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想彻底搞懂房产增值税？首先要搞懂“非税务居民”和“税务居民”！| 居外专栏

最近刚好有客人来咨询关于加拿大房产增值税相关的问题，我们发现很多人甚至很多在加拿大已经拥有物业的人，又或是一些入行不久的地产经纪都不是很清楚。今天借这篇文章好好跟大家聊聊加拿大税务居民和加拿大非税务居民卖房时关于增值税的那些事儿。

在开始讲卖房相关问题之前，首先，我们要弄清楚一个简单的问题：

什么是加拿大居民，什么是加拿大非居民？

其实很简单，按照字面上理解就可以：

持有加拿大公民身份或永久居民身份的人就是加拿大居民，其它的都是非居民。

什么是加拿大税务居民，什么是加拿大非税务居民？

简单的理解就是，每年向加拿大政府报税的就是税务居民，不报税的就是非税务居民。

但是很有意思的是：税务居民不一定是居民，同时居民也不一定是税务居民。

按照加拿大税法，年满18周岁的非居民1年在加拿大居住超过183天就可以申请报税号成为加拿大税务居民，以留学生和持工作签证在加拿大工作的的人居多。

有些人原本是加拿大居民，后来离开加拿大去其他国家发展，为了不将全球收入向加拿大政府交税也可以向加拿大申报成为非税务居民。主要是一些去其他国家发展的加拿大公民。

自住房（主要住所/Principal Residence）可免交增值税？

加拿大税务居民的自住房（Principal Residence）在出售时可享受免增值税的福利，加拿大非税务居民不存在免增值税的福利。

加拿大税务居民可以选择一套属于自己居住的房产申报为自住房。物业类型可以是：house；cottage；condominium；apartment in an apartment building；apartment in a duplex；trailer；mobile home；houseboat。

业主需要向税局提交T2091表格申报该物业作为自住房。表格链接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

当加拿大税务居民卖出其自住房时，可享受自住房免增值税的福利。申报该物业的销售情况。表格链接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

根据加拿大税务局（CRA）2016年颁布的新规，从2016年1月1日之后卖掉的自住房必须在下一年向CRA申报才能享受增值免税政策，在申报时，您需要向CRA提供一些基本信息，比如收益所得，买进卖出年份，房屋地址，居住时间等等。如果您忘记申报，您可能会面临罚款数千元。

留学生和拿工签在加拿大工作的人卖掉在加拿大的物业不用交增值税？

是的，只要是加拿大税务居民，并且卖出的房产为自住房（Principal Residence）就不需要缴纳房产增值税，留学生和持工签的业主也是加拿大税务居民，所以也可以享受免增值税的福利。

投资房的增值税交多少，怎么交？

加拿大税务居民的投资房（非自住房）在卖出时，如果卖出价格高于买入价格就需要对物业增值部分缴纳相应的增值税。资产增值部分的50%计入个人应税所得，在报税时按照个人当年收入的税率交税。

需提交给CRA关于增值税的表格如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

加拿大非税务居民不存在免增值税的福利，也可以说加拿大非税务居民在加拿大拥有的物业只能算是投资房。增值税的计算方式也是将增值的50%计入纳税人当年收入，按照加拿大税务局的个人所得税标准计算所得税。

加拿大非税务居民在卖房之前，或者最迟在 Closing Day 后的10天内要向CRA提交T2062表格，申请 Certificate of Compliance。申报迟了会产生罚款，晚一天罚$25，最多罚$2,500。

表格链接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2062.html

T2062表格中，要提供预计的卖房价格。如果你在成交之前就已经拿到了CRA的Certificate，但是最后成交时，卖房价格有变动，比最初估计的成交价高，那么就以最终成交价为准来进行25%的预留。如果在卖房时你还没有拿到这张Certificate，买家律师则必须预留25%的房款（sales proceeds）作为预留税款，放到信托账号Trust Account里面。在向税局交过增值税后会将多扣的部分退还给卖家。（这是因为政府怕非税务居民卖了房子，拿着房款不交税就直接消失了。万一卖家真的跑了，CRA有权让买家代替完税。）

加拿大非税务居民和加拿大税务居民共同拥有的物业卖房时怎么办？能算自住房免增值税吗？

经常遇到一些情况，比如：

夫妻二人共同有用的物业，一人为加拿大居民，一人为加拿大非居民。

父母和子女共同拥有的物业，一般可能子女是加拿大居民，父母为加拿大非居民。

或兄弟姐妹或朋友共同拥有的物业，物业产权上的一个或多个业主为加拿大非居民，其余为加拿大居民。

关于共同产权，如果是夫妻共同有，一方为加拿大税务居民又是自住房，则可向加拿大税局申报免除房产增值税。

其他情况，即使是父母与子女共同拥有的物业，只要有一方是加拿大非税务居民，即使确实是自住房也不能完全享受房产增值税减免。在物业卖出时需要查看当初购买该物业时的律师文件，按照文件里面的产权分配比例来计算。比如父母占物业产权的50%，子女占物业产权的50%，父母为加拿大非税务居民，子女为加拿大税务居民，该物业为子女的自住房。物业卖出时律师会先扣留非居民的父母的50%房产的25%，直到税务局完成清税。子女身为加拿大税务居民，他的50%则可享受增值税免税福利。

这里关于共同产权物业的增值税小编只是简单举了一个比较常见的例子给大家讲解，不同的情况在申报增值税时各有不同，如果大家确实有这方面的疑问还请务必在卖房前找专业的会计师和律师进行咨询。

