UK Investment Column – Page 13

英國 | 【個案】婚前二人分別單獨購房，婚後房產是否會被多收印花稅？

在英國購買多套房產，如何避免被征收額外的3%印花稅（Stamp Duty）是廣大購房者千方百計所思考的。一些預算較充足的年輕購房者，不少都在考慮婚前各自購房，婚後家庭可以以房產獲得較高利潤維持更好的生計。不過，這樣做是否真的可以避免被征收高檔印花稅？如果可以避免，這是否就是最佳得避稅方式？是否還有一些別的問題需要注意？

首先我們還是國際慣例，看看今天來自K先生的案例分享：

“房姐您好，我和我的女友都是剛剛從學校畢業，打算在英國發展定居。前幾年的時候我父母已經幫我在英國買了一套房子，但是我女朋友名下還沒有房子。我們目前准備在北部另一個城市自己再買個新房，雖然目前打算自住但未來不排除出租出去的可能。目前我們自己首付可以搞定6萬英鎊，住房貸款她可貸12萬英鎊，思來想去我和她名下各在婚前有一套房的話應該是不用多交印花稅的。兩套房子我們都不會在短期內賣掉因此資本利得稅什麼的感覺都不用考慮。我想問下目前我們的計劃是否可靠，這樣做是不是最佳的辦法？”

這位K先生的案例其實很明確：“我們還沒結婚，婚前各自在英買一套房結婚後是否不用繳納多余印花稅？”首先對於這個問題，房姐可以明確告訴您，結婚之前，兩個人分別都是單獨的個體，因此婚前各自名下的房產是不構成共有房產的，就不存在第二套房，同樣的額外印花稅（多交3%）也不適用於這類人群；倘若夫妻擁有共有房產在先（Joint Ownership），即使之後以其中任何一人單獨名義購房，此時也必須使用高檔印花稅稅率。K先生屬於前者因此不適用於高檔印花稅稅率。

二人婚前用各自名字買房，之後出租一套自住一套確實是個可以避稅又能創收的投資房產的方式，不過除此之外還有一些事情是K先生以及其他投資者今後需要留意的。首先我們就假設此案例中房產價值總計18萬英鎊，既然不用繳納高檔印花稅率（按二套房多交3%的話就是6,500英鎊），但基本檔的稅率還是要交1,100英鎊，既（180,000-125,000）＊2%，不過確實省下了5,400英鎊。可是，您需要確定的是，對於這套房子您可以做到“100%放手”。

啥意思？就是這樣一來其中一方就要100%放棄這套家庭住房的權益，也就是您可以擁有的房產份額。如果想日後獲得該房產的權益，您的另一半可以與您另外再去立一份遺囑，在他/她去世後您可以成為該房產的繼承人…而這一系列包括立遺囑請律師都要不少花費（具體價格請咨詢不同律師事務所），花個幾千英鎊也很輕松…

還有一點，如果您這套房子是在您另外配偶的名下，您將無權通過該房產進行常規的住房再抵押貸款（Remortgage）籌集資金，可以選擇的貸款方式只有購房出租抵押貸款（Buy-to-let Mortgage），而這種方式會比常規的住房貸款花費更多（具體金額以各銀行及放貸方實時價格為准）。

如果被出租的房子是在您的名下，雖然到時候您會獲得比較可觀的租金，但是這筆收入也會計入您個人收入名下，這意味著在個人所得稅（Income Tax）方面您很可能會被抬到更高級別一檔中，需要支付更高額的個稅…

最後，如果將來您想賣掉名下的這套房產，在資本利得稅（Capital Gain Tax, CGT）方面，您需要承擔這套房產所有的稅款。但是如果這套房產為夫妻共有，屆時該稅可以被拆分為兩等份，根據2016-17年英國現行稅法，每人支付11,100英鎊。

因此，婚前各自購房確實能夠達到合理避免高額印花稅的困擾，但是也並非高枕無憂，之後夫妻每一方都可能面臨不同的需要格外留心的方面，當然這也要看您如何對家庭財富進行未來規劃。如果大家還有任何關於此案例的問題請盡管微信房姐，我們會同專業人士一起探討，尋找最佳解決方案。

英國Halifax銀行本周最新調研揭曉了英國2016年度最有助於孩子成長的50個地區。調研考量了環境因素，學校質量，以及房價等多重因素，幫助廣大家長們為下一代選擇更好的居住環境。蘇格蘭地區三區域占據前三名，但是英格蘭地區入選前50的區域最多。【閱讀原文】

