什么是CRS全球税务交换协定?它会对我有影响吗?|居外专栏

什么是CRS

CRS(Common Reporting Standard),“通用报告标准”,是由经济合作与发展组织(Organization for Economic Co-operationandDevelopment,OECD)于2014年7月提出的,签署CRS的国家和地区通过信息平台自动向相关方提供金融账户交易信息。其出现的目的是通过参与的国家和地区之间交换的金融账户信息,税务居民的资料,用以提升税收的透明度以及在一定程度上打击跨境逃税行为,也就是我们所说的全球征税

目前,已经有100个国家率先加入CRS体系中,并承诺在2017年9月首次进行信息交换,其中不乏百慕大、维尔京、泽西等之前的避税天堂地区。中国承诺将于2018年9月首次与其他国家共享信息。

2017年,经济合作与发展组织(OECD)在G20峰会期间发布了一份税收报告。其中披露了不少关于国际税收发展和CRS落实信息交换的进展情况。截至2017年7月,大约50万自然人披露了离岸资产,征收到了额外税收收入大约850亿欧元。

然而,彼时并未引起境内外纳税人的足够重视。时至上周,广东地税局据跨境情报交换,成功向东莞108人追税缴3608万元人民币。境外收入和跨境信息交换的威力,足以让拥有海外账户、境外收入以及跨境企业的纳税人感到如履薄冰。

中国CRS的日程表

CRS交换哪些信息?

  • 海外机构的账户类型:存款机构、托管机构、投资机构特定的保险公司在内的金融机构;
  • 账户内容:存款账户、托管账户、现金值保险合约、年金合约、持有金融机构的股权/债券权益
  • 资产信息内容:账户及账户余额、姓名以及出生日期、税收居住地、年度付至或计入该账户的总额

中国版CRS对于哪些人群有影响呢?

中国版CRS主要针对的是中国境内开立账户的非居民,或者有非居民控制人的消极非金融机构,这里的非居民指的是中国税收居民以外的个人和企业(包括组织)但是不包括政府机构,国际组织,中央银行,金融机构或者证券市场上市交易的公司及其关联机构。

中国版CRS影响最大的人群包括在海外配置了大量资产,有海外账户的中国籍税收居民,主要资产在中国,又移民到新的国家的高净值人士举例说明,如果中国高净值居民王先生在英国金融机构开立了一个金融账户,在英国,王先生就会被认为是非居民金融账户,该账户的信息就会经由英国金融机构报送至英国税务机构,然后交换给中国税务机构,由中国税务机构识别这位王先生是否已为该账户资产报税,如果没有,就要进行追缴。(请注意,我们认为这个识别行为,目前来看,是被动的,抽查性质的,换句话说如果中国政府不提出特殊要求,英国政府并不会主动响应的提供这个数据给中国政府)

又如果王先生加入了英国国籍,但是资产都还留在中国,中国税务机构就会将信息交换给英国税务机构,由英国税务机构识别王先生是否为该账户资产产生的额外现金流报税。(同样,我们认为交换信息的过程,目前来看,仍然是被动的,换句话说,英国政府需要明确的知道相关信息后,向中国政府提出信息交换要求,然后中国政府响应相关信息给英国政府)。

这就进一步的降低了通过海外账户避税的可能性,中国居民的海外账户更加透明。

CRS只申报有现金流,有现金价值的金融账户,对于非金融资产如不动产,艺术品,贵金属,珠宝等,不在申报披露的范畴。

我们在这里重点分析两种财产类型——银行存款和非金融资产。

银行存款

听到“全球征税”,很多“出国务工人员”有些担心,是不是我每天在国外吃土豆啃面包存在银行的那点钱要被报告给中国政府然后被征税了啊?淡定,亲,不是的。

金融机构在按照当地的CRS法规实行外国居民账户尽职调查和账户信息报送时,通常是依据账户持有人税收居民身份所属国的类别来进行的,接收这些金融账户信息的国家应为账户持有人税收居民身份所在国,也就是说在CRS下的涉税信息交换是建立在税收居民身份这一重要概念的基础之上的。

举个例子,李小姐是中国人(持有中国护照),在德国的某汽车公司工作了十年。其名下有在德意志银行的存款50万欧元,同时还在中国银行北京分行拥有存款200万人民币。中国和德国都是CRS的参与国,但是德意志银行和中国银行在CRS下的就李小姐存款的合规要求却不尽相同:

– 德意志银行:需要识别该50万欧元的账户持有人信息。通过识别发现李小姐虽是中国人,但是从税法的角度,李小姐是德国的税收居民。CRS下金融机构只需要申报外国税收居民的账户信息,因此德意志银行是不需要将李小姐的信息通过德国政府传递给中国政府的。也就是说在CRS下,中国政府是不会知道李小姐在德意志银行50万欧元的这笔存款的。

– 中国银行:需要识别该100万人民币的账户持有人信息。通过尽职调查,中国银行发现该账户的持有人李小姐在国外居住工作,并声明为德国税收居民。此时中国银行应当按照中国政府的CRS法规将李小姐的个人基本信息和100万人民币存款以及相关利息收入或其他与该账户有关的收入等信息通过中国政府传递给德国政府。根据德国税法规定,德国税收居民应就其全球所得征收个人所得税,那么当德国政府掌握李小姐在中国银行的存款信息以后,会判断与该存款有关的相关利息收入或其他应税收入是否被申报纳税,从而达到打击跨国逃税的目的。

当然,在现实中可能存在一个国家的税收居民同时还属于另外一个国家的税收居民,也就是所谓的双重居民身份,在这种情况下,通常可以依据这两个国家之间的避免双重征税协定,来判定自己应属于哪个国家的居民,并在哪个国家负有纳税义务。

非金融资产

如果是个人直接持有房产,且持有的过程中与金融机构不发生任何业务往来,那这里面既不涉及到金融资产的判定,也不涉及到金融账户的识别,这种情况是完全不用考虑CRS影响的。除了房产以外,通常你在海外投资直接持有的游艇、跑车、古董字画、珠宝等等非金融类资产都是不在CRS的合规范围之内的。CRS的“执法一线”在金融机构(包括存款机构、托管机构、投资机构和特定保险机构),如果你持有的资产跟这些金融机构没有任何关联,那么通常是不用担心受到CRS影响的。

与个人持有的情形不同,因为公司或者信托属于CRS下“实体”的概念,也就是说需要看该公司或者信托是否属于“实体”分类中的金融机构类别来判断CRS下的合规义务,如果是金融机构,则需要完成CRS下的账户识别和信息报送义务。但是对于直接持有房产的公司或者信托,在CRS下通常是无法满足金融机构的概念的(因为,房产并不属于金融资产的类别,导致规定中的“financial assets test”无法满足)。

案例1:个人持有

李小姐是中国居民,其在英国拥有一套价值约1000万英镑的庄园。CRS下去识别金融账户的主体是金融机构,而这里面根本不涉及到金融机构,因此,李小姐在海外直接持有再多的房产也不会在CRS下被披露给中国政府。

案例2:个人通过公司或者信托持有

李小姐是中国居民,其在开曼群岛设立一家房产持有公司A,并由当地的管理公司B来管理,通过A公司,李小姐在英国拥有一套价值约100万英镑的庄园。此时A公司无法满足CRS下金融机构的概念,而且这其中的房产持有关系中并没有其他金融机构的参与,因此,该房产的信息也是不会在CRS下被披露给中国政府的。

但是,如果通过两层或者更多层实体间接持有房产,那么情形就会变得复杂,因为要具体分析其他间接持有房产的公司是否属于投资机构。例如,如果上例中A公司上面还有一家设立在香港的B公司,那么B公司是有可能被分类成投资机构的,因为其持有的是B的股权(即金融资产)。B有可能需要将李小姐的个人信息以及A公司的资产信息通过香港政府报送给中国政府,从而李小姐持有开曼公司的信息也会被中国政府掌握。

案例3:金融机构持有

王先生是中国税收居民,其在开曼群岛设立了一家私人投资公司(Private Investment Company, “PIC”)A公司。A公司持有的资产中80%为金融资产,20%为非金融资产,其中包括位于英国境内的一套房产。那么在CRS下,如果该A公司属于金融机构(如投资机构),那么A公司在申报其金融账户(即投资机构的股权权益或者债权权益)时,其所持有的金融资产和非金融资产的价值全都应当作为账户余额来进行申报。

在CRS下,金融账户涉税信息自动交换的核心是“账户”,也就是说跨国之间共享的信息是金融账户信息,而并非金融资产信息,因为一个金融账户有可能同时涉及金融资产和非金融资产。其中,金融资产的概念与金融机构身份属性以及金融账户类别的判定密切相关,单从金融资产本身无法判定其是否需要申报。一个金融账户如果属于需申报的账户,那么该账户下所持有的所有资产,不论是金融资产还是非金融资产,均需要申报和交换。

这样看来,购买房产还是在目前执行CRS的情况下,是非常保险的一种投资选择。

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向高空进发——伦敦研发屋顶住宅 迎击伦敦住房危机 | 居外专栏

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伦敦人比任何人都更加了解,他们的城市陷入了巨大的住房危机之中——他们每天都在忍受危机带来的后果。这是令人震惊的城市生活成本中最主要的部分,提高生产力和促进增长的巨大障碍,构成了一个严峻的经济问题。