责编：Adam Chen

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如何享受日本的健康保险制度 | 居外专栏

大家都知道日本是一个世界公认的平均寿命最长的国家之一。日本通过国民保险制度来实现世界最高水平的平均寿命和保健医疗水准。

在日本生活过的人都会有些体验。真的是既可以享受医院高水平的医疗，患者的医疗负担也少。作者也作为长期间在日本生活的一人在享受医疗·健康保险制度当中受益匪浅。

例如说：

在东京拥有健康保险的乳幼儿（满6岁的最初的3月31日）将会享受医疗费援助制度，本来需要负担的医疗费都可以免费。
还有在高额医疗费制度当中，将设置患者自己负担限度额，来维护患者的负担。

为了享受这些日本的健康保险制度，很多海外投资家不惜投资重金，在日本购买房地产·收购公司等，以想方设法在日本得到长期居留签证。而享受健康保险制度。

健康保险制度是属于日本的社会保险制度之一，要实施健康皆保险，那首先让我们看一下日本国民皆保险制度的概要以及特征。

◆国民皆保险制度的特征

国民皆保险制度指的是日本的国民以及长期居住在日本的外国人是在法律上规定一定要参加一个保险制度的。它有以下的几个特征：

全国民将享受医疗保险的保障
可以随意选择医疗机构
以廉价的费用享受高度的医疗
为了保持保险制度，投入公费

◆日本国民医疗费财源负担构造

那维持这国民医疗费用的具体财源是什么呢？以下图是表示日本国民医疗费财源的构造。

可以看出，维持这日本医疗费制度的财源的60%是靠国家·地方·以及企业单位的。而国家·地方所要负担的费用也是以每个公民所交的税金而组成的。

◆患者的医疗费负担

日本不止是在医疗水准在世界上是领先地位，而且医疗费的负担也是很合情合理的。按着年龄和收入，患者负担医疗费的比例是10～30％。

◆医疗制度的概要

日本的健康保险制度是由各种制度组合而构成的。要享受日本的医疗制度必须是上图所表示的保险制度的加入者或者是抚养者。加入这些制度也有一些特定的条件。

国民健康保险：主要是自营业者及抚养人，没有参加其他保险制度的人
共济组合：主要是公务员和私立学校教职员及抚养人
全国健康保险协会：主要是在中小企业上班的员工及抚养人
健康保险组合：主要是大型企业和集团公司及抚养人

换句话说只是在日本买房地产，取得居留签证以及健康保险是很困难的。想在日本享受正规的医疗健康保险制度，最简单的方法就是需要在日本取得长期的居留签证以及就劳签证。在日本就劳签证有29种。大家可以参考日本外务省的网站。

https://www.mofa.go.jp/mofaj/toko/visa/chouki/index.html

是否对日本的健康保险制度有一些了解了呢？大家不能只盲目地信买房地产就可以取得签证。

责编：Adam Chen

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买房了，要交的那些税你都明白么？（连载之一） | 居外专栏

在加拿大买房，说起来是连房带地，一下你就有了当地主的美好感觉。可是当你正式签定买房合同时，就会发现，附了房款，后面还有一大串的税你要和前房主结清呢，搬进新家没过多久，你还会收到当地政府的一封“欢迎信”，先别高兴，打开看到了就会发现是一张数目不小的帐单哟……

有点小意外吧？别着急，趁着这个交税季节，我们就来细细说说这些和买房有关的税务费用。

3月1日，你的地税到底涨了多少？
马上就3月1日了，相信很多有房一族都早早收到了政府来信，告诉你今年你房子的评估价是多少，要收的地税是多少？特别是前阵子新上任的蒙特利尔女市长Valérie Plante宣布大涨地税，地税税率平均提高3.3%。引起了很多人的不满。

因为各区情况有所不同，比如 Rosemont-Petite-Patrie 区的增幅是 5.6%，Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension 区的增幅是 5.4%。笔者所在的LaSalle区最低，才0.7％。

虽然市长反复出面解释，这一涨幅中其中大部分是水税和各区政府的服务税，剩下真正的地税只涨了约1.9％，比预计的通货膨胀率2.1％还要低。
但不管怎么样，这个经过媒体大肆渲染的新闻还是让人不安，这两天为这事天天到市政府门口示威的人群有之，更多的人是好好端详起自己收到的地税单，思量着到底涨了多少呢？

我也第一次仔细看了一下我的地税单，都是法语的，好好琢磨了一阵。发现地税单上可以看到几个重要信息：

一是房子的政府估价，是去年、今年及明年三年的估价。
二是具体的地税科目：象我所在的LASALLE就包括
交蒙特利尔市的税：
TAXE GENERALE：一般税收
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE L’EAU：与水服务有关的特别税
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE LA VOIRIE ：与道路服务有关的税
TAX DE L’EAU, PAR LOGEMENT : 每一户的水税
TAXE RELATIVE A LA GESTION DE ECHETS PAR LOGEMENT：每户须交的废物管理税
所在区政府收的税有：
TAXE RELATIVE AU SERVICE ：市政服务税
TAXE RELATIVE AUX INVESTISSEMENT 有关投资税

除了两项水税和废物管理税是按户收，其他各项税收都是在今年房屋市政估价的基础上按一定比例计算，再加在一起就是所须交纳的一年地税。有的地区区政府还加收了管理税，有的收了市政工程税。