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英國 | 干貨！英國企業家移民續簽實戰分析（下）

隨著新的英國移民政策實施季的到來，企業家移民續簽的實戰操作目前已經進入到一個相對成熟的階段。作為一個合格的申請人，我們需要站在簽證官的角度，以他們的評分標准來衡量評判需要遞交的材料。在上期的文章中，筆者跟大家分享了關於英語語言成績、生活費證明以及商業投資款項等方面的計分條件以及相關案例。在這一期文章中，我們將為大家分析企業家續簽申請中的重中之重：創造就業崗位要求。

創造兩個本地就業崗位，20分

案例一：雇佣員工的要求

Z女士於2013年底獲得T1企業家簽證，在英從事媒體產業三年內，前後雇佣2名全職員工和6名兼職員工。雖然員工雇佣總時數已遠遠超過續簽要求，但由於員工眾多、雇佣時間混亂、未達最低工資等難點，Z女士所提供的雇佣證明未能讓移民局滿意，導致Z女士等待許久，卻只等到了一封拒簽信。

案例分析：

先來看看移民局對於雇佣員工的具體要求：

過去三年內至少有12個月提供兩個全職工作機會
全職工作為30小時/周
被雇佣者必須是歐盟或英國公民或永居身分

工作時數是否可以疊加？

許多申請人在雇佣時數疊加方面依然有所誤解，在此筆者需要提醒大家一個重要時間節點：2014年4月6日。目前大部分進入續簽的申請人都在此結點之前。在此日期之前獲得簽證的申請人可以較為自由的疊加雇佣時數，例如以下任一選擇都算符合要求：

總共1個員工，全職工作24個月或者；
一個員工全職工作6個月，另一個員工全職工作18個月或者；
2個員工，每個人全職工作12個月或者；
4個員工，每個人全職工作6個月。

而2014年4月6日之後獲得T1企業家移民簽證的申請人則需嚴格遵守“至少雇佣2個員工，每個工作崗位至少存在12個月”的要求，不可以多個工作崗位任意疊加，不過，若其中一個員工沒有工作滿一年即離開工作崗位、由另一位新員工替代，那麼2位員工的工作時間也可以疊加累計，只要他們是同一個崗位。

如何定義”全職”？

根據內政部的政策定義，每周工作30個小時或以上，就能夠算是全職工作崗位。

我可以雇佣哪些人？

英國藉員工、獲得永居的外籍人士以及EEA National。這裡注意，一定要保留所有員工的ID或護照的復印件，如果在申請時找不到，沒有身份復印件的員工將無法被算入總工時。

哪些文件能夠有效證明我創造了足夠的就業機會？

首先，需要證明員工身份，這部分可以提交護照，有效簽證或歐盟出生紙等復印件作為證明。再來，需要證明員工的工作時長，如工資單、表格P11、P45/46、P60，會計證明信等。

FPS是重中之重！

需要注意的是，許多申請人經常忽略提交FPS （Full Payment Submission，完整工資支付信息呈遞表）。實時報稅記錄（RTI，Real Time Initiative）實施後，P35表格已被FPS取代，以證明申請人按時為員工報稅。FPS已經成為了在審核雇佣員工真實性時最重要的考量標准之一！所以一定要注意提早請會計准備出具FPS，避免拒簽危險!

以上就是企業家移民續簽的95分標准分數解析。除此之外，筆者奉送兩個溫馨提醒：一定要小心創業與加入已有企業的區別！如果加入已有企業，一定要注意同時提供你加入前和加入後的員工雇佣數變化的相應證明。此外，要注意會計服務的重要性，這裡面需要不少書面材料的支撐形成完整的證據鏈條。要想續簽成功，除了真實經營企業之外，還需要細心准備與專業的指導。

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英國 | 干貨！英國企業家移民續簽實戰分析（上）

隨著新的英國移民政策實施季的到來，企業家移民續簽的實戰操作目前已經進入到一個相對成熟的階段。越來越多需要注意的事項已經隨著案例的積累而出現，對政策的理解或者說移民局內部的培訓也越來越嚴格。現在的企業家移民續簽，已經不再是像以前，隨便交文件就能應付並獲批了情況了。

作為一個合格的申請人，我們需要站在簽證官的角度，以他們的評分標准來衡量評判需要遞交的材料。這次要和大家分享在實戰當中，以及嚴格的移民法條例當中，我們按照PBS積分標准歸納的一些英國企業家移民續簽時需要嚴格注意的問題和經驗。

英語語言成績，10分

語言成績的要求沒什麼可再重申的了，在首簽時如果已經提交了語言成績，這項要求對大部分來說都不是問題。但是，如果你首簽提交的是托業成績，那強烈建議請專業律師進行續簽操作，不然將會有很大的拒簽風險。