长期以来,英国首都一直是外国投资的中心,在这座城市能够容纳的限度内,每天都有大量房地产开发项目如火如荼地进行。伦敦住房国际投资综合调查显示,外国购房者也抢购了许多伦敦房产,2014年至2016年,在伦敦的2.8万套新建住宅中,海外购房者抢购了3,600套。

不过目前,随着越来越多地推行在人口稠密地区保留绿地的政策,城市扩张要注意保证质量、设计和公共空间日益成为一个问题。为了实现永久转型,去年莱坊发布了《2017年向天空发展报告》(2017 Skyward Report),报告分析了英国首都每一栋建筑的潜力。该报告发现了在不改变城市建筑特色的情况下,改造建筑的机会和潜力。

结果表明,可将多达4.1万套新住宅切实可行地建造在PCL用途屋顶空间中,这相当于增加了超过2,800万平方英尺的居住空间,潜在价值高达510亿英镑。目前,富有创新精神的开发商们已将其关注点从抢占地块,转变到向上发展,即现有建筑的屋顶上。

装修完备的预制模块在专业工厂而非施工现场建造完成后,将其放置在现有多层建筑的屋顶上,作为高端住宅的替代性解决方案。对现有居民的干扰降至最低是一个明显的优点。另外,新的屋顶居民也能够以更低的价格欣赏壮丽的城市美景。

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“伦敦房价已经达到了一定的水平,目前正在通过多种方式调控地价,因此,在建筑屋顶上建造住宅是切实可行的,” Architects Douglas and King合伙人马丁·金(Martin King)表示。“如果尽力精心规划项目的话,它们将拥有巨大的潜力。”

不足为奇,开发此类项目有一些障碍需要克服。相关建筑法规规定,在发生严重故障时,屋顶上的任何新建筑都必须能够自承,同时旧建筑也需要加固。不过,Mara Build等公司并没有回避这一问题,该公司近日推出了London Penthouse——专门负责屋顶开发的业务部门,这些公司都在正面应对这一挑战,从而不仅创造了新的房地产库存,还在这座城市能够容纳的限度内翻新了现有建筑。

“作为所有建造协议的一部分,物业的自由保有者会获得屋顶空间的使用费,但开发商也会翻修建筑的公共部分,例如楼梯井、屋顶和景观,”总监乔·格里芬(Joe Griffin)表示,“这样一来,不仅增加了新建房产的价值,整个建筑的价值也能够增加15%左右,而业主无需花费任何成本。

虽然大量繁琐的程序阻挡了该市场的增长步伐,但屋顶房产的先驱们仍大力推动政府调整政策,以进一步开放建造机会。而且他们已经开始看到政府作出响应,转变政策。

这一新行业目前已被纳入伦敦规划,这意味着,这座城市应该很快就能迎来屋顶住宅项目的繁荣。从长期来看,这是住宅库存配额的积极信号。

“这是实现住房总量真正、持久变化的重大机会,令人振奋的是,它推动了政治议程,” First Penthouse总监帕特里克·布赖特曼(Patrick Brightman)解释道,该公司近日在位于骑士桥(Knightsbridge)中心地段的二级历史公寓大楼屋顶新建了7套阁楼。“过去,规划问题是一个障碍,还有建造模块的挑战——必须分毫不差。不过,类似这样的项目真的能够产生重大影响。”

布赖特曼补充道:“我们可能无法凭借一己之力解决住房危机,但至少我们能够在这方面取得初步进展。”

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项目名称:伦敦港
产权期限:999年
交房时间:2020年第二季度
项目地址:9 Arrival Square, Wapping, London E1W 2AA
最近交通:Tower Hill地铁站,London Bridge火车站,Blackfriars火车站,Waterloo火车站
物业服务:24小时超五星酒店式高端物业管理
配套设施:私人会所、健身俱乐部、游泳池、健身房、理疗室、电影院

推荐户型:三居室 
结构:开放式厨房客厅, 卧室, 卫生间,阳台
价格:£1,665,000(约合¥1,433万)
面积:115.7平米
楼层:10/12
朝向:南

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下一个聪明的资产配置之选——英国学生公寓 | 居外专栏

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英国拥有一些深受全球学生欢迎的高等院校。随着国际学生人数激增,高端学生公寓的需求量也在飙升。《博德居|Abode2》编辑 Laura Henderson向大家阐述了英格兰东北部如何迅速成为中国人的投资热点。

在过去五年,学生公寓已跻身英国最赚钱的资产类别。

在诸多行业投资回报不佳的时期,许多人都在寻找传统资本市场之外新的可靠收入来源。学生公寓是一种与高等教育全球化密切相关的细分市场,第一太平戴维斯 (Savills)最近对该市场的增长做出了阐释。

全球来看,尤其是英国,现代化、专门建造的学生宿舍仍供不应求,这为那些可以操控本地市场、开发新项目的国际投资者创造了巨大的机会。

第一太平戴维斯全球研究部副主任Paul Tostevin说:“学生宿舍的优势在于它是反周期的。在经济萧条时期,人们为了抵制衰退,往往更倾向于提高技能。”

某些地区,尤其是英格兰北部,为投资者提供了传统房地产市场无可匹敌的租赁回报,已成为新的市场领导者。

在房间短缺以及大学申请量迅速上升的带动下,纽卡斯尔(Newcastle)成为一个利润丰厚的学生房地产投资地。这座城市拥有两所世界知名的大学,其中有一所是具名望的罗素集团 (The Russell Group)成员。

纽卡斯尔大学是一所享有卓越学术声誉的公立大学,对英格兰东北部的经济、社会和文化发展中发挥着重要作用
纽卡斯尔大学是一所享有卓越学术声誉的公立大学,对英格兰东北部的经济、社会和文化发展中发挥着重要作用

在2000年至2015年期间,纽卡斯尔大学(Newcastle University)的学生数量增加了70%,而诺森比亚大学(Northumbria University)的学生人数增加了110%。截至2018年,纽卡斯尔有5万名学生,其中国际学生占了该市学生总数的15%,其内有大量中国学生。

学生数量的增长背后是64%的学校住宿缺口,这反过来推动了租金上涨,去年租金涨幅达4%,是通货膨胀时期的两倍多,创历史新高,使当地学生房地产投资者获得了高额利润。

仲量联行预测英国另类商业资产投资量增长潜力巨大

中国开发商正进军这一市场。为了满足高端学生宿舍的需求,他们在市中心河滨位置开发大型、奢华的公寓套房,并配备全套家具,可随时出租。这些项目将配备的设施包括健身房、游戏室、电影院和户外活动场所。为了安全,项目还将安装密钥卡系统、24小时视频监控及现场管理。

但总体规划的核心是,英国这种管理完善的房产投资方式为投资者提供了一种途径,那就是用学生房产投资中获得的收益来冲抵子女的留学成本。付款方案横跨整个施工过程,符合中国每人5万美元的外汇额度政策。此外,目前人民币对英镑走势强劲,使英国成为投资者获利丰厚之地。

 

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居外专栏: 2018年最新英国移民政策修改草案解读 | 英国

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2017年12月7日,彼得森律师行收到了英国移民 局内部发布的最新移民政策修改。每年英国内政部至少会出台两次的移民法修改草案,这份修改草案将会正式提交上议院,女王签发,如无特殊情况,本次修改的移民法草案将成为正式法律,正式实施。

最新的移民法修改草案涉及方面包含计分积点制签证,家庭类签证,访问签证,永居等多个方面,有一些值得大家注意的地方,为了避免产生理解的误差,特把英文相应条款一起列上来,供大家一起参考。为节省篇幅,本文仅仅重点分析与华人相关的几个基本签证类型的变化。

好消息:政府加强对杰出人才的引进和鼓励,扩大第一级签证类别中的杰出人才签证名额。

简单而言:如果您获得了了Royal Society,British Academy,Royal Academy of Engineering,Tech city 等多个政府机构或者商业机构的认可及推荐,可以考虑申请这个签证。 

但是,需要注意的是,这个签证类别看重的人士,相对要求比较高,例如获得皇家协会,皇家工程师协会的推荐的级别,基本上,普通毕业生可以忽略不记。 值得推荐的是数字城的竞赛报名项目,其实非常有意思,比较适合金融类或者计算机类,营销管理类的毕业生尝试。简单来说就是递交一个商业计划,最好是和互联网,互联网金融科技类相关的项目,比较容易受到青睐。 

Tier 1 杰出人才签证 (Tier 1 Exceptional Talent)

A1. In Appendix A, for “Department for Employment and Learning”, in each place it occurs, substitute “Department for the Economy”.

A2. In Appendix A for “Department of Employment and Learning”, in each place it occurs, substitute “Department for the Economy”.

A3. In paragraph 4(b), for:

“The Tier 1 (Exceptional Talent) Limit is 1,000endorsements in total per year(beginning on 6 April and ending on 5 April) which will be allocated to theDesignated Competent Bodies as follows:”,substitute:“The Tier 1(Exceptional Talent) Limit is 2,000 endorsements in total per year(beginning on 6April and ending on 5 April), of which 1,000 endorsements are unallocated while 1,000 endorsements will be allocated to the DesignatedCompetent Bodies as follows:”.

