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3天买下公寓房，3个月后顺利入住——海外买家王先生蒙城购房记（上）｜居外专栏

很多人向我打听作为外国人到底在加拿大魁北克怎么买房？可以贷款么？有没有特别的税，需要亲自来加拿大一趟么？……好多问题。所以我想写写最近替法国来的王先生买房的经历，也许可以回答大家所有问题。

找个靠谱的引路人

在一个你可能都从没有去过，或者只是匆匆路过的国家投资买房，还真是一件风险挺大的事。所以找个靠谱点的引路人很重要。这个引路人就是当地有专业执照，愿意尽心为你服务的地产经纪了。当然这种事还真很难说，你怎么就可以相信一个和你素不相识的人呢？我想每个人都会有自己的判断标准。

我和王先生相识算缘份吧。他是通过看我的文章找到我的，我们先是电话联系，然后加了微信联系上。在通过交流中，我了解了他想为来读书的女儿购房的需求，资金情况，想买房的区域等，我也多次发给他一些房源，让他对蒙特利尔的市场有所了解。几个月下来，他确实对蒙特利尔的房价有了更清楚的了解。在制定预算和选择定居点方面有了明确的想法。

为买房早做资金准备

王先生之前匆匆来过一次蒙城，在银行开了户，为了买房，他也早早开始把资金从海外打入加拿大帐户。但是到底要多少钱，他并没有数。为此我给他介绍了几家银行的贷款经纪，由他们为王先生的购房做资金规划。根据现在的政策，外国人买房要付至少35%的首付，剩下部分由银行贷款。但这些贷款也是有条件的，有的需要10%的房款存在银行做押金，只能做保本投资，不能随意动用，直到贷款结束。有的只给贷款60%，但需要4%的房款做押金。而且对贷款人的资格审查也不一样，大多数银行要求贷款人和加拿大必须有一定联系，比如子女在此留学或是有工签，或者有家人在加拿大。王先生在加拿大什么亲人也没有，唯一要来读书的女儿还没有办好学签。好在还是为他找到了一家肯贷款的银行，愿意以65%贷款加上10%的押金，但必须要他人亲自到蒙城来签贷款文件。

明确所需资金后，王先生很快从香港转来了所需的首付。

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亲自看房 面见银行

一切准备好后，王先生在两个月后订下了来蒙城的时间。他告诉我一共只能待4天，所以必须在这4天的看好房，并办好贷款。于是在他来的前一周，我开始为他预订看房。说实话，现在蒙城的房市很热，正确标价的房子应该在21天就出售。所以我为他好不容易预约上两天内看12个房，但实际上我约了30个以上的房子，有一半多被告知已有OFFER或是已出售。我不得不不停地调整时间，以确定他能在最短时间看到最多的房子，这样能做出最好的决定。

那两天现在想想真是不容易，都要到下午3点才能吃上饭，脚都走得生疼。但好在在看完最后一套房后，他告诉我，第二天早上看的第一套房是他想要的，因为地理位置特别合适，价格也在他的预算内，房子状况也保持很好。那房其实并不在王先生当初考虑的区域内，但在我搜索房源，考虑到他女儿上学的实际情况，加之我对蒙城的十几年生活的经验，特地扩大了另外两个不错的好区的房源搜集，才找到了这个房源，当时才上市3天，我们是第一个看房人。所以该说什么呢，我想只能用缘分来解释。

居外推荐蒙特利尔西南部LaSalle区独立别墅。该房占地452平方米，有4+1个卧室，3+1个卫生间，居住宽敞舒适。刚刚重新装修厨房，大理石台面，时尚橱柜，尽显高档。该房地处LaSalle优质社区，步行距离两所优质小学，附近有大超市，电影院，餐馆，LaSalle医院，公共室外游泳池等，非常适合新移民安家定居。
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王先生看中了这房，但他并不太清楚到底该如何出价才能既没有买高，又能买到这房。我连夜查了这附近已出售房子的价格和市场上房子的标价，和他仔细分析合理的买价，制定了正确的还价策略，并解释所下的OFFER上的每一句话，他这才签了字，第三天发出了OFFER。与此同时第三天上午，我陪他见到银行有关人员，办理好了所有贷款文件。

还没有等到OFFER的回音，王先生一大早就飞离蒙城了。我们还保持着密切联系。还价过程如我们预料地来来回回了两次，每一份需要他电子签名的文件我都细细做了解释，最后就在我们预想的价格上，卖家接受了我们的OFFER。

但王先生真得能顺利买下他的房子么，做为海外买家，他人不在这里，接下的事该如何处理呢？我下期再讲给大家听。

下文继续：【3天买下公寓房，3个月後顺利入住——海外买家王先生蒙城购房记（下）】

 

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

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中国投资者转向塞浦路斯房产为了啥？全年阳光+欧盟护照！

中国买家是塞浦路斯房地产业两大外国投资者之一。居外网首席执行官兼董事罗雪欣表示，塞浦路斯风景秀丽，生活质量高，而且能够进入欧洲，是一个良好的房产投资机会。对中国投资者来说，最大的吸引力之一便是塞浦路斯投资计划。根据塞浦路斯投资计划，中国买家在购买价值200万欧元的房产后，可以获得塞浦路斯护照。


撰文：谢丽尔·阿西巴尔（Cheryl Arcibal）

据一家公司称，塞浦路斯西部的帕福斯地区吸引了众多中国买家。

中国投资者正涌向阳光明媚的塞浦路斯海岸，在那里置办房产并获得护照，以便在欧盟地区工作、旅行和生活。

地产门户网站居外网首席执行官兼董事罗雪欣（Carrie Law）表示，“塞浦路斯风景秀丽，生活质量高，而且能够进入欧洲，是一个良好的房产投资机会。对外国投资者来说，最大的吸引力之一便是塞浦路斯投资计划。该计划深受中国大陆民众的欢迎。”