生活費證明，10分

主申請人和每一個副申請人的生活費，都需要存滿90天。如果不提前准備生活費這部分的存款，將直接面臨拒簽。

20萬英鎊或5萬英鎊的投資證明，20分

案例一：董事借款還是股權投資

2014年，X先生通過董事貸款 (Director’s Loan) 的形式投資20萬英鎊到一個IT項目，在三年期間，X先生以董事身分積極參與營運，將該項目經營得有聲有色。信心滿滿的X先生於提交了企業家移民續簽申請，卻在遞交兩個月後收到了拒簽信，拒簽理由是，X先生未提供董事貸款的相關文件。

案例分析：

除了商業真實性與創造就業機會之外，企業家移民續簽的另一個審核重點是申請人是否在依據規定完成20萬或5萬英鎊的投資。一般來說，證明投資的必要文件包含：

由個人帳戶轉帳到公司帳戶的轉賬記錄；
會計證明信；
公司商業帳戶流水證明資金到帳；
審計帳目與未經審計的公司帳目。

除了上述文件之外，根據企業家移民政策的規定，申請人還需要根據幾種不同的投資形式補充相關文件，其中包括董事貸款（Director’s loan），這是指申請人作為公司董事，以提供貸款給項目的形式投資到公司。

2015年10月29日，移民局針對企業家移民政策進行技術性調整，把以前一些並不明確的條款規定細化到如何用具體材料加以證明，其中便將董事貸款的證明文件加以具體化。

簡單來說，以董事貸款進行投資的申請人需要提供一份申請人與公司簽訂的法定協議，該協議必須顯示貸款條款、貸款期限以及需支付的利息，並且明確表示該貸款為無擔保貸款且從屬於第三方債權人。

另外，移民法規定，20萬或5萬英鎊需要在規定時間內”fully spent”，許多申請人誤以為這些投資款需要“一次性用完”，然而，此處的“spent”是指，申請人需要依照規定將私人的財產投資到一家或多家英國企業裡，真正用於生意發展和拓展，而非將此投資款一次性用完。

六個月內注冊成公司director，20分

這裡需要注意，必須要在拿到簽證之後的半年內注冊成一家或多家公司的director。在3年內如果有一段不是這個公司的director的話，那將無法把這個卸任期間的產生的員工的工時算入總共產生的時間裡去。

在申請時仍然作為director保持商業活動，15分

我們了解到有一些申請人在做續簽的時候，經營著沒有任何商業活動的公司，只是按照以上所述的基本積分標准做申請。在這裡不得不提的是，企業家移民中的真實性考核，將會一直作為審核標准反復考察。所以再次提醒大家，不要抱有投機心態，腳踏實地地去做生意就是最好的准備。

在下一期文章中，我們將為大家分析企業家續簽申請中的重中之重：創造就業崗位要求。【閱讀全文】

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英國 | 孟母三遷遷到哪？2016英國最有助孩子健康成長前50區域揭曉！

在中國，很早就有孟母三遷的典故。為了讓孩子更加健康快樂的成長，並且耳濡目染周邊良好行為從小養成好的生活習慣，是家長一直以來都在不遺余力地想達成的目標。不錯，書本上的知識的確重要，但周邊的生活成長環境也同樣不容忽視。本周，英國Halifax銀行公布了新的調研，調研揭曉了2016年度英國50大最有助於孩子成長的區域，“孟母三遷遷到哪”有了最新的參考。

該調研以城市自然環境，學校質量，區域人口構成，區域房價，以及GCSEs成績作為考量因素，覆蓋地區包括英格蘭，蘇格蘭和威爾士三個大區，最後綜合做出排名。

根據結果顯示，蘇格蘭地區的Orkney Islands，Shetland Islands，和Western Isles這三座小島占據了榜單前三名。除了自然環境優美人口構成占優，最大的原因是因為這三個地區人少，每位兒童都可以獲得充足的讀書空間，班級容量也不像倫敦等南部地區那樣擁擠，老師也有更多機會去關愛教育每位學生，學生教師數量指數＊（PTR）為10，遠低於全國水平的20.9。也就是說，各項指標一平均算下來都占據了前列。

由於平坦到每個學生身上的教育資金變大，因此這三個區域學生的SCQF 4（蘇格蘭學分與學歷體系）成績也很好，其中有90%以上的學生成績獲得了5個優秀甚至更多（全蘇格蘭平均水平是69.7%）。