象很多人一样我也想知道今年自己的地税到底涨了多少？可是发现还真不好算。幸好2月11日CBC的记者在《蒙特利尔的地税上涨对你意味着什么？我们做了计算》一文中有了详细的说明，让我有所启发。他们选取了蒙城6个地区不同的房屋：Ahuntsic-Cartierville的两层联排屋，Pierrefonds-Roxboro一层楼的独立屋，Plateau Mont-Royal三层楼的两房小楼（DUPLEX），Verdun三层楼的三房楼（TRIPLEX），Ville-Marie市中心的公寓及Saint-Léonard一层楼的独立屋，对它们8年以来房屋估价及地税的变化进行分析。发现因为各区房屋估价上涨，地税也上涨，但涨幅各不相同，象Plateau Mont-Royal三层楼的两房小楼估价翻了一倍，地税也涨了80%以上。而市中心的公寓政府估价降了3000元，税收小小涨了6元。有兴趣的朋友可以找到原文再看看。
要提醒朋友们的是，买房时大家可以参考政府估价，毕竟这决定你买下来以后要交多少地税，但估价并不是买价的唯一考虑因素。另外地税一般分两次交纳，每年的3月1日和6月1日是到期日。可以上银行交，也可以直接到所在区政府交纳。一般卖家交过的地税，在房屋买卖交易时由公证师按日子计算，由买家付清自己做房主时该交的那部分地税。

责编：Adam Chen

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租房要注意什么？可能出现哪些问题？| 居外专栏

现在加拿大的中国留学生和新移民越来越多，大家来到加拿大后必须要解决的就是住房问题。很多的中国留学生和新移民都是先考虑租房，经常因为对加拿大租房流程及双方应承担责任不了解而导致出现一些租房纠纷。今天嘉德就来跟大家简单聊一聊：加拿大租房有哪些注意事项？可能出现哪些问题？

租房一定要签租约吗?

房客搬进房东的房子，一定事先会有交流的说好一个双方都同意的条件的，但它不一定非要用书面的形式固定下来，法律上没有硬性规定，因此口头的协议也是有效的，只要房东和租客双方认为口头协议能够得到执行和遵守就行。只有租住家庭护理房屋的情况是例外。

不过，一旦在租房居住期间出现纠纷，口头协议往往很难保证双方的利益都不受到损害并最终平息争端。所以为了尽可能避免一些不必要的麻烦，租房还是最好要有正式的租房合同，并在租房合同中将双方应负责的问题写清楚。

书面租约应包括什么内容?

正式的书面租约必须包括：双方法律认定的姓名和房东地址，租客入住的日期，租金，租金支付日期，房东所提供的设施和服务项目，租客需要遵守的一些条款，除房租外租客需支付的押金、其他费用及额外收费项目等。

如果租客带宠物怎么办?

房东有权拒绝接受饲养宠物的人成为租客，也有权在租约上写明禁止租客饲养宠物。但租客入住之后，在某一个时期开始饲养宠物，房东无权驱逐宠物或租客，而只能向房东及租客管理局提出申请，要求该官方出面驱逐租客。

房东有权收集房客的个人信息吗?

房东有权要求新租客出示其现住址、过往租赁房屋记录、受雇记录、收入情况、信用记录和个人推荐信等。考核过此类信息后决定是否要将房屋出租给该租客。

房东可以随时涨租金吗？

租客租房时，第一个租期的租金是双方协商谈妥的，按租客保护法的规定，房东第一次加房租必须是在租客入住12个月之后，然后每12个月中可以加一次租。安省每年会对房租价格出一个指南，大多数情况下，租金的涨幅应该在这个指南所规定的范围之内。

如果房东决定加租，必须在加租开始之日前90天通知租客，而且必须是书面通知，上面要写明新的租金是多少，从哪一天开始实行。这样才能保证租客有足够的时间作出是否续租的决定。

房东要给租金的收据吗?

如果租客提出要收据，房东不得拒绝，而且不能收取开收据的费用。除此之外，租客还可以就房东在任何方面的收费索取收据，如果房东向房客索要费用但拒绝提供收据，就是违反了有关法规。即使是已经搬出的租客，只要搬出期限没有超过一年，仍然可以向前房东索取相关付费的收据，房东不能拒绝。

收据的内容一般应该包括所租住房屋的具体地址、租客的姓名、收费项目及其金额、付款日期、房东姓名、房东或其代理人的签名。

房屋的维护应由谁责任?

房屋的保养和维护是房东的责任，即便租客在入住之前就发现房间有问题，或房东在租赁合同上注明租客有责任维护房屋，从法律上讲，责任还是在房东身上。但是，租客有义务保持所租住空间的整洁，如果是租客的原因导致房屋内的出租设施有任何毁坏，租客则要支付相应的修理费用。

租客不在家，房东能否进入其房间?

如果租客不在家，而房东需要进入其房间维修设备、进行设施维护或更换物件，必须在预定进入房间的24小时前，用书面形式通知租客，通知的内容必须包括：进入房间的理由，进入房间的日期及时间段。

租客可不可以转租房屋?

租客如果想转租房屋必须有房东的同意，否则不可转租。

如果租客在没有征得房东同意的情况下搬离租屋，并将租屋转租给新的住入者，房东可以向安省房东及租客局提出申请，驱逐原租客及未经同意的新入住者。如果房东在60天之内没有提出驱逐申请，即表明认同新的租客入住，入住者便成为合法租客。

如果租客消失了怎么办?

租客在没有通知房东，并在房东毫不知情的情况下离开租屋，被称之为弃屋。当房东意识到租客已经离开而且可能不会再回来的时候，应该先想办法与租客取得联系。

如果房东已经确认租客弃屋，可以向安省房东及租客局提出终止租约申请。虽然这一手续并非法律规定必须履行的，但一旦房东把房租给了另外的人，而原租客又没有真正离开，原租客便可以依法律程序起诉房东。

什么情况下房东可以申请房客驱逐令?