A4. In paragraph 4(c), after “The Tier 1 (Exceptional Talent) Limit”, insert “,including the use of the 1,000 unallocated endorsements,”.

A5. In paragraph 5(b), for “for each Designated Competent Body”, substitute “to

each Designated Competent Body”.

A6. After paragraph 5(b)(ii), insert:

“(iii) If, and only if, a Designated Competent Body has used the number of endorsements available to it in either part of the year, it may draw on the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (ExceptionalTalent) Limit, with priority given to applications of earlier dates.”.

A7. In paragraph 5(d), for “available for the relevant Designated Competent Body,”, substitute “allocated to the relevant Designated Competent Body or to the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (ExceptionalTalent) Limit (as appropriate),”.

A8. For paragraph 5(e), substitute:

“(e) An application for a Designated Competent Body endorsement will be refused if the Designated Competent Body has used the number of endorsements allocated to it and the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (Exceptional Talent) Limit has reached zero.”.

A9. In paragraph 5(f), for:

“The number of endorsements available for each DesignatedCompetent Body

to endorse Tier 1 (Exceptional Talent) applicants in a particular period,”substitute:

“The number of allocated endorsements available to eachDesignatedCompetent Body to endorse Tier 1 (Exceptional Talent) applicants in a particular period, or the remaining balance of unallocated endorsements in theTier 1(Exceptional Talent) Limit (as appropriate),”

简单来说:旧有的政策,每年分配给杰出人才签证的名额为1000名,并且是每年4月分配好给所有的认证机构,新的政策则从每年1000名增加为2000名,多出来的1000名并不事先分配,而是采取”先到先得”的机制,由各个机构自由争取。另外,在认证机构上也有少许更动,增加了Royal Cociety,Birtish Academy,Royal Academy of Engineering 等三个机构。

Tier 1 企业家签证

雇员方面

49. (a) A full time job is one involving at least 30hours of paid work per week.

(b) “The equivalent of” a full time job means two or more part time jobs that add up to 30 hours per week, if each of the jobs exist for at least 12 months. However, one full time job of more than 30 hours of work per week will not count as more than one full time job.

(c) A job may count even if it does not last 12consecutive months (for example it lasts for 6 months in one year and 6 months the following year) provided that it is the same job.

(d) The jobs need not exist on the date of application, provided that they existed for at least 12 months as specified in Table 5 (row4) and Table 6 (row 3).

(e) Different jobs that have existed for less than 12months cannot be combined together to make up a 12 month job. The only exception is where the applicant successfully applied as a Tier 1(Entrepreneur) Migrant before 6 April 2014, has had continuous leave as a Tier1 (Entrepreneur) Migrant since then, and the date of application for entry clearance, leave to remain or indefinite leave to remain is before 6 April2019.

(f) If jobs are being combined the employees being relied upon must be clearly identified by the applicant in their application.

(g) The jobs must comply with all relevant UK legislation including,

Page 48 of 73 but not limited to, the National MinimumWage Regulations in effect at the time and the Working Time Regulations 1998.

简单来说:2014年4月6日前提交首次企业家签证申请并成功获批的申请人,仍然适用以旧的就业岗位计算方式(也就是不同职位可以叠加计算)申请续签或永居,但是仅限于2019年4月6日以前提交的续签或永居申请。也就是说,最后一批以旧政策获批企业家移民的申请人,最迟需要在2019年4月6日以前提交永居申请。

资金方面

39. (a) In all cases, an applicant cannot score points from any of the following:

(i)  the same money being used to score points for maintenance funds for themselves or their dependants under Appendices C orE,

(ii) money made available from a third party, where the third party is another Tier 1 (Entrepreneur) Migrant, or that migrant’s business or close family member,

(iii)  money invested in their business more than12 months (or 24 months if the applicant was previously granted leave as a Tier1 (Graduate Entrepreneur) Migrant) before the date of the application which led to their first grant of leave as a Tier 1 (Entrepreneur) Migrant,

(iv)  money invested in the form of a director’s loan unless it is unsecured and subordinated to other creditors’ loans to the business, or

(v) investment in any residential accommodation, property development or property management, meaning: (1) any development of property owned by the applicant or their business to increase the value of the property with a view to earning a return either through rent or a future sale or both, or (2) management of property (whether or not it is owned by the applicant or their business) for the purposes of renting it out or resale.

45. The applicant must provide their business accounts and accompanying evidence of their investment, which must meet the following requirements:

(a) if the applicant’s business is legally required to produce audited

accounts, the audited accounts must be provided;

(b) if the applicant’s business is not legally required to produce audited

accounts, unaudited accounts and an accounts compilation report

must be provided from an accountant;

(c) the audited or unaudited accounts must show the investment in

money made directly in the business by:

(i) the applicant, in their own name,

(ii) one or more seed funding competitions or UK or Devolved

Government Departments, as set out inTable 4, and the

accounts must be accompanied by a letter from the source,

confirming that the investment was made on the applicant’s

behalf, or

(iii) a third party other than those in (ii), and the accounts must

be accompanied by a letter from theDepartment for

International Trade, confirming that the investment was made

as a result of the applicant securing the investment;

(d) if the applicant has made the investment in the form of a director’s

loan:

(i) it must be shown in the relevant set of accounts provided,

(ii) where the investment was made after 19 November 2015,

the investment must be shown through readily identifiable

transactions in the applicant’s business bank statements, which

must clearly show the transfer of this money from the applicant

to their business, and

(iii) the applicant must provide a legal agreement, between the

applicant (in the name that appears on their application) and

the business, showing:

(1) the terms of the loan,

(2) any interest that is payable,

(3) the period of the loan, and

(4) that the loan is unsecured and subordinated to other

creditors’ loans to the business;

       (g) if the applicant is claiming points for investment from a venture capital firm, they must also provide an original, dated letter from the venture capital firm, on its headed paper, confirming:

(i) the applicant’s name,

(ii) the date(s) the money was transferred to the applicant or invested in their business, and

(iii) that the venture capital firm was registered with the Financial Conduct Authority on the date(s) in (ii)above;

简单来说:首先,针对以董事借贷(Director’s Loan)形式投资的申请人,如果是在2015年11月19日以后进行的投资,申请人需要提交公司银行流水作为证明材料,流水上需要显示该笔资金是由申请人转入。

另外,针对通过风险投资5万英镑基金申请企业家移民的申请人,新的政策明确的规定,在风投机构出具的证明函裡,需要提出资金转移给申请人或者项目的日期。另外,新的政策也对于第三方资金来源有了更明确的定义,例如申请人的资金,不能来自于另外一位企业家移民签证持有人,或其近亲或其企业。

坏消息工作签证配偶同样有居住要求

简单来说,本次修改草案加强了对配偶的居住条件要求的法律定义,明确规定配偶同样有移民监要求,而不是以前那种相对比较含糊的定义,连续性,母国定居意图等等。 

工作签证 (Tier 2 General)

6A.22 For paragraph 245HD(d)(i),substitute:

“(i) The applicant must have completed:

(1) a course leading to a UK recognized bachelor’s or master’s degree (not a qualification of equivalent level which is not a degree),

(2) a course leading to a UK Postgraduate Certificate in Education or Professional Graduate Diploma of Education (not a qualification of equivalent level), or

(3) a minimum of 12 months study in the UK towards a UKPhD.”.

6A.23 For paragraph245HD(d)(vii)(4), substitute:

“(4) the date they completed the course, having sat all exams and presented all academic papers (or the date of award in the case of a degree certificate), unless they are studying a PhD course in which case confirmation of 12 months study is required.”

8.33 After paragraph 319E(d)(ii)(c), insert:

“(d) not have been absent from the UK for more than 180days during any 12 month period in the continuous period, except that:

(1) any absence from the UK for the purpose of assisting with a national or international humanitarian or environmental crisis overseas shall not count towards the 180 days, if the applicant provides evidence that this was the purpose of the absence(s), and

(2) any absence from the UK during periods of leave granted under the Rules in place before 11 January 2018 shall not count towards the 180 days.”.

8.35 In paragraph 319E(e), before “subsisting”, insert “genuine and”.

简单来说:根据新的政策,学生签证境内转工作签证只需要在提交签证时证明已经完成学位并取得最终成绩即可,这项政策于2018年1月11日起开始实施,在此之前,学生签证境内转工作签证的申请人仍需提供学位证。其实,实际操作中,一直是按照这个比较宽松的条件在执行,此次修改草案,明确作出解释定义。

此外,对于Tier 2持有人申请永居每年离境不得超过180天的相关规定,也从2018年1月11日起,明确到配偶副申请人。好消息是,这次的政策修改,也扩大了180天离境条款的豁免适用条件,旧政策规定,如果离境超出天数是出于不可抗力因素(天灾、战争、或重大疾病等),可能得到豁免,新政策规定,如果申请人能够证明离境超时是因为协助世界人道主义或者环境危机组织活动,可能得到豁免。

学生签证

A20. In paragraph 116(f)(ii)(4) for “that the course is full-time” substitute “on whether the course is part-time or full-time”.