＊學生教師數量指數：即區域學生人數與教師人數的比值

到這裡房姐直到不少家長要問什麼，是的，投資置業總不能選擇遠離城市文明的小島吧？別急，對於相對發達的英格蘭東南部城市中，牛津南部（South Oxfordshire）是英格蘭地區排名最高的，主要原因是位於牛津大學城，在這座世界文明的大學城中居住的多是世界各地來求學的學霸，因此這種氛圍對孩子的影響也是可想而知了。除此之外，Somerest，Winchester，Berkshire，Cambridgeshire等南部地區也都在榜單前50之列。並且，英格蘭東南（South East）也是上榜城市最多的大區，共13座城市。

Halifax負責此次調研的經濟學家Martin Ellis表示，在上述這些地區中，不僅環境優渥，交通順暢，學校質量以及學生成績過關；區域平均每人住房面積也較大，孩子基本可以有自己的房間；並且同地區的成年人大多也都有全職的工作，自身生活滿意度高，少焦慮，在行為上也得體，可以為孩子樹立較好的榜樣。

就每項調查因素分別來看的話，區域成年人被雇佣率最高的地區是Shetland Islands，89.1%的人有正式工作，全國水平為75.2%；Uttlesford，Chiltern，Rutland，和South Bucks這四個區域平均每套房產中房間保有量最多，為6.4間，全國水平為5.4間；Manchester, Tamworth, Ipswich, Brent, Woking這幾個地區網速最快；Western Isles區域的人口密度最低，交通路況最好，並且區域內平均每個班級學生數量最少，為17人，全國水平是26.94人。

下面表格列出了蘇格蘭，約克，英格蘭西南，米德蘭，威爾士，以及倫敦地區內最適合兒童成長的區域，倫敦地區排名最高的是莫頓行政區（Merton），不過在全國範圍內也只排到了184名：

區域/大區/區域在總排名中的位置

最後是完整榜單請大家參考：

英國私校2016A-Level成績排名新鮮出爐啦！這是由英國《每日電訊報》根據英國私立學校委員會（ISC）的數據所做出的排名。Cardiff Sixth Form College再一次榮登榜首，成為A-Level成績最好的私立學校。這裡我們只放上排名前100名的學校名單，快來看看您家孩子的學校是否榜上有名？【閱讀原文】

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英國 | 住宅為啥總是供不應求？官方回應：缺磚！

最新爆料英國住宅建築材料不足導致大量工程施工速度減緩，住房供不應求日益嚴重。其中官方稱磚塊缺口巨大，量級可影響26萬戶新居進度。與此同時以倫敦為首的房源緊缺地區也在不斷推進新項目建設。

都說英國房價長得飛快，房價增長速度連年狂甩工資漲幅，令不少歪果仁深表無奈。除了貨幣浮動，海外購房者持續超高房價等原因，造成高房價的最大主因還是嚴峻的供求關系。那麼左右房產供應的原因又是啥？最近英國地產代理商協會（National Association of Estate Agents, NAEA）給出了官方回應：缺磚！

納尼？住房供應量嚴重不足的一大原因居然是缺磚？是的，您沒看錯。據NAEA透露，英國家用住宅建造其實一直以來都面臨材料短缺的問題，其中磚的缺口非常大，達14億塊…這是啥概念？這個量級的磚塊可以承擔建造起26.4萬戶新房，並且還相當於：

40座倫敦塔橋（Tower Bridge）
740座大本鐘（Big Ben）
3090座曼徹斯特市政廳（Manchester Town Hall）
4540座華威城堡（Warwick Casrle）
以及5830座康威城堡（Conwy Castle）

這種量化比較也真是貼心呢…NAEA還表示，磚塊的存儲量自2008年以來嚴重下滑，一直持續到2013年，但是在2013年以後盡管儲存量和供應量有所回升，但也遠遠跟不上需求的增長。

英國住房供應量嚴重不足的一大原因居然是缺磚

目前，約有2/3的中小型建築公司面臨至少兩個月的建築用磚供應延期，而這部分公司還算幸運的，因為還有1/4的公司正在承受著4個月的供應延期…另一方面，英國不少磚廠由於2008年時的經濟衰退不得不封窯削減產量，雖然目前大部分磚廠都已經恢復了正常運營，但是由於一段時期供應量中斷仍然很難滿足目前的需求。

NAEA一位高管Mark Hayward表示，目前政府確實新批出了更多的地皮用於建造住宅，以確保新住宅建在一些理想的宜居地段，但是雖然地皮得到了保障，建築材料和人力也是至關重要的，而在這一環我們目前面臨嚴重的短板。

如今，在脫歐這一大節骨眼上，英國的經濟形勢也會發生改變。短期來看，脫歐導致的市場波動與不確定性因素使一部分資本外流，英鎊彙率下跌，英鎊貶值的話會導致進口通脹，借貸成本增加，一些行業的盈利空間變小，企業生存難度加大，因此在建築材料的供應上不排除會出現類似2008年時的局面。

