UK Investment Column – Page 9

东哥购房攻略系列（三）如何选择正确的律师？| 英国

东哥为大家简单分析了一下英国买房的具体流程和注意事项。从中可以看出，在房屋交易环节，律师处在一个很重要的地位，那么如何选择一个律师就成了关键。

今天，东哥就在如何选择律师上给大家提供一点建议，供大家参考。

第一，口口相传

在英国学车，大家都喜欢让朋友同事来介绍教过他们的教练，以便较好的沟通和顺利通过考试。买房选择律师也是如此，大家可以通过周边的朋友，同事的介绍来寻找一个他们用过的律师，这样，对律师也有一个初步的了解，通过介绍人也能知道这个律师的风格，以便在合作中能有比较顺利的合作节奏。

注意：有的时候房屋中介也会推荐律师给买主，这样的好处是，律师和房屋中介有合作，他们的沟通会比较顺畅。坏处是，房屋中介是协助卖方来销售房屋的，与卖方利益挂钩，所以代表卖方利益的中介推荐的律师，难免会让买主感觉不踏实，在利益纠纷的时候，会不会为卖方说话呢？

第二，网上平台

大家也可以在网上平台上寻找合适的，对自己胃口的律师，可以通过在网上搜索关键字conveyancing solicitors来获取，一般大家常用的平台有homeward legal和房主联盟（hoa.org.uk）。英国这些平台相对国内的某些平台来说，对于相关资源的审核很严格，所以大家不用担心找到虚假的律师，而且如果出现纠纷的话，可以找平台，平台会出面解决一些问题。

注意：平台上找的律师虽然资质有保障，但是难免会距离买主比较远。个人认为，英国这边聊业务的话，英国人会比较喜欢当面聊。有些邮件，电话沟通解决不了的问题，在当面谈的过程中就容易沟通解决。所以，还是建议大家尽量选择一个距离自己不太远的律师，以便沟通顺利方便。

选择完律师，与律师签订完服务合同之后，律师的工作就要开始啦！

一般来说，律师的工作分为三个步骤：

前期准备

在准备阶段，首先，买方律师会要求卖方律师提供草拟的合同（Draft Contract）,并且要求卖方律师提供房屋的基本信息和相关文件。然后买房律师就会对交易的房屋进行一系列的调查，在服务合同里会对调查的项目有所说明，除了必选的调查项目以外，买主还可以额外选择自己想要了解的调查信息，当然，选择不同，价格也不同。

在这个阶段还有一个重要的工作就是，买主的资金一定要到位。如果买主是需要贷款买房，那么律师就要与银行商谈，进行贷款进度的跟进，并确保买主提供的相关材料符合银行的贷款要求，以便买主能够顺利获得贷款审批。如果买主是全款买房，并且有资金来源于海外的话，那么律师会要求买主签署反洗钱声明，并且提供资金的来源证明。资金的来源证明包括海外账户的Bank Statement，海外账户的换汇记录，海外账户向英国账户转账的凭证，海外账户资金的来源（卖房款，亲属借款，工资收入，其他收入）

注意：英国这边，只要是从境外汇过来的大笔资金都是需要提供资金来源证明的，以证明资金是合法收入来源，并且证明一定需要英文件，如果只有中文，需要到公证处或者正规翻译公司来进行翻译。资金来源证明一定要符合逻辑，全面细致，合规。所以大家一定以前做好安排，事先保留好相关的凭证，以备不时之需。

交换合同阶段

这时要求买主向卖方支付10%的保证金。只有在交换合同后，买卖双方才开始正式受到法律约束。这时如果买方退出，卖方不会退还保证金。而如果卖方退出，买主有权起诉卖方要求经济赔偿，而且在合同交换后，卖方再不允许接受任何其他买家的报价。

一般来说，合同会有一个附件，里面包括卖方房屋内的设施，如冰箱，洗衣机，电视机，其他家电及家具等等，这些可能会额外需要付钱。买主可以详细勾对，留下自己想要的，来签字确认。

一般的合同交换会在1个月内完成，这个日期会事先商量好并在合同中有所体现。

注意：买主可以与律师协商支付少于10%的保证金，但是，如果违约，还是要将10%的保证金当成违约金补齐。此外，还要注意，卖方是不是在与买主交易的同时，还作为买主在进行其他房屋的交易。这样的话，合同交换的日期就要迁就于进度较慢那一方。而且，一旦有一方推出交易，那么另外一方的合同交换就无法完成。

合同完成

合同完成是指卖方律师确认从买方律师收到了所有应收款项，从法律上讲合同履行完成。买方律师会在指定的完成日前一周邮寄给买方最后应付款项账目，其中包括房款余款、印花税（stamp duty）、律师费、电子转账费、调查费和其它手续费等。律师会在收到所有钱后，把买房相关款电子转账给卖方律师来完成合同。一般在合同完成日的中午，您的律师就会打电话通知您可以去房产经纪公司取钥匙了。这时房产已经属于您了

注意：在这个阶段，虽然律师的工作并没有完全结束，但是买方需要把所有的钱款付清，包括律师费等等。在准备资金的时候，大家可要提前计算好金额，以免出现资金紧张的情况。

买房已经拿到钥匙，可以入住了。但是其实还有最后一步没有结束，那就是律师会在合同完成后帮买房向政府交纳印花税，并且向政府申请将房屋所有权更名。一般合同结束的20天左右，律师就会将新的房产契约（title deed）和房产图 (title plan)发给买房，如果是租约产权（leasehold），律师还会把新的房产契约发给土地拥有者（一般来说公寓flat为这种模式）。如果是申请了贷款，契约和房产图还会被发给贷款银行。

