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报告要点

• 全国57%的受访者表示，在买房之前，他们很担心首付问题
• 尽管温哥华的房价更高，但相比温哥华，蒙特利尔的首次购房者更担心首付问题（58% vs. 60%）
• 多伦多的首次购房者焦虑程度居全国最高(68%)
• 在买房前与父母住在一起的首次购房者中，近五分之一的人表示，与父母同住推迟了他们父母的售房决定
• 尽管多伦多(59%)和温哥华(54%)的房屋价值中值较高，但与其他地区的新购房者相比，受访者更倾向于选择离工作地点较近的地区

美国最大的私人住宅抵押贷款保险公司Genworth 加拿大分公司和Royal LePage公布了一份联合调查报告，其中分析了过去两年内首次置业者的主要趋势。

根据报告，全国57%的受访者表示，在买房之前，他们担心自己可能会因为首付不足而放弃自己心仪的物业。虽然蒙特利尔的房价中位数是温哥华的三分之一，但报告显示，怀有这种焦虑和担忧的人，在蒙特利尔的受访者中显得更加普遍。其比例为60%，略高于温哥华的58%。而就全国而言，首次购房者中担忧人群占比最高的是多伦多，达到了68%。

“尽管利率仍处于历史低位，但蒙特利尔的首次购房者越来越担心首付问题，这件事并不让人意外。”Royal LePage的总裁Phil Soper表示：“在过去三年，蒙特利尔的购房者始终关注着房价上涨的问题。许多人都在考虑，是否该趁早进入市场。”

当被问及“在购买第一套住房前，你住在哪里”时，全国25%的受访者回答“与父母或亲戚住在一起”。其中有43%的人向他们的家人支付租金。而在这些支付租金的人中，30%的人所支付的租金低于市场价。

与家人同住的受访者中，有五分之一（17%）的人称，他们的父母本想卖房，并更换一套更小的房子，但因为子女与其同住，而推迟了这一决定。然而有15%的受访者表示，在他们的父母决定售房前，他们的弟妹将不得不搬出家里。另有60%的受访者表示，即便他们的父母独居，也不会考虑换套小房子住。这些结果也支持了Royal LePage在2018年针对婴儿潮一代所发布的调查结果。该调查显示，尽管许多婴儿潮时期出生的人仍然有孩子住在家里，但其中17%的人预计将在2023年之前购买一套房产，这意味着届时将有140万潜在买家。

由于许多首次购房者不具备负担能力，其中48%的受访者更愿意住在离工作地点较近的小房子里，而32%的受访者更愿意住在距离工作地点较远的大房子里。卡尔加里和蒙特利尔的调查结果也类似，比起拥有一套大房子，这两地分别有53%和52%的首次购房者更倾向于缩短往返于家与工作之间的时间。

虽然多伦多和温哥华的房价在全国名列前茅，但这两个城市的大多数受访者都表示，距离工作地点近一些，要比房子面积大一些，来得更具有吸引力。做出这一选择的两地受访者分别占59%和54%。这可能受到公交时间延长的影响，多伦多和温哥华居民上下班的单程时间分别为34分钟和30分钟。

“即便是在那些首次购房者不得不努力买房的城市，在购买第一套住房时，成本也不是唯一要考虑的因素。” Phil Soper说：“虽然一些年轻人正在迁往更经济的城市，但那些留在城市的人更看重缩短公交时间，享受城市生活的便捷。”

让我看一下加拿大各省，对首次购房者的调查情况。

 

安省

 

在安省有60%的受访者表示，他们担心以他们的首付能力，不够买他们想要的房子。而在多伦多，这一比例为68%。

“买房对任何人都有压力，但对首次购房者来说，这份压力被许多因素给放大了。”来自Royal LePage的经纪Caroline Baile表示：“一个好的建议是设计一份愿望清单，想想心仪的房子需要满足哪些条件，然后给出一个合理的优先级。”