雖然這也會相應帶來本地市場的需求緊縮，在一定時間內給房價帶來下行壓力，但是成本升高也會將一些中小型本土建築材料供應公司排除在市場之外，長期來看市場供應減少在所難免。而對於以倫敦為首的英格蘭西南部熱門地區，英鎊貶值使海外投資者爭相湧入，供求又越發嚴重，因此這些區域房價仍會在市場回穩後回歸上升趨勢。此外，這次退歐引發的危機與市場調整也從出其不意的角度緩解了倫敦等熱門房市季度供大於求的行情，有望降低房產市場存在的危險泡沫。

與此同時，在一些房產供應量比較緊俏的地區當地政府也在不遺余力地去推進新住宅建設。本周倫敦市長Sadiq Khan就宣布他上任以來的首批經濟適用房項目正在穩中有序地建造中。其中一處地皮來自“大地主”倫敦交通局（TfL），位於泰晤士河南岸格林威治（Greenwich）的Kidbrooke區域；另一處是位於南岸南沃克區（Southwark）的City Hall項目。而這也是新市長上任以來倫敦交通局的首次“放地”，新住宅將對首次購房者實行“半買半租”福利（Part-buy, Part-rent），伴隨著項目的建設，區域周邊也會進行一些改建工程。

自2012年以來，倫敦舉辦過奧運會的六個區的房價就漲的飛快，到目前為止漲了64%，比整個倫敦的平均漲幅還要高10%！今天，我會在居外專欄揭曉倫敦房價漲勢最猛的十個區域。【閱讀原文】

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英國 | 2016年第二季度最新英國移民數據分析

2016年8月25日，筆者收到英國內政部來信通知，移民局內部已於今天發布最新一季度的英國簽證官方數據。該報告統計總結2016年第二季度（2016年4月到6月）的移民數據，覆蓋範圍包括全世界範圍內，所有英國簽證類型的相關數據，包括計分積點制（Point-Based System）的Tier 1投資移民、Tier1企業家移民、工作簽證、學生簽證和非計分積點制的旅游簽證、配偶簽證、入籍與永居申請等。本文將根據這份官方統計數據進行英國移民政策分析與預測。

在上一期的文章中，我們著重介紹了企業家移民和投資移民的數據。相信企業家簽證居高不下的拒簽率，也讓許多有意辦理企業家簽證的申請人望而卻步。然而，企業家移民其實是有捷徑的。

企業家移民新途徑：畢業生企業家移民（Tier 1 Graduate Entrepreneur）

2016年第二季，中國籍畢業生企業家移民境外申請獲批人數達到史上新高，此現像反映了，面對Tier 1企業家移民日益緊縮的門檻，許多剛畢業的留學生，只憑著對留英的滿腔熱情，卻缺乏工作經驗、創業背景和可實際操作的創業想法，很難滿足英國政府對於“企業家精神”的要求，因此這些英國高校畢業生，可以利用自己在英國學習優勢，嘗試申請畢業生企業家移民。

與一般企業家簽證不同的是，這個類別開放給具有高級信譽等級的Tier 4擔保資格的高等教育機，平均每個學校約有10個名額左右，申請人需要是該校的畢業生，並且直接向各高校申請該簽證的擔保。獲得學校擔保之後可以申請為期1~2年的畢業生企業家簽證。簽證到期之後，可以以5萬英鎊在境內轉成一般的企業家移民簽證。

畢業生企業家移民的優勢

94％的通過率

據移民局官方數據統計，英國內政部在過去的一年總共收到畢業生企業家簽證申請502件，其中有470件獲批，通過率達到約94%。這個數據其實從另外一方面來看，有大約一半的名額是沒有被使用的，很多大學沒有能夠用夠自己大學的名額，一方面是由於缺乏一個完整的評估能力，另外一方面由於學生申請人對此簽證的不了解，導致申請人不夠多。

資金要求低——5萬英鎊

T1畢業生企業家簽證不僅為有創業理念和能力，但沒有幾萬、幾十萬鎊啟動資金的歐盟外畢業生提供了一個絕佳的創業“天使政策”和簽證機會，也無疑是如今移民政策緊縮的趨勢中一個幫助留英的緩兵之計。此簽證的持有人可在一年或者兩年之後轉成企業家簽證或投資移民簽證，甚至工作簽證，不僅成功率會大大提高，而且相當於在緩衝資金問題的基礎上節省了一年或者兩年時間，積累難得的英國創業和工作經驗。

工作條件靈活

畢業生企業家簽證的另外一個好處在於，2014年4月6日以前的申請者可以持此簽證合法工作20小時/周，2014年4月6日以後的申請者每周工作時數無限制。也就是說畢業生在創業的同時，也可在英國境內兼職工作以支持自己的生活開銷，並積累工作經驗。

