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菲律宾房市今年将迎来什么新机遇？

2019年，预计菲律宾房地产行业将延续其增长趋势，并保持良好状态。这项预测基于调查研究的结果，以及房地产行业领袖仲量联行所收集的数据。根据仲量联行的报告，2018年，菲律宾房地产市场的办公楼、住宅、零售店面和酒店物业销售额均呈上升趋势。

办公楼

针对办公楼物业在2019年的表现，各机构和去年一样，再次做出了积极的预测。在供应方面，预计今年办公楼物业将大幅增加；而在需求方面，菲律宾业务流程外包（BPO），在线博彩业和灵活职场企业的办公空间占用率预示了乐观的前景，而开发商也在兑现此前做出的承诺——加建办公楼。由于租赁需求和投资者收益较为稳定，预计房租将出现上升趋势，而这将拉高写字楼开发项目的资本价值。

住宅

由于人们对中高档住宅的需求十分强劲，预计2019年菲律宾住宅市场将蓬勃发展。目前，中高档住宅开发项目的预售单元占比已经达到了80%到100%之间。菲律宾业务流程外包和在线博彩企业对办公场所有较大需求，预计马卡蒂和BGC商务区的住宅租赁市场也将受益于这类稳定需求的溢出效应。

菲律宾马卡蒂市中心的高端项目——世纪尖顶大厦（Century Spire）。坐落于世纪之城，精装修，永久产权。豪华公寓将以五个核心设施为基础，包括大堂丶泳池丶酒吧丶休闲区和图书馆，所有设计均采用灵巧的触感和精致的Armani / Casa风格。
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零售

菲律宾的宏观经济环境良好，因此可能会对零售市场产生推动作用，而零售商也可以利用菲律宾人民持续增长的可支配收入。由于实收资本要求较低，而且《菲律宾贸易自由化法案（Trade Liberalization Act of the Philippines）》使政策有所放宽，菲律宾的外国投资可能会增加。政府正在围绕实施《房地产投资信托（REIT）》法规一事进行讨论，这可能也会鼓励投资者把更多资金投向零售市场。

酒店

2019年，酒店行业将保持出色表现。外国酒店运营商可能进入菲律宾市场，并与当地开发商建立合作关系。菲律宾政府正通过加强基础设施建设以改善旅游目的地的交通便利性，向旅游业提供持续不断的支持。根据预测，这些举措将在2019年对旅游业产生积极的影响，进而推动酒店业的发展。

其他新机遇

2019年将是菲律宾房地产行业迎来新趋势和新机遇的一年。千禧一代引领的文化转变带来了以社区为基础的生活方式，而这种生活方式将使菲律宾的联合办公和共同生活现象变得越发普遍。对联合办公空间的需求正在持续上升，这将促使更多的外国灵活空间运营商在2019年扩大其业务规模。

预计WeWork和IWG等已经在菲律宾扩大业务范围的灵活空间运营商将在2019年进一步扩张。菲律宾还可能出现更多本地的联合办公和共同生活空间供应商，他们通常在城市边缘地区开展业务。这类资产所需要的资本成本较低，因此可以激发投资者的兴趣。

物流是另一种资产类型，而预计物流行业将在2019年兴旺发展。电子商务公司的出现将为物流部门提供支持，因为这些公司必须完成商品的装载和运输。例如，拉扎达与扎洛拉（Lazada and Zalora）已经大幅扩张了他们在菲律宾的业务规模，物流行业将因此而受益。

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毫无疑问，外国和地方政府的政策将在2019年对房地产行业产生影响。例如，在中美贸易战中，由于美国试图加征关税，中国开始考虑购买其他国家的房屋/土地，菲律宾房地产市场因此获得了一个巨大的机遇。菲律宾政府正在实施“大建特建（BBB）”政策，而克拉克国际机场扩建、苏比克货运铁路等正在进行的BBB项目推动了克拉克市和邦板牙省等地区的投资活动。政府的基础设施建设工程也对周边省份产生了溢出效应。2019年，包容性税收改革二号方案（Trabaho）和《房地产投资信托》法规开始实施后也将影响房地产行业。

仲量联行表示，菲律宾房地产行业在2019年的前景依然乐观。2019年，菲律宾业务流程外包行业对房地产空间的稳定需求，以及新兴房地产利益相关者（如技术企业和灵活的空间运营商）不断增长的需求将继续对菲律宾的房地产市场产生重大影响。预计2019年该行业还将进一步发展和扩张，这也许会鼓励投资者加大对达沃、宿务、克拉克、卡加延·德奥罗、伊洛洛和巴科洛德等新秀城市的投资。

综上所述，我们预计菲律宾房地产行业将在2019年继续稳步发展。尽管2019年大选可能会带来一些障碍，许多人对包容性税收改革二号方案的影响抱有担忧，而且菲律宾经济特区管理局（PEZA）审批建筑的进程缓慢，2020年的房地产行业前景依然相当乐观。

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来源：Inquirer Business
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

居外说第13期：居外华人宜居城市排行榜揭晓

去年年底，居外网启动了一年一度的《居外全球华人宜居城市调查》。调查期间，我们总共收到了超过300份来自海外各地华人朋友们的问卷答案。

参与我们调查的这些海外华人们居住在全球各地，年龄集中在41~60岁；在海外城市平均居住了将近20年；83%都已经拥有所在国的身份；对当地情况与华人需求充分了解。

通过这次调查，我们想为您呈现在大中华地区以外，全球都有哪些城市能够更好得满足华人生活需求，从而为大家海外移居置业提供详实、准确的参考。

高考结束之后，还有哪些留学选择？

随着一年一度的高考落下帷幕，不少中国学生正计划走向一条不同的路——一些高考成绩优秀的学生想再“拼一把”，尝试申请国外的顶尖大学；另一些成绩可能没有达到自己理想的学生，或许也想看看出国能否改善未来的学习环境。与此同时，越来越多的国外大学也更加重视并接受中国学生的高考成绩。在中国学生出国留学的浪潮之中，高考已经不是决定学生命运的唯一考核。