该计划于2013年正式启动。根据计划内容，购买价值200万欧元（114万美元）房产的投资者及其家属能够获得塞浦路斯护照，该护照赋予其全部欧盟公民权。该方案还要求投资者向塞浦路斯研究促进基金会（Cyprus’s Research Promotion Foundation）和土地开发公司（Land Development Corporation）各捐款7.5万欧元。

投资者如若投资30万欧元购买全新的房产，便可以获得永久居留权。永久居留计划为投资者的整个欧盟旅行提供便利，并且仅要求其所有家庭成员每两年回一次塞浦路斯即可。

根据国际反腐败监督机构透明国际（Transparency International）和全球见证组织（Global Witness）最近的一项调查，自2013年以来，塞浦路斯通过该投资计划，出售护照共筹集了48亿欧元。

尽管没有官方数据记录在塞浦路斯购买房产的投资者的国籍，但业内人士表示，中国大陆和其他亚洲投资者占了这些交易的一半以上。

“关于塞浦路斯投资者的国籍，虽然没有官方记录。但是，如果以我们利马索尔·德尔马（Limassol del Mar）开发案为例，我们的许多买家都来自中国，”塞培（Cypeir）地产董事潘泰利斯·莱普托斯（Pantelis Leptos）说道。他表示，中国买家是该公司利马索尔·德尔马项目的两大投资者之一。该项目包括位于利马索尔南部沿海城市的海滨公寓，占销售额的30%。该项目的公寓售价从202万欧元起。

塞浦路斯土地和调查部的数据显示，今年前5个月里，生活住宅、商业地产和地块的销售达到4,846宗，比2018年同期增长34%。外国买家大多购买的是生活住宅。

该公司表示，中国买家是赛培地产利马索尔·德尔马项目的两大投资者之一。

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5月份，房地产成交量达到了1,423宗，打破了2008年9月创下的1,157宗的销售纪录。1月至5月的所有交易总额达14.5亿欧元，比去年同期的13.5亿欧元增加了7.6%。

“中国买家和投资者为塞浦路斯的建筑业做出了很大的贡献。西部的帕福斯地区……吸引了大量中国买家，因为该地区的房地产开发商是第一个访问中国（以推广他们的项目）的。”莱普索斯（Lepsos）房产公司集团市场经理萨基斯·哈吉拉桑德鲁（Sakis Hadjialexandrou）表示。

房产代理机构卡萨·格兰德·塞浦路斯（Casa Grande Cyprus）的所有者尼科莱·卡拉塞尼（Nicolai Caraseni）表示：“塞浦路斯相对低廉的成本、没有官僚主义、阳光明媚的天气以及短时间（最长6个月）就能获得护照，这些使其成为最佳投资地点。持有塞浦路斯护照的投资者可以轻松移居英国、瑞士或选择28个（欧盟）国家中的任何一个国家居住。”

塞浦路斯没有财产税、印花税和股息税。

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帕福斯Kouklia的这个独家别墅项目目前进行所有权转让，其包括3间带独立卫生间的卧室，并可饱览地中海和高尔夫球场的迷人景色。别墅区面积为249平方米，整座住宅占地面积近1400平方米。别墅项目已经进行了几次升级项目，所费颇菲。别墅位于维纳斯岩石度假村，基础设施完善，并靠近帕福斯国际机场。
居外物业编号：47325391 查看更多房源信息

澳大利亚在线房地产广告公司REA Group的香港区域经理肯尼思·肯特（Kenneth Kent）认为，塞浦路斯加入欧盟增强了投资者的信心。他表示，“作为欧盟的一部分，塞浦路斯可以提供更多的法律保护和透明度。这些是海外投资者最关心的问题。”

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来源：南华早报
责编：Zoe Chan

你与面朝大海，放牛喂马的生活，只有一个海滨农场的距离｜居外精选

雪松幽谷农场、温泉农场、奶牛农场……在澳大利亚田园牧歌般的生活中，农场扮演着异常重要的角色。人们在农场里饲养牛羊，喂养马匹，种植蔬果，亲近自然，日出而作，日落而息。这种远离尘嚣的生活吸引了越来越多的成功人士，去澳洲当个“农场主”已成为了他们隐退后的新选择。

雪松幽谷农场
本耶普温泉农场
汤莫拉普奶牛农场

要知道，澳大利亚是全球第四大农业出口国，境内广阔的土地和多样的气候，使得澳洲除了几个大城市外，几乎全是私人农场，农场种类十分繁多。种类虽多，但环境优美、交通便利、兼具现代化生活、生产设施的农场仍不可多得。现在，在墨尔本东南郊区的布莱克尼路（BLACKNEY RD），有一处占地47万平方米的海滨农场（Seafront Farms）正在售卖，占尽环境、交通、设施的优势。

32-100 BLACKNEY RD THE GURDIES 3984

Seafront Farms拥有856米长的一望无际的海滨，视野宽广，西港湾（Westernport Bay）就在门前，法国岛（French Island）一览无余。

这儿曾是一个老农场，物业状况极差。现任农场主从西澳移居到此地，被这里的开阔的水域和自然环境深深吸引，因此买下这片土地，翻新农场，饲养起一大群和牛，还在农场里建造起了一座包豪斯风格的现代化住宅。

这所现代化住宅，创造了完全不受外界打扰的豪华生活。宅内配有太阳能电池组、风车、集水装置、电网系统、监控摄像头和备用发电机，完全实现了自动化，并无线接入了宽带网络。屋内设有3间卧室和套内浴室。巨大的开放式起居室、书房、步入式衣柜、带商用冷藏室和备餐室的厨房，一应俱全。屋外还有一间可容纳8辆汽车的大型车库。

主屋选址时特意挑选了地势较高的地方，身处屋内，一年四季都可以最大限度地欣赏绵长的海岸线和日落时分的景象。

Seafront Farms的第二套房屋是一座雪松木小屋，麻雀虽小五脏俱全——三卧两卫，还拥有自己的沙滩和花园大棚。颇会享受生活的农场主在车间里停放了两条气垫船，乘着气垫船，能够快速穿梭于陆地和大海之间，且不会在地面上留下任何轮胎痕迹。