英國時間6月24日，英國脫歐了。時隔兩個月後，雖然脫離歐盟大局已定，公投結果的震蕩波依然在衝擊國際市場，衝擊英格蘭國內政壇格局，以及蘇格蘭與北愛爾蘭地區政治格局。本文中，筆者將從宏觀政策層面對政策變化所帶來給全體在英外來人員（歐盟與非歐盟人士）的影響做一個簡單的分析。【閱讀原文】

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英國 | 倫敦奧運會後，這些地方的房價就一直在漲

自2012年以來，倫敦舉辦過奧運會的六個區的房價就漲的飛快，到目前為止漲了64%，比整個倫敦的平均漲幅還要高10%！

倫敦各區示地圖

1、Waltham Forest

漲幅：76%

房屋均價：42萬英鎊

待售房屋數量：1336

其中位於Walthamstow和Leytonstone的房產，適合首次買房者。到2026年，政府預計在Blackhorse Lane新建2500套住房，開發商Centra Living也將在此區投資新建315套不同戶型的公寓。

Waltham Forest 房價漲幅為76%

2、Lewisham

漲幅：67.9%

房屋均價：40萬英鎊

待售房屋數量：1744

Lewisham房價漲幅為67.9%

3、Hackney

漲幅：67%

房屋均價：54萬英鎊

待售房屋數量：712

奧運會期間，政府對此區域投入約1千5百萬英鎊，來改善交通和社區環境。與之相鄰的Shoreditch，則是觀光客聚集地。目前位於二區和三區之間的upper clapton的雙臥室公寓，價格約30萬-65萬英鎊。交通主干道周圍的房子價格稍低。

Hackney房價漲幅為67%

4、Newham

漲幅：62.6%

房屋均價：35萬英鎊

待售房屋數量：2297

2018年，Cross Rail高鐵專線伊麗莎白線預計在該去通行，屆時房價將迎來更大的漲幅。大批首次買房者選擇在Forest Gate置業，未來此區內將會有更多商鋪進駐。

Newham房價漲幅為62.6%

5、Haringey

漲幅：61.8%

房屋均價：55萬英鎊

待售房屋數量：1240

大部分負擔不起Hackney的首次購房者將把目光投向此區。這些人很多都是年輕人，所以將來此區很有可能被打造成和Hackney或者Dalston一樣的文化聖地。

Haringey房價漲幅為61.8%

6、Tower Hamlets

漲幅：60.6%

房屋均價：45.5萬英鎊

待售房屋數量：3603

由於交通便利，此區房源吸引了大量在金融城工作的年輕人和為子女置業的父母，以及購買商品房的投資者

Tower Hamlets房價漲幅為60.6%

7、Barking and Dagenham

漲幅：59.9%

房屋均價：26.8萬英鎊

待售房屋數量：753

由於交通便利，此區房源吸引了大量在Liverpool Street和Canary Wharf工作的年輕置業者。

Barking and Dagenham房價漲幅為59.9%

8、Croydon

漲幅：59.7%

房屋均價：35.4萬英鎊

待售房屋數量：2827

學區房多，適合有小孩的家庭置業。

Croydon房價漲幅為59.7%

9、Merton

漲幅：59.6%

房屋均價：51.6萬英鎊

待售房屋數量：1517

希望在Northern Line沿線置業卻負擔不起Clapham，Balham和Tooting地段的置業者會選擇在這裡購房。

Merton房價漲幅為59.6%

10、Greenwich (Olympic borough)

漲幅：57.5%

房屋均價：37.9萬英鎊

待售房屋數量：1580

Greenwich房價漲幅為57.5%

2016年8月5日，英國央行宣布，基准利率由0.5%下調25個基點至0.25%——這是英國央行7年來首次降息！央行還表示，如果經濟持續下坡，還會再降，預計年底降息將接近零。所以，降息帶來的變化是什麼呢？再來一個看圖秒懂。【閱讀原文】

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安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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英國 | 2016私校A-Level成績排名Top100新鮮出爐！看看您家孩子學校排第幾

英國私校2016A-Level成績排名新鮮出爐啦！這是由英國《每日電訊報》根據英國私立學校委員會（ISC）的數據所做出的排名。

Cardiff Sixth Form College再一次榮登榜首，成為A-Level成績最好的私立學校——有92.96％的學生的A-Level成績達到A* – A（比去年的94.64％下降了接近2個百分點）。