外国承认高考成绩的高校

美国：

圣托马斯大学
萨福克大学
伊利诺理工大学
新罕布什尔州大学，等等

英国：

伯明翰大学
剑桥大学
莱斯特大学
邓迪大学
肯特大学
贝尔法斯特女王大学
卡迪夫大学，等等

澳大利亚：

几乎全部承认高考成绩，达到一本水平录取率较高

加拿大：

一些学校要求学生提供高考成绩作为必要条件，达到“211”“985”水平较容易被录取

法国：

不少高校对高考成绩有明确要求，此外还需一定法语水平

高考成绩是块重要敲门砖

中西方教育理念上的差异，曾让中国高考在国际上受到质疑。然而随着中外教育交流的不断增进，中国扎实的基础教育和高考激烈的竞争，让高考成绩日益得到国外大学的认可。美国、加拿大、欧洲和澳大利亚的一些高校开始接受申请人的高考成绩作为评判标准之一。

对于留在国内还是出国上大学仍然举棋不定的考生，不再需要冒着顾此失彼的风险，在准备高考的同时进行SAT复习，而是可以集中精力备战高考，取得尽可能好的成绩，增加自己被国内外大学同时录取的机会。与此同时，美国大学本科申请在每年12月到次年1月，一些意外落榜后考虑赴美留学的考生也可省去匆忙准备SAT的麻烦，直接使用高考分数进行申请。

以美国旧金山大学为例，中国学生可以通过高考成绩、高中成绩单和英文面试申请。该学校负责人曾在接受媒体采访时说，通过高考招收的中国学生比通过传统方式（如SAT等）招收的学生入学后平均成绩高出60%。不过需要注意的是，虽然中国学生可以用高考分数代替SAT进行申请，但仍需提交语言水平测试（托福或者雅思）的分数，英语水平的分数线因学校而异。

以往，入读英国高校本科需通过A-Level（英国高中课程）或国际文凭课程的相应成绩，意味着申请人或在英国读高中，或在中国上国际学校。英国伯明翰大学去年年底宣布将于2019年承认中国学生的高考成绩，这是英国罗素精英研究型大学中第一个宣布接受高考成绩的大学，被录取的中国学生无需先完成预科课程。伯明翰大学表示希望此举能“进一步开放”中国学生进入英国大学的途径。剑桥大学今年年初也在学校主页上表示认可高考成绩：“高考是准备进入剑桥前一个合适的标准。申请者的高考得分每年会因省而异，原则上，被录取者的成绩通常在其省内高考人数中的前0.1%。除总分外，剑桥大学还将密切关注高中考试中的个别科目成绩（学业水平考试和会考）。”

然而，海外大学接受高考成绩，并不意味着他们采用与中国相同的招生标准，不同学校除高考成绩外常常还会有其他录取政策或要求，高考分数只是敲门砖。首先，用高考成绩申请国外大学并不意味能轻松入学。以英国为例，伯明翰大学、莱斯特大学和卡迪夫大学要求高考总成绩达满分的80%及以上。在中国大多数地区，高考满分为750分，意味着600分以上才会被考虑录取，是相当高的标准。其次，英语语言能力测试是很多西方大学需要参考的额外成绩。此外，一些高校的部分专业对于高考生的单科成绩、个人简历、教师推荐信有较高要求。剑桥大学就明确表示，学校鼓励申请者参加如奥赛等额外的考试，而且注明录取条件会因人而异。

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在中美贸易战的背景下，很多学生和家长担心原本接受高考分数的美国高校是否会取消这一政策。目前看来，这种可能性不大。随着美国各地对教育经费的缩减，中国生源依然是大部分美国高校重要的财政来源，已经放开接受高考成绩的学校，也不太可能撤销规定。

社区大学和职业教育也不错

在高考中表现优异的学生，可以用高考成绩申请国外大学，但是对于成绩中等以及高考失利的学生来说，未尝不可尝试其他方式，走一条不同的留学路。

首先需明确的是，使用高考分数申请国外大学，目前在选择和排名上仍有较大的局限性。美国一家留学中介的负责人盛女士告诉《环球时报》记者：“因为选择较少，我们通常还是不会鼓励学生用高考成绩申请学校。如果真的学习成绩一般，可以采用先进入社区大学再转学的方式，去更好的学校。”2018年毕业的北京考生赵希瑞对《环球时报》记者表示，成绩好的学生只需选择名校和专业，但对于他们这些成绩不上不下的学生来说，从参差不齐的各类高校中择校甚是困难。

在从事留学咨询的唐先生看来，随着近几年诸多海外优质职业学院向中国学生张开双臂后，许多考生在未来的选择上变得更为主动。与国内的大专院校和职业培训学院起步不久不同，国外的高等职业教育已发展数十年之久，专业面广泛，已形成各自优势专业，如韩国的美容外科、瑞士的酒店管理、法国的餐饮厨艺、德国的汽修维护等。“随着国内考生外语能力的提升，他们赴海外选择职业教育时将有更大的选择余地。”唐先生对记者说，像法国蓝带国际学院这类知名职业学院的教学目标是培养专业人才，与国内就业市场的需求较为吻合，学生学成回国后更有用武之地。

在国际上，去异国他乡就读职业教育学院也正成为新的留学趋势。《日本经济新闻》网站今年初公布的调查数据显示，2018年在日留学生中，有39%选择到东京、大阪和爱知县以外的地区就读，他们中的大部分人都在各类职业学院进修。

