juwai

近日，中國國家旅遊局發布《假日旅遊指南》，數據顯示東南亞地區依然是最熱門的出境短線目的地，泰國、越南、菲律賓、馬來西亞等國家受到中國遊客的青睞。中時電子報報道稱，“東南亞成為中國超級黃金周的最大贏家。”

此前，聯合國世界旅遊組織第22屆全體大會發布的《“壹帶壹路”旅遊合作成都倡議》（簡稱“成都倡議”）提出，參與國家和地區將積極加強政策溝通，減少雙多邊制約因素，努力擴大人員交流規模，不斷在簽證、通關、交通等方面采取措施，提升旅遊便利化水平。

隨著中國“十壹黃金周”的臨近，越來越多的東南亞國家推出針對中國遊客的優惠和福利政策，不斷落實成都倡議。

開放免簽、落地簽

為了爭奪中國客源，東南亞11國紛紛不同程度地放寬簽證條件、縮短簽證辦理時間。中國領事服務網最新統計數據顯示，截至目前，中國遊客持普通護照可在全球65個國家和地區免簽、落地簽入境。在東南亞國家中，印度尼西亞單方面允許中國公民持普通護照免簽或辦理落地簽證入境。泰國、越南、緬甸、老撾、柬埔寨、文萊、東帝汶7國單方面允許中國公民持有效期6個月以上的普通護照辦理落地簽證入境。8月份，為了吸引中國遊客，菲律賓政府也推出了壹項針對中國團體遊客、商人和參會代表的落地簽政策。在馬來西亞和新加坡，中國公民可辦理電子簽證入境旅遊。

除此之外，放寬簽證審查限制也是壹些國家爭取遊客的福利政策之壹。攜程旅遊“2017暑期出境遊簽證報告與排行榜”公布了十大出簽率最高的出境遊熱門目的地國家，其中東南亞國家占6個，分別是泰國、菲律賓、越南、柬埔寨、新加坡和馬來西亞，最高出簽率達到100%。

開通直航航線

為了免去中途轉機的麻煩，東南亞多個國家旅遊目的地與中國城市之間開通了多條直飛航線。2017年1月，海南新開多條直飛至東南亞的航線，如海口至老撾瑯勃拉邦、海口至老撾萬象、三亞至柬埔寨金邊、三亞至柬埔寨暹粒等，為遊客出遊提供了更多便利。7月，宜昌開通了到越南芽莊的直飛航線，預計還將開通宜昌直飛泰國芭提雅、越南峴港、柬埔寨暹粒3條國際航線。截至目前，中國已經開通了中國香港、海南、浙江、江西、陜西、湖北、江蘇、上海、天津、重慶等多地直飛東南亞的航線。

國際直飛航線的開通將給兩地交往帶來新的機遇，為促進兩地經濟合作、人文交流以及旅遊資源共享奠定堅實基礎。從旅遊方面來看，直飛航線將大大節省遊客的經濟和時間成本，並將大大提高旅行的舒適度，是吸引遊客的“利器”之壹。

在19日菲律賓旅遊部舉行的發布會上，菲旅遊部長萬達·特奧表示，目前中菲雙方正在溝通，未來預計將會開通更多往返菲律賓旅遊目的地與中國城市之間的直航航線，比如從長沙、武漢、重慶等中國城市出發，直飛長灘島、保和島、巴拉望島等菲律賓旅遊勝地。特奧稱，“隨著中菲關系的持續發展，我對未來兩國在商業投資和人文交流上的發展前景充滿信息。菲方歡迎更多中國遊客和旅遊業投資者。”

數說東南亞旅遊

2017年是東盟（東南亞國家聯盟）成立50周年，也是中國—東盟旅遊合作年。中國與東盟區互為最大海外旅遊目的地和客源地，每周有2700多個航班往返於中國與東盟國家。中國已經成為泰國、越南、印尼、柬埔寨的最大客源國；在中國主要客源市場前15個國家中，有6個是東盟國家。

據泰國《世界日報》報道，泰國觀光與體育部常務次長蓬帕努當地時間9月19日表示，2017年前8個月入境泰國旅遊的外國遊客總量為23545093人次，其中8月份入境泰國的外國遊客數量達到3133411人次，入境的中國遊客數量依然高居第壹位。

據越南《人民日報》，越南統計總局的統計數據顯示，2017年前7個月，訪越中國遊客數量達220萬人次，同比增長51%。近幾年來，中國壹直是越南最大遊客來源地，占訪越外國遊客總量的20%至25%。廣寧、峴港、芽莊等是中國遊客赴越首選目的地。