這裡我們只放上排名前100名的學校名單，快來看看您家孩子的學校是否榜上有名？

對了，有50所學校拒絕提供A-Level的成績，所以這些學校就沒有在名單裡（英國就是有很多名校這麼牛脾氣哈，也是真的牛才牛得起來……比如伊頓、哈羅……）

我們還是那句話，在給孩子選擇學校的時候，成績排名並非唯一的參考依據，家長不要迷信排名，畢竟您的孩子在學校裡是否快樂、是否能夠發揮最大的潛能、實現自我價值，才是您最樂意看到的。

8月更新！倫敦12大Buy to Let房產投資潛力最大的高校校區揭曉。倫敦政治經濟學院（LSE）周邊成為房屋房價和租金最高的區域，投資潛力位列榜首；倫敦瑪麗皇後學院（Queen Mary）緊隨其後。詳細信息請參考全文。【閱讀原文】

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英國 | 英國脫歐長線政策分析（一）

英國時間6月24日，英國脫歐了。時隔兩個月後，雖然脫離歐盟大局已定，公投結果的震蕩波依然在衝擊國際市場，衝擊英格蘭國內政壇格局，以及蘇格蘭與北愛爾蘭地區政治格局。種種跡像顯示，脫歐公投的震蕩波漣漪才剛剛開始擴散。

英國與歐洲各國的紐帶說斷就斷？

本文中，筆者將從宏觀政策層面對政策變化所帶來給全體在英外來人員（歐盟與非歐盟人士）的影響做一個簡單的分析。

脫歐推至2019年底，而預計2016年底將有移民法調整

首先，筆者根據大量的媒體報道和經驗分析推斷，英國退出歐盟的時間很可能推遲到2019年年底，而不是一些政界人士預計的年初。

會被推遲的最大原因，其一是因為英國公務員對脫歐程序一籌莫展。據《星期日泰晤士報》報道，由於英國負責外交和退歐的政府部門仍在招募人員之中，英國在明年年底前可能都無法啟動第50項條款。該報表示，脫歐事務大臣戴維·戴維斯需要的250名工作人員名額目前連一半都沒有完成，而國際貿易大臣福克斯的1000個招聘名額更是只完成了不到100人。根據這兩位政府大臣的說法，他們連征聘人手的基礎框架都沒有，而且連到時跟歐盟談判時該談什麼都沒有頭緒。

其二是由於法國和德國即將舉行大選。據《星期日泰晤士報》報道，明年5月法國大選、9月德國大選，都可能令英國挪後啟動脫歐條款的時間。報道還引述消息人士稱，雖然英國在6月23日的公投中決定退出歐盟，但首相特裡薩·梅表示，英國需要更多時間為談判做准備，因此，她今年不會啟動脫歐條款。

然而筆者預計在今年10月中旬左右會出台第一波過渡期移民法條修改，並在11月上旬左右開始生效。根據歐盟規則，英國將在觸發第50項條款之後兩年正式退出歐盟。所以，如果英國推遲啟動時間，那麼英國正式退歐的時間也將從2019年初推遲至當年年末。根據歐盟條約第50項條款，英國想要正式離開歐盟，必須在至少為期兩年的緩衝期內完成與一眾歐盟成員國關於此後雙邊關系安排的脫歐談判；即便談判順利，英國脫離歐盟，相關的立法程序也必將經歷一個漫長的過程。同樣，英國移民政策的修改也需要通過提案到立法這樣一個必經過程，相關的條例修改不可能一步到位。所以從今年年底開始，會逐步開始對包括移民法等各項法條進行調整。

對歐盟成員國人員自由流動（Free Movement）影響

簡而言之，長期在英國居住定居的歐盟成員國人員將會自動被授予永居英國的權利。Mark Sedwill（高層公務員）向英國BBC新聞提出，已經居住在英國超過五年的歐盟成員國人員以及拿到永久居留卡的歐盟成員國人員將不會被強制要求離開英國。

而他對國會議員（MP）透漏，其他沒有滿足居住條件的歐盟人士在脫歐後的去留問題將取決於英國國會的意願（”will of Parliament”）。Sedwil另外指出，對於在脫歐之後入境的歐盟人士，英國內政部也許會針對的采取與英國給美國入境人員同樣的待遇，可以免簽證在英國逗留6個月。

筆者認為，無論如何，英國與歐洲各國的紐帶不會說斷就斷。可以合理的推斷，英國內政部會采取6個月面簽，或者落地簽等等對於歐盟人士的特殊入境條件，以此取代完全自由的人員遷徙。

英國脫歐的余波觸發全球經濟動蕩。由於英國與歐盟的新關系例如關稅問題等需要重新談判，因此脫歐對英國經濟的長期影響仍不確定，這將可能導致流入英國的外國直接投資明顯減弱。今期專欄，和頓銷售副總裁Taylor會剖析美國房地產在眾多不確定因素中成為資產避險絕佳工具的種種原因。【閱讀原文】

