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日本 | 房地产市场成为日本经济停滞中的少见亮点

继四至六月份投资增速创下5年新高后，日本房地产市场增速预计将回归温和上涨。不过在日本央行负利率政策的助推下，房地产市场对消费者支出和就业的推动作用将会持续到明年。

尽管日本央行在今年实施了富有争议的负利率政策，但目前已经证实负利率政策对首次置业人群以及寻求再融资抵押贷款的业主是一个打击。

而长期低迷的房地产价格的回暖导致一些人提早做出购买决定，这也会拉动诸如电器和家具之类的耐用品需求，而这有助于打破日本的通缩困境。

官方数据显示，四至六月份日本私人住宅投资猛增了5%

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零售企业Ryohin Keikaku的公司发言人Mariko Ooguri表示：“我们的家具销量一直不错。”该公司预计截止到明年二月份的营业利润将会上升10%。

“房地产市场是推动因素之一，不过除此之外，我们已经花费了数年对家具销售员工进行专门的培训。我们感觉家具行业的增长空间还很大。”

日本官方数据显示，四至六月份日本私人住宅投资猛增了5%。对增长停滞且依然深陷通缩泥潭的日本经济而言，房地产市场不啻为为数不多的亮点之一。

三菱日联摩根士丹利证券首席经济学家宫崎弘志（Hiroshi Miyazaki）表示：“只要当前的低利率环境不变，房地产市场将持续增长。”

“对抗击通缩而言这无异于十分鼓舞人心，”他补充道。

（据中金网）

日本 | 央行负利率催生日本房地产泡沫风险

日本中央银行实施负利率金融政策后，丰润的资金流入到日本房地产市场，引发高级住宅、养老院设施等地产物业供应过剩，业界担忧需求严重不足，住房空闲现象严重，房地产泡沫的风险正在增大。日本房地产市场近期出现出租公寓房投资过热的趋势。分析认为，日银负利率的导入对地产市场起到了催化和推动的效果，专家指未来人口快速减少的趋势难以避免，出租房空闲概率的风险将增大。

房地产业界警告投资超过实需

面对负利率下的房地产过热现象，路透社引述一位房地产业界人士的担忧表示：“过度的金融缓和导致房地产投机出现变调。”

该人士表示，之前中国的房地产过度投资造成出现无人居住的“鬼城”现象在日本成为一个谈资话题，但是目前日本国内的负利率政策引发房地产过度投资，高级住宅、办公楼等投机性的物业拔地而起，有步上中国房地产泡沫后尘的迹象。他警告说：“房地产市场出现了异常。”地产楼市的投资过热现状在经济统计数据上也得到相应的佐证。2016年第一季度（4至6月）日本国内总产值GDP增长几乎是原地踏步，但是住宅投资却比去年同期大幅度增长了5.0%。

进入2000年之后，如此高的房地产投资可以说是破天荒的，这种现象只在2011年东日本大地震后的复兴重建的火热初期时出现过。据路透社的报导，诸多的房地产业界人士认为，负利率直接带来房贷利息大幅度下降，成为了房地产投资过热的原动力。

日银自今年年初导入负利率后，2月的房地产投资很快就有了“反应”，2月份的新建物业急速上升。近3年中的单月平均新建物业约 80万套，但是今年6月的单月新建数量已超过100万套。不过实际查看楼市投资行情却出现了一个奇特的现象。在4至6月中，独立屋民居投资的增长率仅为2.1%，而出租公寓投资大幅度增长了11.0%。而商品楼房还下降了0.5%。路透社引述金融机关人士的见解分析认为：“房贷利息的大幅度下降，购置房产的普通家庭并没有出现预期的增长，但是利用该优惠政策节约继承税目的的房地产投资却大幅度增加。”

路透社在8月的一份调查也进一步证实了上述投资倾向。在调查中，一名房地产人士表示：“房贷利息已处于历史最低水准，是构筑家庭住房的绝好机会，但是却看不到期待的消费投资，独立屋民居等个人购房不见增长。但是，以节约继承税为目的的出租公寓楼的投资却火爆兴盛，这些投资支撑著房地产投资的增长。”这位人士表示，出租房市场的投资过剩已见泡沫征兆。