A23. In paragraph 120(a)i., after “Level 3 or above”,insert “(or at RQF Level 7 or above if the course is part-time)”.

A24. In paragraph 120(a)ii., after “Level 4 or above”,insert “(or at RQF Level 7 or above if the course is part-time)”.

A25. In paragraph 120(a)iii., after “by the ScottishQualifications Authority”, insert“(or at SCQF Level 11 or above if the course is part-time)”.

A26. In paragraph 120(a)iv., after “by the ScottishQualifications Authority”, insert“(or at SCQF Level 11 or above if the course is part-time)”.

A33. After paragraph 120A(a)vi., insert:“vii. the applicant is applying for leave to undertake a study abroad programme or work placement which is both integral to, and assessed as part of the course; or to complete their course, having completed a study abroad programme or work placement.”

3.2 In paragraph A57A, for “18”, substitute “16”.

3.3 Delete paragraph A57B(b).

3.4 In paragraph A57B(c)(iii), after “EducationScotland;” insert “Higher

Education Funding Council for England (HEFCE);”.

3.5 In paragraph A57B(c)(iv), for “.”, substitute “;”.

3.6 After paragraph A57B(c), insert:

“(d) The course of study refers to one or more consecutive or concurrent

programme(s) of study that will be completed within the six month validity

period of the short-term study visa.”.

3.7 In paragraph A57C(b)(i), for “18”, substitute “16”.

3.13 After paragraph A57D(a)(ii), insert:

“or

3.14 In paragraph A57D(b), for “at the end of the study or at the end of 6months whichever is sooner”, substitute “within 30 days of the end of their study or at the end of 6 months, whichever is sooner”.

简单来说:过去,Tier 4 (General)普通学生签证只签发给全职学习(full-time)学生,现在,满足一定条件的(一般是Level 7以上)部分的兼职学习(part-time)学生也可以申请Tier 4 学生签证。另外,英国境内续签的适用范围扩大到了参加海外项目或实习项目的学生。

值得注意的是,短期学生访问签证更加宽松,不但年龄从18岁降到了16岁,并且允许签证持有人参加更长的英语课程。此外,过去在课程到期后或签证到期后必须马上离境,新的政策允许短期学生访问签证持有人签证或课程结束后在英逗留最多30天。

此外,新的政策实施后,住宿的学生无需再提供生活资金证明。

总结

本次的移民法变动将于12月28日起到1月10日之间陆续生效。从目前的理解和判断来看,相对于今年稍早的移民法变动,笔者认为这次的移民法修正虽然不大,但是明确了许多老政策中比较不清晰的法律细节,对于容易引起争论的条文也做出更清晰的更动。

有兴趣的朋友可以参考移民法条例中的英文部分进行更进一步的分析和判断,欢迎大家探讨,亦可查讯英文移民条例索引地址。

责任编辑:Zoe Chan

 

英国资深移民律师刘鹏专栏全集

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伦敦“共居”时代的到来 | 英国

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到如今英国的城市与乡间走一走,发现这里的房产境况和从前比已经面目皆非;“有房才能安家”的理念已经明显被“眼下只能租房”而取代。

到2021年,英国的每四套房产中就有一套是出租房。不断攀升的房价和增上迟缓的工资,使“拥有房产”成为了房产需求者们越来越遥不可及的梦。

而在这个基本住房问题无法得到解决的人群里,年轻的上班族士居多——这一代人精明能干,有着科技头脑,却承受着基本住房权被“剥夺”的境遇,但这群人却是最能够影响我们未来如何生存的群体。最新的全国数据显示,有超过870万人在伦敦独居,居住空间非常有限使房价一再高涨,而房子的质量却没有因价格上升而相应提高。

现在,随着伦敦房产危机的加剧,一个全新而富有创意的住房方式出现在大众的视野中——共居(co-living)。

这种只在学生时代才有的集体生活方式, 如今被一些地产创业公司挖掘出来,填补市场空白。使这种“共居”概念有着令人兴奋的的开发潜力。Shazz Bhunnoo就是“共居”概念的最早实践者之一,他在2006年就成立了自己的公司Spaces。

以出租合租公寓起家,随着Shazz不断优化调整这种理念,现在他已经在打造自己的第一座“共居公寓楼。

他说:“很多人将“共居”视为不理性的疯狂新概念,这是最大的误区。实际上,人们从来都非常熟悉“室友”这个概念,并且都曾有过室友。我们做的只是将这一理念优化。家应该是一个有肥沃土壤和生机的地方,但是我发现,很多大城市的年轻人和社会脱节。共居可以让我们重建这种社区精神,同时还可在市中心提供价格合理的高端公寓,年轻人花很少的钱就可以有高质量的住所。”

Space的Bridge项目中目前在建的公寓楼有170个房间,每一层大约有25间房,有非常宽敞的共享空间 ,共人们休闲社交和互动。

 “我们在设计中想要突出“归属感”,我们希望当住户进入每一层楼时,都感到进入了属于他们自己的社交圈。”

Shazz会在未来五年内建10,000间公寓:“每一套高端公寓都会拥有设备齐全的厨房和浴室,和只有狭小厨房和浴室的单身公寓截然不同。我们打造的这种公寓会带给你家的感受——是如今需要雄厚的经济基础才能拥有的生活方式。”

“共居”是一种以社区为重点的生活方式,利用共享的空间和设施来创造更加方便和满足的生活方式

查看居外网上英国的经济优质房源

很多创业建商都看到了“共居”的商机,其中The Collective,在2016年5月就推出了世界上最大的“共居”项目——The Collective Old Oak,为伦敦提供了550间公寓。

公司的CEO Reza Merchant说:“我们为伦敦年轻的上班族解决住宿问题,使他们能够享受生活并和自己意气相投的人相识。共居创造了一个真诚的社区氛围,同时又让你享受到普通合租公寓没有的居住环境和娱乐设施。”

正在进入这个新市场的公司还包括Roam和Co-Living Spaces,还有最近在曼彻斯特推出第一期共居楼盘的iQSA,着重展示了现代生活方式的质量。

iQSA的选址非常明智。曼彻斯特有着大约60,000名学生,一半以上会在毕业后留在该城市生活。可以说,这里有着英国最大的优质就业人群。

首发共居楼盘Echo Street有着带家具完备的精装公寓,一流完备的设施和活动空间,24/7的保安和前台服务。

Shazz的一句话是“共居”理念的最好总结:“能在拥挤不堪的城市中创造更多住房,这都是件大好事。我们非常高兴能够在这个趋势的前沿,为新一代打造居住方式。”

伦敦数据贴士

  • 伦敦的人口超过870万,至2025年,人口将增长7%。
  • 英国在大城市居住的年轻人,人均背负£32,220的学生贷款。
  • 伦敦每年有大量的年轻人口流入,年龄在15到29岁之间;同时每年也有老年人群不断搬出。
  • 伦敦一室一厅公寓的租金平均价为每月£1,246。
  • 共居公寓的每月租金起价为£850,住户可共享优越的设施和居住环境。

责任编辑:Zoe Chan

 

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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崛起的巴特西——伦敦市中心投资优势分析 | 英国

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巴特西Battersea,雄踞泰晤士河畔。比肩国会大厦、白金汉宫,遥望伦敦眼,伦敦,有着成熟的生活配套。

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英国政府自2006年起,斥资400亿英镑,驱动巴特西现代化城市全面升级,建成一个办公空间、住宅区、公园、休闲娱乐、商业文化街和艺术聚集的国际化都市新区。

随着美国大使馆正式完工、荷兰大使馆入驻、中国大使馆的拟迁入,区域人流量必然大幅提升,整个区域的房产价值也将必然飙升。

提到巴特西作为伦敦市中心最热投资地的原因,优势和亮点数不胜数。快报君特此一篇投资干货,理明巴特西投资理由,并附带区域内的房产特别推荐。

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一、区域优势

新老地标环绕

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巴特西公园

泰晤士河南岸占地约200英亩,伦敦城的绿肺。伦敦奥运会闭幕时,作为最能代表伦敦的6大建筑亮相。

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巴特西发电站

伦敦天际线上的一个显著标识。即便已于80年代退役,但80亿英镑的修复工程将赋予古老烟囱新生命。

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苹果公司新总部

2021年苹果公司将在重建后的巴特西电站设立50万平方英尺的英国总部。1400名员工也将迁至于此。

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美国大使馆新址

美国在伦敦斥资10亿美元建造全球最贵大使馆。大使馆还将被精心设计的九榆树景观花园围绕。

如今,巴特西已经成为伦敦市中心极具潜力的黄金使馆区,美国、荷兰、希腊大使馆相继进驻,同时也吸引了苹果伦敦总部的进驻(计划于2021年搬入)。聚合效用必将带动区域房产市场的发展,未来升值增值趋势不言而喻。

抢眼的通勤能力

巴特西目前拥有两座地铁站沃克斯豪尔地铁站、维多利亚线地铁站。还拥有三个火车站,分别是Battersea ParkQueenstown RoadClapham Junction

未来,Northern line延长线即将于2020年通车,连接肯宁顿与巴特西,届时将开设巴特西站、九榆树站,通车后只需12分钟即达金融城。此外,穿越泰晤士河的水上巴士路线也在规划中,未来居民可以10分钟内横跨泰晤士河直达伦敦河对岸。