劉鵬律師專欄全集

劉鵬詮析英國移民與投資

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英國 | 倫敦Buy-to-Let學區房產往哪投？12大最具投資潛力高校揭曉！

8月更新！倫敦12大Buy to Let房產投資潛力最大的高校校區揭曉。倫敦政治經濟學院（LSE）周邊成為房屋房價和租金最高的區域，投資潛力位列榜首；倫敦瑪麗皇後學院（Queen Mary）緊隨其後。

8月18日是A-Level成績放榜日，房姐為大家分享了目前英國19個Buy to Let房產租金回報率最高的城市。雖然由於租金高投資門檻也很高，致使倫敦並沒有入選這前二十，但是對於資金比較充裕或者有英倫情節的投資者來說，來倫敦投資仍是首選。因此，如果您准備瞄准倫敦投資BtL房產，在倫敦高校附近以房養學，那麼就請看倫敦地區投資潛力最高的12大高校校區。

如果您的孩子在倫敦讀本科，若是選擇在學校周邊租房住，三年（通常）下來光是租金就是一筆很大的支出，再加上越漲越高的學費，教育的投入確實是一件很比較頭疼的事哦…

在本次調研中，倫敦政治經濟學院（London School of Economics）主校區（Islington）周邊房產投資潛力＊是倫敦眾學區中最大的，綜合評分7.7分（滿分10分）。目前該區域房產均價為646,180英鎊，如此高的起點近3年的房價增長率還能到45%…而在附近單間房屋（注意僅一間屋子哦！）出租的均價也是眾學區最高，為160英鎊/周，也就是一年至少8,000英鎊，三年就是2.4萬英鎊。

＊投資潛力：調研公司Chestertons將高校按各項投資指標排名，考察因素為校區周邊房產均價，行政區域房產均價，出租金額，以及畢業生起薪這幾項，10分為滿分。

當然這還是保守估計，如果是一些設施條件比較好的一居室達到400－600英鎊/周簡直輕而易舉。沒辦法，地段好就是這麼霸氣。調研還指出，該地區房屋租金貴還有一個原因就是該校畢業生工作後平均起薪較其他眾多高校相比會更高，目前為29,968英鎊/年。因此如果在該小區附近持有房產，並且將房屋出租絕對不用愁找不到租客，對，還是那種肯付高價的租客…

居於次席的是位於Tower Hamlets的瑪麗皇後學院（Queen Mary, University of London）。投資潛力評分為7.5分。校區附近的平均房價目前為426,684英鎊，3年內增長率為47%，月均租金約為150英鎊/周。畢業生第一年平均起薪為23,961英鎊/年。

位於Lewisham的金史密斯學院（Goldsmiths, University of London）在本次調研中處於第三位，投資潛力評分同為7.5分。由於地段位於泰晤士河南岸，因此校區附近房產均價低於Queen Marry，為357,304英鎊，不過三年內增長率達64%！目前單間房屋平均租金為102英鎊/周。畢業生第一年平均起薪為25,000英鎊/年。

負責此次調研的Caspar Bell表示，在倫敦頂級高校就讀，3-4年的話費確實是一筆巨額數目。越好的學校周邊房屋租金會越貴，並且該校的學費可能也會更貴。對於一些資金充足准備投資的家庭來說，在房價與租金增長如此迅速的背景下，在校區附近買房是比租房明智的選擇。並且高校附近的房產受來自市場的影響會較小，增長也會相對穩定。

以下為倫敦高校完整排名：（排名按投資潛力評分）

London School of Economics（倫敦政治經濟學院）：7.7
Queen Mary, University of London（倫敦大學瑪麗皇後學院）：7.5
Goldsmith, University of London（倫敦大學金史密斯學院）：7.5
Kings College London（國王學院）：7.3
City University（倫敦城市大學）7.2
St George’s University of London（倫敦大學聖喬治學院）：7.1
Imperial College London（帝國理工學院）：6.8
Brunel University London（布魯內爾大學）：6.7
University College London（倫敦大學學院）：6.6
University of Greenwich（格林威治大學）：6.6
Kingston University London（金士頓大學）6.4
SOAS, University of London（倫敦大學亞非學院）：6.3

最後，房姐祝所有考生都有好成績！

魁北克是加拿大面積最大的省，也是唯一一個以法語為主要交流語言的地區。由於受到英法文化交融的影響，該省的學制與加國其他省份的設置不同，對國內的人來說，這是很陌生的。本文就此為大家介紹一下魁北克的教育體系。【閱讀原文】

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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