临海的Seafront Farms，淡水资源也十分丰富。农场拥有多条通路通向水坝，还与Hurdy Gurdy小溪相交，可获得天然的多年生泉水。在这儿，无论是大自然的爱好者，垂钓爱好者，划船爱好者或动物爱好者，都能找到属于自己的快乐天地。

与动辄距离都市几百公里的农场相比，Seafront Farms的地理位置可谓十分优越了，距离墨尔本市区55分钟车程，距离菲利普岛仅15分钟路程。无论是运输农场的产品，或是招揽想体验农场生活的游客，都无需大费周折。

这套占地47万平方米的海滨牧场，允许购买外国买家。地皮包括两套房产、牛和机器，约合1000万澳元（以最近的报价为准）。如您有意向成为这所农场的新主人，请至居外网https://www.juwai.com/47752781.htm查看详情，或致电居外热线400 041 7515垂询。


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撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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从房主晋升到楼主 你必须要了解这些事情｜居外专栏

人往高处走，小房子换大房子，郊区房换市区房是天经地义。持有一整栋楼的魅力是持有一套公寓不可比拟的，成功的话就能获益匪浅。但是对于其风险也要充分了解，在此向想从“房主”提升到“楼主”的所有者阐明持有一栋楼的魅力和风险。

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持有一栋楼 VS 持有一套公寓

房地产投资有两种主要类型：一种是以房间为单位的公寓持有，另一种是持有整栋建筑物。如果是二手房，以单个房间分割所有权，数百万日元就能获得，因此在房地产投资初学者中很受欢迎。

然而，随着对房地产投资的深入了解，不能满足于单套公寓的所有者也不在少数。

持有单套公寓有一定的局限性，共同持分人不能自由实施公共部分的修理和改建等。因此，很难在入住者的安全保障上自主发挥，往往会把运气托付给别人。这样对于想要积极进行房地产投资的业主可能会感到遗憾。

虽然独栋有好处，但也有风险。如果是通过房地产投资决定持有一栋公寓，了解其好处和坏处，做好充分准备之后再做准备是很重要的。接下来暖灯君具体说一说持有整栋建筑的好处和风险。

空房风险低，业主有自由裁量权

如果你只拥有一套公寓，一旦房间空了就会中断租金收入，需要重新招募新租户。但是，拥有一栋房子的话，几乎不可能让所有房间都变成空房，也能降低没有房租收入的风险。

除了降低空房风险，拥有一栋房屋的一大好处是，业主的自主决定权更大。持有一套公寓是多人共同拥有一栋建筑，如果要进行大规模的修理和改建，需要得到其他业主同意，并且要达到一定年限。但是，如果单独拥有一栋楼的话，可以自主进行修理和改建，不受他人和时间限制，提高持有物业的价值。

业主还可以通过分析物件周边的环境变化和竞争物件的信息，采取确保入住的各种措施。通过自己的信息收集提高入住率或者租金的时候也能获得巨大的成就感。

与持有公寓不同，持有一栋楼会让你在管理方面会变得更强。可能有人觉得管理起来麻烦，有人觉得有趣，因人而异。如果觉得麻烦的话，可以交给专门的管理团队来处理，术业有专攻，好的成效还是要靠专业人士。

居外推荐日本东京房源：Setagaya的独栋别墅，14分钟 步行到Gakugei-Daigaku 站 （东横线）；20分钟步行到Komazawa-Daigaku站（Denentoshi线）。占地 426.32 平方米。
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为独栋房屋的潜在风险做准备

拥有一栋房子在各个方面都很有吸引力，但是由于购买金额高，有必要充分认识到风险。平衡持有一栋楼的魅力和风险，并采取一切可能的措施来抵御风险，然后再顺其自然将一栋楼收入囊中。

鉴于购买一栋公寓金额高，一般都要向银行贷款。因为房地产投资有稳定的房租收入可作为还款来源，因此获得贷款相对容易。但还款风险还是要始终牢记。

每栋建筑都会由于周边环境的变化而产生“质”的影响。比如有新地铁路线开通、新建商业设施，或学校、医院等公共机构的新建能够迅速提升地区的受欢迎程度。同样地，因商业设施封闭、医院和学校转移而造成出境者不断增多的情况也并不少见。

因此，一栋建筑持有者要对周围环境的变化保持敏感，选择在适当的时机购入或释放房产，确保资产效益最大化。

综上所述，与持有一套公寓相比，持有一栋楼风险更大，自主决定权也更大，有利于稳步地形成资产。而且通过信息搜集和合理规划，在某种程度上可以降低风险，带来更高的回报。

机遇与风险如同一枚硬币的两面，想要高回报就要接受相应的挑战。但是这种风险和挑战应当是人为可控的，通过充分的了解和准备，伸手够得着的机会值得一试。有想为投资大楼做准备的朋友欢迎与暖灯君交流，为大楼做增值计划、后续的管理、招租都是暖灯的强项。真正的有效投资靠“人算”而不是“天算”

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

columnist

 

 

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匠心独运，浑然天成！德国柏林地铁口超现代公寓｜居外精选

人们常说的“工匠精神”，指的是一种职业精神，它是职业道德、职业能力、职业品质的体现，是从业者的一种职业价值取向和行为表现。

“工匠精神”，意味着认真，意味着严格，意味着品质，意味着坚持

那么，为什么把这种精神与“工匠”挂钩？原因其实很简单，工匠们喜欢不断雕琢自己的产品，不断改善自己的工艺，享受着产品在双手中升华的过程。另外，他们对细节有很高要求，追求完美和极致，对精品有着执着的坚持和追求，把品质从0提高到1，其利虽微，却长久造福于世。

德国汽车，似乎早已成为汽车行业“品质”、“性能”、“安全”的完美结合，这离不开德国车企工作人员们的“工匠精神”

各行各业都有这样的精神存在，放眼全世界，最具有这种精神的国家，德国一定是其中之一。德国安全性超高的汽车、几乎丝毫不差的钟表、各类近乎工艺品的制造业，早已给德国的“工匠精神”打出了响亮的口号。