通常房东申请驱逐租客的原因是租客持续一段时间欠租，或损坏了租屋内或建筑中公共区域的设施，或让非租客进入租屋造成损失等。

如果租客饲养了宠物，而宠物发出很大噪音，骚扰了他人，或者损坏了租屋内设施，或引起他人过敏，或经确定宠物带有致病菌，或对他人有攻击性，造成安全危害，房东也可申请驱逐令。

但如果是租客有了室友，房东不能将租客驱逐，除非该室友行为不当，如制造噪音、损坏出租设施。另外，如果室内同住人过多，房东也可申请驱逐令，驱逐多出的室友。

如果房东有充份的理由说明必须将出租的物业在租约到期前收回，房东也可以申请终止租约并要求租客搬出。

房东驱逐房客的程序是什么?

在大多数情况下，在房东向安省房东及租客局提出驱逐租客之前，必须向租客发出一份终止租约通知(Notice of Termination)，告知租客到底出了什么问题。一般通知发出后，房东要等待一段时间，看租客会不会采取改善措施，这个等待的时间要在通知中具体写清楚。如果租客没有回应，也没有搬离租屋，房东才可以向安省房东及租客局提出驱逐申请。

房东可以亲自到自己住所附近的安省房东及租客局办公室，或安省政府服务中心(Service Ontario Centres)的办公室提出申请。也可以用邮件、快递或传真的方式向安省房东及租客局或安省政府服务中心件提出申请，并同时缴纳申请费。房东还应该将申请和之后发出的听证通知及驱逐令复印一份，交给租客，令其对申请一事知情。

关于加拿大租房有哪些注意事项、可能出现哪些问题，嘉德今天就简单跟大家分享这么多。

责编：Adam Chen

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重放光彩的伦敦物业 | 居外专栏

《Abode2》（某家居杂志）的总编辑劳拉·亨德森（Laura Henderson）介绍了四个伦敦改建开发项目。这些项目已经从过去的优质商用物业转变为未来的住宅金矿——非常适合精明的投资者。

谈到伦敦著名的商业区时，没有什么地方比英国广播公司（BBC）所在地白城（White City）更具代表性了。现在这一历史中心已经向城市敞开了怀抱，为开发商提供了一个开拓性的住宅投资机会。

这些独特的住宅由阿尔福德·霍尔·莫纳汉·莫里斯（Allford Hall Monaghan Morris，AHMM）建筑事务所打造，其灵感来源为电视中心（Television Centre）的中世纪现代风格设计。所有建筑设计都经过了巧妙的重新构思，可以为住户提供环境舒适的智能化住宅，充分满足当代生活需求。

此开发项目在尊重原始设计的基础上进行了符合当代要求的大幅度调整，既保留了BBC的重要地位，又展现了伦敦整体的开放性。

“电视中心是现代建筑的文化象征和地标，因此我们有必要将它改造为能与当地融为一体的重要组成部分，同时创造一个易于辨别的全新生活、工作和娱乐场所，”电视中心总经理阿利斯泰尔·肖（Alistair Shaw）说。

“在耗资80亿英镑，历时10年的大白城区重建计划中，这个项目发挥着核心的作用。通过该计划，人们已经在伦敦西部建成了一个新的活动、创意和学术中心。这个繁荣的社区欢迎新商店，餐馆和教育设施入驻，而且可以提供4000套新住宅，面积超过200万平方英尺的办公空间和2万个新工作岗位。”

该项目为居民和公众提供了充足的设施，包括Homeslice，Patty＆Bun和White City House——伦敦最新的Soho House会员俱乐部，配有含45间卧室的酒店，大型健身房，和公共酒吧The Allis。

“这是伦敦规模最大、最复杂的主住宅混合使用型项目之一，而我们确实提高了标准，力求为人们创造一个世界一流的目的地，”阿利斯泰尔补充道。

物业起售价为75万英镑。

切尔西营（CHELSEA BARRACKS）

一百多年来，切尔西营一直是全英国装潢最奢华的军团所在地。经历了两次世界大战和一次轰炸之后，这座军营在21世纪初被废弃。

对这个拥有光荣历史的标志性遗址来说，保护遗产根源一直是其重建项目的核心，而担此重任者就是阿联酋首屈一指的开发商卡塔尔迪亚尔房地产公司（Qatari Diar）。

“这个项目非常独特，”卡塔尔迪亚尔执行董事理查德·奥克斯（Richard Oakes）说。“150多年来，人们在位于公众视野之外的切尔西营中开辟了一片曾被隐藏的土地，把切尔西和贝尔格莱维亚重新连接到了一起。

“作为项目的一部分，我们保留了切尔西营的名称等部分原始特征，并且对二级保护教堂进行了修复——这些教堂的窗户体现了切尔西营的特色。”

这个雄心勃勃的项目由六期工程组成，其内容包括建造440套新住宅（包括64间公寓、3间阁楼和13栋联排别墅）以及一系列便利设施（包括餐厅和零售店铺）。

此开发项目占地12.8英亩，其中有5英亩的土地将全部用于建设花园广场和公共空间。它在保留伦敦花园广场遗产的基础上打造了一个现代化的伦敦社区。

“重新开发世界上最令人垂涎的12.8英亩土地，在伦敦最负盛名而且历史悠久的飞地内建立一个全新的社区，是一项十分艰巨的任务，”理查德补充说。“我们必须以正确的方式完成这项任务。我们将继续努力，确保自己不仅能提供最好的住宅，还能保存这个遗址的优秀传统。”