日本房地产市场近期出现出租公寓房投资过热的趋势

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养老院设施投资过剩

此外，日本政府提出的实现“一亿总动员社会”的目标，在此目标下，在日本各地将陆续建立总数能接纳50万人的老人护理设施。据悉，负利率政策推出后，在此低房贷率优惠政策下，养老院设施的投资变得异常火爆。

但是，养老设施的实际的需求并不尽人意，路透社引述房地产人士透露：“曾经经营11栋，每间超过3千万日元的老人高级住宅楼，但是近年竞争激烈，新建的设施不断涌现，造成入住率下降。”房地产人士表示，供应过剩的现象越来越突出，而且还看到不刹车的迹象。

日本第一生命经济研究所副主任星野卓也提出警示说：“远超实需的出租楼盘的投资急速上升，将使市场供需扭曲，埋下中长期的泡沫风险。”

政府官员担忧房地产泡沫

在此状况下，日本政府内部也察觉出房地产市场的异常变调。路透社引述一名政府官员透露：“负利率政策引发收益率曲线变平。房地产业界利用中期利息不会上升的利处，大力在个人和家庭的住房等耐久商品进行投资，急匆匆地超前投资完全没有必要。”

政府官员表示，安倍经济学的成长理论是重视供求均衡，但是超过实需、过大的供应投资势必会带来房地产泡沫的危机。

在当前的利率下，10年期的国债几乎都处于负利息，投资国债的收益被压缩。今后日银如果扩大货币缓和政策，进一步下调负利率的幅度，使房贷利息进一步下降，房地产楼市行情将出现诸多难以把握的不明朗形势。

（据和讯网）

澳洲 | 广佛海外投资专家Janna带你正确解读澳洲房产信号

心疼中国富豪！违规买房澳洲政府勒令出售如何避免遗憾发生？

港媒报道，中国富豪大手购买澳洲房产引发关注，一名中国买家早前在墨尔本购买价值数百万澳元的豪宅，但最近被当地政府勒令出售。每每看到这种新闻，Janna都表示非常痛心，每一位购买海外房地产的客户可以说都是心思熟虑过的，找到一家自己满意的房产又是那么的不容易。有几项澳洲买房的守则我需要提醒大家。【阅读原文】

留学要趁早！中考后赴澳洲留学的优势及入学要求一览

中考生要申请澳洲高中的话，需要提供平时成绩等材料，部分学校还会要求面试，根据澳洲最新留学政策，18岁以下的留学生免雅思成绩。现在是初二、初三学生准备申请材料的黄金时间，学生可以根据自己的情况以及学校的入学要求，提高各科目成绩，同时加强自己的英语能力，调整好身心准备出国留学。【阅读原文】

澳洲硕士留学时间规划：什麽时间申请名校最合适？

越来越多的中国孩子选择留学，在澳洲的中国留学生人数也一直占据首位。而在澳洲留学申请的学生中一直以硕士申请为主，我就针对硕士的留学申请做出一个详细的时间安排参考，以确保学生能在在最为合适最好的时间内申请到澳洲的名校。把握时间，做好规划非常重要哦！【阅读原文】

墨尔本外城区房价增长成绩斐然房产投资选择颇多

经历了2016年的缓慢启动，墨尔本房产市场将进入5、6月销售旺季，未来数月购房者将迎来大量房屋选择。根据REIV今天发布的季度报告，截止到3月31号，墨尔本房屋中位价连续二季度维持在$713,000。墨尔本中位价企稳，海内外的投资者信心大增！【阅读原文】

澳大利亚维州人口高速增长 “人口红利”指日可待

澳大利亚统计局公布的数据显示，与全澳洲人口增长率为1.3%相比，维多利亚州的人口增长率为1.7%，是全澳人口增长最快的州。可以预见维多利亚州若在保持高速的经济增长的前提下又继续保持高速的人口增长的话，那么维多利亚州会在不久的将来真正地品尝到“人口红利”的美好滋味。【阅读原文】

澳洲人口破2400万大关！房产投资热点频现

作为一个移民大国，澳洲自1901年独立以来成功地从370万人发展到2400万人。其中值得注意的是从2006年开始，纯海外移民成为澳洲每年人口增长的主力军。根据2015年6月的统计数据显示，新增人口中纯海外移民占比53%。巨大的新增移民人口数促进了当地的房地产市场的持续繁荣，還在觀望狀態的投資者們可要把握良機。【阅读原文】