除日本外，拥有“双元制”职业教育体系的德国也成为留学生的热门目的地，据德国学术交流中心公布的数据，2017年有超过3.5万名中国学生前往德国留学，比2016年提升8.5%。“赴德国接受‘双元制’职业教育对中国留学生来说，确实是一种就业保障。”在德国旅居超过10年的朱先生对《环球时报》记者说，与国内的大专院校学生在大四或毕业后才到企业实习不同，德国的职业教育学院在设立之初就与企业进行直接合作，学生更多是以学徒的身份兼顾学业和工作，这对他们在毕业后直接进入企业从事工作非常有利。“如果能留在德国工作，每年平均3.5万欧元的年薪也能过上不错的生活。选择回国的话，凭借在德国上学期间的工作经验，在国内的就业市场也会非常有竞争力。”值得一提的是，这种学徒制专科教育在英国和奥地利等其他欧洲国家也十分发达，想在一门高等职业专业上有所成就的中国学生，也是一个很好的选择。

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延迟半年还可赴日春季入学

由于高考时间通常安排在6月，一些中国学生担心会错过申请国外大学的秋季入学。实际上，不少国外大学都可选择春季入学，虽然春季入学的大学和热门专业名额通常较少，但也能有效地错开签证高峰期。

若是选择春季入学，日本作为官方入学时间为春季的留学目的地则是一个不错的选择。据“日本学生支援机构”的统计，目前在日留学的中国留学生达到114950人，比上一年增加大约7000多人。今年5月30日，日本法务省公布了一项新政策，扩大在日本毕业留学生的工作范围，使在日本留学的国际生就职更加方便。

中国学生想到日本留学，有很多方法和途径。如果想要考入选择较多的日语授课大学，可以先在日本上语言学校，通过语言考试后，再参加日本高校的升学考试，入学日本的专科学校（中专和大专）、四年制大学、两年制研究生或三年制博士生考试。日本大学有公立和私立之分，考试方式也不同。公立大学学费便宜一些，首先参加统考，然后再参加申请的每个大学的独立考试，试题也分理科和文科。私立大学没有统考，直接由各大学自出考题，学费也相对贵一些。如果学生不会日语，也可以选择开设全英语授课的大学。为招收更多国际学生，越来越多的日本大学开设全英语授课，学生不需要事先学日语，而是在入学之后，除专业课以外再增加日语必修课。

相对中国高考来说，日本大学考试似乎更加简单。长春市某高中的一位校长对《环球时报》记者说，学校每年送100多名高中生到日本插班学习，这些学生基本都能在日本考上大学。日本上智大学教授也对记者称，中国学生基本功扎实，考入日本大学并不难，但如果想被名牌大学录取还是需要付出相当的努力，这些大学往往较看中英语水平。

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具体如何申请日本大学？一般来说，如果心仪的高校没有在中国独立招生，中国学生可以先申请参加“日本留学试验（EJU）”，因为几乎所有的学校都需要提交该考试的成绩，相当于是日本针对留学生的“高考”。日本留学试验一年两次，在日本国内外都可以参加，考生通过测试后才能申请参加日本各个大学的考试。

一些日本大学会直接在中国有独立招生系统，比如日本顶级私立高校之一的早稻田大学。他们常常在一些生源较好的高中，高考前进行宣传活动。学生可以通过这些独立招生系统，直接参加学校的留学生笔试和面试。具体考试时间也通常和高考错开，给学生多一条选择的道路。目前，如东京大学等多所日本大学都在中国设立了办事处，学生可以直接咨询是否有特殊的招生方式。

值得注意的是，很多日本学校虽然会在录取中国留学生时，关注高考成绩和大学成绩，但并不会因此免试。中国留学生在提交学历和成绩单的同时，仍要做好参加各种入学考试的准备。

随着越来越多中国学生把日本当做留学“期望地”，打着办理留学的幌子欺骗申请者的违法事件也在增加。6月11日，日本文部科学省公布，暂停东京福址大学招收留学生的资格。据本报此前报道，该校为不正当利益，超额录取中国留学生，1000多名留位学生失踪；另一所姊妹校的专科学校，留学生人数甚至超额6倍。很多招生困难的日本大学，把中国人当成赚钱的目标，不惜违法成为销售签证的黑心大学。因此，中国学生前往日本留学时，一定要选择正规渠道，免得上当受骗，耽误了宝贵的求学时光。

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来源：环球网
责编：Zoe Chan

Staging前后，感觉房子涨了一个亿！｜居外专栏

Home Staging中文称房屋预售前装饰，俗话说的好“人靠衣装，佛靠金装”，屋子预售前也需要好好收拾一番。

Home Staging可不仅仅是简单地清洁房屋，摆正家具，而是结合了房屋销售和室内设计的概念，让房屋在短时间内焕然一新，极大地凸显房屋的优点，扬长避短。从心理角度来看，一个自用买家买的不是一栋房子，而是买的一个家。如果你能够营造出这个就是他的家的感觉，让他可以联想到自己平常在这个厨房做饭、在这个厅里怎样和家人共享天伦的场景，那么你的房子已经售出超过一半了，而且，买家会甘愿付出超于他理性告诉他该付的价格，务求把房子买下来。可想而知，第一印象是何等重要。

那么怎样能要让你的房子鹤立鸡群呢？目前市场上有专门的Home staging 公司或团队，可以在挂牌前先给房子打扮润色，更换家具。业内的都是室内设计专家，一般会把墙壁少许粉饰、换上他们提供的家具、换窗帘浴帘毛巾、挂上新的油画或艺术品、修辑花园草地等等，将房子的强项充分凸显。

据行业协会数据显示，经过宅装的房子平均售出天数是13.9天，而没有包装过的房子售出天数是30.9天，而且做 open house 时反响会特别好，售房中介尤为喜欢。根据全美地产经纪商协会（National Association of Realtors）2015年的一项对5万个售房中介的调查显示，49%的中介认为售前装饰对买家起很大作用，47%说起了一点作用，只有4%说不起任何作用。