在多伦多，房屋的通勤时间比面积更受重视。59%的受访者更喜欢距离自己或配偶工作地点较近的房子，虽然它们可能更昂贵、也更小。这一比例在加拿大是最高的。

“在多伦多，有很大一部分首次购房者会为了位置而牺牲房子的大小。交通时间非常重要——就像是否方便照顾孩子、有没有好学校，还有接近工作地点，这些因素也都十分重要。” Caroline Baile说：“有时候，考虑时间因素就意味着自己得在城市里买一套公寓，步行就能到上班的地方，甚至可能意味着自己要和父母多住一段时间，好让自己找到一套更满意的房子。”

此外，有30%的安省受访者和34%的多伦多受访者表示，在购买第一套住房前，会与父母或其他亲戚同住。这两个数据都超过了全国平均水平(25%)。

 

魁北克

在魁北克省(蒙特利尔除外)，51%的受访者表示，他们担心首付比例过高，自己无法买到自己心仪的房子。而在蒙特利尔，这一比例为60%。

“虽然居住在该省其他地区的人因为房价涨幅不大，还有时间慢慢选购满意的房子。但在蒙特利尔，因为房价涨速很快，首次购房者有着明显的压力，他们必须迅速进入市场。” 来自Royal LePage的Dominic St-Pierre表示：“低库存和高需求使得目前的市场状况，更有利于那些有购房经历的买家。首次购房者在出价前必须做好准备并确保获得贷款。如果他们是认真的，就必须给出足够的首付和抵押。”

近四分之一的蒙特利尔人(23%)在购买第一套住房前与家人住在一起，而在魁北克其他地区，这一比例为16%。与全国其他省份相比，蒙特利尔和魁北克其他地区在这方面的差距是最大的。在蒙特利尔有74%的受访者表示，他们不向家人或亲戚支付房租。而在魁北克其他地区，不向家人支付房租的人群只占到53%。

卑诗省

在卑诗省，56%的受访者表示，他们担心首付问题。而在温哥华，这一比例达到了58%。

在卑诗省，27%的受访者在买房前与家人住在一起。其中有58%的人向亲戚支付租金，而在支付租金的人中，45%的人支付的租金低于市场价格。在与父母同住的人群中，有14%的人表示，住在家里推迟了他们父母的售房决定。

在全省受访者中，有46%的人表示，愿意购买一套更贵、更小，但是离自己或配偶工作地点更近的房屋。而在温哥华，这个比例为54%。

其他地区

Royal LePage还调查了加拿大其他省区首次购房者对首付问题的担忧情况。

其中在阿尔伯塔省，百分之62的受访者担心首付问题。而在卡尔加里，这一比例仅有49%。在草原省份，担心首付问题的买家占到了57%。而在大西洋省份，则有54%的受访者表示，他们丝毫不担心首付问题。这一比例远高于41%的全国平均水平。

江晓清解析加拿大房产投资

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现在加拿大的中国留学生和新移民越来越多，大家来到加拿大后必须要解决的就是住房问题。很多的中国留学生和新移民都是先考虑租房，经常因为对加拿大租房流程及双方应承担责任不了解而导致出现一些租房纠纷。今天嘉德就来跟大家简单聊一聊：加拿大租房有哪些注意事项？可能出现哪些问题？

 

租房一定要签租约吗?

房客搬进房东的房子，一定事先会有交流的说好一个双方都同意的条件的，但它不一定非要用书面的形式固定下来，法律上没有硬性规定，因此口头的协议也是有效的，只要房东和租客双方认为口头协议能够得到执行和遵守就行。只有租住家庭护理房屋的情况是例外。

不过，一旦在租房居住期间出现纠纷，口头协议往往很难保证双方的利益都不受到损害并最终平息争端。所以为了尽可能避免一些不必要的麻烦，租房还是最好要有正式的租房合同，并在租房合同中将双方应负责的问题写清楚。

书面租约应包括什么内容?

正式的书面租约必须包括：双方法律认定的姓名和房东地址，租客入住的日期，租金，租金支付日期，房东所提供的设施和服务项目，租客需要遵守的一些条款，除房租外租客需支付的押金、其他费用及额外收费项目等。

如果租客带宠物怎么办?

房东有权拒绝接受饲养宠物的人成为租客，也有权在租约上写明禁止租客饲养宠物。但租客入住之后，在某一个时期开始饲养宠物，房东无权驱逐宠物或租客，而只能向房东及租客管理局提出申请，要求该官方出面驱逐租客。

房东有权收集房客的个人信息吗?