彼得·贝伦斯肖像及简介

不过，你知道吗，在房产设计上，德国的品质也是执牛耳的存在。很多知名的房屋设计师就出自德国。现代建筑的先驱彼得·贝伦斯、“设计魔术师”克里斯蒂安·西格尔这些大师，为德国的“工匠精神”对世界的影响添上了重重的一笔。

如今，在柏林有一处包含德国工艺的超现代地铁口公寓，正好在寻找新的主人。

别墅内部，每一处都彰显着与众不同

这是一处位于德国柏林的地铁口公寓。公寓一共三层，拥有超现代化的设计风格、绝对一流的居住氛围以及在柏林稀缺的超高层高。

在第一层的房间看外面的楼梯，仿佛是另外一个世界

这座奢华的复式顶层公寓一共拥有480平米的超大起居空间，包含有6间卧室、3个露台，保证绝对舒适的入住体验。

旋转楼梯的设计，节约了空间的同时，更平添了不少的优美

考究、奢华的家居以及先进的设计理念也在公寓的内部看得很清楚。比如这里拥有设计优雅的入口通道，且配有6米高的枝形吊灯，要知道，这些吊灯配有4600颗施华洛世奇施碧伽X-prisms水晶装饰，可谓奢华高贵。

厨房给人一种精致简约的感觉，在这里做饭一定会有好心情
造型优美的旋转楼梯可将您带入光线充足且通风良好的起居及用餐区，其装修水平无可挑剔
卫生间的特写，同样美丽简约的设计风格，一种超酷的现代感

一个独立楼梯则可将您由此带到私人空间，那里有主卧室、步入式衣柜和套内独立卫浴。对了，这座复式顶层公寓的各个楼层均设有露台，这意味着每一层你都可以欣赏到柏林美丽的夜景。

整个公寓，看起来不仅仅是一个居住场所，它更像一间无可挑剔的工艺品，剔透的玻璃、灯管、金属完美搭配，给你一种无限接近未来生活的梦幻体验。

再来看看这间公寓其他与众不同的优点：

  • 不锈钢厨房由意大利制造商波菲提供 ，满足你挑剔的味
  • 主卧室配带有步入式衣柜 ，穿衣也要现代化
  • 大型浴室配有蒸汽浴室石
  • 另有健身按摩室和客房
  • 所有房间均设有高质量的大理石和花岗岩地板
  • 设有地板供暖-气候控制和音响系统
  • 电动外置百叶窗和电动窗帘
  • 所有三层均设独立客房，会谈、办公，私人空间完全够用
  • 两个停车位，双停车位，更多空间，更多自由
公寓附近的配套，学校、商场、博物馆、餐馆、地铁站等一应俱全，生活出行都十分方便

我们来回顾一下整个公寓的情况，接近500平米的居住空间，3层的楼层，6个独立的房间，这样一间位于德国首都的豪华公寓，将很有机会成为您的乐所。如此优厚的条件，无论是自住，或是出租，都是十分不错的选择。欲知更多详情，请点击：https://www.juwai.com/48541163.htm，或致电居外热线400 041 7515深入了解吧！


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撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

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验房还价究竟该怎么谈？复盘一个失败的投资房案例（中）｜居外专栏

承接上文：【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例 （上）】

昨天还是30度的温度，一晚的暴雨，今天一早起来就有14度了，这让我想起了三个月前和陈女士看房的日子，也多是风大、温度低的春天。我们参观了很多市面上正在出售的PLEX （有多套房的小楼），后来她渐渐明确的她想要的房子：

  1. 可以合法做短租的；
  2. 状态最好要好一点的，不用再花太多钱装修；
  3. 价格在她的预算之内。

蒙特利尔的短租市场和许多北美城市一样，经过了飞快发展到政府规范的过程。早两年许多投资客在市中心买房做短租，确实获利惊人。象有的市中心高楼都是短租房，轻轻松松的一天就是100元以上的租金。但是带来的后果也是明显的，大量的收入逃税，没有长期发展的社区群，只有投资人受益，政府、社区、需要长期住房的本地市民都没有好处。于是政府也在想办法管理，最先开始的就是市中心高档公寓楼，不仅限政府划片，说明某一片地区不充许做短租，另外各个公寓楼也迫于压力纷纷出台物业管理规定，不许短期出租。

接着是在旅游区，象蒙特利尔东面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL区，就明确规定，只有ST-DENIST, ST-LAURENT 两条街的某一段是可以做短租的，其他地区都不允许做。如果上它们的市政府网站，你可以输入地址就查出这个地点是不是允许做短租的。最近又出了新的政策，要求所有做出短租的房子都要登记注册，便于监管。从这样的发展趋势上看，短租行业的暴利也会受到压制。

在当时的情况下，陈女士是看到了短租的利润，希望买的投资房可以合法的在短租行业中获利。这个想法当然是可行的。我陪着陈女士也几次跑到市政厅咨询，询问我们想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得于政府工作人员明确的态度：只要在允许的范围内就可以做短租，需要向政府及有关协会申请相关执照，按照规定交税就可以。

另外，对于房子的要求陈女士也有了一些变化，不再只在乎低价格，而且从性价比的角度考虑的更多一点。最初她看的房子就是价格便宜，状态都不好，要大修，她认为装璜一下就升值，还是值得的。但是就象我告诉她的一样，装修不仅费时费力，而且最重要的是要有一笔现金在手上周转。不象买状态好的房，价格也许要高一点，但是可以从银行贷款啊，省心省力，可能没有装修的增值，但是只要出租收益高，就已经达到了投资目的。毕竟，翻新出售增值又是投资房的另一个方向了，也不是说两者只能选一个，但是根据陈女士不会长期在加拿大的现状，找个状态好，后续麻烦少的房子，应该从长远看是更合适的。