西方人在出售房子对包装的意识比华人较强，一般都肯花钱聘请 home staging 专家重新布置。西方人平时便对家里的装饰更讲究，一般的家庭里的家具摆设和装饰品的选择都较有品味。相对来说，华人对室内布置还是近年来才开始更广泛地被意识到，很多人普遍都带有‘ 能住就行了’的实用心理，对家里的布置和杂物的收纳不太注重。所以基于这些理由，华人在售房前找专业做 home staging才更为重要，毕竟面对的是所有的客户，而不仅仅是华人买家。

那么，home staging 的费用怎么算？

这取决于 home stager 的参与程度，如果你只需要一次性的咨询，那么几百块便能搞定。如果更加投入，比如每一房间用心布置，甚至租用他们的家具，那就几千到上万加币不等。精打细算的你可能现在正在盘算，房子还没卖就花了这么多钱到底有什么意义？要知道，老外的销售的有句名言：You don’t sell the steak; you sell the sizzle。意思是你要推给客户的不是牛排真实的肉质和味道，而是卖给他牛排在BBQ火焰上嘶嘶作响和香味四溢的场景。同样地，宅装的目的是直接对准买家的心窝，让他感觉到这个就他梦寐以求的家，让他瞬间产生将来在这个房子里与家人亲友共聚天论的憧憬。

当今房价飞涨，动辄起价一两百万的比比皆是，如果你能够左右成交价的一两个百分点，差价往往是数万元甚至十多万元。比起区区几千的Staging费用，这抛砖引玉的效果还是很可观的。

在卖房市场中，展示一间空屋是个大忌，因为一来室内没有视觉上的提示，无法帮助买家联想他将来在这个房子里的生活。二来在没有家具布置的引导下，买家身在一间空房里会很自然地把注意力集中在室内的瑕疵上，会更加挑剔细节。

所以，大家在挂牌出售房子前，建议你考虑home staging这个少付出大回报的环节。

责编：Adam Chen

加拿大置业专家李丁专栏全集

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物联网如何影响泰国房地产市场｜居外专栏

泰国房地产行业和物联网

房地产行业在任何国家都是公认的“黄金资产”和投资良选，即使是泰国也不例外。泰国房地产行业的增长达到了历史新高。这主要得益于亚洲国家消费能力的增强。房地产市场竞争激烈，难以预测，且与旅游业密切相关，充满着机遇和挑战。

房地产市场竞争之激烈与残酷已经成为了这一行业的代名词。而物联网将成为改变这场“游戏”的颠覆因素。革命性的物联网技术能够带来先进的技术创新，加强物理世界的互联互通。

泰国房地产市场及其发展的概况

未来泰国房地产市场将进入重要的缓和期，各部门的增长都将有所放缓，新一波房产项目将进入市场。

随着地价攀升以及高级地段空地稀缺，地段罕见的高端房产部门竞争仍将十分激烈。但考虑到新的管制规定以及将于2020年生效的曼谷城市计划，开发商们开始放缓脚步，重新审时度势。

物联网与泰国房地产之间的关键联系

由于房地产行业高度依赖钢筋水泥等原材料，因此物联网似乎看似与之并没有太大的联系。但通过仔细分析，我们发现物联网切实改变了房地产部门的运作。客户的偏好正在发生变化，并影响着需求和交易的发展。在不久的未来，物联网所发挥的作用将会越来越显著。

技术领域的最新创新发展正推动着房地产行业的增长，泰国也不例外。房地产行业用于收集市场数据的设备和机制实现了显著升级，助力房地产供应商制定更为智能的家庭和办公系统解决方案，为客户提供更好的服务。

泰国房地产的消费者行为出现显著变化。千禧一代取代X世代成为了购买决策者。千禧一代被认为是泰国房地产的新生力量。他们推动了“买房出租”生活方式的发展，早早地涉足房地产行业的投资机会，并促进技术赋能服务在房地产行业的发展。

相比中国和西方国家，泰国的数据更为廉价，而且每个人的工作都离不开智能手机和网络。因此，在泰国，物联网的影响将更为明显，并将颠覆房地产行业的发展。

物联网如何为泰国房地产行业服务

物联网促进房地产行业智能化发展

泰国的购房者们希望房地产供应商能够为其日常家庭琐事提供自动化的解决方案，从而使他们的生活更为便捷。例如，采暖通风与空调系统能够感知住户的最佳体感温度，并基于住户的日程安排在其回家前提前运作。这样的解决方案有助于增强用户体验，推动高效家庭智能系统的建立，从而实现更好的经济效益。

同样，智能安保系统能够在对日常家庭活动进行记录和分析的基础上，在偏离情况发生时，及时告知住户，从而确保住房的高度安全性。

物联网有助于显著提高能源效率

能源分配是泰国十分关注的问题。物联网在记录各大系统的能源消耗模式上能够发挥关键作用。在物联网技术支持下，自动化的住房维修服务通过采集运行时间、停机时间和维修周期等数据，能够帮助工程师追踪电梯、采暖通风和空调系统、照明设备等设施的运作情况。

在分析技术、设备和传感器的支持下，设施的运行模式将被记录下来，在维修周期到来或出现不正常运行情况时，及时通知用户进行维修，从而实现运行成本降低、运行更为顺畅等切实效益。

物联网有助于实现高效决策

随着泰国零售市场的繁荣发展，追踪客户数据的需求越来越高。物联网技术能够清晰呈现客户在哪些产品上花费的时间最多，商店的哪些部分拥有最高的客户访问量。细致掌握这些数据有助于零售商就商店的设计和货物的库存做出更高效的决策。