按申请进行报价。

丹汉姆电影制片厂（DENHAM FILM STUDIOS）

阿尔弗雷德·希区柯克（Alfred Hitchcock），史蒂文·斯皮尔伯格（Steven Spielberg），乔治·卢卡斯（George Lucas）。除了他们以外，还有许多位备受尊敬的导演曾经坐在丹汉姆电影制片厂的放映室里观看电影的最后剪辑版本，而这些电影曾永久性地改变电影行业的格局。

这座历史悠久的制片厂建于1936年，其设计者是沃尔特·格罗皮乌斯（Walter Gropius），所有者则是电影制片人兼制片厂创始人亚历山大·柯达（Alexander Kord）。由于这座前电影制片厂兼电影实验室已被改造成一个顶级居住区，其遗产也以一种新的形式得到了保留。

这个占地10.7英亩的开发项目是英国最独特、最有趣、最具历史意义的住宅项目之一。该项目以装饰艺术风格设计和电影主题设施向制片厂的辉煌历史表达了敬意。项目包含49套公寓和数套限量版高端联排别墅，还有一个电影博物馆和装饰艺术风格的鸡尾酒酒吧。

“我们修复了该遗址的几个地方，以便保留其电影历史遗产，并用新建的联排别墅和公寓来衬托这些遗产。新建成的联排别墅采用了与原址建筑相一致的设计，”遗址开发商，韦斯顿住宅有限公司（Weston Homes）的董事长鲍勃·韦斯顿（Bob Weston）说。“这个项目是一个相当艰巨的挑战，但经过五年的精心策划，韦斯顿住宅有限公司的团队将力求完美。”

鲍伯补充道：“对于这样一个遗址，开发商必须在建设最先进的住宅以满足现代生活需求的同时，向遗址的遗产和历史致敬——我们相信丹汉姆电影制片厂项目将成为一个良好的典范。”

物业起售价为399,995英镑。

国王十字储气站（KING’S CROSS GASHOLDERS）

几个世纪以来，伦敦一直是全球工业的领头羊，其引人注目的基础设施不断让人们忆起伦敦的光辉历史。然而，随着岁月流转，许多古老的建筑已被废弃。由于英国现在提倡使用绿色能源，以往的能源设施更是受到了严重的影响。

凭借对于设计和遗产的敏锐眼光，威尔金森·艾尔（Wilkinson Eyre）建筑事务所在保留部分历史特色的前提下，把伦敦国王十字街（King’s Cross）上的三座维多利亚风格储气厂改造成了豪华公寓（其内部设计由乔纳森塔基（Jonathan Tuckey）设计工作室负责）。

“伦敦储气厂（Gasholders London）采用了世界一流的建筑设计方案，为人们提供了一个难得的机会：在地标建筑内生活，沉浸在浓厚的历史氛围中，同时享受定制设计的现代化空间带来的轻松和舒适，”Argent（英国物业开发商）住宅市场部门经理雷切尔·琼斯（Rachel Jones）说。“他们的理念是在这三座受二级保护的翻修铸铁储气厂导承架，以及与这一独特遗产相匹配的当代建筑之间取得平衡。”

埃利斯-莫里森建筑事务所为伦敦北部国王十字车站周围一片面积为27公顷的地块设计了总体规划方案，而此项目和由达根莫里斯建筑师事务所（Duggan Morris Architects）设计的千禧年粉色办公楼，还有一个由托马斯·希瑟威克（Thomas Heatherwick）设计的购物中心都是这项规划方案的组成部分。

三栋住宅楼（包括145间高档公寓）沿用了原始锻铁框架的圆柱形结构。该锻铁框架的历史可以追溯到19世纪60年代，但它在开发过程中已被拆除，修理并重新安装。

雷切尔补充道：“长期以来，这三栋二级保护建筑对于游客而言一直都是国王十字地区的独特标志。”“因此，我们一直坚信，任何开发项目都需要保留遗址的工业美学特征和历史完整性，并向该地区注入活力。”

该开发项目还为居民提供私密健身房，水疗中心，商务休息室和多个娱乐场所，包括放映室、游戏室、私密餐厅和私密屋顶花园。

物业起售价为82.5万英镑。

责编：Adam Chen

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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美国高等教育资源同样分布不均，催生学区房概念高热

随着全球留学生源源不断的涌入，留学低龄化和读研比例上升，将带动在美国租房与买房的刚需。

高等教育资源分布不均催生学区房

与中国一样，美国的高等教育资源在空间分布上也呈现出显著的不均衡性。

由于美国高等教育资源和产业分布不均，无论是中国还是全球各国留学生主要集中在加州、纽约州、马萨诸塞州、德克萨斯州、宾夕法尼亚州和佐治亚等州的十余个城市的特定城区。不少学校成为留学生的聚集地。Open Doors公布了一年一度美国哪些大学招收留学生最多——

学区房这一概念也被从中国出口到美国；为子女早做打算的父母们纷纷瞄上了中小学及大学城附近的住宅，使得美国知名高校密集的市镇房市持续火热。

高校聚集提升租金收益和投资价值

同时高校聚集的大学城催生了租房需求。不同于中国大学，美国大学校方提供寝室往往有限且条件一般；寝室租金普遍比校外公寓更贵，需要申请甚至抽签分配，多数学生往往选择校外公寓或合租别墅，使得学区房除了升值空间巨大也有了日常租金收益的稳健增长，尤其是那些拥有大量国际学生的高校和城市，投资潜力看好。

根据商业媒体Wolf Street的数据，亚特兰大、加州圣塔安娜、加州长滩、洛杉矶，2018年一居室和两居室公寓的租金增长均达到2位数，其中以亚特兰大的综合增长率最高。

从售租比看，留学生集中的旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图、华盛顿、圣地亚哥、波士顿同样榜上有名。