至此，房屋买卖的流程就基本结束啦！

总结一下：

选择律师的话，还是要选择距离自己相对较近的，以便面谈，然后最好通过朋友介绍或者正规平台选择律师。交易时要注意资金的安排，如果资金从海外过来，要注意保留好银行方面的交易凭证，换汇凭证，账户收入流水等材料，做好资金来源证明的准备。

最后，祝愿大家都能在英国找到自己喜欢的房子！

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东哥购房攻略系列（二）看房时注意的要点 | 英国

基本上大家买房的时候都是会看地段，看交通，看价格，在网站上大概看一下房屋的布局和结构。大部分时候，在网上图片看到的会与实地看到的房子格局大小有所差别。所以，亲临房子去看房子的过程至关重要。

有的人会说，第一次踏进房门，我就知道我会买这个房子。是的，买房时候的感觉很重要，不过，为什么不多花一点时间把房子的细节考量清楚呢？

第一，知道自己想要什么。

首先，大家在买房前要想好自己想要什么样子的房子。最好拿出笔和纸来列出“必须”的配置，比如几个卧室，几个卫生间，有没有车库，花园等等，然后再列出“希望”的配置，比如大厨房，大餐厅客厅，前后花园等等。有的时候，比如一进门对房子的感觉特别好，特别喜欢房子的某些方面的时候，往往大家就容易忽略一些细节的东西。事先列好清单，有利于大家有一个良好的思路，对自己的要求需求有清醒的认识。

当然太多死板也不是很好，不太容易找到十全十美的房子，如果房子整体都让人很满意，为何不在某些不必要或者可以日后改善的方面做出一定的让步呢？

第二，注意检查房子的细节设施。

除了整体大面上的观察，还要注意检查房子的细节，比如中央供暖系统，是不是存在潮湿发霉的问题？有没有裸露的电线？房子老旧有没有电线老化的问题？墙体有没有影响结构的裂缝？厨房浴室的布局是否符合家庭的习惯？花园的格局是否满意？房屋的私密性是不是够好？邻居有没有可能很容易就看到家里？等等

看房子的细节很重要，也可以根据前人的经验把想要检查的细节事先逐条记录下来，一点一点的核对，以免遗漏。大部分人在买了新房子之后都会按照自己的意愿来进行或大或小的改动。细节就决定了改动工程的规模，如果细节的差距太大，也就意味着改动越大，那么就要考虑房子的性价比是否合适了。

第三，敢于向中介提问题。

地产中介有向买主告诉房子真实情况的法律责任，比如房子挂牌多久了？大概多少人来看过？价格有没有变化？附近宽带的速度？之前的房主跟邻居有没有纠纷等等。这些都是买主有权知道的事情。

身边的好多人看房子的时候只是一味的看，靠着自己的判断来看房子。其实，在英国，中介也承担着向买方介绍房子实际情况的责任。但是，如果买主不主动问，中介有时候也乐于不解释过多，就导致可能由于自己的不专业判断而忽略房子的一些问题。其实有些问题，中介已经有答案了。

第四，要多去看几次。

看上了一个心仪的房子，时间充裕的情况下，不用急于下手，可以考虑多看几次。每次都把之前看房时候的点再看一下，仔细衡量判断后再下决定。

买房子是一个动用大资金的大事，如果是自住的话，房子要满足一家人的长期居住和使用的需求。虽然看房子很麻烦，但是每次看房子时心情的不同，时间不同，也可能会令您发现新的问题。

总之，买房的时候，一定要对房子有一个清醒的认识，在跟着感觉走的同时，也要理性的进行检查，分析，毕竟房子是一个长久使用的不动产。在入驻前解决的问题越多，日后的麻烦就越少。

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东哥购房攻略系列（一）流程与注意事项 | 英国

【本文为实用帖】今天给大家带来英国房产购买的流程和注意事项。基本上，英国买房的流程基本上可以分为三个阶段：

确定房源

在这个阶段，买家需要对所要购买的房子的目标区域进行考察。

周边设施：是否有超市？医院？公园？公交站？商业区？
周边人员：是否是白人区？是否是富人区？路上小混混多不多？周边住户的车是什么档次？
周边环境：犯罪率是高是低？停车空间是否足够？学校声誉排名如何？整体街道状况是否良好？
房屋构造：房屋室内布局，水电煤气线路是否正常，符合自己的喜好？房屋的能源消耗等级高不高等等

一般来说，如果是为了买房出租的话，那就最好选择安全性高，通勤方便，距离商业区较近的一居两居的公寓比较好，如果出租给学生的话，当然就是距离学校近比较好。如果是准备自己居住的话，那就是房子周边的安全性要好，最好是富人区，而且周边是否有好学校也是要重点关注的。

注意：英国的居住型房产土地产权分为两种：“永久产权”（Freehold）和“租约产权”（Leasehold）。永久产权是房主永久拥有房屋占用范围内的土地，房主可以依照相关法律自由使用。英国大部分独立式、半独立式房子、连体房屋，平层房屋等等都属于永久产权。而租约产权是指房主只拥有房产但不拥有土地。一般来讲开发商拥有土地，而房主每年需要缴一定的小额地租给开发商。公寓房一般属于这种产权。