智能的工作环境也有利于制造商和仓库管理商开展工作，帮助他们进一步掌握库存、人员和机器性能状态，全面监测供应链情况。

物联网还对购房者产生影响。房地产商可以通过信标台技术向潜在买家推送通知。

物联网是泰国房地产市场的发展趋势

设备的互联互通是充分发挥物联网潜能的关键所在。互联互通的实现建立在各大系统、设备和供应商的一体化基础之上。

但这一过程存在侵犯用户数据隐私的风险。因此可能导致住户不愿意使用物联网解决方案。房地产行业必须制定明智的战略，通过采取正确的举措降低这一风险。

物联网对房地产价值链的影响还有很大的潜能有待开发，因此需要大量的直接和间接投资。房地产行业的未来发展离不开物联网，其运行方式将在物联网作用下开展。

泰国房地产公司执行总监Marciano Birjmohun专栏全集

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居外看点：中国人在日本购房的需求因何急剧上升？

过去12个月来，中国人在日购买住宅房产的需求显著增加。但促成这一增长的购房人群却出乎意料。

在经历数年的小幅波动后，2018年第三季度，中国购房者对日本房地产的咨询需求大幅飙升。今年第一季度，增幅相比去年同期更是超过了1000%。

居外网数据显示，这一增幅的出现得益于资本控制，近日本地区相对平价和较易管理房产的需求增加以及看涨东京房产价值的高涨市场情绪。虽然中国购房者的房产咨询并不会完全转化成实际交易，但其是购房需求增长的重要表现。

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高净值人士并不是购买日本房产的主力人群

中国有全球最多的亿万富翁。但高净值人士并不是推动日本住宅房地产市场发展的主力军。

购房者最感兴趣的房产类型为一居室房产。中国购房者咨询的此类房产，其价格中位数为18万美元（127万人民币）居外网上挂牌出售的大东京地区房产中，价格最低的房产是杉并区的一套一居室，价格为5.7万美元（40万人民币）。

日本房市吸引全球最多资本

2017年初以来，在资本控制下，中国投资者开展高额海外投资的难度越来越大。

资本控制和国内市场现状迫使中国投资者从美国、澳大利亚等高额投资市场退出。

部分中国投资者选择出售此前在其他国家购买的房产，转而投资日本房产。他们认为相比加利福尼亚或纽约的房产而言，日本相对平价的房产不仅价格更友好而且更容易管理。随着东京房产价值日趋走高，接近历史最高水平，投资东京房产看起来是一个不错的选择。

由于地区需求保持强劲且通胀率维持较低水平，东京房产价值有望保持增势。

中国的公寓租金回报率仅为2.6%。中国传统海外投资目的地——香港和新加坡的租金回报率也仅略高于中国。但东京却高达5%。

尽管大部分西方投资者仍然认为日本房产价格偏高，但对中国投资者而言，这一价格却很实惠。在上海或北京，100万美元只能买到53平方米的高级住宅。房产中介莱坊国际数据显示，在东京，100万美元可以买到约76平方米的高级住宅，多出40%。

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东京都练马区“石神井公园”站徒步15分
著名的一流开发商：松下住宅施工设计
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土地面积100平方米、建筑面积99平方米
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附近大型自然公园，生活设施齐全
售价6980万日元（约445万人民币）
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日本生活方式吸引人

日本每年吸引800万中国游客，这也有助于日本房地产投资的增长。很多中国人认为，日本的生活水平值得中国效仿。去日本旅游后，他们都爱上了这个国家，很多人甚至想在日本买房生活。尽管如此，77%的中国购房者是出于投资目的在日购房。

中国投资者对日本房地产需求的增加还受到两个新现象的影响。中国人对滑雪的兴趣日益浓厚。截至2022年北京冬季奥运会举办时，中国预计将拥有3亿滑雪爱好者。而他们中的大部分人热衷于在海外滑雪。

日本是他们的首选。

我们预计，到2025年，中国购房者对日本滑雪住宅房产的投资将从原来的空白增长到至少5%。为达到这一预期，居外网为中国用户提供了更多的滑雪房产和相关数据，并与SnowOnly.com开展合作。

日本北海道Abuta-gun的Vale Rusutsu是一幢10层楼的全新豪华建筑，提供1、2、3卧室公寓和顶楼公寓，距离2017年世界滑雪奖投票选出的日本最佳滑雪胜地的滑雪缆车只有几分钟的路程。设有5星级水疗、餐厅和娱乐设施。房价约¥798万。
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通过投资获得居留权

第二个新的现象中国投资者通过投资获取居留权。中国企业家获得日本居留签证的数量多得令人惊讶。中国人可以通过在日本创业为自己及其家人换得长达至少4个月的居留签证。

获得居留签证带来的好处包括享受低至1%或2%的低利率按揭贷款。

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来源：居外网
责编：Zoe Chan

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日本房地产投资的Arbitrage战略｜居外专栏

房地产投资是否有必胜之法。经常在网上以及广告当中看到使用【必胜法】作为口号的房地产商。我个人认为把【必胜】或【绝对赚钱】等作为宣传口号的房地产公司是需要注意的。

不过，可以用吸取知识以及积攒经验来大幅度增加房地产投资成功的可能性。房地产投资当中可以称为有效的战略之一就是Arbitrage战略。

说到房地产投资，种类有单身公寓到一栋公寓·办公楼·酒店等多种多样。今天就讲一下在房地产投资当中最普遍的单身公寓的投资。先让我们吸收一下有关房地产投资的基本知识。

房地产投资有购买·运营·出售三个过程。很多的投资家认为购买一个投资用房地产就觉得投资已经完成。其实，到运营·出售过程结束之后才可以说一个投资完成。其中，出售的过程作为房地产投资出口战略的重要点，什么时候·以什么价格·什么形式出售会影响整个房地产投资效果。

虚拟货币或FX交易当中会常听到Arbitrage，其实在房地产投资当中Arbitrage战略也非常有用。想有效的利用Arbitrage战略，首先要理解什么是Arbitrage。