房东有权要求新租客出示其现住址、过往租赁房屋记录、受雇记录、收入情况、信用记录和个人推荐信等。考核过此类信息后决定是否要将房屋出租给该租客。

房东可以随时涨租金吗？

租客租房时，第一个租期的租金是双方协商谈妥的，按租客保护法的规定，房东第一次加房租必须是在租客入住12个月之后，然后每12个月中可以加一次租。安省每年会对房租价格出一个指南，大多数情况下，租金的涨幅应该在这个指南所规定的范围之内。

如果房东决定加租，必须在加租开始之日前90天通知租客，而且必须是书面通知，上面要写明新的租金是多少，从哪一天开始实行。这样才能保证租客有足够的时间作出是否续租的决定。

房东要给租金的收据吗?

如果租客提出要收据，房东不得拒绝，而且不能收取开收据的费用。除此之外，租客还可以就房东在任何方面的收费索取收据，如果房东向房客索要费用但拒绝提供收据，就是违反了有关法规。即使是已经搬出的租客，只要搬出期限没有超过一年，仍然可以向前房东索取相关付费的收据，房东不能拒绝。

收据的内容一般应该包括所租住房屋的具体地址、租客的姓名、收费项目及其金额、付款日期、房东姓名、房东或其代理人的签名。

房屋的维护应由谁责任?

房屋的保养和维护是房东的责任，即便租客在入住之前就发现房间有问题，或房东在租赁合同上注明租客有责任维护房屋，从法律上讲，责任还是在房东身上。但是，租客有义务保持所租住空间的整洁，如果是租客的原因导致房屋内的出租设施有任何毁坏，租客则要支付相应的修理费用。

租客不在家，房东能否进入其房间?

如果租客不在家，而房东需要进入其房间维修设备、进行设施维护或更换物件，必须在预定进入房间的24小时前，用书面形式通知租客，通知的内容必须包括：进入房间的理由，进入房间的日期及时间段。

租客可不可以转租房屋?

租客如果想转租房屋必须有房东的同意，否则不可转租。

如果租客在没有征得房东同意的情况下搬离租屋，并将租屋转租给新的住入者，房东可以向安省房东及租客局提出申请，驱逐原租客及未经同意的新入住者。如果房东在60天之内没有提出驱逐申请，即表明认同新的租客入住，入住者便成为合法租客。

如果租客消失了怎么办?

租客在没有通知房东，并在房东毫不知情的情况下离开租屋，被称之为弃屋。当房东意识到租客已经离开而且可能不会再回来的时候，应该先想办法与租客取得联系。

如果房东已经确认租客弃屋，可以向安省房东及租客局提出终止租约申请。虽然这一手续并非法律规定必须履行的，但一旦房东把房租给了另外的人，而原租客又没有真正离开，原租客便可以依法律程序起诉房东。

什么情况下房东可以申请房客驱逐令?

通常房东申请驱逐租客的原因是租客持续一段时间欠租，或损坏了租屋内或建筑中公共区域的设施，或让非租客进入租屋造成损失等。

如果租客饲养了宠物，而宠物发出很大噪音，骚扰了他人，或者损坏了租屋内设施，或引起他人过敏，或经确定宠物带有致病菌，或对他人有攻击性，造成安全危害，房东也可申请驱逐令。

但如果是租客有了室友，房东不能将租客驱逐，除非该室友行为不当，如制造噪音、损坏出租设施。另外，如果室内同住人过多，房东也可申请驱逐令，驱逐多出的室友。

如果房东有充份的理由说明必须将出租的物业在租约到期前收回，房东也可以申请终止租约并要求租客搬出。

房东驱逐房客的程序是什么?