2017年2月，印度尼西亞中央統計局公布了壹組數據，2016年印尼共吸引國際遊客1151.9萬人次，其中中國遊客達142.9萬人次，比2015年增長13.96%，成為印尼第壹大旅遊客源地。數據顯示，赴印尼的中國遊客連續三年超過100萬人次，年均增長率超過10%。

柬埔寨2015年接待外國遊客480萬人次，其中中國遊客約80萬，占了六分之壹。2017年第壹季度，赴柬中國遊客達36萬人次，同比增加31%，中國依然是柬埔寨最大國際客源國。柬埔寨旅遊部官員貢索皮列預計，2017年赴柬中國遊客有望達到100萬人次。

（綜合中國領事服務網、央廣網、人民網、中國新聞網報道）

金邊核心區域房價以25%的速度增長，現有市場租金回報率達8%~15%！”在這條極具誘惑力的廣告背後，是企業對於中國買房客心理的精準把握。

根據全球中文國際房產平台居外網的統計數據，2017年第一季度和第二季度，中國投資者詢問柬埔寨房產的數量，同比（比去年同期）分別增長了533%和152%，即增長5倍和1.5倍。要知道，由於2015年的基數太低，2016年第二季度的增速甚至達到了101倍。

隨著中國中產階層的不斷壯大，尋找海外投資渠道以獲得合理的回報，越來越成為其需求熱點。而對於中國人來說，房產投資似乎永遠是最穩妥的選擇。

>>>泰國置業百科：泰國購房流程  | 泰國房貸流程  | 泰國房產稅費

點擊查看泰國更多精品房源

除了柬埔寨，根據居外網2016年的業績報告，泰國是中國人在亞洲其他國家中最青睞的買房目的地；而2017年二季度的詢問量，同比也增長了1.5倍。

“我們很早就看好泰國，加上現在國家的‘一帶一路’倡議，我們心裡的底氣更足了。”陳戀（化名）這樣告訴第一財經記者。她和丈夫今年剛剛在普吉島買下了一套價值200萬元人民幣的海景別墅。

買房動機

居外網的最新統計數據顯示，中國人赴東南亞買房的第一大動機是投資，出於投資需求去泰國、馬來西亞和柬埔寨買房的人數比例分別達到70.2%、62.2%和92%。

僅次於投資的第二大目的是自住。作為與中國地理接近且擁有陽光沙灘海岸等良好自然資源的旅遊勝地，東南亞尤其是泰國成為了不少中國人的心頭好。

“曼谷我們很熟悉，去過很多次，但很擁堵，環境自然是海島好多了，我們又覺得普吉島比蘇梅島和華欣都要更成熟。”陳戀買下的別墅是普吉島上名為NaMara卡馬拉別墅開發項目中的其中一棟，簽完合同後預計9個月後交房。由於是期房，目前只支付了30%的首付，由開發商以5%的利息提供50%的貸款，剩下的20%則在房屋建設期間分期支付。

把別墅賣給陳戀的是她的老朋友——RC國際集團CEO孔天睿（TerryClarke），一位自稱90%的客戶都是中國買家的英國人。幾年前，陳戀在他的推介下，去英國投資了一套學生公寓。

“我們在普吉島開發了16期別墅，每期8套，幾個星期前才剛剛發佈，現在已經售完2期了，賣得非常快。”說起自己的生意，孔天睿特地在微信上發了一個得意的表情，“我們在4個小時裡就賣出了第一期的7套別墅，當時我正在寧波聽一場中國的音樂劇。”

對陳戀來說，買下普吉島的別墅，再和孔天睿所在的開發商公司簽下包租合同，她將獲得每年5%的投資回報。此外，每一年有一週她可以用來自住度假。

和陳戀不同，潘歆（化名）在泰國買房的動機除了投資之外，更多的是為了孩子的教育。而教育，也是排在投資和自住兩大需求之外中國人去泰國買房的第三個目的。

今年5月，潘歆在泰國曼谷買下了一套價值70萬元人民幣的一室戶公寓。“我們幾乎每年都會去泰國度假。”潘歆告訴第一財經記者，“另外我們也考慮孩子將來唸書的計畫。根據我自己的研究，泰國的教育可以作為去英美或澳大利亞留學的過渡。”

由於是期房，潘歆也同樣是先付了一筆定金。房子總價不高，她並沒有在外匯方面遇到壓力。對陳戀來說，200萬元人民幣總價的三成首付為60萬元，約合9萬美元，她依靠平時美元的積累也並不難搞定。

“這也是為什麼我們沒考慮去買更貴房子的原因，我一個同學就放棄在澳大利亞買房了，因為在近一兩年‘寬進嚴出’的背景下，她的大筆款項匯出不是那麼順利，看中一套800萬元人民幣的別墅再喜歡也只能放棄。”潘歆對第一財經記者說。