澳洲 | 心疼中国富豪！违规买房澳洲政府勒令出售如何避免遗憾发生？

港媒报道，中国富豪大手购买澳洲房产引发关注，一名中国买家早前在墨尔本东南部布莱顿购买价值数百万澳元的豪宅，但最近被当地政府勒令出售。

又一华人被逼出售澳洲豪宅！

中国香港《东方日报》网站8月18日报道，据报豪宅被勒令出售的原因，是因该名中国买家违反针对海外投资者的规定，购房时未向澳方审查委员会（即FIRB委员会）报批。

报道指，该名中国买家今年初购入该套价值560万澳元（约合2816万人民币）的豪宅，内里装潢十分奢华，拥有五间卧室及五个厕所，还有网球场、泳池及多个娱乐室，因而被地产经纪形容为“世界级房产”。

澳洲税收与金融服务部长奥德怀尔表示，因买家违反海外投资规定，该套房产被勒令出售，又指无论房产价值多少，政府都有义务根据法规行事。澳洲目前限令海外投资者只能购买当地的新建房产，且购买前必须获海外投资审查委员会的批准。

中国买家购入的澳洲豪宅十分奢华（图片来源：中国香港《东方日报》网站）

Janna感言

每每看到这种新闻，Janna都表示非常痛心。每一位购买海外房地产的客户可以说都是心思熟虑过的，找到一家自己满意的房产又是那么的不容易，最后若因为这样基础错误导致购买失败甚至血本无归的话，只能说遇人不淑。找专业的人做专业的事非常重要，不要妄图透过所谓的关系、所谓的法律空子去做这类“投机”行为，最后损失的只有投资者自身。

在此，Janna提醒大家，凡是进行海外房地产购置的都需要当地的律师参与，进行澳洲房地产购置的更是需要通过FIRB审查委员会审查通过后才能最终落实购买行为。切勿听从非专业人士的忽悠，澳洲房产交易是全球最透明的交易之一，每一步都需要通过三方的确认，专业的投资顾问和律师是海外投资者重要的伙伴！

最后，再次提醒大家，无论是澳洲还是欧洲、美加，它们的法律法规都是公开透明、公平公正的，所以，不管您是想要去哪个国家置业，都必须要遵循当地的法律法规。

海外市场的房产比中国更规范，但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。盛达文地产发展总监们会分享一些基本的买房知识和业内的信息，帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。【阅读原文】

甘秀芬 Janna专栏全集：

广佛海外投资专家Janna带你正确解读澳洲房产信号

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美国 | 客制化新居或老屋翻修哪个适合我？

对美国购屋族而言，首要面临的选择就是要打造新屋还是老屋翻修？答案取决于你的生活方式、财务状况及个人特殊考量。有人喜欢节约的绿建筑、有人在乎房屋的功能性、更有人对于房屋装潢有独到见解。

老屋需要额外翻修，但对于某些人来说却是个好选择。例如，你也许钟情于居住于特定区域，但该处并没有合适的新建案，那么将二手屋打掉重建或是部分翻修就是极佳的解决方案。也或许你相当享受自己进行装潢整修，赋予老屋新风貌，那么现成房屋就是个好选择。综合以上，买现成房屋看起来方便且实惠，但你是否完整考虑过新屋的附加价值？

绿建筑

不论你是节能省碳的拥护者或是单纯抱持着保护自然环境的想法，新屋绝对是你的首选。近期建造的房屋在能源应用之审核标准比旧屋严格。大多新屋的墙、屋顶及门窗都经过认证，然而老屋的建造标准较松，因此不可能取得新的能源认证。

当然，你可以重新整修老屋使其通过新检验，但这将会是一笔不小的开销。老屋的结构配置和建筑用料，也可能阻挡你达到高效能的能源应用。此外，新屋的空气过滤系统品质佳，可减缓家中幼童气喘及过敏的毛病。

空间使用及电线配置

当你购入现成房屋，所有的内部配置都已固定，包括隔间、天花板高度及灯具配置等。在1950年代盛行的正式用餐区、小厨房、卫浴或窗户配置，在新世代显得格格不入。若是购买新屋，消费者则能参与内部装潢的过程。此外，现代人必备的高速网路及通讯系统，年代久远的老屋也可能缺乏。而年轻人喜爱的开放式空间，在传统房屋承力结构墙的限制下，则会影响空间规划。