五大都会区的高校分布和房价/租金表现

波士顿——一座被称为“博士屯”的年轻城市

被中国人戏称为“博士屯”的波士顿，聚集了超过一百所大学，整个城市犹如坐落在校园里。哈佛大学、麻省理工学院、波士顿大学、波士顿学院……这些名字影响着世界。近三十万年轻的学生学者将波士顿的年龄中位数拉低到30岁，使得这座城市充满活力，然而它却是美国最古老的城市。

波士顿2018年租金水平与本州和全美增长率对比/来源：Apartment List

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纽约——全球经济首都

美国最大城市及最大的商港，也是全球经济中心，被人们誉为世界之都。纽约拥有哥伦比亚大学、纽约大学等知名学府（纽约大学和哥大国际学生分列第一和第四），时代广场更是全球第一大品牌秀场。华尔街和第五大道分别主宰着全球金融业与娱乐业。

纽约市2018年租金水平与本州和全美增长率对比/来源：Apartment List

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西雅图——商业巨头的温室

孕育了亚马逊、微软、波音和星巴克等商业巨头；得益于大型企业带来的现金流、投资流与人口流，西雅图房市的发展可谓“一往无前”，根据标准普尔去年上半年的数据显示，西雅图的房价中位数同比上涨13%，已经连续19个月领跑全国。华盛顿大学是美国西岸最古老的大学，也是美国西北部最大的大学（以近9000国际学生排第13位）。

西雅图市2018年租金水平与本州和全美增长率对比/来源：Apartment List

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亚特兰大——田园牧歌的南方首都

美国南方第一大城市，拥有两大名校埃默里大学和佐治亚理工，后者与麻省理工学院及加州理工学院并称为美国三大理工学院。前者以法学和医学专业高居全美Top 5，美国疾控中心总部 (CDC)即坐落在埃默里大学校园边上。CNN、UPS、可口可乐和达美航空总部都坐落于此。

亚特兰大市2018年租金水平与本州和全美增长率对比/来源：Apartment List

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旧金山湾区——全球高新科技的发动机

以旧金山为中心，湾区包括了环绕圣弗朗西斯科湾的硅谷（即南湾区），伯克利，纳帕县（位于北湾区）等；是全美高科技产业的首都。以斯坦福大学与加州大学伯克利分校等提供智力支持。旧金山面积仅121平方公里，使得新兴产业多沿硅谷分布，吸引全世界人才为科技革命搬砖，湾区房价水涨船高并产生溢出效应。

湾区知名高校分布，其中红色为公立大学蓝色为私立大学/来源：Hedbergmaps

旧金山市2018年租金水平与本州和全美增长率对比/来源：Apartment List

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2019年伦敦黄金地段房产趋势 | 居外专栏

回顾2018

2018年的市场既有趣又具有挑战性，政治因素所帶來的影响比想象中更加广，政府党派间的长期政治博弈使情況更加复杂化。这对国內外房产买家和供应商都产生了影响。

英国的住房问题已经成为一项亟待解决的政治议题，英国政府对此不得不作出反应，但所提出的几项提议都非常草率，导致了随后提出的几项更加草率的税收改革；所有的改革建议都无法从根本上解决房产问题，反而使房产这一重要的经济命脉发展受阻。这些计划中的政策使一些开发项目很难拿到建造许可，如具有大型排水系统和地下室的房屋，一些已经得到许可的大型项目也都被政府召回。

伦敦黄金地段的房价下降，是因为房源数量非常低，降幅分别大约在20%-30%之间。在过去一年中伦敦中心地段的买家主要来自中国、印度和中东，与2017年相比有所不同（俄罗斯、乌克兰，独联体国家）。

不同国家的买家对伦敦市中心地段的偏好也有所不同：中国买家对Bishops Avenue和Hampstead这些地段的住宅很感兴趣；印度买家中意in Mayfair,、Regents Park和St John’s Wood区域；中东买家除Mayfair、Regents Park外，还偏爱Belgravia和靠近绿化带的地段。

总而言之，2018年的市场极不稳定，供应商和买家的期望总体上存在差异，但令人惊讶的是，依然有一些顶尖高端豪宅被买走。

2019年走势一些买家购买伦敦市中心地段的房产，通常是为了每年来英国的短暂居住。无论是出于商业和家庭事务，这些买家总是寻求尽可能地选择靠近市中心的地段，并确保日常生活的质量与活动都和Mayfair与Knightsbridge的生活水平持平。大多数的房产购买都是因为有需求，需求是购买的原动力。

伦敦市中心黄金地段所在的邮编为SW1和W1。但在2019年，随着Marylebone日益成为黄金地段的中心，因此这一区域在价格增长方面的表现可能会超过SW1和W1地区。 这种市场转变也将对西Marylebone和Hyde Park以北的地区产生积极影响，因为价格上涨波及到St George’s Fields, Hyde park Gardens和Bayswater区域。

2019年伦敦市中心的交易量总体上可能略有增加，因为那些自2016年6月开始观望的买家会进入市场：这可能会导致市中心的租赁房产减少。

最新的政府Westminster规划讨论想要限制新房数量的开发，这一政策试图解决住房供应问题，但很可能这只会对房地产行业造成另一次攻击，但很可能只会妨碍。Gary说：“这项政策，会影响到已经批准的预建项目，进而影响开发项目的财务状况。无论从项目的最终盈利状况还是国际买家的选择性方面都造成限制。”

来自中国，印度和中东的买家可能会在2019年继续活跃于伦敦的高端市场，并且越来越多的来自美国和北美的买家也将加入进来入，来自这些地区的买家并未在这十几年来积极参与市场。