相关文章：【东哥购房攻略系列（二）看房时注意的要点】

价格谈判

确定好房源后，就是要跟卖方进行价格的商谈了。一般来说，这个过程是通过房产经纪（也就是中介）来完成的。目前，英国的房屋市场是卖方市场。卖方会根据自己的报价来参考买主的价格，在所有的出价买主中选择价格最合适的那个。买主先把自己的出价告诉房产经纪，房产经纪再转告卖方，如果价格被接受，房产经纪会正式的书面通知买主价格被接受，需要提供律师的联系讯息。如果房产经纪告知买主价格没被接受，那么买主还可以继续出价，直到房屋卖出为止。

注意：买方可以单独联系测绘师(Surveyor)对房产进行估价。这个步骤可以在买方出价前或卖方已经接受买方的价格后进行。由于这部分花费（几百或上千英镑）是由买方承担的，出价前做的风险就是如果卖方没有接受买方价格，房产评估的费用就白花了。

房屋交割

在这阶段，买方需要请一个律师（Solicitor）来处理文件以及全程跟踪与房屋经纪联系等。律师会要求买方提供资金证明。如果买方需要按揭贷款，律师还负责帮助您和贷款方联系。在完成上述所有文档后，律师代表您和卖方协商合同交换(contract exchange)日期。在交换合同时，您需要向卖方支付房价10%左右的订金，并确定合同完成日期。房产交割的最后阶段是完成合同(contract completion)。就是买方在合同规定的时间内将买房尾款和律师费用转账给律师，律师进而转账给卖方。在合同完成后，律师会在土地局更改注册，并把相关wen档发给买方。到此为止，整个买房的流程就全部结束。

注意：在英格兰地区，房产交易只有到交换合同时才会有法律效力。也就是说无论买方在前期投入多少，只要没有交换合同，卖方就有权不卖或转卖他人。所以东哥的建议是要配合律师尽快完成合同交换。相关文章：【东哥购房攻略系列（三）如何选择正确的律师？】

那么，除了购房款，英国购房还会有哪些额外花费呢？

印花税（Stamp Duty Land Tax）

英国这边的印花税，是一定要交给政府的，只有交了印花税，这个房产交易才合法。首套和二套的税率是不一样的，二套的印花税率会高于首套。

英国4万以下的房产目前是没有印花税的（谁能告诉我哪有4万镑的房子？）

4万-12.5万的房产，首套没有印花税，第二套的印花税率是3%
12.5万-25万的房产，首套印花税率为2%，第二套的印花税率为5%
25万-92.5万的房产，首套印花税率为5%，第二套的印花税率为8%
92.5万-150万的房产，首套印花税率为10%，第二套的印花税率为13%
150万以上的房产，首套印花税率为12%，第二套的印花税率为15%

律师费（solicitor fee）

律师在房地产交割过程中是不可缺少的环节，他们的工作会从卖方接受买主的报价开始，所以律师费的花费也是一定要有的。一般来说律师费在600-1000镑不等，不过这是不包括额外的调查服务费用和处理费用。

房产评估（Surveyor）和房产估价（Valuation）费用

两者并不相同，但是两者都是属于可选择性花费。

房产评估（Surveyor） 的主要目的是检查房屋在建筑结构上有没有问题或潜在问题。所以如果您购买的是新建房产，您不需要此项花费的。因为英国新建的房产都会遵循非常严格的品质监管流程，以确保建筑没有问题。而且新建房产承建商都会提供至少十年的品质保证，所以您不需要做结构评估。如果您购买的是二手房产，根据您的要求调查机构可以为您提供三种不同的报告。根据调查的深入程度分为房屋条件报告（condition report），买房者报告（Homebuyer report）和最详细的建筑评估报告（Building Survey）。这些报告的花费在400镑至2000镑不等。

房产估价（Valuation）则是评估房产的市场价格。买家一般需要对房产进行估价，看看房产价格是否值得投资。如果您使用按揭贷款，一般贷款方都会为您提供免费估价报告。但如果您使用现金购买（cash buyer），您就需要单独的估价，其费用在150到1500镑之间。东哥在这里教您一个窍门。您可以做房产评估中的第二级买房者报告（homebuyer report）。该报告不但给出房屋结构调查，也会为您提供房产估值。您完全不用另外花钱去做房产估值。

买家代理费用（Buying agent fee）

这个为可选消费，主要是因为有些买主不熟悉英国市场，而且语言并不太好才会聘用买家代理（Buying Agent）来帮助买主选房，议价，联系律师等。（不过土豪没时间的小伙伴也可以选择，因为省事嘛~~）一般的费用为房价的0.5%-3%。

按揭贷款手续费（Mortgage commission)

一般来说，贷款买房的买主才会在申请按揭贷款时产生按揭贷款手续费，包括预订费（booking fee）通常在99至250英镑之间，手续费（commission）一般在0-2,000英镑之间。手续费可以打入贷款总额中按月偿还。

建筑保险（Building insurance）和财物保险（Content insurance）

如果您购买的是新建房产，您很可能不需要再购买建筑保险，因为大多数新房自带NHBC十年建筑保险。如果您购买的是二手房产，而且您申请了按揭贷款，那您就必须购买建筑保险，因为贷款机构会要求买方出示建筑保险才会批准贷款。建筑保险的花费一般是根据房产大小、房间数量、建筑年代、居住情况和重建费用来决定的。该保险覆盖的是房产建筑本身，不包括房子里面的东西。对于两居室公寓建筑保险一般为每年100-200镑，对于四居室住房建筑保险在每年200至400镑之间。财物保险的覆盖内容是房产中的家具和私人物品，根据您要保的物品价值不同花费也不同。