Arbitrage是什么？

Arbitrage是指交易规则不一样的交易市场当中利用同样的商品或类似的商品的价差来获取利益的交易。Arbitrage也可以称作套利交易。

在国内外举办的说明会当中，我会经常给大家讲有关Arbitrage(套利交易) 的历史故事。在日本，江户时代1公斤金子可以交换5公斤银子。同时期，在欧洲1公斤金子可以交换15公斤的银子。在这里，先不要考虑运输费等费用，只注重交换规则而试想的话可以得出以下结论。

从日本拿1公斤的金子移到欧洲换取15公斤的银子

把15公斤的银子拿到日本换取3公斤的金子

再把3公斤的金子拿到欧洲换取45公斤的银子

再把45公斤的…

像这样，利用规则不同的市场交易特性获取利益。Arbitrage(套利交易)的利用不只是在金融商品当中，在房地产投资当中也非常的有效。

怎么利用Arbitrage做房地产投资战略

在单身公寓市场当中，可以按市场价格把交易市场分为以下几种。

新建市场
中古市场
自住市场
投资市场（租赁用市场）

如上图所表示，新建市场价格要高于中古市场价格。另外，自住市场价格要高于租赁用市场价格。在这里新建的比中古价格高是容易理解。那自住为什么会比租赁用高呢？相比投资物件流通时一般是由投资回报率决定，而在购买自住房地产时，则会考虑到妻子的喜好·小孩的学校·离老家近等，比起投资回报率更多的会去考虑主观的感情因素。因此，一般在价格上自住的会比投资高20%左右。

那么，具体在房地产投资上怎么利用Arbitrage战略呢？

上述当中，可以知道中古市场的投资物件价格应该是最低的。根据Arbitrage(套利交易)，要是可以把中古市场的投资物件转换为新建的自住的物件的话理论上是可以出售最高的价格。不只是理论上，在实际的操作当中也积攒了很多成功经验。

首先，购买投资物件（租赁用物件）在运营期间收取租金。等租赁人退租之后变为空室的话，利用全装修，把中古投资市场转换为新建自住的交易市场。

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当然，利用Arbitrage战略时也要注意很多有关物件的特性以及价差空间等要素。

这次是介绍了有关于交易市场的Arbitrage战略，下次将会给大家介绍有关于时间周期的Arbitrage战略。

责编：Adam Chen

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伦敦高尚社区最新报告——东贝尔格莱维亚区｜居外专栏

编者按：伦敦，欧洲经济之都。从英镑贬值到房市交易萎缩，价格停滞——英国脱欧带来入手英国的机会。随着新首相逐渐浮出水面，脱欧将有新的总设计师；一切逐渐尘埃落定之时，也就是英国房市利好的起点。去年下半年以来，德国等多个国家资本抄底英国。英国投资看伦敦，伦敦的高尚社区都有哪些呢？

这将是本系列中的第一篇，稍后会带来海德公园等区域。

东贝尔格莱维亚区

位于伦敦最具标志性的地标之一 ——白金汉宫的西南部，有着象牙白色的宏伟广场和壮观的联排别墅，贝尔格莱维亚（Belgravia）可以说是享誉世界的伦敦上流富人区。两个世纪以来，这里是伦敦，也是全世界最时尚的居住地之一。在这里居住过的名人是来自政治，音乐和艺术领域的翘楚。

贝尔格莱维亚的东部（East Belgravia）是相对来说是一个有待深度开发的区域，这里远离Belgravia一些繁华地区的主要街道，避开繁忙的环境，提供同样迷人而又安静的桃源。

东贝尔格莱维亚每年平均售出不到150处房产，可见房源的稀少。贝尔格莱维亚东部地区的重大投资和开发将使该地的繁荣不逊色于贝尔格莱维亚的中心地带。

☞历史

最初由威斯敏斯特第二侯爵Richard Grosvenor于19世纪20年代开发， Thomas Cubitt为建筑设计师，Belgravia的名字来自英国柴郡（Cheshire）的Belgrave村。如今，Belgravia的290多座建筑物被列入英国国家遗产保护名单，其中18座属于一级保护建筑。

在20世纪初期，这里曾有过将大量住宅改造成办公楼的时期。如今，这些优雅的联排别墅又经历着翻新，被改建回全来的面貌，将成为伦敦最时尚的住宅项目之一。

☞生活方式

除了东贝尔格莱维亚的住宅开发项目外，高水准的基础设施开发建设也在进行中，旨在打造享誉世界的休闲设施。着名的伦敦半岛酒店，以及欧洲第一家Cleveland Clinic都坐落于此。一个名为Grosvenor Place的私人会所的建筑许可也在申请中。

这里的餐厅数量非常多，仅米其林星级餐厅就有六家，最着名的两家餐厅有英国名厨Gordon Ramsay的’Petrus’，和Marcus Wareing的’Marcus’。当地的交通便利，距离伦敦最具代表性的公园步行即可到达，如海德公园，圣詹姆斯公园和绿色公园。

☞地理位置与价格优势

✦位于东贝尔格莱维亚（East Belgravia）东侧的物业可俯瞰42英亩的白金汉宫花园（Buckingham Palace Gardens），这个可以俯瞰女王家全景的地理位置在英国也是绝无仅有。

✦优质住宅物业的价格通常是指英国房产价格高度晋级前10%的房产，而身为高端住宅区的东贝尔格莱维亚的物业，其平均价格（每平方英尺）与其他主要住宅市场相同，因此使这里的房产含金量更高，也有更多价格增长的机会。

✦东贝尔格莱维亚的优质物业的价格门槛目前仅为540万英镑，相比之下，切尔西为580万英镑，梅菲尔超过820万英镑，骑士桥超过1200万英镑。

✦作为世界上最受欢迎和吸引力的地区之一，Belgravia和East Belgravia的平均价格折扣也略低于邻近的主要高端富人住宅区。

☞当地以及周边可投资项目

自2010年以来，贝尔格莱维亚完成了11项开发计划，其中只有6项正在筹备中。东贝尔格莱维亚开发新项目的机会更加稀缺。这意味着可投资项目的机会珍贵。

➤项目39 Headfort Place就是东贝尔格莱维亚区的一个难得的投资机会，以650万英镑的价格可以购买房产的永久产权，并可以不受国家文化遗产保护法的限制，改造现有房屋，着名建筑公司 Adams Architecture将为该豪宅设计打造优雅而古典的豪宅外观。