长久以来，来自北美的买家似乎对伦敦的市场知之甚少，经常提出一些低级问题，这是由于没有完全理解英国和欧洲市场所导致的。最近来自该地区的买家变得更加成熟，并重新对英国产生兴趣，看好伦敦的房产。这些买家中的许多人经常乘坐私人飞机往返于东西海岸之间，能够轻松应对时差问题。

英国尽管有自己悬而未决的政治问题，但从全球来看，英国仍然是世界上最稳定和最安全的国家之一：这一点不太可能改变。虽然欧洲买家和投资者可能暂时对英国持谨慎态度，但英国市场对来自全球市场的投资者仍然具有极大的吸引力，其中一些海外买家在2018年进行了几笔大的交易，并且正在物色2019年的房产购置。

责任编辑：Adam Chen

伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集

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占用邻居车位17年法院判决车位归使用人所有 | 居外专栏

你是房子的真正主人么？

在加拿大买房买地，最让人放心的就是有了真正的永久土地所有权。不像在中国，你买房只买到70年的土地使用权（有的还没有，因为土地被长期闲置），所以很多人来到加拿大最愿意的就是买房买物业，真正当上“地主”的是不是心里更踏实呢？

2017年4月加拿大联邦最高法院的一则判决让许多买房人心里惊了一下，原来所有权也不是就象写在物业位置图(Surveyor Certificate of location)上的那样保险。即使房屋买卖合同在土地房产局注册了，有时也不代表你的地主身份真正万无一失了。

这个产权纠纷发生在魁北克的Alain Ostiguy、Valérie Savard夫妇和他们的邻居Hélène Allie之间。2011年，Ostiguy夫妇在BROMONT市附近的BROME山边买下了一幢度假屋。不久他们到新房度假时发现，本属于他们的4个停车位被邻居ALLIE夫人的儿子使用。他们几次向邻居提出不要再使用自家的停车位，并发出正式的书面通知，但邻居并不理睬。于是他们向当地法院提出永久禁止令，要求法院支持他们在土地产权局所注册的房屋产权。但没想到，被告在反诉中提出按照魁北克民法中第2910条款的“占有者权利”（acquisitive prescription），由于她从1994年起就使用该停车场，所以17年下来，她已经成为停车场的实际所有者。

原来根据魁北克民法有关规定，如果你使用一样东西时间足够长，你就有可能成为其所有者。这样的合法占有必须满足以下几个条件：“使用”了某个东西10年及以上的话，“使用”过程是无纷争、公开、持续、明确的。而这类所有权最终需要法庭判决来宣布。

在这个纠纷中，邻居ALLIE向法院提出有关证据，证明她从1994年开始使用本不属于她的停车场，但从来没有人反对过，就这样她像主人一样使用了17年，一直是“公开，持续，明确”的，没有任何纷争，直到OSTIGUY夫妇作为新主人出现。现在她要求法院承认她才是停车场的主人，尽管她并没有为此付出一分钱。

这一案件经过长达6年诉讼，至到联邦最高法庭，终于得出最后的结论：邻居ALLIE的占有者权利高于Ostiguy夫妇在土地产权局注册的那张买卖合同，邻居成了其中一个停车位的新主人，她想要的另一个停车位因为证据不足，法院不予支持。对于Ostiguy夫妇，法官提出的建议则是追诉前房主赔偿他卖了这块并不属于他的停车场，只要证明前房主在卖房前知道邻居的这一侵犯行为，却并没有及时告诉他们。

这样出所意料的判决在当时还真引起了很大反响，几乎所有媒体都争相刊载。有媒体指出这是魁北克特有的司法体系下特有的法律，对加拿大其它各省都不起作用。但其实类似的这种逆权侵占的法律，在美国、澳州、香港等地都有。美国一些州法律界定，他人不经土地或房屋原业主同意，持续占有土地或房屋超过一定时限后，原业主诉讼权终止，占房者可成为新业主且不付任何代价……这对现在越来越多的海外投资人而言，还真敲起了警钟。

而对我们这些普通“地主”来说，除了买房时，我们要多留心外，还提醒我们和邻居的相处也要用一点心。象你家的栅栏如果不在分界线上，多让给了一些给领居，那块可多可少的土地一直由邻居剪草、收拾，懒得打理的你又从来没有提出过异议，10年以上，那块地可就真成了领居家的了。

责编：Adam Chen

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柯婕魁北克谈房说地

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消费税增税对房地产有什么影响？ | 居外专栏

消费税和消费税增税的影响

现在，在日本最被引人瞩目的话题之一是消费税的增税是否会有变动。日本现在是实行8%的消费税，但内阁已经决定2019年的10月分开始增税到10%。不过因各种原因，日本之前已经延期了2次消费税的增税时期。那具体消费税的增税会带给个人以及企业乃至整个社会带来什么样的影响呢？

◆首先，让我们先了解一下日本的消费税的历史。

这次消费税增税10%是之前在2014年10月份已经做过决定的。由于考虑国内的消费状况等负面影响推迟到2017年4月。2016年6月又把期间延迟到2019年的10月。不过，2019年4月份的日本地方统一选举，6月份的大阪G20峰会，7月份的参议院选举仍然是保留着增税变更的可能性。