此外，在房屋到手了之后，还有一些费用需要花费的。

房产整修改建费用

对于买房自用的人，大多数人都会对新买到的房产做一些整修，例如粉刷墙壁，重贴墙纸、换地毯、窗帘等。此外大部分人也会按照调查报告中指出的问题做相应的修缮工作，比如装修厨房，更换锅炉等等。在英国，入住新居的平均整修费用为5750英镑。

2.房产维护费（Property maintenance fee）

无论您购买房产是用作自住还是出租，房产维护费用都不可避免。对于出租的房产，房产维护更为重要，因为英国法律要求房东有责任保证其提供的设备能正常工作，以保证房客的使用安全。一般来讲每隔3-5年房产需要一定的检查和维护。每隔10到15年房产内的一些主要设备就需要更换。比如锅炉一般15年就需要更换（因为保险公司只给15年以内的锅炉上保险。）锅炉更换费用一般在2,000到5,000镑之间。另外同样的时间段厨房、浴室等也需要翻新。其费用也可能高于锅炉。每隔15-25年，门、窗、房顶等都需要修缮。

一般来讲对于出租房产，每年租金总收入的1/6左右会花费在房产的维护、修缮、翻新和燃气安全证书等专案上。如果您通过租房代理（rental agent）来寻找房客、收取租金并管理房产的话，您的花费会占到租金收入的15%～20%。

当然啦！还有市政税（Council Tax）以及水电煤气费（Bills）还会在智勇中产生，对于在英国的小伙伴们，这两个肯定再熟悉不过了。

最后，小伙伴们会发现，原来在英国买房的成本也不是很低呢，除了房屋的价钱，还需要七七八八的各种费用来支持。希望这篇文章对小伙伴们会有所帮助，在买房前提前做好预算，不要到时候捉襟见肘哦！

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2017海外房产投资国家评比：美、加、澳排前三名 | 海外

根据居外网（Juwai.com）资料，2016年中国人海外房产投资总金额高达1,014亿美元，比2015年800亿美元整整高出25%。随着海外房产地热度升高，“益立信公司”身为两岸海外房产投资专业领导品牌，利用公开且公正第三方的资料（例如：世界银行网站）及专业客观的角度，经过整理、归纳、比较等三道流程，就目前市面上投资海外房产比重最高的国家，包括美国、加拿大、澳洲、新西兰、英国、日本、马来西亚、菲律宾、泰国、越南、柬埔寨等，共11个国家进行评比。

这个评比，横跨已开发国家与开发中国家，国民年所得从柬埔寨最低的1,300美金到最高的5.96万美金。希望这个分析，能提供有意投资海外房产的人，能先有全面性的概念，建立应有的风险意识，然后再就个人偏爱的国家、区域进行评估考虑。

精选十个比较标准，包括：政治稳定度、基础建设、人口增加数、失业率、房价涨幅、人均所得、教育排名、租金投报率、房产透明度等，每项评比均为0~10分，总分为100。在11个评比国家中，目前值得投资房产的前三名依序为美国(87分)、加拿大(79分)与澳洲(76分)，而越南(35分)与柬埔寨(24分)排名最后两名。

根据十项评比，分别就这11个国家做结论如下：

美国在各分别评比项目表现均很突出，所以结果鹤立鸡群，连续两年勇夺冠军，惟美国幅员广阔，各地区的房价涨幅差异颇大，投资人仍须审慎评估。

加拿大，虽然在11个评比国家中位居第二，但须注意的是，加拿大的失业率偏高、人口成长趋缓，所以若考虑移民置产者，需要工作难找的心理准备。温哥华，仍要观察对外国买家课征15%印花税，是否对该地区房产性区降温？

澳洲、新西兰移民人口与经济增长也是明显趋缓，所以未来房价要像过去大幅成长的荣景机会似乎难再，但房价应仍维持在上升的轨道。还有，外国买家是否能顺利取得当地银行贷款，更是投资人须注意的优先问题。再者，考虑澳洲人口约2,470万，而新西兰人口仅约460万，就房产流动性而言，选择置产澳洲，应是优先考虑的决策。

英国除了人口也是缓步成长，目前房价所得比超过20倍(亦即20年不吃不喝才能买屋)，令人诟病外，高房价甚至引起英国人反感，也是投资人须高度警觉的。若又是考虑投资英国的学生套房，因未来处分时房产流动性较一般住宅产品更差，投资人须三思而后行。

日本，人口持续小幅减少是长期的问题，再加上人口集中在前三大城，即使东京幅员也不小，所以购置日本房产需要特别注意所投资的区位，应确认房产为都市精华区，且为人口净流进的地区。若再能有大型重大更新计划的加持下，投资胜率自然提高。

马来西亚这几年受到马币对美金的大幅贬值，原来在吉隆坡一间新屋瞬间打了八折就可入手。即使如此，仍要提醒投资人，马来西亚系属开发中国家，因为基期较低的缘故，理应人口成长与所得成长应远高于已开发中国家(如：英、美)，但去年实际成长率不及2%。经济增长不如预期，似乎反映该国家经济面临某种瓶颈，更需要提高戒心。事实上，泰国、越南与柬埔寨目前都存有相同的窘境。再加上泰国曼谷、越南胡志明市、与柬埔寨这三个城市的房价所得比均超过20倍(亦即不吃不喝20年才能买房)，似乎房价有过高之虞。

另外，菲律宾与越南，长期分别受到治安不佳，与政治动荡的因素，影响经济长期发展，需要后续观察。且平均国民年所得不及4,000元美金(合人民币不到2.8万)，投资人入手的房价就不能太高，否则未来难以售出。