最后当然是价格，太高买不起，太低收益也低。最后我们根据陈女士自己的财政情况，定位在150万元上下。

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明确目标显然事情就好办一些，我们定下在短租客人多的旅游区LE PLATEAU-MONT-ROYAL内找，基本上看遍了这个区所有的可能的房源，别说，还真让我们找到了一个和理想非常接近的房源。但最后，还有没有买成。这其中有天意，但我现在回头看看，还是有很多人为因素造成的。

其中验房后大幅还价，咄咄逼人，惹恼卖家是重要一环。

我们找到的这个房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段，一共是4个STUDIO，加上一个商业店铺。当时参观这个房子时，卖家经纪就明确说明已经有一个OFFER了，但我们可以参观，也可以下OFFER。之前我们看过这附近所有在卖房源，都不是很理想。这是我们最后约看的一个，而且没几天陈女士就要回国了。本来没有抱多大希望，但参观后显然让陈女士一下就如获至宝。这房子虽然是1960年的房子，但是房主在2007年在内部做了完全的重新改建，做出来很有现代感敞开式单室公寓，非常适合单身人士或年轻夫妻居住。如果做短租，只要稍稍做一下软装，就很吸引人眼球。所以尽管已经有了第一个OFFER，陈女士还是一等再等一个月时间，在第一个OFFER结束后就马上下了OFFER。也是我们的诚意，让卖家担着租金的损失，同意让其中两套房空着，等我们这个OFFER进行。

价格在一来一回就谈定了，接下来就验房。没想到，验房后陈女士决定好好还价。之前我已经和陈女士说明，这里的行规是，如果有重大意外问题发生，如卖家没有提前说明、我们之前参观没有发现，结果出现会严重影响房子价值的问题，才可以大幅度还价了。这个房子因为年代老，地基有问题，卖家已经做了维修工作，换上一部分钢结构支撑，花了3万多元，这是在卖家宣言和提供的材料中都看到的，另外下水管需要维护，这在卖家声明中也说明了。可是验房后，这些问题又被验房师提及，认为地基支撑的另一部分木头支柱已有腐烂迹象，需要重新换钢结构，房顶要换（卖家声明中说明房顶没有换过），下水道排污系统最好重新做处理等等。

我们做过很多次验房，年代老的房子都会有问题，验房师从对房子最好的角度考虑做出各种建议也是正常的，但是不是验房师提到的问题都可以拿来还价，还真是一门学问。就象我反复向陈女士解释的，这个房价并不是在一个新房的基础上提出的价格，它是建于房子现状谈的价格，卖家之前就告诉你这个旧房顶，你也同意了价格，现在是没有办法再以这个为条件提出还价了。开始她并不理解，想试试，提出还价10万元。

本来还价正确的做法是请专家来做有关问题的检验，请专业公司给评估价。因为是夏天验房旺季，验房师来验的时间已经挺晚的，出完报告后想找地基的专业公司或装修公司来评估都要排队，当时我们没有时间等了，只能在最后一天提出要求延期，但是卖家不止一个，还不全在国内，要在一天晚上收集到所有人的签名几乎是不可能的，对方经纪已经告诉我了，延期没有问题，但要给他们一点时间。可是陈女士等不了了，她曾经有过几次验房的经历，都在验房后还价不成没有买的，最严重一次因为没有得到对方延期决定放弃购买，卖家经纪很生气地打电话来威胁要告她。所以出于避免一切可能遭遇诉讼的想法，她坚持要求我当晚出文件说明她因为验房不满意放弃前一个OFFER，然后第二天再新出一个降价10万元的OFFER。这个做法大大激怒了卖家。特别是看到他提出10万元降价都是在买家自己估价提出来的，卖家更是非常生气。对方同意取消第一个OFFER，对第二个OFFER 也并不理会。

说实话，这个结果我已经想到，也劝过陈女士不要这个咄咄逼人，影响下面的谈判，毕竟我们到现在为止银行贷款还没有下来，还有一个条件尚没完成，不是没有退出的可能。另外就是想还价，在验房基础上的还价必须要有理有据，合情合理，有诚意的谈才有可能让对方接受。在没有根据的基础上提出大额还价最后只能导致谈判失败。但是她坚持为了保护自己的利益，不接受我的提议。

这为后面的失败埋下了关键一笔。

我从3月一直和陈女士从找房，看房，到市政厅咨询，下OFFER，谈贷款，验房，还价，一直工作到6月，就差那么一点点，这个交易还是以失败告终。其中还有什么原因？我下期再接着聊。

（未完待续）

 

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一支冠军球队让多伦多与众不同｜居外专题

NBA当下惟一一支加拿大球队多伦多猛龙队6月14日夺得总冠军，这也是NBA总冠军奖杯奥布莱恩杯第一次花落美国之外；

猛龙队夺冠大游行线路

6月17日的夺冠游行，多伦多万人空巷，游行途径中国城外侧。一支球队带起一座城。

猛龙主场位于丰业银行体育馆（英语：Scotiabank Arena），之前叫加拿大航空中心（Air Canada Centre），同时也是冰球联盟多伦多枫叶队主场。多伦多城南湖滨一带坐拥猛龙队主场，将为地价带来极大利好。

随着猛龙队在季后赛越走越远，也点燃了买房者的热情，多伦多房产的询盘量5月暴涨147.37%。

多伦多同时也是居外专栏作家最为密集的城市，他们为买房多伦多提供了全方位的情报和信息。猛龙让你对多伦多产生兴趣，不妨来看看吧！

 

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加拿大三大热门留学城市应该选谁？这里有适合你的留学方案｜居外专栏

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高考即将结束，在等待高考成绩的同时，有些学生已经开始着手准备另外的深造计划——出国留学。选择哪座城市留学成为学生及其家长萦绕在脑海中的重要课题。

接续上期文章，本期天绮移民就为有计划申请加拿大留学的学生们，分析多伦多、蒙特利尔、温哥华加拿大三大热门留学城市，并为不同人群提供大学本科留学申请方案，帮助您尽快找到适合自己的学习途径。