建筑面积约为3,800平方英尺，新房超过六层，有电梯。这座豪宅提供三个接待/娱乐室，包括一个大客厅和家庭影院，厨房，和五间可以直接进入公共花园的套房。

➤距离东部不到一英里的项目Buckingham Palace Quarter，作为圣詹姆斯区域复兴的最后一项工程最近刚刚完工。六间豪华的公寓和一栋位于白金汉宫内的八居室豪宅位伦敦房价再添新高度，每平方英尺的价格超过5,000英镑。

➤位于东南方的Victoria区也拥有非常抢手的项目。在过去十年中，投资超过22亿英镑，将维多利亚变成伦敦最前沿的社区之一，将优质住宅和高品质办公空间与卓越的娱乐，餐馆和零售奢侈品相结合。新的Crossrail车站的开发也将增强英国第二繁忙车站的连通性。

责任编辑：Adam Chen

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昆士兰内陆超大住宅地块土地投资抢手机会｜居外精选

实力型选手，海外房地产投资者首选土地

土地投资，指的是借助城市或区域的发展前景所进行的不动产投资。目前，国内大型企业和高净值人群偏爱投资海外土地，尤其偏爱经济发达、社会制度完善、安全稳定、土地享有永久产权的发达国家。

事实上，海外房地产的价值70%来自于土地，而永久产权的土地因资源有限，随着持续地开发则会愈加稀缺，进而增值。以澳大利亚黄金海岸为例，其土地价格3年内上涨了57%。可兴建别墅的大地块更是成为全澳最热门、抢手的资源。

在2017-2018财年，昆士兰州政府批准销售的土地数量下降了30%。随着该州可开发用地的减少，越来越多的人把注意力转移到了昆士兰州的内陆地区。与黄金海岸相比，那里更容易寻找到性价比高的大地块，且也有相当可观的发展前景。

聚焦昆士兰内陆城市图文巴

图文巴（Toowoomba）位于昆士兰州东南部内陆山区，常住人口约12万（约为黄金海岸常住人口的五分之一），是澳大利亚仅次于首都堪培拉的第二大内陆城市，往东距昆士兰州首府布里斯班约125公里。

图文巴是一座坐落在大分水岭（Great Dividing Range）顶端的山城，整个城市依山而建，平均海拔约700米，城中道路连绵起伏，洁净的街道、公园、花园和历史悠久的建筑让这座城市弥漫着迷人的复古气氛。

图文巴安全融洽的环境、清新的山区空气、美丽的自然风光和低消费水平，使其曾两次被评为澳大利亚最适宜居住的城市。

图文巴有着“花园之城”（Garden City）的美誉，拥有超过240个公共公园或花园；而每逢早春的九月的最后一周，城市内繁花盛开之时，更是会举办隆重的花卉嘉年华（Carnival of Flowers），吸引数以万计的游客前去赏花摄影。

图文巴经济发展前景

从黄金海岸到阳光海岸，从布里斯班和西到图文巴——这个昆士兰东南部的黄金三角，一直被认为提供了澳洲最好的中短期资本增长机会及理想的生活方式。

图文巴地处华瑞高公路（Warrego）和新英格兰公路的交叉口，交通极其便利。与布里斯班之间约需90分钟的车程，与黄金海岸和阳光海岸之间约需2小时的车程。

异常肥沃的农田使得图文巴成为优质农产品生产商，农业生产总值居澳大利亚第二位。针对出口机遇相对欠缺的现状,目前图文巴正大力发展一些重大基础设施项目，如2014年开始运营的威尔坎普机场（Wellcamp），改善公路、内陆铁路和航空设施，激发农业出口的潜力。

图文巴房地产发展前景

澳大利亚住房行业协会（HIA）2018年的报告显示，澳洲每年需要建造超过23万套住房才能满足不断膨胀的住房需求。此外，官方数据显示，在过去的一年里，新住房的建筑审批总量减少了3.2%。持续增长的住房需求与不断下降的住房供应之间的矛盾将更加突出，这将进一步推动澳洲地价、房价的上涨。

目前，距离图文巴中央商务区17公里，距离威尔坎普机场（Wellcamp Airport）28公里的海菲尔德（Highfields），有一块90公顷的住宅用地正在售卖中。该地块已被划入中低密度住宅区，可重新配置为738块住宅用地。基础设施完善——包括下水道、水、电气和通信电缆，可以立即安装使用。毋需多言，相信您也知道获得住宅规划许可的大型地块在昆士兰州将多么抢手。稍有犹豫，您可能就会与这个投资机会失之交臂。

购买意向申请将于2019年7月10日截止。若您有兴趣，请即至居外网官网https://www.juwai.com/48469051.htm或致电居外热线400 041 7515询盘。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约代理Lindsay Southwell提供

撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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2019多伦多商业地产回顾与投资展望｜居外专栏

进入到2019年，世界经济添加了更多的不稳定因素，多伦多地产投资将放到哪里，才能获得更好的回报？在2018年加拿大的商业地产经历了一些调整，依旧保持着健康而平稳的增长。而在2019年，预计公寓类住宅的开发，有望在众多商业地产的投资门类中，成为一个持续而强劲的增长亮点。

1、回顾2018 ——公寓投资市场创纪录的一年

在过去十年，加拿大公寓类住宅的开发，一直是地产投资中的热点。其中最重要的原因就是市场中多户公寓类住宅供应量的严重不足。

根据地产市场投资分析公司JLL的数据，2018年，多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年，却远低于国际通行惯例，房屋空置率在5％至10％的合理区间，仍然处在极低的水平。