柬埔寨，是值得忧心的地区。国民平均年所得不到2,000美金(合人民币不到1.4万)，但在市场上所推建案总价多超过10万美金(约合人民币700万)，若未来要处分，无法出售给外国买家时，柬埔寨当地人要如何承接这个价格呢(超过50倍年收入)？

2017_property_investment_comparison — 2017海外房产投资国家评比

若再进一步研究十项标，不同国家也有突出的项目。

第一是最具“人口红利”的国家——美国，以去年一年美国人口增加数就高达235万，依次为菲律宾的154万人，而日本人口以减少28万垫底。

第二是“基础建设最完整”的国家——英国，原因是英国在世界银行物流系统排名第八，而在十二国家敬陪末座的是柬埔寨(73名)与菲律宾(71名)，表示这两个国家基础建设相对薄弱。

第三是“失业率最低”的国家——柬埔寨，主要是柬埔寨的2016年失业率仅0.3%，而加拿大失业率6.6%与泰国的失业率5.7%，进陪末座。

第四最具“政治稳定度”的国家——加拿大，根据RSP Group的全球政治风险指数，因加拿大的政治稳定度总分92分，高居全球第一；相反地，菲律宾与越南的政局不稳出名，均以68分，远低于全球平均72分，表现最差。美中不足的是，柬埔寨是未能列入评比的唯一国家。

第五是“去年平均国民所得最多”的国家——美国，美国去年国民所得来到5.96万美金(将近人民币40万)最多，前年排名第一的澳洲因为澳币兑美金大幅贬值，屈居第二、而柬埔寨国民年收入约1,300美金(合人民币不到0.9万)最少。美国国民平均所得是柬埔寨的45倍。

第六是“大学全球排名最好”的国家——美国，根据Time Higher Eduction机构资料统计，排名全球前500名大学中，美国占76间、英国35间分别排名第一、二，马来西亚、菲律宾、泰国、越南与柬埔寨都因未能有一间大学入全球500大名校垫底。

第七是“房价所得比最低”的各个国家主要城市——加拿大的温哥华，根据Numbeo网站统计，若以11个国家的最主要城市来评比，以加拿大温哥华房价所得比8.5年最低(亦即不吃不喝8.5年可购得一间房产)，购房压力最轻松，而以柬埔寨114年，购房压力最重。

第八是最具“房产透明度”的国家——英国，根据JLL仲量联行2016全球房地产透明度报告，在评估全球109个国家中，英国、澳洲、加拿大与美国依序名列世界前四名，属于房产交易信息最为公开透明的国家；而越南以全球68名在我们比较11个国家中垫底，柬埔寨则也是因为未能列入JLL行的评估报告中，所以此项目无法跟其他10个国家比较。

第九是“租金表面年报酬率最高”的国家——美国，根据Numbeo网站资料，去年美国前30大城市平均以租金年报酬率(表面)超过10%居冠，而柬埔寨首都金边投资报酬率已经从先前的10%最高点下滑至7.4%、但若考虑柬埔寨当地银行贷款利率后，租金净报酬率小于零。

第十是“去年平均房价涨幅最高”的国家——新西兰，根据Global Property Guide统计，新西兰去年平均房价上涨13.8%最高，而泰国的-1.3%，表现最差。

其实我们深知做这项评比，有些吃力不讨好，但总是希望我们能力求评比角度客观与中立，对有意投资海外房产的人有些帮助。惟有些国家的数据，尤其是柬埔寨，许多项目都未能被国际机构纳入评比，显示该国家相对信息很不透明，是值得投资人特别注意的。

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连续两个月上涨英国房产市场复苏？| 英国

根据近日英国Nationwide公布的7月英国房地产价格数据表明，继6月房价小幅上涨1.1%之后，7月英国房价再次微涨0.3%。虽然房价涨幅不大，并且年化涨幅从3.1%降低到了2.9%，但是对于处于房地产淡季的7月，以及之前普遍预测会下跌0.1%来说，依然是可喜的。

Nationwide的首席经济学家Robert Gardner分析称：“表面上看来，与房屋市场近期出现的冷却迹象不符，房屋交易数量在6月份下降至8个月以来的最低水平，而同月份批准的房屋抵押贷款数量则调低至九个月低点。”

根据上图显示，由市场上房屋的供需曲线不难看出从2016年下半年至今，新购房者的需求与市场上新房产的供应一直是需大于供的。但是，从另一个方面来说，在过去12个月以来，英国的整体房价上涨缓慢，甚至有的月份出现下降的基础上，供需的曲线平行始终没有被打破，从另一方面也说明了，现在房地产市场的疲软状态，似乎人们并没有足够的钱来购买房产。

这个图标，现实的是从1981年以来，房屋中介持有房屋的数量。显而易见，目前房屋中介手中的房源已经达到了过去30年来的最低点。

事实上，英国房地产走势还是需要根据英国整体经济的广泛表现来看。从脱欧以来，英国的整体经济表现比较疲软，增长缓慢，而且最近几个月并没表现出强有力的反弹趋势。所以，预计，房地产行业在未来的一段时间内，还是会趋于缓慢的增长甚至在接下来的淡季会有所下降。

Robert Gardner还认为“虽然就业增长依然相对强劲，但随着工资增长不能适应生活成本上涨，家庭预算面临压力。这表明住房市场活动有可能依然疲软。随之而来的受限供应可能会继续为房价提供支持，因此，我们继续预计价格将比2017年上涨百分之二点二，低于近几个月的水平。”

