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现在加拿大的中国留学生和新移民越来越多，大家来到加拿大后必须要解决的就是住房问题。很多的中国留学生和新移民都是先考虑租房，经常因为对加拿大租房流程及双方应承担责任不了解而导致出现一些租房纠纷。今天嘉德就来跟大家简单聊一聊：加拿大租房有哪些注意事项？可能出现哪些问题？

 

租房一定要签租约吗?

房客搬进房东的房子，一定事先会有交流的说好一个双方都同意的条件的，但它不一定非要用书面的形式固定下来，法律上没有硬性规定，因此口头的协议也是有效的，只要房东和租客双方认为口头协议能够得到执行和遵守就行。只有租住家庭护理房屋的情况是例外。

不过，一旦在租房居住期间出现纠纷，口头协议往往很难保证双方的利益都不受到损害并最终平息争端。所以为了尽可能避免一些不必要的麻烦，租房还是最好要有正式的租房合同，并在租房合同中将双方应负责的问题写清楚。

书面租约应包括什么内容?

正式的书面租约必须包括：双方法律认定的姓名和房东地址，租客入住的日期，租金，租金支付日期，房东所提供的设施和服务项目，租客需要遵守的一些条款，除房租外租客需支付的押金、其他费用及额外收费项目等。

如果租客带宠物怎么办?

房东有权拒绝接受饲养宠物的人成为租客，也有权在租约上写明禁止租客饲养宠物。但租客入住之后，在某一个时期开始饲养宠物，房东无权驱逐宠物或租客，而只能向房东及租客管理局提出申请，要求该官方出面驱逐租客。

房东有权收集房客的个人信息吗?

房东有权要求新租客出示其现住址、过往租赁房屋记录、受雇记录、收入情况、信用记录和个人推荐信等。考核过此类信息后决定是否要将房屋出租给该租客。

房东可以随时涨租金吗？

租客租房时，第一个租期的租金是双方协商谈妥的，按租客保护法的规定，房东第一次加房租必须是在租客入住12个月之后，然后每12个月中可以加一次租。安省每年会对房租价格出一个指南，大多数情况下，租金的涨幅应该在这个指南所规定的范围之内。

如果房东决定加租，必须在加租开始之日前90天通知租客，而且必须是书面通知，上面要写明新的租金是多少，从哪一天开始实行。这样才能保证租客有足够的时间作出是否续租的决定。

房东要给租金的收据吗?

如果租客提出要收据，房东不得拒绝，而且不能收取开收据的费用。除此之外，租客还可以就房东在任何方面的收费索取收据，如果房东向房客索要费用但拒绝提供收据，就是违反了有关法规。即使是已经搬出的租客，只要搬出期限没有超过一年，仍然可以向前房东索取相关付费的收据，房东不能拒绝。

收据的内容一般应该包括所租住房屋的具体地址、租客的姓名、收费项目及其金额、付款日期、房东姓名、房东或其代理人的签名。

房屋的维护应由谁责任?

房屋的保养和维护是房东的责任，即便租客在入住之前就发现房间有问题，或房东在租赁合同上注明租客有责任维护房屋，从法律上讲，责任还是在房东身上。但是，租客有义务保持所租住空间的整洁，如果是租客的原因导致房屋内的出租设施有任何毁坏，租客则要支付相应的修理费用。

租客不在家，房东能否进入其房间?

如果租客不在家，而房东需要进入其房间维修设备、进行设施维护或更换物件，必须在预定进入房间的24小时前，用书面形式通知租客，通知的内容必须包括：进入房间的理由，进入房间的日期及时间段。

租客可不可以转租房屋?

租客如果想转租房屋必须有房东的同意，否则不可转租。

如果租客在没有征得房东同意的情况下搬离租屋，并将租屋转租给新的住入者，房东可以向安省房东及租客局提出申请，驱逐原租客及未经同意的新入住者。如果房东在60天之内没有提出驱逐申请，即表明认同新的租客入住，入住者便成为合法租客。

如果租客消失了怎么办?

租客在没有通知房东，并在房东毫不知情的情况下离开租屋，被称之为弃屋。当房东意识到租客已经离开而且可能不会再回来的时候，应该先想办法与租客取得联系。

如果房东已经确认租客弃屋，可以向安省房东及租客局提出终止租约申请。虽然这一手续并非法律规定必须履行的，但一旦房东把房租给了另外的人，而原租客又没有真正离开，原租客便可以依法律程序起诉房东。

什么情况下房东可以申请房客驱逐令?