而就交易量而言，2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计，由于供应紧张继续推高租金，2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境，加上围绕租金增长的乐观情绪，促成了多户型住宅价格的空前上涨。

就总体而言，2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋，9,289套，总额超过了23亿加币。

目前，大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套，并且这一均价常年来基本呈现递增之势。

而根据多伦多地产局的官方数据，大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破$550，000/套。可见在公寓开发领域，投资利润空间相当丰厚。

2、投资展望：2019公寓开发前景精彩可期

根据JLL的统计，2018多伦多投资总额最高的新建“多户家庭物业”位于士嘉堡1340-1360 Danforth Street，总额达$154,440,000，共572套公寓，每套均价$270,000。而建成后，预计平均每套单价最高的物业，则是位于多伦多市区的41 – 45 Spadina Road，共24套，总价$20,950,000，平均每套高达$872,917。

而就目前来看，在2019年，公寓开发的前景依然值得看好。有许多理由可以支持这一乐观的预期。

首先，公寓市场的供应尚不足以满足需求。

根据加拿大著名的投资公司Manulife Investment Management综合而得的数据，从2012年到2018年，加拿大家庭每年增加家庭25万户左右，这一数字超过了平均每年20万套的新房动工数。而大多伦多地区的公寓空置率又处于历史低位（1.6%）。

而土地的紧张，以及加拿大政府对土地开发的严格监管，也会让公寓市场在一段时期内始终处于一个供小于求的状态。

由世界银行在2018年12月对各国商业活动难易程度所作的结论（Ease of doing business index），加拿大的地产开发审批时间较为冗长。比如，审批一个简单的地产开发项目在美国需要81天，而在加拿大平均要249天。这一政策性的原因，也导致市场供应不足的问题，不可能会在短期内改变。

著名投资Manulife Investment Management也曾在去年得出结论，在住宅、零售、工业，办公室几个主要的商业地产投资门类中，加拿大住宅的单位风险回报居于最高。

因此，对房屋基本需求的扩大，以及市场供应的不足，会使公寓开发仍然具有巨大的商业前景。

其次，加拿大的经济也可以支持公寓开发的市场前景。

由于美国和加拿大的经济关系相当密切，美国处于50年来经济发展最好的时期，2019年首个季度的GDP增长更是达到了3.2%，而2019年前4个月的平均失业率仅为3.8%，这也使得加拿大的经济有被进一步带动的可能。

目前，加拿大的失业率正处于43年来的最低值。此前加拿大的就业市场更是从去年9月到今年2月，实现连续6个月的增长。而在今年四月，净增岗位更是超过10万，实现了43年来最大幅度的单月增长。这一亮眼的经济数据便可视为是一项例证。

再者，大城市中购房者的心理也为公寓开发提供了不错的前景。

今年5月，加拿大最大的房地产经纪公司Royal LePage（皇家地产）和美国最大的私人住宅抵押贷款保险公司Genworth 加拿大公司，进行了一项联合调查。其结论是“加拿大有57%的首次购房者最担心首付问题，而在多伦多，这一比例为68%，居全国之最”。因此，多数受访者表示，更愿意购买一套面积较小的房屋。而公寓房屋价格较低，首付也较低，因此更符合购房者的条件。

另外，在同一项调查中，全国有48%的首次购房者表示，自己更倾向于住在离工作地点较近、交通更便利的物业，即便其面积可能更小。而这一比例在多伦多，则达到了59%。因此，相比大面积，但较为偏远的独立屋，位于市区或地铁沿线的公寓会在将来更受年轻人的青睐。

而且，此间针对首次购房者父母的调查信息，也印证了Royal LePage在去年进行的另一项调查。调查显示，那些首次购房者的父母，其中有17%的人打算卖掉现在居住的房屋，并在2023年之前购买一套面积更小，价位更低的房产。这意味着在未来几年，公寓市场，除了首次购房的年轻人外，很可能还将多出140万的潜在买家。

最后，多伦多的建设，及安省的前景也有利于公寓开发。

目前安省已经承诺和联邦政府共同拨款90亿改善安省的交通系统。其中有50亿将用在多伦多。目前，已经有6个项目正处在设计和发展阶段，另有7个项目正随着多伦多的市政规划而进入筹备阶段。所有这些项目都会大幅改善多伦多的公交和基础建设状况。

这些项目包括了Eglinton轻轨项目、密市10号公路轻轨项目、拓宽401公路，以及正在提议中的约克区地铁延伸线路。可以预期，这些项目在投资基建、促进经济的同时，也将为交通沿线的公寓开发带来更好的机遇。

3、其他商业地产门类——土地，工业、零售及办公室

相较公寓开发，在其他商业地产投资的门类则呈现出更多喜忧参半，和涨跌互现的现象。

根据多伦多地产局的官方数据，2019年第一季度的租赁市场，除办公室租赁的面积同比小幅下滑0.5%外，其他门类均有不小的提升。但在租金方面，只有工业用地上涨了12.2%，其余均有所下滑。

而在出售方面，三个门类的出售面积同比均告下滑。但在售价方面，除了零售业之外，工业用地和办公室的单位面积售价同比都大幅上涨30% 左右。可见依然有一定的投资前景。

决定商业地产投资前景的因素，除了政府政策导向外，土地的供应量，人口迁移的走向，和与人口相匹配的交通配套设施，都是关键。多伦多地区做为拥有3700多万人的加拿大最主要省份安大略省（人口占全国38.64%）的首府，不仅是最大的城市区（有642万人），还有最大的机场，最多的高速路，最完善的交通网，再加上最多的新移民和人口流入，这些都为未来商业地产投资的回报提供了可靠的保证。而找到一个全方位，精通房地产专业的可靠人士，能为这种投资保驾护航，定能获得更理想的回报。

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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