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便利的交通,必将有效带动整个地区发展

优质教育资源聚集

巴特西也是优质学校的聚集地。所在区域聚集多所英国排名前 100 的中小学,包括Thomas’s Battersea学校——乔治小王子今年9月入读的小学

巴特西范围内有20所中小学。其中1所学校排名杰出(outstanding),且获得top10的称号。5所排名杰出(outstanding)的学校、5所排名良好(Good)的学校、4所私立(Independent)的学校。

更可快速抵达多所国际知名高校。比如皇家艺术学院的巴特西校区,以及伦敦政治经济学院、帝国理工、伦敦国王学院、皇家舞蹈学院等。

乔治小王子今年9月入读巴特西的Thomas’s Battersea小学
乔治小王子今年9月入读巴特西的Thomas’s Battersea小学

丰富的生活娱乐设施

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新考文特花园花卉市场

伦敦花店75%的鲜花来自这里。除了鲜花之外,还售卖包括水果、蔬菜等农作物。

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影剧院的天堂

英国国家剧院、皇家节日音乐厅和伊利莎白女王音乐厅、泵房画廊、巴特西艺术中心的所在地。

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3大皇家公园

此处共3个皇家公园圣詹姆斯公园、海德公园和绿园。

二、投资分析

在伦敦市区,没有哪个区域经历过巴特西这样大体量的住宅开发工程。随着出现在巴特西的建筑地块不断增多,项目周边配套设施也逐渐跟上步伐

巴特西的九榆树区,目前有3323个住宅单位正在施工,预计在3年内将有2010个单位完工,更有在规划中的6332个单位,使得住宅开发工程在未来几年内都占据着伦敦巴特西区域的头条

虽然对巴特西来说,这里的升级改建仍处在初级阶段,但各个项目的落地实施,将在未来几年内鉴证巴特西翻天覆地的变化

巴特西星罗棋布的新房产项目
巴特西星罗棋布的新房产项目
巴特西九榆树区域,2017年第三季度,一居室售价从£575,000升至£800,000;二居室售价从£850,000升至£1,200,000
巴特西九榆树区域,2017年第三季度,一居室售价从£575,000升至£800,000;二居室售价从£850,000升至£1,200,000

再看房屋租赁市场

根据英国线上租售平台Rightmove数据显示,2017年第二季度英国房屋租赁市场数据依旧强劲,巴特西成为炙手可热的地区之一,是市中心房租增长最快地区,房租年增长达到了13.5%,平均月租金从1,968英镑上涨到2,233英镑。

可见巴特西区域内的房产,在改造计划未全部完成的时候,已经在体现自己的投资价值了

三、居外网伦敦巴特西房源推荐

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巴特西桥路2卧1卫的房子

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巴特西公园旁的2卧2卫公寓

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维多利亚时代豪宅Park Mansions

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巴特西发电站开发项目

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12-18 拉德斯托克街(Radstock Street)的豪华公寓

英国媒体曾将巴特西列为英国十大最令人快乐的地区之一,可见宜居的生活环境让生活在这里的人们的,满意指数特别高。

除了不错的地理位置和环境之外,该地区的地方税(Council Tax)还是伦敦最低的地区之一。巴特西显而易见的投资价值,让越来越多的年轻家庭和高薪青年白领加入购自住房的队伍,更成了伦敦的置业投资客的抢手房源,可谓投资自住两相宜。

责任编辑:Zoe Chan

 

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

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东哥教你提防英国房屋中介的隐蔽小“猫腻” | 英国

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早前给大家简单普及了一下英国买房的流程东哥购房攻略系列(一)流程与注意事项,以及来选择律师需要注意的要素东哥购房攻略系列(三)如何选择正确的律师?。其实,整个交易过程中,房屋中介也有着举足轻重的作用。

事实上,英国房地产代理中介(Estate Agency)并不需要许可和认证,而且行业本身并没有政府部门进行监管,全靠行业自律。(PS:三家房地产协会:Prop Ombudsman, Ombudsman Services Property和Property Redress Scheme。一般来说正规的中介会是这3家协会的注册会员)

完善的市场经济规则使英国房地产业一直保持良好健康的状态运行,但是房屋中介打“擦边球”的现象也是屡见不鲜,下面我们就来看看英国房产中介的“猫腻”都有哪些。

1、安排集中看房和暗标

这种情况下,一般出现在学区房的条件下比较多。在买主要求看房的时候,中介经常会安排在周六的时间来看房,将看房的人集中在一个时间段,连续安排很多人看一套房子,看完之后,安排大家投暗标报价。由于大家都看到现实存在的竞争者,而且,不乏有对房子满意的“竞标者”,所以就很容易导致出价溢价,使得买主自动抬高房屋售价。

注意:这种方法并不违反法律法规,但是确实是变相提高了房价,对买主不利。建议大家在看房的时候如果遇到集中看房还是要保持理智,客观的评估房子价值是否合适,不要过于鲁莽出价竞争。万一竞争者有房屋中介找的“托”呢?

2、地产中介伙同熟人欺诈压价

通常一些专门买房出租的人(Buy to Let)会与中介串通,估计压低房屋的交易价格。比如中介正常打广告,正常做宣传,但是由于买主买房只能通过中介,所以中介完全可以把普通的看房者拦住,告诉卖方房子很少有人来看,然后向卖方只报与他们合作的买房出租的人的低于市场价的报价。如果时间长了卖方抗不下去了,很可能就以低于市场价的价格成交。

注意:这种情况是明显违反行业道德和规则的,但是这种方式的隐蔽性极强,卖方很难识破这种方式。建议大家如果在卖房时遇到这种情况,发现苗头不对,及时转换到其他中介。同时,大家还要对自己周边的房价有一定的了解,做到心中有数。

3、同一套房源反复做广告

之前英国的一家房地产数据公司Propcision就曾发现过,有一栋365万的新建房屋,在2015年6月-2016年3月之间,每个月都会被挂到Rightmove上2-3次,而且,在这段时间内,出现的买家提醒Email足有15次。一般来说,房屋在市场上挂的时间越短,越容易卖出高价。这种行为就误导了客户,觉得这套房子每次都是新的,或者会觉得这个房屋中介房子销售的很快。

注意:这种情况其实已经误导了消费者,以及涉嫌违规操作。建议大家在看房的时候要细心观察,自己看中的房子是不是出现了这种问题,要看的房子突然没有了,然后过一阵又突然出现了,这样做法的中介显然是不可选的。

4、房屋中介为客户介绍抵押贷款经纪人或律师

其实,英国有很多中介通过向买方推荐贷款经纪人或律师来赚取额外的佣金。但是要知道,房地产经纪人是由卖方付费的,从而为卖方服务的,所以这种情况下,如果交易环节出现了问题,买方的利益比较难得到保障。还有就是,通过向买方提供抵押贷款等金融服务,会导致中介是以自己的最大利益而不是卖方利益行事。同时房屋可能会因为房屋中介有动机给予使用其服务的买家优惠,而没有卖给提供最优惠价格的买家。

注意:在买卖房屋的时候,尽量不要图方便而使用房屋中介提供的律师或者贷款服务,这样可能会导致中介为了自己的利益最大化而使得客户的利益受到一定的损失。最好还是自己找好自己的贷款经纪人或者律师,这样才能全权维护自己的利益。

那么,如果一旦出现了问题,出现了纠纷,应该去哪里申诉呢?

  • 首先向房屋中介申诉。一般正规的中介会有内部自己的处理投诉的流程。
  • 如果房屋中介申诉不能解决问题,可以向监察员(Ombudsman)投诉。
  • 最后如果还是不能解决,那么就可以寻求仲裁挥着到法院起诉。

注:仲裁和法院判决是房地产领域具有强制执行权力的唯有的两个渠道。

希望大家在进行房屋买卖的时候要注意房地产中介的这些小“猫腻”,切实保护好自己的合法权益不受侵害哦

 

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不可不看的伦敦市中心三大名学区 | 英国

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学区房对于许多买家来说都是投资自住两相宜的选择。不管是为以后子女教育问题而提前打算,还是打投资出租用,优质的教育资源向来都是买家购买房产最重要的考虑因素之一。为了靠近更好的学校,许多父母可以放弃城市带来的种种附加值而选择通勤时间一小时以上的学区房

一些父母为了让自己的孩子能够上一个好的学校,甚至不惜使用假地址或者更改宗教信仰。可见一个好学校的学位是多么难争取。还有很多家长雇佣家庭教师,希望自己的孩子能够在人群中脱颖而出。而对许多人来说,为了进入到一个人人羡慕的中学,许多家庭都要做出很大的努力。

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要找英国有哪些好学校,最具有指标性的官方报告来自——英格兰独立教育标准办公室(Office for Standards in Education,通常简称Ofsted)是一个由学校监督官员组成的监管机构,独立于政府教育部。其主要职能是对所有公立学校的教育质量进行定期审查,并汇总学校所取得的成果。

根据各学校在中学高级水平考试(A-level)、中学准高级水平考试(AS-level)以及普通中等教育证书考试(GCSE)中的表现,英国政府每年都会发表一份英格兰学校排行表,向公众介绍各学校的教学和运营状况。