通常房东申请驱逐租客的原因是租客持续一段时间欠租，或损坏了租屋内或建筑中公共区域的设施，或让非租客进入租屋造成损失等。

如果租客饲养了宠物，而宠物发出很大噪音，骚扰了他人，或者损坏了租屋内设施，或引起他人过敏，或经确定宠物带有致病菌，或对他人有攻击性，造成安全危害，房东也可申请驱逐令。

但如果是租客有了室友，房东不能将租客驱逐，除非该室友行为不当，如制造噪音、损坏出租设施。另外，如果室内同住人过多，房东也可申请驱逐令，驱逐多出的室友。

如果房东有充份的理由说明必须将出租的物业在租约到期前收回，房东也可以申请终止租约并要求租客搬出。

房东驱逐房客的程序是什么?

在大多数情况下，在房东向安省房东及租客局提出驱逐租客之前，必须向租客发出一份终止租约通知(Notice of Termination)，告知租客到底出了什么问题。一般通知发出后，房东要等待一段时间，看租客会不会采取改善措施，这个等待的时间要在通知中具体写清楚。如果租客没有回应，也没有搬离租屋，房东才可以向安省房东及租客局提出驱逐申请。

房东可以亲自到自己住所附近的安省房东及租客局办公室，或安省政府服务中心(Service Ontario Centres)的办公室提出申请。也可以用邮件、快递或传真的方式向安省房东及租客局或安省政府服务中心件提出申请，并同时缴纳申请费。房东还应该将申请和之后发出的听证通知及驱逐令复印一份，交给租客，令其对申请一事知情。

关于加拿大租房有哪些注意事项、可能出现哪些问题，嘉德今天就简单跟大家分享这么多。

责编：Adam Chen

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你是房子的真正主人么？

在加拿大买房买地，最让人放心的就是有了真正的永久土地所有权。不像在中国，你买房只买到70年的土地使用权（有的还没有，因为土地被长期闲置），所以很多人来到加拿大最愿意的就是买房买物业，真正当上“地主”的是不是心里更踏实呢？

2017年4月加拿大联邦最高法院的一则判决让许多买房人心里惊了一下，原来所有权也不是就象写在物业位置图(Surveyor Certificate of location)上的那样保险。即使房屋买卖合同在土地房产局注册了，有时也不代表你的地主身份真正万无一失了。

这个产权纠纷发生在魁北克的Alain Ostiguy、Valérie Savard夫妇和他们的邻居Hélène Allie之间。2011年，Ostiguy夫妇在BROMONT市附近的BROME山边买下了一幢度假屋。不久他们到新房度假时发现，本属于他们的4个停车位被邻居ALLIE夫人的儿子使用。他们几次向邻居提出不要再使用自家的停车位，并发出正式的书面通知，但邻居并不理睬。于是他们向当地法院提出永久禁止令，要求法院支持他们在土地产权局所注册的房屋产权。但没想到，被告在反诉中提出按照魁北克民法中第2910条款的“占有者权利”（acquisitive prescription），由于她从1994年起就使用该停车场，所以17年下来，她已经成为停车场的实际所有者。

原来根据魁北克民法有关规定，如果你使用一样东西时间足够长，你就有可能成为其所有者。这样的合法占有必须满足以下几个条件：“使用”了某个东西10年及以上的话，“使用”过程是无纷争、公开、持续、明确的。而这类所有权最终需要法庭判决来宣布。

在这个纠纷中，邻居ALLIE向法院提出有关证据，证明她从1994年开始使用本不属于她的停车场，但从来没有人反对过，就这样她像主人一样使用了17年，一直是“公开，持续，明确”的，没有任何纷争，直到OSTIGUY夫妇作为新主人出现。现在她要求法院承认她才是停车场的主人，尽管她并没有为此付出一分钱。

这一案件经过长达6年诉讼，至到联邦最高法庭，终于得出最后的结论：邻居ALLIE的占有者权利高于Ostiguy夫妇在土地产权局注册的那张买卖合同，邻居成了其中一个停车位的新主人，她想要的另一个停车位因为证据不足，法院不予支持。对于Ostiguy夫妇，法官提出的建议则是追诉前房主赔偿他卖了这块并不属于他的停车场，只要证明前房主在卖房前知道邻居的这一侵犯行为，却并没有及时告诉他们。

这样出所意料的判决在当时还真引起了很大反响，几乎所有媒体都争相刊载。有媒体指出这是魁北克特有的司法体系下特有的法律，对加拿大其它各省都不起作用。但其实类似的这种逆权侵占的法律，在美国、澳州、香港等地都有。美国一些州法律界定，他人不经土地或房屋原业主同意，持续占有土地或房屋超过一定时限后，原业主诉讼权终止，占房者可成为新业主且不付任何代价……这对现在越来越多的海外投资人而言，还真敲起了警钟。

而对我们这些普通“地主”来说，除了买房时，我们要多留心外，还提醒我们和邻居的相处也要用一点心。象你家的栅栏如果不在分界线上，多让给了一些给领居，那块可多可少的土地一直由邻居剪草、收拾，懒得打理的你又从来没有提出过异议，10年以上，那块地可就真成了领居家的了。

责编：Adam Chen

 

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