新屋总价虽然较高，但内部装潢及重新整修费用趋近于零

以下为常见装潢的估计花费：

冷暖气系统：正常情况下，壁炉有20年以上的寿命，中央空调则为15年。重新替换整套系统需花费4000~5000美金。
地板、地毯、磁砖及木头地板：通常购入二手屋时，建商会更换全新地毯，但若想升级或更换地板及磁砖则需自行付费。费用可能落在数千元到一万五千美元之间。
屋顶：一般屋顶可使用25年，全新更换花费至少5000美金起跳。
外墙粉刷：购入新屋，可自行选择外墙粉刷的颜色。若是现成房屋重新粉刷至少5000美金。
内部粉刷：同样地，若购买全新房屋，建商会允许屋主选择房间内部的油漆颜色，这是包含在装潢内，不需额外费用。而中古屋，一般消费者会选择自行购买油漆粉刷，来节省开销。 • 厨房：不论是更换内嵌烤箱、瓦斯炉或流理台，需要预留的资金落在2万～4万美金。
主卫浴：约1万5千美金。

基本上，新屋总价虽然较高，但内部装潢及重新整修费用趋近于零。而中古屋的房价，则未包含以上潜在的改装费用。

安全警示系统

新屋备有火灾警示、烟雾侦测及电线走火自动断电系统，屋主无需负担额外费用。中古屋则不具备以上警示系统。

房屋贷款

大多数美国建商都提供贷款服务或是转介有合作关系的银行针对消费者的财务状况来规划头期款、利率及其他贷款项目。许多贷款方案，甚至能代为支付订金。而中古屋买卖中，买家大多是与房地产经纪人进行交易，由于房地产经纪人不太可能与银行有直接合作关系，因此购买中古屋时，买家需要自备的金额较高。

未来变现价值

不论你最终购买了新屋或是中古屋，你下定决心要住上个几十年，但计画总是赶不上变化，很多人会因为工作搬迁、小孩就学或是快速增长的家庭成员而需要重新寻找住所。此时，你的房屋已经不再是新屋，屋龄五年的房子要比屋龄二十五年的房产要来得有价值。现在你知道了新屋及中古屋买卖的考量要素和相关花费，相信你能够更有效的做出选择。

【查看这篇文章的英文原文，请点击这里。】

点击了解在美国建造新房的那些事

澳洲热门大学学区房系列——墨尔本大学 The University of Melbourne

墨尔本大学

墨尔本大学（The University of Melbourne），简称墨大，他坐落于澳大利亚的墨尔本市，是澳大利亚历史第二悠久的大学，是维多利亚州最古老的大学，也是澳大利亚六所砂岩学府之一。截止目前，墨尔本大学为澳洲八大中唯一一所仍然拒绝承认中国高考成绩的大学。

所在位置：澳洲，维多利亚州,Parkville

成立时间： 1853

学校性质：公立

学校类型：综合性大学

学历：语言预科专科本科研究生网络课程

学生人数：33639人

学校地址：The University of Melbourne, Victoria, 3010 AUSTRALIA

网站：http://www.unimelb.edu.au

澳大利亚墨尔本大学 – 入学要求

本科申请条件

开学时间：每年2月1日、7月1日

申请截至日：每年5月1日、12月31日

IELTS分数要求：6

高中GPA：85.0

研究生申请条件

开学时间：每年2月1日、7月1日

申请截至日：每年5月1日、12月31日

IELTS分数要求：6.5

大学GPA：80.0

俯瞰墨尔本大学圣三一学院〔Trinity College〕女王学院（Queen’s College）在大学的早期，建筑了大量的哥特式复兴建筑。校园内设置了十三所住宿学院，各院散落校园北部，多为维多利亚时期的新哥特建筑风格墨尔本大学校园

墨尔本大学方位及周边房源查询

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主校区位于：

周边主要学区：

澳洲 | 昆州2017最佳大学指南出炉都市院校学生薪资不敌地方

据《布里斯班时报》报道，“2017最佳大学指南”周一出炉，为广大学子提供了对比各大本科院校优劣高低的机会。

指南发现，昆州一些都市大学在毕业生薪资及就业机会上均比不上地方高校。

指南数据均来自学习与教学质量指标（QILT）及澳洲毕业生就业指导委员会一年两度的调查。优劣评判以全澳各大高校的学生教育经历、毕业生总就业率及毕业生工资中位数为准。