依据Ofsted学校排行,好学校分散于伦敦四周,东西南北都有,往往眼光长远的高净值客户,远不满足于优秀的学校,地区也力求完美,希望能落户伦敦市中心,强调安全性与升值潜力,以下整理符合条件的三大学区:Hampstead、Westminster、Hammersmith& Fulham。

Hampstead

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Hampstead区居住著许多知名的作家、明星、银行家和公司高管们,浪漫主义诗人济慈、心理学家佛洛伊德、艺术家亨利摩尔、好莱坞女星伊丽莎白泰勒,马克思、恩格斯也相继居住于此,《资本论》也诞生在这里,为传统富人区,吸引投资者的不只是深厚的文化底蕴,还有这里的自然风光,Hampstead Heath为伦敦市区最大的公园之一和伦敦的最高点,能够享受到清新的空气,以及优越的地理位置,Hampstead位于伦敦北2区,在地铁黑线上(northern line),可以直达伦敦心脏地段,进入伦敦市区非常方便。

Devonshire House Preparatory School
Devonshire House Preparatory School

教育资源:

私立学校

小学

  • Heathside Preparatory School
  •  St Margaret’s School Hampstead
  • Devonshire House Preparatory School

中学

  • King Alfred School
  • South Hampstead High School
  • University College School

公立学校

小学

  • St Luke’s Church of England School
  • Hampstead School
  • Child’s Hill School
  • Emmanuel Church of England School
  • Christ Church School

中学

  • Henrietta Barnett School
  • Hampstead School
  • Camden School for Girls

Westminster

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拥有多个世界级著名景点,国会大厦、大本钟、白金汉宫、西敏寺、伦敦眼、国家艺术馆,特拉法加广场等著名场所都位于该区,为市中心之中心,35.2%的居民是英国白人,有学士及以上学位的居民所占比例较高。有名的威斯敏斯特中学就在这里,西敏公学(Westerminster School), 也称威斯敏斯特皇家书院(The Royal College of St. Peter at Westminster),每年有超过三分之一的学生进入牛津和剑桥就读。

西敏公学 Westerminster School
西敏公学 Westerminster School

教育资源:

私立学校

中学

  • Westminster School
  • Davies Laing and Dick College DLD
  • Francis Holland School

公立学校

小学

  • Hampden Gurney CofE Primary School
  • King Solomon Academy
  • St Peter’s Eaton Square CofE PrimarySchool
  • St Saviour’s CofE Primary School

中学

  • The Grey Coat Hospital
  • The St Marylebone CofE School

大学及学院

  • 伦敦艺术大学
  • 威斯敏斯特大学
  • 伦敦大学学院UCL
  • 帝国理工大学IC
  • 伦敦政治经济学院LSE

Hammersmith & Fulham

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位于伦敦市西南部,泰晤士河北岸,是英国老牌的富人区,且紧贴伦敦顶级富豪区, Kensington and Chelsea )。大批的英国中上产家庭任选择落户于此,住在这里意味着您会享受到伦敦最有品质的生活。拥有众多精品店、酒吧,米其林餐厅、大型高档超市,居住条件优越,一旦在这里落脚人们就不会再考虑搬到其他区域去。这一地区的房子在市场上非常抢手,三到四卧室的房型总是供不应求。

St Paul’s Girls’ School
St Paul’s Girls’ School

教育资源:

私立学校

小学

  • The Godolphin and Latymer School

中学

  • The Godolphin and Latymer School
  • Latymer Upper School
  • St Paul’s Girls’ School

公立学校

小学

  • Miles Coverdale Primary School
  • St Augustine’s RC Primary School
  • St Stephen’s CofE Primary School
  • The London Oratory School
  • The Good Shepherd RC Primary School

中学

  • Sacred Heart High School

 

天际投资置业创始人张思琪专栏全集

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投资房产的另外一种方式——小型土地开发 | 海外

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传统意义上,大家会认为,投资房产就是低价买房高价卖房,或者买房出租(buy-to-let)。传统意义上的买房,需要的成本一般较高,而且还需要负担各种税费,律师费等,过程也相对繁琐,还需要较长时间的一段时间,房价上升之后再卖掉,以达到收益最大化。

 而小型土地开发项目呢?开发商准备申请全新的土地规划许可证,或利用已有的规划许可证,在待开发闲置土地上进行土地开发工程。开发商会寻求渠道进行贷款,利用融资完成项目的建造。工程完毕后,房产通过销售或出租归还贷款利息,并且实现利润。

进行小型土地开发项目的融资,需要是通过正规的融资公司来参与,投资者可以以向融资公司注资的形式来参与项目融资,同时一个项目融资会由几个投资者共同完成,这样也在一定程度上降低了风险和成本。

下面就让我们来比较一下,这两种投资方式的优势和劣势:

  1. 资金成本

传统房产投资

资金成本高,需要贷款或者全款来支付整个房屋的价格,再加上各种额外费用,以及房屋购买完成之后的房屋的家具,装修,bill。如果出租的话,还要考虑租客对房屋设施的损耗,打理费用等等。

小型土地开发项目:

整个项目的资金来源于若干投资者的共同出资,成本降低,也不用担心项目建造过程中产生的各种费用。投资者只需要满足项目的投资基本金额,就可以加入项目。单个人投资金额要求远远小于整个项目的投资要求。

  1. 额外费用

传统房产投资

印花税,律师费,房产评估费,买家代理费,如果带宽的话还有贷款手续费,如果是购买二手房的话还有建筑保险和财务保险的花费,房子升值卖房的时候还会有资本利得税,律师费,房产评估费,中介费等等…….

小型土地开发项目:只需要承担投资金额以及收益返还到个人账户中的个人所得税和资本利得税。税费远远小于传统房产投资的费用。

  1. 风险控制

传统房产投资

风险控制都由自己完全承担,同时还要承担房屋的房价涨跌风险,房屋周边环境变化的风险。当急用钱急于变现的时候,可能会由于不能找到合适的买家短时间内将房子卖掉而影响资金的使用,或者遭遇买家的大幅压价。如果房产用于出租获得收益,还有房客对房屋及室内设施损坏的风险,房屋出租期不能良好衔接,房屋空置的风险。

小型土地开发项目:

主要风险就是项目是否能够顺利完成并按照预期返还本金利及收益的风险。在项目前期会有专业的团队来评估项目的可行性,项目的开发商的情况,周边环境,当地房屋市场情况以及项目的整体未来价值评估,预期收益评估等等。在项目进展中,还会有专门的团队对项目的进展进行跟踪,监督,及时与开发商沟通,在项目开展过程中,时刻关注当地市场的变化情况,确保项目能够按时并且按约定返还投资本金及收益。

  1. 收益情况

传统房产投资:

无论是买房卖房的投资方式还是买房出租的投资方式,通常都需要经过较长的时间来获得明显客观的收益,而且,卖房的话需要选择好卖房的时机,通常每年的夏季房价会相对较高,出租的话也需要计划好租房的周期,以便每期的租期都能较好的衔接,以免导致房屋空置的损失。

小型土地开发项目:

相对于传统房产投资,在房地产市场的上升期,收益会低于传统的房产投资。但是,小型土地开发项目的优势在于收益的稳定性。在项目初期,就约定了项目的期限和收益率,以便投资者对自己的资金使用有一个提前的规划。一般来说,收益率是固定的,而且投资期限不会超过2年,这也在一定程度上保证了投资者能够在风险可控的同时获得稳定的收益。相对于传统房产投资,在房地产市场的上升期,收益会低于传统的房产投资。但是,小型土地开发项目的优势在于收益的稳定性以及资金的相对灵活性。

  1. 资金流动性

传统房产投资:

当急于用钱的时候,需要将房子变现,才能得到资金。如果是在出租过程中,需要等到租约期满或者交付一定的违约金并且给租客充足的寻找新租房房源的时间。如果有贷款的话,还需要解决贷款的问题。这些都需要一定的时间来解决。

小型土地开发项目:

在项目初期,就约定了项目的期限,有利于投资者更好的安排自己的资金使用。在项目中,如果真的急于用钱,可以采用转让份额的方式,将份额转让给愿意接手的投资者,从而达到套现的目的。不过,一旦转让份额,就意味着,转让的投资者将放弃项目已经产生的收益,而且有时候,寻求愿意接手的投资者也不太容易。

综合来讲,一般情况下,传统的房地产投资的回报会相对较高,但是相应的成本也相对较大。参与小型土地开发项目,收益虽然相对较低,但是收益率相对稳定,运走周期相对较短,而且,项目占用的资金成本相对较低。

东哥总结:

在国内理财产品品种越来越丰富的今天,对于身在英国的小伙伴们来说,是不是觉得英国的投资渠道相对较少呢?其实小型土地开发项目就是一个比较好的选择,产品结构相对简单,资金门槛较低,风险可控,还有专门的团队负责风险的把关。小伙伴们可以尝试了解一下相关的项目产品哦!

 

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不可不看的伦敦十大热门投资区出炉 | 英国

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导语

时间进入到2017年, 普华永道公布“世界机遇之城”(Cities of Opportunity)排行榜,伦敦以1477高分再度蝉联全球机遇之都榜首!