三大热门城市，为您分析，指点迷津：

1. QS Best Student Cities最佳留学城市

2018年QS最佳留学城市排名结果：

  • 蒙特利尔位列第4（北美排名最高）
  • 多伦多位列第13
  • 温哥华位列第17

Quacquarelli Symonds（简称：QS）是英国一家专门负责教育及升学就业的组织，成立于1990年，并在世界多个地区设立办公室，包括其总部所在地伦敦及纽约、华盛顿、巴黎、新加坡、悉尼、上海等。 QS发表过不少有关高等教育的资讯，当中以世界大学排名最受关注。
 
蒙特利尔是一个英法双语城市，因其多元文化的构成和包容的精神而闻名。它还以其悠闲而生动的生活方式，迷人的林荫大道，蓬勃发展的创意产业，咖啡文化，各种艺术场所，现场表演和夜生活而闻名，被誉为加拿大的“文化之都”。

最佳留学城市排名：蒙特利尔胜

2. 世界排名前500的大学数量

蒙特利尔：

  • 麦吉尔大学（世界排名第33位）
  • 蒙特利尔大学（世界排名第149位）
  • 康考迪亚大学（世界排名第464位）

多伦多：

  • 多伦多大学（世界排名第28位）
  • 约克大学（世界排名第481位）

温哥华：

  • UBC（世界排名第47位）
  • SFU（世界排名第264位）

数据源自：QS World University Ranking 2019

优质大学数量：蒙特利尔胜

图表源自：Coursecompare

3. 学费及生活成本

  • 蒙特利尔的大学本科平均学费：$21,857
  • 多伦多的大学本科平均学费：$34,961
  • 温哥华的大学本科平均学费：$25,472

在生活成本方面：

根据Expatistan提供的数据对比得出，温哥华≈多伦多（27%）＞蒙特利尔

学费及生活成本：蒙特利尔胜

数据来源：Youthfulcities

4. 最佳青年人就业城市

游戏行业中的知名大公司Ubisoft总部，金融行业的摩根斯坦利研发总部均位于蒙特利尔。同时这里还有航空能源业巨头 Bombardia（庞巴迪）、世界制药公司 Pfizer（辉瑞）和 Wyeth（惠氏）的研发基地等著名企业。

特别要指出的是，如今蒙特利尔正成长为世界人工智能研发领域的一个重要中心，一个人工智能新“硅谷”正在这里蓬勃壮大，并持续吸引大批科技和互联网巨头公司进驻落户。

蒙特利尔在Youthfulcities加拿大最适合青年人工作的城市中排名第二。这里生活负担小，教育成本低，适合投资创业。

相比之下，多伦多位居第10，温哥华位居第15。

最佳青年人就业城市：蒙特利尔胜

生活在蒙特利尔20余年，我不得不承认自己对蒙城的偏爱。毋庸置疑，气候方面它不敌温哥华，在华人密集度和购物饮食方面它不及多伦多。多伦多和温哥华也有很多优秀的学校，大家可以根据自己的专业及偏好进行选择。通过以上四个方面的分析比较，相对于其它两个城市来说，大家会发现蒙特利尔是性价比相对较高的留学目的地。

那么留学加拿大蒙特利尔有哪些方案呢？

接下来，天绮移民就为您详细解读本科申请方法，并推荐蒙特利尔优秀院校，增添您对加拿大蒙特利尔留学的初步了解。

不同的留学方式，总有一款适合你

方案一 ：大学本科直录

适用对象：成绩优异，达到学校各项要求的学生。

项目优势：成绩优秀的高中毕业生，可以同时备战高考并准备出国留学。

通常来说，大学本科直录对语言的要求较高，需提前通过标准化语言测试（雅思、托福等）。若学生语言能力较强（雅思6分以上）且收到学校offer，可以通过学生直入计划Student Direct Stream （SDS）快速申请加拿大学生签证，仅需20天即可下签，方便快捷。

方案二 ：语言＋大学本科双录取

适用对象：在校期间成绩优秀，未参加雅思托福等标准化语言测试，或未达到申请院校的语言最低标准，但渴望尽早到加拿大读书的高中生、大学生或已经毕业的学生。

项目优势：无语言成绩也可录取，方便提前适应加拿大学习环境。语言课顺利通过后即可开始大学的正式课程。

目前开设双录取的院校较多，家长可以提前了解相关信息，并咨询专业的持证移民顾问，为孩子选择合适的学校就读。

参考阅读：【浅析加拿大院校双录取】

方案三 ：大学本科转学分

适用对象：国内本科/大专在读生，转学分的课程至少要取得70%以上的成绩。已通过标准化语言测试（雅思、托福等）。

项目优势：节省留学费用，减少在加拿大大学修读的课程，以更短的时间拿到加拿大文凭。

由于加拿大各个教育系统相对独立，不同的院校不同的专业都对已学课程转学分的情况各有规定。天绮移民建议同学们在提交转学分的申请前向学校咨询具体的规定和要求，或是寻找专业的移民顾问帮助自己办理留学申请。

推荐院校：

麦吉尔大学（Mcgill University）

  • 2019年加拿大权威大学排行榜《Maclean’s》医博类第1名
  • QS World University Ranking 2019世界大学排名第33名

本科入学要求：

  • 高中毕业并提供高考/会考成绩，平均成绩85分以上
  • 托福90分（单项不低于21）或雅思6.5分（单项不低于6）

康考迪亚大学（Concordia University）

2019年加拿大权威大学排行榜《Maclean’s》综合类第10名

本科入学要求：

  • 要求完成高中三年课程，获得高中毕业证。
  • 不要求高考、会考成绩。
  • 不同学院平均分要求不同。
  • John Molson 商学院需平均成绩85分以上。

双录取：托福63-74分或雅思5.0/5.5分
直录（需上ESL课程）：托福75-89分或雅思6.0/6.5分
直录（无需ESL课程）：托福90分以上或雅思7.0分以上

相信通过上面的分析，可以为准备申请加拿大留学的学生及其家长提供一些帮助和参考。高三毕业生可利用高考后的时间，全面提升语言能力，为出国留学打下坚实的语言基础；国内大学在读学生建议提高自己的专业成绩，从而增加录取机会，为未来转学分提供保障。