昆州一些都市大学在毕业生薪资及就业机会上均比不上地方高校

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指南发现，在所有的昆州大学中，中央昆士兰大学（CQ University Australia）及南昆士兰大学（University of Southern Queensland）的毕业生薪资水平排在前20%，两者均为6万澳元每年，比排在第二位的高出3000澳元。

詹姆斯·库克大学（James Cook University）牙医毕业生工资中值达9.2万澳元，排在全澳第一。

另外，南昆士兰大学在毕业生就业上也表现突出，就业率达到84%，中央昆士兰大学以81%的就业率紧随其后。而毕业生就业率最低的昆州大学是阳光海岸大学（University of Sunshine Coast），就业率仅64%。

黄金海岸的邦德大学（Bond University）在教育经历评估中位列第一，90%的学生表示对在校学习生活感到满意，阳光海岸大学以88%的比例排在第二，收获85%学生满意度的格里菲斯大学（Griffith University）排在第三。

澳洲优秀教育集团（Good Education Group）CEO莱斯特（Chris Lester）对此表示，地方高校通常会吸引成年学生前去就读，这就解释了为何地方院校毕业生的薪资及就业率均高于都市高校。

他说，“许多中学毕业生都想到大都市生活，于是就到那儿上大学了。而到地方高校就读的多是些去接受再培训、学习新技能的成年人，其目的通常是换份好工作。已有工作经验的这些人更容易找到新工作、甚至是高薪工作”。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 澳洲房地产协会:7月份新屋销售额暴跌9.7%

澳洲房地产行业协会（HIA）的最新数据显示，今年7月澳洲新屋销售暴跌了9.7%，完全抵消掉了上个月8.2%的增长。HIA的首席经济学家还称，目前澳洲新屋建造数量已经达到了顶峰，在2017和2018年，澳洲新屋建造数量也会进一步下跌。

今年7月澳洲新屋销售暴跌了9.7%，完全抵消掉了上个月8.2%的增长

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据澳洲九号台新闻报道，HIA公布的最新数据显示，继6月澳洲新屋销售额上涨8.2%后，7月澳洲的新屋销售额却大跳水，暴跌9.7%，完全抵消掉了上个月的增长。HIA的首席经济学家Harley Dale认为目前澳洲的新屋建造已经达到了前所未有的顶峰，“新屋建造对于澳洲的经济至关重要，但是现在已经达到了顶峰。”此外Dale还称：“非常有可能，我们将在2017年和2018年经历新屋建造数量的进一步下跌。”

Harley Dale

据悉，澳洲的5个主要大州都在7月都经历了独立房销售额的大幅下跌，其中南澳下跌幅度达到了12.8%，昆州则下跌了8.7%。

（据今日澳洲）

澳洲热门大学学区房系列——悉尼大学 University of Sydney

悉尼大学

悉尼大学（University of Sydney）始建于1850年，是澳大利亚的第一所大学，位于新南威尔士州的首府悉尼。悉尼大学是环太平洋大学联盟（APRU）与亚太国际贸易教育暨研究联盟（PACIBER）的成员。2012年2月，悉尼大学在官网正式宣布认可中国内地高考成绩。

英文全称：University of Sydney

性质：公立

学校理念：Though the constellations change, the mind is universal

建校年份：1851

所在城市：悉尼（人口440万，澳大利亚第一大城市）

学生构成：学生总数45848人（高等教育）；本科生30224人，本科国际学生为4626人

网站：http://sydney.edu.au

悉尼大学本科申请条件

中国学生的高考分数必须高于各省市重点一本线才能凭借雅思成绩申请入学。

学术成绩

悉尼大学会根据每年高考录取分数来调整自己的最低入学要求。总体来说，悉尼大学录取线会比当地一本线平均高出0~50分左右(按各地报考人数和其他情况综合考虑)。

英语成绩

雅思：总分7分，并且单科不能少于6分。

IBT：总分100分，并且写作不低于23分，其他每部分也不能低于22分。

其它认可学术成绩

英国A-LEVEL成绩：AAB 或以上

美国SAT成绩：1910 或以上

申请时间

开学时间：每年3月、7月

申请截至日：每年11月30日、4月30日

悉尼大学研究生申请条件

学术成绩：大学本科GPA 80.0-85.0 (非211大学本科毕业)