东哥总结：

总体来说，英国房地产市场距离复苏还是有较大的差距，由于英国整体经济的较差表现，房地产市场暂时没有一股新的力量来支撑反弹。不过，虽然英国房价增长趋缓，但是依然是保持了一个增长的趋势。预计，在之后的一段时间里，房价会保持平衡。目前，英国是一个低利率的市场，从投资的角度来说，虽然房价增长在趋缓，但是增长还是高于通胀的，再综合低利率的环境，投资房产的回报率还是会高于其他投资类型的。

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最近四个月，是什么原因让英国房产市场放缓？| 英国

英国房产市场在最近几个月内明显放缓，并呈现更受买家而非卖家欢迎的趋势。英国土地注册局的数据显示，6月份英国房价同比增长5.6%。虽然涨幅不弱，但相较于去年同期的8%已经逊色不少。

同时，市场的活跃程度也在下降。英国皇家特许测量师学会（RICS）的每月英国住宅市场调查形容5月份的市场为“停滞不前”。本周RICS公布的6月份报告预期将提供新的放缓证据，报告房价上升的会员数量可能会继续降低。

目前更多的关注在于伦敦高端市场房价的大幅下跌，而实际上，整个英国的房价增长都在减速。

究其背后的原因，主要有两点：

1、英国退欧

去年退欧公投的结果看来令英国人搬家的意愿下降，根据英国税务局的数据，2016年下半年，英国房屋交易量比一年前减少了9%。

第一太平戴维斯的住宅研究部主管Lucian Cook称，薪资增长的弱势及与退欧公投相关的政治不确定性影响了买家的情绪。“当我们谈及退欧不确定性，并非是指我们离开欧盟的事实，而是其可能带给经济的负面影响，从而令买家的情绪受损。”

仲量联行住宅研究部总监Nick Whitten则认为虽然增长减速，但他仍看涨英国房产市常“市场在退欧公投后开始放缓，自此以后就持续走弱。然而，增长仍然高于通胀，且在低利率环境中，投资房产的回报仍高于许多其它投资类型。”

2、抵押贷款限制

然而，尽管英国抵押贷款利率正处于历史低位，根据英国央行的数据，房贷批准件数在4月份降至七个月低位。

抵押贷款借贷规则的改变令购房者更加难以借款。Cook称抵押贷款遭到限制的环境会进一步打击房价的上升。“未来十年内英国房产市场的基本形态将由两个因素决定：抵押贷款监管和利率。”他说道。

2014年，英国央行引入了新的规定，要求银行仅可有15%抵押贷款借给贷款额超过其收入4.5倍的借款者。

Cook表示：“抵押贷款监管制度被设计用来防止人们过度借款。但实际上这限制了人们可借款的数额，令首次购房者和搬家者的总体首付高昂。”

Cook认为，如果央行升息，将会进一步拖累房价。按照目前0.25%的利率，房贷平均年付息为3,625英镑，升息将会令这一数额显著上升，从而导致住房可负担程度降低。

“每升息0.25%，将使得房贷的年付息额上升297英镑。”他表示。

后市如何

第一太平戴维斯和仲量联行都预期英国平均房价将在2021年之前上涨13%。Whitten表示，房源不足及老龄人口的迅速增加都会促进需求。

“市场的基本驱动力在于，我们建造的房屋数量只有人口增长所需数量的一半。”

“目前有15%的人口年龄在65岁以上，到了2030年，这一比例将升至25%。简单来说这意味着更多的人将花更长时间呆在家里，而房源因此无法被释放。”

另外，Cook和Whitten均认为，相对于数十年对拥有住房的“沉迷”，政府政策正允许建造更多房屋。

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四个英国房地产投资成功项目分析（下）| 英国

上文提到，买方经纪人与传统的房产中介不同，前者会根据客户的需求为您量身定制提供真正有投资价值的房产项目。经过多年在英国房地产投资的实战经验，再加上与各大房地产中介、开发商、金融服务公司及律师事务所等的密切合作，我们累积了不少成功案例，会一连两篇跟各位居外用户分享。

项目三、扩建别墅9个月，房产增值25%

2016年底我们帮一对夫妇找到一座位于大伦敦西南方向Banstead, Surrey的四个卧室加一个洗手间的独栋别墅。由于房子比较老，结构又不合理，但是地段比较好最后成交价750000英镑。买的时候我们就计划好了一旦项目成交，就马上向政府申请扩建。

我们协助客户拿到了建筑许可后就开始了为期9个月的扩建工程。我们计划把这套别墅套内面积由原来的约200平方米扩大65%到330平方米，然后根据他们自己的要求再多建4个洗手间，而且扩建了阁楼。

扩建的预算是450,000英镑，我们估计工程结束后这栋别墅要值150万英镑，也就是说增值25%。

项目四丶在伦敦找到租金回报率7%的别墅，短短5年价格已经快翻倍，信不信由你

这座两居室的连排别墅离著名的温布尔登网球赛场非常近，在伦敦属于品质高尚的生活圈。2012年购买时只花了27万英镑，短短5年时间现在的市场价格已经快翻倍了（据统计，伦敦市场平均每10年价格翻一倍）。

别墅非常适合单身的白领或者年轻父母和一个小孩居住，因为它附近不但有非常便利的生活设施，包括超市，购物中心，甚至还有两个电影院，而且集中了伦敦包括国王中学等几所最好的学校。别墅离最近的地铁站步行只需3分钟，而且周围有包括火车，地铁，电车，公交车等多种交通设施可以自由选择。