天绮移民作为加拿大蒙特利尔持证移民顾问公司，在办理海外留学移民方面独具建树，我们愿意用严谨专业的态度，为您量身定制最专业的移民留学方案！

 

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居外网CEO解说美国楼市怪象：大中型机构抛售 个人投资者接盘

报告中提到，大型投资者对美国房市的投资热情在2013年时就达到了巅峰，之后便一路下滑；而小型投资者则与之刚好相反。居外网董事兼CEO罗雪欣展望，如果年底前降息将导致更多投资人和资本进入楼市，楼价上涨速度将加快。


撰文：吴将

美国房地产数据公司CoreLogic的最新研究表明，美国投资者对于房地产的购买热度居高不下。2018年，投资者花在购买房屋上的资金创20年以来的新高。

不过值得注意的是，统计数据显示，这种增长的动力并非来自大型机构买家入场，而是受到大量中小型房产投资者的推动，其中不少投资者都是刚需房的买家，尤其在租金回报率相对较高的城市、地区，这类情况特别明显。

美国投资者房屋购买比例（1999~2018年）

小型投资者涌入房市

CoreLogic的研究显示，2018年美国投资者将11.3%的资金投入了房地产市场，这是该公司自1999年进行这项统计以来的最高纪录，不但高于2017年的11%，也高于上一个高峰期（2012~2014年）的10.3~10.9%，当时的美联储还坚守零利率，并在施行量化宽松（QE）的货币政策。

CoreLogic在报告中提到，持有100套以上房产的大型投资者对美国房市的投资热情在2013年时就达到了巅峰（投资占比约24%），但之后便一路下滑，截至去年底已不足17%；与之刚好相反的是，持有房产不超过10套的小型投资者自2013年起开始逐年加大了对房地产的投入，到2018年末时的投资占比已从2013年的48%上升到近62%。

而持有10~100套房产的中型投资者，其情况与大型投资者类似，当前在房地产上的投资占比为22.7%，较2009~2011年期间的近30%大幅下降。

此外，2018年投资者在刚需房上的投入比例高达20.3%，远高于对中、高端房产的投资（分别为7.8%、6.3%）。

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如果结合去年全球金融投资环境来看，小型投资者在房地产上加码的做法可谓是“歪打正着”。据德意志银行统计，若以美元计价，包括股票、债券、信贷、商品在内的70多个资产类别，其中九成在2018年的回报率为负，是自1901年有统计以来最糟表现。

但房地产市场却是个例外，惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）在2019全球房地产展望报告中指出，去年的发达国家市场，除了澳大利亚、加拿大、瑞典等国之外，其他国家的房产价格均呈上涨趋势，2018年加息4次的美国均价也上涨了5%。

美国各种类型投资者在房地产上的投资占比

投资者更倾向在东部买房

CoreLogic的研究还发现，投资者更倾向于在美国东部买房，其中购房率最高的10座城市有8个位于东部（底特律、费城等），而只有两个在西部，分别是得梅因（Des Moines）和俄克拉荷马城。

相反，美国房产投资活动最不活跃的五个城市全部位于落基山脉以西，其中四个城市都在位于加利福尼亚州——美国房价最贵的地区之一。

至于为何不同地区的投资热度差异如此之大，CoreLogic在报告中称，投资者买房最优先考虑的通常都是投资（租金）回报率，而房价较高的地区，由于市场溢价过多，租金回报率往往不会太高，市场也会比较平淡。

与之相反，人口较多，同时均价较低的城市的房产交易量则往往要高很多，比如购房率排在第一的底特律，据美国住房联合投资公司Unison近日发布的一份报告显示，底特律房价中位数仅51233美元，而当地人均月收入的中位数28617美元，买房并不用承担太多经济压力。

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当然，除了租金回报率之外，投资者还会考虑未来房屋增长潜力、当地空置率、房产税等因素。报告还称，通常一个供不应求的房地产市场尤其能吸引资金流入，因为投资者普遍认为，投资一个供应不断减少的市场，远比一个供应持续增加的市场更安全。

降息预期将为房市推波助澜？

尽管美联储在6月的议息会议上并未宣布降息，但美联储主席鲍威尔极为鸽派的表态，已让市场对于美联储年内降息的预期空前放大。

这一点从美国最大的房地产抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）最新公布的房贷利率上就可见一斑。当前30年期的固定房贷利率为3.84%，低于一年前的4.57%；15年期的固定利率下滑到了3.25%，一年前为4.04%；5年期的平均浮动利率也降至3.48%，不如一年前的3.83%。

Zillow经济学家施塔克曼（Matthew Speakman）表示，本周抵押贷款利率基本持平，但在大西洋两岸两大央行相继唱“鸽”之后，抵押贷款利率料将继续下滑。

美国抵押贷款银行家协会（MBA）总裁兼首席执政官布鲁克斯米特（Bob Broeksmit）表示，由于降息预期大增，不少人选择暂时撤回了房贷申请，希望之后会有更低的贷款利率。他称：“尽管上周的贷款申请量下降了4%，但再融资率比一年前增加了79.5%，购买活动也增加了4%”。

对于房市而言，降息可以直接降低投资者的投资成本，这无疑是一个不容忽视的利好因素。

全球海外中文房产平台居外网董事兼CEO罗雪欣女士在接受第一财经采访时表示：“美国房价近年来一直稳定上涨，但去年以来，由于按揭利率上升而遇冷。今年上半年美联储关于年内利率不变的信号，已经让楼市有回暖迹象，如果年底前降息，则将导致更多投资人和资本进入楼市，楼价上涨速度将加快。