◆消费税的增税肯定会有一些正面影响也会有一些负面影响。

《正面影响》

政府税收增多，稳定
避免偷税，漏税
税收增多可以安定社会保障制度的（包括低所得者的教育无偿化等）

《负面影响》

国民的税负担增多，消费相对减少的可能性
中小企业负担增加，倒产，失业者增多的可能性
恶性循环引起的景气的倒退可能性

不论是正面还是负面，只要是消费税增税，必定会引起很大的影响。

二．消费税增税和房地产

那消费税10%会对房地产价格有什么直接的影响呢？先要理解购买房屋什么时候有消费税。这要看卖主是个人还是法人。

接下来，就讲一下消费税课税时的例子（前提是把现在8%的消费税增税到10%）。

◆价格影响

房地产价格

房地产价格＝房屋价格×（1+消费税）+土地价格

房地产价格是由房屋价格和土地价格构成的。因为土地并不属于消费，所以，也不会存在消费税。房地产价格当中所谓的消费税是房屋价格的消费税。

例如: 房屋价格1000万日元

税率8% ：1000万日元×（1+ 8%）＝1080万日元

税率10%：1000万日元×（1+10%）＝1100万日元

由此可知，消费税由8%提生到10%将会带来20万日元的负担。

中介手续费

中介手续费＝（房地产价格×3％+6万日元）×（1+消费税）

在购买房地产时，客户需要向房地产公司交付中介手续费（中介物件）。

例如：房地产价格2000万日元

税率8% ：（2000万日元×3%+6万日元）×（1+ 8％）＝712800日元

税率10%：（2000万日元×3%+6万日元）×（1+ 10%）＝726000日元

由此可知，消费税由8%提生到10%将会带来13200日元的负担。

除了上述的两个消费税，火灾保险费，贷款手续费，登记时的司法书士费用等也会受影响。

◆消费税的经过措施

不只是在价格方面会有直接的影响，而且要注意有关时间的限制。一般来讲，想要适用8%的消费税购买房地产的话，需要支付过户在2019年9月30日之前完成。不过有一些特殊的例外，那就是订购房屋（日文叫注文住宅）。

订购房屋可以高度的实现客户的需求，由于按着客户的所需而建筑设计的房屋。规模/计划不同，所需的时间也有差距。一般在日本从契约订购房屋到过户需要一些建筑的时间。所以，到2019年3月31日完成委托契约的话，即使是过户在2019年10月1日以后，也可以享受8%的消费税。

◆消费税增税的间接影响

为了赶着消费税增税之前购买房屋，在上次的1997年和2014年的增税前，都会有一定的消费者赶着购买房屋，结果形成了增税之前的一定的价格上升，不过增税之后而形成价格和契约件数快速下降的局面。这次的增税也不能否认会有同样的状况发生。

总而言之，在日本本国生活的居民购买房屋（自住用）时，即使是增税也将会享受一些政府准备的减轻负担制度(例如住宅贷款减税制度等）。不过外国投资家则购买以及销售时将会直接受增税的影响，所以，判断什么时候购买以及销售是非常重要的。

责编：Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

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奢华物业在悉尼房价下跌时期证明了自身的价值 | 居外专栏

与2017年10月的峰值相比，澳大利亚2018年的房价下跌超过6%。悉尼房价的下跌幅度更大，约为12%——这让房价持续下跌成为了各大媒体的头条新闻，也为买家带来了利好。然而，尽管悉尼房市依然不景气，但它巩固了自己作为世界超级富豪至爱居住地的地位，创下了豪宅销售的新记录，同时见证了史上第一笔交易额达到上亿澳元的住宅交易。

今年，这座港口城市中价值最高的20笔交易的成交额达到了创纪录的6.75亿澳元，其中包括5笔成交额超过3500万澳元（2500万美元）的交易。在超大额交易方面，悉尼的成绩遥遥领先于全球其他置业目的地。

悉尼在世界各大城市中的超然地位是由著名下北海岸和东侧郊区活跃的交易活动和面向海滩的地段（南至克罗努拉和北至棕榈滩）优势决定的。

例如，截至2018年底，悉尼下北地区的摩斯曼（Mosman）房地产交易总额为14亿美元，超过了全澳大利亚的其他郊区。Core Logic（一家借贷机构）提供的数据显示，沃克卢斯（Vaucluse）和贝尔维尤山（Bellevue Hill）的房地产交易额超过了10亿美元。

莱坊（Knight Frank，一家全球性房地产咨询公司）住宅部门的主管Sarah Harding表示，水景是悉尼吸引世界富豪的一大因素。

“在全球市场上，由于生活方式和相对稳定的政治环境等多种因素，悉尼仍然是高净值个人的首选目的地，”Harding女士说。

该机构的著名房地产代理Ben Collier在2018年经手了数笔规模巨大的房地产交易。他表示，被压抑的需求有助于将市场推向新高。据他所说，这最终鼓励了悉尼最富有的买家购买新住宅。

2019年在悉尼中央商务区（CBD）和克罗努拉外部郊区购房的建议

Domain（一家房地产代理机构）的数据科学家Nicola Powell称，郊区物业的交易前景十分光明：“悉尼的整体房价下跌了4.5%，因此克罗努拉房价适度增长且房价中位数较高的情况反映了该地区物业的抢手程度。

“此外，虽然那里的公寓在物业市场中占了73%，但房价仅下跌了0.9%，远低于悉尼5.1%的总体水平。”

克罗努拉Pulse公司（一家房地产代理）的Blake Spooner和Ben Pike即将出售克罗努拉大街格罗夫纳7号（7 Grosvenor St Cronulla），这是一套采用了前沿设计，可观赏海湾景观，拥有度假风格氛围的物业。这套住宅将于3月7日拍卖。代理人提到，当地和外地买家都对这套房子表现出了浓厚的兴趣。这套住宅功能齐全，既适合想缩小住房规模的人士，也适合年轻家庭。我们之前推出的开放式住宅获得了令人难以置信的热烈回应，我们现在期待着更理想的结果。

责编：Adam Chen

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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