一件很麻煩的事。因為我知道現在買房日後房產會是二人的共有財產，不過目前看來資金方面是我們這邊出的多。我問過一些朋友不過也都是眾說紛紜，所以想看看有沒有什麼好辦法既能讓我幫助到兒子，又能為兒子日後的財產安全提供保障，當然也不要傷了大家的和氣。”

從上文中可以看出，孩子日後的財產安全是這位母親最為擔憂的。確實，這種問題雖然講出來有些尖銳但恰恰是每位父母幾乎都會考慮到的。根據文中描述，首先如果這處房產您兒子決定和他女朋友一同還貸並且共同持有作為共同房主（Joint tenants），那麼此房產就是您兒子和其女友的共有產權房產，因此即便日後二人分手，房產的一半也確實會由女友持有，這一點是可以肯定的。但是，在房產分配的時候，往往並不是“對半均分”的。

其實，在最初注冊二人房產份額的時候，是可以分配到不等份額的（Unequal shares），而該份額占比則是根據二人各自購買房產的出資額。也就是說，我們假設您兒子用您資助的這筆錢完成了購房，並且假設二人分手，那麼到時候財產分配女友分到的部分僅為住房貸款數額的50%，而另外支付首付的份額仍歸您兒子所有，因此最後總體分配的數值是您兒子會分到60%（住房貸款的50%以及4.2萬英鎊首付），女友是40%，並且這部分分配不包括您另外給兒子用於支付“雜費”的費用（房姐注：文書費律師費等）。

另外，需要提請您的是在英國任何家長或是其他比較慷慨的資助者（成年人）如果想為您兒子提供首付支持，貸款方一般都會要您出具證明信以及提供相關銀行賬戶余額證明，用以確認資助者有意願並且有能力資助購房者購房。所以在資助兒子前請您把這方面相關資料准備好。

最後，父母雖然關心子女，但同時也要適當地多去信任孩子，這信任不僅體現在對他/她們的人品上，也要相信他/她們有能力處理好身邊的事，因為如果您兒子和他女朋友能夠一直感情很好地走下去，那不就不用去擔心接下來的這些事了嗎？不管怎麼說，能夠一起辛辛苦苦在英國打拼買房還貸，我們還是很看好這一對的。

聲明：

文中案例已經過J女士同意進行刊登。
本文均為知識政策普及性質，並非絕對建議，不承擔法律責任，如果您有進一步疑問還請咨詢稅收房產專業人士。

AHL法律在多年的商業訴訟中靠細致謹慎的辦案風格在許多案件中贏得了勝利，其中代理的案件被《新南威爾士州高等法院案例彙編》收錄成為判決先例的包括“不倫戀騙產案”。這宗案件的案情可謂峰回路轉，值得你追看一連四期的漫畫系列，探究在澳大利亞資產一旦涉及“贈與”的產權糾紛，受害者可以如何追討法律責任及賠償。【閱讀原文：一、二、三、四】

陳新宜專欄全集

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