别墅有两室一厅一厨一卫，外面还有个小花园和露台，虽然室内面积不足50平方米，但是麻雀虽小，五脏俱全。刚买的时候里面的装修比较过时，在更换了暖气，粉刷了墙面，安装了全新的厨房工作台后整个别墅焕然一新，业主决定拿来出租，目前每月租金回报在1500英镑左右，回报率近7%。由于英格兰现在基准利率处于历史最低位的0.25%，所以贷款利率只有不到3%。每月租金除了偿还银行房贷以外还剩余几百英镑，业主目前已开始寻找另外一套类似的投资项目。

相关文章：四个英国房地产投资成功项目分析（上）

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四个英国房地产投资成功项目分析（上）| 英国

项目一、办公楼摇身一变住宅楼，投资回报率30%

这座三层的办公楼位于伦敦东南肯特郡一个离伦敦非常近的小镇中心，面朝泰晤士河。它建于19世纪，最开始是作为一个庄园，后来改成办公楼，现在属于政府2级保护建筑。这座建筑前面有个很大的花园，在侧面和后面分别有三个停车场，总共占地1770平方米。

业主由于公司搬迁所以希望卖掉这所物业，然而却没有吸引到很多买家。情急之下找到我们公司让我们帮忙卖掉。我们在考察完项目的整体条件后提出先改建成民用住宅然后出售的建议，在做了一系列可行性分析调查之后，业主同意了我们的建议。这所办公物业最终会被改成6个两居室的公寓，4个一居室的公寓，另外在后面停车场的位置会再加建3栋两居室的别墅。

为此我们请来了英国最知名的几个设计师事务所之一的团队帮客户设计了图纸，递交到当地政府。我们预估项目改建完成后有30%左右的投资收益率。客户非常满意，因为这不但解决了办公楼难卖的问题，又多出来30%左右的投资收益率，而且这所受政府保护的建筑也因此得以整修，从而有了新的用途。

英国有很多旧房如同文中的办公楼一样，年久失修，各种设备急待更新，所以往往在市场上估价很低，如果您能够抓住机会买下来进行改造，会在短时间内获得一笔可观的收益，而且因为您真正动手为物业本身增加了实打实可以用眼睛看见的价值，这种成就感跟买房出租等从流通领域赚钱的投资方式的感受是完全不可同日而语的。

项目二丶改建净利润超过100%，还有每个月2,525英镑的房租收益

我们曾经帮一个客户购买了一座位于肯特郡Chatham镇4层的联排别墅。它的地理位置非常优越，步行3分钟就可以到当地的火车站，只需要不到半小时就到伦敦市中心了。

这栋别墅买的时候已经空置了十几年，各种条件和设施都很差。我们给客户的建议是只保留外墙里面改建成四个独立的公寓。客户同意了我们的建议后，我们很快帮客户找到了设计师，而且从头到尾管理运作了整个改建工程。

最终我们建成了3个大面积的和1个小面积的1室1厅1卫公寓，其中一楼的公寓还带一个后花园和可以停两辆车的停车位。后来客户还委托我们帮他们找到租客把4个公寓全部出租出去。从购买旧别墅到第一个租客住进去整个过程用了11个月时间，不包括项目前期3个月申请建筑许可的时间。

投资收益分析：

购买旧别墅的成本£199,000英镑

申请建筑许可的成本£10,000英镑

新建公寓的成本£75,000英镑

今天这4所公寓的售价预计在£580,000左右，净利润超出了100%。目前4所公寓全部出租出去，每个月房租还净赚£2,525英镑。

相关文章：四个英国房地产投资成功项目分析（下）

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中国版CRS正式落地，英国高资产人士的受到的影响有多少？| 英国

首先什么是CRS？

CRS（Common Reporting Standard），“通用报告标准”，是由经济合作与发展组织（Organization for Economic Co-operationand Development，OECD）于2014年7月提出的，签署CRS的国家和地区通过信息平台自动向相关方提供金融账户交易信息。其出现的目的是通过参与的国家和地区之间交换的金融账户信息，税务居民的资料，用以提升税收的透明度以及在一定程度上打击跨境逃税行为。

目前，已经有55个国家率先加入CRS体系中，并承诺在2017年9月首次进行信息交换，其中不乏，百慕大，维尔京，泽西等之前的避税天堂地区。中国在第二批的43国名单之列，承诺将于2018年9月首次与其他国家共享信息。

中国CRS的日程表：

锁定2016年12月31日金融账户加总余额600万元人民币以上的账户，为高净值账户。

2017年1月1日开始对新开立金融账户的个人和机构开展尽职调查，并对存量账户进行尽职调查。

2017年5月19日，国家税务总局联合财政部，中国人民银行，银监会，保监会，证监会五大财政金融主管机构正式发布《非居民金融账户涉税信息调查管理办法》其中将高净值账户重新定义为金融账户加总余额100万元美元以上。

2017年12月31日前，完成对存量高净值账户的尽职调查。

2018年6月30日，完成向国家税务总局的首次信息报送。

2018年9月，完成第一次对外信息交换。

2018年12月31日前，将完成对存量个人低净值账户和存量机构账户的尽职调查。

中国版CRS对于哪些人群有影响呢？

按照此“办法”，中国版CRS主要针对的是中国境内开立账户的非居民或者有非居民控制人的消极非金融机构，这里的非居民指的是中国税收居民以外的个人和企业（包括组织）但是不包括政府机构，国际组织，中央银行，金融机构或者证券市场上市交易的公司及其关联机构。

那中国税收居民的定义是什么呢？

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的相关规定，我国的税收居民分为两类情形：一类是在中国境内有住所的中国公民和外国侨民，但不包括虽具有中国国籍，却并未在中国大陆定居，而是侨居海外的华侨和居住在中国香港、中国澳门、中国台湾的同胞。