经历了脱欧、基本利率下调、提前大选等一系列的诸多政治和经济变化后,伦敦作为长期以来的投资热门城市,其未来的发展和规划又有哪些新的方向?

而对于投资者来说,又该如何在这一区域发掘新的投资洼地,在英国大选之际成功抢占下一个金融中心,把握伦敦未来10-20年发展的风向标?本文将列举2017年伦敦市场中表现活跃、极具升值潜力的十大地区,供投资者们进行参考。

1、Canary Wharf

伦敦第二金融城 东扩计划核心区

金丝雀码头(Canary Wharf)是英国首都伦敦一个重要的金融区和购物区,坐落于伦敦道格斯岛(Isle ofDogs,又译“狗岛”)的陶尔哈姆莱茨区(Tower Hamlets),位于古老的西印度码头(West India Docks)和多克兰区(Docklands)。英国最高的三栋建筑均坐落于此——235.1高的第一加拿大广场(One Canada Square,亦称“金丝雀码头塔” Canary Wharf Tower)、第八加拿大广场(8 CanadaSquare,亦称“汇丰银行塔” HSBC Tower)和花旗集团中心(Citigroup Centre),它们均高199.5米。

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金丝雀码头CanaryWharf)正在成为与伦敦金融城争锋芒的新兴CBD。国际银行业的两大翘楚汇丰银行和花旗银行已经在该区域内的两座标志性建筑内落户。今年5月启用的伊丽莎白线(Cross Rail)金丝雀码头(Canary Wharf)车站购物休闲中心,成为伦敦基础设施建设的又一成功典范。伊丽莎白线(Cross Rail)即将于2018年开通,势必推动金丝雀码头(Canary Wharf)区域成为伦敦最具朝气和活力的综合商住区之一。

在金丝雀码头(Canary Wharf)众多的摩天大楼中,许多银行的总部、分部和商业巨头的总公司——汇丰银行、花旗银行、巴克莱银行以及英格兰银行、渣打银行、罗斯恰尔兹贴现公司、摩根大通,以及每日电讯、独立报、路透社和镜报等就在这里落户,仅员工就有8万之众。

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2014年7月,金丝雀码头(Canary Wharf)获得了东扩的规划批准。2.0时代呼之欲来。规划包括建造30栋楼宇,总共45.5万平方米建筑面积,其中包括17.6万平方米商业写字楼以及3,100套住宅。预计2018年底一期完工交付。受益于其金融中心的地位、优质的商业配套和完善的交通设施,金丝雀码头(Canary Wharf)成为了 大受热捧的居住选址。过去十年,金丝雀码头(Canary Wharf)周边两平方公里范围的居住人口增长了89%。未来十年,此处人口将继续持续增长。

2、Shoreditch

复古时尚气息邂逅伦敦“硅谷”

在BBC的网站介绍中,对Shoreditch的描述是“很酷”、“富有个性”、“trendy(时髦)”、“hip(时尚)”、“funky(时髦)”等等,同时也提到这里是很多伦敦流行发式的发源地,例如贝克汉姆曾一度拥有的Mohawk(莫霍克)发型。事实上,讲起Shoreditch这个区域,不是几个形容词就能概括的,也不是“非黑即白”那样一目了然的。

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这个区在过去20年经历了大规模的改造,土地和房产价格水涨船高。1996年开始,Shoreditch成了最受欢迎的伦敦时尚聚集地的代名词,这个过程与英国整体的经济形势变化紧密相连。像last.fm、Dopplr、Songkick、SocialGO和7digital这样的新兴公司都把总部建在了Shoreditch。在新工党领袖布莱尔首相的直接推动下,英国自1998年正式提出“创意产业”这一新概念,创意产业跟随着老牌金融业,跃升为被寄予厚望的新经济增长点。

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CBRE的于2016年发布的《City and Fringe》报告,自2010年起,Shoreditch的平均房价增长了60%,房价年增幅9.8%。随着大批职业精英的涌入,Shoreditch的租房市场也得以迅速增长。在2001年至2011年,该地区的私人租赁市场增长了154%。

从2000年以来,越来越多的新兴互联网企业聚集于此,增长势头迅猛,即使在2008年经济危机期间仍保持不错的发展速度。这个由诸多科技公司和初创企业自发成长起来的大本营,以哈克尼(Hackney)和伊斯灵顿(Islington)交界处的“硅环岛”(Silicon Roundabout)为中心的周围地区有很大潜力。

为了让这自发的产业集群更具规模,2010年,政府投资4亿英镑,将包括奥林匹克公园和哈克尼(Hackney)的部分区域在内的东伦敦建造成高科技产业中心,命名为“东伦敦科技城”,制定优惠政策并确保把新建筑的一部分空间用作创业孵化区,如今的伦敦科技城已然成为欧洲成长最快的科技中心。

3、Greenwich

伦敦皇家自治市 泰晤士河的东方门户

格林威治,一个兼具历史和地方风情的小镇,也是伦敦在泰晤士河的东方门户,同时也深得英国皇室的青睐。2010年,英国女王伊丽莎白二世宣布,格林威治成为拥有第四皇家自治市的区域,与肯辛顿、切尔西和梅菲尔等传统富人区齐名。毫无疑问,第四皇家自治市区的代号已进一步巩固、提升了格林威治的区域价值。

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根据Halifax的数据,在格林威治的皇家自治市内(Royal Borough),从泰晤士河畔的伍尔维奇(Woolwich)至新埃尔特姆(New Eltham),平均房价从2013年11月到2014年11月底的12个月间,涨幅高达24.6%,是英国整体住宅市场涨幅8.5%的近三倍。

与此同时,英国国家土地注册管理局(Land Registry)统计数据表明,格林威治区在过去的一年中涨幅也高达16.9% ,且据专家的保守预估,5年之内,伦敦格林威治租金将增加22.8个百分点。由此可见,伦敦格林威治房价增长无疑将会领跑伦敦,投资热度超过伦敦市中心。

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4、VBNE

西南部重点规划区域 得天独厚的新使馆区

VBNE地区(即Vauxhall,Battersea 和 Nine Elms)地处伦敦西南、泰晤士河南岸,毗邻切尔西、富勒姆和温布尔顿,是伦敦西南富人区中的价格低洼区,整个区域因著名的伦敦市保护建筑和地标之一的巴特西发电站(Battersea Power Station)而闻名,其不到一英里开外便是英国议会和政府。

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在2012伦敦奥运闭幕演出的时候,巴特西发电站曾作为最能代表伦敦的六个建筑形象之一出现在舞台上。近年,碧昂斯的新曲发布会、ATP巡回赛年终总决赛慈善晚会等英国许多艺术展览、影视发布会都选择这里作为场地。

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如今,这片拥有3公里泰晤士河畔的土地,已成为英国政府重大投资计划之一,区域将配套有2座新的地铁站、学校、商业、公园、文化艺术中心等设施;此外,Battersea的大规模重建也吸引了美国、荷兰、希腊等各国大使馆入驻,可以说为该地块未来发展注入了巨大的动力。

伦敦地铁北线 (Northern Line)预计将在2020年延伸新的路线从Kennington到Battersea,此沿线将新增两个地铁站,一站是Nine Elms,另一站是巴特西发电站,未来可能还会延伸到Clapham Junction火车站。

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目前,该地区有近30个大大小小的楼盘项目在建或规划等待审批,其中集中在Vauxhall交通枢纽周边的项目,将有大量的高楼拔地而起。正在规划和计划建设的18,000套住宅,以及10,000户居住在重建区域的现有居民,将使这里建设成为伦敦中心区大规模的新兴住宅区之一。同时,该区域重建工程还将25000份工作机会以及新的学校、公园、文化和艺术中心等。

5、Reading

伊丽莎白线西端首发站 伦敦西南部价格洼地 

雷丁位于伦敦以西的伯克郡(Berkshire),隶属于雷丁行政区(Borough of Reading),是伦敦的卫星城之一,距离斯劳(Slough) 、温莎(Windsor)、和梅登黑德(Maidenhead) 都很近。该大区的邮编为RG1~RG45,RG1主要在雷丁市中心;RG2包括雷丁市中心部分区域和Whitley区域,紧邻市中心,远离喧嚣就是形容这样的地理位置。

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雷丁的人口总数在过去10年增长了15%,现有人口15.6万。据KPMG的数据,雷丁为伦敦以外英国最大的科技中心。安永EY 最近的一份报告预测,到2018年,雷丁的经济增长(3.1%)会略高于伦敦的3.0%和全英的2.3%。该地区人口增长除了学术领域,另一方面很大程度上收Green Park商业园区影响。除了为我们所知的华为,还有百事公司,JLT,HSBC,思科等大企业。

由于紧靠伦敦,这里不仅保留了更多美丽的维多利亚式建筑,还有非常完善的城市基础设施及文娱休闲场所。也就是只要您在伦敦能看到的,这里大部分也能找到。比如Oracle购物中心,House of Fraser 和Debenhams百货公司,high street上有许多商店如Apple、H&M、Hobbs、Mango、Phase Eight、Topshop、Zara等, 还有许多连锁餐厅PizzaExpress、Wagamama、CaféRouge、Strada等。除此之外,米其林餐厅,周末市集,众多博物馆,以及每年夏天的音乐节都吸引了大批人前来于此。