75.0 (211,985大学本科毕业)

英语成绩：雅思总分7分或以上(各单项成绩不能低于6.5分)(具体雅思成绩视申请专业所定)

位于主校区达令顿校区的研究所大楼（Institute Building）今天的主楼方场位于主校区坎伯当校区的卫斯理书院（Wesley College）安德逊·斯图亚特楼（医学院总部）悉尼音乐学院悉尼艺术学院（科克布莱德楼）工程系区域的草坪和历史建筑“旧小学校” 位于主校区坎伯当校区的大礼堂查理·珀金斯研究中心内景新菲舍图书馆。左边的建筑是开放式图书馆（共5层，从此视角可见三层），右边是铜制外墙的书库（9层），两座建筑之间有两层高的门庭建筑连接

悉尼大学方位及周边房源查询

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主校区位于：

周边主要学区：

新加坡 | 调查：新租约增加下半年新加坡租金走势料趋稳

一份调查报告显示，由于供应量多，新加坡办公楼租金今年第二季的下跌幅度，在亚太区城市排第二；下半年新租约预计会增加，租金走势预料会趋稳。

全球房地产服务公司高纬环球（Cushman & Wakefield）的报告显示，在多数亚太城市办公楼租金持稳或增长的当儿，新加坡办公楼租金同比下跌10.4％；印度尼西亚的雅加达的跌幅最大，为19％。

调查所涵盖的29个亚太城市和地区中，有13个办公楼租金有所增长，八个持稳，剩余八个的租金下滑。

除了雅加达和新加坡，租金下滑的城市有中国香港、珀斯、吉隆坡、河内、成都与阿德莱德。

今年下半年，国浩大厦（Guoco Tower）与双景大厦（DUO Tower）将给本地市场注入150万平方英尺的办公空间。

明年，滨海盛景（Marina One）、珊顿大道5号与Eon Shenton的新空间加起来也有230万平方英尺。

高纬环球亚太区研究部董事经理西亚尔西塔（Sigrid Zialcita）受访时说：“中央商业区的甲级办公楼，以往每年的新供应量约100万平方英尺，这次的供应量要比以往高许多。”

新加坡办公楼的未来供应量在亚太区中相对来得少

新加坡办公楼亚太区仍第三昂贵

尽管如此，新加坡办公楼在亚太区中仍是第三昂贵，第二季月租每平方英尺要6.59美元（约8.96新元）。调查所涵盖的办公楼都属于中央商业区的甲级办公楼。

报告指出，新加坡办公楼的预租活动仍未加快脚步，租户仍有许多选择。“不过，由于吸纳量（absorption）预计会增加，新加坡的租金预计年底或2017年第一季会趋稳。”

报告中吸纳量的定义为新租下的空间，不包括续约空间。

西亚尔西塔说，随着新加坡办公楼租金变得较有吸引力，租户就会趁机争取长期租约。“保险业、专业服务业和共用办公领域正在增长，短期内可能会带动租赁需求。”

根据报告中的数据，新加坡办公楼的未来供应量在亚太区中相对来得少，这预料会是让租金趋稳的一个因素。

在29个地区中，新加坡的未来供应量排名第20，目前正在施工的项目面积只有大约431万平方英尺。排名第一的北京未来供应量则有大约8965万平方英尺。

报告说，第二季的租户活动主要活跃于中国一线市场、东京、澳大利亚和印度，但明年供应将大量涌现，供需情况预计会保持中立。

去年，全球金融科技业在本区域的投资颇高，推动中国与澳洲办公楼的发展，需求主要来自服务业，尤其是金融与科技相关服务。

高纬环球亚太区研究部董事经理西亚尔西塔说，随着新加坡办公楼租金变得较有吸引力，租户就会趁机争取长期租约。保险业、专业服务业和共用办公领域正在增长，短期内可能会带动租赁需求。

（据联合早报）

心疼中国富豪！违规买房澳洲政府勒令出售 如何避免遗憾发生？