其中，在中国境内有住所的个人，指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住的个人。还有一类是在中国境内居住，且在一个纳税年度内，一次离境不超过30天，或多次离境累计不超过90天的外国人、海外侨民和中国香港、中国澳门、中国台湾同胞。税收居民，从中国境内和境外取得的所得，均要依规全面履行个人所得税纳税义务。

中国版CRS主要针对的是有跨境资产配置的高净值人群，对于资产全部在中国境内，没有海外资产配置的中国税收居民无论净值高低都没有实质影响。

中国版CRS影响最大的人群有两类：

在海外配置了大量资产，有海外账户的中国籍税收居民，主要资产在中国，又移民到新的国家的高净值人士。

举例说明，如果中国高净值居民A先生在英国金融机构开立了一个金融账户，在英国，A先生就会被认为是非居民金融账户，该账户的信息就会经由英国金融机构报送至英国税务机构，然后交换给中国税务机构，由中国税务机构识别这位A先生是否已为该账户资产报税，如果没有，就要进行追缴。（请注意，我们认为这个识别行为，目前来看，是被动的，抽查性质的，换句话说如果中国政府不提出特殊要求，英国政府并不会主动响应的提供这个数据给中国政府）

又如果A先生加入了英国国籍，但是资产都还留在中国，中国税务机构就会将信息交换给英国税务机构，由英国税务机构识别A先生是否为该账户资产产生的额外现金流报税。（同样，我们认为交换信息的过程，目前来看，仍然是被动的，话剧话说，英国政府需要明确的知道相关信息后，向中国政府提出信息交换要求，然后中国政府响应相关信息给英国政府）

这就进一步的降低了通过海外账户避税的可能性，中国居民的海外账户更加透明。

那么海外持有资产的中国公民，或者刚刚移民新国家，资产还在中国的人该如何应对呢？

合法纳税，合法申报，诚实守信。

>>>CRS全球征税启动，国人的海外资产何处安放？

取得低税收国家的护照身份，用低税收国家的身份开立金融账户。毕竟CRS针对的主要是非本国居民账户，会报送到实际持有身份国家的税收部门。

CRS只申报有现金流，有现金价值的金融账户，对于实物资产如不动产，艺术品，贵金属，珠宝等，不在申报披露的范畴。

对于有现金价值的保险合同或者年金合同被列为金融账户，但是在合同存续期内按年度支付报废，保费不随时间递减，不终止合同的情况下，任何人均无法获取保险价值，合同终止或者解除时应付金额不超过累计支付保费总额的，不得转让的定期人寿保险合同不计入在内。

虽然家族信托也在披露的范围之内，但是通过合理的家族信托规划和工具，可以实现税务递延的功能

通过这篇文章，相信大家已经对CRS有一定了了解了。CRS只是一个交换标准，并不是惩罚措施，不用闹得人心惶惶。有需要的朋友可以根据自己的实际情况来找专业的人士进行规划了。也欢迎大家随时与我交流。

相关阅读：金融账户涉税信息自动交换标准中国最新CRS政策法规解读（上）

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未来五年英国房产投资热点出炉！| 英国

英国最古老的银行巴克莱（Barclays）5月底发布巴克莱英国房地产指标报告（Barclays UKProperty Indicator report），报告中预测了未来五年英国房地产涨幅与房价，以及投资热点分析。

而巴克莱也公布了英国未来房价涨幅前二十的区域，报告除了依据租赁趋势，就业水平，通勤时间，当前房价之外，还对来自英国的高净值投资者进行调查访问，以研究购买房屋或投资物业的地点及原因，因此这份报告非常具有未来指标性。

首先来看全英国的房价增长预测：

根据研究，尽管经济和政治气候不稳定，英国房地产市场仍然火热，英国各地的房价在2017-2021年期间的平均价格涨幅预计为每年1.31％。预计2017 – 21年期间的总体增长预计为6.1％。

目前英国平均房价为274,000英镑（资料来源：巴克莱银行）。根据预计增长6.1％，到2021年，英国平均房价将近30万英镑（£290, 714）。

上表为地区性的平均值估算，再来看英国未来房价涨幅前20的区域：

排名前十的地区中有四个位于伦敦，分别是排名第一的Richmond upon Thames（未来五年上涨39.10%，每年上涨6.82%），第四名的Camden（未来五年上涨33.90%，每年上涨6.02%）和第五名的Westminster（未来五年上涨31.90%，每年上涨5.70%），以及第七名Wandsworth（未来五年上涨31.10%，每年上涨5.56%）。

使用英国地图来看未来投资热点：

伦敦在今年第二季度价格增长减缓，为五年来涨幅比例最低，要落后于英国其他地区。

更细部来看，这些投资热点几乎位于伦敦与伦敦附近区域，前15名投资热点：

巴克莱银行财富与投资执行长Dena Brumpton表示：

“房地产仍然被视为投资市场的重点，报告中的高净值投资者通常拥有三以上个物业，而四分之一以上投资者表示，未来会计划购买房产，因为他们认为伦敦房产市场相对成熟，可以提供长期的投资安全保障。”

报告显示大部分投资热点依然位于伦敦，虽然英国经过了脱欧，提前大选等负面题材影响，但依据各项经济报告，及投资数据来看，投资者对于英国还是具有强大的信心，尤其是身为欧洲金融中心的伦敦。近期英镑暴跌，反而让海外投资者纷纷将资金投入，表示伦敦还是非常具有未来投资潜力的。

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