佛罗里达州迈阿密海滩开发项目，为一栋5层精品建筑，其中四个单元为复式住宅单元，设有2间卧室+书房、办公室或第三间卧室；2.5间浴室；3处露台；每个住宅单元设有2个车库空间，且设有开放的电梯。房价约¥680万。
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她还称：“以前，在美国买房，一处房源会有好几个潜在买家竞争，买方经纪人要使出浑身解数才能帮客户拿下看中的房子。随降息而来的楼市升温，这种现象料会重现。我们预料到2020年上半年，美国楼价上涨速度会高于2018年的增幅（4%），但还不至于超过2017年（增幅7%）。”


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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例 （上）｜居外专栏

小编每周都催稿，可是身在房地产交易中的我们有时真是的象打仗一样，实在找不到时间写东西。过去的三周时间，我基本上忙得团团转。有一周一连三个交易，一个是超低价买的，原价46.9万元，我们在40.8万元买下。有一个是6个offer中抢来的，开价41.2万元，我们是42.9万元8天内成交价的。还有一个是帮客人卖房，要价37.85万元，最后38.5万元卖的。每个客人都很高兴，而我也发现我工作本该有的意义，不是帮客人卖高价，不是帮客人找特低价，而是陪他们在这一路比想象中更复杂曲折的买房或卖房的过程中最终做成一笔双方都满意的交易，找到一个真正属于自己家。客人的利益是我在工作中考虑的第一标准，不管他最终是买卖了房，还是没有。

这周稍有点时间，我想和大家分享一个就在上周六差点成交的投资房案例。今年我拿到了商业房的买卖执照，对投资房有了一些研究和定期跟踪，也有成功的买卖，但是这个失败的案例，我想可以给很多想买投资房子的读者一些启示吧。

我的客人是国内刚过来移民登陆的陈女士。说心里话，我对陈女士还是相当敬佩的，好好花时间了解蒙城的地产情况，根据自己的具体情况对房产投资做出计划。比起国内一些来都没有来看过蒙特利尔，就咨询买房问题的客人来说，陈女士自己做了好多功课了，真是诚心诚意想买房的。但即使如此，她还是走了不少弯路，而且最终还是没有成功。

买房定位不明确

最早陈女士象很多移民一样想买自住房，但考虑到放不下国内的事业，她计划要1-3年之后才真正登陆，对所买的房子该是什么样并不很明确。听朋友说、上网看，跟过许多地产经纪，她从西岛看到南岸，也看了好学校众多的NDG，西山，东部，西南角，贵的，便宜的，估计把整个蒙城都看了一遍。当我们碰面时，我分析了她的情况，考虑她是几年之后才会来居住，现在买只是因为房价在涨，她希望能保值增值，所以向她推荐了多套房投资。这里的房市和国内不太一样，可以一次性买一幢楼含有多套房子的小楼作为投资。象她看中的自住房都比较大，装修高档，这样的房自己不住，但费用大，租金不会太高，所以收益率并不理想。因此我建议她不如直接买投资收益率好的多套房，持有这样的物业，正常报税，还贷款，在加拿大建立信用，到时自己来了再买自住房也是容易的。就这样，我们开始寻找投资房。

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投资房比自住房购买更复杂成本更高

其实从地产经纪的角度来说，自住房买卖比投资房要简单很多，如果从我的工作量考虑，建议客人买自住房最省事。但是客人利益是第一的，我们做为经纪首先是要站在客人的角度找到对他们利益最大化的买房方案。那么投资房和自住房购买有什么区别呢？

  1. 银行贷款更严格：

自住房银行的贷款额度是可以算出来的，也就是购买人的年收入乘以4.5倍。做为5年内的新移民和海外居民，购买人的收入证明可以从中国出具，银行是接受的。

但是多套房就不太一样了，一般银行不考虑外国的收入证明。

小的物业，如有的银行办理6套以内出租房贷款，有的银行办理8套以内出租房贷款时，根据房子的收租情况和贷款人的收入情况 ，贷款额可以是80%到65%不等，和自住房差不多。贷款利率可能比自住房的稍微高一点，但也可以拿到3%左右这样的优惠利率。

 大的物业，超过8套数，或者里面有一套是商业用房，哪怕所占面积不到50%，这样的房都要转做商业贷款，那么这样的商业贷款到底能贷多少钱，就真的不是我们可以自己算出来的，银行一般要看到房子本身的收益情况，贷款人自己的条件等，根据特别算法，给出贷款额，有的可能只是房价的50%，有的可能50%都不到。贷款利率也是商业贷款利率，现在都到了4%以上。这就要求买家有相当的首付款。象陈女士后来想买的房，150万元的价格，最后我们只贷款到65万元。这是这个交易失败的关键之一。

  1. 投资房购买成本会更高：

买自住房，买家一般花个验房费用，一套房根据公寓或别墅不同，价格在300-700之间吧。但是买多套房，验房费首先就会有差别。象帮陈女士后来我们下OFFER的房是4套加一个商业用房，验房费收到1250元，这还是便宜的，我经手的其他房一般一套至少300元。

另外银行会要求一个房产价值评估师做评估，有些银行如果套数不多的纯收租房可能免费，但一般的费用是100元一套，价格高上几百万元的的物业，7000-8000元，甚至更高。这些费用由买家承担。还有环境测试报告，一般商业用房比例大的多套房，或纯商业用房，环境测试报告1是肯定需要的，如果买加油站等大型商业，会根据环境测试报告1的结果要求进一步做环境报告2，这个费用一般也在万元上下，也都是由买家承担。

如果正式申请办理银行的商业贷款，银行有时还会收取开户费，申请费等，会根据贷款额不同上千或上万元各有不同。

所以在买投资房的过程中，出现各种与自住房不一样的费用，也让陈女士颇为意外，这些额外的成本给她的预算造成了压力。

我从3月一直和陈女士从找房，看房，到市政厅咨询，下OFFER，谈贷款，验房，还价，一直工作到6月，就差那么一点点，这个交易还是以失败告终。其中的原因到底是什么？我下期再接着聊。感兴趣买多套房投资物业，或大型商业房产的的朋友可以与我联系，一定帮你买到合适的投资物业。

下文继续：【验房还价究竟该怎么谈？复盘一个失败的投资房案例（中）】

 

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

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