雷丁的地理位置使其具有竞争力的商业中心,吸引了众多国内外公司来到该地。雷丁的经济十分发达,其良好的投资环境吸引来很多的国内外的商业公司,并成为英国最主要的零售中心,它也是英国失业率最低的城市之一,失业率几乎为0

同时,即将在2018年竣工的伊丽莎白线(Cross Rail)的开通将会大大缩减到市中心的时间。根据英国多家房产机构预测,从2014年到2018年伊丽莎白线(Cross Rail)开通运行的这4年间,沿线站点周围的房地产价格将平均上涨16万英镑,增幅高达60%,是同时期伦敦房价涨幅的两倍。作为首发站之一的的雷丁,其增值潜力不言而喻。

6、ABP

伦敦第三金融城 多家集团总部即将入驻

伦敦市政府与总部基地(中国)控股集团在2013年5月29日签署协议,后者将投资10亿英镑(约合人民币92.68亿元)在伦敦皇家阿尔伯特码头开发亚洲商务港(Asia Business Port)。这一地产项目将为中国和亚洲其他国家企业建设办公楼、商铺和住宅,占地约合14.16万平方米。

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总部基地(中国)控股集团董事长许卫平表示,这一项目建成后将成为伦敦继新老金融城之后的又一个金融中心,旨在吸引中国和亚洲新兴企业和金融机构入驻,成为“新金融城”。许卫平说,总部基地(中国)控股集团与伦敦市政府从相互接触、了解、竞标到最后签约,共花了5年多时间,其中项目谈判用了2年多时间。根据英国的法律法规,项目还需完成一系列审批手续,预计将于明年下半年开工建设。中国驻英国大使刘晓明当天在签约仪式上表示,这个项目表明中国对英投资继续保持良好态势。

当前在英投资或经营的中国企业超过500家,还有更多的中国企业有意到英国来设立分支机构或欧洲地区总部,以加强与英方在金融、基础设施、创意产业和通讯技术等领域的合作。希望该项目今后能凭借一流的设施,成为来英中国企业的首选。伦敦市长鲍里斯·约翰逊表示,亚洲商务港项目建成后将吸引更多亚洲投资者来英国投资。这个项目预计将创造约2万个就业岗位,有力带动当地经济的发展。

7、Croydon

伦敦以南最大商业中心 发达零售业持续吸引投资

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克罗伊敦是伦敦第四大商业中心,是伦敦南部最大的商业、文化中心、办公区和住宅区,每年的零售额高达10亿英镑。随着英国最大的购物中心Westfield Croydon将于2018年改造兴建完工,配套设施将更加完善。

 克罗伊敦位于伦敦南部Croydon,该区域的绿化率在伦敦市区首屈一指,达到32%的绿化覆盖。仅克罗伊敦区就有120座公园,还坐落有7座获国家“Green Flag”奖的公园,被公认为最适合休闲和居住的区域之一。项目周边还有众多体育设施,如足球场、板球场、游泳池、高尔夫俱乐部。

克罗伊敦也是伦敦各个区域中一个重要的商业和零售中心,众多世界知名企业把欧洲区或英国总部都放在这个区域,例如:AmericanrnInternational Group (AIG) Direct Line,Lloyds,BT,VirginMedia,The Royal Bank of Scotland。

据CBRE的最新数据分析显示,克罗伊登的房价很长时间以来都被市场所低估,在保守党上台前几乎没有新建住宅,处于供不应求的状态,大约2010年以来新建住房才如雨后春笋般涌现出来。相比内伦敦的区域,克罗伊登的房价平均低10万镑左右,但是涨幅却超过了内伦敦涨幅的均值。业内人士推断,未来几年克罗伊登将填平房价的“低洼地”,会以快速上涨的趋势与伦敦房价持平。

8、Wapping

独享金融城与科技城红利的河畔新区

Wapping是伦敦很有历史味道的河岸区, 四处走走就会感受到一股‘狄更斯’的气氛,因为随处可见充满历史感的旧仓库、码头和鹅卵石街道, 仿佛就是狄更斯小说呈现的那种氛围。历史上是伦敦的港口工业区,二战期间遭到了德军的大力轰炸,逐渐凋落。

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80年代后首先是大量艺术家发现了红砖房和鹅卵石街道的价值,把旧仓库改造成时尚的画廊和艺术场所,如特别有名的先锋派B2画廊。然后成名的文艺界人士也纷纷选择在此地居住,掀起了改建投资风潮,如电影演员剧作家Alec Guinness勋爵和美国殿堂级歌手Cher。圣卡瑟琳码头更是成功打造成融合游艇码头、酒店、写字楼和购物休闲一体的高档社区。

Wapping夹在金融城和新金融城金丝雀码头之间, 并与潮流创意区Shoreditch、Whitechapel和Bermondsey紧邻。圣卡瑟琳码头更是成功打造成融合游艇码头、酒店、写字楼和购物休闲一体的高档社区。这里由于靠近金融城,因此一直以来在整个码头区的最初复兴阶段中十分突出,过去几年已经成功吸引了很多公司来投资。事实上在80年代初沃平的复兴势头超过了金丝雀码头,不过由于金丝雀码头的规划更为精细严格,因此逐渐被迎头赶上。2010年夏天,东伦敦铁路线延长至沃平车站后,沃平再次成为地产投资热点。

“在过去12个月间,Wapping的房价涨幅高达24%,而切尔西和骑士桥地区的上浮仅为7%。这对Wapping地区来说是相当令人惊讶的变化,” 专业机构在2014年曾这样评价这一地区。Wapping地区兼具历史气息与现代感,由沿河仓库改建而成的房产将受到市场的追捧。

9、Southwark

数十亿英镑复兴计划 泰晤士河畔天然优势

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萨瑟克区(Southwark)位于大萨瑟克区(London Borough of Southwark)的北部,它的西侧挨着滑铁卢区,东侧挨着SE16地区的伯蒙德赛区,北侧泰晤士河对岸正对着金融城,有萨瑟克桥、伦敦桥等直通金融城。自古便受到河对岸的许多惠泽,因此,就像伦敦金融城 “The City”一样,萨瑟克区得名“The Borough”。该地区规划了数十亿英镑的复兴工程,此外,在未来十年内,大象堡(Elephant &Castle)附近还计划兴建一个价值15亿英镑的新项目,更提升了该区的增值潜力。萨瑟克区新楼盘Brandon House以其紧邻Borough地铁站、靠近“美食天堂”博罗市场(BoroughMarket)、步行可至泰晤士河的便捷,颇受买家喜爱。

Peckham隶属于Southwark行政区,六年前这里还是英国人印象中的“帮派聚集地”,“嬉皮玩乐区”,而如今,随着一系列政府主导的区域改建工程开工,不少新房产项目落成,以及2012年时Overground延伸至此,Peckham Rye车站的升级工程(2019年完成再次升级),这里已经成为首次购房者簇拥地。

2015年该区域房产成交记录中,约有57%的买家是首次购房者,目前这里的房产均价为385,750英镑,两居室均价大概在45-50万英镑之间,一些条件较好的两居室(维多利亚风格的连排建筑)价格可以达到60-67.5万英镑,平均房价仅在这一年就增长了15%。

10、Newham

坐享伦敦奥运遗产 新伦敦二区的巨大潜力

纽汉姆区(Newham)曾是 “东伦敦”的典型代表,2012年作为奥运会重点主办区域后,英国政府也相继开始对该区域进行大规模改造,其中包括交通、基础设置等,不仅为纽汉姆区注入了新的活力,同时也留下了丰富的“奥运遗产”,带领房价将逐年攀升,被誉为“东伦敦房产升值的动力引擎”。特别是今年1月起,斯特拉福德(Stratford)将正式并入伦敦交通二区,政府对振兴该区的决心可见一斑。

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纽汉姆区(Newham)行政区位于伦敦东部,泰晤士河北岸,伦敦市政府对Newham投资37亿英镑进行城市改造建设升级,为整个区域提供更多的购物生活场所,商业配套,绿色空间,致力将该区域打造成为环伦敦经济辐射通勤中心。

CBRE的最新数据分析显示,纽汉姆近两年的房价涨幅十分迅猛,2015年的涨幅高达23%(伦敦平均涨幅12%),位居伦敦各区最高。不过从租房市场来看,该区房屋租金却相对偏低,现在平均月租金约为1483英镑,低于内伦敦的平均月租金2280英镑,去年租金涨幅为3.4%(内伦敦平均涨幅为6.3%),也正是因为租金低的优势,吸引了越来越多的租房者搬至此处。

虽然纽汉姆区的房价已经连涨了几年,现在的房价在内伦敦范围依然很有优势,现行的房屋均价约为34万英镑,对比内伦敦的均价60万英镑,确实是性价比很高的选择。

特别是斯特拉福德区,目前该区的平均房价约为36万英镑,而伦敦二区的平均房价为72万。CBRE称,斯特拉福德升级为二区后,房价将会与二区的均价逐渐拉近,所以预计将会上涨30%左右。现在纽汉姆区的房产市场十分活跃,在建的项目有21个,可带来新建住房5936套,已获批项目有29个,约合住房24186套。

 

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