1.5億遊客大軍

買房行為的支點，是持續增長的出境旅遊人數，以及中國企業海外投資合作大背景下外派人員數量的增長。

就在9月13日，聯合國世界旅遊組織第22屆全體大會在四川成都召開。大會舉辦了“一帶一路”旅遊部長會議，發佈了《“一帶一路”旅遊合作成都倡議》。據國家旅遊局預計，“十三五”時期（2016-2020年），“一帶一路”相關國家將迎來1.5億人次中國遊客，旅遊消費超過2000億美元。

目前，中國已與46個“一帶一路”相關國家和地區締結各類互免協議，19個“一帶一路”相關國家和地區給予中國公民落地簽便利。

除了東南亞，中國人赴中東和東歐地區的旅遊和投資也越來越熱。

杜曉芸是科威國際不動產（COLDWELLBANKER）阿聯酋的銷售經理，主要在迪拜銷售房產。“3年前，我大部分客戶都是外國人，以伊朗人、英國人和印度人為主，只有不到10%的中國客戶。現在我幾乎100%的時間都在服務中國人，完全沒時間顧及別國客戶了。”杜曉芸告訴第一財經記者，她每個月都會接待5~10個購房意向明確的中國客戶，平時諮詢的中國人就更多了。

“今年的感受特別明顯。在迪拜房地產市場上，中國買家在國際買家的排名已經從去年的15名升到了第8名。”她說，“以前中國人不怎麼關注阿聯酋，現在回國後，發現大家談論得很多，感興趣的也很多。甚至我的不少客戶在買了房子後，開始考慮去迪拜發展生意或工作。”

杜曉芸說，另一個變化是，迪拜當地的一些銀行現在開始為中國的投資者提供房貸服務，貸款額度可達50%~75%，利率在4.5%~5.5%左右。

對她來說，這個國慶長假是實實在在的“黃金週”。“4天3晚看房團”是杜曉芸為中國人量身定做的國慶計畫——買房考察加旅遊。

值得注意的是，中國赴捷克、波蘭和俄羅斯買房的熱情呈現出不規則的波動。

居外網的數據顯示，諮詢去捷克買房的中國人在2016年四個季度都出現了5倍以上的增長，但在2017年一季度卻只增長了33.3%，二季度則下降了80%；針對波蘭房產的諮詢人數在2016年三季度和2017年一季度分別增長了5倍和6倍，但2016年四季度卻下降了33.3%；對俄羅斯房地產感興趣的中國人則在2017年一季度和二季度分別增加了2.3和2.5倍。

從居外網的數據來看，菲律賓、越南、馬來西亞樓市的中國人諮詢數量都出現了持續且明顯的增加。而就中國買家去捷克購房的需求來說，自住比投資的比例更大；在波蘭和俄羅斯，自住和投資的比例則較為接近。

購房熱潮背後的風險考量

居外網CEO羅雪欣對此解釋說：“居外網上‘一帶一路’相關國家的房源訪問量近年出現了陡增，但基數還是較低的。我們相信這是一波新的行情正在醞釀，幾年後預計可達峰值。但這波行情能持續多長，還取決於當地市場能否給中國買家提供有吸引力的機會、安全的投資環境以及合理的投資回報。到目前為止，中國居民海外購房熱仍集中在東南亞國家，尚未達至俄羅斯及東歐國家。”

熱情高漲的購房者背後，是積極的開發商和房產中介。

最近幾年，中國開發商碧桂園、綠地、富力都在東南亞進行了大規模的不動產投資。在碧桂園的官網首頁上，共呈現了馬來西亞目前還在銷售中的4個項目，新山的“森林城市”依然佔據最為顯眼的位置；而綠地集團也在泰國芭提雅和馬來西亞新山分別投資8.5億和47億元人民幣，打造度假和住宅社區。

關於海外置業是否面臨無法交房和各種投資風險，陳戀和潘歆表示自己不太擔憂。首先，泰國房地產的投資回報率大約在5%，這也算得上合理。“如果是很高的回報率，我會有質疑。”潘歆說。此外，由於目前房價不高且只支付了首期的款項，延期交房的損失賠償擬定在了購房合同裡。

當然，房產投資不僅要考察樓盤和開發商，也要考慮當地經濟人文環境、基礎設施和社會法制治安等綜合條件，才能確保資產保值增值。

孔天睿表示，作為開發商，他們會建議客戶聘請一位律師來監控分期付款，並且允許客戶在房屋每完成一個階段後支付一期的款項。

陳戀和潘歆目前均在上海擁有自住的房子，表示目前不會考慮投資國內的房產，更看好東南亞房市。

相關資訊：2億美金到“一帶一路”國家買買買！購房者玩出新花樣

（據第一財經日報）