在大多数情况下，在房东向安省房东及租客局提出驱逐租客之前，必须向租客发出一份终止租约通知(Notice of Termination)，告知租客到底出了什么问题。一般通知发出后，房东要等待一段时间，看租客会不会采取改善措施，这个等待的时间要在通知中具体写清楚。如果租客没有回应，也没有搬离租屋，房东才可以向安省房东及租客局提出驱逐申请。

房东可以亲自到自己住所附近的安省房东及租客局办公室，或安省政府服务中心(Service Ontario Centres)的办公室提出申请。也可以用邮件、快递或传真的方式向安省房东及租客局或安省政府服务中心件提出申请，并同时缴纳申请费。房东还应该将申请和之后发出的听证通知及驱逐令复印一份，交给租客，令其对申请一事知情。

关于加拿大租房有哪些注意事项、可能出现哪些问题，嘉德今天就简单跟大家分享这么多。

责编：Adam Chen

加拿大置业专家李丁专栏全集

 

 

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你是房子的真正主人么？

在加拿大买房买地，最让人放心的就是有了真正的永久土地所有权。不像在中国，你买房只买到70年的土地使用权（有的还没有，因为土地被长期闲置），所以很多人来到加拿大最愿意的就是买房买物业，真正当上“地主”的是不是心里更踏实呢？

2017年4月加拿大联邦最高法院的一则判决让许多买房人心里惊了一下，原来所有权也不是就象写在物业位置图(Surveyor Certificate of location)上的那样保险。即使房屋买卖合同在土地房产局注册了，有时也不代表你的地主身份真正万无一失了。

这个产权纠纷发生在魁北克的Alain Ostiguy、Valérie Savard夫妇和他们的邻居Hélène Allie之间。2011年，Ostiguy夫妇在BROMONT市附近的BROME山边买下了一幢度假屋。不久他们到新房度假时发现，本属于他们的4个停车位被邻居ALLIE夫人的儿子使用。他们几次向邻居提出不要再使用自家的停车位，并发出正式的书面通知，但邻居并不理睬。于是他们向当地法院提出永久禁止令，要求法院支持他们在土地产权局所注册的房屋产权。但没想到，被告在反诉中提出按照魁北克民法中第2910条款的“占有者权利”（acquisitive prescription），由于她从1994年起就使用该停车场，所以17年下来，她已经成为停车场的实际所有者。

原来根据魁北克民法有关规定，如果你使用一样东西时间足够长，你就有可能成为其所有者。这样的合法占有必须满足以下几个条件：“使用”了某个东西10年及以上的话，“使用”过程是无纷争、公开、持续、明确的。而这类所有权最终需要法庭判决来宣布。

在这个纠纷中，邻居ALLIE向法院提出有关证据，证明她从1994年开始使用本不属于她的停车场，但从来没有人反对过，就这样她像主人一样使用了17年，一直是“公开，持续，明确”的，没有任何纷争，直到OSTIGUY夫妇作为新主人出现。现在她要求法院承认她才是停车场的主人，尽管她并没有为此付出一分钱。

这一案件经过长达6年诉讼，至到联邦最高法庭，终于得出最后的结论：邻居ALLIE的占有者权利高于Ostiguy夫妇在土地产权局注册的那张买卖合同，邻居成了其中一个停车位的新主人，她想要的另一个停车位因为证据不足，法院不予支持。对于Ostiguy夫妇，法官提出的建议则是追诉前房主赔偿他卖了这块并不属于他的停车场，只要证明前房主在卖房前知道邻居的这一侵犯行为，却并没有及时告诉他们。

这样出所意料的判决在当时还真引起了很大反响，几乎所有媒体都争相刊载。有媒体指出这是魁北克特有的司法体系下特有的法律，对加拿大其它各省都不起作用。但其实类似的这种逆权侵占的法律，在美国、澳州、香港等地都有。美国一些州法律界定，他人不经土地或房屋原业主同意，持续占有土地或房屋超过一定时限后，原业主诉讼权终止，占房者可成为新业主且不付任何代价……这对现在越来越多的海外投资人而言，还真敲起了警钟。

而对我们这些普通“地主”来说，除了买房时，我们要多留心外，还提醒我们和邻居的相处也要用一点心。象你家的栅栏如果不在分界线上，多让给了一些给领居，那块可多可少的土地一直由邻居剪草、收拾，懒得打理的你又从来没有提出过异议，10年以上，那块地可就真成了领居家的了。

责编：Adam Chen

 

经纪柯婕专栏全集：

柯婕魁北克谈房说地

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